tanah yang dianut oleh UUPA bertumpu pada hukum adat, yang dimaksud dengan asas pemisahan horizontal, dimana hak atas tanah tidak dengan
Asas Perlekatan
(Accesie Scheiding Beginsel ), diatur
dalam rumusan pasal 500, 5006 dan 507 KUHPerdata, pada intinya asas perlekatan yaitu asas yang
melekatkan suatu benda pada benda pokoknya, maka secara yuridis berdasarkan asas accesi maka
benda- Asas Pemisahan Horizontal(Horizontal
Scheiding Beginsel) dan
Asas Perlekatan
(Accesie Scheiding Beginsel ), diatur dalam
rumusan pasal: a) Pasal 1 angka 1 UU Rumah Susun jo Pasal 46 ayat 1 UU Rumah Susun jo Pasal 41 PP Rumah Susun, yang merumuskan bahwa : 209
Vide Pasal Pasal 46 ayat 1 dan 2 UU Rumah Susun jo Pasal 41 angka 1 PP Rumah jo Pasal 47 ayat 2 UU Rumah Susun.
sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada diatasnya.
benda yang melekat pada benda pokok harus dianggap sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari benda pokoknya. a) Asas perlekatan Vertikal (Vertical Accesie Beginsel ) Pasal 571 KUHPerdata b) Asas Perlekatan Horizontal (Horizontal Accesie Beginsel), diatur dalam perumusan Pasal 588 KUHPerdata dan Pasal 589 KUHPerdata
Rumah Susun tersebut distrukturkan secara fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal
- HMSRS meliputi hak pemilikan
perseorangan yang digunakan secara terpisah, hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang kesemuanya itu merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan.
- Hak kepemilikan perseorangan merupakan ruangan ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding - Dalam hal ruangan
dibatasi oleh dinding, permukaan bagian dalam dari dinding pemisah permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, permukaan bagian atas dari lantai struktur merupakan batas pemilikannya - Dalam hal ruangan
sebagian tidak dibatasi dinding, batas
permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung dengan udara luar yang ditarik secara vertikal merupakan
pemilikannya - Dalam hal ruangan,
keseluruhannya tidak dibatasi dinding, garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang
penggunaannya sesuai dengan peruntukannya merupakan batas pemilikannya.
b) Pasal 25 ayat 3 jo Pasal 26 ayat 1 UU Rumah Susun Pemisahan rumah susun menjadi satuan rumah susun, terdiri atas pemisahan terhadap: - Batas sarusun yang
dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik
- Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap sarusun
- Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun c) Pasal 46 ayat 2 UU Rumah Susun jo Pasal 41 angka 1 PP Rumah Susun jo Pasal 1 angka 13 UU Rumah Susun jo Pasal 1 angka 7 PP Rumah Susun Hak atas bagian bersama, benda bersama dan hak atas tanah bersama berdasarkan atas NPP yaitu berdasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama kalinya untuk
memperhitungkan biaya
pembangunannya secara keseluruhan dan untuk menentukan harga jualnya 3.2.2. Penerapan Asas Hukum Kebendaan
Untuk dapat memahami sistem hukum kebendaan Indonesia maka lebih dahulu perlu dipahami asas-asas hukum yang menaunginya. Karena sistem hukum kebendaan nasional diikat oleh asas-asas hukum yang mengandung nilai etis
sebagai dasar pembuatan perundang-undangan sampai kepada peraturan-peraturannya.
Asas hukum berfungsi sebagai pengikat peraturan-peraturan hukum yang nampaknya berdiri sendiri-sendiri dan berserakan dalam pelbagai jenis dari yang tertinggi sampai dengan yang terendah tingkatannya. Oleh karena itu, maka dikenal adanya pertingkatan peraturan-peraturan hukum yang memberikan keabsahan kepada masing-masing jenis peraturan-peraturan hukum tersebut dan karena pertingkatan peraturan tersebut lahirlah pula pelbagai peraturan-peraturan hukum, yang dibentuk oleh kelembagaan yang berwenang.
