BAB II
KERANGKA TEORI
2.1 Kerangka Teori 2.1.1 Bank
2.1.1.1 pengertian Bank
Bank lebih dikenal sebagai lembaga keuangan yang kegiatan
utamanya menerima simpanan giro, tabungan dan deposito. Kemudian
bank juga dikenal sebagai tempat untuk meminjam uang (kredit) bagi
masyarakat yang membutuhkannya. Disamping itu bank juga dikenal
sebagai tempat untuk menukar uang, memindahkan uang atau menerima
segala macam bentuk pembayaran dan setoran.
Sebagai lembaga keuangan yang dipercaya masyarakat, bank
merupakan industri jasa yang sangat penting yang dapat menunjang
keseluruhan program pembiayaan, baik dalam menghimpun dana maupun
sebagai lembaga yang melancarkan arus uang dari dan ke masyarakat.
Menurut Kasmir (2003:11) Bank secara sederhana dapat diartikan
sebagai lembaga keuangan yang kegiatan utamanya adalah menghimpun
dana dari masyarakat dan menyalurkannya kembali dana tersebut ke
Adapun menurut Muchdarsyah Sinungan (2000:3) Bank adalah
suatu lembaga keuangan, yaitu suatu badan yang berfungsi sebagai
financial intermediary atau perantara keuangan dari dua pihak, yakni
:pihak yang kelebihan dana dan pihak yang kekurangan dana.
Dari beberapa definisi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa bank
merupakan suatu badan usaha yang bergerak dibidang keuangan dan
melaksanakan kegiatan menghimpun dana dari masyarakat dan
menyalurkan kembali kepada masyarakat yang kekurangan dana atau
membutuhkan dana serta melaksanakan jasa-jasa perbankan lainnya untuk
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
2.1.1.2Fungsi Bank
Secara lebih spesifik bank dapat berfungi sebagai agent of trust,
agent of development, dan agent of services (Triandaru dan Budisantoso,
2008: 9).
a. Agent of Trust
Dasar utama perbankan adalah kepercayaan (trust), baik dalam hal
penghimpunan dana maupun penyaluran dana. Masyarakat akan mau
menitipkan dananya di bank apabila dilandasi adanya unsur kepercayaan.
Masyarakat percaya bahwa uangnya tidak akan disalahgunakan oleh
bank, uangnya akan dikelola dengan baik, bank tidak akan bangkrut, dan
pada saat yang telah dijanjikan simpanan tersebut dapat ditarik kembali
b. Agent of Development
Kegiatan bank berupa penghimpunan dan penyaluran dana sangat
diperlukan bagi lancarnya kegiatan perekonomian di sektor riil. Kegiatan
bank tersebut memungkinkan masyarakat melakukan kegiatan investasi,
kegiatan distribusi, serta kegiatan konsumsi barang dan jasa, mengingat
ketiga kegiatan tersebut tidak dapat terlepas dari uang (Triandaru dan Budisantoso, 2008: 9).
c. Agent of Service
Disamping melakukan kegiatan penghimpunan dan penyaluran
dana, bank juga memberikan penawaran jasa perbankan yang lain
kepada masyarakat. Jasa ini antara lain dapat berupa jasa pengiriman
uang, penitipan barang berharga, pemberian jaminan bank dan
penyelesaian tagihan (Triandaru dan Budisantoso, 2008: 9).
2.1.1.3 Jenis dan Kegiatan Usaha Bank
Dilihat dari pengertian bank itu sendiri, kegiatan bank secara
sederhana yaitu menghimpun dana dari masyrakat dan menyalurkan
kembali kepada masyarakat. Adapun kegiatan-kegiatan perbankan yang
1. Kegiatan-Kegiatan Bank Umum adalah :
a. Menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan giro,
tabungan dan deposito.
b. Menyalurkan dana ke masyarakarat dalam bentuk kredit investasi,
kredit modal kerja, kredit perdagangan.
c. Memberikan jasa-jasa bank lainnya seperti transfer, inkaso,
kliring dan lain sebagai.
2. Kegiatan-Kegiatan Bank Perkreditan Rakyat adalah
a. Menghimpun dana dalam bentuk simpanan tabungan dan
deposito.
b. Menyalurkan dana dalam bentuk kredit investasi, kredit modal
kerja, dan kredit perdagangan.
c. Larangan-larangan bagi BPR adalah menerima simpananan giro,
mengikuti kliring, melakukan kegiatan valuta asing dan
melakukan kegiatan perasuransian.
2.1.2. Kredit
2.1.2.1. Pengertian Kredit
Kredit menurut Hasibuan (2007:87) kredit adalah semua jenis pinjaman
sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.
Sedangkan pengertian kredit menurut Kasmir (2002:98) Dalam artian luas
adalah percaya kepada penerima kredit yang disalurkannya pasti akan
dikembalikan sesuai perjanjian, sedangkan bagi penerima kredit merupakan
penerimaan kepercayaan sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar sesuai
dengan jangka waktu.
Dari beberapa pengertian kredit diatas dapat disimpulkan bahwa kredit
merupakan suatu kepercayaan yang diberikan oleh satu pihak kepada pihak
lainnya yang dapat berupa uang atau tagihan yang nilainya diukur dengan uang
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan yang dibuat oleh kedua belah pihak
tersebut yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka
waktu tertentu.
2.1.2.2. Unsur-unsur Kredit
Kasmir (2007:74) mengatakan unsur-unsur kredit yang terkandung dalam
pemberian suatu fasilitas adalah sebagai berikut :
1. Kepercayaan
Yaitu suatu keyakinan pemberi kredit bahwa kredit yang diberikan akan
benar-benar diterima kembali dimasa tertentu dimasa yang akan datang.
2. Kesepakatan
Kesepakatan ini dituangkan dalam suatu perjanjian dimana masing-masing
3. Jangka waktu
Setiap kredit yang diberikan memiliki jangka waktu tertentu, jangka waktu ini
mencakup masa pengembalian kredit yang telah disepakati.
4. Resiko
Adanya suatu tenggang waktu pengembalian akan menyebabkan suatu resiko
tidak tertagihnya/macet pemberian kredit. Semakin panjang suatu kredit
semakin besar resikonya demikian pula sebaliknya.
5. Balas jasa
Merupakan keuntungan atas pemberian suatu kredit atau jasa tersebut yang
lebih dikenal dengan nama bunga.
1.7.2.3. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Volume KPR
Dalam mengajukan permohonan KPR, terdapat faktor-faktor yang
mempengaruhi permintaan seseorang atas KPR tersebut. Menurut Hendrix
Saputra (2008), terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi permintaan akan
KPR tersebut yaitu :
1.PDRB (Produk Domestik Regional Bruto)
Merupakan cermin bagi daya beli masyarakat untuk membangun rumah
guna untuk kelangsungan hidup masyarakat yang sangat penting bagi setiap
masyarakat. Jika PDRB naik maka akan mendorong minat masyarakat akan
2. Jumlah Penduduk
Penduduk mempunyai peranan yang sangat penting dalam pembangunan
ekonomi, penduduk merupakan objek atas pembangunan rumah. Sebagai
salah satu sasaran objek atas pembangunan rumah, perkembangan jumlah
penduduk akan mempengaruhi jumlah penghuni rumah. Dengan
bertambahnya jumlah penduduk maka akan mempengaruhi jumlah
pembangunan rumah sehingga akan meningkatkan permintaan tersebut.
3. Laju Inflasi
Laju Inflasi merupakan salah satu indikator yang menggambarkan
stabilitas ekonomi secra makro di suatu wilayah. Besarnya laju inflasi
akan mempengaruhi beberapa sektor perekonomian termasuk sektor
perumahan. Kenaikan inflasi akan menyebabkan suku bunga naik
sehingga daya beli masyarakat semakin menurun dan tentunya diiringi
dengan semakin melemahnya kemampuan masyarakat untuk membangun
rumah atau membeli rumah.
4. Suku Bunga
Sistem perekonomian di indonesia sangat terbuka sehingga dalam
menentukan kebijakan suku bunga tidak bisa mengabaikan perngaruh luar.
Pemerintah pun ikut dalam menetapkan suku bunga agar tidak cenderung
meningkat terlalu tinggi. Hal tersebut dikarenakan bila suku bunga
meningkat maka daya beli masyarakat akan menurun dan akan
2.1.3 Suku Bunga
2.1.3.1. Pengertian Suku Bunga
Pengertian suku bunga menurut Muchdarsyah Sinungan (2000:228) Suku
Bunga adalah suatu jumlah ganti kerugian atau balas jasa atas penggunaan uang
oleh nasabah.
Pengertian suku bunga menurut menurut Sawaldjo Puspronoto (2004:69-70)
adalah suku bunga merupakan salah satu variebel dalam perekonomian yang
senantiasa diamati secar cermat karena dampaknya yang luas. Ia mempengaruhi
keputusan seseorang atau rumah tangga dalam hal mengkonsumsi, rumah,
membeli Obligasi atau menaruhnya dalam rekening tabungan. Suku bunga juga
mempengaruhi keputusan ekonomis bagi pengusaha atau pimpinan perusahaan
apakah akan melakukan investasi pada proyek baru atau perluasan kapasitas.
Dari pengertian diatas maka dapat disimpulkan bahwa suku bunga adalah
harga yang dibayarkan atas peminjaman yang dilakukan sebagai biaya
peminjaman tersebut dalam bentuk persentase.
Menurut Memo MCLD No. 442a/MCLD/MD/III/12, besanya suku bunga
KPR yang ada di Bank kantor cabang pembantu ditentukan oleh Divisi Kredit
Konsumer yang ada di kantor pusat.
Dalam industri perbankan yang sangat kompetitif, penentuan tingkat suku
bunga bank menjadi suatu alat persaingan yang sangat strategis. Bank-bank yang
bunga kredit akan mampu menentukan tingkat bunga kredit yang lebih rendah
dibandingkan bank-bank lain.
2.1.3.2. Komponen-komponen Dalam Menentukan Bunga KPR
Bunga kredit merupakan keuntungan bagi bank, jika bunga kredit besar
maka kemungkinan juga besar demikian juga sebaliknya. Dalam penetapan besar
kecilnya suku bunga kredit ada beberapa komponen yang mempengaruhi.
Komponen-komponen ini kemudian dijumlahkan sehingga menjadi dasar
penentuan bunga kredit yang akan diberikan kepada nasabah (Kasmir, 2008:140).
Adapun komponen-komponen dalam menentukan suku bunga kredit
menurut Kasmir (2008:140) antara lain:
1. Total biaya dana (Cost of Fund)
Merupakan total bunga yang dikeluarkan oleh bank untuk memperoleh dana
simpanan baik dalam bentuk simpanan giro, tabungan, maupun deposito. Total
biaya dana tergantung dari seberapa besar bunga yang ditetapkan untuk
memperoleh dana yang diinginkan. Semakin besar bunga yang dibebankan
terhadap bunga simpanan maka semakin tinggi pula biaya dananya demikian
pula sebaliknya. Total biaya dana ini harus dikurangi dengan cadangan wajib
atau Reserve Requirement (RR) yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
2. Biaya operasi
Biaya operasi merupakan biaya yang dikeluarkan oleh bank dalam
melaksanakan operasinya. Biaya ini terdiri dari biaya gaji pegawai, biaya
3. Cadangan resiko kredit macet
Resiko ini dapat timbul baik disengaja maupun tidak disengaja. Oleh karena
itu pihak bank perlu mencadangkannya sebagai sikap bersiaga menghadapinya
dengan cara membebankan sejumlah presentase tertentu terhadap kredit yang
disalurkan.
4. Laba yang diinginkan
Setiap kali melakukan transaksi bank selalu ingin mempperoleh laba yang
maksimal. Penentuan ini ditentukan oleh beberapa pertimbangan penting,
mengingat penentuan besarnya laba sangat mempengaruhi besarnya bunga
kredit.
5. Pajak
Pajak merupakan kewajiban yang dibebankan pemerintah kepada bank yang
memberikan fasilitas kredit kepada nasabahnya.
