Nghien cOu - Trao do!
Bat cap trong van de dinh gia dat va de xuat nhuhg giai phap
O BUI TH! CAM NGOC
TrUdng Dai h(?c Tai nguydn vd Mdi trudng Ha Ndi
M
ac du, Luat Dat dai 2013 co nhieu tien bg so vdi Lu$t Dat dai nam 2003 trong van de gid dat, nhuda tiep can va the hign day du van de ve tdi ehinh dat dai theo cd ehe thj trudng nhdm dam bao quySn lgi cua ngudi sd di^ng dat, quyen lgi cua Nhd nude, chu dau tU va bao dam on djnh xa hgi... song, qua qud trinh thi hdnh dp dung thuc te, Lu$t da xuat hi$n mgt sd bat cap.Con nhieu diem nghen Tgi buoi Tpa dam "nhQng van de kinh te trong ehinh sdch vd ludt phdp dat dai d Viet Nam" do Trudng dgi hpc Kinh t l Qud'c ddn vd Tong cue Qudn ly ddt dai to chdc cdc chuyen gia kinh te d i u cho rang: Cd 4 bat cap ve gid dat.
Thd nhat\a gia dat thap xa so vdi thi trUdng d mpi thdi diem, bdi du mpt trong nhQng nguyen t i c dinh gid dat la phai "phu hdp vdi gid dat pho bien tren thj trudng"
(Dilm e, Khoan 1, Dieu 112) nhung tren thyc te thyc hien, hau nhu lgi thodt ly khdi gia c& thi trudng. Tren thuc te, khung gia dat cua Nha nude chi bdng kho&ng 20% - 30% khung gid dat thj trudng, TUdng tu the, khung gid dat eCia cap tinh chf bang tU 30%
- 60% gid dat thj trudng tai dja phUdng, Dilu nay ddn den ba't cap khi thu hdi dat, gid din bu qud xa gia thj trudng. Do vdy, cdng tae gi&l phdng mat bang gap khd khi gid d i n bu qud ehenh lech vdi gid thi trudng khien ngudl bj thu hdi dat thidt thdi vd khdng ddng thuan. Vi t h i , khi thyc hien dU an phdt tnen KT-XH, dU an cdng cpng.., mat bang ludn Id mdt trong
nhQng "diem nghen" khidn cdc cdng trinh chdm tien dp. Ben eanh dd, toan bd quy trinh djnh gid dat deu do cd quan hdnh chinh Nhd nUdc thQc hien, ngUdi bj thu hdi dit ddng ngodi quy trinh; mae du, Dieu 115 va Dilu 116 cd d l cap den tu van gia dat nhung eijng chUa cd quy djnh b&o ddm cho t l chQc tu van gia dat thuc sU ed vj tri dpc lap.,. Do vdy, gid dat mang nang tfnh "dp dgt". Cd the ndi, tat ca cae trudng hdp (gan nhu tuyet ddi) gia dat deu thap xa so vdi gid thj trudng d mpi thdi diem...
Thd hai, ngudn thu tQ dat dang bj that thoat, trong dd, cd vide dinh gid dat bdi tai chinh dat dai Id van d l rat quan trpng trong phdp luat dat dai, trong dd, cd viec xdc dinh gid dat, Nguon thu tQ dat chiem tren dudi 10% ngdn sdch dja phUdng, nhUng hien nay, nguon thu nay dang bj that thodt trong hogt ddng chuyin myc dfch sd dyng dat, ehuyin edng nang sd dyng cua cdng trinh xdy dyng g i n liln vdi dat, nha't la chuyen myc dich sd dyng td dat ndng nghiep thdnh dat phi ndng nghidp, dat d; chl djnh nha dau tU cdc dy an cd sd dyng dat, nhat Id ede dy
dn hdp tdc cdng - ty theo hinh thdc hdp ding xay dyng - chuyen giao (BT); chuyin doi doanh nghiep Nhd nUde thanh cdng ty eo phan, thodi von Nha nude tgi ede edng ty e l phan ed nhilu quy dit gid trj cao. Trudc ddy, theo Ludt D i t dai 2003, chi d i u m i l Id Sd Tai ehinh chu tri todn bp cdng tde xdc djnh va thim djnh gid dit cy t h i . Cdn theo Lugt Oat dai 2013 vd Nghj djnh 44/2014/NO-CP cua Chfnh phu, cdng tdc nay dUde phdn chia eho 2 dau m i l : Sd TN&MT lap k l hogch djnh gid dat cy the vd to chdc thyc hien viec xdc djnh gid ddt cy the; Sd Tdi chfnh Idm thudng trye Hdi dong Tham djnh gid dat d p tinh de tham dinh phuong an gid dat. Cd ehe nay da d i n d i n quy trinh hdnh chfnh xdc dinh gid dat cy the de tfnh tien sd dyng dat thieu tfnh minh bgeh, thieu tinh lien thdng, cd sd hd tgo ra co c h l xin - eho, nhung nhilu, ddn de'n that thu NSNN vd dnh hudng tieu cue d i n mdi trudng kinh doanh.
ThUba, trong each tfnh gia dat hien nay doi vdi ede dy dn bat ddng sdn (BOS) la mdt trong nhOng nguyen nhan d i y gia nha 12 Tdi nguyen vd Moi tru'dng | Kyi-Thang 7/2019
len eao. Hien nay, Hdi dong djnh gia dat d cdc thanh phd ldn theo each thUe tinh lui: Td gia thj trudng cua cdc du dn quanh dd dang giao djch tinh ra ting doanh thu cua du dn dang xet djnh gid trU (tong chi phi xdy dUng theo ddn gid djnh mUc cpng 14% lai vd chi phi qudn ly chung ddnh lgi cho chCi dau tU) bang tong tiln dat ph&i nop va chia ra ddn gid dat nha dau tu phdi nop. Cdeh tfnh gia dat ndy cd Uu diem la d nhdng chu dau tU dU dn xdy eao ting (he so sd dyng dat Idn) phdi tra gid dat cao la hdp ly nhung gid dat nay so vdi ddn gia til thieu Nhd nUdc cdng bd thudng cao gip 1,8 - 2,6 lan. Nlu so vdi gid dat thye t l cdc dy dn xung quanh dang phai nop md hd so van cdn thap, se phdi tilp tye dieu chfnh tang he sd nay len. Ddy chfnh la he s6 gia dat so vdi gid dat cdng bd nhd dau tU phdi nop. Vdi each tfnh nay thyc chat gia dat nhd dau tu phdi ndp cao hdn gid da't Nha nydc cdng bd td 2 - 2,5 lan.
Dd cung Id mdt trong nhQng nguydn nhan lam gid nha tdng cao lien tuc vi he sd ddn gid ddt lien tye tang hang nam, thdm ehi tQng quy.
Thd tu, phUdng phdp xdc dinh gia da't van cdn hgn che.
Trong Hnh vyc gid ddt v l n cdn mdt s i ton tai nhU: Quy djnh v l phUdng phap djnh gia dat chua phu hdp thyc tien cd the ke den phUdng phdp djnh gia dat theo he sd dilu ehfnh gia dat (khdng phdn dnh dupe eac yeu td hinh thdnh gid dat); mdt so logi dat, khu vyc khdng cd thdng tin v l gia dat ehuyin nhupng trdn thj trudng hoac ndi cd thj trudng nhung thdng tin gia da't thj trudng dp tin cdy khdng eao gay khd khan trong viee djnh gia dat (ngUdl dan thudng ke khai gid chuyen nhupng thdp hdn gid thUe te de gidm thue thu nhdp ed nhdn khi chuyen nhupng quyin sd dyng dat); chua cddQ lieu ve gid dat thj
trudng d l thugn Ipi cho thuc hien xdc djnh gia dat.
De xuat nhufng gidi phap Oe khac phyc nhUng bat cap trong cdng tdc dinh gid dat ndi rieng cung nhUvan d l qudn ly tdi chfnh dat dai ndi chung, GS,TSKH. Oang Hung Vd neu quan diem: Cd quan quan ly khdng ndn quan niem rang vi sp ngUdl dan phdi chiu nghTa vy thui cao nen cQ phdi keo bang gid dit xudng. Vi vdy, Nhd nude nen day gia dat Idn ngang gia thi trUdng ddng thdi cd the quy dinh nghTa vu tai chfnh chi bang 50% bdng gia dat d l khdng tac ddng nhilu den vide nop thue cua ngudi dan.
