PENGADAAN TANAH KEPENTINGAN UMUM
A. Tinjauan Umum Mengenai Tanah, Hak Penguasaan Atas Tanah, dan Hak Atas Tanah
3. Macam-Macam Hak Atas Tanah a. Hak Milik
Hak milik sebagaimana ketentuan Pasal 20 ayat (1) Undang- Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa Hak Milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6, yaitu semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.56 Maksud terkuat dan terpenuh disini adalah hak milik tersebut bukanlah hak yang mutlak, tidak terbatas ataupun tidak bias diganggu gugat. Terkuat dan terpenuh disini juga berfungsi untuk membedakannya dengan hak lainnya yang diberikan atas suatu bidang tanah, sehingga pemilik tanah mempunyai hak untuk mendapatkan kembali ditangan siapapun tanah itu berada.
Berdasarkan ketentuan tersebut diatas meskipun sifatnya hak milik adalah yang paling kuat dimiliki oleh seseorang, namun tetap terikat pada ketentuan pasal 6 UUPA, dimana tanah harus berfungsi sosial, yang artinya bahwa hak milik atas tanah oleh seseorang tidak hanya dipergunakan untuk kepentingan pribadi, tatapi juga dapat dimanfaatkan untuk kepentingan masyarakat banyak. Jika kepentingan umum menghendaki tanah hak milik untuk dimanfaatkan, maka kepentingan pribadi harus dikorbankan. Terhadap tanah hak milik yang
55 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, H. 288.
56 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 6.
28 dikorbankan untuk kepentingan umum, tentunya dilakukan ganti kerugian yang layak.57
Hak milik ini dapat beralih melalui pewarisan atau pemindahtangan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Pemberian Hak milik ini peruntunkannya hanyalah kepada warga negara Indonesia yang berkewarganegaraan tunggal dan Badan Hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia yang oleh hukum diperkenankan untuk mempunyai hak milik.
Selain dapat beralih atau berpindahtangan, berdasarkan ketentuan Pasal 27 Undang-Undang Pokok Agraria,58 tanah hak milik juga dapat dihapuskan, yang dikarenakan oleh hal sebagai berikut :
1. Tanahnya jatuh pada Negara : a. Untuk kepentingan umum.
b. telah diserahkan oleh pemiliknya.
c. ditelantarkan.
d. pemegang hak milik tidak lagi berkewarganegaraan Indonesia, e. penyerahan kepada badan hukum yang tidak termasuk
pengecualian dalam ketentuan peraturan perundang-undangan.
2. Tanahnya Musnah
Tanah hak milik dikatakan musnah apabila bidang tanah yang dikuasai mengalami perubahan dari bentuk asalnya karena peristiwa alam dan tidak dapat diidentifikasi karena secara fisik tidak dapat diketahui lagi wujudnya dan mengakibatkan tanah tersebut tidak dapat difungsikan maupun digunakan atau dimanfaatkan sebagaimana mestinya. Dengan kondisi tersebut hak yang telah diperoleh menjadi hapus.59
b. Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dikenal setelah keluarnya Undang-Undang Pokok
57 Achmad Rubaie, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Malang: Bayumedia Publishing, 2007), h. 39.
58 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 27.
59 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Jakarta: Djambatan, 1996).
29 Agraria, karena sebelum adanya Undang-Undang tersebut tidak ada persamaan dari hak guna usaha dalam hukum adat. Hak guna usaha ini diatur dalam ketentuan Hukum Agraria Nasional guna memenuhi kebutuhan masyarakat akan tanah sesuai dengan perkembangan zaman.60
Hak Guna Usaha dirumuskan dalam ketentuan Pasal 28 UUPA merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara dalam jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun bagi perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama. Waktu mengusahakan hak guna usaha dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Hak Guna Usaha ini dipergunakan oleh perusahaan yang bergerak di bidang pertanian, perikanan, atau peternakan.61 Perusahaan yang mendapatkan hak guna usaha, tidak diperbolehkan untuk melaksanakan usaha selain izin peruntukan sebagaimana yang dituangkan dalam hak guna usaha.
Jika perusahaan tidak melaksanakan usaha sebagaimana hak guna usaha yang diterima, maka pemegang hak tersebut wajib melepaskan atau mengalihkannya kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam waktu paling lama 1 (satu) tahun. Apabila dalam rentang waktu tersebut pemegang hak tidak melepaskan atau mengalihkan haknya tgersebut maka dengan sendirinya hak tersebut menjadi hapus demi hukum.62
Menurut ketentuan Pasal 30 ayat (1) UUPA jo. Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun1996, Hak Guna Usaha dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia, Badan Hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia. Sedangkan hapusnya hak guna usaha disebabkan oleh pencabutan haknya karena kepentingan umum, diterlantarkan, atau tanah yang menjadi objek hak guna usaha telah musnah.
60 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria.
61 Herlina, “Analisis Mengenai Kepemilikan Tanah Dengan Status Hak Guna Bangunan Oleh Persekutuan Komanditer (CV) di Kabupaten Bekasi,” h. 17.
62 R. Rustandi Ardiwilaga, Hukum Agraria Indonesia (Bandung: NU Masa Baru, 1962), H. 48.
30 c. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat (1), adalah hak yang diberikan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu (paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan 20 tahun) untuk keperluan pribadi atau usahanya, serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.63 Membebaninya maksudnya dalam hal ini maksudnya Terhadap pemegang hak Hak Guna Bangunan, diberikan kewajiban untuk :
1) Membayar uang pemasukan Negara.
2) Memanfaatkan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan yang telah ditetapkan.
3) Melakukan pemeliharaan dan perawatan atas tanah.
4) Menyerahkan kembali tanah yang dimanfaatkan setelah HGB berakhir atau hapus.
5) Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor Pertanahan.64
Dalam ketentuan UUPA dan ketentuan pasal 21 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996, tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak Milik. Sedangkan Subjek dari pemegang Hak Guna Bangunan menurut Pasal 36 ayat (1), adalah :65
1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hapusnya Hak guna bangunan ini dapat diakibatkan oleh beberapa hal
63 T. Keizerina Devi, Perkembangan Hukum Perdata Sejak Masa Kolonial Sampai Kemerdekaan, vol. 2, 2 (Citra Justicia, 2006), H. 4.
64 Abdul R. Salian, Hermansyah, dan Ahmad Jalis, Hukum Bisnis Untuk Perusahaan Teori dan Contoh Kasus (Kencana Prenada Media Group, 2005), Hal. 25.
65 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 36.
31 sebagai berikut :
1) Jangka waktu berakhir.
2) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.
3) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
4) Ditelantarkan 5) Tanahnya musnah
6) Dicabut haknya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.
7) Pemegang Hak Guna Bangunan tidak lagi memenughi persyaratan sebagai pemegang hak.
d. Hak Pakai
Hak Pakai menurut ketentuan pasal 41 ayat (1) UUPA merupakan hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai lansung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Munculnya hak pakai berdasarkan atas keputusan dari pejabat yang berwenang atau akibat adanya perjanjian dengan pemilik tanah, yang dalam hal ini bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian tanah.66 Hak ini berlaku di dalam jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang dapat mempunyai Hak Pakai atau subyek dari Hak Pakai tersebut adalah sebagai berikut :67
1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen,dan Pemerintah Daerah;
66 Herlina, “Analisis Mengenai Kepemilikan Tanah Dengan Status Hak Guna Bangunan Oleh Persekutuan Komanditer (CV) di Kabupaten Bekasi,” h. 17.
67 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah, 1996.
32 4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
dan
7. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional.