BAB 9 PAPARAN KOMPREHENSIF
B. Pengadaan Kontraktor oleh Pengembang di
rumah konsumen. Di area site perumahan, ada kantor sementara bagi kontraktor untuk melakukan pengaturan dan controlling dalam proses produksi pembangunan rumah, termasuk perencanaan pekerja konstruksi, material, koordinasi antara mandor dan kontraktor, dan sebagainya. Kantor sementara ini terkadang juga berfungsi untuk menyimpan beberapa item material yang dikirim oleh supplier material. Selain kantor sementara, di area site perumahan, juga ada gudang penyimpanan material sementara yang dibangun secara tidak permanen untuk menyimpan material seperti semen, triplek, cat, kusen aluminium, dan sebagainya. Sementara itu, untuk menyimpan pasir, batu, kerikil, kayu, dan besi, dibiarkan di ruang terbuka.
B. Pengadaan Kontraktor oleh Pengembang di Perumahan
berdasarkan pertimbangan Divisi Teknik, karena semua perencanaan pembangunan rumah, dibuat oleh Divisi Teknik.
Termasuk perencanaan desain rumah, harga rumah yang akan dijual, sarana prasarana perumahan, hingga pemilihan kontraktor.
Kontraktor akan memperoleh proyek rumah per blok untuk memudahkan dalam pembangunannya.
C. Tahapan Pembangunan Rumah oleh Kontraktor di Perumahan Sederhana (Low Cost Housing)
Lazimnya, tahapan pembangunan rumah yang dilakukan kontraktor di empat perumahan ini di antaranya 1) Penunjukkan mandor sebagai pihak yang bertanggung jawab dalam pelaksanaan proses produksi pembangunan rumah, 2) Pembelian bahan bangunan ke supplier bahan bangunan, supplier pasir, supplier atap baja ringan, supplier keramik, dan supplier jendela dan pintu aluminium, 3) Pembangunan unit rumah, 4) Serah Terima (handover) unit rumah dari kontraktor ke divisi teknik/pimpinan proyek, dan dari divisi teknik/pimpinan proyek ke konsumen, sebagaimana yang bisa ditilik pada gambar.
Gambar 16. Tahapan Pembangunan Rumah oleh Kontraktor di Perumahan Green New Residence, Pondok Afi 1, Pondok Afi 2, dan Pakubuwono Residence (Diolah, 2019)
1. Persiapan
Persiapan yang dilakukan kontraktor adalah modal awal yang harus dimiliki, yang akan digunakan untuk pembelian material dan gaji pekerja konstruksi. Hal ini dilakukan karena pihak pengembang biasanya memberikan fee kepada kontraktor secara bertahap, sesuai dengan kontrak yang telah ditandatangani, di antaranya:
a. DP 10% dari kontrak.
b. Progres pekerjaan 50% akan diberikan fee 20%.
c. Progres pekerjaan 75% akan diberikan fee 20%.
d. Progres pekerjaan 100% akan diberikan fee 45%.
e. 5% untuk retensi (jika ada pekerjaan repair dan rework) untuk penanganan komplain konsumen.
Oleh sebab itu, modal awal ini akan sangat berarti untuk membayar tagihan-tagihan dari supplier maupun mandor ketika pembangunan rumah berlangsung.
2. Penunjukkan Mandor dan Pekerja Konstruksi Mandor ditunjuk kontraktor untuk:
a. Memberikan pengarahan kerja kepada pekerja konstruksi.
b. Menunjuk subkontraktor, jika setiap tahapan pekerjaan disubkontraktorkan.
c. Melakukan pengecekan ketersediaan material di lokasi proyek.
d. Melakukan pengawasan kepada pekerja konstruksi.
e. Memberikan laporan progres pekerjaan kepada kontraktor.
f. Memberikan laporan tentang kekurangan material di lokasi proyek ke pengawas lapangan.
g. Memberikan laporan tagihan fee pekerja konstruksi ke kontraktor.
h. Mendistribusikan fee kepada pekerja konstruksi sesuai waktunya.
Pekerja konstruksi biasanya ditunjuk oleh mandor, di mana mereka bertanggungjawab dalam pelaksanaan kerja.
Pekerja konstruksi bekerja sesuai dengan arahan mandor untuk tiap tahapan pembangunan rumah, mulai dari pekerjaan pondasi hingga finishing.
3. Pembelian Material
Material yang digunakan sesuai dengan tipe bangunan rumah yang akan dibangun untuk perumahan sederhana, yakni material dengan standar spesifikasi umum pondasi batu kali, dinding batako diplester, diaci dan dicat, kusen, dan daun pintu dan jendela aluminium, atap baja ringan, plafon triplek, lantai keramik putih ukuran 30 x 30. Material biasanya dipesan kontraktor ke suplier yang sudah menjadi langganan, sehingga bisa dilakukan pembayaran secara bertahap (dicicil). Namun, ada juga beberapa jenis material yang memang sudah disediakan oleh pengembang, seperti material untuk instalasi listrik dan air.
Dengan demikian, fee kontraktor akan dikurangi jika menggunakan material yang berasal dari pengembang.
Selain itu, untuk efisiensi anggaran, terkadang kontraktor juga melakukan pembelian beberapa material yang lokasinya jauh dari perumahan yang akan dibangun, seperti material pasir, keramik, batako, dan sebagainya. Hal ini akan memakan waktu yang cukup lama jika tidak dilakukan pemesanan segera setelah ada Surat Perintah Kerja (SPK) dari pimpinan proyek ke kontraktor.