6ng cho biet, mdt so nude da cho phep ngUdi dan tu dang ky gia dit dang sCf dyng de iam can cU tfnh gia bdi thudng khi thu hdi hoac tfnh thue dat va khuyin eao Viet Nam cung nen xem xet co c h l d l ngUdi sii dyng dat tU dang ky gia dit. 6 Dai Loan, Singapore, ngUdi dan dUOc ty ke khai gia nhd dat, neu gid cao thi ph&l trd thue cao, gid thap thi Nhd nUde thuc hien quyin tien mdi, mua lai mieng dat dd khi thu hdi. Vi vay, ngUdl ddn se ph&i xde dmh gid da't hpp ly khi dang ky gid.
Ve ndi dung hodn thien, khi djnh gid dat (cho da't bj thu hdi) ph&i cd sU thoa thuan cua bdn cd dat bi thu hdi, tdc Id ngUdi cd dat bj thu hdi phal Id mot ben trong quy trinh djnh gia da't. TrUdng hpp khdng thda thudn dUOe, ngUdi bi thu hdi dat cd quyen yeu d u cd quan tham djnh gia ddc lap thim dinh lgi. Gid da't dupe xdc dinh phdi dua tren su thda thudn vdi ngUdi SDD. TrUdng hop khdng thda thudn dupc ve gid, ngUdi bj thu hoi dat cd quyen yeu cau cd quan tham djnh gid xae djnh gid, gid bat ddng san xdc dinh theo gid cua cd quan tham djnh gid dUa ra.
Trudng hdp mdt ben khdng dong y vdi gid eua cd quan tham dinh
gid dua ra cd quyen yeu cau to chUe khdc tham djnh lgi gia, gia cua CO quan t l chUe dUa ra ia gia de tinh den bu. N l u cac bdn khdng thda thudn dupe ed the dUa ra tda xem xet de phan quylt.
Dong thdi, phdi tdch tham quyen quyet djnh v l giao dat, cho thue ddt, thu hdi dat va tham quyin quylt djnh ve gid dat, Dieu nay d l ddn tdi khd kiem soat viee thye hien tham quyen g i n vdi tu Ipi.
Kinh nghiem d nhieu nude, tham quyen quylt djnh ve dat dai va gia dit nen trao cho hai cd quan Nhd nude ddc lap vdi nhau.
Can md rpng dp dung bien phdp dau gid, dau thau QSDD khi Nhd nUdc giao cho cdc to chdc, cd nhdn cd nhu cau SDD. ThUc tidn nghien cdu kinh nghiem cdc nude cho thay, viec sy dyng hinh thdc dau thau, ddu gid khdng ehf dam bdo gid cua BDS do thi trUdng quylt djnh ma cdn la gidi phdp de gidm thieu tham nhung "cd che xin - cho" khi tham quyen quylt dinh hanh chfnh thupc v l mdt ngudi, cung nhu sU nhung nhilu cua ddi ngu cdn bd QLNN v l thu tye hdnh ehinh. Ngoai ra, ben cgnh viec hoan thien cdc phUdng phdp dinh gia dat truyen thdng da ban hanh, d n nghien cQu sd dyng cdc phUdng phdp djnh gid hien dai bang sd dyng cdc md hinh, mdy tfnh trong cupe Cach mgng edng nghiep 4.0 dang la mdt xu t h i vao cdng tde djnh gid dat. Day Id mdt cdng cy cd the giup cdc cd quan djnh gid ddt hdng logt.
Tai lieu tham khdo 1. Giao trinh dinh gia dat- Tiln sT Ho Thi Lam Trd
2. Cac phUdng phap danh gia dat dai cho dan dat dai tham khao- ungdungmoi,ed
3. Thdng tin tong hdp td Toa ddm "nhdng van de kinh te trong chinh sach va luat phap dat dai d Viet Nam" m
Toi nguyen vo Moi tru'dng | Kyi-Thang 7/2019 13
