BAB II
DESKRIPSI PROYEK
II.1 Terminologi Judul
Judul kasus proyek yang akan dirancang dan direncanakan adalah ”Pembangunan Kembali Kawasan Pasar Padang Bulan” untuk itu akan dibahas berikutnya masing-masing unit pembentuk kata dari judul tersebut.
II.1.1 Pengertian Judul
Pembangunan kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota
dengan cara mengganti sebagian dari, atau seluruh unsur-unsur lama dari kawasan kota tersebut dengan unsur-unsur kota yang lebih baru dengan tujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan kawasan tersebut.
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan
Selain dari dampak yang positif, pembangunan kembali juga dapat menimbulkan dampak-dampak negatif, antara lain :
1. Aspek fisik : lenyapnya unsur-unsur fisik kota yang tadinya telah merupakan bagian dari kehidupan sehari-hari masyarakat dapat menimbulkan dampak psikologis pada masyarakat, misalnya hilangnya sumber-sumber fisik yang biasa dipakai sebagai patokan untuk berorientasi dalam kota.
2. Aspek ekonomis : tergusurnya sarana ekonomi yang masih berfungsi kendati dianggap kurang memadai terutama yang menyangkut kehidupan ekonomi masyarakat berpenghasilan rendah
3. Aspek budaya : hilangnya bangunan tua yang memiliki arti sejarah maupun nilai-nilai arsitektur yang biasa menjadi landmark kota
4. Aspek sosial : tergusurnya masyarakat penghuni ke tempat yang lebih jauh dari sumber mata pencaharian semula.
5. Aspek politis : penanganan yang kurang baik dalam hal pembebasan tanah dan proses relokasi penduduk sering menimbulkan kegiatan-kegiatan yang secara politis sangat peka.
Pengertian pasar berdasarkan ”Kamus Umum Bahasa Indonesia”, ada beberapa,
antara lain :
1. Tempat orang berjual-beli ; pekan, tempat berjual beli yang diadakan oleh perkumpulan dan sebagainya dengan maksud mencari derma.
2. Tempat berbagai pertunjukan yang diadakan malam hari untuk beberapa hari lamanya
Padang Bulan dapat diartikan sebagai suatu kawasan yang terdapat dalam
kecamatan Medan Baru. Dimana kawasan ini terletak pada Jalan Jamin Ginting setelah melewati simpang Jalan Dr. Mansur.
Jadi dapat dirangkumkan pengertian dari ”Pembangunan Kembali Pasar Padang Bulan” adalah:
”Pembangunan kembali Pasar Padang Bulan yang diperuntukkan sebagai tempat berjual beli (kawasan Pasar Padang Bulan) dimana fungsi lamanya tetap dipertahankan dan mungkin akan ditambahkan fungsi-fungsi baru yang bertujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan tersebut.
II.1.2 Pasar Tradisional
II.1.2.1 Klasifikasi pasar
Pasar dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis, berdasarkan kepada sudut pandangnya. Berikut akan disajikan beberapa klasifikasi pasar berdasarkan sudut pandang yang berbeda :
- Pengertian pasar menurut sifatnya : a. Pasar nyata/ konkret
Tempat para penjual dan pembeli berkumpul untuk membeli barang-barang dagangan secara langsung. Contoh : pasar buah, ikan, sayur, dll
b. Pasar abstrak
Barang yang diperdagangkan tidak sampai di pasar, jual beli berlangsung tetapi hanya menurut contoh barang. Contoh : pasar bursa, obligasi, dll
- Pengertian pasar menurut daerah pelayanan dan administrasi pemerintahan :
a. Pasar perumahan
Merupakan toko-toko yang menempel pada rumah tinggal melayani kebutuhan rumah tangga di daerah sekitarnya, kira-kira seluas wilayah RT.
