ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG

(1)

(2)

(3)

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK

PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG

Nama :

Ir. I Gusti Ketut Sudipta, MT.

Ir. Ida Bagus Rai Adnyana, MT.

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

(4)

ii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi

Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas asung kerta wara nugraha-Nya laporan

penelitian ini dapat kami selesaikan.

Penelitian dengan judul Analisis Kelayakan Proyek Pembangunan Hotel di

Kabupaten Badung, dimaksudkan untuk mengetahui kelayakan proyek

pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan

Jambuluwuk Hotel, Petitenget - Bali. Dalam penelitian ini dilakukan analisis

terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial.

Akhir kata kami sampaikan terimakasih kepada semua pihak yang telah

membantu pelaksanaan penelitian ini.

Denpasar, Juli 2016

(5)

iii

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL

DI KABUPATEN BADUNG

Abstrak : Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal

ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang. Peningkatan

sarana dan prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam

bidang perhotelan diantaranya adalah proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali, di Seminyak, Kabupaten Badung. Untuk mengetahui kelayakan

suatu proyek/investasi perlu dilakukan sebuah penelitian. Penelitian ini dilakukan

untuk mengetahui layak atau tidaknya proyek/investasi pembangunan

Jambuluwuk

Hotel,

Petitenget-Bali

dilaksanakan.

Penelitian

kelayakan

proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilakukan

terhadap aspek teknis, aspek pasar, dan aspek finansial. Untuk menganalisis aspek

teknis dilakukan survey langsung di lapangan. Metode yang digunakan untuk

menganalisis aspek pasar adalah metode peramalan dan survey. Dan untuk aspek

finansial digunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),

Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Lokasi proyek pembangunan

Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali cukup layak, karena berada di daerah

pariwisata yang memang merupakan tujuan para wisatawan, berjarak cukup dekat

dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hiburan terkenal di Bali yang

berada di radius kurang lebih 10 km. Hasil analisis menunjukkan bahwa jumlah

kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali di

kabupaten Badung adalah sebanyak 25.550 unit pada tahun pertama dan

diramalkan akan mengalami peningkatan sebanyak 400-500 unit setiap tahunnya

selama 25 tahun pertama beroperasi. Analisis finansial menunjukkan bahwa

proyek/investasi ini layak dilaksanakan dengan memperoleh NPV =

Rp.40.380.172.182, BCR=1,29, IRR=14,79, Payback Period =11,8 tahun. Pada

analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel tersewa sebesar 3%

per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% masih

mengindikasikan proyek/investasi layak untuk dilaksanakan.

(6)

iv

DAFTAR ISI

JUDUL

KATA PENGANTAR ... ii

ABSTRAK ... iii

DAFTAR ISI ... iv

DAFTAR TABEL ... vi

DAFTAR GAMBAR ...viii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Rumusan Masalah ... 2

1.3 Tujuan Penelitian ... 2

1.4 Manfaat Penelitian ... 2

1.5 Batasan Masalah ... 2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 3

2.1 Pengertian Proyek ... 3

2.2 Studi Kelayakan Proyek ... 3

2.2.1 Aspek Pasar ... 4

2.2.2 Aspek Teknis ... 5

2.2.3 Aspek Finansial ... 5

2.3 Evaluasi Proyek ... 5

2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar ... 6

2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel ... 6

2.3.1.2 Pengukuran Dan Peramalan Permintaan ... 9

2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis ... 12

2.3.2.1 Lokasi Proyek ... 12

2.3.2.2 Layout ... 13

2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial ... 13

2.3.3.1 Kebutuhan Dan Pengalokasian Dana ... 13

2.3.3.2 Sumber Dana ... 14

2.3.3.3 Aliran Kas ... 14

2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) ... 14

2.3.3.5 Depresiasi ... 15

2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi ... 18

2.3.3.7 Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) ... 21

BAB III METODE PENELITIAN ... 22

3.1 Umum ... 22

3.2 Penentuan Lokasi Dan Obyek Studi... 22

3.3 Kerangka Penelitian ... 22

3.4 Analisis Data ... 23

(7)

v

3.4.2 Aspek Teknis ... 24

3.4.3 Aspek Finansial ... 25

3.4.3.1 Analisis Biaya ... 25

3.4.3.2 Analisis Manfaat ... 26

3.4.3.3 Analisis Finansial ... 26

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 27

4.1 Aspek Pasar ... 27

4.1.1 Letak / Lokasi Proyek ... 27

4.1.2 Permintaan Dan Penawaran ... 27

4.1.2.1 Permintaan ... 27

4.1.2.2 Hotel Pesaing ... 31

4.1.2.3 Penawaran Dan Jumlah Kamar Di Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali ... 33

4.2 Aspek Teknis ... 34

4.2.1 Lokasi Proyek ... 34

4.2.2 Fasilitas-Fasilitas ... 37

4.3 Aspek Finansial ... 37

4.3.1 Perkiraan Pendapatan ... 37

4.3.2 Pendapatan Bersih Hotel ... 38

4.3.3 Perkiraan Pengeluaran ... 38

4.3.4 Depresiasi ... 38

4.3.5 Kelayakan Investasi ... 39

4.3.6 Analisis Sensitivitas ... 58

BAB V SIMPULAN DAN SARAN ... 96

5.1 Simpulan ... 96

5.2 Saran ... 97

DAFTAR PUSTAKA ... 98

LAMPIRAN ... 99

(8)

vi

DAFTAR TABEL

2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang ... 7

2.2 Metode Penilaian Standar Hotel Nonbintang ... 8

2.3 Penggolongan Kelas Hotel ... 9

4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan ... 27

4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan

Kelas Hotel Tahun 2014 ... 28

4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung ... 28

4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung ... 29

4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential)

Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang

di Kabupaten Badung 2008-2014 ... 30

4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang

Di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029 ... 31

4.8 Daftar Hotel Berbintang 4 Yang Menjadi Pesaing Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali ... 32

4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ... 32

4.10 Tipe dan Room Rate Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ... 33

4.11 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata ... 34

4.12 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan ... 35

4.13 Analisis Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ... 37

4.14 Analisis Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ... 38

4.15 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior ... 40

4.16 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite ... 42

4.17 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere ... 44

4.18 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite ... 46

4.19 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior ... 48

4.20 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe ... 50

4.21 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room ... 52

4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali... 54

4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount

Factor 13% ... 55

4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) ... 56

4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period ... 57

4.26 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1) ... 59

4.27 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1) ... 61

4.28 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1)... 63

4.29 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1) ... 65

4.30 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1) ... 67

4.31 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1) ... 69

4.32 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1)... 71

4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

(sensitivitas 1) ... 73

4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan

(9)

vii

Discount Factor 13% (sensitivitas 1) ... 74

4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)

(sensitivitas 1) ... 75

4.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1)... 76

4.37 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2) ... 77

4.38 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2) ... 79

4.39 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2)... 81

4.40 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2) ... 83

4.41 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2) ... 85

4.42 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2) ... 87

4.43 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2)... 89

4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

(sensitivitas 2) ... 91

4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan

Discount Factor 15% (sensitivitas 2) ... 92

4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)

(sensitivitas 2) ... 93

(10)

viii

DAFTAR GAMBAR

4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang

(11)

1 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Hotel adalah perusahaan atau badan usaha akomodasi yang menyediakan

pelayanan jasa penginapan, penyediaan makanan dan minuman, serta fasilitas jasa

lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi masyarakat umum, baik

mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang hanya

menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel tersebut.

