BAB II PENGATURAN HUKUM TENTANG WANPRESTASI
C. Pengaturan hukum tentang wanprestasi dalam pelaksanaan
Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) adalah suatu perjanjian pendahuluan sebelum dilaksanakan pembuatan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT karena belum dilengkapinya persyaratan berupa dokumen-dokumen yang harus dilengkapi pada saat pembuatan AJB tersebut. Oleh karena itu PPJB merupakan suatu perjanjian pendahuluan yang bertujuan untuk mengikat para pihak penjual maupun pihak pembeli pada saatnya nanti melakukan pembuatan akta jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT apabila seluruh persyaratan yang harus dipenuhi telah lengkap dan telah dipunyai oleh masing-masing pihak. 77
PPJB yang telah dibuat secara sah harus dipatuhi dan dilaksanakan dengan sebaik-baiknya, karena PPJB tersebut berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Meskipun PPJB merupakan suatu perjanjian tidak bernama (in nominnat / on benomde) namun PPJB tetap harus tunduk pada asas-asas hukum perjanjian yang termuat di dalam buku ketiga KUH Perdata.
Ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata merupakan syarat untuk sahnya suatu PPJB yang juga merupakan syarat sahnya suatu perjanjian. Pasal 1320 KUH Perdata menentukan bahwa suatu perjanjian baru dipandang sah apabila memenuhi unsur-unsur :
77 Chairani Bustami, Aspek-Aspek Hukum yang Terkait dalam Akta Perikatan Jual Beli yang Dibuat Notaris dalam Kota Medan, Tesis Magister Kenotariatan USU, 2002, hal. 74
1. Adanya kesepakatan
2. Adanya para pihak yang cakap bertindak di dalam hukum 3. Adanya objek tertentu dan
4. Oleh sebab yang halal
Apabila salah satu syarat dari ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata tidak memenuhi maka perjanjian dianggap tidak sah dan dapat dimintakan pembatalan atau batal demi hukum. Pelaksanaan suatu perjanjian baik dalam bentuk nama maupun objek perjanjian bebas ditentukan oleh para pihak sepanjang perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku asas-asas kepatutan dan keadilan yang diakui umum dan tidak melanggar kesusilaan. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata tentang kebebasan membuat perjanjian yaitu bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Selanjutnya ketentuan Pasal 1338 ayat (2) KUH Perdata semua perjanjian yang telah disepakati tidak dapat ditarik kembali secara sepihak. Pembatalan suatu perjanjian termasuk PPJB hanya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu
1. Dengan kesepakatan kedua belah pihak dan membuat akta pembatalannya baik secara autentik notaris maupun di bawah tangan.
2. Melalui suatu putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. 78 Wanprestasi dalam KUH Perdata diatur dalam Pasal 1238 dan 1243 KUH Perdata. Pasal 1238 KUH Perdata menyebutkan bahwa, "Apabila debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu, atau
78 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Penerbit Intermasa, Jakarta, 2010, hal 75
berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan". Sedangkan Pasal 1243 KUH Perdata menyebutkan bahwa,
"Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan, atau dilakukannya, hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang telah melampaui waktu yang telah ditentukan". Oleh karena itu bila salah satu pihak yang membuat perjanjian tersebut, tidak melaksanakan isi perjanjian tersebut, maka akan memberikan hak kepada pihak lain untuk memaksa pihak yang melakukan wanprestasi tersebut untuk memenuhi prestasi yang telah disepakati dalam perjanjian tersebut.79
Pengertian wanprestasi ada beberapa jenis yang meliputi:
1. Tidak melaksanakan isi perjanjian sebagaimana disanggupinya 2. Melaksanakan isi perjanjian namun tidak sebagaimana dijanjikan 3. Melaksanakan isi perjanjian namun terlambat
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya80 Pasal 1339 KUH Perdata menyebutkan bahwa, "Perjanjian memiliki kekuatan mengikat bagi para pihak yang membuatnya. Oleh karena itu apabila salah satu pihak wanprestasi maka pihak lainnya Pihak yang dirugikan dapat melakukan tuntutan dengan salah satu cara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1267 KUH Perdata, yaitu:
79 Rosa Agustina, Perbuatan Melawan Hukum, Gramedia, Jakarta, 2010, hal. 87
80 Yogi Ikhwan, Wanprestasi, Sanksi, Ganti Kerugian dan Keadaan Memaksa, Rineka Cipta, Jakarta, 2013, hal. 52
1. Pemenuhan perikatan
2. Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian 3. Ganti kerugian
4. Pembatalan perjanjian timbal balik 5. Pembatalan dengan ganti kerugian
Ganti rugi yang diharapkan bisa berupa biaya yang dikeluarkan, biaya yang diakibatkan atas kerugian dan perkiraan keuntungan yang hilang akibat timbulnya kelalaian tersebut. Pembayaran ganti rugi ini harus didahului oleh surat resmi dari pihak yang dirugikan (mengenai kelalaian yang terjadi) terhadap pihak yang lalai.