b. Pasar lingkungan
Pasar yang ruang lingkupnya meliputi suatu lingkungan kira-kira seluas satu kelurahan atau beberapa kelompok perumahan di sekitar pasar tersebut dan jenis barang diperdagangkan adalah barang kebutuhan sehari-hari
c. Pasar wilayah
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi beberapa lingkungan permukiman dan barang-barang yang diperjual belikan lebih lengkap dari pasar lingkungan
d. Pasar kota
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi wilayah kota dimana barang-barang yang diperjualbelikan lengkap
e. Pasar regional
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi daerah kota dan sekitarnya
- Pengertian pasar menurut sifat jualannya : a. Pasar induk
Pasar yang merupakan pusat pengumpulan, pusat pelelangan dan pusat penyimpanan bahan-bahan sandang pangan untuk disalurkan kepada grosir-grosir dan pusat-pusat
b. Pasar dimana terdapat permintaan dan penawaran barang atau jasa secara kecil atau eceran,
c. Pasar khusus
Pasar yang menjual atau sejenis barang tertentu, mis : pasar tekstil, bunga, buah, dll
- Pengertian pasar menurut waktu kegiatannya : a. Pasar siang hari
Pasar yang kegiatannya antara pukul 08.00 s/d 18.00 WIB b. Pasar malam hari
Pasar yang kegiatannya antara pukul 18.00 s/d 05.00 WIB c. Pasar siang malam
Pasar yang kegiatannya dilakukan siang dan malam hari d. Pasar malam
Kegiatan pasar hanya dilakukan pada malam hari e. Pasar pagi
Kegiatan pasar hanya dilakukan pada pagi hari f. Pasar mingguan
Kegiatan pasar hanya dilakukan sekali dalam seminggu.
- Pengertian pasar secara operasional a. Pasar perusahaan daerah
b. Pusat pertokoan / perdagangan perseroan terbatas
c. Pasar tidak reasmi : pasar yang belum diakui oleh pemerintah
d. Trade imporium departemen perindustrian dan perdagangan yang merupakan pusat penjajaan hasil kerajinan rakyat
e. Gelanggang dagang yang dikelola oleh departemen perdagangan dan koperasi
f. Toko serba ada yang dikelola departemen perdagangan dan koperasi g. Pusat pertokoan atau perbelanjaa swasta
- Pasar ditinjau dari sistem pelayanannya : a. Pasar tradisional
Yang dimaksud dengan pasar tradisional adalah pasar yang ada pada masa kini, yang masih memiliki karakter atau ciri-ciri pada masa lalu dimana salah satu adalah adanya interaksi sosial langsung antara penjual dan pembeli yang sifatnya tawar menawar harga barang dan jasa.
b. Pasar khusus
- Produk yang ditawarkan berupa satu atau beberapa produk barang tertentu saja.
- Pasar yang ditawarkan tetap dalam keadaan khusus, misalnya pasar souvenir walaupun kemudian pasar berkembang produk yang dipasarkan adalah penunjang dari produk utama.
- Sistem pembagian perlu diperhatikan agar penyeberan keuntungan sedapat mungkin merata.
- Sistem proteksi kebakaran merupakan hal yang penting untuk diperhatikan mengingat fungsi pasar yang merupakan bangunan umum
- Memperhatikan keamanan pasar setiap sudut desain agar mencegah munculnya kriminalitas pada lokasi.
c. Pasar modern
Suatu kompleks toko eceran dan dihubungkan dengan fasilitas yang terencanan sebagai suatu kesatuan kelompok, untuk memberikan pelayanan perbelanjaan yang maksimal
d. Pasar wisata
Umumnya berkembang pada kawasan objek wisata dan tercipta dari perkembangan aktivitas wisata itu sendiri yang didukung oleh faktor-faktor lingkungan yang mendukung terhadap market tersebut, yaitu : - Potensi wisata pada kawasan wisata
- Interest publik terhadap potensi wisata kawasan tersebut - Adanya sarana yang mendukung terhadap potensi wisata
- Perkembangan jumalah wisata yang mengunjungi kawasan wisata
II.1.2.2 Unsur-Unsur Pokok Perpasaran A. Konsumen
Konsumen adalah pribadi atau badan yang menikmati penggunaan fisik suatu barang dan jasa ekonomi atau seseorang yang membeli untuk dijual kembali.
