집합건물법은 1984년 4월 10일 제정되었고 다음 해 4월 11일부터 시행된 후, 2012년 12월 전면 개정되었다. 동 개정안에서 특히 건물 관리단의 기관에 대한 여 러 다수 개정안을 담고 있다. 실제로, 관리단의 의무에 대한 신설(제23조의 2), 관 리위원회의 제도적 도입(제26조의2, 제26조의3) 및 규약의 정함에 따라 관리위원회 에서 관리인을 선임할 수가 있도록 하고(제24조 제3항), 관리인 보고의무의 구체화
194) 丸山英気, 「区分所有法の理論と動態」, 三省堂, 1985, 257頁.
195) 김영두, 「집합건물법연구」, 진원사, 2008, 106면; 손지열․김황식, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률․부동산등기법해설」, 재단법인 법령편찬보급회, 1985, 52면 재인용.
196) 김영두, “집합건물관리단과 입주자대표회의의 관계”, 「법학연구」, 제18권 제1호, 충남대학교 법학연 구소, 2007, 106면.
(제26조), 및 관리단집회 소집에 대한 구체화(제32조, 제33조), 관리단집회 의결방 법(제38조), 서면이나 전자적인 방법에 관한 결의(제41조 제1항), 결의취소의 소에 대한 규정 신설(제42조의2) 등을 담고 있다.
관리단이란 구분소유 건물 및 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하기 위한 구분소유자 전원으로 구성된 단체이다. 따라서 관리단은 집합건물의 전유부분 또는 공용부분의 관리를 위한 구분소유자 단체이다.197) 건물에 대하여 구분소유 관 계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 관리단이 구성된다(「집합건물법」제23조 제1 항).198) 자치회는 관리단과는 그 목적과 구성원이 다른 단체이다. 자치회는 집합건 물의 소유자나 사용자 등이 친목의 도모와 상호간의 이해관계의 조정 등을 위한 단체로서 원칙적으로 관리단의 성격을 겸유할 수는 없지만,199) 특별한 경우에는 관 리단의 역할을 수행하는 경우도 있을 수 있다.200) 공동주택에서는 관리단이 별도로 구성이 되는 것이 아니라 집합건물법상 입주자대표회의와 같은 성격을 가지고 있 다. 입주자대표는 공법상의 단체이며 관리단은 사법상의 실현 단체로서 그 권한 행 사의 주체가 된다고 본다.
“집합건물법은 관리단집회의 의결요건으로 구분소유자의 과반수뿐만 아니라 의 결권의 과반수도 요구한 취지는 상대적으로 좁은 전유부분을 가진 다수의 구분소 유자와 상대적으로 넓은 전유부분을 가진 소수의 구분소유자가 서로의 이익을 해 하는 것을 방지하기 위한 것”이란 점을 들어 이 경우 구분소유자는 구분소유권과 구별된 구분소유권을 가지고 있는 각각의 자연인을 의미하는 것이라 하고, 나아가 동 판례는 “관리단 집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있
197) 김용한, “집합건물법상 관리단,” 「사법행정」, 282권, 한국사법행정학회, 1984. 6, 4면.
198) 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원 으로 하여 구분소유 건 물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행 을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관 한 권 한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되는 것이다(서울중앙지법 2018. 1. 30. 선고 2017나 61067 판결).
199) 박태신, “관리단과 입주자표회의의 관계에 있어서 그 법률적인 문제점과 그 개선방향에 관한 연구”, 홍익 법학, 제9권 제2호, 홍익학교 법학연구소, 2008. 6, 66면; 강혁신, “주택법상의 입주자대표회의와 2013년 개정 집합건물법상의 관리위원회와의 법률적 지위에 관한 비교 고찰”, 민사법의 이론과 실무 제 17권제3호, 민사법의 이론과 실무학회, 2014. 8, 42면.
200) 진상욱, “입주자대표회의의 법적 지위 - 공동주택관리법을 중심으로 -”, 토지법학, 제31-2호, 한국토지 법학회, 2015, 25면.
어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려하지 않고 자연적 의미에서의 구분소유자의 수를 기준으로 해야 하는 것”이라 하여 부정하는 태도를 취한다.201)
관리단의 구성원은 구분소유자에 한정되며, 「집합건물법」은 관리단의 당연 설 립과 관련하여 그 구성을 일의적으로 선언 확인하고 있다(동법 제23조). 따라서 집 합건물의 구분소유자는 그 의사와 관계없이 자동적으로 관리단의 구성원이 되며, 가입절차의 이행도 전혀 필요가 없고, 탈퇴도 할 수 없을 뿐만 아니라, 그 관리단 에서 제명될 수도 없다. 다만, 구분소유권이 이전되면 관리단의 구성원의 지위도 그 소유권을 따라서 자동적으로 이전된다.202) 만일, 전유부분을 구분소유자가 사용 하는 것이 아니라 임차인이나 전세권자와 같은 점유자가 사용하는 경우 그들은 관 리단의 구성원이 될 수 없고,203) 오로지 관리단의 구성원은 구분소유자이다.204) 원 칙적으로 구분소유자가 집합건물 관리의 주체 가되는 것이지만 전유부분을 사용하 는 사용자도 관리전원으로 참여하여 실질적 관리에 관한 의견을 개진할 수 있다.
그리고 이러한 절차가 번거로울 수 있으므로 서면이나 전자적인 방법으로 관리편 의를 도모한다.
본래 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면, 관리단은 구분소유자 전원을 구 성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으 로 당연히 설립된다(법 제23조 제1항). 그러나 이와 같은 관리단은 잠재적으로만 존재할 뿐 현실적인 사회적 실제로 존재하는 것은 아니다. 잠재적인 관리단이 사회 적 활동의 주체로서 행동하지 위해서는 현실적으로 조직되어야 한다. 현실적인 조 직행위가 없는 관리단은 관념적으로 존재할 뿐이다. 관리단은 현실적인 조직행위를 통하여 업무를 집행하고, 법률관계를 형성하며 권리․의무의 귀속주체가 될 수 있 다. 관리단이 결성되기 전에는 관념적인 관리단의 구성원인 구분소유자 각 자가 개
201) 서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 2010나65841 판결.
202) 최명구․이우도, “집합건물의 관리주체에 관한 법적 지위 비교(집합건물법, 주택 법, 임대주택법을 중 심으로)”, 「집합건물법학」, 제13권, 한국집합건물법학회, 2014, 70면.
203) 임차인 관리단의 구성원이 될 수 있는 길을 열어주자는 견해가 있지만(오민석, “입주자대표회의, 관리 단, 재건축조합의 법률관계”, 법률신문, 2004. 10. 28.자, 4면 재인용),; 이는 집합건물 법의 규정과 정면으 로 배치되는 것이어서 입법론으로 고려하는 것은 별론으로 할지라도 임차인은 관리단의 구성원이 될 수 없을 것이다(박태신, “관리단과 입주자대표회의의 관계에 있어서 그 법률적인 문제점과 그 개선방향에 관한 연구”, 「홍익법학」, 제9권 제2호, 홍익대학교 법학연구소, 2008, 68면).
204) 김영두, “집합건물법 선진화를 위한 바람직한 개정방향; 효율적인 집합건물의 관리 방안”, 「법조」, 제60권 제1호, 법조협회, 2011, 47-48면.
별적인 계약에 따라 각각의 권리의무의 귀속주체가 된다. 205)
집합건물에서 관리권에 관하여 용도나 규모에 따라 관리법제가 다르고, 관리형태 에 따라 차이가 발생한다. 집합건물법과 주택법의 서로 다른 기준으로 관리대상과 규정을 정하고 있기 때문이다. 그러나 관리권은 집합건물의 보존․이용․개량행위 에만 국한하지 않고 일정범위에서의 처분권을 포함할 뿐만 아니라 공동체 생활에 서 질서유지를 위한 입주자 상호간의 관계에 까지 미치는 것으로 볼 수 있으므로 집합건물의 관리에는 물적 관리는 물론이고 인적 관리를 포함한다. 따라서 집합건 물의 관리권에는 구분소유자 공동의 이익을 위한 구분소유자 상호간에의 단체적 생활관리를 포함한다.206)