PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIK
HAK ATAS TANAH, YANG TELAH DITERBITKAN
SERTIPIKATNYA ATAS NAMA PIHAK LAIN
(STUDI PADA SERTIPIKAT HAK MILIK
NOMOR 1.022 DI KECAMATAN TARUTUNG
KABUPATEN TAPANULI UTARA)
TESIS
Oleh
KIKI RATNA PATRICIA SIREGAR
127011151/MKn
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIK
HAK ATAS TANAH, YANG TELAH DITERBITKAN
SERTIPIKATNYA ATAS NAMA PIHAK LAIN
(STUDI PADA SERTIPIKAT HAK MILIK
NOMOR 1.022 DI KECAMATAN TARUTUNG
KABUPATEN TAPANULI UTARA)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
KIKI RATNA PATRICIA SIREGAR
127011151/MKn
FAKULTAS HUKUM
Telah diuji pada
Tanggal : 22 Nopember 2014
____________________________________________________________________
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum.
ABSTRAK
Kedudukan dari Surat Keterangan Tanah ini dimuka hukum hanya sebagai surat keterangan hak untuk memohonkan hak atas tanah. Dan jika ada seseorang yang mempunyai tanah garapan berdasarkan Surat Keterangan Tanah dapat saja mengajukan hak kepada Kantor Badan Pertanahan karena Surat Keterangan Tanah dapat dipergunakan sebagai alas hak. Hal ini disebabkan lampiran dari Surat Keterangan Tanah tersebut membuktikan tanah tersebut telah digarap oleh pemilik dan dibenarkan oleh para penggarap lainnya, terlebih lagi dikuatkan dengan pernyataan pemilik yang kemudian diketahui oleh RT, RW, kepala desa, kelurahan dan diketahui oleh Kepala Kecamatan setempat.
Permasalahan dalam penelitian mengapa sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 dapat diterbitkan diatas tanah milik orang lain, bagaimana perlindungan hukum terhadap pemilik tanah yang diatas tanah tersebut telah terbit sertipikat atas nama orang lain, upaya yang ditempuh oleh pihak pemilik tanah untuk mengatasi penyelesaian sengketa tanah diatas milik orang lain di Aek Ristop, Kelurahan Hutatoruan VII, Kecamatan Tarutung Tapanuli Utara.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis empiris, spesifikasi penelitiannya deskriptif analisis. Teknik pengumpulan data diperoleh dari penelitian lapangan, hasil penelitian menunjukan bahwa mengapa sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 dapat diterbitkan diatas tanah milik orang lain, oleh aparat pemerintah mulai dari Kelurahan, Kecamatan dan Badan Pertanahan telah terjadi pelanggaran terhadap perundangan, asas-asas pemerintah yang baik, dan prinsip kehatian-hatian dan ketidaktelitian tidak diterapkan. Berdasarkan data yuridis perlindungan hukum hanya diberikan kepada pemilik tanah bukan kepada pemilik sertipikat Hak Milik Nomor 1.022-
Kesimpulannya dari penelitian penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 terjadi atas beberapa yaitu faktor pejabat yang berwenang atas pembuatan sertipikat, faktor itikad tidak baik dari pemohon dengan tidak memberikan data yuridis, dan faktor ketidakjelasan sejarah asal usul tanah dikarenanya belum lengkap / terbentuk peta pendaftaran dikantor Badan Pertanahan, sehingga terjadi sertipikat cacat hukum administrasi dan pemegang sertipikat tidak mendapat perlindungan hukum. Perlindungan hukum hanya diberikan kepada pemilik tanah yang benar berdasarkan bukti-bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah menurut hukum, dan penyelesaian sengketa tersebut dilakukan melalui proses litigasi. Disarankan perlunya pengawasan dan penyuluhan hukum di Kabupaten Tarutung dan perlunya reformasi birokrasi Badan Pertahanan Nasional secara nyata, serta diharapkan negarapun ikut bertanggungjawab penuh terhadap sipemilik tanah atas dikeluarkannya sertipikat Hak Milik Nomor 1.022.
KATA PENGANTAR
Puji Syukur Penulis panjatkan Kehadirat Tuhan yang Maha Esa, karena berkat
rahmat-Nya tesis yang berjudul “ PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP
PEMILIK HAK ATAS TANAH YANG TELAH DITERBITKAN
SERTIPIKATNYA ATAS NAMA PIHAK LAIN (STUDY PADA SERTIPIKAT
HAK MILIK NOMOR 1022, DI KECAMATAN TARUTUNG, KABUPATEN
TAPANULI UTARA)”.
Penulisan tesis ini merupakan syarat yang harus dipenuhi dalam
menyelesaikan studi di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara. Terima kasih yang mendalam dan tulus saya ucapkan
kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN , Prof. Dr. Syafruddin
Kalo, SH, M.Hum, Dr.Idha Aprilyana Sembiring, SH, M.Hum masing-masing selaku
anggota komisi Pembimbing yang telah memberikan pengarahan, nasehat, serta
bimbingan kepada penulis dalam penulisan tesis ini.
Tidak lupa penulis sampaikan terima kasih yang mendalam kepada Bapak
Syafnil Gani, SH, Mkn, dan Ibu Dr.T.Keizerina Devi A., SH, CN, M.Hum,
masing-masing selaku Dosen Penguji dan telah memberikan pengarahan, nasehat, serta
masukan kepada penulis dalam penulisan tesis ini.
kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan dan Program Studi
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH,M.Hum, Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
3. Prof. Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN Ketua Program Studi Magister
Kenotariatan dan Ibu Dr.T.Keizerina Devi A., SH, CN, M.Hum selaku sekretaris
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara .
4. Bapak-bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga karyawan pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara yang telah banyak membantu dalam penulisan ini dari awal hingga
selesai.
Secara khusus penulis menghaturkan sembah dan sujud dan ucapan terima kasih
yang tak terhingga kepada suami, Joslin Purba, dan Anak tercinta Ondi Raja Pande
Purba yang telah bersusah payah dengan penuh pengorbanan mengizinkan dan
mendukung serta memberikan kasih sayang dan memberikan doa restu hingga penulis
dapat melanjutkan dan menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Ucapan terima kasih beriring doa penulis persembahkan kepada Ayah tercinta
yang selalu memberikan dukungan moril sehingga penulis dengan lapang dapat
Ucapan terima kasih juga penulis ucapkan kepada adik-adik, kakak yang
selalu mengingatkan dan memberi semangat dan selalu memberikan pemikiran, kritik
dan saran dan membantu penulis dalam proses penulisan tesis ini, baik moril maupun
materil dari awal penulisan hingga selesainya tesis ini.
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis akan mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa
agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang
melimpah.
Akhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat memberikan manfaat
kepada semua pihak terutama kepada penulis dan kalangan yang mengembangkan
ilmu hukum khususnya dalam bidang kenotariatan.
Medan , Nopember 2014
Penulis,
Kiki Ratna Patricia Siregar
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. Data Pribadi
Nama : Kiki Ratna Patricia Siregar.
Tempat /Tanggal Lahir : Rantau Prapat, 01 Mei 1970.
Status : Menikah.
Alamat : Jl.Nuri 1 No.41, Kelurahan Kenangan Baru, Kecamatan Percut Sei Tuan Kabupaten Deli Serdang, Medan.
II. Keluarga
Suami : Joslin Purba.
Anak : Ondi Purba.
Orang Tua
Nama Ayah : Leonard Pieter Siregar, SH
Nama Ibu : Marisi Hutabarat (Alm)
III. Pekerjaan : PT.Bank Artha Graha Internasional,Tbk.
Cabang Medan.
