TESIS
Oleh
CANDY DESITA PARAMITHA MARIA 107011117/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2012
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
CANDY DESITA PARAMITHA MARIA 107011117/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2012
HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM) Nama Mahasiswa : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA Nomor Pokok : 107011117
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
( Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN )
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 28 Mei 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
4. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn
Nim : 107011117
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN
LAHAN UNTUK FASILITAS UMUM DIATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI PADA PERUMAHAN PLAMO GARDEN DAN TAMAN HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA
Nim : 107011117
i
tersebut akan di gunakan sebagai fasilitas demi kepentingan bersama penghuni dan juga penghijauan agar perumahan terlihat asri. Namun pada kenyataannya telah ditemukan pihak pengembang yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada Pemerintah Kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada Perumahan di janjikan akan di bangun prasarana lingkungan, utilitas umum,fasiltas umum dan fasilitas sosial ternyata pada saat perumahan itu sudah terjual beberapa unit di areal tersebut di rencanakan akan di bangun ruko/ rumah. Pengalihan fungsi ini tidak sesuai dengan yang di perjanjikan sehingga merugikan konsumen
Untuk itu perlu diteliti untuk mengetahui pengaturan,pelaksanaan,dan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di Kota Batam. Untuk mengkaji hal tersebut dilakukan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari kepustakaan di gabung dengan penelitian lapangan.di samping itu sifat penelitian ini adalah deskriptif analistis dengan mengambil sumber data primer dan sekunder
Dari hasil temuan penelitian ditemukan kesimpulan bahwa Pengaturan Permohonan alokasi lahan di Pulau Batam didasarkan kepada Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 yang menyatakan bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak pengelolaan, Kemudian pengaturan penyerahan fasilitas umum yang menjadi tanggung jawab perusahaan pengembang kepada Pemda Kota Batam. Sedangkan pengaturan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di atur berdasarkan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Kemudian untuk Pelaksanaan permohonan lahan oleh pihak pengembang di Kota Batam adalah melalui beberapa tahapan yang di tetapkan oleh Otorita Batam.Kemudian diurus sertifikat Hak guna Bangunan di atas HPL Otorita Batam dengan ketentuan pemenuhan pembangunan fasilitas umum 40% dari luas areal yang diberikan Hak Guna Bangunan serta penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersama Site plan. Dan untuk Pengawasan perolehan lahan untuk pihak pengembang dilakukan oleh Otorita Batam berdasarkan Rekomendasi yang diterbitkan. Pengawasan untuk penyerahan Fasilitas umum dilakukan oleh Pemerintah Kota Batam untuk memastikan peyerahan melalui pembuatan Berita Acara.
Sedangkan Pengawasan perolehan status haknya yang berupa Hak Guna Bangunan dilakukan oleh instansi Badan Pertanahan Republik Indonesia dalam hal ini Kantor Pemerintah Kota Batam dengan konsekwensi di kenakan sanksi administratif Perdata atau Tata Usaha Negara dan Pidana terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang dan sanksi kepada pejabat yang menerbitkan Fatwa planologi yang menyalahi ketentuan.
Terhadap hal tersebut diatas maka disarankan agar Pengaturan penyediaan Fasilitas umum oleh pengembang lebih diperketat dan di tuangkan dalam aturan yang lebih tinggi. Termasuk membuat aturan yang menegaskan bahwa perusahaan pengembang yang tidak melaksanakan penyerahan fasilitas umum dan pejabat yang menerbitkan Fatwa Planologi yang menyimpang dikenakan sanksi yang tegas, dan pengawasan penyediaan dan penyerahan fasilitas umum benar-benar dilaksanakan oleh pihak pengembang, dilakukan dengan memonitoring secara berkala oleh pemerintah Kota Batam,sehingga dengan pengawasan yang lebih diperketat maka Pihak pengembang perumahan akan semakin konsisten terhadap apa yang dijanjikan serta memperhatikan aspek-aspek penting dalam perumahan.
Kata Kunci: Pengalokasian Lahan Fasilitas umum, pengaturan, pelaksanaan,Penyerahan fasilitas umum, perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan
ii
community to the local government. The developers changed the function of the land by building shop houses instead of environmental infrastructure, public utilities, public facilities and social facilities as they promised. This action inflicted a loss to the consumers.
The purpose of this descriptive analytical empirical study was to find out the regulation, implementation and control of the application for land allocation, public facility submission and status acquisition of right to the land under the right of management in the City of Batam. The primary and secondary data for this study were obtained through library and field researches.
The result of this study showed that the Regulation of Land Allocation Application in Batam Island was based on Presidential Decree No. 41/1973 stating that all of the land located in Batam Island is submitted to Batam Authority under the right of management.
Then the regulation of public facility submission which became the responsibility of the real estate companies to the City Government of Batam. The regulation of status acquisition of right to the land under the right of management was regulated based on the regulation of land registration which is applicable at the National Land Board of the Republic of Indonesia. The implementation of application for land by the developers in the City of Batam was through several stages defined by Batam Authority. Then the certificate of right to use the building on the land under the right of management of Batam Authority was arranged under one condition that 40% of the total area of land which was given Right to Use the Building must be for the construction of public facility and this part of land was submitted to the City Government of Batam with the official report of handover ceremony and Site Plan.
The supervision of land acquisition for the developers was done by Batam Authority based on the issued recommendation. The supervision of facility submission was done by the City Government of Batam to ensure that the submission was done under an Official Report. The supervision of the right status acquisition in the form of Right to Use the Building was done by the Indonesian National Land Board in this case represented by the City Government of Batam with consequence that any violation done by either the developers or the government officials issuing fatwa of city planning will be subject to Civil or State Administrative and Criminal sanctions.
It is suggested that the regulation of public facility allocation by the developers should be stricter and included in the higher rule. A strict rule confirming that the developers that do not provide land for public facilities and the government officials who issue the deviating fatwa of city planning will be subject to firm sanctions must be made, the supervision of provision and submission of public facilities must be actually implemented by the developers under periodical monitoring by the City Government of Batam that with a stricter control the real estate developers will be more consistent about what they have promised and pay more attention to the important housing aspects.
Keywords: Public Facility, Land Allocation, Regulation, Implementation, Public Facility
Submission, Status Acquisition, Right to Land, Right of Management
iii
TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN FASILITAS UMUM DI ATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI TERHADAP PENGEMBANG PERUMAHAN DI KOTA BATAM)” yang merupakan salah satu persyaratan yang harus ditempuh guna menyelesaikan Pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera dapat saya selesaikan.
Penyelesaian Tesis ini tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak baik itu berupa bimbingan, pengarahan, nasehat maupun dorongan moral. Karena itu tidaklah berlebihan jika penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSC (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan dan fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Pembimbing 2 penulis dalam tesis ini, yang telah dengan sabar memberikan segala petunjuk dan arahan dalam proses penyelesaian tesis ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan dan selaku ketua komisi pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan ilmunya di Bidang Pertanahan dan dengan sabar memberikan bimbingan.
4. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum, selaku Pembantu Dekan I (satu)
yang telah banyak membantu penulis dalam memberikan masukan untuk Teori
Hukum dan juga memberikan spirit agar terselesaikannya tesis ini
iv informasi dan cara penulisan tesis yang benar.
7. Bapak Prof. Sulaiman Hamid beserta keluarga yang telah memberi dukungan, dengan kebaikan dan kesabaran menolong penulis ketika menjalankan perkuliahan di Universitas Sumatera Utara.
8. Suamiku tercinta, Agus Ardiansyah, SE, SH, atas segala jerih payahnya, memberi dukungan doa, moriil dan materiil, dorongan, dan perhatiannya selama ini, serta yang terpenting adalah kebersamaannya dalam mendukung penulis selama menjalankan pendidikan di lain kota.
9. Papi dan Mamiku tercinta. Kolonel Stefanus Subandi dan Arianne Marijke untuk semua doa restu yang dukungan yang diberikan.
10. Anak-anakku tersayang Monica Andriani, Veramitha Andriani, Rosalinda Candriansy, Clarissa Indira Candriansy dan Rodrigo Auffaa Ghatfaan untuk doa, dukungannya dan yang dengan sabar menunggu penulis dalam menjalankan pendidikan di lain kota, yang terkadang dengan air mata.
11. Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen pengajar pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan banyak ilmu selama penulis menempuh pendidikan di Universitas Sumatera Utara 12. Para Pegawai/ karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen administrasi yang di perlukan
13. Rekan - rekan mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
yang telah memberikan banyak dukungan dan kerjasamanya yang baik dalam
tugas-tugas kelompok selama penulis menjalankan pendidikan, terutama Jojor
Imelda Limbong, Raymond, Willy Tanjaya, dan Lydia Lim yang selalu
v mewawancara untuk penyelesaian tesis ini.
15. Bapak Agus Setyadi Hadi Susilo, selaku Notaris di Batam yang telah memberikan pendapat, ilmu dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini.
16. Kepada semua pihak yang telah membantu yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.
Dengan keterbatasan pengalaman, pengetahuan maupun pustaka yang ditinjau, penulis menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna karena keterbatasan kemampuan dan kurangnya pengetahuan yang penulis miliki untuk itulah saran dan kritikan yang bersifat konstruktif dari pembaca sangat penulis harapkan sebagai masukan bagi penulis untuk penelitian dan penulisan karya ilmiah di masa yang akan datang.
Akhir kata, Penulis mengharapkan agar kiranya tesis ini bermanfaat bagi semua pihak, termasuk bagi kemajuan negara dan bangsa melalui pengembangan penelitian yang terus berkesinambungan dari waktu ke waktu
Medan, Mei 2012 Penulis
Candy Desita Paramitha Maria
vi
Tempat/tanggal lahir : Bandung, 24 Januari 1976 JenisKelamin : Perempuan
Status : Menikah
Agama : Islam
Pekerjaan : Wiraswasta
Alamat : Baloi Persero 38 , Batam
No. HP : 087894075888 /085264079566
II. IDENTITAS KELUARGA :
NamaSuami : AgusArdiansyah, SE, SH
Anak : 1. Monica Andriani
2. Veramitha Andriani 3. Rosalinda Candriansy 4. Clarissa Indira Candriansy 5. Rodrigo Auffaa Ghatfaan Nama Ayah : Stevanus Subandi
NamaIbu : Arianne Marijke
III. PENDIDIKAN :
SD SANTA MARIA ,Cimahi Bandung SMP SANTO ALOYSIUS , Bandung SMA YOS SUDARSO ,Batam (kelas 1) SMA BPI I Bandung (kelas 2-3)
S-1 Fakultas Ilmu Hukum UniversitasBatam
S-2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
vii
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR SINGKATAN... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Permasalahan ... 13
C. Tujuan Penelitian ... 13
D. Manfaat Penelitian ... 14
E. Keaslian Penelitian ... 15
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 17
1. Kerangka Teori ... 17
2. Konsepsi ... 21
G. Metode Penelitian ... 25
1. Spesifikasi Penelitian ... 25
2. Lokasi Penelitian ... 26
3. Sumber Data ... 26
4. Alat Pengumpulan Data ... 27
5. Analisis Data ... 29
BAB II PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM, DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM ... 30
A. Gambaran Lokasi Penelitian ... 30
viii
Perusahaan Pembangunan Perumahan ... 45 4. Mekanisme Permohonan Lahan ... 47 C. Ketentuan Perbandingan Luasan Persil terbangun dan
Luasan Persil Seluruhnya (Building coverage)……… .. 49 D. Penyerahan Fasilitas Umum ... 50 E. Perolehan Status Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan... 52
1. Permohonan Status Hak Atas Tanah di Badan
Pertanahan Kota Batam ... 52 2. Ketentuan Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat
Akta Tanah Dalam Pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli... 54 BAB III PELAKSANAAN PENGALOKASIAN LAHAN,
PENYERAHAN FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DI KOTA BATAM... 58 A. Pelaksanaan Permohonan Alokasi Lahan ... 58 B. Pelaksanaan Perencanaan Pembangunan Perumahan
dan Persyaratan Lingkungan ... 70 1. Konsep Pembangunan Berwawasan Lingkungan ... 70 2. Konsep Pola Hunian... 73 C. Pelaksanaan Penyerahan Fasilitas Umum Kepada
Pemerintah ... 79 D. Kesesuaian fungsi Fasiltias Umum ... 81 E. Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam
pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli……… .... 83
ix
B. Pengawasan Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas
Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah di Kota Batam ….. 105
1. Tugas dan Wewenang Pemerintah Dalam Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah ... 105
2. Akibat Hukum Bagi Pihak Pengembang Yang Tidak Mengikuti Peraturan... 108
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ……… 120
A. Kesimpulan ……… 120
B. Saran ……… .. 122
DAFTAR PUSTAKA ……… 124
x
AT2 : Alokasi Tanah Terdaftar
BAST : Berita Acara Serah Terima
BP : Badan Pengusahaan
BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
BPN : Badan Pertanahan Nasional
DPP REI : Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia
HGB : Hak Guna Bangunan
HPL : Hak Pengelolaan
IMB : Izin Mendirikan Bangunan
IPL : Izin Penetapan Lokasi
IPPT : Izin penggunaan dan Peruntukan Lahan
KBK : Kontrak Bangunan Kaveling
KPR : Kredit Pemilikan Rumah
KSD : Koefisien Dasar Bangunan
MK : Mahkamah Konstitusi
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak
OB : Otorita Batam
OPDIP : Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam
xi
PPJB : Perjanjian Pendahuluan Jual beli PPJB : Perjanjian Perikatan Jual Beli PSJB : Perjanjian Sementara Jual Beli PTUN : Peradilan Tata usaha Negara
RDTR : Rencana detail Tata Ruang
RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah
SBPMB : Surat Bukti Pelaksanaan Mendirikan Bangunan SIUP : Surat Ijin Usaha Perusahaan
SKEP : Surat Keputusan
SKPH : Surat Keputusan Pemindahan Hak
SKPT : Surat Keterangan pendaftaran Tanah
SPJ : Surat Perjanjian
SPK : Surat pernyataan Kesanggupan
SSP : Surat Setoran Pajak
STUN : Sengketa Tata Usaha Negara
TDP : Tanda Daftar Perusahaan
TUN : Tata Usaha Negara
UWTO : Uang Wajib Tahunan Otorita
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
1Merujuk penafsiran dari Mahkamah Konstitusi (“MK”) sebagai pengawal konstitusi (the guardian of the constitution), memberikan konsekuensi MK berfungsi sebagai
penafsir konstitusi (the sole interpreter of the constitution) melalui proses judicial review MK pernah melakukan penafsiran Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 melalui
Putusan MK No. 01-021-022/PUU-I/2003.