Pada umumnya, suatu wanprestasi baru terjadi jika debitur dinyatakan telah lalai untuk memenuhi prestasinya, atau dengan kata lain, wanprestasi ada kalau debitur tidak dapat membuktikan bahwa ia telah melakukan wanprestasi itu di luar kesalahannya atau karena keadaan memaksa. Apabila dalam pelaksanaan pemenuhan prestasi tidak ditentukan tenggang waktunya, maka seorang kreditur dipandang perlu untuk memperingatkan/menegur debitur agar ia memenuhi kewajibannya. Teguran ini disebut dengan sommatie (Somasi).81
Akibat hukum terjadinya wanprestasi dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian yaitu sebagai berikut.
1. Perikatan tetap ada.
2. Debitur harus membayar ganti rugi kepada kreditur (Pasal 1243 KUH Perdata).
81 Djojodirjo, Perbuawan Melawan Hukum, Pradnya Paramitha, Jakarta, 2008, hal. 34
3. Beban resiko beralih untuk kerugian debitur, jika halangan itu timbul setelah debitur wanprestasi, kecuali bila ada kesenjangan atau kesalahan besar dari pihak kreditur. Oleh karena itu, debitur tidak dibenarkan untuk berpegang pada keadaan memaksa. Jika perikatan lahir dari perjanjian timbal balik,
4. kreditur dapat membebaskan diri dari kewajibannya memberikan kontra prestasi dengan menggunakan pasal 1266 KUH Perdata.
5. Peralihan risiko kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi dimuat dalam ketentuan Pasal 1237 ayat 2 KUH Perdata.
6. Pembatalan Perjanjian atau Pemecahan Perjanjian, Di dalam pembatasan tuntutan ganti rugi telah diatur dalam Pasal 1247 dan Pasal 1248 KUH Perdata. Pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian bertujuan membawa kedua belah pihak kembali pada keadaan sebelum perjanjian diadakan.
7. Peralihan risiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian jika terjadi suatu peristiwa di luar kesalahan salah satu pihak yang menimpa barang dan menjadi obyek perjanjian sesuai dengan Pasal 1237 KUH perdata.82 Dari uraian di atas dapat dikatakan bahwa wanprestasi termasuk ke dalam suatu perbuatan yang bertentangan dengan butir-butir perjanjian yang telah disepakati oleh para pihak, dan menimbulkan kerugian bagi pihak lain, dan mewajibkan pihak yang telah melakukan perbuatan wanprestasi tersebut wajib mengganti kerugian atas perbuatannya tersebut kepada pihak yang dirugikan.
82 Achmal Budi Cahyono, Mengenal Hukum Perdata, Gitama Jaya, Jakarta, 2009, hal. 39
Prosedur dan Tata cara untuk menyatakan debitur telah melakukan wanprestasi adalah dengan cara mengajukan :
1. Sommatie
Sommitie adalah Peringatan tertulis dari kreditur kepada debitur secara resmi. Somasi minimal telah dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditor atau oleh juru sita pengadilan. Apabila somasi itu tidak diindahkannya, maka kreditor berhak membawa persoalan itu ke pengadilan dengan mengajukan gugatan ganti rugi, dan pengadilanlah yang akan memutuskan, apakah debitor wanprestasi atau tidak. Somasi adalah teguran dari si berpiutang (kreditor) kepada si berutang (debitor) agar dapat memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati antara keduanya. Somasi ini diatur di dalam Pasal 1238 KUHPerdata dan Pasal 1243 KUHPerdata.
Ingebreke Stelling adalah Peringatan kreditur kepada debitur tidak melalui Pengadilan Negeri. Adapun Isi peringatan kreditur adalah sebagai berikut :
a. Teguran kreditur supaya debitur segera melaksanakan prestasi;
b. Dasar teguran;
Tanggal paling lambat untuk memenuhi prestasi (misalnya tanggal 5 Oktober 2017). Debitur juga memiliki hak untuk melakukan pembelaan. Debitur yang dituntut melakukan ganti rugi tersebut berhak melakukan pembelaan yang pada pokoknya menyatakan:
1. Mengajukan tuntutan adanya keadaan memaksa. Misalnya: karena barang yang diperjanjikan musnah atau hilang, terjadi kerusuhan, bencana alam, dll.
2. Mengajukan bahwa kreditur sendiri juga telah lalai (Execptio Non Adimreti Contractus). Misalnya: si pembeli menuduh penjual terlambat menyerahkan barangnya, tetapi ia sendiri tidak menetapi janjinya untuk menyerahkan uang muka.
3. Mengajukan bahwa kreditur telah melepaskan haknya untuk menuntut ganti rugi (Rehtsverwerking). Misalnya: si pembeli menerima barang yang tidak memuaskan kualitasnya, namun namun pembeli tidak menegor si penjual atau tidak mengembalikan barangnya.
2. Mengenai keadaan memaksa (Overmacht/Force Majeur) Tidak dirumuskan dalam undang-undang, akan tetapi dipahami makna yang terkandung dalam pasal-pasal KUHPerdata yang mengatur tentang overmacht yang pengertiannya adalah, “Suatu keadaan di mana debitor tidak dapat melakukan prestasinya kepada kreditor, yang disebabkan adanya kejadian yang berada di luar kekuasaannya, seperti karena adanya gempa bumi, banjir, lahar, dan lain-lain”. Misalkan: seseorang menjanjikan akanmenjual seekor kuda (schenking) dan kuda ini sebelum diserahkan mati karena disambar petir.
Akibat keadaan memaksa:
a. Kreditur tidak dapat meminta pemenuhan prestasi;
b. Debitur tidak dapat lagi dinyatakan lalai;
c. Resiko tidak beralih kepada debitur.
Unsur-unsur Keadaan memaksa:
(1) Peristiwa yang memusnahkan benda yang menjadi obyek perikatan;
(2) Peristiwa yang menghalangi Debitur berprestasi;
(3) Peristiwa yang tidak dapat diketahui oleh Kreditur/Debitur sewaktu dibuatnya perjanjian.
Keadaan memaksa dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu:
a. Keadaan memaksa absolut:
Adalah suatu keadaan di mana debitor sama sekali tidak dapat memenuhi prestasinya kepada kreditor, oleh karena adanya gempa bumi, banjir bandang, dan adanya lahar. Contoh:si A ingin membayar utangnya pada si B, namun tiba-tiba pada saat si A ingin melakukan pembayaran utang, terjadi gempa bumi, sehingga A sama sekali tidak dapat membayar utangnya pada B.
b. Keadaan memaksa yang relatif:
Adalah suatu keadaan yang menyebabkan debitor masih mungkin untuk melaksanakan prestasinya, tetapi pelaksanaan prestasi itu harus dilakukan dengan memberikan korban yang besar, yang tidak seimbang, atau menggunakan kekuatan jiwa yang di luar kemampuan manusia, atau kemungkinan tertimpa bahaya kerugian yang sangat besar. Apabila wanprestasi tersebut didasarkan kepada keadaan memaksa sebagaimana yang diuraikan di atas maka debitur dibebaskan dari kewajiban untuk melakukan gugatan ganti rugi. Hal ini disebabkan karena tidak dilaksanakannya prestasi oleh debitur karena adanya peristiwa yang berada diluar kekuasaan debitur tersebut.
