IX. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN
14. Prospek Usaha
Secara umum, dengan semakin membaiknya kondisi pererkonomian Indonesia dapat memberikan dampak yang positif terhadap industri properti Indonesia, sehingga Perseroan berkeyakinan bahwa Perseroan memiliki prospek usaha yang baik untuk beberapa tahun kedepan. Sesuai dengan publikasi Biro Pusat Statistik pada bulan Juni 2011, pertumbuhan Produk Domestik Bruto (constant price) triwulan II 2011 yang sebesar Rp 611 triliun telah meningkat 6.5% (yoy) dan Pemerintah Indonesia menargetkan pertumbuhan sebesar 6,2% hingga 6,7% untuk tahun ke depan. Tingkat inflasi cukup rendah yaitu sebesar 4,61% (yoy) pada periode triwulan III 2011 sehingga mendukung tingkat
suku bunga yang rendah, dengan suku bunga BI sebesar 6,50% pada bulan Oktober 2011 dan suku bunga kredit KMK rata-rata 12,5% yang merupakan porsi terbesar dari tiga jenis kredit perbankan.
Beberapa dampak positif tersebut antara lain:
- Peningkatan pertumbuhan jumlah penduduk, khususnya di daerah perkotaan besar seperti Jakarta dan Surabaya, sehingga tingkat kebutuhan hunian semakin meningkat
- Peningkatan pertumbuhan ekonomi yang didorong oleh meningkatnya tingkat konsumsi domestik yang didukung oleh peningkatan daya beli masyarakat, sehingga permintaan hunian, khususnya untuk kalangan menengah atas semakin tinggi.
- Meningkatnya kebutuhan hunian vertikal karena perubahan gaya hidup dan tren investasi.
- Meningkatnya taraf hidup masyarakat berdampak pada perubahan gaya hidup yang membutuhkan tingkat hunian yang lebih baik dan berkualitas.
Selain itu, tingkat konsumsi domestik Idonesia akan semakin mendukung pertumbuhan industri ritel sehingga dapat mendukung pertumbuhan pusat perbelanjaan ritel Perseroan. Sebagai contoh, tingkat hunian Tunjugan Plaza per Agustus 2011 adalah sebesar 97% dan sedangkan komitmen sewa di Gandaria City Mall sejak mulai dibuka pada Agustus 2010 telah mencapai 93%.
Makro Ekonomi Indonesia
(Kutipan dalam bagian ini diambil dari Laporan Kebijakan Moneter Triwulan III-2011, Bank Indonesia)
Fundamental ekonomi dan perbankan nasional tetap kuat di tengah meningkatnya kekhawatiran terhadap prospek ekonomi dunia. Hal ini tercermin oleh tingkat pertumbuhan ekonomi Indonesia yang sampai dengan triwulan ketiga tahun 2011 masih mampu tumbuh di atas 6%, dan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan untuk tahun 2011 diperkirakan akan dapat mencapai 6,6% yang terutama didukung oleh konsumsi dan kegiatan investasi. Ke depan di tahun 2012, di tengah kekhawatiran pelemahan perekonomian global, perekonomian Indonesia diperkirakan akan tetap bertumbuh di kisaran 6,2% - 6,7%.
Pada tanggal 11 Oktober 2011 Bank Indonesia memutuskan untuk menurunkan suku bunga Bank Indonesia sebesar 25 bps menjadi 6,50%. Keputusan ini diambil sejalan dengan keyakinan Bank Indonesia bahwa inflasi pada akhir tahun 2011 akan berada di bawah 5%.
Transmisi suku bunga di pasar uang antar bank (“PUAB”) overnight (”O/N”) selama triwulan III 2011 mengalami penurunan, rata-rata tercatat sebesar 5,40%, lebih rendah 60 bps dibanding periode sebelumnya. Hal ini mencerminkan persepsi turunnya risiko likuiditas, sebagaimana ditunjukan oleh spread PUAB O/N tertinggi dan terendah yang menurun menjadi 12 bps (dari 39 bps). Selama triwulan III 2011 suku bunga deposito relatif stabil (rata-rata 6,8%) sementara suku bunga kredit mengalami penurunan (10 bps). Rata-(rata-rata suku bunga KMK, KI dan KK berturut-turut adalah 12,5%, 12,1% dan 14,3%, dengan indikasi masih dalam tren menurun. Pada triwulan III 2011 (hingga Agustus 2011) pertumbuhan kredit (termasuk channeling) tercatat sebesar 23,4%. Pertumbuhan tersebut relatif stabil dibanding periode triwulan sebelumnya (23,3%), dan hingga September 2011 pertumbuhan kredit mencapai 23,8%. Kredit investasi membukukan kenaikan yang cukup signifikan yaitu 30,1%, yang menunjukan optimisme pelaku usaha terhadap kondisi perekonomian Indonesia ke depan.
Stabilitas industri perbankan masih tetap terjaga dengan baik sebagaimana tercermin pada tingginya rasio kecukupan modal (CAR/Capital Adequacy Ratio) yang berada jauh di atas minimum 8% dan rendahnya rasio kredit bermasalah (NPL/Non Performing Loan) gross di bawah 5%.
Inflasi
Tekanan inflasi terus mengalami penurunan. Inflasi IHK pada triwulan III 2011 tercatat sebesar 1,89% (qtq) atau 4,61% (yoy), lebih rendah dari periode yang sama tahun sebelumnya. Penurunan tekanan inflasi ini berasal dari kelompok volatile food dan administered prices seiring dengan membaiknya pasokan, turunnya harga komoditas pangan internasional dan minimalnya kebijakan Pemerintah terkait harga komoditas strategis. Sementara itu, tekanan kelompok inti di luar kenaikan harga emas juga relatif terjaga baik karena kebijakan apresiasi nilai tukar pada periode sebelumnya dan masih cukup memadainya pasokan dalam merespons permintaan. Dengan perkembangan tersebut, inflasi pada tahun 2011 diyakini akan lebih rendah dari 5%. Tahun 2012, inflasi akan tetap terkendali dan diprakirakan di bawah 5% seiring dengan terjadinya koreksi harga komoditas global dan melemahnya perekonomian dunia. Nilai Tukar
Secara keseluruhan tahun 2011, Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) diprakirakan akan tetap mencatat surplus yang cukup besar. Surplus NPI ini diprakirakan akan tetap berlangsung pada tahun 2012 terutama didukung oleh surplus transaksi modal dan finansial yang terus meningkat, baik dalam bentuk investasi portofolio maupun investasi langsung. Sejalan dengan itu, cadangan devisa pada akhir September 2011 tercatat sebesar 114,5 miliar dolar AS, atau setara dengan 6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah. Jumlah cadangan devisa tersebut lebih dari cukup untuk mendukung kestabilan nilai tukar rupiah.
Kondisi nilai tukar Rupiah yang mengalami apresiasi sejak akhir tahun 2008 yang tercatat di level Rp 10.900, hingga akhir tahun 2009 yang tercatat di level Rp 9.300, bahkan terus menguat sepanjang tahun
2010 hingga ke level Rp 8.500 terus bertahan hingga Agustus 2011. Selanjutnya pada September 2011 nilai tukar rupiah mengalami pelemahan 2,42% (ptp) menjadi Rp 8.790 per dolar AS sejalan dengan pergerakan nilai tukar mata uang negara kawasan. Tekanan terhadap rupiah antara lain dipengaruhi oleh meningkatnya faktor risiko global akibat kekhawatiran terhadap prospek ekonomi dunia.
Tinjauan Industri Properti
Industri Properti di Jakarta
(Kutipan dalam bagian ini diambil dari Knight Frank Research, Jakarta Property Highlights - 2nd Half 2011, dengan izin)
Perkantoran
Sewa ruang perkantoran di Jakarta mengalami permintaan yang terus-menerus, hal ini dibuktikan dengan tingkat penyerapan kumulatif selama semester I tahun 2011 yang hampir menyamai permintaan pada tahun sebelumnya. Permintaan yang tinggi dari sektor perbankan, keuangan, minyak dan gas serta sektor pertambangan akan meningkatkan permintaan ruang perkantoran dan meningkatkan tingkat hunian selama tahun 2011.
Dengan selesainya Sentral Senayan 3, Allianz Tower dan K-Link Tower akan menambah pasokan ruang perkantoran di CBD sebesar 118.188 m2 sehingga pasokan ruang perkantoran akan meningkat menjadi sebesar 4.371.164 m2 pada akhir semester I tahun 2011. Tempo Scan Tower dan Multivision Tower, keduanya berlokasi di daerah Kuningan, dijadwalkan akan selesai pada semester II tahun ini. Gedung-gedung tersebut diharapkan dapat menambah ruang perkantoran di area CBD sebesar 67.300 m2.
Total pasokan baru selama tahun 2011 – 2013 diperkirakan akan mencapai 506.850 m2 yang terdiri dari 40% perkantoran sewa, 16% perkantoran strata title dan sisanya sebesar 44% merupakan kombinasi strata title dan sewa. Kawasan Sudirman diperkirakan akan mengalami keterbatasan pasokan ruang perkantoran, dimana hanya akan ada penambahan sebesar 60.000 m2 ruang perkantoran sewa yaitu World Trade Center II yang diperkirakan akan selesai pada tahun 2012.
Sumber: Knight Frank Research/ PT Willson Properti Advisindo, Jakarta Property Highlights - 2nd Half 2011
Sementara itu, karena para penyewa korporasi terus mencari ruang perkantoran dengan kualitas akomodasi yang lebih baik, gedung-gedung dengan Grade-C terus mengalami penurunan permintaan. Tingkat hunian terus meningkat kecuali untuk Grade-C. Tingkat hunian Grade-A Premium sebesar 88,77%, Grade-A sebesar 88,37%, Grade-B sebesar 91,93% dan Grade-C sebesar 88,51%. Akan tetapi, secara keseluruhan tingkat hunian di kawasan CBD meningkat menjadi sebesar 89,07%.
Seiring dengan meningkatnya permintaan dan kurangnya pasokan, rata-rata harga ruang perkantoran strata title meningkat menjadi Rp 21,8 juta per m2. Biaya sewa kotor ruang perkantoran secara keseluruhan juga mengalami peningkatan, baik dalam mata uang Rupiah maupun US Dollar.
Prospek
Apabila dilihat dari keterbatasan pasokan ruang perkantoran baru, tingkat pra-komitmen terhadap pasokan baru serta membaiknya pertumbuhan ekonomi, permintaan terhadap ruang perkantoran diharapkan untuk tumbuh di tahun 2011. Daya serap terhadap pasokan baru di Semester II diperkirakan akan lebih tinggi daripada Semester I tahun ini. Akibatnya, tingkat hunian secara keseluruhan diperkirakan akan melebihi 90% pada akhir tahun. Tingginya permintaan dan terbatasnya pasokan baru diharapkan akan menjadi penggerak pertumbuhan biaya sewa ruang perkantoran.
Ritel dan Pusat Perbelanjaan
Jumlah pasokan pusat perbelanjaan ritel di Jakarta pada Semester I tahun 2011 tumbuh sedikit dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, yaitu meningkat sebesar 0,7% menjadi 3,81 juta m2. Pasokan terbesar masih di kawasan Jakarta Selatan, dengan 40,8% dari total pasokan yang ada. Kawasan CBD memiliki bangunan dengan Grade-A Premium dan Grade-A terbesar, yaitu 84,9% dari total ruang yang ada di kawasan CBD.
Secara keseluruhan, pasokan ruang ritel strata title tetap stabil di angka 1,59 juta m2. Berdasarkan wilayah, Jakarta Pusat mendominasi pasokan strata title sekitar 44,5% dimana 77,6% berlokasi di kawasan non-CBD.
Sekitar 12 proyek ritel dengan luas 369.336 m2 diperkirakan akan selesai antara Semester II 2011 dan 2012, dengan komposisi distribusi 59% di kawasan CBD dan 41% di kawasan non-CBD. Jakarta Selatan akan menjadi penyumbang terbesar dengan pasokan sekitar 78% dari total pasokan ritel baru.
Dengan populasi penduduk yang besar dan pertumbuhan pendapatan pada masyarakat kelas menengah, para peritel asing terus berekspansi secara agresif. Utamanya Lotte Group, sebuah raksasa ritel dari Korea Selatan, telah menandatangani Lease & Management Partnership untuk penggunaan ruang sebesar 130.000 m2 di mal Ciputra World, Kuningan, Jakarta Selatan. Metro Cash & Carry, perusahaan ritel utama Jerman, baru-baru ini telah mengumumkan minatnya untuk memasuki pasar Indonesia pada tahun 2012. Hal tersebut menandakan bahwa tingkat kepercayaan atas potensi pertumbuhan bisnis ritel di Indonesia masih tinggi.
Sumber: Knight Frank Research/ PT Willson Properti Advisindo, Jakarta Property Highlights - 2nd Half 2011
Secara keseluruhan, rata-rata sewa kotor dalam mata uang Rupiah mengalami peningkatan sebesar 3,7% sementara sewa kotor dalam mata uang US Dollar meningkat sebesar 8,5%. Biaya layanan (service
charges) dalam mata uang Rupiah juga mengalami peningkatan sebesar 2,1% dibandingkan periode yang
sama tahun sebelumnya. Prospek
Didukung oleh kegiatan Jakarta Great Sale 2011 dan banyaknya kegiatan selama liburan Semester II, permintaaan akan tetap kuat, khususnya dari para peritel makanan, pakaian dan hiburan.
Dengan adanya pasokan ruang ritel baru yang cukup banyak di kawasan CBD selama Semester II 2011 dan 2012 serta tingkat pra-komitmen yang semakin baik maka tingkat hunian mal di kawasan CBD akan menurun, jika tidak stabil. Meningkatnya komitmen dari para peritel untuk terus berekspansi dan semakin banyaknya mal yang melakukan renovasi akan meningkatkan biaya sewa kotor.
Kondominium
Selama semester I 2011, pasar kondominium di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. Dengan meningkatnya jumlah permintaan kumulatif sebesar 15,6% (YoY), menyebabkan rata-rata harga dalam mata uang Rupiah meningkat sebesar 12,5% (YoY). Permintaan yang terus meningkat dan persaingan diantara para pengembang akan menciptakan fleksibilitas dan kreatifitas dalam perencanaan pembayaran kepemilikan untuk meningkatkan penjualan.
Jumlah pasokan kondominium strata title secara kumulatif meningkat sebesar 9%, dengan pasokan tambahan sebesar 6.722 unit yang dihasilkan dari 9 proyek kondominium. Dengan demikian, jumlah pasokan sampai akhir semester I 2011 menjadi 81.316 unit dibandingkan 74.594 unit pada periode sebelumnya.
Segmen kelas menengah menguasai pangsa sebesar 58,8% dari seluruh kondominium yang ada. 81,2% dari unit kondominium baru yang ada di semester I 2011 ditujukan untuk segmen menengah dan menengah-bawah.
Dengan prospek yang positif, Rupiah yang menguat dan tingkat bunga yang rendah akan mendorong permintaan, para pengembang merasa yakin untuk terus meluncurkan proyek-proyek pre-sales. Selama semester I 2011, 10 proyek dengan total 3.235 unit telah memulai pre-sales, lebih sedikit dibandingkan periode sebelumnya yang sekitar 4.871 unit. Segmen menengah masih mendominasi sebesar 60% dari proyek-proyek baru yang diluncurkan, dengan pemusatan terbesar di Jakarta Selatan (35,5%) dan Jakarta Utara (28,3%).
Ketersediaan lahan yang terbatas dan mahalnya harga tanah di kawasan CBD telah mendorong para pengembang untuk mengembangkan kawasan diluar kawasan CBD. Akses dan infrastruktur yang bagus merupakan kunci utama pertumbuhan proyek-proyek baru.
Jumlah pasokan kondominium strata title yang direncanakan untuk selesai antara semester II 2011 dan 2013 adalah sebanyak 33.206 unit. Jakarta Utara dan Jakarta Selatan akan menjadi pusat pasokan terbesar selama 2 tahun kedepan, masing-masing sekitar 33% dan 28%.
Sumber: Knight Frank Research/ PT Willson Properti Advisindo, Jakarta Property Highlights - 2nd Half 2011
Tingkat penjualan untuk pasokan kondominium yang telah berdiri meningkat sebesar 0,87% menjadi 98,23% pada semester I 2011. Proyek-proyek yang baru diluncurkan yang ditujukan untuk segmen menengah mencatat penjualan sebesar 56,1% pada semester I 2011. Tingkat pre-sales untuk pasokan di semester II 2011 dan 2013 adalah 77,5%. Peningkatan yang stabil pada tingkat penjualan dan pre-sales menunjukkan bahwa pasar kondominium di Jakarta masih terus dibutuhkan.
Rata-rata harga penjualan dalam mata uang Rupiah untuk kawasan CBD, Prime non-CBD dan Secondary non-CBD mengalami peningkatan masing-masing sebesar 6,9%, 18,7% dan 12,8%. Kondominium di kawasan Prime non-CBD mengalami peningkatan harga penjualan tertinggi sebesar 25,4% menjadi USD 1,784 per m2. Sebagian besar dari peningkatan harga penjualan tersebut dikontribusi oleh proyek-proyek yang telah selesai dibangun yang berlokasi di kawasan proyek-proyek prime superblok seperti Kemang Village dan St. Moritz.
Prospek
Dengan perkiraan pasokan yang meningkat sebesar 6% atau 5.099 unit pada akhir tahun 2011, pasar kondominium Jakarta diharapkan masih akan mengalami persaingan yang kuat dimana para pengembang bersaing untuk menawarkan skema pembiayaan yang fleksibel untuk mencapai target penjualan. Konsumen akan lebih selektif, mempertimbangkan lokasi, pembiayaan, reputasi pengembang dan konsep-konsep yang unik. Meningkatnya harga tanah dan peningkatan biaya konstruksi secara bertahap akan mempengaruhi harga jual.
Dengan kondisi ekonomi yang kondusif, tingkat bunga pembiayaan yang rendah dan meningkatnya segmen menengah, diharapkan akan lebih banyak proyek yang diluncurkan diluar kawasan CBD. Pertumbuhan permintaan akan terus datang dari segmen menengah yang menyasar kondominium dengan biaya yang lebih murah dan yang menawarkan konsep one-stop living.
Apartemen Sewa
Rata-rata biaya sewa dan tingkat hunian pada semester I 2011 meningkat masing-masing sebesar 8,7% (YoY) dan 6,4% (YoY). Secara keseluruhan, apartemen sewa mengalami peningkatan hunian sebesar 6,4% (YoY) menjadi 84,16% pada akhir semester I 2011. Serviced Apartment mencatat peningkatan hunian tertinggi yaitu sebesar 10,3% (YoY) menjadi 84,96%, sementara apartemen purpose-built hanya meningkat sebesar 0,8% (YoY) menjadi 82,88%.
Serviced Apartment mengalami peningkatan penyerapan sebesar 34% menjadi 146 unit, dibandingkan
109 unit pada periode yang sama tahun lalu. Akan tetapi, apartemen purpose-built terlihat mengalami penurunan penyerapan sebanyak 29 unit.
Biaya sewa kotor dalam mata uang Rupiah untuk apartemen non-serviced/purpose-built yang berlokasi di kawasan CBD dan Prime non-CBD mengalami penurunan masing-masing sebesar 8,86% menjadi Rp 103.091,- per m2/bulan dan 0,48% menjadi Rp 102.231,- per m2/bulan. Sementara itu, biaya sewa kotor dalam mata uang US Dollar untuk Serviced Apartment yang berlokasi di kawasan CBD dan Prime non-CBD meningkat masing-masing sebesar 2,83% dan 9,93%.
Prospek
Para penyewa apartemen masih akan didominasi oleh para pekerja asing atau ekspatriat sejalan dengan perkembangan ekonomi dan bertambah banyaknya arus modal asing yang masuk ke Indonesia. Biaya sewa apartemen akan semakin kompetitif karena adanya persaingan dari pasar kondominium sewa dan peningkatan biaya sewa tanah secara bertahap akibat keterbatasan pasokan.
Hotel
Didorong oleh grup pelancong bisnis domestik, seluruh hotel berbintang di Jakarta mengalami peningkatan kinerja. Dengan reputasi sebagai pusat Meetings, Incentives, Conferences dan Exhibitions (MICE), Jakarta akan tetap menjadi tempat yang sesuai untuk pusat bisnis.
Pada semester I 2011, jumlah pasokan kamar relatif tidak berubah yaitu sebanyak 24.972 kamar. Antara semester II 2011 dan 2012 akan terdapat penambahan pasokan kamar sebanyak 2.114 kamar atau 8,5% dari total kamar yang tersedia. Penambahan pasokan kamar tersebut akan diperoleh dari hotel-hotel yang berada dalam proyek Superblok. 17,5% dari perkiraan pasokan baru tersebut dikategorikan sebagai Condotel, yang mengindikasikan tren pertumbuhan Condotel yang masuk kedalam pasar hotel.
Sumber: Knight Frank Research/ PT Willson Properti Advisindo, Jakarta Property Highlights - 2nd Half 2011
Tingkat hunian kamar secara keseluruhan meningkat sebesar 12% menjadi 16.819 kamar atau 67,35%. Semua hotel berbintang mengalami kinerja yang positif dalam hal tingkat hunian bila dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2010. Hotel bintang 5 mencatat peningkatan tertinggi yaitu sebesar 8,14% menjadi 60,82%.
Dengan semakin banyaknya hotel-hotel berbintang yang akan memasuki pasar dalam 2 tahun kedepan, pasar hotel mungkin akan menghadapi beberapa tantangan mulai dari potongan harga yang ditawarkan oleh pesaing baru hingga sensitifitas harga dari para pelancong bisnis.
Sumber: Knight Frank Research/ PT Willson Properti Advisindo, Jakarta Property Highlights - 2nd Half 2011
Dibandingkan dengan periode sebelumnya, hotel bintang 3 dan bintang 4 mencatat peningkatan tertinggi untuk rata-rata tarif kamar dalam mata uang Rupiah dan US Dollar, masing-masing sekitar 4% dan 9%. Prospek
Dengan adanya pertumbuhan ekonomi yang mengakibatkan peningkatan aktifitas bisnis dan peluncuran slogan kampanye wisata “Wonderful Indonesia” oleh Menteri Kebudayaan dan Pariwisata, peningkatan kedatangan domestik dan asing akan didukung penuh. Bisnis MICE di Jakarta diharapkan akan terus berkembang dan menjadi motor penggerak untuk hotel-hotel di Jakarta. Dengan semakin banyaknya budget hotel baru dan hotel-hotel berbintang, hotel-hotel di Jakarta diperkirakan akan mengalami persaingan tarif kamar dari hotel-hotel baru yang menawarkan diskon promosi besar-besaran.
Industri Properti di Surabaya
(Kutipan dalam bagian ini diambil dari Procon Research, Surabaya Property Market Review - 2nd Half 2010,yang dipublikasikan pada bulan Desember 2010, dengan izin)
Informasi Penting: Kajian ini dipersiapkan oleh Procon Research pada tahun 2010, sebelum diakuisisi oleh Jones Lang LaSalles. Jones Lang LaSalles tidak bertanggung jawab atas konten dari kajian ini dan segala kerugian yang timbul dari segala bentuk penggunaan informasi oleh Perseroan pada Prospektus ini.
Kondominium
Sampai dengan akhir tahun 2010 terdapat penambahan 504 unit baru kondominium sehingga terjadi penambahan jumlah keseluruhan suplai yang tersedia menjadi 6.533 unit, atau terjadi penambahan 8,4% dibanding jumlah pada periode yang sama tahun sebelumnya. Penambahan unit terutama dari Berkeley Tower yang berlokasi di Surabaya Timur.
Berdasarkan lokasinya kebanyakan suplai yang ada yaitu sekitar 56,54% berada di lokasi Surabaya Barat, diikuti Surabaya Selatan dan Surabaya Timur berturut-turut sebesar 20% dan 19%.
Diperkirakan terdapat tambahan unit sekitar 400 di tahun 2011 yang berasal dari proyek Ciputra World di daerah Surabaya Barat yaitu kondominium The Via dan The Vue yang menargetkan segmen masyarakat berpenghasilan menengah. Jika pertumbuhan perekonomian mencapai tingkat sebagaimana yang diharapkan, dan didukung dengan tingkat bunga yang relatif rendah, diperkirakan terjadi tingkat penjualan yang positif.
Perkantoran
Suplai keseluruhan dari ruang perkantoran di Surabaya naik sekitar 2.9% menjadi total 375.900 m2, hal mana sehubungan dengan penyelesaian Trillium Office and Residence (10.800 m2) di Surabaya Barat. Diperkirakan akan terjadi penambahan suplai ruang perkantoran dengan diselesaikannya mixed-use proyek Spazio yang menawarkan strata title dengan luas 14.000 m2.
Tingkat hunian (occupancy rate) turun sekitar 2,3% menjadikan rata-rata tingkat hunian sebesar 70,3% dibanding tahun sebelumnya. Hal tersebut sejalan dengan penambahan area akibat diselesaikannya Trilium Office.
Secara kumulatif permintaan turun sedikit sekitar 0.2% ke level 264.400 m2, yang diperkirakan akibat perpindahan pemakaian ruang perkantoran ke kantor ruko. Dengan kondisi tingkat hunian seperti saat ini, diperkirakan pemilik gedung akan tetap fokus pada usaha peningkatan tingkat hunian, dan harga sewa dipertahankan tetap kompetitif serta service charge meningkat seiring tingkat inflasi dan mengimbangi biaya operasi.
Ritel dan Pusat Perbelanjaan
Sampai dengan akhir tahun 2010 terjadi penambahan ruangan ritel sebanyak sekitar 16,7% menyebabkan suplai ruang ritel tersedia sebesar 988.000 m2. Penyelesaian 4 proyek ritel baru yaitu Dupak Grosir, Grand City, East Coast dan Lenmarc menambah suplai ruang sebesar kurang lebih 141.500 m2.
Penyewaan ruang ritel tetap didominasi untuk kegunaan fashion dan F&B. Sedangkan pemain-pemain lama yang biasa menjadi anchor/ mini anchor tenant seperti Hypermart, Gramedia, Ace Hardware, Ranch Market cukup agresif membuka wilayah operasional baru di Surabaya.
Tingkat penyerapan ruang retail tercatat 69.000 m2 atau merupakan kenaikan 6.6 kali dibanding tahun sebelumnya. Kenaikan yang luar biasa ini bisa dianalisa sebagai kenaikan kondisi ekonomi lokal.
Menurut Procon, pusat perbelanjaan yang sudah mapan seperti Galaxy Mall dan Tunjungan Plaza diuntungkan dengan adanya kenaikan tingkat harga sewa yang mencapai 18% rata-rata dalam Rupiah dan U
S Dolar yaitu mencapai Rp347.000 per m2 per bulan atau dalam US Dolar sebesar $38,6 per m2 per bulan. Demikian juga dengan occupany rate mereka yang sudah tinggi dan lokasi yang kompetitif.
Di tahun mendatang akan terjadi penambahan sekitar 275.000 m2 ruang retail/ pusat perbelanjaan di Surabaya. Yaitu berasal dari Pakuwon Town Square dan Ciputra World, serta Tunjungan Plaza V yang merupakan mixed use properti dilengkapi kondominium, perkantoran dan pusat perbelanjaan.