2Pokok dari putusan MK No 01-021- 022/PUU-I/2003 adalah sebagai berikut:
“...pengertian ”dikuasai negara” haruslah diartikan mencakup makna penguasaan oleh negara dalam arti luas yang bersumber dan diturunkan dari konsepsi kedaulatan rakyat Indonesia atas segala sumber kekayaan “bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, termasuk pula di dalamnya pengertian kepemilikan publik oleh kolektivitas rakyat atas sumber sumber kekayaan yang dimaksud. Rakyat secara kolektif itu dikonstruksikan oleh UUD 1945 memberikan mandat kepada negara untuk melakukan fungsinya dalam mengadakan kebijakan (beleid) dan tindakan pengurusan (bestuursdaad), pengaturan (regelendaad), pengelolaan (beheersdaad), dan pengawasan (toezichthoudensdaad) oleh negara...”
3Setiap orang berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal layak, mendapatkan lingkungan hidup yang baik, mempunyai hak untuk dapat standar
1Undang–Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat (3).
2 Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi, Pasal 10 ayat (1) huruf a.
3 Hukum Online,Konsep Penguasaan SDA oleh negara, http://hukumonline.com/klinik/
detail/lt4db0437a336ec,di publikasikan tanggal 22 Maret 2009,diakses tanggal 29 Juli 2011.
1
hidup yang layak atas kesehatan dan kehidupan serta keluarganya termasuk makanan, perumahan dan pelayanan sosial yang dibutuhkan untuk diperlakukan yang sama yang merupakan kebutuhan pokok manusia.
4Kebutuhan akan tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar (basic need) disamping sandang dan pangan.
5Negara bertanggung jawab melindungi segenap Bangsa Indonesia melalui pengawasan penyelenggaraan perumahan demi mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
6Peranan negara adalah mengarahkan, membimbing, dan menciptakan suasana kondusif, demi terciptanya tujuan pembangunan nasional/daerah. masyarakat juga berperan sebagai perilaku utama program pembangunan perumahan yang di jalankan.
7Kegiatan masyarakat dan pemerintah harus saling mendukung dan melengkapi sehingga terjadi satu kesatuan langkah.
8Pihak pengembang adalah sebagai pihak pengusaha yang melalui badan hukum dimana kegiatannya adalah penyelenggaraan pembangunan perumahan yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas
4Paulus Haryono, Sosiologi Kota Untuk Arsitek, (Jakarta: Bumi Aksara, 2007), hal 1.
5 Sunaryati Hartono, Hukum Pembangunan Indonesia, (Jakarta : Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman 1982), hal 2.
6Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Pasal 129.
7AP Parlindungan, Hukum Agraria Beberapa Pemikiran dan Gagasan, (Medan : USU Press 1998), hal 79.
8Landasan Hukum Internasional yang dituangkan dalam DUHAM (Deklarasi Umum HAM) Pasal 25 ayat (1)
sosial sesuai standar yang ditentukan oleh pemerintah.
9fasilitas umum merupakan satu keterkaitan dengan prasarana lingkungan utilitas umum dan fasilitas sosial.
10Properti di jaman sekarang adalah sektor riil karena merupakan sektor bisnis yang fundamental untuk pembangunan sebuah negara, karena dengan bisnis tersebut tingkat penyerapan tenaga kerja, investasi jangka panjang akan mendorong peningkatan di sisi konsumsi juga investasi perekonomian akan bergerak.
11Menurut Aryo Diponegoro dalam buku Rahasia Bisnis Properti Cerdik mengatakan:
12Resesi ekonomi di Amerika Serikat pada tahun 1930 yang di kenal dengan “The Great Deprression” faktanya dapat disembuhkan dengan kegiatan properti. Kota Dijadikan sebagai pusat perekonomian sedangkan pinggiran kota dibangun menjadi pemukiman. Ini adalah fakta bahwa properti adalah salah satu obat untuk keluar dari resesi ekonomi, tidak cepat memang tapi berhasil. Bisnis properti juga berpartisipasi untuk membantu membangun negeri.
GBHN 1993 mengamanatkan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat akan tempat tinggal, baik kualitas maupun kuantitas dan untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup.
13Untuk membuat sebuah perencanaan perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan perumahan perlu dipertimbangkan secara matang aspek-aspek perencanaan sepanjang pembangunannya. Diharapkan agar laju pembangunan perumahan akan mencapai suatu kondisi dimana jumlah dan
9 Andi Hamzah, I Wayan Suandra dan BA manalu , Dasar-Dasar Hukum Perumahan,(Jakarta:Rineka Cipta, 1990) ,hal 15
10 Eko Budihardjo, Percikan Masalah Arsitektur Perumahan Perkotaan, (Semarang:Gajah Mada University Press), hal 80.
11Sunaryati Hartono, Hukum Properti, (Jakarta:Bina Cipta 1982), hal 14
12Aryo Diponegoro , Rahasia Bisnis Properti cerdik, (Yogyakarta: Buku Seru 2011),hal 30
13Mochtar Mas’oed, Tanah dan Pembangunan, (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan 1997, hal 4
kualitasnya sesuai dengan tuntutan kebutuhan masyarakat.
14Aspek-aspek yang mendasari perencanaan pembangunan perumahan tersebut antara lain lingkungan, daya beli, kelembagaan yang terdiri dari pemerintah dan swasta.
15Manajemen pengembang (Developer) bisa diselesaikan menggunakan tenaga ahli sesuai bidangnya misal untuk perencanaan gambar kerja dapat menggunakan jasa konsultan perencanaan, untuk pembangunan menggunakan jasa kontraktor untuk kegiatan pemasaran gunakan jasa marketing agent. Kesemua tenaga ahli ini bertanggung jawab atas pekerjaannya untuk menjalankan proyek sesuai pasal dan ayat yang ada dalam dokumen kontrak.
16Isi suatu Kontrak tersebut adalah tergantung dari kesepakatan kedua belah pihak. Suatu kontrak bisa di buat internal antar perusahaan melalui akte bawah tangan atau akte otentik di buat di notaris.
17Manajemen yang baik juga memiliki fungsi perencanaan/perancangan, pengaturan dan penyediaan staf, pengarahan, pengawasan dan koordinasi.
18Dalam skala prioritas pengembangan yang dilakukan ada kalanya terjadi konflik antara kepentingan hukum dan kepentingan pembangunan, antara hak azasi manusia dan kepentingan umum, antara kepentingan pemerintah dengan masyarakat.
