전유부분의 범위결정은 곧 공용부분의 범위를 결정하는 것이기도 하다. 집합건물 법 제2조 제4호는 공용부분을 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하 는 건물의 부속물 및 (규약)공용부분으로 된 부속의 건물이라고 하고 있기 때문이 다. 따라서 전유부분 외의 건물부분과 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약(공정증서)공용부분은 모두 공용부분이다. 규약공용부분은 전유부분과 부속 의 건물에 대하여 규약을 정하여 공용부분으로 한 것이므로, 규약공용부분은 외형 상 독립의 건물로 비춰질 수 있어, 자칫 거래의 안전을 해할 수 있다. 이에 대하여 집합건물법은 규약(공정증서)공용부분에 대하여 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다고 규정하고 있다(법 제3조 제4항). 전유부분은 공용부분의 지분권(법 제12조) 및 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율(법 제21조 제1항),
의결권산정의 기준(법 제37조 제1항), 관리비용등의 부담(법 제17조, 법 제19조) 조세부과대상이 되는 전유면적의 판단355)기준이 된다는 점에서 전유부분의 범위결 정은 집합건물법에 있어서 매우 중요한 문제이다. 전유부분의 경계의 문제는 첫째, 구조상․이용상 독립성이 있는 건물부분(전유부분)이 성립 한 후, 그 전유부분의
353) 유어녕, 「집합건물법의 이론과 실무」, 법률정보센타, 2011, 56면.
354) 강혁신, “집합건물의 공용부분 변경에 관한 몇 가지 문제”, 「법학논총」, 제19권 제3호, 조선대학교 법학연구원, 2012, 213면．
355) 서울행정법원 2009. 7. 23. 선고 2007구단8693 판결.
공간과 다른 전유부분의 공간과의 사이에 사실상 구분의 재료로 사용된 콘크리트 등의 경계벽, 천정 슬라브, 바닥 슬라브의 어디까지가 전유부분인가의 문제, 둘째, 전유부분의 내부에 존재하는 구조물(내력벽이나, 기둥 등)은 전유부분인지 공용부 분인지의 문제, 셋째, 건물의 부속물은 전유부분인가 공용부분인가의 문제, 넷째, 전유부분의 면적의 산출기준은 무엇인지에 대한 문제를 포함한다. 건물의 전체적인 구조나 위치 등을 기준으로 전체공용부분과 일부분적인 공용부분으로 제공 되어지 는 것인지에 따라 판단되어진다고 본다. 이와 같이 전유부분의 부속물을 한정지으 며 이에 속하지 아니하는 것은 모두 공용부분이라 칭할 수 있다.
제3절 집합건물의 공용부분
전유부분이 구조상 및 이용상의 독립성을 지녀야 하는 것에 비교하여 공용부분 은 주로 구분소유권이 목적 즉 전유부분에 해당되지 않는 건물의 부분으로 정의된 다. 대법원은 공용부분에 대한 결정에 관한 사안에 대해 “집합건물에서 건물의 안 전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주 지붕 외벽 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용 에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것 이고, 그 외벽의 바깥쪽 면도 외 벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다.”356)고 하여 구조상 이용상의 독립 성의 의거하여 공용부분의 해당여부의 대한 결정이 이루어져야한다고 하고 있 다.357)
집합물의 관리는 공용부분의 관리를 원칙으로 한다.358) 건물의 공용부분이란 건 물의 전유부분을 제외한 통로, 계단, 승강기실, 주민공동시설 등의 공간으로 여러 사람이 이용하거나 존재하는 공간을 말한다. 이러한 공용부분의 관리는 원칙적으로
356) 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다2272 판결; 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다0380 판결.
357) 강혁신, “집합건물의 공용부분 변경에 관한 몇 가지 문제”, 「법학논총」, 제19권 제3호, 조선대학교 법학연구원, 2012, 215면.
358) 박종두․박세창, 「집합건물법」, 삼영사, 2011, 254면.
모든 구분소유자에게 공동으로 귀속되는 책임과 의무이다.359) 또한, 전원 내지는 일 부의 공용으로 제공 되어지는 여부에 따라 결정되어질 수 있다.
이러한 공용부분은 구조상 공용부분과 규약상 공용부분 그리고 일부공용부분으 로 분류된다. 구조상 공용부분은 전유부분을 통하는 통로, 계단, 그 밖에 구조상 구 분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분을 말하며(집합건물법 제3 조 제1항), 전유부분을 이용하기 위한 불가분의 관계에 있는 부분으로서 구분소유 권의 목적으로 할 수 없는 건물부분을 말하고,360) 규약상 공용부분이란 규정된 건 물부분과 부속의 건물을 규약 또는 공정증서로써 정하고 등기를 하므로 공용부분 으로 정할 수 있는 부분을 말한다(동법 제3조 제2항). 또한, 일부공용부분은 일부의 구분소유자만이 공용하도륵 제공되는 것임이 명백한 공용부분으로 그들 구분소유 자의 공유에 속하는 건물을 말한다(동법 제10조 제1항).361) 구분소유자의 공유가 합리적인 공유가 전제 되어야하며 최소한의 관리단의 집회를 거쳐 규정되어진 공 용부분이 그 용도와 사용간의 불편함이 발생하지 않아야 할 것이다.
구분소유에서 공유로 추정되는 공용부분의 지분은 전유부분과 분리하여 그것만 을 처분대상으로 할 수 없고 전유부분이 처분되면, 특별한 사정이 없는 한 그에 따 라 같이 처분대상이 되고 전유부분이 이전되면, 공용부분의 지분은 그와 불가분적 관계에서 그에 수반하여 당연히 이전된다.362) 또한, 건물의 어느 부분이 공용부분에 속하는지 여부를 결정하는 것은 집합건물의 관리대상과도 밀접하게 관련되어 있다.
건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유 자간의 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따라 객관적인 용도에 의하여 결 정되어야 하고363) 공부에 등록된 공용부분은 건물등기부상 표제부에 공용부분의 개 괄적 현황을 표시하는 것에 불과하다. 따라서 집합건물의 공용부분에 대한 별도의 구분소유권에 관한 보존등기는 없고 만약 등기가 된다고 할지라도 이는 원인무효
359) 그러나 공용부분 모두가 구분소유자 전원의 관리책임에 귀속되는 것은 아니다. 특정된 공용부분은 그 사용자만이 비용을 부담하는 경우도 있으며, 공용부분이면서 건축물대장이나 등기부에 등기되지 않은 공용부분도 존재한다. 예컨대, 집합건물 내의 대피시설이 이에 해당하는 것으로 예전에는 방공호라 하여 건물 내 지하에 존재하였지만 지금은 주민대피시설이나 공동시설로 존재하고 있으며 건축물대장에 등록 되거나 등기부에 등제 되지 않은 상태로 존재한다.
360) 유어녕, 「집합건물법의 이론과 실무 : 재판실무자료」, 법률정보센타, 2011, 90면.
361) 이영수, “집합건물의 관리법제 및 그 개선방안의 연구”, 동국대학교 박사학위논문, 2016, 24면.
362) 대법원 1992. 4. 28. 선고 91누12660 판결.
363) 대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결.
의 등기에 불과하다.364) 그러므로 건물의 공용부분은 구분소유권의 목적이 되지 않 으므로365) 당연희 건물 관리 및 유지보수의 대상이 되며 그 기능에 맞게 적법하게 사용 되어져야한다. 자연스럽게 공용부분의 사용 빈도에 따라서 그에 상응하는 대 가성의 운영비용이 발생하고 또한 그 비용은 고스란히 각각의 소유자나 사용자의 관리비용으로 발생되어지므로 이러한 기회비용의 발생을 최소화함으로써 관리비절 감과 운영상의 이익으로 절감 효과를 가져 올 것이다.
건물의 옥상과 옥탑의 안전이나 외관상 유지하기 위하여 필수적인 지붕․지주․
외벽․내력벽이나 기둥․기초․공작물 등은 건축물의 기본적인 구성부분으로서 공 용부분에 당연 속한다. 그리고 건축물의 부분 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도 계단 이외에 로비․출입구․엘리베이터․옥상 등은 구조상 구분소유자의 전 원 또는 일부의 공용에 제공되는 것으로 구분소유권의 목적은 될 수가 없으며 이 들은 집합건물법에서 규정하고 있는 전유부분 외의 건물 부분을 의미한다. 그 해당 여부의 관점은 그것이 실제로 어떻게 이용이 되고 있는가에 대하여 결정되는 것이 아니고 그 형상의 위치 배관이나 배선 등의 상황을 객관적 의사로 보아 그 구조상 으로 구분소유자의 공용에 제공 되어지는 것으로 설계된 건물부분이라고 보아지는 가의 여부에 의하여 판단된다.366)