IX. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN
7. Kegiatan Usaha Perseroan
Sewa dan Penjualan
Departemen pemasaran Perseroan bertanggung jawab untuk merencanakan program pemasaran penyewaan dan penjualan yang tepat untuk setiap proyek serta merencanakan dan mengorganisir promosi, melakukan riset pasar, merancang strategi penetapan harga, mengumpulkan data dan respon pelanggan dan pengunjung, serta mempersiapkan studi kelayakan berdasarkan analisa pasar.
Untuk memperkenalkan pengembangan proyek properti baru maupun acara-acara yang mempromosikan pusat perbelanjaan ritel kepada masyarakat, Perseroan secara teratur melakukan kegiatan promosi yang meliputi pameran, acara-acara, penempatan iklan di surat kabar, radio dan melakukan kegiatan promosi lainnya. Pada tahun 2010 dan delapan bulan pertama tahun 2011, biaya pemasaran Perseroan secara berturut-turut adalah sebesar 3,38% dan 2,92% dari total pendapatan Perseroan.
Kegiatan penyewaan pusat perbelanjaan ritel ditangani oleh departemen pemasaran Perseroan. Sedangkan untuk penjualan properti-properti, pada umumnya dilakukan oleh tim internal Perseroan dan untuk beberapa proyek, Perseroan menggunakan jasa agen pemasaran.
Perseroan mengembangkan dan mengelola pusat perbelanjaan ritel berdasarkan sistem sewa. Sistem sewa memungkinkan Perseroan untuk mengendalikan keberagaman penyewa ritel dan menjaga keragaman komposisi yang berimbang antara penyewa utama dan penyewa lainnya dan Perseroan juga menjaga keragaman komposisi antara paduan barang yang diperdagangkan. Perseroan pada umumnya memulai pemasaran dan penyewaan dari properti pusat perbelanjaan ritel Perseroan sebelum dimulainya atau pada awal konstruksi untuk memastikan adanya penyewa utama yang sesuai.
Saat ini, seluruh properti pusat perbelanjaan ritel Perseroan merupakan properti yang dikembangkan dan dimiliki oleh Perseroan, dimana Perseroan kemudian mengelola dan menyewakan kepada para penyewa. Akuisisi yang telah direncanakan akan menambah satu properti pusat perbelanjaan ritel ke dalam portofolio properti Perseroan, dan akan semakin menyeimbangkan paduan pendapatan Recurring Income dan Non-recurring Perseroan. Perseroan juga secara aktif mengelola paduan penyewa Perseroan yang beragam dan menjaga keseimbangan komposisi penyewa utama dengan penyewa lainnya dan juga
menjaga keragaman komposisi antara paduan barang yang diperdagangkan. Pada tanggal 31 Agustus 2011, rata-rata penyewa utama Perseroan mencakup sekitar 45% - 60% dari luas area yang dapat disewakan. Perseroan yakin bahwa paduan tersebut dapat sukses menarik target konsumen dengan pendapatan menengah ke atas. Mengembangkan properti dengan pendapatan berbasis sewa akan semakin menurunkan volatilitas arus kas Perseroan, selain juga dapat menjaga tingkat pertumbuhan pendapatan Perseroan. Pada 31 Agustus 2011, seluruh pusat perbelanjaan ritel yang telah beroperasi dan sebagian area gedung perkantoran Perseroan tersedia untuk disewakan.
Sebagian besar periode penyewaan dari properti pusat perbelanjaan ritel Perseroan berjangka panjang, dengan rata-rata lima tahun sewa, sedangkan penyewa utama biasanya berjangka waktu 10 tahun. Jangka waktu sewa menyewa properti gedung perkantoran Perseroan biasanya berjangka waktu tiga tahun.
Untuk setiap properti yang dikelola Perseroan telah memiliki standar pelayanan jasa dalam rangka pengendalian mutu. Penyewa yang akan mempersiapkan ruangan yang disewa harus mematuhi pedomaan penataan tempat (fit-out guide) sesuai standar yang telah ditetapkan Perseroan termasuk diantaranya faktor estetika, kebersihan maupun keamanan. Penyewa harus mengikuti ketentuan jam operasional (buka dan tutup) sesuai ketentuan yang ditetapkan Perseroan. Untuk memastikan properti yang dikelola berjalan dengan baik sehingga mendukung usaha penyewa maupun kenyamanan pengunjung, Perseroan menetapkan standar pelayanan jasa diantaranya adalah standar penyediaan utilitas, kebersihan, layanan informasi pengunjung, keamanan, tata suara, parkir maupun standar proteksi terhadap risiko kebakaran.
General Manager untuk setiap properti Perseroan bertanggung jawab melakukan pengendalian mutu dan melakukan kaji-ulang standar pelayanan secara terus menerus untuk meningkatkan kepuasan penyewa maupun pengunjung.
Perseroan mengembangkan proyek menara kondominium dan juga gedung perkantoran Perseroan bedasarkan strata title dan menerapkan strategi pra-penjualan atas properti sebelum atau pada tahap awal konstruksi. Pembeli properti strata title Perseroan dapat membayar harga pembelian penuh pada saat penjualan atau, tergantung dari tahap penyelesaian, dapat memilih untuk membayar uang muka yang berkisar antara 10% - 30% dari harga pembelian pada saat penjualan dan membayar sisanya dalam bentuk cicilan. Secara historis, Perseroan telah menawarkan pembeli pada masa pra-penjualan dengan potongan harga atau harga khusus. Perseroan menetapkan harga penjualan berdasarkan beberapa kriteria, diantaranya lokasi properti target pasar, tipe properti yang dijual, fasilitas-fasilitas yang disediakan dan kondisi pasar secara umum yang terjadi pada saat penetapan harga.
Perseroan juga menerapkan strategi pra-penjualan di kawasan Pakuwon City dimana konstruksi dan pengerjaan infrastruktur di properti tersebut sedang dalam proses penyelesaian. Pada umumnya, sebelum melakukan penjualan, Perseroan telah memulai pembagian area pengembangan secara spesifik dengan pekerjaan infrastruktur, termasuk pemasangan pipa pembuangan, rencana pasokan listrik dan pipa pembuangan air. Pembangunan pekerjaan infrastruktur tersebut akan diselesaikan selama masa pra-penjualan.
Perseroan belum memindahkan hak kepemilikan atas properti yang dijual dengan skema pembayaran cicilan sampai pelanggan telah melakukan pembayaran penuh. Apabila pelanggan yang mencicil tidak dapat memenuhi kewajiban pembayarannya, Perseroan, sesuai dengan standar kontrak jual beli, berhak untuk membatalkan kontrak penjualan dan berhak untuk mendapatkan sebagian dari total pembayaran yang telah diterima apabila terjadi gagal bayar. Perseroan pada umumnya menahan 20% - 30% dari harga properti dan akan mengembalikan sisa dari pembayaran, setelah Perseroan berhasil menjual kembali properti tersebut. Perseroan belum pernah mengalami terjadinya kondisi gagal bayar yang signifikan dari pelanggan, namun tidak ada jaminan bahwa tren tersebut akan berlanjut di masa yang akan datang.
Tabel berikut menggambarkan informasi mengenai penjualan dan pendapatan usaha menurut segmen serta prosentase terhadap total penjualan dan pendapatan usaha:
31 Agustus 2011 31 Desember
2010 2009 2008 2007 2006
Rp
miliar % miliar Rp % miliar Rp % miliar Rp % miliar Rp % miliar Rp % Penjualan
Kondominium 53,9 18,55 275,6 49,67 143,2 43,15 198,9 53,47 181,7 52,78 1,67 7,53 Perkantoran 100,7 34,63 108,4 19,53 114,2 34,42 117,0 31,45 53,55 15,55 - 0,00 Rumah toko 9,4 3,23 30,8 5,54 29,4 8,87 12,3 3,31 2,65 0,77 16,64 75,06 Tanah dan bangunan 126,7 43,58 140,2 25,27 45,0 13,57 43,7 11,76 106,37 30,90 3,86 17,41 Jumlah 290,8 100 554,9 100 331,8 100 371,9 100% 344,27 100 22,17 100 Pendapatan Usaha
Recurring Income 489,9 57,87 517,1 42,11 419,7 60,19 382,3 84,25 368,2 82,88 376,6 96,17
Non-recurring income 356,6 42,13 710,9 57,89 277,7 39,81 71,5 15,75 76,2 17,12 15,5 3,83 Jumlah 846,5 100 1.228,0 100 697,4 100 453,8 100 444,4 100 392,1 100
Proses Pengembangan Kawasan Perumahan
Proses pengembangan suatu kawasan Superblok ataupun kawasan perumahan secara umum terdiri atas dua tahap utama, dimana tahap pertama berkaitan dengan persiapan pembangunan yang meliputi riset lokasi, pembebasan tanah dan perencanaan yang disesuaikan dengan perencanaan kota. Selanjutnya, tahap kedua mencakup pembangunan dan pemasaran hak atas tanah dan penjualan dan serah terima. Perseroan melakukan kajian terhadap aspek bisnis dan lingkungan sebagai suatu kebijakan strategis yang akan diambil oleh Perseroan dalam pengembangan proyek yang direncanakan. Proses pembebasan tanah merupakan faktor kunci penting dari keseluruhan proses pengembangan, sehingga memerlukan keterlibatan dari manajemen senior..
Berikut adalah tahapan kunci dan proses pengembangan yang teringkas dalam tabel di bawah ini:
Persiapan pembangunan Pelaksanaan pembangunan
• Survey kebutuhan huniandan/ atau komersial • Pemerintah • Pengamatan lokasi • Penentuan lokasi • Pengurusan ijin • Negosiasi dengan pemilik tanah • Pelepasan hak atas tanah • Perencanaan pengembangan kawasan • Pengurusan perijinan • Desain dan fasilitas sosial dan umum • Pemasaran • Pembangunan proyek-proyek perumahan/ Superblok • Pembangunan fasilitas sosial dan umum • Pembuatan sertifikat induk (perumahan) • Pemecahan sertifikat induk (perumahan) • Pengajuan pertelaan ke Pemerintah Daerah (properti strata title) • Serah terima unit yang dipesan pembeli/ penyewa & layanan purna jual • Pengelolaan lingkungan perumahan/ Superblok • Penanda-tanganan akta jual beli dan balik nama hakatas tanah/properti strata-title kepada pembeli Riset Lokasi
Tujuan riset lokasi adalah mendapatkan lokasi yang baik dan strategis untuk dapat dikembangkan. Riset lokasi mencakup studi kelayakan atas kondisi ekonomi, geografis, demografis, infrastruktur, askes dan faktor perencanaan Pemerintah, dan juga kebutuhan pasar.
Riset Lokasi Akuisisi Tanah Pembangunan Perencanaan Pembangunan Pemasaran & Permohonan
Hak
Serah terima dan Purna Jual
Akuisisi Tanah
Pembebasan tanah dilakukan berdasarkan studi kelayakan baik dari sudut prospek bisnis maupun sudut legalitasnya. Setelah Perseroan memutuskan untuk memperoleh areal tanah tertentu di satu lokasi tertentu, personil Perseroan akan melakukan pemeriksaan secara menyeluruh atas tanah tersebut, dengan fokus untuk memastikan bahwa hak atas tanah dipastikan dan dapat dilacak sampai dengan ketetapan pertama yang memberikan hak atas tanah tersebut. Perseroan juga memeriksa apakah tanah yang akan dibeli tersebut tercakup dalam gambaran teknikal yang tertera dalam haknya.
Perseroan memiliki divisi khusus yang bertanggung jawab untuk mengakuisisi tanah. Divisi tersebut akan mengkoordinasikan dan bekerja sama dengan pemilik tanah di daerah yang akan dibebaskan sehingga negosiasi dapat tercapai dengan pemilik tanah. Tanah yang dibebaskan umumnya telah bersertifikat maupun tanah girik, yang selanjutnya akan dimohonkan hak secara keseluruhan pada Badan Pertanahan Nasional.
Dari tahun ke tahun, perolehan tanah di wilayah Surabaya dan sekitarnya menjadi semakin sulit karena pasokan tanah yang layak untuk dikembangkan semakin menurun, sementara harga tanah telah meningkat. Dengan pengalaman sekitar 30 tahun dalam hal mengakuisisi tanah dan mengembangkan proyek properti di Indonesia, Perseroan yakin bahwa Perseroan memiliki posisi yang baik untuk memanfaatkan kesempatan di pasar properti Indonesia.