19Pembangunan daerah perkotaan perlu dilakukan secara berencana dan
14Boedi Harsono, Aspek Yuridis Penyediaan Tanah, (Jakarta: UI Press 1990), hal 7
15John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, (Jakarta:Sinar Grafika 1987), hal 17
16Tony Setiawan, Step by Step Jadi Kontraktor Sukses, (Jakarta:PT Buku kita,2010), hal 73
17 Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan analisa Kasus,(Jakarta:Prenada Media Group 2004, hal 5
18 Joe Hartanto, Property Cash Machine – langkah Cerdas membangun Kekayaan melalui properti Tanpa Modal, (Jogjakarta:Media Pressindo 2011), hal 11
19AP Parlindungan, Kapita Selekta Hukum Agraria (Bandung:Alumni 1981), hal 3
lebih memperhatikan keserasian hubungan antar kota dengan lingkungan antar kota serta keserasian pertumbuhan kota itu sendiri
20Konsep dasar pembangunan haruslah di dasarkan pada rencana tata ruang (Spatial Planning) dan tata guna tanah (land use planning).
21Kegagalan dalam pelaksanaan pembangunan adalah di akibatkan banyaknya instansi yang terlibat di dalamnya. Misalnya Dinas Pekerjaan Umum, Dinas Tata Kota, Direktorat Agraria (sekarang Badan Pertanahan Nasional) dan Bappeda ( Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).
22Rencana tata ruang/tata guna tanah , ketentuan mengenai garis sepadan beberapa bagian yang boleh di bangun, batas tinggi bangunan dan lain- lain peraturan yang di tetapkan oleh pemerintah daerah merupakan juga pembatasan bagi kewenangan penggunaan tanah yang bersangkutan
23Dalam rangka menunjang suksesnya pelaksanaan program pembangunan maka perlu digariskan kebijakan dan pengaturan lebih lanjut mengenai penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial perumahan dalam lingkungan pemukiman kepada pemerintah daerah.
24Perusahaan pembangunan perumahan beserta prasarana lingkungan pemukiman yang sehat memerlukan suatu pedoman dan tata cara pengaturan. Penjabaran lebih lanjut mengenai tata cara penyerahan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial dan lingkungan pemukiman pemukiman
20H Muhammad Yamin Lubis dan Abd Rahim, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, (Medan:Pustaka Bangsa press, 2004), hal 31
21Ekobudiharjo, Penataan Ruang Pembangunan Perkotaan, (Bandung: Alumni 2011, hal 10)
22Suparmo Sastra, Perencanaan Pembangunan Perumahan, (Bandung: Alumni 2011, hal 30)
23 AP Parlindungan, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan UUPA, (Bandung :Mandar maju, 1992), hal 62
24 Suparmo Sastra, Loc.cit, hal 38
yang di bangun perusahaan pembangunan perumahan kepada Pemerintah Daerah.
Penyerahan Prasarana Lingkungan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah penyerahan seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial berupa tanah atau tanpa bangunannya dalam bentuk aset dan atau pengelolaan dan tanggung jawab dari Perum Perumnas atau perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah.
25Prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang diserahkan adalah yang telah memenuhi persyaratan selesai dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yang telah di sahkan oleh pemerintah daerah, telah memenuhi pedoman pembangunan perumahan, telah dipelihara perusahaan pembangunan.
26Lingkungan Perumahan harus di lengkapi dengan : a. Prasarana Lingkungan
Meliputi jalan, air minum, keran kebakaran, pembuangan air limbah, pembuangan air hujan, jaringan listrik, pembuangan sampah.
b. fasilitas lingkungan
fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, parkir umum, tempat peribadatan, tempat rekreasi dan kebudayaan serta fasilitas olah raga, dan lapangan terbuka.
27Pemerintah telah berupaya semaksimal mungkin untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Hal ini adalah demi terciptanya:
a. Adanya kepastian hukum.
b. Untuk melindungi konsumen.
c. Untuk melindungi pelaksana pembangunan perumahan (Developer) dari perbuatan / tindakan yang tidak di inginkan.
2825Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum Dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah,Pasal 1
26Ibid, Pasal 2
27Andi Hamzah, I wayan Suandra, BA Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, ,(Jakarta:Rineka Cipta, 1990),hal 24
28Ibid, hal 26
Kota Batam adalah suatu kota yang berbeda kondisinya dengan kota lain di Indonesia dikarenakan letak strategis Kota Batam yang berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse atau kawasan berikat yang menjadikan lahirnya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973.
29Mengingat Batam adalah kota yang berbeda kondisinya dengan kota-kota lainnya di Indonesia sehingga terciptanya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dengan tujuan untuk memperlancar pelaksanaan pengembangan daerah industri, otomatis prosedur pemilikan hak atas tanah menjadi berbeda. Jika di kota-kota lain di Indonesia melalui alas hak adat proses untuk peroleh sertifikat bisa langsung ke Badan Pertanahan Nasional tidak demikian dengan Kota Batam. Hal-hal yang berhubungan dengan pengurusan tanah di Kota Batam diatur lebih lanjut oleh Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam, sesuai dengan peraturan perundang–undangan yang berlaku di bidang agraria. Hak Pengelolaan diberikan hanya kepada departemen, pemerintah daerah dan badan-badan lain yang untuk melaksanakan tugasnya memerlukan penguasaan tanah negara .
30Hak Pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalam Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960. Objek dan subjek hak pengelolaan ini diatur pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977
29Peraturan pemerintah nomor 20 tahun 1972 tentang Bonded Ware House
30AP Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut System UUPA, (Bandung:Mandar maju 1989), Hal 33
tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya
31.
Jika kita meninjau dari segi hierarki perundang-undangan, posisi undang- undang adalah di atas Keppres dalam pembahasan antar wewenang pemerintah kota dan Otorita Batam, namun hal ini belum dapat di wujudkan mengingat pertimbangan letak strategis Pulau Batam yang sangat berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse, disamping itu semenjak tahun 1973 pada waktu Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 lahir sampai dengan sekarang perkembangan Kota Batam adalah berkembang pesat. Yang terberat adalah pertimbangan mengenai serah terima aset, apabila keseluruhan aset Otorita Batam yang mencapai triliyunan di pindahkan ke pemerintah kota, bukanlah hal yang mudah dan terlebih untuk pengaturan administrasinya.
Kewenangan otorita tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang Hak Pengelolaan atau pihak ketiga.
32Suatu kontrak atau perjanjian harus memenuhi syarat
31AP Parlindungan, Bunga Rampai Hukum Agraria beserta Landreform, (Bandung:mandar maju 1989 Bandung), hal 96
32Slamet Haryanto & Rekan, Seputar Hak Pengelolaan, http://gagasanhukum.wordpress.com/
2010/07/12/seputar-hak-pengelolaan, di publikasikan tanggal 12 Juli 2010, di akses tanggal 20 Juni 2011
sah nya perjanjian yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal.
