T E S I S
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PIHAK YANG TIDAK TERCANTUM NAMANYA DALAM SERTIPIKAT (BENEFICIARY) DALAM PERJANJIAN KEPEMILIKAN BERSAMA HAK ATAS TANAH
CHOLIF CHOMSYAH ROZALY MASHUDI, SH NIM : 12215033
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS NAROTAMA SURABAYA
2018
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN ... ii
LEMBAR PERSYARATAN GELAR ... iii
SURAT PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ... xx
RINGKASAN ... xxi
ABSTRAK ... xxiii
KATA PENGANTAR ... xv
DAFTAR ISI ... xvii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1. Latar Belakang Masalah... 1
2. Rumusan Masalah ... 6
3. Tujuan Penelitian ... 6
4. Manfaat Penelitian ... 7
5. Orisinalitas Penelitian ... 7
6. Metode Penelitian ... 12
6.1. Tipe Penelitian ... 12
6.2. Pendekatan Masalah ... 12
6.3. Bahan Hukum ... 13
6.4. Pengolahan dan Analisa Bahan Hukum... 15
7. Sistematika Penulisan ... 16
BAB II PERLINDUNGAN HUKUM PIHAK BENEFICIARY DARI ITIKAT TIDAK BAIK PIHAK NOMINEE ... 18
1. Perjanjian ... 18
1.1 Keabsahan Perjanjian... 20
1.2 Kekuatan mengikat perjanjian ... 25
1.3 Itikat Baik dalam perjanjian ... 26
1.4 Jenis-Jenis Perjanjian ... 28
1.5 Perjanjian pinjam nama (Nominee) ... 29
1.6 Contra Letter dalam perjanjian ... 30
1.7 Perjanjian kepemilikan bersama.. ... 22
2. Perlindungan Hukum ... 36
3. Perlindungan Hukum Pihak Beneficiary ... 39
BAB III PENYELESAIAN HUKUM SENGKETA ANTARA NOMINEE DAN BENEFICIARY ... 42
3.1 Hak Milik Atas Tanah ... 42
3.1.1 Subjek Hak Milik ... 43
3.1.2 Terjadinya Hak Milik ... 47
3.1.3 Peralihan Hak Milik ... 48
3.1.4 Hapusnya Hak Milik ... 51
3.1.5 Pendaftaran Tanah ... 55
3.1.6 Sertifikat Tanah ... 59
3.2 Penyelesaian Sengketa ... 61
3.2.1 Negosiasi ... 63
3.2.2 Mediasi ... 64
3.2.3 Konsiliasi ... 66
3.2.4 Arbitrase ... 66
3.3. Penyelesaian Hukum Sengketa Antara Nominee Dan Beneficiary ... 68
BAB IV PENUTUP ... 71
4.1 Kesimpulan ... 71
4.2 Saran ... 72 DAFTAR PUSTAKA
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PIHAK YANG TIDAK TERCANTUM NAMANYA DALAM
SERTIPIKAT (BENEFICIARY) DALAM PERJANJIAN KEPEMILIKAN BERSAMA HAK ATAS TANAH
Oleh :
CHOLIF CHOMSYAH ROZALY MASHUDI
ABSTRAK
Tanah menjadi salah satu wahana investasi yang sangat diminati oleh masyarakat, dalam penelitian tesis ini ada dua orang yang memilik hak atas tanah bersama yang bersepakat bahwa hanya seorang saja yang namanya tertera dalam sertipikat sedangkan salah satu pihak lain tidak dicantumkan dalam sertipikat, untuk melindungi hak masing-masing orang, mereka sepakat membuat suatu perjanjian yang menyatakan bahwa tanah tersebut dibeli secara bersama-sama dengan presentase tertentu dari masing-masing pihak, untuk selanjutnya perjanjian ini akan disebut Perjanjian Kepemilikan Bersama, untuk selanjutnya mereka berdua sepakat membuat perjanjian ini di hadapan notaris mengenai kepemilikan bersama atas tanah milik bersama tersebut. Perjanjian tersebut kemudian mengatur mengenai hak-hak dan kewajiban maupun larangan dan pembolehan atas tanah bersama dalam perjanjian tersebut, perjanjian ini termasuk dalam jenis perjanjian innominaat karena perjanjian ini belum di kenal dalam BW namun perjanjian ini timbul, tumbuh dan berkembang dalam masyarakat, perjanjian kepemilikan bersama ini muncul karena adanya asas kebebasan berkontrak, namum sebenarnya perjanjian kepemilikan bersama ini terjadi contra letter dengan perjanjian sebelumnya karena isi akta yang di buat bertolak belakang dengan isi akta yang pernah di buat sebelumnya atau yang akan di buat setelahnya atau dengan kata lain ada itikad tidak baik yang bisa merugikan pihak lain. untuk menjamin kepastian hukum adanya peralihan hak atas tanah tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat.
