BAB I PENDAHULUAN
G. Metode Penelitian
4. Analisis Data
Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan menggunakan data dalam pola, kategori dan sataun uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesa kerja seperti yang
42 Nomensen Sinamo, Metode Penelitian Hukum dalam Teori dan Prahtek, Bumi Intitama Sejahtera, Jakarta, 2010, hal 16
43 Jhonny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Banyu Media, Malang, 2005, hal. 28
disarankan oleh data44 Di dalam penelitian hukum normatif, maka maksud pada hakekatnya berarti kegiatan untuk mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis, sistematisasi yang berarti membuat klasifikasi terhadap bahan hukum tertulis tersebut untuk memudahkan pekerjaan analisis dan konstruksi.45 Sebelum dilakukan analisis, terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang dikumpulkan. Setelah iru keseluruhan data tersebut akan dianalisis dan disistematisasikan secara kualitatif.
Metode kualitatif merupakan metode penelitian yang digunakan untuk menyelidiki, menemukan, menggambarkan dan menjelaskan kualitas atau keistimewaan dari suatu penelitian yang dilakukan dengan cara menjelaskan dengan kalimat sendiri dari data yang ada baik primer, sekunder maupun tertier, sehingga menghasilkan klasifikasi yang sesuai dengan permasalahan yang dibahas dalarn penelitian ini, untuk memperoleh jawaban yang benar mengenai prosedur dan tata cara pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) yang dibuat oleh notaris sebagai perjanjian pendahuluan, dimana di dalam pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli tersebut salah satu pihak melakukan wanpretasi sehingga pelaksanaan APJB tersebut tidak dapat ditingkatkan menjadi AJB yang dibuat dihadapan PPAT, sebagaimana termuat di dalam UUPA No. 5 Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah dan peraturan pelaksana lainnya di bidang peraiihan hak atas tanah KUH Perdata, sehingga dapat ditarik suatu kesimpulan yang tepat dengan metode deduktif, yaitu melakukan penarikan
44 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafmdo Persada, Jakarta, 2002, hal.106
45 Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986, hal 25.
kesimpulan, diawali dari hal-hal yang bersifat umum untuk kemudian ditarik kesimpulan yang bersifat khusus, sebagai jawaban yang benar dalam pembahasan permasalahan yang terdapat pada penelitian ini.
BAB II
PENGATURAN HUKUM TENTANG WANPRESTASI DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TERHADAP
OBJEK HAK MILIK ATAS TANAH
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang Dibuat dengan Menggunakan Akta Autentik Notaris
Istilah atau perkataan “akta” yang dalam Bahasa Belanda disebut
“acte/akta” dan dalam Bahasa Inggris disebut “act/deed”, pada umumnya mempunyai dua arti yaitu :
1. Perbuatan (handeling)/perbuatan hukum (rechtshandeling); dalam pengertian itulah pengertian yang luas, dan ;
2. Suatu tulisan yang dibuat untuk dipakai/digunakan sebagai bukti perbuatan hukum tersebut, yaitu berupa tulisan yang ditujukan kepada pembuktian sesuatu46
Sedang menurut R.Subekti dan Tjitrosoedibio mengatakan, bahwa kata
“acta” merupakan bentuk jamak dari kata “actum” yang berasal dari bahasa Latin dan berarti perbuatan-perbuatan.47 A. Pitlo mengartikan akta, adalah surat yang ditandatangani, diperbuat untuk dipakai sebagai bukti, dan untuk dipergunakan oleh orang, untuk keperluan siapa surat itu dibuat.48 Sudikno Mertokusumo mengatakan akta adalah surat yang diberi tandatangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.
Berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1867 KUH Perdata, maka akta dapat dibedakan atas :
46 Victor M Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Aspek Hukum Akta Catatan Sipil Di Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, 1991, hal 50
47R.Subekti dan R. Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, PT Pradnya Paramita, Jakarta, 1980, hal 9
48 A. Pitlo, Pembuktian dan Daluarsa, Terjemahan M. Isa Arif, PT Intermasa, Jakarta, 1978, hal 29
a. Akta Autentik
1) Pengertian Akta Autentik
Definisi mengenai akta autentik dengan jelas dapat dilihat di dalam Pasal 1868 KUH Perdata yang berbunyi : “Suatu Akta Autentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-undang dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.”
Berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata tersebut di atas dapat dilihat bentuk dari akta ditentukan oleh undang-undang dan harus dibuat oleh atau dihadapan Pegawai yang berwenang. Pegawai yang berwenang yang dimaksud di sini antara lain adalah Notaris, hal ini didasarkan pada Pasal 1 angka 1 UUJN No. 2 Tahun 2014 tentang perubahan atas UUJN No. 30 Tahun 2004 yang menyatakan bahwa notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan berwenang lainnya sebagai dimaksud dalam undang-undang ini.
2) Syarat-syarat Akta Autentik
Otentisitas dari akta Notaris didasarkan pada Pasal 1 angka 1 UUJN No. 2 Tahun 2014 tentang perubahan atas UUJN No. 30 Tahun 2004, dimana disebut Notaris adalah pejabat umum dan apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas seperti yang disyaratkan oleh Pasal 1868 KUH Perdata, maka akta yang bersangkutan harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut :
a) Akta itu harus dibuat “ oleh “ (door) atau “ dihadapan “ (ten overstaan) seorang pejabat umum;
b) Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-undang;
c) Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu.
Jadi suatu akta dapat dikatakan autentik bukan karena penetapan Undang-undang, tetapi karena dibuat oleh dihadapan seorang pejabat umum dengan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 1868 KUH Perdata.49
Surat di bawah tangan adalah surat yang sengaja dibuat oleh para pihak untuk pembuktian tanpa bantuan dari seorang pejabat pembuat akta, dengan kata lain surat di bawah tangan adalah surat yang dimaksudkan oleh para pihak sebagai alat bukti, tetapi tidak dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum pembuat akta.
Suatu surat yang dibuat di bawah tangan baru mempunyai kekuatan terhadap pihak ketiga, antara lain apabila dibubuhi suatu pernyataan yang bertanggal dari seorang notaris atau seorang pegawai lain yang ditunjuk oleh undang-undang, sebagaimana diatur dalam Pasal 1874 dan Pasal 1880 KUH Perdata. Pernyataan tertanggal ini lebih lazimnya disebut legalisasi dan waarmerking.50
Perjanjian pengikatan jual beli sebenarnya tidak ada perbedaan dengan perjanjian pada umunmya. Hanya saja perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) merupakan perjanjian yang lahir akibat adanya sifat terbuka dari Buku KUH Perdata, yang memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada subyek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja dan berbentuk apa saja, asalkan tidak melanggar peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.
49Yulianto Sarbini, Hukum Perjanjian dan Perikatan Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , Banyu Media, Publishing, Malang, 2010, hal. 39
50Arifin Rachman, Hukum Perikatan Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , Eresco, Bandung, 2012, hal. 26
Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa persyaratan yang berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang belum terpenuhi, sehingga tidak memungkinkan akta autentik jual beli dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Adapun persyaratan yang belum terpenuhi, seperti misalnya pajak-pajak jual beli yang belum dibayar oleh masing-masing penjual dan pembeli atau sertipikat yang menjadi alas hak atas tanah masih terdapat catatan pembebanan hak tanggungan yang masih harus dibayar, sebelum bisa dilakukan penandatanganan akta jual beli dihadapan pejabat pembuat akta tanah.51
Pengertian perjanjian perikatan jual beli dapat kita lihat dengan cara memisahkan kata dari Perjanjian perikatan jual beli menjadi perjanjian dan perikatan jual beli. Perikatan jual beli adalah perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain adalah sertipikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadinya pelunasan harga.52
Akta perikatan jual beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas. Dari pengertian yang diterangkan di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian akta perikatan jual beli merupakan sebuah akta pendahuluan yang dibuat sebelum dilaksanakannya perjanjian utama atau perjanjian pokoknya.