Dari pihak konsumen yang perlu untuk diteliti antara lain : a. Daya beli atau tingkat pendapatan
b. Daya mobilitas untuk mencapai tempat belanja c. Waktu yang tersedia
d. Tingkah laku adat dan kebiasaan
B. Lembaga Perdagangan dan Wadah
Lembaga yang melaksanakan penyaluran barang dan jasa dari produsen ke konsumen
Dari pihak pedagang, hal yang perlu diperhatikan antara lain : a. Keuntungan yang relatif baik
b. Harga dan biaya penjualan c. Cara pelayanan
C. Barang
Mengenai penggolongan barang terdapat banyak teori. Untuk pembahasan selanjutnya diambil penggolongan barang yang merupakan hasil penyelidikan yang dilakukan oleh PD Pasar Jaya Bersama dengan LPEM F.E. UI 1971 :
a. Golongan I : Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang kebutuhan sehari-hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll b. Golongan II : Barang ini bukan merupakan kebutuhan sehari-hari yang
dibutuhkan dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu atau sebulan. Contohnya : pakaian, tekstil, sepatu, kosmetik.
c. Golongan III : Sifat barang yang termasuk dalam golongan ini hampir sama dengan golongan barang sekunder, akan tetapi merupakan barang-barang lux dan relatif mahal harganya bagi ukuran pembeli masyarakat Indonesia. Contohnya : tv, kamera foto, dll
d. Golongan IV : Barang-barang golongan ini dirasakan dan dibutuhkan oleh pembeli hanya sebagai insidential, atau tidak dapat ditentukan. Misalnya : mebel, onderdil mobil , dll
II.1.2.3 Materi Perdagangan di Pasar
Materi perdagangan di pasar dapat dikelompokkan berdasarkan jenis, sifat, urgensinya, cara pengangkutannya, dan cara penyajiannnya :
A. Jenis materi perdagangan :
a. bahan kebutuhan rohani / pemuas diri b. bahan sandang / tekstil
c. kebutuhan rekreasi B. Sifat / kesan perdagangan
a. basah b. kering c. tahan lama
C. Tingkat urgensi materi perdagangan
a. barang kebutuhan sehari-hari (demand good) b. barang kebutuhan berkala (convinience good) D. Cara pangangkutan
a. barang bukan pecah b. barang pecah belah E. Cara penyajian
b. cara penyajian baik
II.1.2.4 Unsur-Unsur Penunjang Pasar
Yaitu pihak yang berperang dalam kelangsungan kegiatan perdagangan di pasar, unsur-unsur ini meliputi pemerintah, pengelola, bank, dan swasta : a. Pemerintah
Pemerintah wajib memelihara kestabilan ekonomi dalam pembangunan dan kelancaran ekonomi, diantaranya dengan menguasai sektor perpasaran dalam bentuk mengelola dan menarik pajak pasar, menentukan klasifikasi pasar dalam wilayah kekuasaannya, pembangunan fisik pasar yang biasanya dilakukan dengan menggunakan anggaran daerah atau inpres.
b. Pengelola
Dalam melaksanakan tugasnya sehari-hari pemerintah menunjuk : a. Jawatan atau dinas dibawahnya atau
b. Perusahaan daerah yang memberi otorita untuk mengelola pelayanan umum di bidang perpasaran
Adapun kegiatan yang biasanya dialksanakan oleh pengelola ini antara lain :
1. Memelihara kebersihan
2. Menjaga keamanan dan ketertiban dalam pasar
3. Mengusahakan kelancaran distribusi bahan-bahan pokok kebutuhan sehari-hari.
c. Bank
Bank berperan khususnya dalam pembayaran pembangunan dan pemodalan bagi para pedagang. Misalnya pembangunan pasar Inpres dibiayai melalui bank pemerintah, kredit candak kulak bagi para pedagang kecil disalurkan melalui BRI, dll
d. Swasta
Dalam hal ini yang disebut swasta bisa para pedagang itu sendiri atau para pelaksana yang membiayai pembangunan pasar, dengan prinsip pembangunan fasilitas pasar dibiayai dengan dana dari masyarakat yang akan kembali kepada masayarakat dalam bentuk lain.
Secara umum pasar merupakan suatu kebutuhan masyarakat melalui peranannya sebagai unsur-unsur penunjang yang menggerakkan kehidupan sehari-hari.
Gbr 2.1 Struktur Organisasi pasar
II.1.2.5 Struktur organisasi pasar
II.2 Lokasi
Adapun lokasi dari proyek ”pembangunan kembali kawasan pasar padang bulan” ini terletak di daerah padang bulan itu sendiri, tepatnya pada Kecamatan Medan Baru, Kelurahan Padang Bulan. Berikut merupakan tinjauan lokasi pasar padang bulan
Gambar 2.2 Peta medan
Gambar 2.3 Peta kecamatan medan baru
Gambar 2.4 Peta kawasan padang bulan
II.2.1 Analisis Umum Lokasi
Dalam proyek ini, lokasi sudah ditentukan, karena merupakan pembangunan kembali dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi kelayakan untuk dibangun kembali sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan yang baru.
II.2.1.1 Tinjauan terhadap struktur kota
Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan (WPP), berikut akan disajikan arah pengembangan dari masing-masing wpp :
Wilayah Pembangunan
Cakupan wilayah Pentadbiran
Kecamatan
Luas (ha) Aktivitas Utama
WPP A Medan Belawan Medan Marelan Medan Labuhan Jumlah 2,625.01 2,382.10 3.,667.17 8,674.28 • Pelabuhan • Industri • Terminal • Pergudangan berorientasi pelabuhan Belawan • Perumahan • Pemuliharaan
WPP B Medan Deli 2,084.33 • Perumahan
• Perdagangan • Perkebunan WPP C Medan Timur Medan Perjuangan Medan Area Medan Denai Medan Tembung Medan Amplas Jumlah 775.75 409.42 552.43 905.04 799.26 1,118.57 4,560.47 • Perkebunan • Industri terbatas (KIM) • Terminal barang
Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan
WPP D Medan Baru Medan Maimun Medan Polonia Medan Kota Medan Johor Jumlah 583.77 297.76 901.12 526.96 1,457.47 3,767.08 • Pusat Bisnis • Pusat Pemerintahan • Perumahan • Hutan Kota • Pusat pendidikan WPP E Medan Barat Medan Petisah Medan Sunggal Medan Helvetia Medan Tuntungan Medan Selayang Jumlah 681.72 532.84 1,543.66 1,316.42 2,068.04 1,281.16 7,423.84 • Perumahan • Perkantoran • Conservation • Lapangan Golf • Hutan Kota Pemerintah Kota Medan Jumlah WPP A – D 26.510,00Kawasan Pasar Padang Bulan terletak pada WPP D. Arah pengembangan wilayah ini adalah untuk pusaat bisnis, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Keberadaan pasar ini adalah tepat, dikarenakan terletak pada daerah yang berorientasi sebagai pusat bisnis dan dekat dengan pemukiman penduduk.
Retail / pemukiman penduduk
Sungai
Retail /
pemukiman
penduduk
Retail / pemukiman penduduk
SITE
II.2.1.2 Pencapaian
Lokasi site yang berada pada Jalan Jamin Ginting, sangat efesien untuk pencapaian dari kendaraan, angkutan umum, maupun kendaraan pribadi. Selain itu untuk para pejalan kaki, juga mudah dicapai, dikarenakan letak site yang dekat dengan jalur angkutan umum.
Site dapat dicapai oleh 2 jalur utama : 1. Jalan Jamin Ginting
2. Jalan Dr. Mansur
II.2.1.3 Area pelayanan
A. Pasar Padang Bulan
Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat dikatakan bahwa Pasar Padang Bulan adalah pasar lingkungan/kelurahan, tepatnya adalah pasar Kecamatan Medan Baru.
Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Padang Bulan memiliki kriterial sebagai berikut :
Pasar Kelurahan Padang Bulan :
- Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan umum dan civic center.
- Poupulasi pelayanan : 20.000 – 70.000 jiwa - Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km
- Perkiraan kepadatan : 80-100 ha - Status pasar lingkungan
Jl. Dr. Mansur
Jl. Jamin Ginting
SITE
II.2.2 Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak
Gbr 2.8 Kawasan Pelayanan Pasar
Berdasarkan peta pelayanan kawasan di atas, maka dapat dikatakan, saingan utama pasar padang bulan yang sejenis adalah pasar peringgan. Namun dikarenakan luasnya daerah, maka keberadaan ke 2 pasar ini tidak saling mengganggu satu sama lainnya.
Pasar Setia Budi
Pasar Peringgan
Pasar Suka Ramai Pusat Pasar
Pasar Petisah
3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para pejalan kaki
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
II.2.2.1 Luas lahan
Site ini terletak pada kecamatan Medan Baru. Termasuk dengan fungsi sebagai pusat bisnis, rekreasi indoor, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Termasuk dalam WPK F, dengan fungsi pendidikan, perumahan, dan pemerintahan.
Merupakan kawasan pemukiman penduduk, sehingga pasar pringgan ini memiliki pelanggan tetap yang ada di sekitarnya
Merupakan kawasan fasilitas umum berupa sekolah penduduk, sehingga dapat menmabah pelanggan,
akan tettapi memiliki dampak negative terhadap kegiatan belajar
mengajar. Hal ini akan dipecahkan dalam design pasar ini nantinya.
Lokasi site yang terletak di pusat kota sehingga mudah untuk diakses oleh masyarakat ramai.
Gbr 2.9 Perletakan lokasi sekitar pasar
SITE
Gambar 2.10 Luas Site
Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain : - Kelebihan :
1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Baru yaitu jalan Jamin Ginting.
2. Pencapaian mudah, dikarenakan jalan ini dilalui oleh banyak angkutan umum
3. Luas lahan mencukupi, sekitar 1,2669 Ha.
4. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.
- Kelemahan :
1. Memiliki arus lalu lintas yang cukup padat, sehingga cukup menyulitkan untuk memarkirkan kendaraan di sekitar site.
2. Ketersediaan parkir yang kurang memadai sehingga kebanyakan kendaraan diparkir di badan jalan dan menimbulkan kemacetan. 3. Lebar jalan samping site yang kurang memadai, sehingga tidak
memungkinkan untuk jalan 2 arah.
4. Tidak adanya fasilitas halte, tempat tunggu angkutan umum, sehingga pengunjung menunggu pada pinggir jalan yang kemudian menyebabkan kemacetan.
5. Utilitas bangunan yang tidak terawat, sehingga menimbulkan bau tidak sedap serta citra bangunan yang tampak kusam dan kotor.
6. Adanya terminal bus antar kota ”BTN”, sehingga menambah kemacetan yang ad di sekitar pasar.
II.2.2.2 Peraturan Site
1. Land Use (RDTRK) : rencana detail tata ruang kota. Yaitu
peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan teratur.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas
bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 1/2 x lebar jalan atau (1/2xlebar jalan) + 1.
GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu :
- GSB sebelah utara (batas retail/permukiman penduduk):
....-
- GSSungai sebelah Timur (batas sungai AMDAL):
15m.
- GSB sebelah Barat (Jalan Jamin Ginting):
(1/2x12m) + 1 = 7m
- GSB sebelah Selatan (sekolah SD):
...:
Namun, dalam kenyataannya GSB tersebut tidak tercapai dan GSB yang sebenarnya dari kawasan sekitar Pasar Padang Bulan tersebut adalah :
3. BC = Building Coverage (Koefisien Dasar Bangunan). Yakni
perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan
GSB eksisting = 0
semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan.
Sebagai kawasan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 % - 90 %
Maka koefisen dasar bangunan adalah : 80 % x 12.669m2 = 10.135,2m2
4. FAR = Floor Area Ratio (Koefisien Lantai Bangunan). Yaitu
perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100% untuk bangunan bertingkat.
Untuk daerah di sekitar pasar Padang Bulan, maka koefisien lantai bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 % maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 % - 300 %.
II.2.2.3 Luas dan ketinggian bangunan
Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui bahwa luas dan ketinggian bangunan, serta luas dan ketinggian bangunan sekitarnya. Penyajiannya adalah sebagai berikut :
II.2.2.3.1 Luas Bangunan Eksisting 1. Bangunan Pasar Padang Bulan
A. Lantai I - Los unit @ (2 x 2) - Kios unit @ (2 x 3) - Lavatory 4 unit @ (4 x 6) - Kantor Pengelola - Dll
II.2.2.3.2 Ketinggian Bangunan 1. Bangunan Pasar Padang Bulan
- Pasar Padang Bulan : 1 lantai
Ketinggian 1 lantai
Ketinggian 2 lantai
Ketinggian 3 lantai
Gbr 2.12 Ketinggian Bangunan Sekitar
Site
Kebanyakan bangunan yang terdapat di sekitar kawasan Padang Bulan merupakan bangunan ruko dengan ketinggian 2-3 lantai. Berikut akan disajikan ketinggian masing-masing ruko di sekitar kawasan Pasar Pringgan :
Gbr 2.13 Potongan melintang site
II.2.2.4 Eksisting
Tapak terletak pada Jalan Jamin Ginting. Tapak terletak pada Kecamatan Medan Baru, kelurahan Padang Bulan. Dengan KDB di kawasan tersebut mencapai 80 % - 90 %. Dengan luasan site sekitar 1,2 Ha -1,3 Ha.
Site berada di area komersil yang dekat dengan pemikiman penduduk, sehingga memiliki pengunjung tetap yang selalu berbelanja di pasar ini untuk kebutuhan sehari-hari.
II.3 Tinjauan Fungsi
II.3.1 Dekripsi Penggunaan dan Kegiatan
Pelaku pada proyek ”Pembangunan kembali Kawasan Pasar Padang Bulan” ini dapat dikelompokkan secara umum menjadi beberapa bagian demikian juga dengan kegiatan yang terjadi juga dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian besar.
Pelakunya antara lain :
- Pengunjung yaitu masyarakat baik yang berasal dari daerah sekitar (dalam kota).
- Pedagang pasar yaitu pihak yang menjajakan barang dagangan di pasar. - Pedagang pusat perbelanjaan yaitu pihak yang menjajakan barang
dagangan di pusat perbelanjaan.
- Pengelola yaitu pihak yang bertugas mengawasi, mengelola, dan memberikan pelayanan fasilitas kepada para pedagang baik di pasar maupun pusat perbelanjaan
Kegiatannya antara lain :
- Berdagang yang merupakan fungsi utama dari komplek bangunan ini. Merupakan kegiatan menjajakan barang kepada para pengunjung, baik dalam benutk kios, los, retail, maupun pameran.
- Pembelian yang merupakan feedback dari kegiatan berdagang. Disini pembeli akan membayar untuk barang yang diingininya.
Secara lebih lengkap akan dibahas mengenai kronologis kegiatan dan pelaku yang terdapat di komplek bangunan ini :
II.3.1.1 Deskripsi kegiatan Pasar Padang Bulan
Dikarenakan oleh lokasi pasar yang berada pada pusat kota, maka pasar termasuk daerah yang hidup mulai dari pagi jam 06.00 s/d 18.30 WIB. Sedangkan untuk wilayah sekitarnya terdapat pedagang kaki lima yang beroperasi hingga malam hari, seperti pedagang bunga.
- Pada pukul 06.00 WIB barang dagangan mulai berdatangan ke pasar padang bulan. Kebanyakan merupakan barang dagangan yang berupa sayur dan daging.
- Pada pukul 06.30 WIB, pembeli mulai berdatangan. Sehingga suasana pasar mulai ramai.
- Pukul 06.30-18.00 WIB merupakan waktu dimana kegiatan berdagang dilaksanakan
Tabel 2.2 Jumlah dan Jenis Kios/Los Pasar Padang Bulan
- Pukul 18.30 WIB pasar ditutup
- Untuk para pedagang keliling yang ada di sekitar kawasan ini mulai beroperasi dari pukul 18.00-02.00 WIB
II.3.1.2 Deskripsi pengguna Pasar Padang Bulan
Berdasarkan hasil survey dan data yang ada, maka dapat diperoleh deskripsi pengguna/ struktur organisasi pengelola, pengunjung, dll dari pasar Pringgan antara lain :
Pedagang dalam area pasar
NO JENIS DAGANGAN KIOS BUKA KIOS TUTUP JUMLAH
Lantai 1
1 Sayur (sebagian PKL) 23 8 23
2 Buah (sebagian PKL) 28 28
3 Bunga (PKL) 7 7
4 Ikan hidup / basah 32 32
5 Ayam / daging 37 37
6 Makanan / kedai kopi 5 5
7 Kelapa (PKL) 7 7
8 K. sampah, rempah, bumbu 34 34
9 Tas sekolah 25 25
10 Ikan kering (sebagian PKL) 37 37
11 Mainan 18 18 12 Tukang jahit 6 2 8 13 Peralatan dapur 26 26 14 Madu 3 3 15 Emas 17 17 16 Kelontong 30 30 17 Roti kering 11 11 18 Pakaian 60 60 Jumlah pedagang 406 2 408
II.3.2 Deskripsi Prilaku
Berdasarkan sifat aktivitas yang dilakukan, perilaku pengguna komplek bangunan pasar dan pusat perbelanjaan ini dapat dikategorikan menjadi 2 (dua) yaitu :
- Bersifat statis
Perilaku pengguna yang lebih bersifat menetap pada satu tempat atau ruang. Kebiasaan pengguna ini merupakan kegiatan yang menjadi rutinitas atau sementara dengan intensitas waktu yang lebih lama seperti aktivitas pengelola pasar dan pusat perbelanjaan dan para pedagang yang biasa berjualan di kios.
- Bersifat dinamis
Perilaku pengguna bangunan yang cenderung bergerak atau berpindah dari satu tempat ke tempat lain dalam ruang lingkup bangunan, diantaranya aktivitas pengunjung dan pihak lain yang menggunakan fasilitas yang disediakan di bangunan.
II.3.3 Deskripsi Kebutuhan Ruang dan Besaran Ruang
Mengenai deskripsi dari kebutuhan dan besaran ruang, maka hal ini akan didapatkan berdasarkan analisa kegiatan dan pengguna. Hal itu dikarenakan untuk menentukan ruang yang dibutuhkan perlu diketahui terlebih dahulu jenis pengguna dan ruang apa saja yang dibutuhkannya.
Setelah mengetahui jenis pengguna dan kegiatannya, maka ruang-ruang yang dibutuhkannya akan disesuaikan dengan standar-standar yang sudah baku. Hal itu bisa didapatkan dari buku-buku standar yang sudah umum yaitu Time Saver,
Architect Data, atau buku standar lainnya.
II.3.4 Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang
Dalam perancangan pasar dan pusat perbelanjaan, ada persyaratan dan kriteria tertentu yang perlu diperhatikan antara lain fleksibillitas, keamanan pengunjung, kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan keadaan termal, pencahayaan, sirkulasi. Untuk lebih jelasnya akan dibahas sebagai berikut :
1. Fleksibilitas
Secara harafiah fleksibilitas dapat didefenisikan sebagai kemampuan untuk menyesuaikan diri. Kemudahan penyesuaian kios dan los untuk dapat menampung lebih banyak jumlah pedagang. Hal ini dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain :
a. Pemilihan sistem strukur b. Pembagian ruang
c. Ketinggian ruang
d. Tata letak stan, kios dan los 2. Kenyamanan
Kenyamanan merupakan kepuasan atau kenikmatan dalam melakukan aktivitasnya. Kenyamanan untuk ruang pusaat perbelanjaan dan pasar dipengaruhi faktor keadaan termal dan pencahayaan ruang pameran.
a. Kenyamanan ditinjau dari segi termal
b. Kenyamanan ditinjau dari segi pencahayaan 3. Sirkulasi
Perencanaan dan perancangan sistem sirkulasi pada bangunan terutama ditekankan pada pola pengaturan pencapaian pejalan kaki, jalur sirkulasi pengunjung dan sirkulasi bangunan servis bangunan.