Hotel juga menjadi salah satu penunjang di sektor pariwisata yang menjadi

andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan

prasarana penunjang pariwisata untuk meningkatkan pelayanan kepada

wisatawan yang berkunjung ke Bali. Peningkatan sarana prasarana fisik yang

menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan menyebabkan

semakin banyak bermunculan investor-investor yang mengembangkan usahanya

di bidang perhotelan.

Di dalam pembangunan suatu hotel juga harus tetap memperhatikan

kelayakan pembangunan hotel tersebut, baik dari aspek pasar, finansial, maupun

teknisnya. Oleh karena itu setiap proyek pembangunan hotel sebaiknya dilakukan

analisis kelayakan terlebih dahulu.

Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak

atau tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Pada suatu pembangunan konstruksi

masalah biaya (cost) dan manfaat (benefit) merupakan hal yang perlu dicermati

dengan baik terutama untuk proyek-proyek bersifat komersil. Diharapkan suatu

proyek menghasilkan manfaat yang melebihi biaya yang dikeluarkan.

Analisis kelayakan ini dilakukan untuk mengetahui kelayakan proyek

pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan

Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali. Dalam analisis kelayakan ini akan dilakukan

analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Analisis ini dilakukan

mengingat semakin banyak bermunculan hotel-hotel di Bali, khususnya di

Kabupaten Badung. Hasil analisis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan

(12)

2 masukan tentang kelayakan proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali.

1.2 Rumusan Masalah

Apakah pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak atau

tidak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar, teknis, dan finansial ?

1.3 Tujuan Penelitian

Untuk mengetahui kelayakan pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali berdasarkan dari aspek pasar, teknis, dan finansial.

1.4 Manfaat Penelitian

Untuk memberikan informasi dan masukan kepada pemilik/owner apakah

pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali memberikan manfaat

yang baik dari segi aspek pasar, teknis, dan finansial.

1.5 Batasan Masalah

Studi yang dilakukan dalam penelitian ini mengambil lokasi di proyek

pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan

Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali. Untuk memberikan arah yang lebih

baik dan terfokus dari studi ini, sehingga dapat memberikan manfaat yang lebih

baik, maka penelitian ini dibatasi pada :

1. Analisa aspek pasar dibatasi untuk hotel-hotel bintang 4 yang berlokasi

di kabupaten Badung.

2. Dalam perhitungan analisis finansial diasumsikan keadaan ekonomi

dalam kondisi normal, artinya tidak terjadi krisis ekonomi yang

menyebabkan ketidakstabilan pasar.

(13)

3 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek

Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung

dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan

dimaksudkan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan (Soeharto, 1997)

Dengan ciri-ciri sebagai berikut:

1. Memiliki tujuan khusus berupa produk atau hasil akhir.

2. Jumlah biaya, sasaran, jadwal serta mutu dalam proses mencapai tujuan

telah ditentukan.

3. Waktu awal dan akhir telah ditentukan.

4. Jenis dan identitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.

5. Bersifat kompleks.

Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu:

1. Biaya, dibatasi dengan anggaran tertentu.

2. Waktu, telah ditetapkan.

3. Mutu, dalam bentuk kinerja yang harus memenuhi syarat tertentu. Proyek

konstruksi adalah proyek dengan komponen kegiatan dari pengkajian

kelyakan, design engineering, pengadaan dan konstruksi (Iman Soeharto,

1997).

2.2 Studi Kelayakan Proyek

Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek

kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan (Soeharto, 1997).

Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk menilai usulan suatu proyek

atau investasi yang akan datang dari segala segi secara professional. Penilaian

disini tidak lain adalah memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang

bersangkutan layak dikerjakan atau tidak. Mengingat kondisi dimasa mendatang

penuh ketidak pastiaan, maka studi yang dilakukan meliputi berbagai aspek yang

membutuhkan pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Tujuan dilakukannya

(14)

4 studi kelayakan untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu

besar untuk proyek yang tidak memungkinkan. Hal-hal yang perlu diketahui

dalam studi kelayakan adalah:

1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa

proyek yang akan beroperasi.

2. Cara-cara kegiatan proyek dilakukan. Dalam hal ini perlu ditentukan

apakah proyek akan dijalankan sendiri atau diserahkan kepada beberapa

pihak lain.

3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh

proyek

4. Sarana yang dibutuhkan oleh proyek misalnya kebutuhan tenaga kerja,

material dan sebagainya.

5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung.

6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun tidak dari adanya proyek

tersebut.

7. Langkah-langkah rencana untuk melaksanakan proyek (jadwal untuk

masing-masing kegiatan).

Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus

dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan

aspek ekonomi. Dalam hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek

pasar, teknis, dan finansial.

2.2.1 Aspek Pasar

Aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan

pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah

tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar

yang siap menerima produk perusahaan tersebut. Itulah sebabnya jika dalam

kajian pada aspek pasar ini suatu usulan proyek investasi dinyatakan tidak layak,

maka tidak perlu lagi mengkaji aspek-aspek yang lain.

(15)

5

1. Penawaran, dalam negeri serta perkembangan dimasa lalu dari perkiraan

dimasa datang.

2. Perbandingan harga yang ditawarkan untuk proyek sejenis.

3. Program pemasaran yang mencakup strategi pemasaran yang digunakan.

4. Perkiraan penjualannya yang bisa dicapai perusahaan.

2.2.2 Aspek Teknis

Kajian aspek teknis menitik beratkan pada penilaian atas kelayakan proyek

dari sisi teknis. Penilaian meliputi penentuan lokasi proyek, pemilihan mesin dan

peralatan. Sehubungan dengan hal tersebut ada beberapa hal yang perlu dikaji

diantaranya:

1. Lokasi atau letak yang dipilih cukup strategis.

2. Material dan bahan mudah didapat.

3. Mobilisasi kendaraan.

2.2.3 Aspek Finansial

Aspek finansial berkaitan dengan bagaimana menentukan jumlah dana dan

sekaligus mengalokasikannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan

secara efisien sehingga memberikan tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi

investasi. Dalam menentukan jumlah dana dan mengalokasikan dana investor

harus dapat menentukan berapa besar seharusnya dana yang ditanamkan dalam

investasi dan mengalokasikan secara tepat sehingga dapat mengestimasi aliran kas

dari proyek yang diusulkan. Tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investor

adalah suatu tingkat keuntungan yang diukur berdasarkan kas.

2.3 Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek merupakan metode pengevaluasian alternatif-alternatif

dengan cara yang mudah dan dapat dipahami. Evaluasi proyek merupakan suatu

sistem analisis yang membandingkan biaya-biaya dan manfaat-manfaat sebagai

alat untuk menilai kewajaran dari usulan proyek. Tujuan evaluasi proyek pada

dasarnya adalah untuk mengetahui atau menilai kelayakan dari suatu, apakah

(16)

6 menguntungkan atau tidak bila dilaksanakan.

Perencanaan

dan

penganalisaan

proyek

agar

efektif

perlu

mempertimbangkan banyak hal secara bersama-sama untuk menentukan

keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman investasi. Aspek-aspek

dalam evaluasi proyek yang harus diperhatikan antara lain adalah aspek pasar,

teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi Negara (Husnan dan Suwarsono, 2000).

Dalam penelitian ini yang akan dibahas adalah analisis proyek terhadap aspek

pasar, aspek teknis, dan aspek finansial.

2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar

Setelah data-data yang dibutuhkan dalam menganalisis aspek pasar telah

terkumpul maka selanjutnya dilakukan aspek pasar yang dalam penelitian ini akan

dibahas:

a.

Penggolongan kelas hotel

b.

Pengukuran dan peramalan permintaan

2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel

Menurut Ditjen Pariwisata definisi hotel adalah suatu usaha yang

mengggunakan seluruh atau sebagian dari bangunan yang khusus disediakan,

dimana setiap orang dapat menginap, makan dan minum (mempunyai pelayanan

yang berada dibawah manajemen hotel bersangkutan) serta memperoleh

pelayanan dan fasilitas lainnya dengan pembayaran.

Menurut Peraturan Menterri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik

Indonesia Nomor PM. 53/HM.001/MPEK/2013 tentang penggolongan kelas hotel,

bahwa golongan kelas hotel terdiri atas hotel bintang dan hotel nonbintang. Sesuai

pasal 13, sertifikasi usaha hotel dilaksanakan oleh LSU Bidang Pariwisata yang

berkedudukan di wilayah Indonesia.

Pada pasal 6 tercantum unsur-unsur penilaian standar usaha hotel mencakup

3 hal yaitu persyaratan dasar, kriteria mutlak, dan kriteia tidak mutlak. Persyaratan

dasar yang dimaksud antara lain adalah tanda daftar usaha pariwisata bidang

usaha penyediaan akomodasi jenis usaha hotel, kelaikan fungsi bangunan gedung,

(17)

7 keterangan laik sehat, dan kelaikan kualitas air.

Kriteria mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu aspek produk

meliputi 12 unsur dan 15 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub

unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 5 sub unsur. Kriteria mutlak

untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur

dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek

pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.

Kriteria tidak mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek

produk meliputi 32 unsur dan 147 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 14 unsur

dan 40 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 6 unsur dan 21 sub unsur.

Kriteria tidak mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek

produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5

sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.

Pada lampiran II Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif RI

Tahun 2013, berisi unsur-unsur dan sub unsur yang perlu dinilai untuk

mengetahui standar usaha hotel bintang dan nonbintang. Terdapat pula tentang

tata cara penilaian standar hotel bintang dan nonbintang. Metode penilaian standar

hotel bintang dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Tabel 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang

JUMLAH

SUB UNSUR

BOBOT

RENTANG

NILAI

INTERVAL

KELAS

HOTEL

104

208

2 208-292

20

5

3 312-500

20

4

5 520-708

20

3

7 728-916

20

2

9 ≥ 936

20

1 Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia

Tahun 2013

(18)

8 Kriteria penilaian standar hotel bintang terdiri dari 208 sub unsur yang

merupakan bagian dari aspek produk, aspek pelayanan, dan aspek pengelolaan.

Dari sejumlah 208 sub unsur tersebut ditetapkan 104 sub unsur sebagai bilangan

pengali dengan bobot untuk menentukan nilai minimal pada setiap kelas hotel

bintang. Dalam melakukan penilaian terhadap penggolongan kelas hotel bintang,

setiap sub unsur diberi nilai 1-5 sesuai dengan kualitas dan kondisinya. Angka 1-5

dijabarkan sebagai berikut, yaitu: 1= kurang, 2 = cukup baik, 3 = baik, 4 = sangat

baik, dan 5 = terbaik. Dari total nilai sub unsur untuk seluruh aspek standar hotel

yang merupakan penjumlahan dari total nilai sub unsur untuk aspek produk,

pelayanan, dan pengelolaan digunakan untuk menentukan penggolongan kelas

hotel sesuai dengan rentang nilai sebagaimana tercantum pada Tabel 2.1.

Tabel 2.2 Metode Penilaian Standar Usaha Hotel Nonbintang

Aspek

Jumlah Sub

Unsur

Nilai

Kualitas

Sub

Unsur

Nilai Sub Unsur

Bobot

Aspek

Nilai Setelah

Pembobotan

Terenda

h (bxc),

c=1

Tertingg

i (bxc),

c=3

Terendah

(dxf)

Tertinggi

(dxf)

A

b

C

d

e

f

g

h

PRODUK

₂₈

1;2;3

28

84

2

56

168 PELAYANAN

₅

₁₅

₃

₁₅

₄₅

PENGLOLAAN

5

15

1

5

15 Total Nilai Setelah Pembobotan

76

228 Batas Nilai Penetapan Hotel Nonbintang (g+h):2

152 Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia

Tahun 2013

Jumlah sub unsur yang digunakan penilaian terdiri atas 28 sub unsur aspek

produk, 5 sub unsur aspek pelayanan dan 5 sub unsur aspek pengelolaan, yang

digunakan sebagai bilangan pengali dengan nilai kualitas setiap sub unsur, yaitu 1,

2, atau 3, untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi. Nilai kualitas sub

unsur digunakan sebagai bilangan pengali dengan sub unsur setiap aspek untuk

menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi,3 = tinggi, 2 = sedang, atau 1 =

(19)

9 rendah. Bobot aspek yang ditetapkan pada ketiga aspek standar hotel tersebut,

yaitu pada aspek produk dengan bobot 2, aspek pelayanan dengan bobot 3, dan

aspek pengelolaan dengan bobot 1.

Hasil kali dari sub unsur setiap aspek dan bobot setiap aspek akan

didapatkan nilai pembobotan tertinggi dan terendah. Batas nilai terendah

penetapan untuk Hotel Nonbintang adalah sebesar 152 diperoleh dari rata-rata

penjumlahan nilai tertinggi dan terendah setelah pembobotan, sesuai

dengan pada Tabel 2.2

Penetapan akhir golongan kelas hotel dilakukan dengan penggabungan

hasil penilaian dasar dengan hasil penilaian teknis operasional. Golongan kelas

hotel dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Tabel 2.3 Penggolongan kelas hotel

No

GOLONGAN KELAS

HOTEL

SKALA

NILAI BINTANG

1 Bintang 5

≥ 936

2 Bintang 4

728-916

3 Bintang 3

520-708

4 Bintang 2

312-500

5 Bintang 1

208-292

6 Nonbintang

Min. 152

Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik

Indonesia Tahun 2013

2.3.1.2 Pengukuran dan Peramalan Pemintaan

Pengukuran permintaan merupakan salah satu analisa yang ditinjau dalam

analisis aspek pasar. Pengukuran permintaan adalah usaha untuk mengetahui

permintaan atas suatu produk atau sekelompok produk dimasa yang lalu dan masa

sekarang dalam kendala suatu kondisi tertentu. Sedangkan peramalan permintaan

merupakan usaha untuk mengetahui jumlah produk dimasa yang akan datang

dalam kendala satu kondisi tertentu.

(20)

10 aspek pasar yaitu mengubah sejumlah besar data menjadi kesimpulan dan laporan

yang dapat dipertanggungjawabkan yang merupakan masukan informasi yang

sangat berguna bagi proses pengambilan keputusan. Pengertian dan penguasaan

metode yang digunakan merupakan syarat keberhasilan analisis data. Dalam

memilih metode peramalan sangat tergantung pada berapa faktor antara lain :



Waktu yang hendak diliput, yaitu rentang waktu masa datang dari jangkauan

peramalan,



Tingkah laku data, meliputi jumlah ketepatan dan tingkah laku data masa lalu

yang tersedia.



Tipe model, yakni apakah model yang digunakan merupakan model time

series, kausalitas ataukah model lain yang lebih komplek.



Biaya yang tersedia.



Tingkat ketepatan yang diinginkan, hal

ini berkaitan dengan

kebutuhan manajemen.



Kemudahan penerapan, dalam hal

ini berkaitan

dengan

kemampuan manajemen, data dan biaya yang tersedia.

Disamping keenam faktor-faktor tersebut waktu yang tersedia juga

berpengaruh terhadap pemilihan teknik peramalan (Husnan dan Muhamad, 2000).

Meramalkan nilai suatu variabel perlu diketahui sifat dan tabiat variabel

tersebut di waktu sekarang dan lampau. Salah satu metode yang dapat digunakan

adalah metode time series. Untuk mempelajari bagaimana perkembangan historis

dan suatu variabel digunakan deret nilai-nilai variabel itu menurut waktu. Deretan

seperti ini dinamakan time series (Pasaribu, 1975). Ada empat cara atau metode

yang biasa digunakan untuk menyusun atau menentukan trend yaitu metode bebas

freehand method, metode setengah rata (semi average method), metode

rata-rata bergerak (moving average method), metode kuadrat terkecil (least squares

method). Metode kuadrat terkecil akan menghasilkan trend yang paling cocok

dibandingkan dengan metode-metode lainnya (Wirawan,2001). Metode trend

dapat dibedakan berdasarkan persamaannya yaitu metode trend dengan persamaan

linier, kuadrat dan logaritma linier (Simple Exponential).

(21)

11 

Metode Trend Linier

Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia

cenderung merupakan garis lurus.

Fungsi persamaan dari metode ini adalah :

Y = a+bXi

Koefisien a,b dan c diperoleh dengan :

a

= ∑Y : n

b

= ∑ XY: ∑ X

2 jika ∑ X = 0

Y = Variabel Permintaan

n = Jumlah Data

X = Variabel Tahun



Metode Trend Kuadratik

Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia

cenderung berbentuk parabola.

Fungsi persamaan dari metode ini adalah :

Y = a+bX+cX

2 Koefisien a,b dan c diperoleh dengan :

a

= (∑Y - c∑ X

2 ) : n

b

= ∑ XY : ∑ X

2 c

= {n∑X

2 Y-(∑X

2 )( ∑Y)}: { n ∑ X

4 -( ∑X

2 )

2 }

jika ∑ X = 0



Metode Trend Logaritma (Simple Exponential)

Metode ini digunakan jika data yang tersedia cenderung naik turun dengan

perbedaan yang tidak terlalu banyak, tetapi secara keseluruhan cenderung naik

Fungsi persamaan dari metode ini adalah :

Y

1 = ab

xi

Yang dapat diubah dalam fungsi logaritma:

Log Y

1 =

log a + X ( log b)X

(22)

12 log

a = (∑ log Y) : n

log

b = {∑X (logY)}: ∑X

2 Pedoman memilih trend adalah dipilih trend yamg memberikan harga

∑(Yi-Y’)

2 terkecil.

2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis

Analisis teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses

pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut

selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini pula dapat diketahui rancangan awal

penaksiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya.

2.3.2.1 Lokasi Proyek

Lokasi yang akan dipilih sebaiknya telah diteliti dari aspek hukum, sosial,

ekonomi dan budaya masyarakatnya terlebih dahulu sehingga di kemudian hari

tidak ada kendala yang menyebabkan gagalnya pembangunan proyek.

Beberapa variabel yang perlu diperhatikan untuk pemilihan lokasi proyek

dibedakan dalam dua golongan besar, yakni variabel utama dan variabel bukan

utama (Husnan dan Suwarsono, 2000).

Variabel-variabel utama tersebut antara lain:

a.

Ketersediaan bahan baku utama dan bahan pembantu

b.

Suplai tenaga kerja

c.

Ketersediaan fasilitas transportasi

d.

Ketersediaan sarana telekomunikasi, air dan tenaga listrik

e.

Kedekatan dengan letak pasar yang dituju

Disamping kelima variabel utama tersebut diatas, terdapat beberapa

variabel bukan utama yang perlu mendapat perhatian dalam pemilihan lokasi

proyek diantaranya adalah :

a.

Hukum dan peraruran yang berlaku di Indonesia, maupun di tingkat

lokal pada rencana lokasi

b.

Iklim, keadaan tanah

(23)

13 d.

Rencana masa depan perusahaan, dalam kaitannya dengan perluasan.

Setelah variabel utama dan variabel bukan utama diketahui rnaka barulah

dilakukan

pengambilan keputusan

pada lokasi mana proyek akan

dilaksanakan.

2.3.2.2 Layout

Layout merupakan keseluruhan proses penentuan “bentuk” dan

penempatan fasilitas-fasilitas yang dimiliki suatu perusahaan. Dengan demikian

pengertian layout mencakup layout site (layout lahan lokasi proyek), layout

pabrik, layout bangunan, bukan pabrik dan fasilitas-fasilitasnya (Husnan dan

Suwarsono, 2000).

2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial

Dalam analisis aspek finansial proyek hal-hal yang perlu diperhatikan

antara lain :

1. Kebutuhan dan pengalokasian dana

2. Sumber-sumber dana

3. Pendapatan hotel

4. Kriteria penilaian investasi

5. Analisa kepekaan (sensitivity analysis).

2.3.3.1 Kebutuhan dan Pengalokasian Dana

Tafsiran dana proyek investasi dipengaruhi beberapa faktor seperti lokasi

dimana proyek akan dibangun, model bangunan, fasilitas yang ditawarkan dan

biaya-biaya lain dibutuhkan untuk beroperasinya proyek. Secara umum investasi

dialokasikan ke dalam dua kelompok yakni aktiva tetap dan untuk modal kerja.

Aktiva tetap adalah aktiva yang dibeli tidak untuk dijual kembali melainkan

digunakan untuk beroperasi. Modal kerja atau aktiva lancar adalah aktiva yang

digunakan dalam operasi perusahaan yang dapat berubah menjadi kas.

(24)

14

0

1

2

3

4

5

6 2.3.3.2 Sumber Dana

Sumber dana proyek dapat berasal dari pinjaman atau dari modal sendiri

yakni investor sendiri sebagai pemilik perusahaan. Permasalahan pokok adalah

apakah suatu proyek investasi didanai dari pinjaman atau hutang saja , modal

sendiri, ataukah gabungan hutang dan modal sendiri.

2.3.3.3 Aliran Kas

Aliran kas (cash flow) bisa digambarkan sebagai yang menunjukkan

penerimaaan dan pengeluaran daripada kas atau biaya pada periode tertentu.

Sumbu X pada diagram menunjukkan besarnya uang atau biaya.

Untuk menyatakan penerimaan, umumnya mengarah ke sumbu Y positif

dan pengeluaran ke sumbu Y negative.

Diagram kas digambarkan sebagai berikut:

100 18 18

18

18 Artinya besar pinjaman atau penerimaan sebesar 100, selama 6 satuan

waktu (bulan, tahun, dll) harus membayar atau mengeluarkan sebesar 18 tiap

periode waktu.

2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow)

Salah satu bagian yang penting dalam perencanaan suatu investasi adalah

mengestimasi aliran kas pada masa yang akan dataing. Kelayakannya tergantung

ketepatan estimasi tersebut. Keuntungan apapun yang diharapkan dari suatu

investasi harus dinyatakan dalam hubungan dengan aliran kas dan bukan dengan

pendapatan (konsep laba yang dipakai dalam akuntansi).

(25)

15 a.

Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih.

b.

Yang lebih relevan bagi investor adalah kas bukan laba

Perusahaan menginvestasikan kas pada saat sekarang dengan harapan akan

menerima hasil-hasilnya dalam bentuk kas pula dengan jumlah yang besar pada

masa yang akan datang.

Jadi aliran kas dapat dilukiskan sebagai suatu realisasi atau tafsiran dari

pemasukan uang (inflow) atau pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu

investasi dalam jangka waktu tertentu. Cara umum yang dipakai untuk menafsir

aliran kas adalah sebagai berikut:

Aliran kas yang diharapkan = laba bersih setelah pajak + penyusutan

= X (1-T) + Dep

Atau = (EBDIT) (1-T) + T.Dep

Atau = NI + (Int) (1-T) + Dep

X

= pendapatan operasi bersih, atau

NOI (Net Operating Income, atau

EBIT (Earning Before Interest & Tax)

Tax

= Tax atau pajak dalam %

Dep

= Depresiasi

EBDIT = Earning Before Depreciation, Interest, Tax

NI

= Net Income (pendapatan bersih)

Int

= Interest atau bunga

2.3.3.5 Depresiasi

Investasi modal dari sebuah perusahaan merupakan aset yang dapat

dihitung seperti misalnya: peralatan, computer, kendaraan, bangunan, dan mesin-

mesin. Berkurangnya nilai dari aset tersebut sesuai dengan waktu disebut dengan

depresiasi atau penyusutan.

Depresiasi ini biasanya juga digunakan oleh perusahaan untuk

mengembalikan aset, dimana proses depresiasi dari aset ini juga disebut

pengembalian modal (capital recovery).

(26)

16 Depresiasi secara umum dapat digolongkan menjadi 2 kelompok:

1. Berkurangnya nilai dari suatu aset karena umur pemakaian sehingga

kemampuan dari aset tersebut menjadi berkurang yang disebut juga

dengan physical degradation.

2. Semakin majunya perkembangan teknologi sehingga diperlukan mesin

atau peralatan baru yang lebih efisien dan ekonomis dari pada yang

dipergunakan sekarang yang disebut juga dengan

fungsional

depreciation.

Depresiasi merupakan komponen yang penting dalam analisis ekonomi

teknik, karena dengan menggunakan depresiasi:

1. Dapat dipergunakan untuk mengetahui nilai suatu aset sesuai dengan

waktu.

2. Dapat dipergunakan untuk mengalokasikan depresiasi (accounting

depreciation) nilai aset tersebut. Pengalokasian tersebut dipergunakan

untuk menjamin bahwa aset yang telah diinvestasikan dapat diperoleh

kembali setelah masa layannya selesai.

3. Dengan depresiasi dapat dipergunakan untuk pengurangan pengenaan

pajak dengan jalan bahwa aset yang diinvestasikan diperhitungkan

sebagai biaya produksi, sehingga hal ini berkaitan dengan pajak.

Terdapat beberapa model yang dipergunakan untuk menghitung depresiasi

dari suatu aset. Metode depresiasi diklasifikasikan sebagai berikut:

1. Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciation)

Depresiasi garis lurus (Straight Line Depreciation) adalah metode

depresiasi yang digunakan sebagai standar untuk kebanyakan metode

yang lain. Dari namanya depresiasi tersebut ternyata nilai buku menurun

secara linier terhadap waktu, karena laju depresiasinya adalah sama

setiap tahun, mulai dari tahun 1 sampai periode pengembaliannya.

Laju depresiasi d=1/n, depresiasi tahunan ditentukan denagn mengalikan

biaya awal dikurangi nilai sisa dengan laju depresiasinya d, atau sama

dengan dibagi dengan periode pengembalian n.

(27)

17 D

t

= (B-SV).d

= (B – SV)/n

Dimana:

t = tahun (t=1,2,3… dst)

D

t

= Depresiasi tahunan

B = Biaya awal

SV = Nilai sisa

d = Laju depresiasi

n = Periode pengembalian

2. Declening Balance Depreciation

Metode ini juga dikenal sebagai persentase sama atau tetap. Model ini

adalah model percepatan depresiasi. Perhitungan metode ini sangat

sederhana, besarnya depresiasi tahunan diperoleh dengan mengalikan

nilai buku setiap awal tahun dengan persentase yang sama, yang mana

disebut denagn dengan d dalam bentuk desimal. Sebagai contoh, jika

persentasenya adalah 10% (maka d=0, 10), maka depresiasi setiap tahun

yang diberikan adalah 10% dari nilai buku pada awal tahun. Laju

depresiasi besar pada awal tahun dan menurun pada tahun-tahun

berikutnya.

Karena d menggambarkan laju depresiasi, formula yang digunakan untuk

menghitung harga max (d max) adalah dua kali dari besarnya metode

garis lurus atau d max = 2/n. ketika laju depresiasi ini dipergunakan maka

metode ini dikenal sebagai Double Declening Balance.

Laju depresiasi aktual untuk tiap-tiap tahun t relatif terhadap biaya awal

adalah

D

t

= d(1-d)

t-1

Depresiasi untuk tahun ke t, D

t

adalah laju depresiasi d dikalikan dengan

nilai buku pada akhir tahun sebelumnya.

D

t

= (d)BV

t-1

Jika BV

t-1

tidak diketahui, besarnya depresiasi dapat dihitung dengan

(28)

18 Nilai buku pada tahun ke t dapat ditentukan denagn dua cara. Pertama

dengan menggunakan laju yang sama d dan biaya awal B

BV

t

= B(1-d)

t

Yang kedua nilai buku BV

t

untuk setiap model depresiasi selalu dapat

ditentukan denagn mengurangi nilai buku sebelumnya dengan besarnya

nilai depresiasi saat ini

BV

t

= BV

t-1

-D

t

Nilai buku dalam metode Declining Balance (DB) tidak akan mencapai

nol. Hal ini akan berpengaruh kepada nilai sisa (SV) setelah n tahun,

yang sama dengan nilai buku (BV) pada tahun ke n

Pengaruh SV = BV

n

= B(1-d)

n

Jika pengaruh SV kurang dari SV yang diperkirakan maka aset sudah

terdepresiasi seluruhnya sebelum berakhirnya masa layan dari aset yang

diperkirakan.

3. Sum of Year Digit (SOYD)

Metode ini berdasarkan jumlah bilangan tahun, dimana suatu aset

berkurang nilainya sebanding dengan unit tahunnya. Besarnya depresiasi

dihitung sebagai sisa masa layan pada awal tahun dibagi dengan jumlah

angka tahun seluruh masa layan, diman rasio tersebut dikalikan dengan

jumlah total depresiasi.

Sisa masa layan

SOYD =

(P-S)

Angka Sum of Year

Sedangkan Sum of Year adalah sebagai berikut:

Sum of Year = n/2 (n+1)

2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi

Kriteria investasi merupakan alat untuk menentukan apakah proyek layak

atau tidak untuk dilaksanakan. Kriteria investasi yang digunakan adalah:

(29)

19

2. Benefit Cost Ratio (BCR).

3. Internal Rate Of Return (IRR).

4. Payback Period

1. Metode Net Present Value

Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai

sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang. Apabila nilai

sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang lebih besar

daripada nilai sekarang investasi, maka proyek dikatakan menguntungkan

sehingga diterima. Sedangkan apabila NPV < 0, proyek ditolak karena dinilai

tidak menguntungkan.

2. Metode Benefit Cost Ratio

Benefit cost ratio atau angka banding manfaat biaya adalah angka banding

nilai manfaat (sekarang) suatu proyek dengan nilai biaya (sekarang). Jika nilai

BCR>1 maka proyek layak dilaksanakan dan sebaliknya jika nilai BCR<1 maka

proyek ditolak.

3. Metode Internal Rate of Return

Dalam beberapa keadaan adalah bermanfaat untuk menghitung suku bunga

investasi, untuk mengetahui apakah investasi tersebut menguntungkan atau tidak.

Biasanya suku bunga investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga yang

terdapat di Bank atau suku bunga standar. Jika suku bunga investasi tersebut lebih

besar dari suku bunga Bank atau Minimum Attractive Rate Of Return (MARR),

maka investasi tersebut dapat dilakukan, jika tidak maka lebih ekonimis

menyimpan uang di Bank.

IRR = i’ +

NPV '

NPV '  NPV ''

x (i''  i')

Dalam analisis ini besarnya IRR tidak dapat ditentukan secara langsung tapi harus

dicari dengan cara coba-coba. Mula-mula dipakai discount factor yang mendekati

besarnya IRR. Jika dari basil perhitungan menghasilkan nilai NPV positif maka

(30)

20 harus dicoba discount factor yang lebih tinggi. Sedangkan jika nilai NPV

negative bebarti nilai percobaan i terlalu tinggi, jadi dipilih nilai percobaan i baru

yang lebih rendah. Nilai percobaan pertama untuk discount factor dilambangkan

dengan i’, yang kedua dengan i”. Nilai percobaan pertama untuk NPV

dilambangkan dengan NPV dan yang kedua dengan NPV”.

4. Metode Payback Period

Metode ini mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan

hasilnya bukan persentase tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan sebagainya).

Jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal investasi dihitung

dari aliran kas bersih yaitu selisih pendapatan terhadap pengeluaran pertahun.



Aliran kas tahunan dengan Jumlah tetap

Dalam hal ini selisih pendapatan dan pengeluaran per tahun atau aliran

kas bersih dari tahun ke tahun adalah tetap. Rumus yang digunakan

adalah sebagai berikut:

Payback period = Cf/A

dimana:

Cf = biaya pertama

A = aliran kas bersih neto per tahun



Aliran kas Tahunan dengan Jumlah Tidak tetap

Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah, dalam hal ini maka digunakan

rumus:

Payback Period = ( n-1 ) + [ Cf- ∑An ] (∑/Ian )

dimana:

Cf = biaya pertama

An = aliran kas pada tahun ke n

(31)

21

2.3.3.7 Analisa Kepekaan (Sensitivity Analysis)

Studi kelayakan proyek dibuat berdasarkan sejumlah asumsi, hal ini

disebabkan karena banyak faktor ketidakpastian mengenai situasi dan kondisi di

masa depan. Perkiraan permintaan pada masa yang akan datang disusun

berdasarkan berbagai macam asumsi. Analisa kepekaan ini diperlukan berkaitan

dengan strategi yang akan dilakukan oleh menejemen dalam memperkirakan

permintaan produk.

(32)

22 BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Umum

Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus

dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan

aspek ekonomi. Pada studi ini yang dianalisis adalah aspek pasar, aspek teknis dan

aspek finansial.

3.2 Penentuan Lokasi dan Obyek Studi

Lokasi yang akan digunakan sebagai obyek penelitian ini yaitu proyek

pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berlokasi di Jalan

Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali.

3.3 Kerangka Penelitian

Dalam tulisan ini kerangka penelitian akan diuraikan dalam diagram alir di

bawah ini.

Studi Literatur

Pemilihan Objek Penelitian

A

Pengumpulan Data

Mulai

(33)

23 `

3.4 Analisis Data

Dalam analisis biaya dilakukan dengan pendekatan deskriptif yaitu dengan

cara mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang

dihadapi. Dari data yang dikumpulkan dilakukan penyusunan secara sistematis

biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pembangunan proyek dan manfaat dalam

bentuk uang yang akan didapat pada pengoperasian proyek.

Analisis Aspek Pasar

dengan Metode

Peramalan Metode Trend

Linier, Metode Trend

Kuadratik, dan Metode

Trend Logaritma (Simple

Exponential)

Analisis Aspek Finansial

dengan Metode Net Present

Value (NPV), Benefit Cost

Ratio (BCR), Internal Rate of

Return (IRR), dan Payback

Period.

Analisis Aspek Teknis

dengan observasi

langsung dilapangan,

didaerah Seminyak

Badung

A

Data Aspek Pasar

-

Tingkat kunjungan

wisatawan

Tingkat hunian hotel

Data

tersewa

kamar

hotel

Data Aspek finansial

-

Kebutuhan dan alokasi dana

-

Sumber dana

-

Sumber pendapatan hotel

Data Aspek Teknis

-

Lokasi proyek

-

Fasilitas Hotel

Kesimpulan dan Saran

Selesai

Hasil

(34)

24 3.4.1 Aspek Pasar

1. Pengumpulan Data dan Informasi

Data-data yang dikumpulkan berupa:

-

Data primer yaitu data yang diperoleh berdasarkan wawancara langsung

dengan pihak pelaksana pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

yaitu PT. ARCHOUSE dan manajemen hotel yang berada di daerah

badung yang merupakan pesaing bagi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.

-

Data sekunder yaitu data yang diperoleh dari kantor Badan Pusat Statistik

Provinsi Bali, Kantor Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung, dan

hotel-hotel berbintang 4 yang berada di Kabupaten Badung.

2. Pengolahan Data

Data-data yang yang dikumpulkan dari berbagai sumber dan dianggap cukup

kemudian diolah dengan menganalisis data. Dalam Tugas Akhir ini untuk

pengujian aspek pasar, analisis data dilakukan dengan metode peramalan.

Dengan metode peramalan ini akan diketahui secara umum berapa wisatawan

yang menginap pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung dan

khususnya untuk mengetahui berapa wisatawan yang akan menginap di

Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.

3.4.2 Aspek Teknis

Analisis aspek teknis dilakukan dengan mengumpulkan data-data tentang

lokasi proyek dilaksanakan, selanjutnya dilakukan analisis data. Kajian aspek

teknis akan menganalisis tentang letak atau lokasi proyek Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali sebagai proyek investasi usaha hotel apakah layak atau tidak

proyek tersebut dilaksanakan ditinjau dari aspek teknisnya.

Layak atau tidaknya suatu proyek investasi usaha hotel sangat berpengaruh

dengan lokasi proyek tersebut, maksudnya lokasi proyek investasi usaha hotel

harus terletak di lokasi yang strategis agar mampu menarik pasar untuk

(35)

25 menggunakan jasa usaha hotel tersebut. Adapun indikator untuk menyatakan

lokasi untuk usaha hotel strategis atau tidak antara lain:

a.

Obyek Wisata

Lokasi

hotel

yang

berada

didekat

dengan

obyek

sangat

dipertimbangkan oleh para wisatawan, karena posisi hotel yang

berdekatan dengan obyek wisata membuat para wisatawan akan lebih

dekat untuk menuju obyek wisata yang dituju.

b.

Tempat Hiburan

Tempat hiburan merupakan salah satu tujuan wisatawan yang berlibur

ke suatu daerah, seperti misalnya: club, diskotek, wahana permainan,

kebun binatang, dll. Oleh karena itu lokasi hotel yang berdekatan

dengan tempat hiburan sangat diperhitungkan oleh para wisatawan.

c.

Transportasi/Aksesibilitas

Akses transportasi sangat penting dalam pertimbangan wisatawan

untuk memilih sebuah hotel untuk tempat menginap. Akses

transportasi yang lancar dan tidak memakan waktu lama dalam

perjalanan, akan membuat wisatawan nyaman dalam perjalanan

menuju tempat yang dituju.

3.4.3 Aspek Finansial

Kajian terhadap aspek finansial dilakukan setelah dipelajari dan dinilai dari

segi aspek pasar dan teknis. Dari kajian aspek finansial inilah dapat diketahui

layak dan tidaknya proyek hotel tersebut untuk dibangun.

3.4.3.1 Analisis Biaya

Nilai total

cost

diperoleh

dari

biaya-biaya. Faktor-faktor

yang mempengaruhi dalam analisa biaya/cost proyek terdiri dari:

a.

Biaya pengadaan tanah

Biaya pengadaan tanah adalah harga sewa tanah untuk proyek hotel

tersebut.

(36)

26 b.

Biaya perijinan

Biaya perijinan meliputi semua biaya yang diperlukan untuk

memperoleh izin melaksanakan proyek dan beroperasinya hotel

tersebut

c.

Biaya konstruksi

Biaya konstruksi meliputi biaya pengadaan peralatan, biaya bahan-

bahan serta upah tenaga kerja untuk pembangunan hotel tersebut.

d.

Biaya perlengkapan hotel

Biaya perlengkapan hotel meliputi fasilitas-fasilitas yang disediakan

hotel.

e.

Biaya perencanaan

Biaya perencanaan yaitu biaya-biaya yang diperlukan pada saat

merencanakan suatu proyek, seperti biaya untuk desain gambar.

f.

Biaya operasional

Biaya operasional yaitu biaya-biaya yang diperlukan seperti misalnya

biaya untuk pemasaran, biaya operasional kantor dan lain sebagainya.

3.4.3.2 Analisis Manfaat

Manfaaat yang diperoleh dari investasi ini yaitu berupa hasil penjualan

kamar, makanan dan minuman, dan lain-lain. Dari data-data tersebut akan didapat

nilai total benefit.

3.4.3.3 Analisis Finansial

Evaluasi profibilitas proyek hotel dapat diukur dengan perhitungan sebagai

berikut:

1. Net Present Value (NPV)

2. Benefit Cost Ratio (BCR)

3. Internal Rate Of Return (IRR)

4. Payback Period

(37)

27 BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Aspek Pasar

4.1.1 Letak / Lokasi Proyek

Lokasi Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali berada di daerah Petitenget

Seminyak Badung, yang memang merupakan salah satu destinasi tempat wisata

terkenal di pulau Bali. Tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak,

Badung-Bali.

4.1.2 Permintaan dan Penawaran

4.1.2.1 Permintaan

Untuk mengetahui jumlah permintaan terhadap kamar hotel dilakukan studi

permintaan akan kamar hotel. Dalam tugas akhir ini studi permintaan akan kamar

hotel dilakukan dengan cara menganalisis data sekunder yang berhubungan

dengan tingkat kunjungan wisatawan ke Bali dan jumlah wisatawan yan menginap

di hotel.

Tabel 4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan

No.

Negara

Asal

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1 Asia &

Pasifik

1.150.992

1.289.403

1.451.965

1.613.045

1.706.910

1.868.047

2 Eropa

523.578

590.047

613.774

644.156

640.269

719.806

3 Amerika

99.983

109.728

113.094

139.451

145.595

162.887

4 ASEAN

205.861

224.941

294.421

337.161

371.631

418.493

5 Afrika

11.885

11.324

12.973

14.865

18.964

14.389

6 Timur

Tengah

-

4.502

6.600

7.534

8.079

18.245

7 Negara

Lain

-

231

367

571 76,731

TOTAL

1.992.299

2.225.443

2.486.227

2.748.678

2.883.369

3.183.622

(38)

28 Tabel 4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas

Hotel Tahun 2014

Kabupaten/

Kota

Kelas Hotel

Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1 Jumlah

Jembrana

0

2

0

2 Tabanan

2

0

2 Badung

44

55

45

11

9

164 Gianyara

7

9

5

0

1

22 Klungkung

0

2

3

0

5 Bangli

0

0 Karangasem 1

2

1

7 Buleleng

1

9

2

1

14 Denpasar

3

4

10

8

33 Sumber: BPS Provinsi Bali 2014

Tabel 4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung

Tahun

Tingkat Hunian Kamar

Hotel (%)

Jumlah

Kamar (unit)

2008

61,05

16.532 2009

64,38

16.360 2010

62,28

15.836 2011

69,2

16.021 2012

62,61

15.652 2013

67,1

16.820 2014

66,63

16.987

(39)

29 Tabel 4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten

Badung

Tahun

Tingkat Hunian

Kamar Hotel (%)

Jumlah

Kamar (unit)

Kamar

Tersewa

(unit)

Kamar

Tersewa per

Tahun (unit)

1

2

3 **4 = 2*3**

**5 = 4*365**

2008

61.05

16.532

10.093

3.683.945 2009

64.38

16.360

10.533

3.844.545 2010

62.28

15.836

9.863

3.599.995 2011

69.2

16.021

11.087

4.046.755 2012

62.61

15.652

9.800

3.577.000 2013

67.1

16.820

11.286

4.119.390 2014

66.63

16.987

11.318

4.131.070 Berdasarkan Tabel 4.4 yang menyajikan data tingkat hunian kamar dan

jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung periode

2008-2014 akan dilakukan peramalan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel

berbintang di Kabupaten Badung pada tahun-tahun mendatang.

Gambar 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang

di Kabupaten Badung

Berdasarkan kurva di atas yang cenderung naik turun dan secara keseluruhan

cenderung naik, maka metode peramalan yang dipilih adalah Metode Trend

Logaritma (Simple Exponential).

(40)

30 Tabel 4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential)

Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten

Badung 2008-2014

Tahun Kamar Tersewa (Yi)

Xi Xi

2 LogYi

Xi log Yi

2008

10.093 -3

9 4,004020273 -12,01206082

2009

10.533 -2

4 4,022552084 -8,045104168

2010

9.863 -1

1 3,994009033 -3,994009033

2011

11.087

0

0 4,044814048

0 2012

9.800

1

1 3,991226076

3,991226076

2013

11.286

2

4 4,052540046

8,105080092

2014

11.318

3

9 4,05376969

12,16130907

Total

73.980

0

28 28,16293125

0,206441215

Didapat

∑ Yi = 73.980 ; ∑ Xi

2 _{= 28 ; ∑ log Yi = 28, 16293125 ;}

∑ Xi logYi = 0,206441215

Maka:

log a =∑ log Yi : n =28,16293125 : 7 = 4,024 a = 10568.18

log b = ∑ Xi logYi : ∑ Xi

2 = 0,206441215 : 28 = 0,0074 b = 1,02

Jadi persamaan trend exponensialnya

Y’ = ab

Xi

= 10568,18 (1,02)

Xi

Dengan telah didapatkannya fungsi persamaan di atas, maka peramalan jumlah

kamar tersewa pada tahun-tahun mendatang adalah sebagai berikut:

(41)

31 Tabel 4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel

Berbintang di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029

Tahun

Kamar Tersewa (unit)

Kamar Tersewa per Tahun (unit)

1

2 **3 = 2*365 hari**

2015

11.439

4.175.235 2016

11.668

4.258.820 2017

11.901

4.344.043 2018

12.140

4.430.924 2019

12.382

4.519.542 2020

12.630

4.609.933 2021

12.883

4.702.132 2022

13.140

4.796.174 2023

13.403

4.892.098 2024

13.671

4.989.940 2025

13.944

5.089.739 2026

14.223

5.191.533 2027

14.508 5.295364

2028

14.798

5.401.271 2029

15.094

5.509.297 2030

15.396

5.619.483 2031

15.704

5.731.872 2032

16.018

5.846.510 2033

16.338

5.963.440 2034

16.665

6.082.709 2035

16.998

6.204.363 2036

17.338

6.328.450 2037

17.685

6.455.019 2038

18.039

6.584.119 2039

18.399

6.715.802 2040

18.767

6.850.118 4.1.2.2 Hotel Pesaing

Berdasarkan penilaian dan penjelasan dari perwakilan owner hotel, diketahui

bahwa Jambuluwuk Hotel, Petingtenget-Bali merupakan hotel kelas bintang 4.

Dari hasil survey, didapat beberapa hotel dengan kelas bintang yang sama dan

dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Berikut daftar hotel

bintang 4 yang dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.