ล าดับขั้นตอนในการบริหารภาษี

บทที่ 2

3. ล าดับขั้นตอนในการบริหารภาษี

ในการบริหารภาษีของกิจการ ผู้บริหารภาษีควรจะมีคณะหรือทีมงานภาษีที่ประกอบ ด้วยบุคคลหลายสาขาอาชีพ ไม่ว่าจะเป็นด้านบัญชี ผู้สอบบัญชีหรือด้านกฎหมายภาษีอากรหรือ กฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยน าบุคคลต่างๆ มาจัดตั้งเป็นรูปแบบคณะกรรมการหรือกลุ่มของ

34 ผู้เชี่ยวชาญเพื่อจะได้มีการสร้างแนวความคิดหรือกรอบของการบริหารภาษีให้มีประสิทธิภาพมาก ยิ่งขึ้น สิ่งส าคัญอย่างหนึ่งในการบริหารภาษีที่ผู้บริหารภาษีจะต้องน าไปปฏิบัติมีขั้นตอน ดังต่อไปนี้

(สมเดช โรจน์คุรีเสถียร, 2562: 24-28)

3.1 ศึกษาข้อเท็จจริง ผู้บริหารภาษีจะต้องศึกษาข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นโดย วางแผน วิเคราะห์ทางเลือกของข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นด้านบัญชีและภาษีอากร

3.2 การเตรียมการก่อนการวิเคราะห์ข้อมูล มีการเตรียมข้อมูลที่จะน ามาใช้ในการ บริหารหรือจัดการภาษีที่จะเป็นเครื่องมือช่วยในการหาค าตอบหรือแก้ไขปัญหาด้านภาษีอากร

3.3 น าข้อมูลมาวิเคราะห์แก้ปัญหา เมื่อกิจการได้มีการก าหนดข้อมูล ปัญหาที่จะน ามา บริหารภาษี ผู้บริหารภาษีจะต้องน าข้อมูลดังกล่าวมาวิเคราะห์ปัญหาในแต่ละประเด็น โดยน าข้อดี

และข้อเสียของแต่ละทางเลือกมาเปรียบเทียบกัน

3.4 การแก้ไขปัญหาตามกรณีศึกษาที่ได้ก าหนดไว้ การบริหารภาษีที่นิยมปฏิบัติกันมาก โดยวิธีหนึ่ง คือ ก าหนดปัญหาขึ้นมาหรือที่เรียกว่า กรณีศึกษาขึ้นมา 2 - 3 กรณีด้วยกันเพื่อที่จะได้

น าข้อมูลของปัญหาดังกล่าวมาแก้ไขในแต่ละประเด็น

3.5 การตัดสินใจทางเลือก ผู้วางแผนจะต้องน ากรณีศึกษาทุกกรณีมาเปรียบเทียบข้อดี

ข้อเสียหรือ จุดเด่น จุดด้อยให้เป็นข้อมูลที่คณะกรรมการบริหารภาษีที่จะก าหนดเป็นทางเลือกเพื่อน า ไปถือปฏิบัติ และน าไปตรวจสอบข้อมูลจากบุคคลภายนอกอีกครั้ง

3.6 ประเมินผลการน าไปปฏิบัติ ก าหนดทางเลือก เพื่อน ามาปฏิบัติแล้วต้องน าออกมา ใช้ซึ่งต้องมีการติดตามผลของการน าไปปฏิบัติว่าเป็นไปตามแผนที่ได้วางไว้หรือไม่ หากมีปัญหาจะได้

น าไปแก้ไข ปรับปรุงได้ทันท่วงที เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อกิจการ

จากขั้นตอนในการบริหารภาษีนั้น คณะกรรมการการบริหารภาษีของแต่ละองค์กร จึงต้องน าแผนที่วางไว้ไปปฏิบัติกับองค์กรซึ่ง วิธีปฏิบัติมีดังนี้ ศึกษากรณีศึกษาหรือปัญหา ระบุถึง ปัญหาหรือโอกาสของภาษีอากร วิเคราะห์ทางเลือก ก าหนดโครงร่างของแผนเพื่อการตัดสินใจ ก าหนดทางเลือกและตัดสินใจ และน าไปปฏิบัติเพื่อบริหารภาษี

4. การบริหารภาษีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ผู้ประกอบการที่ต้องการท าธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์

ในรูปแบบใดก็ตามจะต้องบริหารภาษีให้รัดกุมและเสียภาษีถูกต้องครบถ้วนตามกฎหมาย การขาย อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมักจะมีรูปแบบดังนี้ ขายที่ดินเปล่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่

ขายบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ขายบ้านแฝดพร้อมที่ดิน ขายทาวเฮาส์พร้อมที่ดิน ขายตึกแถวพร้อมที่ดิน เป็นต้น และขายอาคารชุด ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบดังกล่าวข้างต้น มักจะมีการเรียกเก็บ เงินจากลูกค้าหลายรูปแบบด้วยกัน เช่น การเก็บเงินบางส่วนก่อนแล้วก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จแล้ว-

35 จึงขาย ไม่ว่าจะวิธีใดก็ตามมักจะเรียกเก็บจากลูกค้า เช่น เงินจอง เงินท าสัญญา เงินค่างวดหรือเงิน ดาวน์ เงินส่วนที่เหลือ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ดังนั้นการบริหารภาษีรายได้จากการขาย อสังหาริมทรัพย์จึงต้องพิจารณาในประเด็น ต่อไปนี้ (สมเดช โรจน์คุรีเสถียร และคณะ, 2551a: 847- 852)

4.1 การบริหารภาษีจากการท าสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจขายสินค้า หรือผลิตสินค้าออกจ าหน่ายตาม รูปแบบที่เจ้าของโครงการออกแบบไว้ หรือรูปแบบที่ลูกค้าเลือกไว้ เมื่อผู้ประกอบการมีวัตถุประสงค์

ต้องการโครงการขายซึ่งมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร และ สิ้นรอบระยะเวลาบัญชียังถือเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล อย่างไรก็ตามการขาย

อสังหาริมทรัพย์โดยการโอนอสังหาริมทรัพย์ บางกรณีกฎหมายยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ตาม ค าสั่งกรมสรรพากรที่ ป.57/2538 เรื่อง แนวทางการพิจารณา กรณีบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์แยก ธุรกิจเงินทุนและธุรกิจหลักทรัพย์ออกจากกันเป็น 2 บริษัท ส าหรับการเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และการหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินที่รับโอนจาก บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เดิม กรมสรรพากรจึงมีค าสั่งดังต่อไปนี้ (สมเดช โรจน์คุรีเสถียร และคณะ, 2551a: 824-845)

ปัญหาของการท าสัญญา ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้วจะท าสัญญาเพียงชุด เดียว ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน พร้อมที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด หาก กิจการท าสัญญากับลูกค้าเพียงชุดเดียวในการขายอสังหาริมทรัพย์ กิจการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน และสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีถือเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติ

บุคคล จะสังเกตได้ว่า ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่ไม่อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่มี

ผู้ประกอบการหลายรายพยายามน าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม โดยมีวัตถุประสงค์

เพื่อจะขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่มหรือภาษีซื้อคืนบางส่วนจากการด าเนินธุรกิจ จึงท าให้ผู้ประกอบการมีการ แยกสัญญาเพื่อเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม หากต้องการแยกสัญญาเพื่อเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม จะต้องแยกเป็น 2 ธุรกิจหรือ 2 นิติบุคคล เช่น บริษัท ก. ขายที่ดิน บริษัท ข. รับจ้างสร้างบ้าน หาก แยกสัญญา ภาระภาษีจะพิจารณาได้ดังนี้

(1) บริษัท ก. เสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน และไม่ต้องเสีย อากรแสตมป์หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

(2) บริษัท ข. เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม เมื่อได้รับเงินจากลูกค้าในแต่ละงวดรวมถึงเงิน ล่วงหน้า และเงินประกันผลงาน และต้องเสียภาษีอากรแสตมป์หากท าสัญญา

36 หากกิจการแยกธุรกิจออกเป็น 2 นิติบุคคลดังกล่าว จะต้องระมัดระวังว่าท าได้เพียง การขายอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเท่านั้น ไม่สามรถท าสัญญากับธุรกิจทาวน์เฮาส์ หรือตึกแถวได้