2.1.3.3 Jenis-jenis Pembebanan Suku Bunga Kredit
Menurut Ismail (2011:140) bank menerapkan metode pembebanan suku
bunga kredit dalam menetukan pemberian suku bunga kredit sebagai imblan atas
kredit yang diberikan kepada debitur. Terdapat beberapa jenis metode
pembebanan suku bunga kredit, antara lain:
1. Sliding rate
Pembebanan bunga setiap bulan dihitung dari sisa pinjamannya, sehingga
jumlah bunga yang dibayar nasabah setiap bulan menurun seiring dengan
bulan sama. Cicilan nasabah otomatis dari bulan ke bulan semakin menurun.
Jenis sliding rate ini biasanya diberikan kepada sektor produktif.
2. Flat rate
Pembebanan bunga setiap bulan tetap dari jumlah pinjamannya, demikian pula
pokok pinjaman setiap bulan juga dibayar sama, sehingga cicilan setiap bulan
sama sampai kredit tersebut lunas. Jenis flat rate ini diberikan kepada kredit
yang bersifat konsumtif.
3. Floating Rate
Merupakan perhitungan suku bunga yang dilakukan sesuai dengan tingkat
suku bunga pada bulan yang bersangkutan. Dalam perhitungan modal ini,
suku bunga dapat naik, turun atau tetap pada setiap periodenya. Begitu pula
dengan jumlah angsuran yang dibayar sangat tergantungdari suku bunga pada
bulan yang bersangkutan.
2.1.4 Hubungan Suku Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dengan Volume Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Kegiatan perbankan tidak bisa dipisahkan dari faktor suku bunga sebagai
salah satu untuk meningkatkan volume kredit dengan cara membantu
menyediakan kekurangan dana guna memiliki rumah yang layak huni sesuai
dengan kemampuan masing-masing.
Menurut Kasmir (2003:40) menyatakan bahwa Tingkat suku bunga
pinjaman haruslah lebih tinggi dari tingkat suku bunga simpanan sehingga bank
Sesungguhnya keuntungan utama dari bisnis perbankan adalah bagaimana
mengelola dan menentukkan bunga pinjaman secara fleksibel sehingga
menghasilkan laba yang maksimal. Oleh karena itu baik faktor-faktor sumber
dana maupun alokasi dana memegang peranan yang sama pentingnya di dunia
perbankan.
Setiap kali melakukan transaksi bank selalu ingin memperoleh laba yang
maksimal, dalam pemberian kredit pemilikan rumah ini, nasabah dikenakan bunga
sebagai biaya peminjaman sesuai dengan suku bunga yang telah ditetapkan oleh
bank yang bersangkutan. Selain dikenakan bunga bank juga mengenakan jasa
pinjaman kepada penerima kredit dalam bentuk biaya administrasi serta biaya
provisi dan komisi.
Berdasarkan Memo MCLD No.442a/MCLD/MD/III/12, Kredit pemilikan
rumah adalah kredit konsumtif baik untuk pembelian baru atau bekas, take over,
pembangunan serta renovasi, denga objek berupa : Rumah tinggal, rumah toko
(ruko) dan rumah kantor (rukan), Apartemen, rumah susun atau rusunami dan
kondotel, selanjutnya disebut dengan kredit pemilikan rumah (KPR) .
Bunga yang dinyatakan dalam bentuk persentase dinamakan sebagai suku
bunga. Suku bunga adalah persentase biaya yang dibayarkan akibat telah
mempergunakan dan sebagai balas jasa. Menurut Frederic S. Mishkin (2008:135),
menyatakan bahwa Semakin tinggi perkiraan suku bunga dimasa depan, maka
adalah tingkat penjualan yang diperoleh perusahaan untuk periode tertentu dalam
satuan (unit/total/rupiah).
Teori tersebut menunjukkan bahwa suku bunga mempengaruhi keputusan
seseorang untuk melakukan permohonan KPR. Dengan kata lain, terdapat
kemungkinan semakin tinggi suku bunga maka semakin rendah volume Kredit