51Herlien Budiono, artikel “Pengikatan Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I, No 10, Bulan Maret 2004, hal 57
52 Fanny Dwi Lestari, Analisis Yuridis Kedudukan Hukum Pembeli Tanah Kavling Akibat Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Antara Developer dan Pemilik tanah Utama (Studi Kasus di Kabupaten Deli Serdang), Tesis Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, 2017, hal.
50
Herlien Budiono di dalam hukumnya menyatakan antara lain akta perikatan jual beli merupakan perjanjian bantuan yang berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum. Dengan demikian jelas bahwa perjanjian akta jual beli berfungsi sebagai perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan yang memberikan penegasan untuk melakukan perjanjian utamanya, serta menyelesaikan suatu hubungan hukum apabila hal-hal yang telah disepakati dalam perjanjian perikatan jual beli telah dilaksanakan seutuhnya.53
Salah satu klausul pokok yang diatur di akta perikatan jual beli adalah diatur tentang pemberian kuasa oleh penjual akta kepada pembeli. Dengan pemberian kuasa tersebut, dimana pembeli bisa menghadap pejabat pembuat akta tanah untuk menandatangani akta jual belinya, setelah semua syarat untuk melakukan jual beli hak atas tanah di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah terpenuhi.
Sebagai perjanjian yang lahir karena kebutuhan dan tidak diatur secara tegas dalam bentuk peraturan perundang-undangan maka akta perikatan jual beli tidak mempunyai bentuk tertentu. Perjanjian perikatan jual beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas.54
Sebagai suatu perjanjian bantuan ataupun pendahuluan, maka akta perikatan jual beli berfungsi untuk memperkuat perjanjian pokok yang akan dilakukan, dan sebagaimana fungsinya, akta perikatan jual beli dapat digunakan untuk mempertegas perjanjian utamanya, serta menyelesaikan hubungan hukum
53 Ibid, hal. 58
54Rahman Hidayat, Akta pengikatan jual beli Sebagai Perjanjian Tak Bernama, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hal. 77
terhadap hal-hal yang telah disepakati akta perjanjian perikatan jual beli telah dilaksanakan seutuhnya.
Sebuah surat kuasa adalah surat yang berisi pelimpahan wewenang dari seseorang atau pejabat tertentu kepada seseorang atau pejabat lain. Pihak yang menerima pelimpahan wewenang dapat mewakili pihak yang memberi wewenang.
Pasal 1792 KUH Perdata menyebutkan pemberian kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa.55
Pasal 1813 -1819 KUH Perdata, menyebutkan pemberian kuasa berakhir karena :
1. Pemberi kuasa menarik kembali secara sepihak, baik secara tegas (tertulis) maupun secara diam-diam
2. Salah satu pihak meninggal dunia.
3. Penerima kuasa melepas kuasa yang diterimanya dengan syarat memberitahu kehendak melepaskan kuasa kepada pemberi kuasa dan dilakukan pada saat yang layak.
Pada umumnya jenis kuasa yang dikenal dalam KUH Perdata adalah sebagai berikut :
1. Kuasa Umum (Lihat Pasal 1795 KUH Perdata), tidak dapat dilakukan di depan sidang pengadilan.
2. Kuasa Khusus (kuasa yang dapat dilakukan didepan pengadilan).
55 Komariah, Hukum Perdata, UMM Press, Malang, 2005, hal. 36
3. Kuasa Istimewa (lihat Pasal 1796 KUH Perdata) hanya untuk tindakan tertentu yang sangat penting yang pada hakikatnya hanya dapat dilakukan oleh pemberi kuasa sendiri. Misalnya untuk meletakkan hipotik (hak tanggungan atas suatu benda) untuk membuat perdamaian dengan pihak ketiga, untuk mengucapkan sumpah penentu atau sumpah tambahan
4. Kuasa Perantara (Agent, broker)
Pemberi kuasa memberi perintah kepada pihak kedua sebagai agen untuk melakukan tindakan tertentu kepada pihak ketiga56
Kuasa menurut hukum maksudnya adalah kuasa dengan sendirinya tanpa memerlukan surat kuasa khusus dari orang atau suatu badan, antara lain :
1. Wali terhadap anak di bawah perwalian (lihat Pasal 51 UU No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan)
2. Kurator atas orang yang tidak waras (Lihat Pasal 229 KUH Perdata)
3. Orang tua terhadap anak yang belum dewasa (Pasal 45 ayat (2) No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan)
4. Balai Harta Peninggalan (BHP) sebagai kurator kepailitan ( Pasal 13 ayat 1 hurup b UU. No. 4 tahun 1998 tentang kepailitan
5. Direksi atau pengurus suatu badan hukum 6. Pimpinan perwakilan perusahaan asing.
7. Pimpinan cabang perusahaan domestik57
Yang menjadi subjek Penerima Kuasa adalah “
56Zulkarnain Bidono, Perjanjian dan Perikatan Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , Pustaka Ilmu, Jakarta, 2006, hal. 7
57 Rahman Hidayat, Akta pengikatan jual beli Sebagai Perjanjian Tak Bernama, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hal. 77
1. Advokat (Pasal 32 UU. No. 32 tahun 2003 tentang Advokat)
2. Jaksa dengan kuasa khusus sebagai kuasa/wakil negara/pemerintah ( Pasal 30 ayat (2) UU. No. 16 Tahun 2004 tentang Kejaksaan
3. Biro hukum pemerintah/TNI/Kejaksaan RI
4. Direksi/pengurus atau karyawan yang ditunjuk dari suatu badan hukum 5. Mereka yang mendapat kuasa insidentil yang ditetapkan oleh pengadilan,
misalnya ada hubungan keluarga, biro hukum TNI/Polri untuk perkara yang menyangkut anggota/keluarga TNI/Polri.
Bentuk Kuasa yang pada umumnya digunakan di depan pengadilan adalah:
1. Kuasa Secara Lisan. (lihat Pasal 120, 123 ayat (1) Herzien Inlandsch Reglement Pasal 147 ayat (1) Rechtsreglement voor de Buitngewesten.
a. Dinyatakan penggugat/pemohon secara lisan dihadapan Ketua Pengadilan adalah kuasa yang dilakukan oleh seorang yang buta huruf yang mengajukan gugatan secara lisan kepada ketua pengadilan, sehingga ketua pengadilan mencatat gugatan dan pemberian kuasa tersebut dan memformulasikannya dalam bentuk gugatan tertulis.
b. Kuasa yang ditunjuk secara lisan di persidangan.
Maksudnya adalah kuasa yang ditunjuk oleh seorang pemberi kuasa secara lisan di sidang pengadilan pada saat proses pemeriksaan berlangsung. Hal ini diperbolehkan dengan syarat :
1). Dilakukan dengan kata-kata yang tegas (expressis verbis)
2). Majelis memerintahkan panitera sidang untuk mencatatnya dalam berita acara sidang.
2. Kuasa yang ditunjuk dalam Surat Gugatan (Pasal 118, 123 ayat (1) Herzien Inlandsch Reglement / Pasal 147 ayat 1 Rechtsreglement voor de Buitngewesten).
Dalam praktek pencantuman kuasa dalam surat gugatan berdasarkan surat kuasa khusus yang dibuat sebelum diajukannya gugatan. Oleh karena itu tanggal surat kuasa khusus dibuat sebelum atau minimal sama dengan tanggal diajukannya gugatan.
3. Surat Kuasa Khusus / bijondereschriftelijkemachtiging (Pasal 123 Herzien Inlandsch Reglement /147 Rechtsreglement voor de Buitngewesten)
Surat Kuasa Khusus harus dilakukan secara tertulis (In writing). Bentuk surat kuasa khusus bersifat bebas (vrij vorm) artinya pemberi kuasa bebas memilih bentuk yang dinginkannya. Adapun Bentuk surat kuasa khusus adalah sebagai berikut :
a. Akta Notaris
Berbentuk akta autentik yaitu surat kuasa khusus yang dibuat dihadapan notaris.
b. Akta yang Dibuat di Depan Panitera.
Surat Kuasa Khusus ini dibuat dihadapan panitera sesuai dengan kompetensi relatif pengadilan tersebut.
Agar surat kuasa khusus ini berlaku sebagai akta autentik maka surat kuasa khusus yang dibuat dihadapan panitera tersebut harus dilegalisir oleh Ketua pengadilan atau hakim pengadilan tersebut.
c. Surat Dibawah Tangan. (Underhands akte)
Adalah surat yang dibuat para pihak (pemberi dan penerima kuasa) tanpa perantaraan seorang pejabat, ditandatangani oleh kedua belah pihak serta mencantumkan tanggal penandatanganan.
Surat kuasa ini tidak memerlukan legalisasi (Putusan MA No. 779 K/Pdt/1992), sehingga dianggap surat kuasa yang paling efektif dan efisien karena biaya murah dan dibuat dalam waktu yang relatif singkat. Berdasarkan Surat Edarah Mahkamah Agung RI Nomor 31/P/169/M/1959 tanggal 19 Januari 1959, mengatur beberapa hal yang harus dimuat dalam surat kuasa khusus, yaitu :
a. Identitas pemberi dan penerima kuasa, yaitu : nama lengkap, pekerjaan, alamat/tempat tinggal dan dihadiri oleh pemberi dan penerima kuasa b. Akta yang Dibuat di Depan Panitera.
Adalah akta yang dibuat para pihak (pemberi dan penerima kuasa) tanpa perantaraan seorang pejabat, ditandatangani oleh kedua belah pihak serta mencantumkan tanggal penandatanganan. 58
Kuasa insedentil adalah suatu pemberian kuasa yang dilakukan oleh pemberi kuasa pada penerima kuasa hanya pada suatu waktu tertentu yang dilakukan karena suatu perbuatan hukum tertentu pula. Pada umumnya kuasa insedentil tersebut telah mendapat ijin dari ketua pengadilan dan ketua pengadilan hanya akan memberikan ijin jika penerima kuasa memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
1. Penerima kuasa tidak berprofesi sebagai advokat / pengacara
2. Penerima kuasa adalah orang yang mempunyai hubungan keluarga sedarah atau semenda dengan pemberi kuasa sampai derajat ketiga dalam garis lurus
58 A. Mukti Arto, Peraktek Perkara Perdata, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, cet. Pertama, 2001, hal. 34
ke atas, ke bawah dan kesamping yang dibuktikan dengan surat keterangan hubungan keluarga yang dikeluarkan oleh lurah / kepala desa
3. Tidak menerima imbalan jasa atau upah
4. Sepanjang tahun berjalan belum pernah bertindak sebagai penerima kuasa insendentil pada perkara yang lain.
5. Penerima kuasa insidentil tersebut mengajukan permohonan kuasa insidentil kepada Ketua Pengadilan dengan melampirkan bukti kekeluargaan antara dirinya dengan pemberi kuasa
6. Jika izin beracara dikabulkan, maka pengadilan mendaftarkannya dalam buku yang telah disediakan untuk itu. Gunanya untuk mencegah terjadinya praktek yang berulang-ulang, karena pada hakikatnya pemberi bantuan hukum yang sifatnya individu hanya berlaku dalam waktu satu tahun dan untuk satu perkara saja.
7. Setelah izin dikabulkan dan didaftarkan, maka kedua belah pihak membuat surat kuasa khusus dan didaftarkan dalam register surat kuasa khusus baru kemudian mengajukan surat gugatan.59
Perjanjian pengikatan jual beli yang memuat klausula pembuatan atau lazim disebut klausul bilangan, adalah merupakan salah satu bentuk dari kuasa khusus yang dibuat sebagai salah satu klausula di dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) hak atas tanah dihadapan notaris. Dengan berdasarkan kuasa tersebut pihak pembeli akan menandatangani akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah atau dengan kata lain dengan dasar kuasa ini maka pembeli akan
59 Abdul Manan, Penerapan Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan Agama, Yayasan Al Hikmah, Jakarta, 2000, hal. 45
melaksanakan akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah yang kemudian akan dilanjutkan proses pendaftaran peralihann hak atas tanah secara kadastrat di kantor pertanahan setempat itu sendiri dilatar belakangi oleh berbagai hal, diantarnaya pemegang atas tanah / penjual tidak bisa hadir dihadapan pejabat yang berwenang karena dalam keadaan sakit, pemegang hak atas tanah / penjual tidak bisa hadir dihadapan pejabat yang berwenang karena tidak berada di tempat sementara waktu.60
Pemberian lain kuasa dalam bentuk suatu klausula di dalam akta perjanjian jual beli oleh penjual karena pembeli, karena hak penjual berupa pembayaran harga jual beli atas objek yang diperjualbelikan telah diterimanya secara utuh dari pembeli. Dan dilanjutkannya untuk memberikan perlindungan hukumm kepada pembeli guna menjamin kepastian hukum atas objek jual beli yang dibelinya supaya dapat didaftarkan peraturan haknya, maka kuasa tersebut diberikan kepada pembeli.61
Klausula kuasa yang mengikuti akta perjanjian jual beli yang dibuat oleh notaris tersebut merupakan bentuk perlindungan hukum bagi pihak pembeli, apabila pihak pembeli akan melaksanakan akta jual beli dihadapan pejabat pembuat akta tanah, dan pihak penjual tidak dapat hadir dihadapan pejabat pembuat akta tanah dalam pelaksanaan akta jual beli tersebut.62
Akta jual beli merupakan salah satu syarat pembuktian terjadinya peralihan hak atas tanah, yang didalamnya menyebutkan sumber data yuridis. Dan
60Ibid, hal. 46
61 Wanda Lucia, Analisis Yuridis Atas Akta Notaris Tekait Dengan Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Cicilan, Tesis Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 2013, hal.30
62A. Mukti Arto, Peraktek Perkara Perdata, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, cet. Pertama, 2001, hal. 34
kewenangan dalam pembuatan akta peralihan hak atas tanah sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah menjelaskan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut pejabat pembuat akta tanah adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentikmengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.63
Pejabat pembuat akta tanah, sebagaimana tugasnya dalam melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat suatu akta peralihan hak sebagai bukti telah terjadi suatu perbuatan hukum mengenai hak atas tanah yang kemudian dapat dijadikan sebagai dasar untuk pendaftaran perubahan data sebagaimana akibat dari perbuatan hukum. Namun seiring dengan pemenuhan segala syarat administrasi dalam pembuatan suatu akta peralihan hak dihadapan pejabat pembuat akta tanah, sering terkendala berbagai macam hal. Sehingga dibuatlah suatu terobosan oleh notaris untuk menyikapi hal tersebut, dengan dibuatkan suatu perjanjian pendahuluan, yang lebih dikenal dengan sebutan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang membuat klausula kuasa untuk menjual atau lazimi disebut kuasa hangus.64
Kuasa yang diberikan oleh penjual kepada pembeli biasanya bersifat kuasa yang tidak dapat dicabut kembali dimana kuasa tersebut baru berlaku apabila semua persyaratan yang disepakati dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
63Muliady, Perlindungan Hukum Terhadap Notaris Dan Para Pihak Dalam Pembuatan Akta Perikatan Jual Beli Yang Diikuti Dengan Akta Kuasa, Tesis Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, 2015, hal.50
64Munarwan Rachmanto, Akta Notaris dan Permasalahan Hukumnya, Citra Ilmu, Surabaya, 2005, hal. 71
yang ditetapkan oleh penjual dan pembeli. Telah dipenuhi oleh karenanya pemberian kuasa dan akta jual beli ini bersifat muffah atau dengan kata lain tidak dicabut membeli. Dan pemberian kuasa ini tidak bertentangan dengan hak Mendagri Dalam Negeri Nomor 14 tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Dalam instruksi tersebut menyebutkan :
a. Melarang Camat dan Kepala Desa atau Pejabat yang setingkat dengan itu, untuk membuat/menguatkan pembuatan Surat Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.
b. Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah kuasa yang
b. Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah kuasa yang