เนื่องจากผนังห้องติดกัน ลูกค้าที่จะมาท าสัญญาจะต้องมาพร้อมกันทั้งแถวหรือทั้งอาคารที่มีผนังห้อง ติดกันเป็นล็อค ซึ่งในทางปฏิบัติไม่สามารถแยกสัญญาได้ รวมถึงการขายอาคารชุดก็ไม่สามารถกระท า ได้เช่นกัน แต่หากต้องการแยกสัญญาจะใช้กับธุรกิจขายบ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝดเท่านั้น ที่ลูกค้า สามารถเลือกซื้อที่ดินก่อนจึงก่อสร้างในภายหลังได้ ซึ่งมักจะพบว่าธุรกิจขายบ้านเดี่ยวมักจะก าหนด เงื่อนไขให้ลูกค้าซื้อที่ดินเปล่า และจะต้องจ้างให้บริษัทในเครือหรืออีกบริษัทหนึ่งก่อสร้างภายใน ระยะเวลาที่ก าหนด แต่ข้อเสียของการแยกสัญญาคือ การระมัดระวังและรอบคอบต่อข้อกฎหมายและ ข้อปฏิบัติที่ค่อนข้างยุ่งยากของภาษีมูลค่าเพิ่ม ข้อสังเกต หากผู้ประกอบการท าธุรกิจขาย

อสังหาริมทรัพย์ภายในนิติบุคคลเพียงแห่งเดียวแล้วแยกสัญญากับลูกค้าในการขายที่ดินเปล่าและจ้าง สร้างบ้าน จะถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีสิทธิเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม เนื่องจากธุรกรรมที่เกิดขึ้น ไม่ใช่กิจการรับเหมาก่อสร้าง แต่เป็นการขายบ้านพร้อมที่ดิน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

4.2 การบริหารภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์จะต้อง ค านวณก าไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ในการค านวณรายได้และรายจ่ายโดยใช้เกณฑ์สิทธิ โดย บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลจะต้องน ารายได้ที่เกิดขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น แม้ยังไม่ได้รับ ช าระในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นก็ตามมารวม ค านวณเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น และให้น า รายจ่ายทั้งสิ้นที่เกี่ยวกับรายได้นั้นแม้จะยังมิได้จ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นมารวมค านวณเป็น รายจ่ายของรอบระยะเวลาบัญชีนั้น เพื่อมิให้เป็นภาระแก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่ง ประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่ไม่ประสงค์จะค านวณรายได้และรายจ่ายตามเกณฑ์สิทธิ

จะต้องยื่นขออนุมัติต่ออธิบดีกรมสรรพากรเพื่อเปลี่ยนแปลงเกณฑ์สิทธิเป็นรายกรณี อธิบดี

กรมสรรพากรยอมให้บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์รายใด ซึ่งได้ตกลงขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อในลักษณะให้เช่าซื้อหรือขายผ่อนช าระที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไป ยังผู้ซื้อ และอายุสัญญาเกิน 1 รอบระยะเวลาบัญชี และมีกรณีจ าเป็น ไม่ประสงค์จะค านวณรายได้

และรายจ่ายตามเกณฑ์สิทธิ มีสิทธิที่จะเลือกค านวณรายได้ในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามงวดที่ถึง ก าหนดช าระในสัญญาก็ได้ และหากได้ใช้สิทธิเลือกปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวตั้งแต่รอบระยะเวลา บัญชีใด ให้ถือว่าการปฏิบัติดังกล่าวเป็นกรณีที่ได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรแล้ว โดยจะต้องถือ ปฏิบัติตามวิธีการที่ได้รับอนุมัตินั้นตลอดไป เว้นแต่จะได้รับอนุมัติให้เปลี่ยนแปลงจากอธิบดี

กรมสรรพากร สรุปการรับรู้รายได้ รายจ่ายของธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลรัษฎากรเลือก รับรู้ได้ 2 วิธี คือ เกณฑ์สิทธิ และตามค่างวดที่ถึงก าหนดช าระหรือเกณฑ์ผ่อนช าระ