IV. Pendidikan
1. SD : Santo Yoseph – Nusa Tenggara Timur.
2. SMP : Negeri 2 Nusa Tenggara Timur.
3. SMA : Negeri 2 Ujung Pandang – Makasar.
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Perumusan Masalah ... 13
C. Tujuan Penelitian ... 13
D. Manfaat Penelitian ... 14
E. Keaslian Penelitian ... 14
F. Kerangka Teori dan konsepsi ... 16
1. Kerangka Teori ... 16
2. Konsepsional ... 22
G. Metode Penelitian ... 24
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 24
2.Sumber Data Penelitian ... 25
BAB II FAKTOR PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT
HAK MILIK NOMOR 1.022 DI ATAS TANAH MILIK
ORANG LAIN ... 29
A. Peralihan Hak Milik Atas Tanah Dengan Dasar Jual Beli ... 29
B. Alas Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat ... 37
C. Prosedur Jual Beli Hak Atas Tanah ... 40
D. Faktor Kesalahan Terbitnya Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 Diatas Tanah Pihak Lain Di Kecamatan Tarutung Kabupaten Tapanuli Utara ... 42
E. Kepastian Hukum Pendaftaran Tanah ... 46
BAB III PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIK TANAH ... 53
A. Kepemilikan Hak Atas Tanah ... 53
B. Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Atas Tanah Sebagai Alat Pembuktian ... 59
E. Tanggungjawab Badan Pertanahan Terhadap Pemilik Hak
Atas Tanah Atas Terbitnya Sertipikat Hak Milik
Nomor 1.022 ... 84
BAB IV UPAYA HUKUM PEMILIK TANAH TERHADAP PENYELESAIAN SENGKETA TANAH DIATAS MILIK ORANG LAIN ... ... 92
A. Penyelesaian Sengketa Melalui Badan Pertanahan Nasional ... 92
B. Penyelesaian Sengketa Melalui Proses Litigasi ... 99
C. Pembatalan Sertipikat Hak Milik Terhadap Hak Atas Tanah.... 105
BAB.V. KESIMPULAN DAN SARAN... 114
A. Kesimpulan ... 114
B. Saran ... 115
ABSTRAK
Kedudukan dari Surat Keterangan Tanah ini dimuka hukum hanya sebagai surat keterangan hak untuk memohonkan hak atas tanah. Dan jika ada seseorang yang mempunyai tanah garapan berdasarkan Surat Keterangan Tanah dapat saja mengajukan hak kepada Kantor Badan Pertanahan karena Surat Keterangan Tanah dapat dipergunakan sebagai alas hak. Hal ini disebabkan lampiran dari Surat Keterangan Tanah tersebut membuktikan tanah tersebut telah digarap oleh pemilik dan dibenarkan oleh para penggarap lainnya, terlebih lagi dikuatkan dengan pernyataan pemilik yang kemudian diketahui oleh RT, RW, kepala desa, kelurahan dan diketahui oleh Kepala Kecamatan setempat.
Permasalahan dalam penelitian mengapa sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 dapat diterbitkan diatas tanah milik orang lain, bagaimana perlindungan hukum terhadap pemilik tanah yang diatas tanah tersebut telah terbit sertipikat atas nama orang lain, upaya yang ditempuh oleh pihak pemilik tanah untuk mengatasi penyelesaian sengketa tanah diatas milik orang lain di Aek Ristop, Kelurahan Hutatoruan VII, Kecamatan Tarutung Tapanuli Utara.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis empiris, spesifikasi penelitiannya deskriptif analisis. Teknik pengumpulan data diperoleh dari penelitian lapangan, hasil penelitian menunjukan bahwa mengapa sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 dapat diterbitkan diatas tanah milik orang lain, oleh aparat pemerintah mulai dari Kelurahan, Kecamatan dan Badan Pertanahan telah terjadi pelanggaran terhadap perundangan, asas-asas pemerintah yang baik, dan prinsip kehatian-hatian dan ketidaktelitian tidak diterapkan. Berdasarkan data yuridis perlindungan hukum hanya diberikan kepada pemilik tanah bukan kepada pemilik sertipikat Hak Milik Nomor 1.022-
Kesimpulannya dari penelitian penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 terjadi atas beberapa yaitu faktor pejabat yang berwenang atas pembuatan sertipikat, faktor itikad tidak baik dari pemohon dengan tidak memberikan data yuridis, dan faktor ketidakjelasan sejarah asal usul tanah dikarenanya belum lengkap / terbentuk peta pendaftaran dikantor Badan Pertanahan, sehingga terjadi sertipikat cacat hukum administrasi dan pemegang sertipikat tidak mendapat perlindungan hukum. Perlindungan hukum hanya diberikan kepada pemilik tanah yang benar berdasarkan bukti-bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah menurut hukum, dan penyelesaian sengketa tersebut dilakukan melalui proses litigasi. Disarankan perlunya pengawasan dan penyuluhan hukum di Kabupaten Tarutung dan perlunya reformasi birokrasi Badan Pertahanan Nasional secara nyata, serta diharapkan negarapun ikut bertanggungjawab penuh terhadap sipemilik tanah atas dikeluarkannya sertipikat Hak Milik Nomor 1.022.
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Tanah dapat dinilai sebagai harta yang bersifat permanen, karena memberikan
suatu kemantapan atau sebagai cadangan modal bagi kehidupan manusia pada waktu
yang akan datang.
Secara formal, kewenangan hak menguasai dari negara untuk mengatur
bidang pertanahan sebagaimana bunyi Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang merupakan
hukum dasar pendayagunaan tanah di sebutkan : ” Bumi dan Air serta kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.” Hak menguasai negara atas tanah mencerminkan
negara memiliki kewenangan untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
serta pemanfaatan atas tanah. Penguasaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang
dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberikan
kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanahnya.
Kedudukan dari Surat Keterangan Tanah ini dimuka hukum hanya sebagai
surat keterangan hak untuk memohonkan hak atas tanah. Dan jika ada seseorang
yang mempunyai tanah garapan berdasarkan Surat Keterangan Tanah dapat saja
dapat dipergunakan sebagai alas hak. Hal ini disebabkan lampiran dari Surat
Keterangan Tanah tersebut membuktikan tanah tersebut telah digarap oleh pemilik
dan dibenarkan oleh para penggarap lainnya, terlebih lagi dikuatkan dengan
pernyataan pemilik yang kemudian diketahui oleh RT, RW, kepala desa, kelurahan
dan diketahui oleh kepala kecamatan setempat.
Surat Keterangan Tanah ini adalah merupakan bentuk administratif terhadap
penguasaan fisik tanah sama halnya dengan surat dasar. oleh karena itu sebagai
bentuk administrasi maka ini ada kaitan dengan suatu alat pembuktian yang mana
untuk membuktikan adanya penguasaan atas suatu tanah.
Keberadaan Surat Keterangan Tanah sebagai surat di bawah tangan sebagai
dasar dalam penerbitan sertifikat diakui dalam Peraturan Pemerintah Nomor. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, walaupun surat di bawah tangan tidak
memiliki kekuatan hukum akan tetapi untuk dapat dijadikan sebagai alas hak dalam
penerbitan Sertipikat.
Hal ini ditegaskan kembali dalam Pasal 2 ayat (2) dan Pasal 19 ayat (1) UU
Pokok Agraria menentukan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh
pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Peraturan Pemerintah yang dimaksud yaitu Peraturan Pemerintah (PP) No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pendaftaran tanah dilakukan oleh
Pemerintah dan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).Tujuan
hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas tanah, sebagai alat pembuktian
yang kuat. Untuk mendapatkan kepastian hukum diseluruh wilayah Indonesia atas
peralihan hak atas tanah maka harus didaftarkan ke di Kantor Pertanahan, tujuan
pendaftaran tanah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah Pasal 3 yang menyatakan sebagai berikut :
1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak bersangkutan.
2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidangtanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak
yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah.1 Dalam penerbitan sertipikat
diperlukan suatu proses yang melibatkan pihak pemohon, para pemilik tanah
maupun pihak instansi yang terkait untuk memperoleh penjelasan dan surat-surat
sebagai alas hak yang berhubungan dengan permohonan sertipikat tersebut.
Penjelasan yang diberikan pemohon baik lisan maupun tertulis dari pihak
terkait memiliki peluang untuk terjadi pemalsuan, daluarsa bahkan adakalanya
tidak benar atau fiktif sehingga timbul sertipikat cacat hukum.2
________________________
1 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cetakan kedua, Jakarta Prenada Media Group, 2011 , hal. 42.