II.3.5 Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Fungsi Sejenis
II.3.5.1 Pasar Pabean , Surabaya
Studi banding yang didapatkan ini adalah berupa tugas akhir dari mahasiswa Universitas Petra, Surabaya. Adapun data ini didapat melalui website universitas terbut, melalui cara pendownloadan.
Pada kasus ini dibahas mengenai redevelopmen dari kawasan pasar pabean, Surabaya dengan pendekatan tema arsitektur prilaku. Dari studi ini, penulis berharap mendapatkan konsep-konsep tertentu yang dianggap bisa disesuaikan dengan pasar Padang Bulan yang ada di Medan. Serta sebagai bahan untuk membuka wawasan akan proses redevelopmen dari sebuah pasar tradisional.
Gbr2.14 Desain Pasar Pabean Berdasarkan
Gbr 2.15 Pasar Beringinharjo
Dari studi yang dilakukan, diketahui bahwa bangunan ini mengambil bentuk tema perilaku kebanyakan dalam proses desainnya. Hal itu tampak dari bentukan denah memanjang untuk mengakomodasi kemudahan parkir masyarakat, bentukan bangunan yang mengambil bentukan arsitektur tropis, dan banyak hal lainnya
II.3.5.2 Pasar Beringharjo, Yogyakarta
Pasar beringharjo merupakan salah satu pasar tradisional yang terdapat di Surabaya. Dalam pasar ini, diketahui jenis-jenis pembagian yang jelas dari barang dagangan yang ada. Sehingga hal ini lebih memudahkan pengunjung untuk mencari barang yang diinginkan.
Pasar ini juga merupakan pasar 2 lantai, sehingga memudahkan bagi penulis untuk mengambil contoh-contoh pemecahan yang mungkin dilakukan untuk lantai ke-2 di pasar tersebut.
Faktor kebersihan juga merupakan salah satu hal yang membuat penulis mengambil pasar ini sebagai contoh studi banding, karena ingin dihasilkan suatu pasar tradisional yang bebas dari stereotip ”bau dan kotor”. Karena kedua hal diatas, dianggap telah terlalu melekat pada pasar tradisional.
II.3.5.3 Pasar Tradisional BSD
Pasar tradisional BSD merupakan salah satu contoh pasar hasil redevelopmen pemerintah yang bisa dikatakan cukup berhasil. Pasar ini tidak memiliki bentuk yang luar biasa, namun berhasil membuat suatu bentuk sederhana, dimana masyarakat yang berbelanja merasa cukup nyaman dan efektif.
Berdasarkan tanggapan masyarakat yang ada di salah satu website, pasar BSD ini dianggap salah satu pasar tradisional yang baik. Hal itu dimulai dari sistem sirkulasi kendaraan dan ketersediaan lahan parkir untuk kendaraan. Kemudian masuk kedalam penataan kios-kios yang rapi, terorganisasi dan fungsional. Sehingga pengunjung yang datang sama sekali tidak kesulitan menemukan barang yang dicari, dikarenakan adanya pengelompokan yang jelas. Selain itu salah satu hal pendukung yang penting adalah pasar ini dikelola dengan baik, dimana semua petugas pasar, mulai dari petugas pembersih, petugas parkir, sampai kepada pengelola mempunyai kerjasama yang baik.
Pada studi banding ini, penulis mengharapkan mendapatkan suatu sistem utilitas dari pasar tradisional yang efesien yang ada pada pasar ini, sehingga dapat diterapkan dalam desain nantinya. Selain itu pengelolaan parkir dan sirkulasi kendaraan juga akan menjadi salah satu perhatian dari studi banding ini.