Berdasarkan uraian tersebut di atas maka dapat dikatakan bahwa pelaksanaan PPJB yang menjadi pembahasan dalam penelitian ini dan sudah memperoleh putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap melalui
putusan Mahkamah Agung No. 2161K/PDT/2014, bahwa pihak pembeli telah melakukan perbuatan wanprestasi sekaligus telah melakukan perbuatan melawan hukum. Perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh pihak penjual dalam bentuk bahwa pihak pembeli telah mengingkari kesepakatan yang telah disepakati bersama dengan pihak pembeli terhadap pembayaran harga jual beli hak milik atas tanah sebesar Rp 12,8 Milyar. Pihak pembeli baru membayar Rp 9,9 Milyar terhadap pihak penjual dan belum melunasi sisa hutangnya sebesar Rp 2,9 Milyar kepada pihak penjual berdasarkan kesepakatan yang telah termuat di dalam PPJB tersebut. Oleh karena itu pihak pembeli telah melakukan perbuatan wanprestasi dengan tidak melaksanakan kewajibannya secara penuh kepada pihak penjual.
Perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh pihak pembeli dilakukan dalam bentuk peralihan hak milik atas tanah milik pihak penjual dengan membuat akta jual beli dihadapan PPAT tanpa sepengetahuan pihak penjual, sehingga telah terjadi peralihan hak milik atas tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli meskipun harga tanah tersebut belum dilunasi oleh pihak pembeli. Hal ini merugikan hak dan kepentingan hukum pihak penjual sehingga pihak penjual untuk mempertahankan haknya melaksanakan pengajuan gugatan pembatalan PPJB ke pengadilan untuk memperoleh kembali hak milik atas tanah milik pihak penjual tersebut.
Pembatalan suatu perjanjian mengakibatkan para pihak yang terikat dalam PPJB tersebut kembali dalam posisi sebelum dilakukannya PPJB tersebut sehingga PPJB tersebut tidak lagi memiliki kekuatan hukum mengikat untuk dilaksanakan oleh para pihak tersebut. Akibat hukum pembatalan PPJB tersebut
terhadap pihak penjual bahwa pihak penjual memiliki kewajiban untuk mengembalikan uang yang telah diterimanya dari pihak pembeli sebesar Rp 9,9 Milyar rupiah untuk dapat memperoleh haknya kembali terhadap hak milik atas tanah yang akan dijualnya kepada pihak pembeli tersebut. Oleh karena itu akibat hukum wanprestasi terhadap PPJB yang dilakukan oleh pihak pembeli terhadap pihak penjual mengakibatkan terjadinya pembatalan PPJB tersebut oleh pengadilan melalui suatu putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap dan mengakibatkan PPJB tersebut tidak lagi memiliki kekuatan hukum mengikat untuk dilaksanakan oleh pihak penjual dan pihak pembeli. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1265 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa, “Syarat batal adalah syarat yang bila dipenuhi akan menghapuskan perikatan dan membawa segala sesuatu kembali pada keadaan semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan”.
Pengajuan gugatan oleh pihak penjual yang telah dirugikan atas perbuatan wanprestasi dari pihak pembeli telah sesuai dengan ketentuan Pasal 1267 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa, “Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”. Wanprestasi terhadap perjanjian pengikatan jual beli tersebut maka dapat menimbulkan hak bagi pihak lain yang dirugikan untuk menuntut pemenuhan prestasi tersebut melalui pengajuan gugatan ke pengadilan. Di dalam perjanjian pengikatan jual beli memuat klausul hak dan kewajiban para pihak yang harus dilaksanakan oleh pihak yang melakukan
perjanjian pengikatan jual beli tersebut. Oleh karena itu par apihak harus memenuhi seluruh prestasi yang termuat di dalam perjanjian pengikatan jual beli.
Apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dengan tidak memenuhi klausul yang telah disepakati dan mengikat bagi para pihak maka dapat dituntut oleh pihak lain dalam hal pemenuhan prestasi tersebut. Berdasarkan uraian tentang kekuatan hukum mengikat perjanjian pengikatan jual beli tersebut maka terminilogi hukum wanprestasi dalam suatu pengikatan perjanjian jual beli dapat diberlakukan bagi pihak yang tidak memenuhi prestasinya.83
83 Ridwan Sudrajat, Wanprestasi di dalam Hukum Perjanjian, Rineka Cipta Jakarta, 2015, hal. 45
BAB III
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PIHAK YANG DIRUGIKAN ATAS TERJADINYA WANPRESTASI DALAM AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TERHADAP OBJEK HAK ATAS TANAH
A. Kedudukan Hukum PPJB Yang Dibuat Secara Autentik Oleh Notaris Dalam Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Dari Pihak Calon Penjual Kepada Pihak Calon Pembeli
Buku II Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUH Perdata/BW) telah dinyatakan dicabut dan tidak berlaku sepanjang mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya bersamaan dengan diberlakukannnya UUPA. Namun demikian, Buku III KUH Perdata (BW) tidak secara tegas dinyatakan tidak berlaku. Terhadap hal ini harus dipandang bahwa norma hukum dalam Buku III KUH Perdata yang tidak secara tegas dinyatakan tidak berlaku tersebut, setidaknya merupakan konsep hukum sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip-prinsip hukum agraria, disamping kenyataannya belum tersedia hukum positif mengenai perbuatan-perbuatan hukum hak atas tanah Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah, selanjutnya disingkat PPJB-HAT, merupakan suatu perjanjian antara ‘calon’ pembeli dan ‘calon’
penjual dengan obyek hak atas tanah. Hak atas tanah sebagai obyek jual beli dapat berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.84
PPJB-HAT yang dimaksud dalam tulisan ini ialah PPJB HAT dengan pembayaran lunas yang dibuat bersama dengan Kuasa menjual dan pada umumnya dibuat dengan akta notariil,5 yaitu akta pihak (partij akta) berdasarkan asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal 1338 KUH
84 Djaja S. Meliala, Masalah Itikad Baik dalam KUH Perdata, cet. 1, Binacipta, Bandung, 2010, hal. 6.
Perdata, bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Konsep hukum demikian itu sesungguhnya tidak bertentangan dan dapat diterima terhadap perjanjian dengan objek hak atas tanah.85
Pasal 1319 KUH Perdata menyatakan, bahwa semua perjanjian, baik yang mempunyai nama khusus, maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama tertentu, tunduk pada peraturan-peraturan umum, yang termuat dalam bab ini maupun bab yang lalu. Bab ini yang dimaksudkan dalam frasa tersebut adalah Buku III BAB KEDUA Tentang perikatan-perikatan yang dilahirkan dari kontrak dan perjanjian, sedangkan yang dimaksud dengan bab yang lalu ialah Buku III BAB KESATU Tentang perikatan-perikatan umumnya. PPJB-HAT termasuk dalam perjanjian tanpa nama, karena tidak secara khusus disebut dalam KUH Perdata seperti misalnya jual beli, sewa menyewa dan lain-lain, sehingga tunduk pada azas-azas umum perjanjian. 86
Dalam membuat akta PPJB-HAT notaris bersandar pada ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN yang memberikan kewenangan kepada notaris untuk membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. Tulisan ini tidak hendak menguji apakah ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN tersebut bertentangan dengan norma lainnya yang mengatur tentang pertanahan, sehingga keberadaan
85 Pitlo dalam buku M. Isa Arief, Pembuktian dan Daluarsa Menurut KUH Perdata Belanda,PT. Intermasa, Jakarta, 1986, hal 51.
86 M. Nur Rasaid, Hukum Acara perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2005, hal 38.
Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN harus difahami sedemikian adanya sebagai dasar bagi notaris untuk membuat akta PPJB-HAT dan secara normatif diterima sedemikian rupa sebagai norma yang berlaku sebagai hukum positif. Ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN yang menyatakan: “Dengan dicabutnya Buku II KUH Perdata, maka pasal yang merupakan ataupun bertalian dengan pasal-pasal yang tak berlaku itu, meskipun tidak tegas-tegas dicabut dan diletakkan di luar buku II, Buku III, Buku IV KUH Perdata juga dianggap tidak berlaku lagi,…
Juga pasal-pasal tentang sewa menyewa, jual beli tanah dan lain-lain, karena bertalian dengan tanah yang sudah diatur khusus dalam UUPA maka pasal-pasal tersebut tak berlaku lagi.87
Dengan tetap menghormati pendapat tersebut, persoalan yang mengemuka ialah bagaimana jika terdapat kekosongan hukum untuk mengatur peralihan hak atas tanah, karena sampai saat ini belum terdapat peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang perbuatan-perbuatan hukum atas tanah, misalnya: apa dan bagaimana syarat dan sahnya serta kebatalan jual beli, tukar-menukar, hibah, sewa-menyewa dan perbuatan hukum hak atas tanah lainnya. Dinyatakan terdapat kekosongan norma hukum, karena Buku II KUH Perdata yang berkaitan dengan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya secara tegas dinyatakan dicabut oleh UUPA, sehingga Buku III yang berkaitan dengan agraria tersebut juga tidak berlaku. Interpretasi demikian sangat logis, karena hal-hal yang diatur sebagimana tercantum dalam Buku II KUH Perdata sudah tidak ada, maka
87 Ira Koesoemawati, Notaris Sebagai Pejabat Publik, Mitra Ilmu, Surabaya, 2012, hal.20
Buku III yang berkaitan dengan hal-hal yang sudah tidak ada itu menjadi tidak relevan.88
Namun demikian, demi mengisi kekosongan norma hukum sebagai dijelaskan di atas, maka pasal-pasal pada Buku III KUH Perdata yang berkaitan dengan pengaturan agraria dapat tetap menjadi sebuah konsep hukum yang digunakan untuk mengisi kekosongan norma hukum dimaksud, karena hal ini menyangkut hal yang urgen berupa praktik transaksi keseharian masyarakat terhadap objek berupa hak atas tanah. 89
Pasal 5 UUPA memang telah mengatur, bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat. Pertanyaan yang mengemuka selanjutnya ialah, hukum adat yang mana. Apakah hukum adat yang bersifat tunai, nyata/riil, dan terang. Jika hukum adat demikian itu yang dimaksudkan, kemudian mengapa peralihan hak atas tanah harus dilakukan di hadapan PPAT. Persoalan-persoalan tersebut mengemuka tidak lain karena terdapat kekososngan hukum.90
Untuk mengisi kekosongan hukum itulah maka pemberlakukan konsep hukum perikatan sebagaimana termaktub dalam Buku III KUH Perdata dan prinsip-prinsip hukum adat yang masih relevan dapat diberlakukan lagi untuk menilai sah tidaknya peralihan hak atas tanah, sebagai hukum yang hidup dalam
88 Hanna Mandela, Pertanggungjawaban Notaris/Ppat Terhadap Akta Jual Beli Tanah Yang Mengandung Cacat Materil Akta Ditinjau Dari Hukum Pidana (Studi Putusan MA NO.126/PID/B/2009/PN.DUM), Tesis Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara 2016, hal. 65
89 Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administrasi Terhadap Notaris sebagai pejabat Publik, Bandung, Rafika Aditama, 2008, hal 72.
90 Yuniman Rizan, Pertanggung Jawaban Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya, Zenith Publisher, Yogyakarta, 2012, hal. 53
masyarakat. Mencermati substansi akta PPJB-HAT pada umumnya, senantiasa memuat klausul, sebagai berikut:
1. Komparan: Pihak Pertama selalu disebut sebagai Penjual dan Pihak Kedua selalu disebut sebagai pembeli
2. Premis Akta: Pihak Pertama dengan ini menyatakan dan mengikatkan diri untuk bersama-sama dengan Pihak Kedua melangsungkan penjualan/pembelian tanah tersebut dihadapan Pejabat yang dimaksud dalam
2. Premis Akta: Pihak Pertama dengan ini menyatakan dan mengikatkan diri untuk bersama-sama dengan Pihak Kedua melangsungkan penjualan/pembelian tanah tersebut dihadapan Pejabat yang dimaksud dalam