Sudikno Mertokusumo mengatakan bahwa asas hukum atau prinsip hukum bukanlah peraturan hukum konkret, melainkan merupakan pikiran dasar yang umum sifanya atau merupakan latar belakang dari peraturan yang konkret yang terdapat dalam atau di belakang setiap sistem hukum yang terjelma dalam peraturan perundangan dan putusan hakim yang merupakan hukum positip dan data diketemukan dengan mencari sifat-sifat umum dalam peraturan konkret tersebut, dengan demikian asas hukum dan cita hukum inilah yang menjadi perekat bagi pelbagai peraturan–peraturan hukum positip yang ada, yang pada gilirannya membentuk suatu sistem hukum. Hukum benda adalah sub system dari Hukum Nasional yaitu keseluruhan dari kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan-hubungan hukum antara subyek hukum dengan benda dan hak kebendaan.210 Mengacu pada penulisan ini yaitu mengenai obyek kebendaan hak milik atas satuan rumah susun.
210
Asas Hukum Benda yang menjadi dasar penormaan Hukum Kebendaan, yaitu:
1) Hukum kebendaan merupakan hukum memaksa/tidak dapat disimpangi (dwingend recht)
2) Hak kebendaan dapat dipindahtangankan/dialihkan 3) Asas individualitas (individualitet) / asas specialitas 4) Asas totalitas/menyeluruh atas benda (totalitet) 5) Asas accessie dan asas pemisahan horizontal
6) Asas hak mengikuti benda (zaaksgevlog, droit desuite) 7) Asas prioritas (prioritet)
8) Asas percampuran (vermenging) 9) Asas publisitas (publiciteit); 10) Asas perlindungan
11) Sifat Perjanjiannya sebagai perjanjian kebendaan (zakelijke recht)
Terkait dengan asas-asas hukum benda yang telah dipaparkan diatas, diterapkan pula pada Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dapat diuraikan sebagai berikut:
Objek kebendaan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun karena ditentukan oleh Undang-Undang Rumah Susun, bukan terjadi karena kesepakatan antara para pihak, oleh karena Hukum Benda menganut azas Sistem tertutup sehingga HMSRS memenuhi syarat sebagai Hak Kebendaan.
Rumah Susun sebelum dipisahkan menjadi Satuan Rumah Susun harus dibuatkan Pertelaan yang memberikan kejelasan atas: (a). Batas sarusun yang
dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik; (b). Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap sarusun dan (c). Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun. Di dalam Akta Pemisahan Rumah Susun juga disebutkan masing-masing Satuan Rumah Susun berikut Nilai Perbandingan Proporsionalnya, kesemuanya itu untuk memenuhi azas spesialitas.211 Satuan-Satuan Rumah Susun yang dapat dimiliki secara terpisah dan Bagian Bersama, Benda Bersama serta Tanah Bersama merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan dengan demikian memenuhi azas Totalitas.212
Pemisahan/Pertelaan yang jelas dituangkan dalam bentuk Gambar dan Uraian untuk selanjutnya dituangkan dalam bentuk Akta Pemisahan.213 Adapun Akta Pemisahan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan dengan maksud untuk memenuhi azas publisitas dan dengan dialihkannya pemilikan HMSRS kepada orang lain, maka Penyelenggara Pembangunan dapat melaksanakan jual beli. Jika Satuan Rumah Susun tersebut dibeli oleh peminatnya, maka dengan akta PPAT214
211
Vide Pasal 39 PP Rumah Susun jo Pasal 25 ayat 1 dan ayat 3 UU Rumah Susun.