Adapun tujuan penulisan ini adalah Untuk mengkaji bentuk perlindungan hukum bagi pihak beneficiary dari itikad tidak baik pihak yang tercantum namanya dalam sertifikat dan Untuk menganalisis penyelesaian hukum apabila terjadi sengketa antara pihak yang tercantum namanya dalam sertifikat dan beneficiary. Perselisihan mengenai perjanjian kepemilikan bersama dapat diselesaikan melalui dua jalur yaitu jalur litigasi dengan pengajuan gugatan oleh pihak yang merasa dirugikan ke pengadilan, jalan keluar lain untuk menyelesaikan sengketa tersebut yaitu melaui jalur non-litigasi antara lain negosiasi, mediasi, konsiliasi dan arbitrase.
Kata Kunci : Perjanjian kepemilikan bersama , Perlindungan hukum, Penyelesaian sengketa.
KESIMPULAN
4.1.1 Perlindungan hukum bagi pihak beneficiary atau pihak yang tidak tercantum namanya dalam sertipikat dari itikad tidak baik pihak yang tercantum namanya dalam sertipikat dari kecurangan atau tindakan Wanprestasi salah satu pihak dapat dilakukan melalui sarana perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif. Perlindungan hukum preventif dilakukan kedua pihak dengan cara membuat perjanjian yang mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak. jika perjanjian tersebut bermasalah, maka masih terdapat satu lagi perlindungan hukum, yaitu perlindugan hukum represif. Perlindungan hukum dengan cara menyelesaikan sengketa tersebut di lembaga peradilan.
4.1.2 Penyelesaian hukum sengketa antara pihak yang namanya tercantum dalam sertipikat hak atas tanah dan pihak beneficiary atau yang menjadi pihak dalam perjanjian kepemilikan bersama tetapi tidak tertera dalam sertifikat hak atas tanah dalam perselisihan mengenai perjanjian kepemilikan bersama dapat diselesaiakan melalui jalur litigasi, yaitu dengan pengajuan gugatan oleh pihak yang merasa dirugikan ke pengadilan. Jika para pihak yang bersengketa tidak ingin menyelesaikan perkara mereka melalui jalur litigasi, jalan keluar lain untuk menyelesaikan sengketa tersebut yaitu melaui jalur non-litigasi. Adapun jalur non-litigasi yang dapat dipilih oleh para pihak yang bersengketa antara lain negosiasi, mediasi, konsiliasi dan arbitrase. dari keempat bentuk penyelesaian sengketa tersebut, para pihak dapat memilih salah satu untuk menyelesaiakan perselisihan tersebut.
BAB IV
PENUTUP 4.1 Kesimpulan
4.1.1 Perlindungan hukum bagi pihak beneficiary atau pihak yang tidak tercantum namanya dalam sertipikat dari itikad tidak baik pihak yang tercantum namanya dalam sertipikat dari kecurangan atau tindakan Wanprestasi salah satu pihak dapat dilakukan melalui sarana perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif. Perlindungan hukum preventif dilakukan kedua pihak dengan cara membuat perjanjian yang mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak. jika perjanjian tersebut bermasalah, maka masih terdapat satu lagi perlindungan hukum, yaitu perlindugan hukum represif. Perlindungan hukum dengan cara menyelesaikan sengketa tersebut di lembaga peradilan.
4.1.2 Penyelesaian hukum sengketa antara pihak yang namanya tercantum dalam sertipikat hak atas tanah dan pihak beneficiary atau yang menjadi pihak dalam perjanjian kepemilikan bersama tetapi tidak tertera dalam sertifikat hak atas tanah dalam perselisihan mengenai perjanjian kepemilikan bersama dapat diselesaiakan melalui jalur litigasi, yaitu dengan pengajuan gugatan oleh pihak yang merasa dirugikan ke pengadilan. Jika para pihak yang bersengketa tidak ingin menyelesaikan perkara mereka melalui jalur litigasi, jalan keluar lain untuk menyelesaikan sengketa tersebut yaitu melaui jalur non-litigasi. Adapun jalur non-litigasi yang dapat dipilih oleh para pihak yang bersengketa antara lain negosiasi, mediasi, konsiliasi dan arbitrase. dari keempat bentuk penyelesaian sengketa tersebut, para pihak dapat memilih salah satu untuk menyelesaiakan perselisihan tersebut.
