Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
Bagian-bersama
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
Contoh: Pondasi, kolom, balok, dinding, tangga, lift, selasar, jaringan listrik, dsb
• Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi
Benda Bersama
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
• Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mendefinisikan bahwa benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 25 ayat 1 mencontohkan benda bersama adalah ; ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.
Tanah Bersama
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan
• Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 merumuskan bahwa tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
Macam Rumah Susun
Menurut UU No. 20 Tahun 2011
• Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
• Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
• Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
• Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan
• Rumah susun umum Merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat
berpenghasilan rendah, yang pembangunan dan pengelolaannya merupakan tanggung jawab Pemerintah. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
• Rumah susun khusus
• Merupakan rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus, yang pembangunan dan
pengelolaannya merupakan tanggung jawab Pemerintah. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa
menyewa.
• Rumah susun Negara
• Merupakan rumah susun yang dimiliki Negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian, sarana pembinaan keluarga serta
penunjang pelaksanaan tugas Pejabat dan/atau Pegawai Negeri, yang pembangunan dan
pengelolaannya merupakan tanggung jawab Pemerintah. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai, sewa atau sewa beli.
• Rumah susun komersial
• Merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan, yang pembangunannya dapat dilakukan oleh setiap orang, namun pengelolaanya harus dilakukan oleh badan hukum. Penguasaannya dapat
dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
• Proses jual beli unit rumah susun sebelum selesainya pembangunan dari rumah susun, dapat dilakukan
melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan Notaris. Kemudian apabila proses jual beli
unit rumah susun baru dilakukan setelah selesainya pembangunan rumah susun, maka dilakukan melalui akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
• Selanjutnya sebagai tanda bukti kepemilikan atas unit rumah susun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah Negara, hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah hak pengelolaan, maka
diterbitkan sertifikat hak milik satuan rumah susun oleh Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota.
• Penguasaan unit rumah susun yang dilakukan dengan cara sewa, harus dibuat dengan perjanjian tertulis yang dibuat dihadapan Pejabat yang berwenang (Notaris), kemudian perjanjian tersebut didaftarkan kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Rumah susun dapat diklasifikasikan sebagai berikut : a. Menurut penyelenggara pembangunan rumah
susun
- BUMN / BUMD - Koperasi
- BUMS
- Swadaya masyarakat
b. Berdasarkan kepemilikan - Sistem sewa
- - Sistem pembelian secara langsung/sistem pemilikan
• Berdasarkan penyusunan lantai 1. Simplex
- Satu unit hunian dilayani oleh satu lantai,
dalam satu lantai ini juga terdiri dari beberapa unit hunian
- Merupakan bentuk yang paling sederhana dan paling ekonomis
Gambar II.1. Simplex
Sumber: Joseph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik
• 2. Duplex
- Kebutuhan satu hunian dilayani dalam dua lantai - Dapat mengeliminasi kebutuhan koridor, tidak
setiap lantai membutuhkan koridor
- Membutuhkan tangga di dalam setiap unit hunian, untuk menghubungkan lantai satu dan lantai dua unit hunian
- Dalam setiap unit area privat terpisah dengan publik area
• 3. Triplex
• - Kebutuhan satu unit hunian dilayani dalam tiga lantai
• - Kegiatan dalam setiap unit hunian dapat dilanjutkan dalam area yang
• terpisah
d. Berdasarkan pencapaian secara vertikal
• a. Walk up : pencapaian vertikal dengan menggunakan tangga.
• b. Elevated : pencapaian vertikal dengan menggunakan lift, biasanya untuk rumah
• susun dengan ketinggian lebih dari 4 lantai.
e. Berdasarkan akses sirkulasi horizontal 1. Eksterior corridor
Kelebihan : penghawaan dan pencahayaan koridor dan unit baik.
Kekurangan : sirkulasi lebih boros, pemakaian lahan lebih besar.
• Gambar II.4. Eksterior Corridor
• Sumber: Joseph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for
• Housing and Residential Development 2. Interior corridor
Kelebihan : pemakaian lahan lebih efisien.
Kekurangan : sirkulasi lebih boros; penghawaan dan pencahayaan koridor dan unit kurang baik (gelap).
• Gambar II.5. Interior Corridor
• Sumber: Joseph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for
• Housing and Residential Development
3. Multiple exterior access
Kelebihan : privasi penghuni lebih baik, pencahayaan dan penghawaan lebih baik.
Kekurangan : akses bertetangga jadi lebih jauh.
Gambar II.6. Multiple Exterior Access
Sumber: Joseph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for Housing and Residential Development
4. Multiple interior access
Kelebihan : privasi penghuni lebih baik.
Kekurangan : pencahayaan dan penghawaan tidak alami Gambar II.7. Multiple Interior Access
• Sumber: Joseph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for Housing and Residential Development
5. Tower
Kelebihan : setiap unit mendapat cahaya yang baik.
Kekurangan : sirkulasi di tengah gelap, penghawaaan kurang.
• Gambar II.8. Tower
• Sumber: Joseph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for Housing and Residential Development
• 6. Multi tower
Kelebihan : privasi penghuni lebih baik, semua unit dan jalur sirkulasi mendapat pencahayaan maksimal
Kekurangan : struktur mahal, pemanfaatan lahan menjadi boros.
Hak atas Tanah
untuk Pembangunan Rumah Susun
Pasal 17
Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Pasal 22 ayat (3)
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 huruf c, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan
Pasal 18
Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf
Hak atas tanah bersama sangat menentukan dapat tidaknya seseorang memiliki Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Apabila seseorang/badan hukum yang karena hukum tidak boleh mempunyai hak atas tanah dengan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, maka UURS juga menetapkan bahwa orang/badan hukum tersebut juga tidak dapat memiliki Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan.
• apabila rumah susun dibangun di atas tanah HGB atau hak pakai di atas hak pengelolaan, maka perlu diperhatikan bahwa hak
pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah. Kemudian pelaku pembangunan harus menyelesaikan status HGB atau hak pakai di atas hak pengelolaan tersebut sebelum menjual sarusun.
