공용부분은 모든 구분소유자들이 공동으로 이용하는 건물부분이다. 이러한 공용 부분에는 계단, 복도, 현관과 같은 구조상의 공용부분과 규약으로 정한 규약상의 공용부분이 있다. 이러한 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며 각 공유자 는 공용부분을 사용할 수 있다(동법 제1조 제1항, 제3조). 즉 공용부분은 배타적 지 배권이 배제되며 그 법률관계는 공유이기 때문에 전유부분의 경우에서 금지되는 것 이상으로 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하는 것이 금지된다(집합 건물법 제5조1항. 공용부분의 사용 및 관리는 규약 및 집회의 결의에 의해서 우선 결정되지만 그 기초로서 통상의 용법에 따라 사용할 것이 요청되고 있으며(집합건 물법 제3조),444) 공용부분의 구조 및 성질에 반하여는 사용할 수 없을 것이다. 일본 의 현행 구분소유법에는 규약이 없는 경우의 사용 및 관리에 관한 원칙적인 규정 이 있다(구분소유법 제4조, 제7-19조).
집합건물법은 건물의 관리문제를 민법상의 물권, 그 중에서도 구분소유권을 중심 으로 집합건물의 공용부문에 관한 공동소유권을 과연 어떻게 합리적으로 행사할 것인가라는 관점에서 건물의 관리문제를 종속시키고 있다.445) 이에 반해 공법규정 으로 하는 주택법상의 공동주택의 관리는 관리권이 근본적으로 국가에게 있으나, 이를 법률 규정에 의해서 일부를 입주자대표회의 등에 위탁한다는 개념으로 이해 할 수도 있다는 견해도 있다.446) 그러나 집합건물법 제2조의 2는 주택법과의 관계 에서 “집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력 이 있다.”라고 명시하고 있다. 이는 집합건물법과 주택법의 관계상에서 하자담보책 임에 관한 두 법령사이의 문제로 주택법과 집합건물법의 개정에도 불구하고 여전
444) 예컨대, 복도나 계단을 하물 놓는 장소로 사용하거나 현관이나 입구에서 영업행위를 하는 것은 통상의 용법에 따르지 않는 사용방법이라고 볼 수 있다. 통상의 용법에 따르지 않는 사용은 공동의 이익에 반 하는 행위가 된다. 渡辺晋, 246頁. 집합건물법 제1조에 의하면 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다고 규정하고 있다.
445) 송호열, “집합건물법상 관리단과 입주자대표회의의 법률적 관계의 재정립”, 「동아법학」, 제46호, 동 아대학교 법학연구소, 2010. 2, 270면.
446) 송호열, “집합건물법상 관리단과 입주자대표회의의 법률적 관계의 재정립”, 「동아법학」, 제46호, 동 아대학교 법학연구소, 2010. 2, 272면.
히 하자담보책임에 관하여서 집합건물법을 적용할 수도 있다는 취지로 볼 수 있다.
이에 대한 판례는 “개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생 한 하자에 대하여는 주택법 시행령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합 건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다”447)고 한다.
구분소유자가 집합건물법 제5조 제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우 려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단 집회의 결의에 의해 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하 거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 집합건물법 제43조 제1항의 경우에 제5조 제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조 제1항 에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용확보나 구분소유자의 공 동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단 집회의 결의에 의해 지정된 구분소유자는 관리단 집회의 결의에 근거하여 소로써 적당한 기간 동 안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다(집합건물법 제44조제1 항).
전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 근거와 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손 하여 증축․개축하는 행위를 하여서는 아니 된다(집합건물법 제5조 제2항).
4. 소 결
집합건물의 공용부분의 사용과 관리의무는 어느 특정소유자의 대상이라고 할 수 는 없다. 전체 구분소유자의 전유부분의 면적만큼 공유하고 있는 것으로 보존행위 와 관리적 행위의 공유 적 부담을 우선으로 하고 있다. 하지만 소수지분권자의 소 유자는 다수 지분권자의 배타적 사용 수익에 대한 일부 공용부분사용에서 문제가 될 여지가 있다. 즉 현실적으로 사용하는데 과반 지분보유자의 독점적 사용을 배제 하기위한 방안이 필요하다. 그러므로 이러한 공유자의 지분비율 뿐만 아니라 구분 소유자의 수를 추가하고 있는 것에 대해 긍정하며 다수지분권자의 독점적 지위를 방지 할 수 있다고 본다. 공용부분의 사용은 무상으로 사용하는 것과 독점적으로
447) 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결.
배타적 사용 등과 같은 사안은 건물의 영리활동을 추구하는 주체가 결정하는 것은 불합리하며 전적으로 관리적 주체의 목적 하에 집회결의 내지는 관리규약의 명시 로 결정되어져야 한다.
제4절 부속건물 및 부속시설
건물의 부속물에는 전기배선, 가스․상하수도․냉난방 배관 설비 등이 있다. 이 러한 것들은 일반적으로 건물에 부합하여 건물의 구성 부분이 되어 건물과 일체가 된다.448)
부속건물은 건물의 부속물과 달리 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항에 의한 규 약에 의하여 공용부분으로 삼은 때에 한하여 공용부분(규약상 공용부분)으로 된 다. 여기에서 말하는 부속건물은 구분소유하고 있는 건물 중에 여러 개의 전유부분 에 대하여 종물적인 관계에 있는 건물을 말한다. 구분소유하고 있는 건물에 대하여 종물적인 관계에 있으면 부속건물은 다른 1동의 건물 일부라도 관계없다.449)
건물의 ‘부속건물'이란 구분소유의 대상이 된 건물에 대한 종속적인 관계에 있는 건물로서 일반건물의 경우 별동의 출입구․주차장․관리실․휴게공간 등이고, 집합 건물에 이어서는 별동의 공동창고․관리실․노인정․대피소․기계실․주차장 등이 해당되며, 규약에 의한 공용부분이 되고, 관리의 대상이 된다. 또한, 단지 내 위락 시설․집회실․급수탑 등의 각종 부속건물은 구분소유자의 공유로 됨이 보통이며 관리권의 대상이 되며 건물의 ‘부속시설'이란 그 건물의 기능상 불가피한 관계에 있는 시설물로서 전기배전시설․공기정화설비․냉난방설비․급배수위생설비․소방 설비․승강기 설비 등이며, 전유부분에 속하지 않는 한 공용부분이 되고 관리의 대 상이 된다. 그러므로 집합건물의 부속시설 또는 건물의 부속물은 구분소유자의 공 유에 속하고 관리권의 대상이 된다. 450)
448) 稱本洋之助․鎌野邦樹, 「コンメンタ-ル マンション區分所有法」, 日本評論社, 2004, 17頁.
449) 박준서 편, 이태운, 「주석민법(물권법 Ⅱ)」, 한국사법행정학회, 2001, 132면．
450) 이영수, “집합건물의 관리법제 및 그 개선방안의 연구”, 동국대학교 박사학위논문, 2016, 25면．
제5절 공유부분으로서의 대지
「집합건물법」상 건물의 대지는 건물이 소재하는 토지와 규약에 의한 건물의 대지를 포함한다. 위에서와 같이「집합건물법」제2조 제5호는 “건물의 대지라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조(규약에 의한 건물의 대 지)의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다.”라고 하여 건물의 대지를 1 동의 건물이 소재하는 토지와 규약에 의한 건물의 대지로 규정한다.451)
‘건물의 대지’에 대한 사용․수익에는 건물의 공용부분에 관한「집합건물법」동 조 규정은 물론이고, 「민법」제263조가 적용되는가, 집합건물의 전유부분을 소유 하지 아니하는 토지공유자, 즉 건물의 대지에 지분권만을 가진 토지공유자는 물론 이나, 건물의 전유부분 비율을 초과하여 지분권을 가지는 대지소유자의 재산권 행 사에 중요한 의미를 가진다.452)
「집합건물법」은 구분소유자의 대지에 대한 공유관계의 특성을 고려하여 특별 규정을 두고 있다. 즉, 동법 제8조는 대지공유자의 분할청구를 금지하고, 제12조는 공유자 지분의 비율은 전유부분의 면적의 비율에 의하게 할 뿐만 아니라, 제20조는 전유부분과 대지사용권의 처분의 종속성 및 분리처분의 금지의 원칙을 규정한다.
따라서 그 범위에서 민법의 공유에 관한 규정이 적용되지 아니함은 당연하다. 그리 하여 동법 적용 제한의 근거에 대하여 하급심 판례는 집합건물의 대지의 중첩적 사용이라는 특성에서 구한다. 동 판례는 횡적 종적으로 구분된 건물의 각 전유부분 의 소유자들은 그 건물이 자리 잡고 있는 대지 1필지나 여러 필지를 중첩적으로 사용하는 관계에 있는 것이라 하고, 그 중첩적 사용이라고 하는 집합건물의 특성상 대지는 원칙적으로 전유부분과는 별도로 처분하거나 분할해서는 안 되는 것이라 한다.453)
451) 박세창, “집합건물 대지권개념과 그 지분권의 행사”, 「집합건물법학」, 제5권, 한국집합건물법학회, 2010, 102면.
452) 박종두․박세창, “집합건물의 공유대지와 지료의 지급”, 「집합건물법학」, 제10권, 한국집합건물법학 회, 2012. 12, 39면
453) 서울중앙지방법원 2010. 6. 29, 선고 2008가단107828 판결: 건물이 종횡으로 구분된 경우 건물의 공용 부분은 비록 전유부분의 비율에 의한 공용부분의 공유권을 가진다고 하더라도 그 행사는 상 하층으로 미치게 됨은 물론이고, 대지의 공유권 또한 특히 고층건물이어서 건물의 전유부분의 면적에 상응한 대 지면적을 갖지 못한 경우, 즉 전유부분의 면적에 미달하는 높은 용적율의 대지인 경우에는 사실상대지 의 중첩적 사용관계에 있게 되며, 이러한 경우에는 사실상 분할청구가 불가능하게 되며, 이 경우「집합 건물법」제8조는 더욱 그 실익을 갖게 된다.