4.2 Saran
4.2.1 Perjanjian kepemilikan bersama hak atas tanah antara pihak yang namanya tercantum dalam sertipikat dan pihak beneficiary atau pihak yang tidak tertera dalam sertipikat yang di buat di hadapan notaris sebaiknya tidak dilakukan, karena perjanjian yang dibuat tersebut sebenar tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian karena terjadi kontra letter dalam perjajian yang dibuat sebelumnya atau setelahnya, karena dalam sertipikat seharusnya terdapat dua nama pemegang hak atas tanah, namun hanya di cantumkan satu nama, hal tersebut dapat merugikan pihak yang namanya tidak tertera dalam sertifikat (beneficiary), oleh karena itu para notaris hendaknya memberikan pemahaman mengenai resiko yang dapat terjadi kepada pihak dalam perjanjian kepemilikan bersama.
4.2.2 Apabila terjadi wanprestasi yang dilakukan oleh pihak yang namanya tercantum namanya dalam sertipikat terhadap (beneficiary) pihak yang namanya tidak tertera dalam sertifikat, sebaiknya diselesaikan terlebih dahulu melalui jalur non litigasi atau dengan kata lain di selesaikan secara musyawarah, seperti negosiasi dan mediasi karena penyelesaian dengan cara ini lebih mudah dan efisien. Apabila tidak terjadi kesepakatan secara kekeluargaan atau musyawarah, maka dapat mengajukan gugatan di Pengadilan Negeri. Penyelesaian perselisihan di Pengadilan Negeri merupakan cara terakhir apabila kesapakatan secara kekeluargaan/musyawarah tidak tercapai.
DAFTAR PUSTAKA
AA Andi Prajitno, Pengetahuan Praktis Tentang Apa dan Siapa Notaris Di Indonesia ? Sesuai UUJN Nomor 2 Tahun 2014, Perwira Media Nusantara, Surabaya, 2015, hal 96.\
A. Qirom Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perikatan Beserta Perkembangannya, Liberty, Yogyakarta, 1985, hal. 8.
Abdulkadir Muhamad, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bhakti, Bandung, 1992, Hal. 20.
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial, LaksBang Mediatama, Yogyakarta, 2008, h. 88, dikutip dari M.
Isnaeni, “Hukum Perikatan Dalam Era Perdagangan Bebas”, PelatihanHukumPerikatanBagiDosendanPraktisi, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, 6-7 September 2006, h. 5.
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2008. Hal 72.
Bambang Sutiyoso, Hukum Arbitrase Dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, Gama Media, Yogyakarta, 2008, Hal 57.
Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary 8
thEdition, Thomson West, St. Paul, Hal 713
Boedi Harsono, Simposium Undang-Undang Pokok Agraria dan Kedudukan Tanah-Tanah Adat Dewasa Ini, BPHN Kalsel dan FH. Unilam, Bina Cipta, Oktober 1997, h.167.
Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia sejarah pembentukan undang-undang pokok agraria isi dan pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2008 Hal. 326.
Diana Trantri C, Hukum Kontrak, Mandar Maju, Yogyakarta, 2006, hal. 12.
Estelle Phillips dalam Rusdianto Sesung, Prinsip Kesatuan Hukum Nasional Dalam
Pembentukan Produk Hukum Pemerintahan Daerah Otonomi Khusus Atau
Istimewa, Disertasi, Program PascasarjanaFakultas Hukum Universitas
Airlangga, Surabaya, 2016, h. 14.
Gatot Soemartono, Arbitrase dan Mediasi di Indonesia, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2006, Hal. 2.
Gunawan Widjaja & Ahmad Yani, Hukum Arbitrase, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2001, Hal 3
Gunawan Widjaja, Kedudukan Berkuasa dan Hak Milik dalam Sudut Pandang KUH Perdata, Kencana, Jakarta, 2004, hal. 192.
Habib Adjie, Perjanjian Pinjam Nama dalam kepemilikan tanah/ bangunan dan saham perseroan, www.notary.my.id/2015/06/perjanjian-pinjam-nama- dalam.html, diakses tanggal 27 Maret 2017
Habib Adjie, PPAT dan Notaris Agar Tidak Membuat Akta Yang Saling Bertentangan, http://rkhba.com/article/189381/ppat-dan-notaris-agar- tidak-membuat-akta-yang-saling-bertentangan.html., diakses tangal 6 Februari 2018.
Hadimulyo, Mempertimbangkan ADR Kajian Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan, Elsan, Jakarta, 1997, Hal. 34.
H. M. N. Poerwosutedjo, Pokok-Pokok Hukum Dagang Perwakilan, Kepailitan dan Penundaan Pembayaran, Cet. III, Djambatan, Jakarta, 1992, Hal 1.
H. Priyatna Abdurrasyid, Penyelesaian Sengketa Komersial Nasional dan Internasional di Luar Pengadilan, Makalah, September 1996, Hal 1.
http://id.wikipedia.org/wiki/Mediasi, diakses pada tanggal 10 Oktober 2017.
https://kbbi.web.id/mediasi diakses pada tanggal 10 Oktober 2017 https://kbbi.web.id/konsiliasi diakses pada tanggal 10 Oktober 2017
http://id.wikipedia.org/wiki/Negosiasi, diakes pada tanggal 10 Oktober 2017.
https://kbbi.web.id/negosiasi diakses pada tanggal 10 Oktober 2017.
J. Satrio, Hukum Perikatan: Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Buku I, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hal. 149.
Kusumahadi, Asas-asan Hukum Perdata, Yayasan Badan Penerbit Gadjah Mada,
Yogyakarta, 2001, hal. 77.
Khotibul Umam, Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2010, Hal 10.
Lili Rasjidi dan I. B. Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, Remaja Rosdakarya, Bandung, 2003, hal. 79.
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, 2001, hal. 67.
Nindyo Pramono kutipan dalam makalah yang berjudul, Kontrak Komersial:
Pembuatan dan Penyelesaian Sengketa, dalam acara Pelatihan Hukum Perikatan Bagi Dosen dan Praktisi. Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, 6-7 September 2006, h. 1-3. Ibid, h. 92
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2006, h. 93.
Penjelasan Umum Romawi I Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Lembaran Negara Nomor 104 tahun 1960, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043.
Philipus Mandiri Hadjon, Pengkajian Ilmu Hukum, Arena hukum, Majalah Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Nomor 1 Tahun 1, Maret 1997(selanjutnya disingkat Philipus Mandiri Hadjon II), h. 56-57.
Philipus MandiriHadjon, Perlindungan Hukum bagi Rakyat Indonesia,Sebuah Studi tentang Prinsip-prinsipnya,Penangannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi Negara, Bina Ilmu, Surabaya, 1987(selanjutnya disingkat Philipus Mandiri Hadjon I), hal. 1.
Philipus Mandiri Hadjon, Opcit, hal 20.
R. Setiawan, Hukum Perikatan-perikatan Pada Umumnya, Bina Cipta Bandung, 1987, Hal 49.
Rachmadi Usman, Hukum Arbitrase Nasional, Grasindo, Jakarta, 2002, Hal 1
Rachmadi Usman, Pilihan Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003, Hal 53.
Rachmadi Usman, Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003, Hal. 82.
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2012, hal.53.
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, Opcit, hal 1.
Soerjono Soekanto, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung, 1999 hal. 15.
Setiono, Rule Oflaw (Supremasi Hukum), Magister Ilmu Hukum Program Pasca Sarjana Universitas SebelasMaret, Surakarta, 2004, hal.3.
Soerjono Soekanto, Hukum Adat Indonesia, Rajawali, Jakarta, 1983(selanjutnya disingkat Soerjono Soekanto II), h. 211.
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Intermasa, Jakarta, 1987 (selanjutnya disingkat Subekti I), Hal. 135-137.
Suyud Margono, ADR (Alternative Dispute Resolution) & Arbitrase : Proses Pelembagaan Dan Aspek Hukum, Ghalia Indonesia, Bogor, 2004, Hal 49.
Salim H. S., Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2008(selanjutnya disingkat Salim H. S.II), Hal 155.
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, 1985, Hal 97-98
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan Di Indonesia pokok pokok hukum jaminan dan jaminan perorangan, Liberty, Yogyakarta, 1980, Hal 1.
Subekti , Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, Jakarta, 2001, Hal 36.
(selanjutnya disebut Subekti I)
Subekti , Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, 1985, Hal 17 (selanjutnya disebut Subekti II)
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat
Di Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, 2014, Hal 1.
Salim H.S., Perkembangan Hukum Kontrak di luar BW, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006(selanjutnya disingkat Salim H. S. I), hal.1.
Sudargo Gautama, Kontrak Dagang Internasional, Alumni, Bandung, 1976, Hal 5
Subekti, Arbitrase Perdagangan, Bina Cipta, Bandung, 1992 (selanjutnya disingkat Subekti II), Hal. 1.
Takdir Rahmadi, Mediasi Lingkungan, Makalah, Jakarta, 1997, Hal.31.
Urip Santoso,Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011 (selanjutnya disingkat Urip Santoso I), hal. 92.
Wirdjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Mandar Maju, Bandung, 2004 (selanjutnya disingkat Wirdjono Prodikoro I), hal 7.
Wiryono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Sumur, Bandung, 2006, hal.
87.