Perencanaan Pembangunan
Perencanaan infrastruktur yang akan dibuat dan alokasi area dari fasilitas publik akan disesuaikan dengan perencanaan pemerintah setempat. Perseroan juga akan mendapatkan persetujuan dari instansi yang berwenang untuk mengembangkan fasilitas-fasilitas yang akan disediakan
Selain mencakup perencanaan proyek yang akan dikerjakan, kegiatan perencanaan ini juga termasuk perencanaan induk dan desain lanskap. Perseroan memiliki tim internal arsitek dan perencana yang bertanggung jawab untuk melakukan hal-hal berikut:
- meninjau semua gambar eksternal dan rencana; - mengubah gambar berdasarkan konsultasi; dan - mengkoordinasikan semua masalah-masalah desain
Selain itu, Perseroan akan melalukan survei untuk melihat kebutuhan pasar dengan melibatkan konsultan untuk perencanaan area yang dibangun, agar sesuai dengan rencana umum tata ruang (RUTR)
Untuk perencanaan pembangunan kawasan Superblok, Perseroan umumnya menyiapkan rencana konsep dan desain awal termasuk di dalamnya rencana alokasi luasan di pusat perbelanjaan yang akan disewakan kepada penyewa utama sesuai dengan paduan penyewa yang direncanakan oleh Perseroan untuk memberi nilai tambah suatu proyek Superblok yang optimal.
Pemasaran dan Pembangunan
Setelah Perseroan memutuskan untuk mengembangkan proyek berdasarkan riset pasar tentang tipe dan harga yang dapat diterima pelanggan dan keadaan makro ekonomi yang tepat, Perseroan melakukan pemasaran dengan promosi melalui media cetak dan media elektronik, antara lain melalui pameran properti, iklan, program talk show di seminar, radio dan televisi, flyer/brosur, sms engine, maket master plan dan unit rumah contoh. Perseroan menggunakan jasa agen penjualan eksternal maupun staf pemasaran internal dalam melakukan penjualan properti, sedangkan untuk properti disewakan, Peseroan mengelola sendiri penyewaan maupun pemasaran properti tersebut. Hal ini memungkinkan Perseroan untuk secara aktif mengelola paduan penyewa Perseroan yang beragam dan menjaga keseimbangan komposisi penyewa utama dengan penyewa lainnya dan juga menjaga keragaman komposisi antara paduan barang yang diperdagangkan.
Sesuai konsep dan desain awal serta rencana alokasi luasan pusat perbelanjaan yang disiapkan untuk penyewa utama pada tahap perencanaan pembangunan, Perseroan melakukan negosiasi pra- penyewaan dengan para calon penyewa utama.
Perseroan mengelola pengembangan, penyewaan dan pemasaran dari properti Superblok secara internal, dibandingkan dengan menyerahkan hal ini kepada pihak luar.
Perseroan menentukan jadwal pembangunan yang berbeda dari satu proyek dengan proyek lainnya, karena setiap proyek memiliki skala dan desain yang berbeda. Perseroan akan mempersiapkan rencana induk untuk keseluruhan proyek dan rencana yang lebih terperinci untuk setiap tahap proyek. Perluasan yang akan datang dari proyek akan disesuaikan dengan tingkat penjualan. Apabila satu tahap telah terjual, tahap baru dari proyek tersebut akan mulai dipasarkan dan proses ini akan dilakukan berulang sampai seluruh rencana induk telah selesai dikembangkan.
Walaupun Perseroan memiliki pengalaman dan kemampuan untuk melakukan desain sendiri,yang dipadukan dengan data penelitian pasar, pada umumnya Perseroan bekerja sama dengan konsultan baik asing maupun lokal yang memiliki reputasi internasional untuk merencanakan pengembangan properti. Perseroan yakin bahwa pengalaman dan keahlian Perseroan dalam pengembangan properti memungkinkan Perseroan untuk membangun proyek dengan biaya yang efisien sehingga dapat menentukan harga jual dan harga sewa properti yang bersaing untuk mendukung pemasaran proyek properti Perseroan. Hal tersebut juga dapat memberikan marjin yang sehat sehingga Perseroan dapat bersaing di pasar properti Indonesia, khususnya di pasar menengah ke atas. Perseroan akan tetap melakukan kontrol atas pekerjaan yang dilakukan oleh pihak ketiga, agar sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan oleh Perseroan. Perseroan juga tetap fokus dan berkomitmen untuk menghasilkan produk properti dengan desain dan kualitas yang baik.
Dalam pembangunan proyek, Perseroan bekerja-sama dengan para kontraktor. Perseroan mempertimbangkan pengalaman, kemampuan keuangan, sumber daya dan catatan prestasi dari setiap kontraktor dalam melakukan kerja-sama, sehingga kualitas pembangunan, biaya dan waktu penyelesaian dapat dicapai sesuai target. Perseroan bekerjasama dan menjalin hubungan dengan lebih dari 50 kontraktor independen sehingga Perseroan tidak memiliki ketergantungan dengan satu atau sejumlah pemasok atau kontraktor utama.
Perseroan memiliki tim proyek yang berpengalaman yang bertanggung jawab untuk melakukan fungsi-fungsi di bawah ini:
- mengelola pengembangan lokasi dan kegiatan konstruksi; - mengatur kegiatan kontraktor dan pemasok;
- mengawasi kualitas dan pengendalian biaya; dan
- memastikan kepatuhan terhadap peraturan pemerintah dalam hal pembangunan dah hal lainnya. Pada umumnya Perseroan membuat kontrak dengan harga tetap dengan para kontraktor Perseroan, termasuk di dalamnya harga bahan bangunan. Pekerjaan pengembangan lokasi atau konstruksi biasanya memakan waktu antara 18 sampai 36 bulan untuk penyelesaiannya, tergantung dari ukuran proyek tersebut. Sebagian besar bahan bangunan disediakan oleh kontraktor sendiri sesuai dengan persyaratan dalam kontrak mereka dengan Perseroan. Dalam beberapa hal tertentu, Perseroan melakukan pembayaran langsung kepada pemasok tersebut, dengan jumlah yang dibayarkan oleh Perseroan untuk bahan bangunan dipotong dari pembayaran kepada kontraktor. Pada umumnya Perseroan melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai dengan tahapan-tahapan kemajuan yang telah ditentukan sebelumnya. Pada umumnya, Perseroan menahan sebagian dari total pembayaran kepada kontraktor untuk memenuhi biaya-biaya yang tak terduga, seperti menanggapi tuntutan dari para pelanggan.
Pembangunan suatu proyek mencakup pembangunan infrastruktur seperti membangun jalan-jalan dan akses masuk ke dalam kawasan perumahan menuju jalan utama, saluran, lampu penerangan jalan, penyediaan air bersih, listrik dan telepon serta fasilitas umum lainnya.
Pada umumnya, pembiayaan pengembangan proyek berasal dari kombinasi penjualan, pra-penyewaan, kas Perseroan dan bila diperlukan pinjaman jangka menengah maupun pinjaman jangka panjang dalam bentuk pinjaman konstruksi dari lembaga keuangan dan penambahan modal.
Permohonan Hak
Untuk memberikan kepastian hukum kepada Perseroan maupun para konsumen atas legalitas hak atas tanah yang akan dibebaskan, setelah site plan disahkan oleh instansi yang berwenang, Perseroan segera mengajukan permohonan hak atas tanah kepada Badan Pertahanan Nasional. Dalam masa pembangunan perumahan Perseroan memproses pemecahan sertifikat untuk masing-masing kavling. Untuk properti strata title setelah pembangunan selesai, Perseroan akan mengajukan pertelaan untuk mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah, atas dasar pertelaan yang telah disahkan Perseroan
kemudian melakukan proses pemecahan sertifikat hak milik satuan rumah susun (sertifikat strata title) ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Serah Terima dan Purna Jual
Setelah pembangunan rumah, rukan selesai, Perseroan akan melakukan serah terima kepada konsumen dan memberikan layanan untuk pemeliharaan kurang lebih 100 hari.
Secara bertahap seiring dengan selesainya pembangunan bagian-bagian dalam kawasan Superblok, Perseroan akan melakukan serah terima area persewaan di pusat perbelanjaan kepada penyewa untuk menyiapkan dekorasi ruangan dan penataan barang sebelum pusat perbelanjaan dibuka, juga dilakukan penyerahan unit-unit properti strata-title seperti unit perkantoran dan kondominium kepada pemesan. Perseroan juga memberikan layanan untuk pemeliharaan kurang lebih 100 hari kepada konsumen unit-unit properti strata-title.
Pada saat suatu properti mulai beroperasi, jasa pengelolaan, termasuk teknisi, perawatan, keamanan dan jasa pembersihan, akan diserahkan Perseroan kepada penyedia jasa pihak ketiga yang memiliki reputasi baik. Perseroan secara kontraktual berhak untuk mengakhiri kontrak-kontrak ini setiap saat, termasuk apabila kontraktor gagal dalam menjalankan pekerjaan ini sesuai dengan tingkat yang Perseroan dapat terima.
Penanda-tanganan akta jual beli dan balik nama hak atas tanah maupun properti strata-title dilakukan di pejabat yang berwenang setelah konsumen memenuhi semua kewajibannya.