1
BAB I PENGANTAR
1.1 Latar Belakang
Manusia dalam kehidupannya selain memerlukan sandang dan pangan, juga memerlukan rumah karena ketiga hal tersebut merupakan keperluan dasar (basic
needs) manusia (Reksohadiprodjo dan Karseno, 2012: 73). Untuk memenuhi
kebutuhan rumah tinggal maka diperlukan perumahan. Yudhohusodo, et. al. (1991: 1) menyatakan bahwa perumahan mempunyai fungsi ekonomi yang sangat penting bagi manusia, karena rumah merupakan salah satu investasi jangka panjang yang dapat memperkokoh jaminan hidup dimasa depan (lihat Fajria, 2009: 1).
Kebutuhan terhadap rumah tinggal selalu mengalami peningkatan, terutama di wilayah perkotaan. Hal ini disebabkan karena ketersediaan tanah yang terbatas, sementara populasi manusia terus mengalami peningkatan. Seiring dengan berkembangnya suatu kota, maka tingkat kebutuhan rumah pun akan semakin meningkat. Oleh karena itu, permintaan rumah di Yogyakarta juga mengalami peningkatan seiring dengan berkembangnya Kota Yogyakarta. Hal ini dapat disebabkan oleh tingginya pertumbuhan penduduk dan adanya arus urbanisasi, sehingga kebutuhan terhadap rumah menjadi kebutuhan pokok yang mendesak.
Akibat tingginya permintaan rumah di Yogyakarta menyebabkan berkembangnya perumahan di kawasan pinggiran Kota Yogyakarta. Salah satu kawasan yang menjadi tujuan pengembangan pemukiman di sekitar wilayah Kota Yogyakarta adalah Kabupaten Bantul, terutama di Kecamatan Banguntapan dan Kasihan.
Menurut data BPS Kabupaten Bantul, Kecamatan Banguntapan dan Kasihan menjadi dua kecamatan yang kepadatan penduduknya cukup tinggi di Kabupatan Bantul (lihat Tabel 1.1). Berdasarkan data tersebut maka kebutuhan terhadap perumahan di dua kecamatan ini menjadi tinggi.
Tabel 1.1 Kepadatan Penduduk Kabupaten Bantul 2011
No. Kecamatan Luas (KM2) Jumlah Penduduk Kepadatan/KM2
1 Srandakan 18,32 28.668 1.565 2 Sanden 23,16 29.744 1.284 3 Kretek 26,77 29.323 1.095 4 Pundong 23,68 31.779 1.342 5 Bambanglipuro 22,70 37.480 1.651 6 Pandak 24,30 47.908 1.972 7 Bantul 21,95 59.754 2.722 8 Jetis 24,47 52.313 2.138 9 Imogiri 54,49 56.536 1.038 10 Dlingo 55,87 35.667 638 11 Pleret 22,97 43.731 1.904 12 Piyungan 32,54 49.427 1.519 13 Banguntapan 28,48 122.510 4.032 14 Sewon 27,16 105.701 3.892 15 Kasihan 32,38 112.708 3.481 16 Pajangan 33,25 33.216 999 17 Sedayu 34,36 44.798 1.304 Jumlah 506,85 921.263 1.818 Sumber: BPS, 2012
Kawasan Kecamatan Banguntapan dan Kasihan yang jumlah penduduknya cukup tinggi menjadi salah satu tujuan pembangunan perumahan oleh pengembang. Menurut data dari Dinas Pekerjaan Umum, kawasan Kecamatan Banguntapan dan Kasihan menjadi dua Kecamatan yang memiliki banyak perumahan dibandingkan kecamatan lainnya di Kabupaten Bantul. Jumlah perumahan yang terdapat di Kabupaten Bantul dapat dilihat dalam Tabel 1.2.
Tabel 1.2 Jumlah Perumahan di Kabupaten Bantul Kecamatan Jumlah Perumahan Jumlah Unit
Piyungan 3 465 Sewon 8 770 Banguntapan 42 1.423 Sedayu 12 1.322 Kasihan 37 1.948 Pajangan 3 212 Total 105 6.140
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum, PIP2BDIY (diolah).
Data depkimpraswil dan data primer dari DPD REI Yogyakarta serta berdasarkan data perusahaan pengembang menyebutkan bahwa terdapat tiga tipe perumahan yang ditawarkan di Daerah Istimewa Yogyakarta, khusunya di Kabupaten Bantul. Tipe rumah tersebut adalah tipe rumah sederhana, menengah, dan mewah. Spesifikasi dari masing-masing tipe dapat dilihat dalam Tabel 1.3.
Tabel 1.3 Karakteristik Rumah Menurut Tipe Rumah
Indikator Rumah Tipe Tederhana Rumah Tipe Menengah Rumah Tipe Mewah Kualitas
Bangunan
1. Pondasi batu belah putih.
2. Lantai keramik. 3. Plafond triplek rangka
kayu dicat.
4. Dinding batu bata diplester dan diaci. 5. Atap genteng rangka
kayu kelas III/sejenis. 6. Kusen kayu kelas
III/sejenis.
7. Pintu dobel triplek, jendela kaca nako.
1. Pondasi belah putih, slop beton bertulang. 2. Lantai keramik. 3. Dinding batu finish di
cat.
4. Atap genteng plentong, rangka kayu kelas III/sejenis.
5. Kosen kayu kelas III/sejenis.
6. Pintu semi panel.
1. Material sama dengan tipe menengah dengan kualitas yang lebih baik.
2. Lantai, atap, plafond, dinding, jendela, dan pintu berkualitas baik.
Arsitektur Sederhana Mengikuti trend Modern Luas rumah 21 m2-36 m2 45 m2-70 m2 Lebih dari 90 m2
Infrastruktur 1. Sumur gali/pantek 6-12 m.
2. Listrik.
3. Jaringan telepon. 4. Jalan lingkungan aspal/
paving blok. 5. Drainase. 1. PDAM. 2. Listrik. 3. Jaringan telepon 4. Jalan lingkungan aspal/paving blok. 5. Drainase. 1. PDAM. 2. Listrik. 3. Jaringan telepon. 4. Jalan lingkungan aspal/paving blok. 5. Drainase.
Sumber: Keputusan Menteri Kimpraswil nomor 403/ KPTS/M/2002 dan data primer (diolah).
Perumahan merupakan suatu produk seperti produk lainnya yang memiliki atribut fisik dan non fisik. Oleh karena itu konsumen akan memiliki banyak pertimbangan dalam membeli suatu produk perumahan tersebut. Keputusan konsumen dalam membeli suatu produk termasuk perumahan akan selalu memaksimalkan kepuasan, kemakmuran dan sesuai dengan batasan anggaran yang ada. Smith, dkk. (1992) berpendapat bahwa meskipun pada umumnya properti dinilai lebih berdasarkan pada atribut fisik dibandingkan pada persepsi konsumen, tetapi untuk properti perumahan dan real estate lainnya yang berkaitan dengan konsumen seperti pertokoan akan lebih mempertimbangkan faktor non keuangan dan persepsi konsumen (lihat Triwahyuningsih, 2007: 5).
Preferensi menjadi penting bagi konsumen untuk menentukan pembelian suatu barang termasuk rumah tinggal. Preferensi konsumen menjadi sesuatu yang penting ketika konsumen dihadapkan pada keterbatasan pendapatan (Drachman, 2009: 3). Arsyad (2000: 109) menjelaskan bahwa dalam teori perilaku konsumen, konsumen mengkonsumsi lebih sedikit daripada yang diinginkan karena pengeluaran dibatasi oleh pendapatan. Maka konsumen akan memilih suatu barang dengan memaksimalkan kepuasannya tetapi tetap dibatasi oleh anggaran yang ada. Mankiw (2006: 567) menyatakan bahwa dalam teori pilihan konsumen ketika seseorang membeli lebih banyak suatu barang, maka konsumen harus mengurangi barang lainnya. Teori pilihan konsumen menjelasan tentang bagaimana konsumen mengambil berbagai kepuasan dalam menghadapi trade off dan bagaimana konsumen merespon perubahan-perubahan di lingkungannya.
Pemilihan pembelian rumah tidak hanya dipengaruhi oleh harga, namun faktor lain seperti faktor lokasi yakni kedekatan dengan tempat kerja dan sarana transportasi pun berpengaruh terhadap pemilihan rumah tinggal (Tan, 2011: 14). Faktor harga bukan menjadi satu-satunya pertimbangan dalam pemilihan rumah tinggal, akan tetapi konsumen membertimbangkan berbagai atribut yang terkait dengan lokasi, fasilitas, tipe rumah, maupun faktor keamanan.
