UU NO 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
Definisi Tanah Bersama Pasal 1 angka 4 UURS mengartikan tanah bersama sebagai sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
Pengertian tanah bersama sejak awal diterbitkannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU Rusun Lama) memberikan pengertian bahwa tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama. Yang perlu dicermati, apakah tanah sewa dapat diartikan sebagai hak bersama.
Dalam suatu rumah susun, dikenal pertelaan dan nilai perbandingan proporsional. Nilai perbandingan proporsional adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
Dari pengertian NPP, tanah bersama dianggap sebagai suatu hak bersama.Memang kata
“kepemilikan” tidak ada di dalam pengertian “tanah bersama” dan “NPP”. Namun, secara umum telah diketahui bahwa tanah bersama terkait dengan “kepemilikan”, bukan dengan “penguasaan”
atau “penggunaan”. Itulah mengapa orang asing tidak dapat memiliki SHMSRS yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB).
Rusun yang dibangun di atas tanah hak tertentu akan mempunyai karakter yang sama dengan alas haknya. Dengan demikian, jelas bahwa tanah bersama sangat terkait dengan
“kepemilikan”, bukan dengan “penguasaan”.Oleh karena itu, tanah sewa, yang sesungguhnya bukanlah suatu hak kepemilikan, tidak tepat dianggap sebagai tanah bersama.Hal ini juga bertentangan dengan pengaturan tentang SKBG di UURS yang secara jelas mengatur bahwa SKBG hanya terdiri dari bagian bersama dan benda bersama. SKBG dapat dibangun di atas tanah dengan hak sewa atau kerja sama pemanfaatan.
Di satu sisi, UURS memasukkan tanah sewa sebagai tanah bersama, tapi di sisi lain, SKBG tidak meliputi tanah bersama. Pemanfaatan Rumah Susun Pasal 50 UURS mengatur bahwa pemanfaatan rumah susun dilaksanakan dengan fungsi hunian atau campuran.Fungsi campuran adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian.
Hal ini sangat material dan mempunyai dampak sangat signifikan bagi pembangunan rumah susun ke depan. Pihak pengembang tidak memperoleh kepastian hukum apakah bisa atau tidak bisa membangun condotel (condominium hotel), office tower, trade centre, atau strata mall.Pasal ini perlu dikaji ulang dan diatur menjadi fungsi hunian, fungsi bukan hunian, dan fungsi campuran. Perhimpunan Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah Susun UURS mengubah terminologi PPRS menjadi PPPSRS.Yang menjadi pertanyaan banyak kalangan, Jika memang perlu disesuaikan,
Hal ini masih belum jelas dan perlu diatur di dalam peraturan pelaksanaan UURS. Selain itu, pengaturan terkait hak suara belum diatur secara jelas sehingga menimbulkan distorsi di antara anggota PPPSRS.
Pasal 77 mengatur bahwa dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP. Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara.Contoh-contoh keputusan terkait kepemilikan, pengelolaan dan penghunian tidak diberikan.Memang pengertian jenis-jenis hak suara tersebut diatur di dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No.6/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (Kepmenpera 6/1995) di dalam pedoman Anggaran Dasar.
Namun, pengertian yang diberikan cenderung overlapping dan tidak mempunyai batasan- batasan yang jelas.Akibatnya, penafsiran di antara pengurus dan anggota-anggota PPPSRS tidak sinkron dan berpotensi menjadi konflik di dalam pengambilan keputusan.Batasan-batasan dan pengertian yang jelas terhadap jenis-jenis hak suara tersebut perlu diperjelas. UURS juga memperkenalkan adanya mekanisme one man one vote yang berlaku terhadap hak suara penghunian.Jika sarusun tersebut tidak dihuni maka pemilik sarusunsarusun yang kosong tersebut hanya mempunyai satu suara.
Pasal ini membuat resah para pengembang karena kemungkinan unit-unit kosong yang belum dihuni cukup besar setelah serah terima unit terjadi dan PPPSRS telah secara hukum dibentuk.Terkait hal ini,ketidakjelasan tentang apa yang menjadi hak suara penghunian menjadi sangat material agar tidak menimbulkan konflik di kemudian hari antara pengembang sebagai fasilitator pembentukan PPPSRS dan para pembeli sarusun yang menjadi anggota-anggota PPPSRS. Penyelesaian Sengketa Penyelesaian sengketa di UURS dapat diselesaikan melalui pengadilan atau di luar pengadilan.Namun, berdasarkan Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (Kepmenpera 11/1994), penyelesaian sengketa diselesaikan melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia.
Tentunya, dengan adanya pengaturan ini, maka Kepmenpera 11/1994 perlu disesuaikan, tidak hanya merujuk kepada BANI tapi juga bisa melalui pengadilan di lingkungan peradilan umum .