Pengertian pendaftaran tanah menurut Boedi Harsono adalah :
“Pendaftaran tanah merupakan suatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh negara/Pemerintahan secara terus menurus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajian bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.”3
Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pengertian pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 ayat (1) yaitu rangkaian kegiatan pendaftaran tanah meliputi:
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat. 4
Bertitik tolak pada kenyataan-kenyataan yang demikian, maka tidak
mengherankan pada individu dari beberapa kelompok masyarakat ingin menguasai
tanah orang lain sebagai pemilik tanah dengan cara mengakui tanah itu benar
miliknya sendiri. Memiliki tanah yang masih dalam status mengerjakan atau
mengusahakan atau menyewakan tanah milik orang lain, hal ini sering terjadi
pertikaian atau perselisihan pemilik tanah yang sebenarnya disebabkan pemilik
tanah tidak berada di daerah atau dilingkungan masyarakat tersebut hingga waktu
yang lama hal inilah yang menyebabkan permasalahan tanah.
Tanah yang ada dipermukaan bumi Indonesia ini dapat digunakan dan
________________________
3 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, 2005, hal. 72.
dimanfaatkan oleh orang-orang yaitu dengan hak-hak yang diatur dalam Pasal 4 ayat
(2) Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960 yang disebut dengan hak atas tanah.
Jadi dengan demikian bahwa hak-hak atas tanah yang diberikan kepada orang-orang
haruslah sesuai dengan aturan yang berlaku, mengingat tanah merupakan kekayaan
alam yang harus dikuasai negara dan dipergunakan untuk kemakmuran rakyat.
Hak menguasai negara, merupakan hak yang dimiliki oleh negara untuk hak
atas tanah. Hak menguasai negara atas tanah bersumber pada hak bangsa
Indonesia atas tanah, yang pada hakekatnya penugasan pelaksanaan tugas
kewenangan negara yang mengandung unsur hukum publik.5
Hak menguasai negara atas tanah mencerminkan bahwa negara memiliki
kewenangan untuk mengatur dan menyelengarakan peruntukan, penguasaan,
penggunaan dan pemanfaatan atas tanah serta mengatur hubungan hukum antara
manusia dengan tanah. Terkait dengan adanya hak menguasai negara tersebut
terdapat bermacam-macam hak atas tanah yang diberikan negara dan yang
dipunyai oleh perorangan maupun bersama-sama dan badan hukum.
Namun disamping itu juga dengan tegas dikemukakan dalam
membedakannya ada juga disebut hak tanah yang terdaftar dan hak atas yang belum
terdaftar. Hal ini sekedar mengokohkan hubungan hukum dari orang yang ingin
menggunakan atau memiliki hak itu saja serta terkait dengan kegiatan
administratif dari pemerintah dalam rangka memberikan kepastian hukum atas
_______________________
pemilikan tanah tersebut berupa pendaftaran tanah.6
Dengan adanya pendaftran tanah tersebut, terdapatlah jaminan tertib hukum
dan kepastian hak dari tanah. Inilah yang disebut dengan rechts kadaester .
Yang Dimaksud dengan rechts kadester atau kadester hak adalah suatu bentuk
kadester yang dibentuk dengan tujuan menjamin kepastian hukum dan perlindungan
hukum atas tanah .7
Dengan demikian sertipikat hak milik atas tanah merupakan suatu bukti
hak atas tanah yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, namun hal tersebut
belum dapat memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya haknya. Oleh karena
itu bagi pihak yang merasa memiliki tanah yang telah diterbitkan sertipikat hak milik
atas tanah tersebut dapat menggugatnya di pengadilan. Pada masyarakat dewasa ini
nilai tanah semakin tinggi harganya dan menyebabkan status hak atas tanah semakin
penting pula, karena akan memberikan jaminan kepemilikan atas tanah dan
memberikan kepastian hukum bagi pemilik tanah yang bersangkutan. Sehingga
masalah pembuktian hak atas tanah tersebut semakin penting, karena sekarang
yang mempunyai hak alat bukti yang kuat atas status tanah yang dimilikinya, tentu
akan menjamin pula kepastian hukumnya atas tanah tersebut.
Hak atas tanah merupakan hak penguasaan atas tanah yang berisikan
serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk
_______________________________
6 Muhammad Yamin Lubis, Abdul Rahim Lubis, Kepemilikan Properti Di Indonesia, Bandung: Mandar Maju 2013, hal.16.
berbuat sesuatu mengenai tanah yang haki . Yang dimaksud “sesuatu disini
adalah hal yang boleh, wajib atau dilarang untuk diperbuat dan merupakan isi
dari hak penguasaan yang menjadi kriteria atau tolak pembeda diantara hak-hak
penguasaan atas tanah yang diatur dalam hukum tanah. 8
Walaupun sertipikat hak milik atas tanah merupakan tanda bukti hak atas
tanah, namun hal tersebut belum dapat memberikan kepastian hukum bagi
pemegang haknya. Oleh karena itu bagi pihak yang merasa memiliki tanah yang
telah diterbitkan sertipikat hak miliknya dapat menggugatnya di pengadilan. Adanya
gugatan atas terbitnya sertipikat diatas tanah pihak lain hal ini disebabkan karena
sistem pendaftaran tanah yang dianut di Indonesia, adalah sistem publikasi
negatif. Sistem publikasi negatif dapat diartikan negara tidak menjamin kepastian
dan kebenaran yang disajikan dalam sertipikat, hal inilah yang menimbulkan peluang
bagi pihak pemilik tanah yang sebenarnya atau pihak lain yang merasa memiliki
hak diatas tanah tersebut untuk menggugat pihak yang namanya tercantum dalam
sertipikat tersebut atau menggugat pejabat yang berwenang menerbitkan atau
mengeluarkan sertipikat hak milik atas tanah tersebut.
Selaku Pemilik hak atas tanah perlu mencari informasi tentang kebenaran
_______________________________
data fisik dan data yuridis yang tertera didalam sertipikat tersebut di Kantor
Pertanahan setempat. Pada umumnya masalah baru muncul dan diketahui terjadi
penerbitan sertipikat di atas tanah milik pihak lain. Demikian pula bila tanah
tersebut dialihkan kepada pihak lain, pihak kedua merasa yakin tidak akan terjadi
sengketa dikemudian hari mengenai tanah tersebut serta akan memudahkan tata cara
dan proses jual beli atas penjualan tanah tersebut. Seperti sengketa yang terjadi di
Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara dengan permasalahan sengketa
sebagai berikut :
Permasalahan sengketa tanah warisan dengan Sertipikat Nomor
1022/Hutatoruan VII atas nama RS yang diterbitkan sekitar bulan Agustus 2013,
dimana kepemilikan atas hak tanah tersebut adalah milik pada ahli waris yaitu LH,
HH dan RH. Terhadap Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022/Hutatoruan VII atas nama
RS tersebut dipermasalahkan oleh ahli waris yang lain yaitu LH,HH dan RH. Selama
ini ahli waris berdomisili di Kota Medan. Adapun menurut pemilik tanah, bahwa
obyeknya tanahnya terletak di Aek Ristop Kelurahan Hutatoruan VII, Kecamatan
Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara, dengan luas tanah seluas 580 M2. (lima ratus
delapan puluh meter persegi), Alas Hak (Liggerblad) Nomor 107a, Kampung Huta
Nagodang, Negeri Hutabarat Partali, Ketjamatan Tarutung, yang telah dikeluarkan
dahulu oleh Assisten Wedana/kepala kantor urusan sawah, Kabupaten Tapanuli
Utara tertanggal 30 Desember 1959 dengan nomor 149/1959 (sekarang Kantor
Badan Pertanahan). Menurut pemilik tanah atau ahli waris LH, HH dan RH mereka
dibagi dan semua ahli waris dari Almarhum JAH. Obyek tanah tersebut diatas adalah
bagian dari ayahnya ahli waris yang bernama Almarhum JPH, berdasarkan Surat
Pembagian warisan almarhum JAH, sejak tahun 1995. Kemudian Berdasarkan surat
keterangan ahli waris dari Almarhum JPH yang dibuat oleh Kelurahan Pusat Pasar
dan yang disahkan Camat Medan Kota bahwa ahli warisnya yang sah dari Almarhum
JPH menurut hukum adalah LH, HH dan RH. Oleh keluarga orang tua Almarhum
JPH dan Keluarganya tanah tersebut disewakan sejak tahun 1949 kepada Marga
Tobing untuk diusahakan dan ditanami padi-padian, dan semasa hidupnya almarhum
JPH dan keluarganya tidak pernah menjual tanah tersebut kepada orang lain. Namun
pada bulan Juli tahun 2012, ahli waris pemilik tanah LH, HH dan RH kaget bahwa
tanah milik mereka telah beralih kepemilikannya menjadi milik EH dan RH yang
selama ini berdomisili di Jakarta dan tidak pernah mengusahakan obyek tanah
tersebut diatas.
Menurut keterangan saksi pihak penjual yaitu BH, pada bulan Juli Tahun
2012 diatas obyek tanah tersebut telah dilakukan jual beli antara EH dan RH selaku
Penjual dan RS selaku Pembeli. Jual beli tersebut dilakukan dihadapan Lurah Partali
Toruan dan yang disahkan Camat Tarutung . Pada bulan Juli Tahun 2012 pihak ahli
waris LH, HH dan RH mengajukan Surat Keberatan. Surat tersebut ditujukan
kepada Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Tapanuli Utara, Camat Tarutung dan
Lurah Partalitoruan VII, agar diatas tanah tersebut tidak diterbitkan sertipikat dan
bukti-bukti atas kepemilikan tanah. Tapi tidak ditanggapi secara serius oleh Badan
Pertanahan Kabupaten Tapanuli Utara beserta Camat dan Lurah Partalitoruan VII.
Pada bulan Agustus 2013, terbitlah sertipikat Hak Milik No.
1.022/Hutatoruan VII. tercatat atas nama RS, dengan luas 580 M2 (lima ratus
delapan puluh meter persegi) terletak di Kelurahan Hutatoruan VII, Kecamatan
Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara. Dalam Penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor
1022/Hutatoruan VII pada asal perolehan hak atas tanah tertulis berdasarkan
pangkuan hak atas tanah milik adat. Sedangkan tanah tersebut telah ada alas hanya
berdasarkan Surat Petikan dari Gambar Sawah dengan Alas Hak (Liggerblad) Nomor
107a, yang telah dikeluarkan dahulu oleh Assisten Wedana/kepala kantor urusan
sawah Kabupaten Tapanuli Utara tertanggal 30 Desember 1959 dengan nomor
149/1959. Didalam persyaratan kelengkapan dokumen setelah terjadi jual beli yang
dikeluarkan oleh kantor Kelurahan dan disahkan Camat Tarutung, dan ditemukan
ketidakbenaran data dari pihak data-data penjual yaitu :
a. Adanya Surat Keterangan Ahli waris tertanggal 16 Juli 2012 yang dibuat
Lurah Partalitoruan Tarutung, padahal selama hidup Almarhum MH
berdomisili di Medan dan meninggal di Medan(Pihak Penjual EH dan RH)
b. Adanya Surat Pernyataan Penyerahan/Penolakan Hak Waris tanggal 16 Juli
2012 kepada EH dan RH , yang dikeluarkan Lurah Partali Toruan dan
disahkan Camat diatas Obyek tanah milik ahli waris LH,HH, dan RH.
c. Adanya Surat sebagai pengganti identitas dari Penjual EH, bahwa EH telah
kehilangan Barang / Surat dari Polisi dari Jakarta Timur, Sektor Durian
Sawit, Nomor 0312/B/VII/2011/Res.JT/Sek.Dsw. tanggal 01 Juli 2011.
d. Tidak adanya kartu keluarga dari pihak penjual.
e. Tidak ada bukti alas hak dari pihak penjual.
Pihak Badan Pertanahan Nasional di Kabupaten Tapanuli Utara telah
menerbitkan sertipikat Hak Milik Nomor 1.022/Hutatoruan VII, yang tercatat atas
nama RS, dasar penerbitan sertipikat tersebut hanya berdasarkan bukti surat
penebusan tanah, dan sehingga terjadi Jual beli yang dilakukan di hadapan Lurah
Partalitoruan dan yang disahkan Camat Tarutung, Adapun penerbitan sertipikat Hak
Milik No.1.022/Hutatoruan VII, hanya berdasarkan bukti surat penebusan tanah yang
digadaikan sejak tahun 1949 yang telah ditebus EH dan RH tanpa sepengetahuan LH
CS. Setelah itu dibuatlah Jual Beli Tanah dihadapan Camat Selaku Pejabat Pembuat
Akta Tanah antara penjual EH dan RH dengan pembeli RS dengan di ikut sertakan
saksi-saksi yang menyakinkan seakan-akan benar si penjual merupakan pemilik
tanah yang sebenarnya.
Bahwa secara yuridis bukti kepemilikan / penguasaan tanah yang dimiliki
oleh ahli waris pemilik tanah yaitu LH, HH, RH, surat atau dokumen yang dimiliki
ahli waris tanah yaitu gambar situasi dengan Alas Hak (Liggerblad) Nomor 107a,
Kampung Hutagodang, Negeri Hutabarat Partali, Ketjamatan Tarutung, yang telah
dikeluarkan dahulu oleh Assisten Wedana/kepala kantor urusan sawah Kabupaten
Tapanuli Utara tertanggal 30 Desember 1959 dengan nomor 149/1959 (saat ini
Adapun pembuktian hak atas tanah tersebut diatas yaitu masih hak atas tanah
yang berasal dari konversi hak-hak lama yang pada waktu mulai berlaku
Undang-Undang Pokok Agraria dan belum di daftarkan menurut Peraturan Pemerintah
Nomor 10 Tahun 1961.
Mengambil tanah orang lain biasa juga disebut sebagai tindakan
penyerobotan tanah, penyerobotan tanah merupakan bentuk perbuatan mengambil
hak orang lain yang secara melawan hukum, bentuknya bisa dengan menempati
tanah, melakukan pemagaran, mengusir pemilik tanah sebenarnya, penjualan suatu
hak atas tanah dan lain-lain. Penyerobotan tanah akan merugikan pihak lain, ini
merupakan perbuatan melawan hukum, sehingga pelakunya dapat di tindak secara
hukum baik pidana maupun perdata.
Dengan melihat dampak yang mungkin timbul atas lahirnya sertipikat hak
atas tanah yang mengandung cacat hukum administratif maka pemerintah perlu
memberikan perlindungan hukum bagi para pihak, yaitu dengan mengeluarkan
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 2011
tentang Pengelolaan Pengkajian Dan Penanganan Kasus Pertanahan .
Melihat permasalahan tersebut diatas telah diterbitkan sertipikat oleh Pihak
Badan Pertahanan Nasional Kabupaten Tapanuli Utara diatas tanah milik pihak lain,
maka perlu mengkaji masalah ini lebih lanjut sehingga membuat tesis dengan judul :
“Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Hak Atas Tanah Yang Telah Di Terbitkan
1.022 di Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara )” yang selanjutnya
dihubungkan dengan dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 dan ketentuan
yang telah ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 serta
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011.
B . Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian singkat dalam latar-belakang permasalahan tersebut maka
permasalahan yang akan bahas dalam penelitian ini adalah :
l. Mengapa sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 dapat diterbitkan diatas tanah milik
orang lain di Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara ?
2. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemilik tanah yang diatas tanah
tersebut telah terbit sertipikat atas nama orang lain ?
3. Upaya Hukum apa yang ditempuh oleh pihak pemilik tanah untuk mengatasi
penyelesaian sengketa tanah diatas tanah milik orang lain di Kecamatan Tarutung
Kabupaten Tapanuli Utara?
C . Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian yang hendak dicapai adalah :
1. Untuk mengetahui faktor penyebab terbitnya sertipikat Hak Milik Nomor 1.022
diatas tanah milik orang lain.
2. Untuk mengetahui perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada pemilik
3. Untuk mengetahui upaya hukum pemilik tanah diatas milik orang lain di
Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara
D. Manfaat Penelitian
1
.
Secara Teoritis, Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbanganpemikiran bagi aparat-aparat pemerintahan di Kecamatan Tarutung (Kepala Desa,
Lurah dan Camat) mengenai pengetahuan bidang hukum khususnya Hukum
Agraria terutama mengenai syarat administrasi dan prosedur penerbitan
sertipikat tanah hak milik dan pelaksanaan jual–beli tanah yang belum terdaftar
yang dilakukan oleh Camat selaku PPAT Sementara sehingga dapat dipergunakan
sebagai bahan masukan dalam penyempurnaan peraturan tersebut dimasa yang
akan datang.
2. Secara Praktis, Penelitian ini dapat bermanfaat bagi para pihak dalam
menyelesaikan permasalahan terhadap penerbitan sertipikat hak milik diatas
tanah milik pihak lain.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelitian dan penelusuran yang telah dilakukan terhadap
hasil-hasil penelitian yang sudah ada di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera
Utara, belum ada penelitian yang menyangkut “ Perlindungan Hukum Terhadap
Hak Milik Nomor 1.022 di Kecamatan Tarutung, Tapanuli Utara)” Namun ada
penelitian-penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya yaitu tesis atas nama:
1. Evi Fitriani, Magister Kenotariatan sekolah Pasca Sarjana Universitas
Sumatera Utara, dengan judul Analisis Yuridis Terhadap Pembatalan
Sertipikat Hak Pakai No.765 (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung
No.981/K/PDT/2009 dan permasalahan yang diteliti adalah
a. Faktor-faktor apakah yang dapat membatalkan Sertipikat Hak Pakai
No.765 menurut Putusan Mahkamah Agung No.981/Pdt/2009 ?
b. Apakah dasar pembatalan Sertipikat Hak Pakai No.765 dapat dibenarkan
menurut hukum ?
c. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemilik Sertipikat Hak Pakai
No.765 ?
2. Muaz Effendi, Magister Kenotariatan sekolah Pasca Sarjana Universitas
Sumatera Utara, dengan judul Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum
Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor
Pertanahan Medan dan permasalahan yang diteliti adalah
a. Mengapa terjadi ketidakseragaman atas peralihan hak atas tanah yang
belum bersertipikat di Kecamatan Medan Johor ?
b. Bagaimana bentuk-bentuk surat peralihan hak atas tanah sebagai
c. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran tanah yang belum bersertipikat serta
kendala-kendala apa yang umumnya dihadapi masyarakat dalam
pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan Medan ?
3. Noni Syahputri, Magister Kenotariatan sekolah Pasca Sarjana Universitas
Sumatera Utara dengan judul Tinjauan Yuridis terhadap Alas Hak dibawah
tangan sebagai dasar Penerbitan Sertipikat dan Implikasinya terhadap
kepastian hukum, dan permasalahan yang diteliti adalah :
a. Bagaimanakah prosedur alas hak dibawah tangan, sebagai dasar
pendaftaran hak atas tanah ?
b. Apakah kendala-kendala alas hak dibawah tangan, sebagai dasar
pendaftaran hak atas tanah?
c. Upaya apakah yang dilakukan dalam mengatasi kendala alas hak
dibawah tangan, sebagai dasar pendaftaran hak atas tanah?
Dengan demikian penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan secara
akademis.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori berfungsi untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala
pada fakta-fakta yang dapat menunjukan ketidak benarannya.9
Mengenai sertipikat yang terbit oleh Badan Pertanahan diatas tanah milik
pihak lain. Dan kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat,
teori, tesis mengenai suatu kasus atau permasalahan (problem) yang menjadi
bahan perbandingan, pegangan teoritis yang mungkin disetujui ataupun tidak
disetujui .10
Untuk tercapainya suatu ketertiban dan kedamaian maka hukum berfungsi
untuk memberikan jaminan bagi seseorang agar kepentingannya diperhatikan oleh
orang lain. Jika kepentingan itu terganggu, maka hukum harus melindunginya
dan setiap ada pelanggaran hukum, maka hukum itu harus dilaksanakan dan
ditegakkan.11
Hans Kelsen dalam Pure Theory of Law mengatakan penerapan hukum harus dengan pendekatan metode normatif yuridis yang bersih dari anasir-anasir seperti sosiologis, politis, historis dan etika dimana konsepsi hukum positip adalah hukum dalam kenyataan (das solles) bukan dengan apa yang dicita-citakan (das sein) dan dalam teorinya “Stuffenbow theory” mengatakan bahwa norma dasar suatu tata hukum adalah peraturan yang lebih dari tata hukum sebagai peraturan fundamental dari berbagai tata hukum positif. 12
_______________________________
9 J.J.J.M.Wuisman , Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas, M.Hisyam, Fakultas Ekonomi, Universitas Indonesia, Jakarta,1996, hal. 203.
10 M.Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung , Mandar Maju, 1994, hal. 80.
11 Syafruddin Kalo, Modul Kuliah Penemuan Hukum, Medan, Program Studi Magister Kenotariatan USU, 2005, hal.38.
Teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori kepastian dan
perlindungan hukum sebagai pisau analisisnya.
a. Teori Kepastian Hukum
Kepastian hukum data kepemilikan tanah akan dicapai apabila telah
dilakukan pendaftaran tanah, karena tujuan pendaftaran tanah adalah untuk
memberikan pendaftaran tanah, memberikan jaminan kepastian hukum
dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah. Baik kepastian
mengenai dan Kepastian mengenai obyeknya, yaitu letaknya, batas-batasnya dan
luasnya serta ada/tidaknya bangunan/tanaman diatasnya dan subyeknya (yaitu
apa haknya,siapa pemiliknya, ada/atau beban diatasnya).13
Adapun kepastian hukum dimaksud adalah meliputi :
a. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah tersebut. Kepastian berkenaan dengan siapakah pemegang hak atas tanah itu disebut dengan kepastian subyek hak atas tanah.
b. Kepastian mengenai letak tanah, batas-batas dan panjang serta lebar tanah. Kepastian berkenaan dengan letak, batas-batas dan panjangDalam rang serta lebar tanah itu disebut dengan kepastian onyek hak atas tanah. 14
Dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum tersebut kepada yang
mendaftarkan tanahnya akan diberikan satu dokumen tanda bukti hak yang berfungsi
sebagai alat pembuktian yang kuat. Alat bukti dalam hukum tanah sangat berperan
________________________
13 Sri Wijayanti, Kepastian hukum Sertipikat Hak Atas Tanah Sebagai Bukti Hak Kepemilikan Tanah , Studi Kasus Putusan MA.Tentang Sengketa Tanah Meruya Selatan, Tesis, Semarang : Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro, 2010) hal.11.
untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi pemegang hak atas
tanah, hak atas satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan
mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Dikatakan sebagai data yang benar, selama tidak ada bukti lain yang
membuktikan ketidakbenarannya dan tidak perlu ditambah dengan bukti
tambahan.15
Seseorang yang mengaku memiliki hak atas sesuatu harus dapat
membuktikan kepemilikannya kepemilikannya tersebut. Hal ini sesuai dengan
ketentuan yang termaktub dalam Pasal 1865 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
yang menegaskan bahwa setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai suatu
hak, atau guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang lain,
menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa
tersebut. Dalam hal kepemilikan atas sebidang tanah, seseorang tidak dapat mengaku
memiliki sebidang tanah tanpa memiliki alat bukti adanya kepemilikan atas sebidang
tanah tersebut. Sehingga bagi pemegang hak atas tanah yang telah terbit
sertipikatnya, maka akan mendapat perlindungan hukum dan tidak perlu ada bukti
tambahan. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 32 ayat (2) PP No.24/1997 yang
mengatakan :
“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas ________________________
tanah itu dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut. “
Didalam ketetapan PMNA/KBPN Nomor 3 tahun 1997 pada pasal 111 yang
berupa suatu keputusan pemberian hak tersebut selalu ada persyaratan umum
maupun khusus dan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh yang
bersangkutan, dengan akibat hukum “Batal” dengan sendirinya apabila persyaratan
dan atau kewajiban tidak dipenuhi oleh mereka yang mengajukan permohonan hak
atas tanah yang bersangkutan.
b.Teori Perlindungan Hukum
Sengketa hak atas tanah timbul karena adanya pengaduan/keberatan dari
orang/Badan Hukum yang berisi keberatan dan tuntutan terhadap suatu keputusan
tata usaha negara di lingkungan Badan Pertanahan Nasional dimana keputusan
pejabat tersebut dirasakan merugikan hak-hak mereka atas suatu bidang tanah
tertentu.16 Karena semua warga negara sama kedudukannya dihadapan hukum,
sesuai Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 27 ayat (1) menyebutkan “ segala warga
negara bersamaan kedudukannya didalam hukum dan pemerintahan dan wajib
menjunjung hukum dan pemerintahan itu dengan tidak ada dikecualikannya”.
Penegakan hukum ini sangat penting untuk menjaga citra Indonesia sebagai
________________________________
negara hukum dan buruknya penegakan hukum bisa berdampak minimnya
perlindungan hukum bagi warga negara.
Menurut Sjachran Basah mengatakan bahwa perlindungan terhadap warga negara diberikan bilamana sikap tindak administrasi negara itu menimbulkan kerugian terhadapnya, sedangkan perlindungan terhadap administrasi dilakukan terhadap sikap tindakannya dengan baik dan benar menurut hukum baik tertulis maupun tidak tertulis.17
Jaminan kepastian hukum terhadap tanah lebih menjurus pada
terselenggaranya kepastian hak dalam arti sesuatu hak yang telah diterbitkan
sertipikatnya dapat diketahui secara pasti siapa pemiliknya, batas-batasnya dan
berapa jumlah luasnya. Sedang perlindungan hukum terhadap hak atas tanah adalah
apa yang disajikan dalam pendaftaran tanah dapat memberikan perlindungan hukum
bagi pemiliknya untuk membuktikan kepemilikannya terhadap pihak-pihak yang
ingin mengganggu.
Menurut Sudikno Mertokusomo, hukum berfungsi sebagai “ perlindungan kepentingan manusia, agar kepentingan manusia terlindungi, hukum harus dilaksanakan”. Pelaksanaan hukum dapat berlangsung secara normal, damai, tetapi dapat juga terjadi pelanggaran hukum. Pelanggaran hukum terjadi ketika subyek hukum tertentu tidak menjalankan kewajibannyayang seharusnya dijalankan atau karena melanggar hak-hak subyek hukum lain. Terhadap subyek hukum yang dilanggar hak-haknya harus mendapatkan perlindungan hukum. 18
Teori perlindungan hukum berfokus kepada perlindungan hukum yang
diberikan kepada masyarakat. Masyarakat pada posisi ini adalah masyarakat yang
________________________
17 Sjachran Basah, Perlindungan Hukum Terhadap Sikap Tindak Administrasi Negara, Bandung, alumni, 1992, hal 7-8.
berada pada posisi yang dirugikan, baik secara ekonomi maupun secara yuridis. 19
2. Konsepsional
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi
dalam penelitian adalah untuk menghubungkan teori dengan observsi antara
abstrak dan kenyataan. Konsep diartikan sebagaikata yang menyatukan abstrasi
yang digenaralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut defenisi operasional.20
Konsep merupakan alat yang dipakai oleh hukum disamping yang lain-lain
seperti asas dan standar. Oleh karena itu kebutuhan untuk membentuk konsep
merupakan salah satu hal-hal yang rasakan penting dalam hukum. Konsep adalah
suatu konstruksi mental yaitu sesuatu yang dihasilkan oleh suatu proses yang
berjalan dalam pikiran penelitian untuk keperluan analisis. Kerangka konsepsional
mengungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang dipergunakan sebagai dasar
penelitian hukum.
Untuk menghindari terjadi perbedaan pengertian atau makna ganda dari
konsep-konsep tersebut serta menghindari kesalahpahaman maka selanjutnya akan
diuraikan pengertian konsep-konsep dasar yang dipakai dalam penelitian ini sebagai
berikut :
1. Perlindungan berarti tempat berlindung atau merupakan perbuatan (hal)
________________________
19 Salim HS dan Erlies Septiana Nurbaini, Penerapan Teori Hukum Pada Penelitian Tesis Dan Disertasi, Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 2013, hal. 263.
melindungi, seperti memberi perlindungan kepada orang yang lemah atau yang
dirugikan.21
2. Hukum adalah kumpulan peraturan atau kaedah yang mempunyai isi yang
bersifat umum dan normatif karena menentukan bagaimana caranya
melaksanakan kepatuhan pada kaedah-kaedah.22 Jadi jaminan perlindungan
hukum adalah suatu perbuatan hal melindungi subjek-subjek hukum yang
dijamin dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
pelaksanaanya diterapkan berdasarkan bukti hukum yang kuat dan akurat.
3. Perlindungan hukum ada 2 macam bagi rakyat termasuk pemerintah yaitu
perlindungan hukum preventif dan represif. Pada perlindungan yang preventif
perlindungan hukum kepada rakyat yang diberikan kesempatan untuk
mengajukan keberatan (inspraak) atau pendapatnya sebelum suatu
keputusan pemerintah mendapat bentuk yang definitife, artinya
perlindungan hukum yang preventif bertujuan untuk mencegah terjadinya
sengketa.Sedangkan perlindungan hukum yang represif perlindungan yang
bertujuan untuk menyelesaikan sengketa. 23
__________________________
21 W.J.S Poerwadarminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, cetakan IX, Balai Pustaka, Jakarta 1986, hal. 600.
22 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Revisi Ketiga, Yogyakarta, Liberty, 2007, hal.45.
4. Hak Atas Tanah adalah hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 16
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
selanjutnya disebut UUPA. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas
dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar termasuk
keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Hak
yang dapat dicabut dengan memberi ganti rugian yang layak dan menurut cara
yang diatur dengan Undang-Undang.
5. Hak Milik atas tanah merupakan suatu hak yang mempunyai hubungan
kepemilikan hukum yang tertinggi tingkatannya dibandingkan dengan hak-hak
kepemilikan lainya dan Hak Milik atas tanah tetap melekat secara turun
temurun pada pemiliknya selama mereka tidak melepaskan haknya.
6. Sertipikat adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat sengketa
pembuktian yang kuat yang didalam termuat secara rinci mengenai
kepemilikannya, luas, Kelurahan, Kecamatan, Kebupaten/Kotamadya dan
propinsinya.
G. Metode Penelitian
1. Sifat dan Jenis Penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode pendekatan yuridis
empiris karena penelitiannya bertitik tolak dari kenyataan hukum yang ada dalam
masyarakat, yuridis maksudnya bahwa penelitian ini ditinjau dari sudut Hukum
bertujuan untuk memperoleh mengenai terjadinya penerbitan sertipikat di atas tanah
pihak milik lain. Dan penelitian ini meninjau dari pertimbangan-pertimbangan
hukum dalam mengambil keputusan dan yang dikaji dari sisi hukum pertanahan,
khususnya Penelitian mengenai tanggungjawab Kepala Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten Tapanuli Utara, dalam menerbitan sertipikat Hak Milik
No.1.022/Hutatoruan VII di atas tanah milik pihak lain.
Penelitian ini bersifat deskriptif analisis. Dikatakan deskriptif, karena
penelitian ini menyajikan data sekunder mengenai permasalahan yang berkenaan
dengan perlindungan hukum dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah diatas tanah
milik pihak lain. Dikatakan analisis, karena selain menggambarkan fakta-fakta yang
diperoleh dari lapangan, juga dilakukan analisis yang dikaitkan dengan norma hukum
pertanahan yang berlaku terhadap sinkronisasi dari Pasal-Pasal dalam peraturan
Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011
tentang Pengelolaan Pengkajian Dan Penanganan Kasus Pertanahan.
2. Sumber Data Penelitian
Sumber data penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah menggunakan
data primer dan sekunder. Data primer yang dimaksud disini adalah data yang
faktanya dikumpulkan melalui wawancara yang narasumbernya adalah ahli waris
Data sekunder bertujuan untuk mencari data awal atau informasi, mendapatkan
landasan teori dan landasan hukum yakni yang memberikan penjelasan dan batasan,
defenisi dan arti suatu istilah. Data sekunder yang digunakan berdasarkan kekuatan
mengikatnya dibedakan atas tiga bagian, terdiri dari bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder, dan bahan hukum tertier.
a. Bahan hukum primer dalam penelitian yaitu :
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945.
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembar Negara Republik Indonesia Tahun 1960, Nomor 104).
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
5. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan.
6. Serta Peraturan-peraturan perundang-undangan lainnya yang berkaitan dengan tanggungjawab Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional.
b. Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan mengenai bahan hukum
primer yang berupa hasil-hasil penelitian dan atau karya ilmiah dari kalangan
hukum yang relevan dengan bidang penelitian ini.
c. Bahan hukum tertier bahan pendukung seperti kamus ensiklopedia atau majalah
yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan
hukum sekunder .
3. Alat Pengumpulan Data
a. Studi dokumen yaitu untuk mengumpulkan data sekunder yang terkait dengan
permasalahan yang diajukan dengan cara mempelajari buku-buku, hasil penelitian
dan dokumen-dokumen perundang-undangan yang terkait selanjutnya digunakan
untuk kerangka teoritis pada penelitian.
b. Wawancara yaitu menghimpun data dengan melakukan wawancara kepada ahli
waris pemilik tanah, pemilik sertipikat dan Badan Pertanahan yang terkait dengan
penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022/Hutatoruan VII.
4. Analisis Data
Dalam penelitian akan menggunakan Analisis secara kualitatif yang meneliti
dan mengkaji perlindungan hukum terhadap pihak yang berhak atas tanah yang telah
terbit sertipikatnya oleh pihak lain yang berdasarkan data yang diperoleh kemudian
disusun secara sistematis dan analisa untuk mencapai kejelasan masalah yang yang
bahas, yang diuraikan secara kualitatif yakni mengungkapkan atau menggambarkan
kenyataan-kenyataan yang terdapat dilapangan dalam bentuk kalimat yang
sistematis. Setelah itu terkumpul keseluruhan data tersebut akan di sistematis
sehingga menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan permasalahan yang di bahas
dalam penelitian ini dengan tujuan memperoleh jawaban yang baik pula.
Pengertian analisis disini dimaksudkan sebagai suatu penjelasan dan
penginterprestasian secara logis dan sistematis, dan mengikuti tata tertib dan
penulisan laporan penelitian ilmiah. Setelah analisis data maka hasilnya akan
seluruhan sesuai dengan permasalahan.24 Tentang perlindungan hukum terhadap
pemilik hak atas tanah yang telah diterbitkan sertipikatnya atas nama pihak lain dan
dari hasil kemudian ditarik suatu kesimpulan yang merupakan jawaban atas
permasalahan yang diangkat dalam tesis ini.
________________________________
BAB II
FAKTOR PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT HAK MILIK NOMOR 1.022 DIATAS TANAH MILIK PIHAK LAIN
A. Peralihan Hak Milik Atas Tanah Dengan Dasar Jual Beli
Sebelum penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022, Hutatoruan VII,
pihak penjual dan pembeli telah melakukan peralihan hak atas tanah hanya
berdasarkan jual beli yang dibuat dibawah tangan. Seharusnya setiap perbuatan
hukum yang berupa pengalihan atau jualbeli, harus dilakukan dihadapan Camat atau
notaris setempat. Maka setiap orang Pembeli dari suatu bidang tanah mengharapkan
adanya kepastian hukum dan jaminan hukum bahwa tanah dan segala sesuatu yang
terdapat, tertanam dan tumbuh serta berdiri diatasnya adalah benar-benar aman, tidak
bermasalah dan dapat dipergunakan sesuai dengan peruntukannya.
Secara umum terjadinya peralihan hak atas tanah dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan hukum antara lain :
a. Jual Beli b. Tukar menukar c. Hibah
d. Pemasukan dalam perusahaan e. Pembagian hak bersama
f. Pemberian hak guna bangunan / hak pakai atas tanah hak milik g. Pemberian hak tanggungan
h. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan
Salah satu hak kebendaan atas tanah yang diatur dalam Pasal 16 ayat (1)
UUPA adalah hak milik atas tanah yang paling kuat dan terpenuh. Terkuat
menunjukkan bahwa jangka waktu hak milik tidak terbatas serta hak milik juga
maksudnya hak milik memberi wewenang kepada empunya dalam hal
peruntukannya yang tidak terbatas. 25
Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum yang sengaja dilakukan
dengan tujuan agar hak atas tanah berpindah dari yang mengalihkan kepada yang
menerima pengalihan. 26
Dalam pasal 20 ayat (2) UUPA ditentukan bahwa hak milik dapat beralih dan
dialihkan. “Beralih“ maksudnya terjadi bukan karena suatu perbuatan hukum
(kesengajaan) melainkan karena peristiwa hukum (bukan kesengajaan), misalnya
diwariskan. Pewarisan adalah perpindahan hak milik kepada pihak lain karena
pemiliknya meninggal dunia. Sedangkan “dialihkan” menunjukkan adanya
kesengajaan sehingga terdapat suatu perbuatan hukum terhadap hak milik tersebut.
Salah satu perbuatan hukum peralihan hak milik atas tanah ialah dengan jual beli
tanah. Dalam kebiasaan praktik jual beli tanah pada saat ini diharapkan terdapat
kepastian hukum yang dapat menjamin berlangsungnya kegiatan tersebut
melalui pendaftaran tanah.
Semua hak atas tanah itu mempunyai sifat-sifat kebendaan (zakelijk karakter), yaitu: 27
(1) dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain,
(2) dapat dijadikan jaminan suatu hutang, dan
________________________________
25 Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, PT.Raja Grafindo Persada 1994, hal..237.
26 Ibid. hal.1.
(3) dapat dibebani hak tanggungan.
Salah satu perbuatan hukum peralihan hak milik atas tanah ialah dengan jual
beli tanah. Dalam kebiasaan praktik jual beli tanah pada saat ini diharapkan terdapat
kepastian hukum yang dapat menjamin berlangsungnya kegiatan tersebut melalui
pendaftaran tanah.Sebelum melakukan peralihan hak atas tanah, antara kedua belah
pihak terlebih dahulu melakukan perjanjian atau kesepakatan mengenai bidang tanah
yang akan dialihkan haknya tersebut. Dan yang perlu diperhatikan dalam hal ini
adalah calon penjual dan pembeli. Para penjual yaitu pemegang sah dari hak atas
tanah baik itu milik perorangan atau milik keluarga sedangkan mengenai obyek jual
beli tanah adalah hak atas tanah yang akan dijual. Didalam jual beli tanah, tujuan
membeli hak atas tanah adalah supaya dapat secara sah menguasai dan
mempergunakan tanah, tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan tanahnya
tetapi hak atas tanahnya.
Penjual merupakan pemilik tanah yang sah atas tanah tersebut, jika jual beli
tersebut dilakukan oleh pihak lain dengan surat kuasa dari penjual yang sah
dengan itikad tidak baik maka dapat menyebabkan perbuatan hukum tersebut batal
demi hukum. Seseorang yang telah menjadi pemegang hak atas tanah yang belum
bersertipikat tidak dapat memberikan haknya tersebut kepada orang lain dengan
begitu saja karena hak itu merupakan kewenangannya namun yang dapat
dilakukannya adalah cara mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang
dibuat dihadapan Notaris ataupun Surat Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang
dilegalisasi oleh Notaris ataupun Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah
Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat.
Pelepasan hak atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan
hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya
dengn memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Salah satu kunci yang cukup
menentukan dalam perbuatan hukum diatas adalah yang berkenaan dengan ganti rugi
dalam pelepasan hak atau penyerahan tanah itu adalah imbalan sebagai pengganti
nilai tanah yang diserahkan oleh pemilik atau pemegang hak atas tanah.
