BAB IV KRITERIA OVERMACHT TERHADAP KEPEMILIKAN
Bagan 1.1. Prosedur Penerbitan Sertipikat HMSRS
1.5.3 Asas Hukum
1.5.3.1. Asas hukum perjanjian
1). Asas Konsensualisme (concensualism)
Asas konsensualisme dapat disimpulkan dalam Pasal 1320 ayat (1) KUHPerdata bahwa sahnya perjanjian adalah adanya kata kesepakatan antara kedua belah pihak yaitu adanya persesuaian antara kehendak dan pernyataan yang dibuat oleh kedua belah pihak dan mengikat para pihak.48 Asas konsensualisme hanya berlaku untuk perjanjian konsensuiil dan perjanjian ini bersifat obligatoir yakni melahirkan hak dan kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi perjanjian tersebut.49
2). Asas Kebebasan Berkontrak (freedom of contract)
Asas kebebasan berkontrak dapat dianalisis dari ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yang berbunyi: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
Sutan Remy Sjahdeini, mengemukakan bahwa asas kebebasan berkontrak merupakan suatu asas yang memberikan kebebasan kepada para pihak untuk:
a. Membuat atau tidak membuat perjanjian; b. Mengadakan perjanjian dengan siapa pun;
c. Menentukan atau memilih kausa dari perjanjian yang akan dibuatnya; d. Kebebasan menentukan obyek perjanjian;
e. Menentukan bentuk perjanjiannya apakah tertulis atau lisan;
f Menerima atau menyimpangi ketentuan undang-undang yang bersifat
optional (aanvullend, optional).50
48
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2008, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta (selanjutnya disebut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja I), hal.34-35.
49
Ahmadi Miru, 2008, Hukum Kontrak Perancangan Kontrak, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal.3.
50
Sutan Remy Sjahdeini yang dikutip dari Johannes Gunawan, Kajian Ilmu Hukum tentang Kebebasan Berkontrak dalam Sri Rahayu Oktoberina dan Niken Savitri, Butir-butir pemikiran dalam Hukum: Memperingati 70 Tahun Prof. Dr. B. Arief Sidharta, SH, 2010, Refika Aditama, Bandung, hal.270.
3). Asas Kepastian Hukum/Daya Mengikat Kontrak (Pacta Sunt Servanda) Asas kepastian hukum atau disebut juga dengan asas pacta sunt servanda merupakan asas yang berhubungan dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt servanda merupakan asas bahwa hakim atau pihak ketiga wajib menghormati substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak, sebagaimana layaknya undang-undang bagi pihak yang membuatnya. Hal ini disimpulkan dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata.51
4). Asas Itikad Baik (good faith)
Asas itikad baik tercantum dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang berbunyi: “Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Terkait dengan hasil penelitian oleh Johannes Gunawan, maka ketentuan dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata menunjukkan bahwa para pihak bebas membuat suatu perjanjian dengan pembatasan, sejauh perjanjian tersebut dibuat (pra-kontraktual) dan dilaksanakan (pasca (pra-kontraktual) dengan dilandasi itikad baik.52 Jadi, itikad baik harus selalu ada disetiap tahap perjanjian sehingga kepentingan pihak yang satu selalu dapat diperhatikan oleh pihak lainnya. 5). Asas Kepribadian (personality)
Asas kepribadian merupakan asas yang menentukan bahwa seseorang yang akan melakukan dan/atau membuat kontrak hanya untuk kepentingan perseorangan saja. Hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1315 dan Pasal 1340 KUHPerdata.53
51
Salim H.S II, op.cit, hal.10. 52
Johannes Gunawan dalam Sri Rahayu Oktaberani dan Niken Savitri, op.cit, hal.271-272.
53
1.5.3.2. Asas perlindungan konsumen
Asas dalam perlindungan konsumen secara implisit diatur dalam Pasal 2 UUPK dan Penjelasannya, yaitu:
(1) Asas manfaat yaitu perlindungan konsumen harus memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi kepentingan konsumen dan pelaku usaha secara keseluruhan;
(2) Asas keadilan yaitu memberikan kesempatan kepada konsumen dan pelaku usaha untuk memperoleh haknya dan melaksanakan kewajibannya secara adil;
(3) Asas keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan kepentingan konsumen, pelaku usaha dan pemerintah dalam arti materiil maupun spiritual;
(4) Asas keamanan dan keselamatan konsumen dimaksudkan untuk memberikan jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen dalam penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang digunakan;
(5) Asas kepastian hukum yaitu pelaku usaha maupun konsumen menaati hukumdan memperoleh keadilan dalam penyelenggaraan perlindungan konsumen serta negara menjamin kepastian hukum.54 1.5.3.3 Asas proporsionalitas
Menurut Agus Yudha Hernoko, dalam bukunya yang berjudul Hukum Perjanjian:Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersil, untuk mencari makna asas proporsionalitas dalam kontrak harus beranjak dari makna filosofis keadilan berkontrak. Landasan pemikiran Agus Yudha Hernoko, mengenai asas proporsionalitas ini mengacu pada pemikiran P.S.Atiyah yang memberikan landasan pemikiran bahwa dengan peran kontrak sebagai landasan pertukaran yang adil transaksi tersebut dilakukan oleh para pihak yang berkontrak sesuai dengan apa yang diinginkan. Pada dasarnya asas proporsionalitas ini perwujudan doktrin keadilan berkontrak yang mengoreksi asas kebebasan berkontrak, dalam beberapa hal justru menimbulkan ketidakadilan. Asas proporsional ini sangat
54
berorientasi pada konteks hubungan dan kepentingan para pihak, jadi disini adanya pembagian hak dan kewajiban para pihak sesuai dengan proporsi atau bagiannya dalam seluruh proses kontraktual.55
Berdasar uraian diatas, maka dapat dirumuskan asas proporsionalitas yang diterapkan dalam rumah susun ini mengandung makna bahwa untuk dapat mencapai perhitungan yang seadil-adilnya mengenai porsi hak, porsi kewajiban dan tentunya juga porsi tanggung jawab pribadi yang bersatu dalam kesatuan konstruksi dengan hak milik para "mede eigenars" lainnya, sebagaimana dituangkan dalam NPP yaitu porsi hak/ porsi kewajiban/ porsi tanggung jawab pribadi tiap-tiap "mede eigenars" dapat dihitung besarnya secara proposional terhadap porsi nilai dan harga keseluruhan obyek Satuan Rumah Susun yang menjadi milik mereka.
1.5.3.4 Asas Kepatutan
Asas kepatutan dinyatakan dalam ketentuan Pasal 1339 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya tetapi juga untuk segala sesuau yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.
Asas kepatutan berkaitan dengan overmacht dituangkan di dalam ketentuan-ketentuan Pasal 1545 KUH Perdata dan Pasal 1553 KUH Perdata. Dari kedua ketentuan ini dapat disimpulkan bahwa di dalam perjanjian timbal balik, apabila terjadi overmacht maka risiko adalah atas tanggungan dari pemilik dan pihak yang lain dibebaskan dari kewajibannya untuk menyerahkan barang. Jadi, jika ada overmacht maka perjanjian batal demi hukum dan risiko ada pada para pihak.
55
1.5.3.5 Asas hukum tanah
Didalam hukum tanah nasional terdapat dua asas yang harus dicermati, yakni asas pelekatan dan asas pemisahan: