BAB IV KRITERIA OVERMACHT TERHADAP KEPEMILIKAN
Bagan 1.1. Prosedur Penerbitan Sertipikat HMSRS
1.5.2.3. Konsep Overmacht
Konsep overmacht ditemukan dalam KUHPerdata pada pasal-pasal berikut ini:
Pasal 1244 KUH Perdata
Jika ada alasan untuk itu si berhutang harus dihukum mengganti biaya, rugi dan bunga, bila ia tidak membuktikan, bahwa hal tidak dilaksanakan atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perjanjian itu, disebabkan karena suatu hal yang tak terduga, pun tak dapat dipertanggungjawabkan padanya, kesemuanya itu pun jika itikad buruk tidak ada pada pihaknya.
38
Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1995 tentang Pedoman Perikatan Jual-Beli Satuan Rumah Susun.
Pasal 1245 KUH Perdata
Tidaklah biaya, rugi dan bunga harus digan tinya, apabila karena keadaan memaksa (overmacht) atau karena suatu keadaan yang tidak disengaja, si berutang berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau karena hal-hal yang sama telah melakukan perbuatan yang terlarang. Pasal 1444 KUH Perdata
(1) Jika barang tertentu yang menjadi pokok perjanjian musnah, tak dapat diperdagangkan, atau hilang, hingga sama sekali tidak diketahui apakah barang itu masih ada, maka hapuslah perikatannya, asal barang itu musnah atau hilang di luar kesalahan si berutang dan sebelum ia lalai menyerahkannya.
(2) Bahkan meskipun si berutang lalai menyerahkan suatu barang, sedangkan ia tidak telah menanggung terhadap kejadian-kejadian yang tidak terduga, perikatan tetap hapus jika barang itu akan musnah juga dengan cara yang sama di tangannya si berpiutang seandainya sudah diserahkan kepadanya.
(3) Si berutang diwajibkan membuktikan kejadian yang tidak terduga, yang dimajukannya itu.
(4) Dengan cara bagaimanapun suatu barang yang telah dicuri, musnah atau hilang, hilangnya barang itu tidak sekali-kali membebaskan orang yang mencuri barang dari kewajibannya mengganti harganya.
Pasal 1445 KUH Perdata
Jika barang yang terutang, di luar salahnya si berutang musnah, tidak dapat lagi diperdagangkan, atau hilang, maka si berutang, jika ia mempunyai hak-hak atau tuntutan-tuntutan ganti rugi mengenai barang tersebut, diwajibkan memberikan hak-hak dan tuntutan-tuntutan tersebut kepada orang yang mengutangkan kepadanya.
Alinea pertama Pasal 1444 ini mencerminkan tunduknya perjanjian kepada ketentuan tentang overmacht yang diluar kendali para pihak dan tidak membebaskan pihak yang mempunyai kewajiban untuk tetap memberi penggantian kepada pihak yang berhak, sebagaimana dinyatakan pada Pasal 1445 KUH Perdata. Overmacht yang diatur dalam Pasal 1244, Pasal 1245, Pasal 1444 dan Pasal 1445 KUH Perdata tersebut, diartikan secara berbeda oleh para ahli hukum kontrak, antara lain:
Munir Fuady mengungkapkan pendapatnya tentang overmacht, yaitu suatu keadaan yang menghalangi seseorang untuk melaksanakan prestasinya karena keadaan yang tidak diduga pada saat dibuatnya perjanjian, keadaan tersebut tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada kreditor karena keadaan debitur tidak dalam keadaan beritikad buruk.39 R. Subekti menyatakan untuk dapat dikatakan suatu overmacht, selain keadaan itu di luar kekuasaannya si debitur dan memaksa, keadaan yang telah timbul itu juga harus berupa keadaan yang tidak dapat diketahui pada waktu perjanjian itu dibuat, setidak-tidaknya tidak dipikul risikonya oleh si debitur.40
Merujuk pasal-pasal dalam KUHPerdata dan pendapat hukum kontrak, dapat disimpulkan bahwa pengertian overmacht adalah suatu keadaan di mana salah satu pihak dalam suatu perikatan tidak dapat memenuhi seluruh atau sebagian kewajibannya sesuai apa yang diperjanjikan, disebabkan adanya suatu peristiwa di luar kendali salah satu pihak yang tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada waktu membuat perikatan, di mana pihak yang tidak memenuhi kewajibannya ini tidak dapat dipersalahkan dan tidak harus menanggung risiko. Risiko adalah suatu ajaran tentang siapakah yang harus menanggung ganti rugi apabila debitur tidak memenuhi prestasi dalam keadaan
overmacht41. Kewajiban menanggung kerugian tersebut sebagai akibat dari suatu
peristiwa atau kejadian yang menimpa objek perjanjian dan bukan karena
39
Munir Fuady, 2007, Hukum Kontrak (dari Sudut Pandang Hukum Bisnis) Buku Pertama, Citra Aditya Bakti, Bandung (selanjutnya disebut Munir Fuady I), hal.113.
40
R.Subekti, 2001, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cet.29, Intermassa, Jakarta (selanjutnya disebut Subekti I), hal.l50.
41
Salim H.S, 2009, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Cet.6, Sinar Grafika, Jakarta (selanjutnya disebut Salim H.S II), hal.185.
kesalahan dari salah satu pihak/diluar kesalahan para pihak.42 Dalam hal diluar kesalahan ini, sudah pasti bahwa apabila ingkar janji terjadi karena kesalahan debitur, maka ganti rugi ditanggung gugat oleh debitur tersebut, tetapi lain halnya apabila tidak dipenuhinya suatu prestasi adalah diluar kesalahan debitur dalam hal ini terjadinya overmacht dan karena ini tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur. Dengan ajaran risiko inilah dapat diselesaikannya masalah bagaimana caranya membayar ganti rugi dalam hal terjadinya overmacht.43
Mariam Darus Badrulzaman juga memberikan beberapa pandangan mengenai risiko di mana beliau mengacu pada ketentuan-ketentuan di dalam KUH Perdata, yang membaginya sebagai berikut:
1. Risiko pada Perjanjian Sepihak
Risiko dalam perjanjian sepihak diatur dalam Pasal 1237 KUH Perdata diatur siapa yang menanggung. Perikatan sepihak adalah perikatan yang prestasinya hanya ada pada salah satu pihak. Ketentuan Pasal 1237 KUH Perdata diperluas lagi dalam suatu ketentuan lain, yaitu dalam Pasal 1444 KUH Perdata. Dari asas yang terkandung di dalam Pasal 1237 KUH Perdata, dapat diketahui bahwa dalam perikatan sepihak apabila terjadi ingkar janji karena overmacht, risiko ada pada kreditur. 2. Risiko dalam Perjanjian Timbal Balik
Dalam bagian umum dari KUH Perdata tidak diatur tentang risiko dalam perjanjian timbal balik. Para pengarang mencari penyelesaian hal ini di dalam asas kepatutan (billijkheid). Asas kepatutan didalam KUH Perdata diatur dalam ketentuan Pasal 1545 KUH Perdata dan Pasal 1553 KUH Perdata.44
Dari kedua ketentuan tersebut dapat disimpulkan bahwa didalam perjanjian timbal-balik, apabila terjadi keadaan memaksa, maka risiko adalah tanggungan dari pemilik. Bahwa adalah merupakan suatu keadilan dan pantas
42
Rahmat S.S Soemadipradja, 2010, Penjelasan Hukum tentang Keadaan Memaksa (Syarat-syarat pembatalan perjanjian yang disebabkan keadaan memaksa/force majeure), Nasional Legal Reform Program, Jakarta, hal.66.
43
Mariam Darus Badrulzaman et.al, op.cit, hal.29. 44
untuk perjanjian tersebut dimana pihak yang lain dibebaskan dari kewajibannya menyerahkan barang.
Berdasarkan uraian mengenai akibat dari overmacht berupa risiko terhadap perjanjian, dewasa ini mengalami perkembangan yang semakin kompleks meskipun tidak secara menyeluruh. Pada dasarnya, berpedoman pada ketentuan dalam KUH Perdata, yaitu dalam Pasal 1237 KUH Perdata, Pasal 1460 KUH Perdata, Pasal 1545 KUH Perdata, dan Pasal 1553 KUH Perdata yang mengatur tentang risiko.
1.5.2.4.Konsep Tanggung Jawab Developer/Ganti Rugi Terhadap Konsumen