공용부분이 전체공용부분인가 아니면 일부공용부분인가를 구분하는 것은 공용부 분에 대한 관리권한, 공용부분에 대한 지분권 등과 관련하여 중요한 의미를 갖는 다. 먼저 일부공용부분은 이를 공유하는 일부의 구분소유자들이 관리에 관한 사항 을 정하게 된다. 물론 일부공용부분이더라도 구분 소유자 전체의 이해에 관계가 있 는 사항이라면 전체 관리단 집회의 결의를 통해서 관리할 수 있고(집합건물법 제14 조), 집합건물법 제10조 제1항 단서에서 제시하는 일부공용부분 판단을 위한 기준 을 구체화하기 위한 학설은 거의 찾아 볼 수 없다. 다만 일부의 구분소유자만의 공 용에 제공되는 것이 명백한 경우에만 일부공용부분이며 일부공용부분인지 여부가 불분명한 경우에는 전체공용부분으로 추정해야 한다는 견해가 있다.400) 아파트와 상가, 오피스텔, 등이 서로 함께 건축이 되면 사용관계에 따라서 여러 구분소유자
398) 제3조(공용부분)① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(공용)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. ② 제1조 또는 제1조의2 에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. ③ 제1조 또는 제1조의2 에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(공정증서)로써 제2항의 규약에 상 응하는 것을 정할 수 있다. ④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.
399) 김영두, 「집합건물법연구」, 진원사, 2008, 56면에 의하면, 등기능력 자체가 없는 경우가 많다고 한다.
400) 김황식, “집합건물의 공용부분에 관한 등기”, 「등기에 관한 제문제(하)」, 재판자료 제44집, 법원행정 처, 1988, 418, 420면.
들간의 갈등과 대립의 요인이 되며 실제 이러한 분쟁의 발생으로 구조상 애매한 경우가 많이 있으며 일부의 공용인지 전체의 공용인지의 법리적 문제라 생각한다.
집합건물법 제2조 제4호에 의하면 “공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유 부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분 으로 된 부속의 건물을 말한다.”라고 정의한다. 그 판단시점은 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건 물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 구분소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(법정공용
부분).401)402) 다만, 통로, 주차장, 정원, 부속건물의대지, 그 밖에 전유부분이 속하는
1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리 내지 사용되는 토지 등이 구 분소유가 성립하는 시점에 건물의 대지로 되어 있지 않는 경우 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다(집합건물법 제4조). 이에 의하면 이론상 지표의 대지에 부합한 시설이 있는 토지만을 대상으로 하며, 지하나 지상공간의 시설은 제외된다고 보아 야 한다.403)
공용부분은 구조상 공용부분과 규약상 공용부분 그리고 일부공용부분으로 분류 된다. 구조상 공용부분은 전유부분을 통하는 통로, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유 자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분을 말하며(집합건물법 제3조 제1 항), 전유부분을 이용하기 위한 불가분의 관계에 있는 부분으로서 구분소유권의 목 적으로 할 수 없는 건물부분을 말하고,404) 규약상 공용부분이란 규정된 건물부분과 부속의 건물을 규약 또는 공정증서로써 정하고 등기를 하므로 공용부분으로 정할 수 있는 부분을 말한다(동법 제3조 제2항). 또한, 일부공용부분은 일부의 구분소유 자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분으로 그들 구분소유자의 공유 에 속하는 건물을 말한다(동법 제10조 제1항).
401) 대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결.
402) 별채인 관리사무소, 창고, 차고, 집회소 등과 같은 단지공용부분은 당연히 공용부분이 되는 것이 아니 고 규약으로 정함에 의하여 비로소 공용부분이 된다는 견해로는 조성권, “가. 부동산 임대업자의 부가가 치세 간이과세배제 여부 판단 시 구분소유 건물의 임대면적에 전유면적 외에 공유면적의 포함 여부 나. 부가가치세 간이과세배제의 예외 인정 여부”, 「대법원판례해설」, 제76호, 법원도서관, 2008. 12, 182 면 참조.
403) 사동천, “집합건물의 공용부분에 관한 권리 관계”, 「홍익법학」, 홍익대학교 법학연구소, 제16권, 제1 호, 256면.
404) 유어녕, 「집합건물법의 이론과 실무」, 법률정보센타, 2011, 90면.
공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점에서 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 결정되는 것이지만, 그밖에 구조상․성질상 공용부분이라 할 수 없는 ‘일부의 전유부분’405)이나 부속건물406)에 대해서 규약으로써 전체공용으로 정한 경 우에는 전체공용이 될 수 있다.407) 이를 규약상 공용부분이라 한다. 규약에 따른 전 체공용 편입은 구분소유권이 성립 하는 시점에서는 인정될 여지가 없고, 관리단 또 는 입주자대표회의가 결성된 후에 가능하다. 전체공용은 구분소유권의 목적으로 할 수 없고, 일부의 전유부분과 부속건물에 대해 인위적으로 규약에 의해 전체공용으 로 정한 경우에는 그 취지를 등기하여야 한다(집합건물법 제3조 제4항).
3. 소 결
집합건물에서 어디까지가 전유부분인지 공용부분인지의 확정은 구분소유의 성립 시점이며 집합건물의 등록기준으로 그 후에 건물 개조나 이용 상황 등은 공용인지 전용인지 여부에 영향을 미칠 수 없다. 어느 부분이 구분소유의 전원 또는 일부의 제공되는 공용인지는 구분소유자들 간의 특단의 합의가 있어야하며 그 구조에 따 른 객관적인 용도의 의해서 결정되어야 한다.408) 일부의 공용부분이 이처럼 구분소 유자의 전체가 규약으로 정한 것을 제외한 일부공용부분을 공유하는 소유자만으로 결의를 통해 결의할 수 있다. 하지만 일부의 공용부분을 결의하기 위한 일부공용 관리단이 구성되어있지 않으면 전체 관리단에서만 결의를 할 수밖에 없는 문제가 발생 할 수 있을 것이다. 물론 공용부분의 변경이 다른 구분소유자에게 특별한 영 향을 미치는 사안에 대해서는 그 해당 구분소유자의 동의를 얻어야 하지만 일부의 공용부분의 대한 관리단 구성은 일부공용부분 관리단 구성의 당연 요건으로 포함 한다는 입법 취지가 필요하다고 본다.
405) 전유부분은 구분소유권의 객체로 하는 것이 원칙이지만, 규약으로써 일부의 전유부분에 대하여 전체공 용으로 등기할 수도 있다.
406) 부속건물은 별개의 소유권의 객체로 하거나 전체공용으로 등기할 수 있다.
407),집합건물법 제3조 제2항; 채규성, “건물의 구분소유와 전유부분 및 공용부분”, 대법원판례해설 제19 호, 1993, 268면 참조.
408) 대법원 2007.7.12. 선고 2006다56565 판결, 대법원 1989.10.27. 선고 89다카1497 판결, 대법원 1995.2.28.
선고 94다9269 판결,