Untuk memenuhi kebutuhan konsumen terhadap perumahan di kawasan Banguntapan dan Kasihan, pengembang harus dapat menyusun strategi pemasaran yang disesuaikan dengan kebutuhan konsumen. Untuk memenuhi harapan dan keinginan konsumen terhadap perumahan, pengembang harus dapat mengetahui hal-hal yang dapat mempengaruhi kepuasan konsumen. Produk rumah yang terjual dalam suatu transaksi akan dievaluasi kepuasannya oleh pembeli. Oleh karena itu dapat menentukan proses transaksi yang akan terjadi berikutnya. Kottler (2005: 10) berpendapat bahwa kesinambungan bisnis tergantung pada kepuasan pelanggan.
Berdasarkan faktor di atas, maka pengembang harus mengetahui pola preferensi yang mempengaruhi pembelian rumah oleh konsumen di Kecamatan Banguntapan dan Kasihan. Oleh karena itu, diperlukan penelitian tentang pola preferensi rumah yang disukai konsumen di Kecamatan Banguntapan dan Kasihan. Dalam penelitian ini dirumuskan permasalahan yaitu permintaan (demand) rumah yang tinggi, akan tetapi rumah yang telah disediakan oleh pengembang belum sesuai dengan keinginan konsumen dan belum dapat mencukupi kebutuhan pasar. Selain itu, pengembang di Kabupaten Bantul cenderung lebih banyak mengembangkan rumah tipe menengah dan sederhana. Keputusan membeli rumah
sangat dipengaruhi oleh atribut yang melekat pada rumah tersebut. Atribut yang menjadi preferensi konsumen rumah tipe menengah berbeda-beda pada tiap individu. Berdasarkan hal tersebut, penelitian ini akan menganalisis atribut yang menjadi preferensi konsumen dalam membeli rumah tipe menengah di Kecamatan Banguntapan dan Kasihan, Kabupaten Bantul. Oleh karena itu, dapat diambil pertanyaan penelitian sebagai berikut:
1. Bagaimana menentukan atribut yang paling penting dan yang paling tidak penting dalam pembelian rumah tipe menengah?
2. Bagaimana menentukan kombinasi atribut-atribut yang paling disukai dan yang paling tidak disukai konsumen dalam membeli rumah tipe menengah? 3. Apakah terdapat perbedaan preferensi konsumen dalam membeli rumah pada
kondisi demografi yang berbeda?
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian mengenai preferensi konsumen telah banyak dilakukan, namun dari semua penelitian tersebut belum ada yang meneliti pola preferensi yang mempengaruhi konsumen dalam membeli rumah di Kecamatan Banguntapan dan Kasihan Kabupaten Bantul, Daerah Istimewa Yogyakarta. Beberapa penelitian mengenai preferensi konsumen disajikan dalam Tabel 1.3 berikut.
Tabel 1.4
Penelitian-Penelitian Sebelumnya No. Peneliti Alat Analisis Variabel yang
Diamati Hasil penelitian 1 Wong (2013) Analisis regresi berganda (OLS) 1. Kualitas sekolah 2. Akses ke sarana transportasi umum 3. Jumlah kamar 4. Usia bangunan 5. Harga
1. Secara umum kualitas sekolah yang baik, jarak ke sarana transportasi yang dekat, usia bangunan, dan harga yang lebih rendah berhubungan denga rata-rata utilitas yang lebih tinggi. 2. Preferensi semua etnis grup
menginginkan tinggal dekat dengan kelompok etnisnya. 2 Iman, et. al.
(2012) Analisis konjoin 1. Lokasi 2. Harga 3. Tipe properti 4. Luas terbangun 5. Desain dan fitur 6. Reputasi
pengembang
1. Atribut kedekatan dengan pusat kota adalah atribut yang tidak terlalu penting dibandingkan atribut lainnya. Hasil analisa menunjukkan bahwa atribut yang paling relevan adalah jenis properti, desain dan fitur, harga, luas terbangun, lokasi, dan reputasi pengembang. 3 Tan, (2011) Analisis regresi berganda (semi log model)
Harga transaksi, umur bangunan, luas terbangun, floor ceramic, floor timber, wall kitchen, wall bathroom, workplace, retail, hospital, sport center, transport, gated-guarted, freehold tenure, dan gated freehold.
1. Jarak ke rumah sakit, fasilitas transportasi, dan tempat kerja merupakan variabel yang signifikan, sehingga pemilik rumah ingin berlokasi dekat dengan sarana tranportasi dan tempat kerja.
4 Ratchatakulpat, et. al. (2009)
ANOVA 1. Fisik properti 2. Jarak
3. Lingkungan/lokasi 4. Keuangan
1. Untuk semua calon pembeli properti perumahan, 3 faktor yang paling penting adalah pemeliharaan dan desain interior, pinjaman/keterjangkauan, dan daerah yang baik atau lingkungan. 2. Pembeli properti untuk investasi lebih peduli dengan jarak ke pusat-pusat perbelanjaan, CBD, fasilitas dan transportasi umum. Di sisi lain, pembeli properti untuk diinggali sendiri lebih peduli dengan jarak ke tempat kerja, sekolah lokal dan toko-toko lokal.
Lanjutan
No. Peneliti Alat Analisis Variabel yang Diamati Hasil penelitian 5 Triwahyuning sih (2007) Analisis konjoin dan regresi model logit 1. Pembayaran 2. Tipe rumah 3. Aksesibilitas 4. Keamanan 5. Jenis jalan
1. Kombinasi atribut yang paling disenangi konsumen adalah pilihan pembayaran angsuran, tipe menengah (45-60), berdekatan dengan fasilitas pendidikan, sistem keamanan dengan penjagaan satpam dan berada pada jalan lingkungan. 6 Drachman
(2009)
Analisis konjoin 1. Sistem pembayaran 2. Faktor psikologis 3. Aksesibilitas 4. Keamanan 5. Jenis jalan
1. Atribut yang paling menentukan preferensi konsumen adalah psikologi, atribut selanjutnya adalah faktor lokasi dan lingkungan.
2. Kombinasi atribut yang paling disukai konsumen adalah rumah dengan tipe pembayaran tunai, menciptakan rasa aman, dekat dengan CBD, dijaga satpam, dan dekat dengan jalan raya. 7 Hamid, et. al.
(2008)
Analisis konjoin 1. Lokasi 2. Harga
3. Luas bangunan
1. Atribut preferensi yang paling disukai konsumen pada rangking 1 sampai 4 secara berurutan adalah: dekat dengan tempat kerja, harga RM 125,000-RM 150,000, luas bangunan 1201-1400 sq.ft.; dekat dengan tempat kerja, harga RM 125,000-RM 150,000, luas bangunan 1001-1000 sq.ft,; dekat transportasi umum, harga RM 125,000-RM 150,000, dan luas bangunan 1201-1400 sq.ft.; dekat dengan tempat kerja, harga RM 150,000-RM 175,000, dan luas bangunan 1201-1400 sq.ft. 8 Handayani
(2009)
Analisis konjoin 1. Aksesibilitas 2. Keamanan 3. Jenis jalan 4. Fasilitas 5. Lucky location
1. Kombinasi atribut yang paling disukai konsumen adalah memperhatikan kelancaran transportasi, memperhatikan penjagaan satpam, dilalui jalan utama, memimiliki fasilitas berupa taman, dan memperhatikan feng shui.
Lanjutan
No. Peneliti Alat Analisis Variabel yang Diamati Hasil penelitian 9 Anggreini (2011) Analisis konjoin 1. Lingkungan 2. Lokasi 3. Sistem pembayaran 4. Fasilitas 5. Fisik rumah
1. Atribut yang paling dominan adalah faktor lokasi, kemudian disusul dengan faktor fisik rumah, fasilitas rumah, sistem pembayaran, dan lingkungan. 2. Kombinasi atribut yang paling
disukai adalah lingkungan komplek yang tenang dan bebas polusi, dekat dengan tempat kerja, sistem pembayaran tunai, terdapat sarana olahraga dan taman, dan tersedia sisa lahan yang memungkinkan penambahan bangunan rumah. 10 Bond (2000) Analisis konjoin 1. Kedekatan dengan sungai 2. Kedekatan dengan ‘fremantle’ 3. Harga 4. Luas lahan 5. Lokasi 6. Pemandangan
1. Atribut yang paling disukai adalah jarak dengan sungai 200m, Kedektan dengan ‘freemantle’ kurang dari 5 KM, harga $ 250.000, luas lahan 650m2, lokasi berada pada daerah aman, dan memiliki pemandangan sungai.