33Dalam hal perjanjian di Otorita Batam, pemerintah adalah sebagai pihak pertama, dan Otorita Batam adalah sebagai pihak kedua. Namun yang akan dibahas lebih lanjut adalah mekanisme pihak ketiga dari sudut pandang sebagai perusahaan pengembang untuk memperoleh hak atas tanah yaitu mengenai status hak atas tanah yang diberikan Otorita Batam kepada pihak pengembang dan pihak pengembang yang memberikan kembali lahan fasilitas umum kepada pemerintah kota, pihak pengembang dan kewajibannya untuk menyerahkan tanah prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah daerah sampai dengan tanah tersebut memiliki bukti kepemilikan yang sah berikut dengan pengaturan dan pelaksanaannya. Setelah melewati beberapa tahapan mekanisme permohonan tanah di Kota Batam yang akan dijelaskan pada bab-bab selanjutnya, dan sebelum proses pendaftaran tanah dan perolehan sertifikat sebagai tanda bukti hak. Pada saat pembuatan rencana tapak (site plan) sudah di tetapkan besarnya prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang harus di serahkan oleh pihak pengembang kepada pemerintah untuk kepentingan masyarakat.
Lebih lanjut mengenai perusahaan pembangunan perumahan menurut A.P.
Parlindungan adalah:
3433Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1320
34 A.P Parlindungan, Hak Pengelolaan menurut sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju 1989), hal 124
suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan di atas suatu areal Tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang di lengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat dan penghuninya. Perusahaan yang di maksud adalah badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Perusahaan pembangunan perumahan wajib mengajukan kepada pemerintah rencana proyek yang akan di bangunnya, mematangkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun di atasnya jenis rumah sebagai yang disebutkan di dalam rencana proyek yang di setujui oleh pemerintah, membantu dan memelihara selama waktu ditentukan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang di bangun itu, menyerahkan prasarana- prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang telah di bangun kepada pemerintah/pemerintah daerah, setelah di pelihara oleh perusahaan selama jangka waktu yang di tentukan, dan menyimpan sebagian modal kerjanya di dalam bank yang di tunjuk oleh Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan sebagai jaminan bahwa perusahaan akan benar-benar melaksanakan proyek sebagaimana tercantum di dalam rencana yang telah mendapat persetujuan dari pemerintah sepanjang perusahaan tersebut didirikan dengan modal swasta
35Kewajiban-kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pihak pengembang ini tidak terealisasi semuanya ada juga pihak pengembang yang tidak menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah daerah yang seharusnya fasilitas umum dan fasilitas sosial itu adalah aset pemerintah daerah. Ada
35Ibid,125
pengembang yang membuat brosur perumahan begitu indahnya dengan berbagai fasilitas umum sebagai tehnik pemasaran, namun setelah terbangun perumahan sesuai rencana tapak (site plan) yang di rencanakan dan telah terjual semua fasilitas tersebut tidak di bangun. Begitu juga yang terjadi di salah satu pengembang di Kota Batam dimana dilahan tersebut seharusnya menjadi row jalan bagi warga perumahan yang dilengkapi dengan penerangan namun setelah perumahan tersebut telah penuh di huni jalan tersebut di bangun perumahan lain. Hal ini tentunya membingungkan masyarakat penghuni tentang nasib pengelolaan, tidak bertanggung jawabnya pihak pengembang karena tidak melaksanakan kewajiban dan merugikan hak konsumen.
Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas umum adalah sebagai sarana dan prasarana yang di desain untuk di gunakan bersama guna mencapai suatu kepentingan atau tujuan tertentu maka tanggung jawab untuk memastikan fasilitas itu dapat berfungsi tidak semata mata hanya menjadi kewajiban pihak pemerintah untuk membangun fasilitas tersebut.
36Namun pihak pengembang dan masyarakat pun memiliki kewajiban untuk mematuhi, peraturan yang ada, ikut menjaga dan merawat karena pada hakekatnya prasarana lingkungan,utilitas umum dan fasilitas sosial adalah milik bersama.
37Kota dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang terawat akan menjadikan kota tersebut menjadi bersih, asri menjadi seperti negara yang berkembang pesat menandakan kesuksesan pemerintah.
Perkembangan beberapa kota yang semakin pesat menjadikan negara terlihat seperti
36Joe Hartanto, 256 Rahasia jadi Developer Properti Modal Dengkul, (Jakarta:Gramedia pustaka Utama 2011), hal 72
37A Raharjo Adisasmita, Pembangunan untuk Perkotaan, (Jakarta: Graha Ilmu 2005), hal 80
negara maju.
38Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas umum identik dengan pusat pelayanan masyarakat baik yang berkaitan dengan kebutuhan, pemerintahan, perekonomian, keamanan ataupun kebutuhan-kebutuhan yang lain.
Dengan fasilitas ini pemerintah daerah dapat mengembangkan sayapnya dengan selebar-lebarnya untuk mencapai kesejahterahan masyarakat seperti yang di cita- citakan.
39Pihak pengembang (developer) memiliki kewajiban untuk menghibahkan lahan untuk prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah yaitu instansi pemerintah Kota Batam. Penyediaan lahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial tersebut akan digunakan untuk pembangunan lapangan olah raga, puskesmas, tempat ibadah, pasar rakyat dan sekolah, dan lain-lain. Pembangunan dan pengawasannya langsung di lakukan oleh Dinas Tata Kota.
40Dari hasil Penelitian awal di beberapa perumahan di Kota Batam, ditemukan adanya pihak pengembang (developer) yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada pemerintah kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada perumahan ada lebar jalan row (right of way) 30 meter tapi nyatanya di jadikan lebar jalan row 10 meter karena untuk kepentingan komersil yaitu direncanakan untuk di bangun perumahan lagi. Hal ini adalah tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan menyebabkan beralih fungsinya prasarana lingkungan, utilitas
38Rahardja Adisas, Pembangunan Pedesaan dan perkotaan, (Jakarta: Graha ilmu 2006), hal 78
39 Xisuca, Pemahaman kebutuhan rumah (housing need),www.xicuca.blogspot.com, di publikasikan tanggal 10 juni 2009, di akses tanggal 15 Maret 2012
40A Ridwan Halim, Perumahan dan Pemukiman di Indonesia, (Jakarta:Penhnas 2005), hal 20
umum dan fasilitas sosial menjadi perumahan. Dengan pengalihan fungsi dari fasilitas umum, maka mendorong penulis untuk mengadakan penelitian ini dengan judul “Kajian Hukum Terhadap Pengalokasian Lahan Fasilitas Umum Di atas Hak pengelolaan Untuk Kegiatan Perumahan (Studi Pada Perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah Di Kota Batam)”
B. Permasalahan
Berdasarkan Uraian Latar Belakang di atas maka permasalahan yang akan di bahas dirumuskan sebagai berikut:
1. Bagaimana pengaturan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?
2. Bagaimana pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?
3. Bagaimana pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah tersebut di atas maka yang menjadi tujuan
penelitian adalah:
1. Untuk menjelaskan pengaturan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam.
2. Untuk menjelaskan pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam
3. Untuk menjelaskan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam.
D. Manfaat Penelitian
Disamping tujuan yang hendak di capai seperti tersebut di atas, maka penelitian ini juga diharapkan mempunyai manfaat antara lain:
1. Secara Teoritis.
Hasil penelitian ini di harapkan dapat dijadikan sebagai bahan kajian lebih lanjut
untuk melahirkan berbagai konsep kajian yang dapat memberikan andil bagi
konsep hukum perumahan dengan teori atau landasan hukum yang lengkap
mengenai pengaturan dan pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan
fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan dan
pengawasannya di Kota Batam.
2. Secara Praktis.
Penelitian ini dapat digunakan sebagai pedoman atau masukan atau informasi kepada perusahaan pengembang agar dapat mematuhi peraturan yang berlaku, mengimplementasikan dan menjalankan kewajibannya untuk penyerahan fasilitas umum dan juga pihak pemerintah dalam hal ini adalah pemerintah kota.
E. Keaslian Penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan pertimbangan bahwa berdasarkan informasi dan dari penelusuran di kepustakaan Program Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara bahwa penelitian dengan judul “Kajian Hukum Terhadap Pengalokasian Lahan Fasilitas Umum Di Atas Hak Pengelolaan Untuk Kegiatan perumahan (Studi Pada Perumahan Plamo Garden Dan Taman Harapan Indah Di Kota Batam)” belum pernah di lakukan.
Pernah ada penelitian sebelumnya terkait dengan pengembang perumahan, pengadaan tanah dan fasilitas umum yaitu:
1. Stephanus Elgin, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2003, dengan judul
“Tanggung jawab pengembang perumahan terhadap konsep pengembangan
pemukiman terpadu yang berwawasan lingkungan, studi terhadap perusahaan
pengembang perumahan di Kota Medan”, dengan beberapa permasalahan
yang diteliti apakah konsep wawasan lingkungan telah termasuk dalam
peraturan perusahaan pengembang perumahan dan pemukiman, apakah
perusahaan pengembang telah melaksanakan konsep pengembangan perumahan dan pemukiman terpadu dan bagaimana penyimpangan yang dilakukan oleh perusahaan pengembang dan bentuk sanksinya.
2. Bukhari, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2008, dengan judul
“Problematika Pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum (Studi kasus pada pembangunan Kampus Unimal di Desa Reuleut Timur Kecamatan Muara Batu Kabupaten Aceh Utara”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti apakah pelaksanaan pelepasan hak atas tanah untuk pembangunan Kampus Universitas Malikussaleh sudah sesuai dengan prosedur, hambatan apa yang ditemui pada pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan Kampus Universitas Malikussaleh dan upaya apa saja yang dilakukan untuk mengatasi hambatan yang ditemui antara pemilik tanah dan universitas Malikulsaleh di lapangan.
3. Enrico Nugraha Simatupang, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister
Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2010,
dengan judul ”Suatu Kajianhukum Status dan eksistensi tanah marga yang di
jadikan fasilitas umum oleh Pemerintah Kabupaten Dairi”, dengan beberapa
permasalahan yang diteliti bagaimana eksistensi tanah marga di Kecamatan
Sidikalang yang menurut masyarakat adat haknya di ambil oleh negara,
bagaimana Proses peralihan kepemilikan tanah marga yang di jadikan fasilitas
umum oleh pemerintah Kabupaten Dairi dan upaya apakah yang dilakukan
pemerintah Kabupaten Dairi untuk memperoleh kepastian hukum hak atas tanah yang telah di bangun fasilitas umum.
Beberapa tesis di atas mengambil tema pengadaan tanah, pengembang perumahan dan fasilitas umum. Namun dari judul, lokasi penelitian dan permasalahan tidak ada yang sama. Oleh sebab itu tesis ini dapat dikatakan asli.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi.Suatu teori harus di uji dengan menghadapkannya pada fakta–fakta yang menunjukan ketidakbenarannya.
41Teori hukum juga bertujuan untuk menjelaskan kejadian-kejadian dalam bidang hukum dan mencoba untuk memberikan penilaian. Menurut Radburch tugas dari teori hukum adalah membikin jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada dasar-dasar filsafat yang paling dalam. Teori hukum merupakan kelanjutan dari usaha untuk mempelajari hukum positif. Teori hukum menggunakan hukum positif sebagai bahan kajian dengan telaah filosofis sebagai salah satu sarana bantuan untuk menjelaskan tentang hukum.
42Teori yang tepat untuk karya tulis ini adalah teori kemanfaatan atau utilitarian theory, disebut juga teori kebahagiaan terbesar. Teori ini dipelopori oleh Jeremy Bentham yang terkenal sebagai salah
41DJJ M Wuisman, Penelitian Ilmu–Ilmu Sosial jilid I, Penyunting M Hisyam (Jakarta :UI Press 1996) hlm 203
42Allan Banjarnahor, Teori Hukum,http://tubiwityu.typepad.com/blog/2010/02/teori-hukum.
html, di publikasikan tanggal 16 Februari 2010, diakses tanggal 21 juni 2011
seorang tokoh positivisme hukum, dilahirkan di London pada 15 Februari 1748.
Dalam bukunya yang berjudul “introduction to the morals and legislation”, berpendapat bahwa hukum bertujuan untuk mewujudkan semata-mata apa yang berfaedah/
manfaat bagi orang. Menurut teori ini, tujuan hukum ialah menjamin adanya kemanfaatan atau kebahagiaan sebanyak-banyaknya pada orang sebanyak-banyaknya (The greatest happiness for the greatest number)
43.
Asas manfaat hukum nyaris tidak pernah kita lupakan. Dalam proses pembentukan, hukum yang akan dibuat dan diberlakukan selalu dengan pertimbangan kemanfaatan dari hukum itu sendiri. Menurut Bentham, hukum juga mesti berperan sebagai penjaga keseimbangan dari berbagai macam kepentingan (balance of interests)
44.
Dalam konteks inilah fasilitas umum harus memberikan manfaat (utility) kepada masyarakat sehingga pihak pengembang wajib untuk memberikan apa yang menjadi kewajibannya dalam pembangunan perumahan. Kesenangan individu atau asas manfaat bagi individu merupakan hal pokok yang terlebih dahulu harus diwujudkan hukum. Sementara masyarakat baginya hanyalah lembaga fiktif yang terdiri dari individu-individu yang menjadi anggotanya. Oleh karena itu, kepentingan masyarakat tidak lebih dari jumlah kepentingan beberapa orang yang membentuknya.
43 Scribd, Teori Tujuan Hukum, http://www.scribd.com/doc/56939542/TEORI-TUJUAN- HUKUM, di publikasikan tanggal 11 juli 2010 , diakses tanggal 21 juni 2011
44 Khairul, Kritik atas kekaburan Filsafat Jermy Bentham, http://www.facebook.com/
topic.php?uid=87059425184&topic=8849, di publikasikan tanggal 14 April 2009, di akses tanggal 21 juni 2011
Dalam hal ini berarti kepentingan pihak pengembang tidak boleh lebih besar dari jumlah masyarakat yang bermukim di perumahan. Sudah sewajarnya mereka mendapatkan perumahan yang layak untuk tinggal bukan hanya tidak tercemar, nyaman, asri saja tapi dengan dilengkapi fasilitas umum yang merupakan fasilitas dari perumahan itu sendiri. Tentu akan sangat berguna bagi masyarakat. Contohnya jika di perumahan tersebut akan di bangun fasilitas umum sekolah TK-SD tentu akan memudahkan penghuni perumahan tersebut untuk menyekolahkan anaknya di lokasi terdekat dari rumahnya, jika di bangun tempat ibadah akan mempermudah untuk masyarakat penghuni perumahan tersebut untuk beribadah dan lebih aktif menjalankan aktifitas keagamaan, dan jika akan di bangun suatu tempat untuk olah raga (club house) akan mempermudah masyarakat untuk berolah raga dalam komplek tempat tinggal mereka.
