Latar Belakang
Lelang jaminan kredit macet yang dibebani hak tanggungan kepada KPKNL dilakukan melalui beberapa tahapan, yaitu: pra lelang, pelaksanaan lelang, dan pasca lelang. 19 Ah Maghfiroh, Lelang Eksekusi Objek Hak Tanggungan Pada Kantor Pelayanan Barang Milik Negara dan Lelang (Kpknl) Semarang Tahun 2019 Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung Semarang.
Perumusan Masalah
Tujuan Penelitian
Untuk mengetahui penetapan harga batas lelang properti hipotek pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang;
Terminologi
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang
KPKNL Semarang menempati Gedung Keuangan Negara (GKN) Lantai 4 Semarang II yang terletak di Jalan Imam Bonjol nomor 1D Semarang. Lokasi KPKNL Semarang cukup strategis dan mudah dijangkau karena dekat dengan pusat niaga Pasar Johar dan destinasi wisata Kota Lama. 24 Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 154/PMK.01/2021 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Vertikal di Bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, KPKNL Semarang mempunyai tugas melaksanakan pelayanan di bidang kekayaan negara, penilaian, dan lelang. .
Metode Penelitian
Narasumber dalam penelitian ini adalah petugas lelang dari Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang. Cara memperoleh informasi adalah dengan bertanya secara langsung kepada pihak-pihak yang diwawancarai, khususnya pihak-pihak yang mempunyai kewenangan yang mengetahui dan berkaitan dengan tata cara pelaksanaan lelang properti hipotek di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang.
Sistematika Penulisan
Data yang diperoleh baik dari studi lapangan maupun studi dokumen pada dasarnya merupakan data tingkatan yang dianalisis secara deskriptif kualitatif, yaitu data yang dikumpulkan kemudian diungkapkan dalam bentuk uraian yang logis dan sistematis, kemudian dianalisis untuk memperoleh kejelasan dalam memecahkan masalah. . Kesimpulan kemudian diambil secara deduktif yaitu dari hal yang umum ke hal yang khusus.
Tinjauan Umum Tentang Jaminan
Definisi Jaminan dan Hukum Jaminan
Hukum penjaminan adalah suatu ketentuan hukum yang mengatur hubungan hukum antara penjamin (debitur) dengan penerima jaminan (kreditur) sebagai akibat pembebanan utang (kredit) tertentu dengan jaminan36. Berdasarkan berbagai pengertian hukum jaminan di atas, maka diketahui unsur-unsur hukum jaminan, yaitu.
Penggolongan Jaminan
Jaminan yang timbul karena hukum yang dimaksud dengan jaminan adalah bentuk-bentuk jaminan yang ditentukan oleh suatu hukum jaminan yang timbul karena undang-undang itu diatur dalam pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata. Terdapat keganjilan pada pendapat Andrian Sutedi di atas, yaitu pada penjelasan mengenai jaminan karena perjanjian, dimana Andrian Sutedi berpendapat bahwa “jaminan yang timbul dari perjanjian secara hukum hanya timbul karena adanya perjanjian antara “bank” dan debitur”. Penggolongan jaminan menurut H.salim.HS adalah dengan mengklasifikasikan jaminan yang ada di Indonesia dan yang ada di luar Indonesia.
Jaminan yang diciptakan oleh undang-undang adalah jaminan yang ada karena ditetapkan dengan undang-undang, tidak perlu adanya perjanjian antara kreditur dan debitur. Jaminan utang merupakan jaminan perorangan yang menimbulkan hubungan langsung dengan orang tertentu. Penggolongan jaminan menurut Sutarn di atas lebih lengkap dibandingkan dengan pendapat-pendapat sebelumnya, namun menurut penulis penggunaan istilah “jaminan utang” sebagai salah satu penggolongan jaminan menurut Sutarn kurang tepat, karena seharusnya ia menggunakan istilah “perorangan”. jaminan" karena itu adalah jaminan.
Menurut hemat penulis, penggolongan asuransi yang ketiga dan keempat menurut Sutarn juga dapat digabungkan, karena pada hakikatnya penggolongan tersebut adalah asuransi menurut sifatnya yaitu jaminan kebendaan dan jaminan perseorangan.
Asas Hak Tanggungan
Asas publisitas ini dapat dilihat dari Pasal 13 ayat (1) UUHT “Pemberian hak tanggungan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan”. 2) Prinsip kekhususan. Tujuan asas publisitas adalah agar pembebanan hak tanggungan diketahui masyarakat, sehingga APHT harus didaftarkan. Asas spesialisasi bertujuan untuk menjamin kejelasan obyek dan subyek hak tanggungan serta hutang yang dijamin dengan hak tanggungan.