Pada kenyataan masih ada terjadi jual beli tanah yang belum bersertipikat
yakni hanya didasarkan pada surat penebusan tanah yang dibuat dibawah tangan dan
diterbitkannya Surat Pernyataan Pelepasan hanya berdasarkan permintaan dari
seseorang, seperti yang terjadi di Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara,
yaitu jual beli tanah dengan alas haknya hanya berdasarkan Surat Pernyataan
Pelepasan Tanah dari penjual dan bukan oleh pemilik tanah, dengan tanah seluas 580
m2 yang terletak di Aek Ristop, Kelurahan Hutatoruan VII, Kecamatan Tarutung,
Kabupaten Tapanuli Utara antara EH dan RH (penjual) dengan RS (pembeli). Jual
beli tanah ini telah menimbulkan sengketa kepemilikan hak atas tanah dan kekuatan
hukum pelaksanaan jual beli tanah ini dianggap sangat lemah.
Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan diatas maka jelaslah bahwa salah
satu penyebabnya kurangnya pengetahuan masyarakat dan kepala desa / kelurahan
dan gampangnya untuk melaksanakan peralihan hak atas tanah tanpa mengetahui
proses ataupun cara peralihan tanah itu sehingga pada saat itu pendaftaran hak atas
tanah tersebut pada Kantor Pertanahan Nasional maupun segala hal yang
menyangkut administrasi data-data tanah tersebut terhadap pihak lain pastilah terjadi
kesulitan dalam proses peralihannya.
Dalam kaitannya dengan hubungannya permasalahan penyerahan hak milik
atas tanah perlu diperhatikan ketentuan Pasal 584 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata berbunyi :
“Hak milik atas suatu benda tidak dapat diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan, karena perlekatan, karena kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut surat wasiat, dan dengan penunjukan atau penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk pemindahan hak milik, yang dilakukan oleh yang berhak untuk berbuat bebas terhadap barang itu. ”
Hak–hak atas tanah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk
mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dimilikinya, dengan
iberikannya hak atas tanah tersebut , maka antara orang atau badan hukum itu telah
terjalin suatu hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan.
Ada 4 Jenis Peralihan hak atas tanah berdasarkan Jual Beli yaitu :
(1). Jual Beli Menurut KUH Perdata.
Dalam Pasal 1457 KUH Perdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah
suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain yang untuk membayar harga yang
telah disepakati dan dijanjikan. Dengan kata lain jual beli merupakan suatu bentuk
yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk kebendaaan yang dijual oleh penjual dan
penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.28
Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli hak atas tanah adalah adanya barang
dan harga yang sesuai dengan asas konsensualisme dalam hukum perjanjian bahwa
perjanjian jual beli tersebut lahir sejak terjadinya kata sepakat mengenai barang dan
harga. Begitu para pihak setuju mengenai barang dan harga, maka lahirlah perjanjian
jual beli yang sah.
Sifat konsensual dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH
Perdata yang menyatakan bahwa jual beli dianggap sudah terjadi antara para pihak
ketika mereka telah mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun
barang itu belum diserahkan maupun harganya belumdibayar.29
Dengan demikian jual beli tersebut sah sepanjang ada kata sepakat dan syarat
lain yang ditentukan oleh Pasal 1320 KUH Perdata untuk sahnya suatu
perjanjian jual beli telah dipenuhi, maka hak milik atas tanah baru beralih kepada
pembelinya jika telah dilakukan penyerahan secara yuridis yang dibuat dan
diselenggarakan dengan pembuataan akta dihadapan pejabat yang berwenang dan
telah didaftarkan di Kantor Badan Pendaftaran Tanah Nasional.
(2). Jual Beli Menurut Hukum Adat
Jual Beli tanah menurut Hukum Adat adalah sesuatu perbuatan pemindahan
hak atas tanah yang bersifat terang dan Tunai. Terang berarti bahwa perbuatan
________________________________
28
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta 2003. hal.7. 29
pemindahan hak atas tanah tersebut dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang
serta disaksikan oleh beberapa orang saksi.30
Mengenai jual beli menurut Hukum Adat, pembayaran harga dan penyerahan
adalah menjadi satu dan pada saat itulah jual beli telah dinyatakan sah adanya.
Ditentukan lebih lanjut dalam pasal 1320 BW, dimana untuk sahnya perjanjian
diperlukan adanya empat syarat yaitu “kesepakatan”, “kecakapan untuk berbuat”,
“hal yang tertentu”, dan “suatu sebab yang halal”. bahwa syarat-syarat sahnya jual
beli tanah tidak bisa terlepas pada ketentuan yang mengatur tentang syarat-syarat
sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata. Setelah
terpenuhinya unsur-unsur pasal 1320 KUH Perdata tersebut, akta jual beli harus
dibuat dihadapan PPAT yang berwenang (PP. No. 24 tahun 1997).
Pejabat yang berwenang adalah Kepala Desa/Kepala Adat yang berperan
sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan
hak atas tanah tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui secara umum.
Sedangkan sifat tunai maksudnya bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran
harganya dibayar secara serentak . Dalam hal ini pembeli dianggap telah membayar
harga tanah secara kontan dan tunai walaupun baru dibayar sebagian , dan sisa
pembayaran harga tersebut dianggap sebagai hutang piutang.31
Dengan dilakukannya jual beli tanah, maka hak milik atas tanah itu beralih
________________________
30 R.Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke 10, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal.9. 31
kepada pembeli dan sejak itu pula menurut hukum Adat pembeli telah menjadi
pemilik yang baru atas tanah tersebut.32
Dengan menjadi pemilik baru hak milik atas tanah tersebut, maka pemilik
tersebut mempunyai kewenangan untuk mempergunakan tanah tersebut dan
memperoleh manfaat lain dari tanah itu, misalnya dengan mengalihkan kembali
tanah tersebut kepada pihak lain sepanjang tidak bertentangan dengan hukum dan
Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
(3). Jual Beli Tanah Tanpa Melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Sehubungan dengan perbuatan hukum jual beli tanpa melalui Pejabat
Pembuat Akta Tanah, maka sistem yang dianut adalah sistem jual beli dalam hukum
adat. Menurut hukum adat sebagaimana disebut diatas, jual beli hak atas tanah
dilakukan secara konkrit dan kontan. Jual beli yang dibuat diatas zegel atau dibuat
tanpa zegel tapi dibubuhi materai secukupnya dan sekaligus berlaku penyerahannya
dan oleh karena itu hak milik atas tanah tersebut telah beralih kepada pembeli 33
(4). Jual Beli Menurut UUPA
Menurut Hukum Tanah Nasional (UUPA) sahnya jual beli menurut Hukum
Tanah Nasional harus dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT). UUPA
tidak memberi penjelasan mengenai apa yang dimaksudkan dengan jual beli tanah.
Tetapi biarpun demikian mengingat bahwa hukum agraria kita sekarang ini
________________________________
32
Ibid, hal. 52.
memakai sistem dan asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang
harus pula diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak miliknya
(penyerahan tanah untuk selama lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang saat itu
juga menyerahkan harganya kepada penjual. Yaitu menurut pengertian Hukum
Adat .34
B. Alas Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat
Pada jual beli tanah yang telah dibukukan (sudah terbit sertifikat), maka
sertifikat hak milik atas tanah tersebut disertakan dalam pendaftaran jual beli tanah
itu. Namun tidak demikian jika obyek jual belinya berupa tanah yang belum
dibukukan sehingga belum terdapat sertifikat hak milik atas tanah itu. Maka sebagai
ganti dari pada sertifikat tersebut harus dilengkapi dengan surat-surat pendukung
lainnya, berupa pernyataan atau surat kepemilikan hak atas tanah, surat pernyataan
mengenai riwayat tanah (proses peralihan secara historis), surat pernyataan bahwa
tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa, dan surat pernyataan bahwa tanah
tersebut tidak terlibat sengketa dan harus dilampirkan peta dan gambar tanah yang
dibuat oleh pemilik tanah di tandatangani oleh lurah/kepala desa dan Camat sebagai
pihak yang mengetahui. tanah yang dikuasai atau diusahai oleh masyarakat sekarang
ini dengan bukti kepemilikan ada yang sifatnya tertulis. Namun demikian masih ada
juga yang tidak dilengkapi dengan suatu bukti kepemilikan hak (alas hak) yang
jelas dan tidak lengkap, hal ini disebabkan tanah yang dikuasai oleh pemiliknya
________________________________