Hal ini adalah untuk pihak pengembang yang tidak memberikan kewajibannya
kepada warga masyarakat. Dalam artian lahan yang seharusnya menjadi fasilitas
umum tetapi di jadikan beberapa rumah lagi bahkan kemungkinan pada saat
pemasaran pihak pengembang menawarkan brosur terindah dengan sejumlah fasilitas
umum yang menjadi daya tarik pembeli untuk memiliki rumah di perumahan
tersebut dan kenyataannya waktu telah terjadi jual beli dan tinggal di lokasi tersebut
ternyata tidak sesuai dengan yang di perjanjikan pada brosur. Menurut teori klasik
hukum kontrak tidak dapat di tuntut pertanggungjawabannya karena janji–janji
tersebut adalah janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual
beli, sehingga konsumen tidak dapat menuntut ganti rugi.namun bertentangan dengan
teori kontrak modern dimana janji-janji pra kontrak dalam brosur iklan perumahan mempunyai akibat hukum jika janji-janji ini diingkari.
45Fasilitas yang di perjanjikan di bangun beberapa rumah lagi oleh pihak pengembang. Di samping kepentingan individu, ada kepentingan masyarakat yang juga mesti diperhatikan.Kepentingan individu dengan kepentingan masyarakat bisa diselaraskan, maka dibutuhkan “simpati”. Bentham meyakini bahwa dengan adanya
“simpati”, jika setiap orang mementingkan kepentingan orang lain, maka kebahagiaan umum dengan sendirinya akan terwujud. Dalam penyelarasan kepentingan individu dengan masyarakat tersebut, titik berat perhatian mesti tetap pada individu. Sebab apabila setiap individu telah memperoleh kebahagiaannya, dengan sendirinya kebahagiaan masyarakat akan dapat diwujudkan secara simultan. Bentham mengatakan bahwa tujuan hukum adalah untuk melengkapi penghidupan, mengendalikan kelebihan, memajukan persamaan dan menjaga kepastian. Hukum baginya harus ditujukan untuk mencapai kebahagiaan tertinggi dengan cara melengkapi kehidupan, mengendalikan kelebihan, mengedepankan persamaan dan menjaga kepastian. Dengan demikian, hukum itu pada prinsipnya ditujukan untuk menciptakan ketertiban masyarakat, disamping untuk memberikan manfaat yang sebesar-besarnya kepada jumlah orang yang terbanyak.
4645Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, (Jakarta:Kencana Prenada Media Group,2009),hal 2
46Scribd, Pembangunan Hukum di Indonesia, http://www.scribd.com/doc/25009936/
Mengapa-Pembangunan-Hukum-Di-Indonesia-Menghadapi-Berbagai kendala dalam mewujudkan tatanan hukum sebagai supremasi dalam memecahkan persoalan bangsa dan negara, di publikasikan tanggal 19 Mei 2010, diakses tanggal 21 juni 2011
Pihak pengembang seharusnya memperhatikan peraturan mengenai kepastian berapa persentasi dari perumahan yang dimilikinya yang menjadi prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial demi tercapainya kepentingan umum.
2. Kerangka Konsepsi
Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.
47Konsepsi di terjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang konkrit. Konsepsi merupakan definisi operasional dari intisari objek penelitian yang dilaksanakan.
Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian dan penafsiran dari suatu istilah yang di pakai. Selain itu dipergunakan juga untuk memberikan pegangan pada proses penelitian ini. Dalam penelitian ini dirumuskan serangkaian kerangka konsepsi atau definisi operasional sebagai berikut :
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, kewenangan tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang hak pengelolaan dan atau pihak ketiga.
4847 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,Edisi I ,Cetakan 7,( Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), hal 7
48Pasal 1 Angka 2 Peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri negara Agraria
Bonded warehouse zone adalah kawasan berikat (KB) yaitu suatu bangunan,
tempat atau kawasan dengan batas–batas tertentu yang di dalamnya dilakukan industri pengolahan barang dan bahan kegiatan rancang bangun perekayasaan, penyortiran, pemeriksaan awal, pemeriksaan akhir dan pengepakan atas barang dan bahan asal impor atau barang atau bahan dalam negeri yang hasilnya terutama untuk tujuan ekspor. Tujuan utama pembentukan kawasan berikat adalah mendorong peningkatan ekspor sehingga perlu di berikan insentif diantaranya fasilitas di bidang perpajakan termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
49.
Properti (property) adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan. Beberapa artikel dan buku mungkin juga medefinisikan properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya sehingga menjadi sebuah aset. secara ekonomis, sebuah asset dapat menguntungkan atau merugikan, tergantung cara pemilik mengelolanya
50.
Site plan adalah rencana tapak yaitu gambaran/peta rencana peletakan
bangunan/kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu.
51/ Peraturan Kepala BadanPertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan hak atas tanah negara Dan Hak Pengelolaan, Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
49Artikel Rahmanto Surahmat, PPN Jasa Kena Pajak di kawasan Berikat, Bisnis Indonesia, senin 09 februari 2004
50Bicara Properti.com, http://bicaraproperti.com/2010/pengertian-properti.di publikasikan tahun 2010, di akses tanggal 22 juni 2011
51 Hassan Shadily, Ensiklopedia Indonesia,Ichtiar Baru Van Hoeve dan Elsevier Publising Projects, 2001, hal 4055
Fasilitas umum adalah fasilitas yg disediakan untuk kepentingan umum, seperti jalan dan alat penerangan umum
52Fasilitas sosial adalah fasilitas yg disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti sekolah, klinik, dan tempat ibadah.
53Fasilitas sosial adalah fasilitas yang di butuhkan masyarakat dalam lingkungan pemukiman yang meliputi antara lain:
a. Pendidikan b. Kesehatan
c. Perbelanjaan / niaga
d. pemerintahan dan pelayanan umum e. Peribadatan
f. Rekreasi dan kebudayaan g. Olahraga lapangan terbuka h. Pemakaman umum
54Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman.
55Prasarana lingkungan adalah kelengkapan lingkungan yang meliputi:
a. Jalan
b. Saluran pembuangan air limbah c. Saluran Pembuangan air hujan
56.
52 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,2005,hal 314
53ibid
54 Peraturan mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab I Ketentuan Umum,Pasal 1
55Undang –undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, pasal 1(2,21 dan 22)
56 Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab I Ketentuan umum
Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi.
57Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian yaitu bangunan-bangunan yang di butuhkan dalam sistem pelayanan lingkungan yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah dan antara lain :
a. Jaringan air bersih b. Jaringan listrik c. Jaringan gas d. Jaringan telepon
e. Terminal angkutan umum/ bus shelter f. Kebersihan/ pembuangan sampah g. Pemadam kebakaran.
58Pihak pengembang (developer) adalah orang yang mengembangkan atau perusahaan yang melakukan kegiatan pengadaan dan pengolahan tanah serta pengadaan bangunan dan/atau sarana dan prasarana dengan maksud dijual atau disewakan.
59Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang di lengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
6057ibid
58 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Pasal 1
59 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,2005,hal 538
60Ibid
G. Metode Penelitian
Istilah “Metodologi” berasal dari kata” metode” yang berarti “jalan ke”
namun demikian menurut kebiasaan metode dirumuskan dengan kemungkinan- kemungkinan sebagai berikut
61:
1. suatu tipe pemikiran yang dipergunakan dalam penelitian dan penilaian 2. Suatu tehnik yang umum bagi ilmu pengetahuan
3. Cara tertentu untuk melaksanakan suatu prosedur.
Metode penelitian adalah cara berfikir dan berbuat yaitu dipersiapkan dengan baik-baik untuk mengadakan penelitian dan untuk mencapai suatu tujuan penelitian.
62Metode Penelitian ini di susun dengan :
1. Spesifikasi Penelitian
Penelitian dalam Bahasa Inggris disebut research adalah suatu aktifitas pencarian kembali pada kebenaran”truth”. Pencarian kebenaran yang dimaksud adalah upaya-upaya manusia untuk memahami dunia dengan segala rahasia yang terkandung di dalamnya untuk mendapat solusi atau jalan keluar dari setiap masalah yang di hadapinya.
Penelitian ini merupakan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari bahan yang bersumber dari kepustakaan digabung dengan penelitian lapangan.
63Oleh karena itu kerangka teori diarahkan secara khas ilmu hukum maksudnya penelitian ini berusaha untuk
61Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian hukum , (Jakarta: UI Press, 2000), hal 5
62Kartini Kartono, Pengantar Metodelogi Riset sosial (Bandung: Alumni 2005), hal 15
63Soejono Soekanto,Loc.cit , hal 28
memahami masalah pengaturan pemberian tanah untuk fasilitas umum,pelaksanaan pemberian tanah untuk fasilitas umum yang di bebankan pada pihak pengembang, dan kendala dalam pemberian tanah untuk fasilitas umum beserta upaya untuk mengatasinya yang terjadi di kota Batam. Penelitian ini memiliki sifat deskriptif analistis yaitu suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalistis hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek dari hasil penelitian di lapangan.
642. Lokasi Penelitian
Sesuai dengan keberadaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dari pada para pengembang perumahan di Kota Batam maka dilakukan penelitian di:
a. Perumahan Plamo Garden, berlokasi di Batam Centre, Kota Batam.
b. Perumahan Taman Harapan Indah, Kota Batam.
Karena di lokasi tersebut adalah contoh lokasi yang telah melaksanakan kewajiban menyerahkan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dan terdapat permasalahan yang ingin diteliti.
3. Sumber Data
Sumber Data dalam penelitian ini terdiri dari : a. Data Primer, yaitu:
1). Data yang diperoleh langsung dari Perumahan Plamo Garden 2). Data yang di peroleh dari Otorita Batam.
64Ibid,Hal 63
b. Data Sekunder
Sumber data sekunder dalam hal ini adalah Bahan kepustakaan baik di bidang hukum maupun bahan pendukung di luar bidang hukum (non hukum) seperti Kamus Bahasa Indonesia, kamus ensiklopedia atau majalah yang terkait dengan masalah penelitian ini.
4. Alat Pengumpulan Data
Untuk mendapat data yang akurat dan relevan baik berupa pengetahuan ilmiah maupun tentang suatu fakta atau gagasan maka pengumpulan data dilakukan dengan cara sebagai berikut:
a. Pedoman Wawancara.
Wawancara mendalam dilakukan secara langsung kepada informan, dengan menggunakan pedoman wawancara yaitu dengan membuat daftar pertanyaan sebagai pedoman wawancara dilakukan secara terpimpin agar mendapatkan informasi yang lebih fokus dan menyeluruh sesuai dengan permasalahan yang di teliti yaitu menghimpun data dengan aktif melakukan wawancara yang menggunakan pedoman wawancara untuk mendapatkan data primer dari narasumber yang telah di tentukan yaitu :
1). Kantor Badan Pengusahaan Kota Batam sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Bambang Eko, Kasubdit Legal Badan Pengusahaan Kota Batam.
b). Bambang Marjito, Direktur Alokasi Lahan Badan Pengusahaan Kota
Batam.
2). Dinas Tata Kota Batam sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Gintoyono, Kepala Dinas Tata Kota Batam.
b). Mustofa,wakil Kepala Tata Kota Batam c). Yani, Bagian Perijinan Dinas Tata kota Batam
3). Dinas Pekerjaan Umum Kota Batam sebanyak 1(satu) orang yaitu:
Dohar, Kepala Bagian Prasarana Jalan Kota Batam
3). Badan Pertanahan Nasional di Kota Batam dan Medan sebanyak 2 (dua) orang yaitu :
a). Sugianto Tampubolon, Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah (HTPT)
b). Abd.Rahim Lubis, Pejabat pada Kanwil Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara
4). Notaris kota Batam dan Medan sebanyak 2 (dua ) orang yaitu : a). Syaifudin, Notaris di Batam
b). Hanugrah, Notaris di Batam
c). Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam d). Syahril Sofyan, Notaris di Medan
5). Pihak pengembang (developer ) sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Rudi.
b). Agus
6). Pengacara di Kota Batam dan Jakarta
a). Gempar Soekarnoputra, Pengacara di Jakarta
b). Minggus, Pengacara di Batam b. Studi Dokumen.
Yaitu menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan kepustakaan/data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan Bahan non hukum.
5. Analisis Data
Data yang dikumpulkan baik dari penelitian kepustakaan maupun penelitian lapangan selanjutnya di analis secara kualitatif yaitu metode analisa yang mengelompokan dan menyeleksi data yang di peroleh dari penelitian lapangan menurut kualitas dan kebenarannya kemudian di hubungkan dengan teori-teori yang diperoleh dari kepustakaan sehingga diperoleh jawaban atas permasalahan yang di ajukan. Kemudian berdasarkan analisa tersebut ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode deduktif.
Pengertian analisis di sini dimaksudkan sebagai suatu penjelasan dan penginterprestasian secara logis dan sistematis yang menunjukan cara berpikir deduktif dan mengikuti tata tertib dalam penulisan laporan penelitian ilmiah. Setelah analisis data selesai maka hasilnya akan disajikan secara deskriptif yaitu dengan menuturkan dan menggambarkan apa adanya sesuai dengan permasalahan yang diteliti.
6565HB Sutopo, Metodologi Penelitian Kualitatif, Bagian II, (Surabaya:UNS Press 1998), Hal 37