2. Bagi penilai dan agen properti atribut yang dianggap paling penting adalah atribut lokasi. Bagi pemilik, atribut yang paling dianggap penting adalah kedekatan dengan sungai. 11 Perdhana (2003) Analisis konjoin 1. Aksesibilitas 2. Keamanan 3. Jenis Jalan 4. Fasilitas 5. Tipe Rumah
1. Atribut yang paling dianggap penting adalah atribut fasilitas sementara atribut yang paling tidak diangap penting adalah atribut tipe rumah.
2. Kombinasi atribut yang paling disukai konsumen adalah memperhatikan kelancaran transportasi, tidak memperhatikan penjagaan satpam, dilalui jalan utama, memiliki fasilitas berupa tempat ibadah dan memiliki tipe di atas 70.
Penelitian ini berbeda dengan penelitian sebelumnya dalam hal lokasi penelitian, waktu penelitian, cara penelitian, atribut dan alat analisis yang digunakan. Alat analisis yang digunakan adalah analisis konjoin yang sejalan dengan penelitian Iman, et. al. (2012), Triwahyuningsih (2007), Handayani (2009), Hamid, et. al. (2008), Anggreini (2011), Drachman (2009), dan Perdhana (2013). Disamping itu, penelitian ini menggunakan analisis regresi model logit yang sejalan dengan penelitian Triwahyuningsih (2007). Atribut melekat yang mempengaruhi preferensi konsumen dalam penelitian ini terdiri dari 5 atribut dan 12 level. Atribut-atribut dan level-level tersebut dapat dilihat dalam Tabel 1.5.
Tabel 1.5
Atribut dan Level dalam Penelitian
No. Atribut Level Keterangan Peneliti Sebelumnya
1 Lokasi 1
2 3
Dekat dengan tempat kerja Dekat dengan sekolah Dekat pusat perbelanjaan
Iman, et. al. (2012),
Hamid, Abdul, et. al. (2008) Anggreini (2011), Wong (2013) Bond, Sandy (2000) 2 Keamanan 1 2 Dijaga satpam Tidak dijaga satpam
Triwahyuningsih (2007) Handayani (2009) Drachman (2009) Perdhana (2013) 3 Tipe rumah 1 2 Menengah (45-70) Mewah (90 ke atas) Triwahyuningsih (2007) Iman, et. al. (2012)
Hamid, Abdul, et. al. (2008) 4 Pembayaran 1 2 Tunai KPR Triwahyuningsih (2007) Drachman (2009) Anggraeni (2011) 5 Fasilitas 1 2 3 Tempat ibadah Tempat bermain Lapangan olahraga Handayani (2009) Anggreini (2011) Perdhana (2013) Sumber: The Appraisal of Real Estate, 2008 (diolah)
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk.
1. Menganalisis faktor-faktor (atribut) yang dianggap paling penting dan paling tidak penting oleh konsumen dalam membeli rumah.
2. Menentukan kombinasi faktor-faktor (atribut) yang paling disukai dan yang paling tidak disukai oleh konsumen dalam membeli rumah.
3. Menganalisis perbedaan preferensi konsumen pada katagori demografi yang berbeda.
1.3.2 Manfaat penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat kepada.
1. Pemerintah Kabupaten Bantul, khususnya dinas pekerjaan umum, penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan pertimbangan dan pemikiran dalam pembangunan perumahan di Kabupaten Bantul, khususnya di Kecamatan Banguntapan dan Kasihan.
2. Pengembang, penelitian ini diharapkan dapat membantu menentukan kombinasi yang terbaik dari atribut rumah yang sesuai dengan minat konsumen, sehingga dapat memenangkan persaingan antarpengembang.
3. Bagi peneliti lain, penelitian ini diharapkan dapat berguna sebagai kajian dalam penelitian sejenis di masa yang akan datang.
1.4 Sistematika Penulisan
Penelitian ini disusun dalam 4 bab dengan sistematika penulisan sebagai berikut: Bab I Pendahuluan, bab ini memuat uraian tentang latar belakang, keaslian
penelitian, tujuan dan manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, bab ini memuat tinjauan pustaka, landasan teori, dan alat analisis yang digunakan dalam penelitian. Bab III Analisis Data dan Pembahasan, bab ini memuat tentang batasan dan definisi operasional, jenis dan sumber data, cara penelitian, serta hasil analisis dan pembahasan hasil penelitian. Bab IV Kesimpuan dan Saran, bab ini merupakan bagian akhir dari penelitian yang berisi beberapa kesimpulan dari analisis data dan pembahasan, serta beberapa saran yang dapat dijadikan masukan bagi pihak-pihak yang berkepentingan.