4. Pelaksanaan Pembangunan Rumah
Waktu pelaksanaan pembangunan rumah di empat perumahan ini, lazimnya disesuaikan dengan jumlah unit rumah yang akan dibangun. Semakin banyak jumlah unit rumah yang dibangun, maka akan semakin lama waktu pelaksanaan yang ditetapkan oleh pihak pengembang. Sesuai dengan informasi yang diperoleh, maka waktu pelaksanaan pembangunan di perumahan
Green New Residence, Pondok Afi 1, Pondok Afi 2, dan Pakubuwono Residence sebagaimana Tabel 15.
Tabel 15. Waktu Pelaksanaan Pembangunan
No Jumlah Unit Rumah Waktu Pelaksanaan Pembangunan 1 < 100 Unit 60 Hari (2 Bulan)
2 100 – 200 Unit 90 Hari (3 Bulan)
3 200 – 300 Unit 120 – 180 Hari (3 – 6 Bulan)
Sumber: Perumahan Green New Residence, Pondok Afi 1, Pondok Afi 2, dan Pakubuwono Residence
Sebagaimana tabel di atas, kontraktor berkewajiban untuk menyelesaikan pembangunan beberapa unit rumah sekaligus sesuai kesepakatan yang disetujui dalam Surat Perintah Kerja (SPK). Kontraktor akan memperoleh sanksi apabila melakukan wanprestasi (tidak menyelesaikan pembangunan tepat waktu) berdasarkan kebijakan dari masing-masing perusahaan pengembang. Oleh karena itu, kontraktor harus mematuhi dan memperhatikan sebaik mungkin, melalui perencanaan yang matang berkenaan dengan sumber daya yang akan digunakan dalam proses pembangunan.
Dalam pelaksanaan pembangunan rumah, kontraktor memberikan tanggung jawab penuh kepada mandor. Mandor berperan penting untuk mengatur pekerja dan ketersediaan material di lokasi proyek. Mandor harus memberikan arahan kepada pekerja konstruksi untuk setiap tahapan kerja serta mengecek ketersediaan jumlah pekerja dan material di lapangan secara intensif. Jika ada pekerja yang tidak hadir (karena sakit atau ada keperluan lain), maka mandor harus segera mencari pengganti atau melakukan rolling pekerja. Mandor juga harus memantau dan mengecek pekerjaan yang dilakukan oleh pekerja supaya tidak terjadi „defect‟ atau ketidakteraturan bangunan rumah yang sudah dibangun. Selain itu, mandor juga harus dapat
berkoordinasi dengan baik terhadap pengawas lapangan berkaitan dengan kualitas dan progres pekerjaan. Bahkan di beberapa perumahan, mandor harus memiliki modal yang kuat untuk dapat melakukan pembayaran honor kepada pekerja, karena seringkali pihak kontraktor terlambat memberikan uang.
Dalam hubungannya dengan kontraktor, mandor juga harus sering berkoordinasi khususnya berkaitan dengan progress pembangunan rumah dan tagihan (invoice) untuk fee pekerja dan material. Karena jika tidak dilakukan pembayaran segera, akan berdampak pada kinerja pekerja serta keterlambatan pengiriman dari supplier. Pada akhirnya, akan menyebabkan terjadinya keterlambatan penyelesaian (delay) bangunan rumah bagi konsumen. Namun demikian, masalah keterlambatan pembayaran ini, bisa juga berasal dari pengembang yang juga terlambat membayar kepada kontraktor karena arus kas (cashflow) perusahaan pengembang yang tidak stabil. Oleh sebab itu, pihak pengembang juga harus memperhatikan masalah keterlambatan pembayaran ini supaya pihak kontraktor tidak dirugikan dan tidak terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah sederhana bagi konsumen.
Kontraktor juga harus melakukan pengendalian dan pengawasan proyek melalui tim pengawas lapangan yang ada supaya sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan. Jika pembangunan rumah selesai, maka akan dilakukan serah terima (handover) ke pimpinan proyek untuk kemudian diserahterimakan ke konsumen. Konsumen mempunyai garansi tiga bulan setelah serah terima kunci, dan berhak memperoleh pelayanan gratis dari kontraktor untuk perbaikan (repair) dan pengerjaan kembali (rework) jika terjadi kerusakan (defect) seperti bocor, cat memudar, pipa air rusak, dan sebagainya. Jika sudah melalui masa garansi, maka konsumen harus membayar kepada mandor yang ditunjuk kontraktor untuk melakukan perbaikan.
5. Serah Terima (Handover)
Serah terima (handover) rumah dilakukan dari kontraktor ke konsumen apabila rumah sudah jadi 100%, setelah kontraktor memberikan laporan ke divisi teknik/pimpinan proyek. Setelah serah terima (handover) kunci dilakukan, konsumen diberikan hak untuk mengajukan komplain selama 3 bulan. Prosedurnya, komplain diajukan ke divisi marketing, dan diteruskan ke kontraktor. Kontraktor wajib melakukan repair dan rework sesuai dengan komplain yang diajukan. Jika pengajuan komplain dilakukan pada waktu retensi tiga bulan, maka konsumen tidak perlu membayar biaya perbaikan. Namun, jika melewati waktu retensi, maka konsumen akan dikenakan biaya perbaikan.
D. Identifikasi Proses Pembangunan Rumah di