Artinya, benda-benda yang menjadi obyek Hak Gadai tetap tunduk pada Hak Gadai meskipun benda tersebut berada di tangan siapa. Hak gadai selalu mengikuti benda yang berada ditangannya dalam ilmu hukum, disebut juga droit de suite, keberadaan asas ini ditegaskan dalam Pasal 7 UUHT. Asas spesialisasi dan publisitas Hak Tanggungan ditegaskan dalam Pasal 11 ayat (1) UUHT (asas kekhususan) dan Pasal 13 ayat (1) UUHT (asas publisitas).
Asas pelaksanaan Hak Gadai yang mudah dan aman ditegaskan dalam Pasal 6 UUHT dan Pasal 14 ayat 2 dan 3 UUHT.
Obyek Hak Tanggungan
Jika yang dimaksud dengan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA adalah hak atas tanah yang diatur dalam UUPA dapat dilekatkan dengan hak gadai, ternyata hal tersebut juga tidak tepat. Penjelasan umum Undang-Undang Hak Gadai nomor lima sebenarnya menjelaskan dua unsur mutlak hak atas tanah agar dapat dijadikan objek hak gadai, yaitu harus didaftarkan (dalam hal ini pada kantor pertanahan) dan dapat dipindahtangankan. Dengan ditetapkannya syarat-syarat tersebut berarti bahwa hak-hak dasar yang memenuhi syarat-syarat tersebut sebenarnya dapat dijadikan obyek hak gadai.
UUPA sebagai pelopor adanya hak tanggungan menyatakan bahwa hak tanggungan dapat didirikan atas tanah hak milik (Pasal 25 UUPA), hak pakai bangunan (Pasal 33 UUPA), dan hak pakai bangunan (pasal 39 UUPA). Hak tanggungan diatur lebih lanjut secara lebih rinci dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah dan segala sesuatu yang berhubungan dengan tanah. Ketentuan ini hanya dapat dibenarkan apabila Hak Pakai atas Hak Pengelolaan Tanah memenuhi syarat untuk dijadikan sebagai hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan, yaitu harus didaftarkan dan bersifat dapat dipindahtangankan.
Pokok hak tanggungan selanjutnya yang diatur di luar undang-undang tentang hak tanggungan adalah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
Tinjauan Umum Lelang 1. Definisi Lelang
Lelang Dalam Pandangan Islam
Lelang disebut dengan (ةد يازم لا ع ي ب (ba'i al-muzayadah) dalam Islam, namun tidak termasuk golongan riba karena yang dimaksud dengan ziyadah dalam hal ini adalah menawarkan harga yang lebih tinggi dalam suatu akad jual beli yang dilaksanakan. oleh penjual atau pembeli, yang bertambah adalah pengurangan penawaran, berbeda dengan praktek riba dimana penambahannya disepakati terlebih dahulu dalam akad peminjaman uang atau barang riba lainnya. di muka umum dan sebaliknya, sedangkan dalam pelelangan tidak ada hak untuk memilih, tidak ada penukaran, penukaran di muka umum dan pelaksanaannya khusus dilakukan di muka umum. 60. Rakyat Orang yang makan (mengambil) riba tidak tahan, melainkan sebagai negara orang yang kerasukan setan karena (tekanan) kegilaan.
Keadaan mereka adalah kerana mereka mengatakan (berpendapat) bahawa jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang-orang yang telah mendapat larangan dari Tuhannya lalu terus berhenti (mengambil riba), maka baginya apa yang biasa diambilnya (sebelum datang larangan itu); dan urusannya adalah (untuk) Allah. Lelaki itu datang membawanya lalu Rasulullah SAW bertanya, siapakah yang ingin membeli barang ini?, salah seorang sahabatnya menjawab "Saya ingin membelinya dengan harga satu dirham".
Sebagaimana telah dijelaskan, jual beli umum atau lelang dilakukan sedemikian rupa sehingga harga barter disepakati antara penjual dan pembeli.
Prosedur Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang
Penulis kemudian melakukan penelitian yang sama terhadap pelaksanaan Lelang Obligasi yang dilaksanakan pada Kantor Pelayanan Kekayaan dan Lelang Pemerintah Kota Semarang. 65 Untung Sudarwanto, Wawancara Kepala Bagian Pelayanan Lelang pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang dan Petugas Lelang Kelas I, pada tanggal 20 Desember 2021. Berdasarkan keterangan Untung Sudarwanto di atas dapat diketahui bahwa Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang menyelenggarakan lelang Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan.
PER-03/KN/2010 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang, namun tidak diminta oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang. PER-03/KN/2010 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang, namun diminta oleh Kantor Pelayanan Barang Milik Negara dan Lelang Semarang. Lelang tetap dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang meski hanya diikuti satu orang.
75 Untung Sudarwanto, Wawancara Kepala Bagian Pelayanan Lelang pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang dan Petugas Lelang Kelas I, pada tanggal 20 Desember 2021.
Keabsahan Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang
Menurut Muchamad Tri Setya Budi selaku kuasa hukum, penyelenggaraan lelang berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang adalah sah sepanjang tidak menimbulkan masalah. Perbedaan dan pertentangan ketentuan pasal 6 dan pasal 26 UU Hipotek inilah yang disebut dengan Exiting Law. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang tentu mempunyai alasan untuk menerapkan Pasal 6 dengan mengabaikan Pasal 26 UU Hak Tanggungan.
Menurut dia, ukuran boleh tidaknya Dinas Pelayanan dan Lelang Barang Milik Negara Semarang melakukan lelang sita berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan didasarkan pada ada atau tidaknya permasalahan di kemudian hari setelah lelang dilaksanakan. Jawaban yang menarik karena pada dasarnya lelang eksekusi Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan masih dalam ranah perdata. Menurut Muhamed Faizin, sama sekali tidak ada permasalahan antara penerapan Pasal 26 dengan penerapan Pasal 6 UU Hak Tanggungan.
Penetapan harga batas lelang eksekusi objek hak tanggungan pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang.
Penentuan Harga Limit Lelang Eksekusi Objek Hak Tanggungan pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang
Sebaliknya, tawaran peserta lelang yang jauh melebihi nilai ambang batas otomatis merupakan harga permintaan penjual. Penetapan nilai ambang batas lelang hak tanggungan pada Kantor Pelayanan dan Lelang Barang Milik Negara Semarang dilakukan oleh kreditur berdasarkan evaluasi yang dikeluarkan oleh kelompok penilai independen atau kelompok penilai kreditur. Dengan ketentuan bahwa nilai batas harus ditetapkan oleh kreditur sebagai penjual obyek lelang, maka debitur sama sekali tidak dirugikan, karena kreditur menetapkan harga batas atas dasar kelompok penilai87.
Berdasarkan keterangan di atas terlihat bahwa hasil penilaian tim penilai sangat menentukan seberapa besar nilai batasannya. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang menyatakan debitur tidak akan dirugikan dengan pemberian nilai batas yang ditentukan oleh kreditur selaku penjual obyek lelang, karena penetapan nilai batas tersebut didasarkan pada penilaian 'pihak yang independen. tim penilai, namun nyatanya nilai batas yang diperoleh dari hasil penilaian tidak menjamin debitur tidak mengalami kerugian, karena kreditur sebagai penjual yang menggunakan jasa tim penilai tidak mengalami kerugian. Apabila nilai batas telah disampaikan kepada petugas lelang dan tidak berada di bawah nilai likuidasi yang tercantum dalam penilaian, maka penjual objek lelang secara formal telah memenuhi persyaratan penetapan nilai batas.
Oleh karena itu, Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang hanya memposisikan diri dalam hal memastikan bahwa penjual objek lelang telah menyerahkan nilai batas kepada petugas lelang sebelum lelang dilaksanakan dan nilai batas tersebut tidak berada di bawah nilai likuidasi yang ditetapkan oleh Pejabat Lelang. tim penilai, tanpa konfirmasi.
PENUTUP
- Saran
- Al-Qur’an dan Hadist Surat Al- Baqarah ayat 275
- Buku-Buku
- Jurnal
- Internet
Tanggung jawab berdasarkan Pasal 6 UU Hak Gadai yang dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang ditangani oleh kreditur dengan ketentuan nilai batas tidak boleh di bawah nilai likuidasi yang ditetapkan oleh penilai atau tim penilai/penilai. dalam penilaian. Prosedur pelaksanaan lelang properti hipotek di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Semarang telah selesai. Boedi Harsono, 2008, Hukum Pertanian Indonesia, Sejarah Terbentuknya Hukum Pokok Pertanian, Isi dan Penerapannya, Djangkat, Jakarta.
Daeng Naja, 2005, Hukum Perkreditan dan Bank Garansi Buku Panduan Para Bankir, PT Citra Aditya Bakti, Bandung. Irma Devita Purnamasari, 2011, Tips Cerdas, Mudah dan Cerdas Memahami Masalah Hukum Bank Garansi, PT. Purnama Tioria Sianturi, 2008, Perlindungan hukum bagi pembeli properti melalui lelang, Mandar Maju, Bandung.
Pelaksanaan Lelang Eksekusi Barang Gadai pada Kantor Pelayanan Barang Milik Negara dan Lelang (Kpknl) Semarang.