212
Vide Pasal 46 UU Rumah Susun. 213
Vide Pasal 25 dan 26 UU Rumah Susun. 214
Setelah pembangunan rumah susun selesai maka proses jual beli dapat dilakukan melalui Akta PPAT (Akta Jual Beli), hal ini dapat dilakukan bilamana telah diterbitkannya Sertifikat Laik Fungsi dan SHM Sarusun (Pasal 44 Rumah Susun), dan proses jual beli sarusun juga dapat dilakukan sebelum pembangunan rumah susun itu selesai, dalam hal ini dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat dihadapan Notaris, hal ini dapat dilakukan bila telah memenuhi persyaratan kepastian atas (a). status kepemilikan tanah; (b). kepemilikan IMB; (c). ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum; (d). keterbangunan paling sedikit 20% (duapuluh persen); dan (e). hal yang diperjanjikan (Pasal 43 UU Rumah Susun).
dilakukan pemindahan haknya, agar perbuatan hukum tersebut mengikat pihak ketiga serta memenuhi azas publisitas.
Guna menjamin kepastian hak bagi pemilikan Satuan Rumah Susun, maka diberi alat pembuktian yang kuat berupa sertipikat HMSRS yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, Sertipikat HMSRS yang dimaksud terdiri dari:
a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur Tanah bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 (sekarang Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997).
b. Gambar Denah Lantai pada Tingkat Rumah Susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama.215
Disamping memberikan jaminan kepastian hukum terhadap pemegang haknya juga sekaligus memberikan perlindungan hukum, dalam hal ini diterapkan asas perlindungan.216
Semua tahapan-tahapan mulai dari perolehan tanah yang menjadi Tanah Bersama dan dipenuhinya syarat-syarat yang ditentukan dalam Undang-Undang hingga pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun harus dipenuhi karena hak kebendaan bersifat mutlak (azas absolut). Hak Mutlak yang diberikan terhadap pemilikan SRS tersebut, dengan memiliki ciri-ciri sebagai berikut:
1. Jangka waktu HMSRS sesuai dengan jangka waktu tanah hak bersama dimana rumah susun didirikan;
215
Vide Pasal 47 ayat 3 UU Rumah Susun. 216
2. Turun–temurun, apabila pemiliknya meninggal dunia HMSRS beralih kepada ahli warisnya karena hukum;
3. HMSRS dapat dijadikan jaminan pelunasan utang dengan dibebani hak tanggungan;
4. HMSRS dapat dipindahkan kepada pihak lain melalui perbuatan hukum pemindahan hak;
5. Batas-batas kepemilikan HMSRS ditetapkan secara pasti dalam sertipikatnya.217
Hak Milik Atas Satuan Rumah susun disamping dapat dialihkan haknya juga dapat dijadikan jaminan hutang untuk setiap pemberian kredit konstruksi dengan dibebani Hak Tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.218 Selanjutnya Pasal 27 UU Hak Tanggungan, menegaskan bahwa HMSRS dapat ditunjuk sebagai jaminan pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, dimana setiap pembeli HMSRS dapat memperoleh fasilitas KPR/Kredit Pemilikan Satuan Rumah Susun tersebut dapat pula dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan atas KP-SRS yang bersangkutan apabila luas lantainya 70m2 atau lebih.219
Setelah terjadinya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dapat dialihkan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Berita Acara Lelang juga bisa terjadi peralihan hak karena pewarisan.220 Dengan demikian HMSRS memenuhi azas kebendaan yaitu azas dapat diserahkan dan azas Hak mengikuti Benda (Zaaksgevolg, droit de suite).
217
Otom Mustomi dan Mimim Mintarsih dalam Reformasi Hukum, Aspek Hukum Sewa-Menyewa Rumah Susun di Wilayah DKI Jakarta, Vol.VI No.1 Januari-Juni 2003, Universitas Islam Indonesia,Jakarta, hal.61.
218
Vide Pasal 47 ayat 5 UU Rumah Susun. 219
Otom Mustomi dan Mimim Mintarsih, Op.cit, hal.63. 220
Vide Pasal 54 ayat 2 huruf a UU Rumah Susun jo Pasal 42 PP Rumah Susun.
Telaah seksama penerapan asas hukum benda terhadap HMSRS, penulis dapat uraikan dalam bagan berikut ini: