BAPEPAM & LK TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI

(1)

Pasar Tunai 13 Desember 2011 Periode Perdagangan HMETD 15 - 21 Desember 2011 Tanggal Mulai Perdagangan Saham Tanpa HMETD di: Periode Pelaksanaan HMETD 15 - 21 Desember 2011

Pasar Reguler dan Negosiasi 9 Desember 2011 Tanggal Terakhir Pembayaran

Pasar Tunai 14 Desember 2011 Pemesanan Saham Tambahan 23 Desember 2011

Tanggal Pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham Tanggal Penjatahan 27 Desember 2011

(DPS) yang berhak atas HMETD (Record Date) 13 Desember 2011 Tanggal Pengembalian Uang

Pemesanan Saham Tambahan 29 Desember 2011

BAPEPAM & LK TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM.

PT PAKUWON JATI Tbk. BERTANGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA KETERANGAN, DATA ATAU LAPORAN DAN KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI.

PT PAKUWON JATI Tbk

Kegiatan Usaha:

Bergerak dalam kegiatan usaha pengembangan pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, hotel berbintang dan hunian yang dimiliki sendiri untuk disewakan atau dijual

KANTOR PUSAT

Jl. Basuki Rahmat No. 8-12 Menara Mandiri Lt. 15, Surabaya

Telepon : (6231) 5311088; Faksimili: (6231) 5311077 Email: [email protected]

www.pakuwon.com

ALAMAT KORESPONDENSI JAKARTA

Plaza Blok M Lantai 7 Jl. Bulungan No. 76, Jakarta 12130 Telepon: (6221) 7209288; Faksimili: (6221) 720 9200

PENAWARAN UMUM TERBATAS III KEPADA PARA PEMEGANG SAHAM DALAM RANGKA PENERBITAN HAK MEMESAN EFEK TERLEBIH DAHULU (“HMETD”)

Sebanyak 2.006.650.100 (dua miliar enam juta enam ratus lima puluh ribu seratus) Saham Biasa Atas Nama, atau sebesar 20% (dua puluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh Perseroan saat ini, dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) setiap saham yang ditawarkan dengan Harga Pelaksanaan Rp 650,- (enam ratus lima puluh Rupiah) berjumlah Rp 1.304.322.565.000,- (satu triliun tiga ratus empat miliar tiga ratus dua puluh dua juta lima ratus enam puluh lima ribu Rupiah) yang berasal dari saham portepel dan akan dicatatkan di BEI. Setiap pemegang saham yang memiliki 5 (lima) saham yang namanya tercatat dalam DPS pada tanggal 13 Desember 2011 pukul 16.00 mempunyai 1 (satu) HMETD dimana setiap 1 (satu) HMETD memberikan hak kepada pemegangnya untuk membeli 1 (satu) Saham Baru yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan pemesanan pembelian saham. Saham Baru dari PUT III memiliki hak yang sama dan sederajat dalam segala hal termasuk hak atas dividen dengan saham yang telah disetor penuh lainnya. Seluruh saham hasil pelaksanaan HMETD yang ditawarkan melalui Penawaran Umum Terbatas III ini seluruhnya merupakan saham yang dikeluarkan dari Portepel Perseroan dan akan dicatatkan di Bursa Efek Indonesia.

Jika saham-saham yang ditawarkan dalam PUT III ini tidak seluruhnya diambil atau dibeli oleh Pemegang HMETD, maka sisanya akan dialokasikan kepada Pemegang HMETD lainnya yang melakukan pemesanan lebih besar dari haknya sebagaimana tercantum dalam Sertifikat Bukti HMETD, secara proporsional berdasarkan hak yang dilaksanakan.

Burgami Investments Ltd, BSL Investments Inc., PT Pakuwon Arthaniaga, Raylight Investments Limited dan Concord Media Investments Ltd., selaku pemegang saham Perseroan telah menyatakan kesanggupannya untuk melaksanakan seluruh hak yang dimilikinya dalam PUT III sesuai dengan porsi kepemilikan saham mereka.

Apabila setelah alokasi tersebut masih terdapat sisa saham yang ditawarkan, maka sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Akta Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 2 tanggal 1 Nopember 2011 sebagaimana diubah dan ditegaskan kembali dengan Akta Perubahan dan Penegasan Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 20 tanggal 21 Nopember 2011, yang keduanya dibuat di hadapan Ny. Esther Mercia Sulaiman, SH, Notaris di Jakarta, telah disepakati bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian oleh para pemegang saham, seluruhnya akan diambil secara proporsional oleh PT Henan Putihrai (tidak terafiliasi) dan PT Pakuwon Arthaniaga (terafiliasi) dengan komposisi masing-masing sebesar 57% dan 43%, pada harga yang sama dengan Harga Pelaksanaan Rp 650,- (enam ratus lima puluh Rupiah) tiap saham.

Tanggal terakhir pelaksanaan HMETD adalah 21 Desember 2011 dimana hak yang tidak dilaksanakan setelah tanggal tersebut menjadi tidak berlaku lagi. Dalam hal pemegang saham memiliki HMETD dalam bentuk pecahan, maka hak atas pecahan efek tersebut menjadi milik Perseroan dan akan dijual oleh Perseroan serta hasil penjualannya dimasukan ke rekening Perseroan.

RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN ADALAH RISIKO KENAIKAN TINGKAT SUKU BUNGA DAN PENURUNAN DAYA BELI MASYRAKAT. SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB VI DALAM PROSPEKTUS INI. JIKA PEMEGANG SAHAM PERSEROAN TIDAK MELAKSANAKAN HAKNYA UNTUK MEMBELI SAHAM BARU YANG DITAWARKAN SESUAI DENGAN PORSI SAHAMNYA, MAKA KEPEMILIKAN PROPORSI SAHAMNYA DALAM PERSEROAN AKAN MENGALAMI PENURUNAN (DILUSI) SEBESAR 16,67% SETELAH PELAKSANAAN HMETD. PENAWARAN UMUM TERBATAS III MENJADI EFEKTIF SETELAH DISETUJUI OLEH RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA PERSEROAN DALAM HAL RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA TIDAK MENYETUJUI PENERBITAN HMETD, MAKA KEGIATAN-KEGIATAN YANG TELAH DILAKSANAKAN OLEH PERSEROAN DALAM RANGKA PENERBITAN HMETD SESUAI DENGAN JADWAL TERSEBUT DI ATAS DIANGGAP

(2)

Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (BAPEPAM & LK) di Jakarta pada tanggal 3 Nopember 2011, sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang No. 8 tentang Pasar Modal beserta peraturan-peraturan pelaksanaan (selanjutnya disebut “Undang-Undang Pasar Modal”).

Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka PUT III ini bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran semua informasi atau fakta material serta kejujuran pendapat yang disajikan dalam Prospektus ini sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing berdasarkan ketentuan yang berlaku serta kode etik dan standar profesi masing-masing.

Sehubungan dengan PUTIII ini, setiap pihak terafiliasi tidak diperkenankan memberi penjelasan atau membuat pernyataan apapun mengenai data yang tidak diungkapkan di dalam Prospektus ini tanpa persetujuan tertulis dari Perseroan.

Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal yang turut dalam PUT III ini dengan tegas menyatakan tidak menjadi pihak yang terafiliasi dengan Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam Undang-Undang Pasar Modal.

PUT III ini tidak didaftarkan berdasarkan peraturan perundang-undangan lain selain yang berlaku di Indonesia. Barang siapa di luar Indonesia menerima Prospektus ini dan/atau Sertifikat Bukti HMETD atau dokumen-dokumen yang berkaitan dengan PUT III ini, maka dokumen-dokumen tersebut tidak dimaksudkan sebagai suatu dokumen penawaran untuk membeli saham atau melaksanakan HMETD, kecuali bila penawaran tersebut, atau pembelian saham, maupun pelaksanaan HMETD tersebut tidak bertentangan atau bukan merupakan pelanggaran terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku di negara tersebut.

Perseroan telah mengungkapkan semua informasi yang wajib diketahui oleh publik dan tidak ada lagi informasi yang belum diungkapkan sehingga tidak menyesatkan publik.

(3)

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ... i

DEFINISI DAN SINGKATAN ... iii

RINGKASAN ... vi

I. PENAWARAN UMUM TERBATAS III ...1

II. RENCANA PENGGUNAAN DANA HASIL PENAWARAN UMUM TERBATAS III ...5

III. TRANSAKSI MATERIAL DAN TRANSAKSI AFILIASI ...7

1. Alasan dan Latar Belakang Rencana ...7

2. Keterangan Mengenai Transaksi Material dan Transaksi Afiliasi ...8

3. Keterangan Mengenai Penilaian Saham EPH dan Kewajaran Rencana Investasi ...8

4. Perjanjian Transaksi ...11

5. Keterangan Singkat Mengenai Pihak-Pihak yang Terkait dengan Rencana Investasi ...11

6. Sifat Hubungan Afiliasi ...15

7. Struktur Perseroan Sebelum dan Sesudah Rencana Investasi ...15

8. Dampak Keuangan Atas Rencana Investasi ...16

9. Pernyataan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan ...18

10. Pihak Yang Dapat Dihubungi Untuk Memperoleh Informasi ...19

11. Penyelenggaraan RUPSLB ...19

IV. PERNYATAAN UTANG ...20

V. ANALISA DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN ...29

VI. RISIKO USAHA ...46

VII. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN ...48

VIII. KETERANGAN SINGKAT TENTANG PERSEROAN ...49

1. Riwayat Singkat ...49

2. Maksud dan Tujuan Perseroan ...50

3. Perkembangan Kepemilikan Saham Perseroan Setelah Penawaran Umum Obligasi II Tahun 1996 ...51

4. Keterangan Singkat Mengenai Pemegang Saham Perseroan yang Berbentuk Badan Hukum yang Memiliki Kepemilikan Saham diatas 5% (Lima Persen) ...55

5. Pengurusan dan Pengawasan ...58

6. Struktur Organisasi Perseroan ...63

7. Sumber Daya Manusia ...63

8. Keterangan Singkat Mengenai Anak Perusahaan Perseroan ...65

9. Hubungan Kepemilikan, Pengurusan dan Pengawasan Antara Perseroan dengan Anak Perusahaan ...73

10. Transaksi dengan Pihak Terafiliasi ...73

11. Perjanjian Penting dengan Pihak Ketiga ...74

12. Keterangan Tentang Aset Tetap ...75

13. Perkara Hukum yang Sedang Dihadapi Perseroan ...76

IX. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN ...77

1. Umum ...77

2. Sejarah dan Latar Belakang ...77

3. Keunggulan Bersaing ...78

4. Strategi Usaha ...80

(4)

6. Properti yang Akan Diakuisisi ...94

7. Kegiatan Usaha Perseroan ...97

8. Persaingan ... 102

9. Riset dan Pengembangan ... 102

10. Lingkungan ... 102

11. Perijinan Material ... 103

12. Asuransi ... 103

13. Tanggung Jawab Sosial Perusahaan (Corporate Social Responsibility) ... 105

14. Prospek Usaha ... 105

X. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING ... 115

XI. EKUITAS ... 118

XII. PERPAJAKAN ... 119

XIII. KEBIJAKAN DIVIDEN KAS ... 121

XIV. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL ... 122

XV. PIHAK YANG BERTINDAK SEBAGAI PEMBELI SIAGA ... 124

XVI. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM ... 127

XVII. KETERANGAN TENTANG HMETD ... 133

XVIII. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN SERTIFIKAT HMETD ... 135

(5)

DEFINISI DAN SINGKATAN

Afiliasi : Pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 angka 1 Undang-Undang Pasar Modal.

Anak Perusahaan : Perusahaan-Perusahaan yang saham-sahamnya dimiliki secara langsung oleh Perseroan dimana kepemilikan Perseroan pada perusahaan-perusahaan tersebut lebih dari 50% dari seluruh saham yang telah ditempatkan dalam Perusahaan-Perusahaan tersebut dan yang laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan Perseroan sesuai dengan standar akuntansi yang berlaku di Indonesia yang dalam hal ini meliputi AW, PSW, RLJM, dan PJBV.

AW : PT Artisan Wahyu

BAE : Biro Administrasi Efek, yang dalam hal ini adalah PT Sirca Datapro Perdana Bapepam & LK : Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan

BEI : Bursa Efek Indonesia, bursa efek sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 angka 4 Undang-Undang Pasar Modal, yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia, suatu perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta, tempat saham dicatatkan.

BKPM : Badan Koordinasi Penanaman Modal. BNRI : Berita Negara Republik Indonesia.

DPS : Daftar Pemegang Saham yang dikeluarkan oleh BAE, sebagaimana diatur dalam Pasal 50 Undang-Undang Perseroan Terbatas, yang memuat keterangan tentang kepemilikan saham oleh pemegang saham baik yang masih dalam bentuk script maupun dalam bentuk scriptless. Saham-saham dalam bentuk

script adalah saham-saham yang masih dalam bentuk warkat dan dikuasai oleh masing-masing pemegang saham, sedangkan saham-saham dalam bentuk

scriptless adalah saham-saham dalam bentuk elektronik yang berada dalam penitipan kolektif KSEI.

Efek : Surat berharga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 paragrap 5 Undang-Undang Pasar Modal

EPH : PT Elite Prima Hutama Harga Pelaksanaan : Rp 650,- per saham

Hari Bursa : Hari dimana BEI atau badan hukum yang menggantikannya menyelenggarakan kegiatan bursa efek menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan bursa efek tersebut.

Hari Kerja : Berarti hari Senin, hari Selasa, hari Rabu, hari Kamis dan hari Jumat yang bukan merupakan hari dimana lembaga-lembaga perbankan di Indonesia resmi ditutup atau wajib ditutup berdasarkan undang-undang, perintah lembaga eksekutif atau peraturan.

HMETD : Hak yang melekat pada Sertifikat Bukti HMETD yang merupakan hak pemegang saham untuk membeli saham baru yang akan diterbitkan dalam PUT III dan dapat dialihkan atau diperdagangkan sesuai dengan Peraturan No. IX.D.1. HGB : Hak Guna Bangunan

KSEI : Kustodian Sentral Efek Indonesia, lembaga yang bertugas mengadministrasikan penyimpanan Efek berdasarkan Perjanjian Pendaftaran Efek pada Penitipan Kolektif, yang diselenggarakan oleh PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, suatu perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta.

(6)

Laporan Penilaian

Usaha : Laporan Penilaian Usaha atas nilai pasar wajar saham EPH dari Penilai Independen No: APP-B/028/KJPP-MPR/X/11, tertanggal 31 Oktober 2011

Laporan Opini

Kewajaran : Laporan Opini Kewajaran atas Rencana Investasi dari Penilai Independen No: APP-B/029/KJPP-MPR/XI/11, tertanggal 1 November 2011

Masyarakat : Perorangan dan/atau badan hukum, baik warga negara Indonesia maupun warga negara asing dan/atau badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di Indonesia maupun bertempat tinggal atau berkedudukan di luar wilayah hukum Negara Republik Indonesia.

Menkumham : Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, dahulubernama ‘Menteri Kehakiman Republik Indonesia’, yang berubah nama menjadi ‘Menteri Hukum dan Perundang-Undangan Republik Indonesia’, sebelum akhirnya berubah terakhir kali menjadi Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.

Non- recurring Income : Pendapatan yang berasal dari penjualan properti perseroan, yang berasal dari penjualan perumahan maupun properti strata title dari gedung perkantoran dan kondominium

Penilai Independen : Konsultan Jasa Penilai Publik Martokoesoemo, Prasetyo & Rekan

Peraturan No. IX.D.1. : Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. KEP-26/PM/2003 tanggal 17 Juli 2003, tentang Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu.

Peraturan No. IX.D.2. : Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. KEP-08/PM/2000 tanggal 13 Maret 2000, tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penerbitan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu. Peraturan No. IX.E.1 : Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. KEP-412/BL/2009 tanggal 25

Nopember 2009, tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.

Peraturan No. IX.E.2 : Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. KEP-413/BL/2009 tanggal 25 Nopember 2009, tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha. Peraturan No. X.K.4. : Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. KEP-27/PM/2003 tanggal 17 Juli

2003, tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum. Perseroan : PT Pakuwon Jati Tbk

Pernyataan

Pendaftaran : Pernyataan pendaftaran yang harus disampaikan oleh Perseroan kepada ketua Bapepam & LK dalam rangka PUT III sesuai dengan Peraturan IX.D.2.

Pembeli Siaga : PT Henan Putihrai

PJBV : Pakuwon Jati Finance, B.V.

PSW : PT Pakuwon Sentrawisata

PP : PT Pakuwon Permai

Prospektus : Dokumen penawaran sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 2 angka 26 Undang-Undang Pasar Modal.

PUT II : Penawaran Umum Terbatas II

PUT III : Penawaran Umum Terbatas III, yang merupakan penawaran atas sebanyak 2.006.650.100 (dua miliar enam juta enam ratus lima puluh ribu seratus) saham dengan nilai nominal Rp 100,- per saham. Setiap pemegang 5 (lima) saham Perseroan yang namanya tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan pada tanggal 13 Desember 2011, pukul 16.00 WIB, berhak atas HMETD untuk

(7)

membeli 1(satu) lembar saham baru dengan harga penawaran Rp 650,- per saham.

Recurring Income : Pendapatan Perseroan yang stabil yang berasal dari pendapatan sewa atas

properti yang dimiliki

RLJM : PT Regency Laguna Jasamedika RUPS : Rapat Umum Pemegang Saham

RUPSLB : Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa.

Saham Baru : Saham Atas Nama yang akan dikeluarkan sebanyak 2.006.650.100 (dua miliar enam juta enam ratus lima puluh ribu seratus) saham, dengan nilai nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) per saham, yang ditawarkan dengan Harga Pelaksanaan. Sertifikat Bukti HMETD : Bukti kepemilikan atas sejumlah HMETD yang memberikan hak kepada

pemegangnya untuk membeli Saham Baru dengan Harga Pelaksanaan. SKS : Surat Kolektif Saham

Superblok : Istilah yang digunakan di Indonesia untuk menggambarkan pengembangan proyek properti yang terpadu dan terintegrasi dengan skala besar, yang merupakan gabungan antara pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, kondominium, dan/atau perhotelan.

Tanggal Efektif : Tanggal dimana Pernyataan Pendaftaran yang disampaikan oleh Perseroan menjadi efektif menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, yaitu setelah RUPSLB menyetujui PUT III.

TBNRI : Tambahan Berita Negara Indonesia.

TP : Tunjungan Plaza

TP I : Tunjungan Plaza I atau Plaza East TP II : Tunjungan Plaza II atau Lifestyle Center TP III : Tunjungan Plaza III atau Plaza Central TP IV : Tunjungan Plaza IV atau Plaza West Undang-Undang

Pasar Modal : Undang-Undang Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal. Undang-Undang

Perseroan Terbatas : Undang-Undang Republik Indonesia No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

(8)

RINGKASAN

Ringkasan ini menyajikan informasi yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih terperinci di dalam Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan yang paling penting bagi Perseroan dan semua informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah dan telah sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan Indonesia.

Pendahuluan

Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berkedudukan di Surabaya, yang secara sah didirikan berdasarkan ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan Negara Republik Indonesia. Perseroan didirikan di Jakarta dengan Akta Pendirian No. 281 tanggal 20 September 1982, yang telah diperbaiki dengan Akta Perbaikan Naskah Pendirian No. 2 tanggal 4 Januari 1983, keduanya dibuat dihadapan Kartini Muljadi SH., Notaris di Jakarta, akta-akta mana telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 17 Januari 1983 melalui Surat Keputusannya No. C2-308.HT.01.01.TH.83, yang telah diumumkan di dalam Berita Negara Republik Indonesia (“BNRI”) No. 28 tanggal 8 Maret 1983, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia (“TBNRI”) No. 420.

Perseroan memperoleh status perseroan terbatas penanaman modal dalam negeri berdasarkan Surat Persetujuan BKPM No. 125/I/PMDN/1991 pada tanggal 7 Pebruari 1991. Perseroan berubah status menjadi perusahaan terbuka berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan RUPSLB No. 59 tanggal 12 Agustus 1989 dibuat oleh Amrul Partomuan Pohan, S.H., LL.M., Notaris di Jakarta, akta mana telah disetujui oleh Menkumham pada tanggal 16 Agustus 1989 dan diumumkan oleh BNRI No. 74 pada tanggal 15 Agustus 1989, TBNRI No. 1856. Perseroan telah mendapatkan pernyataan efektif dari Bapepam & LK berdasarkan surat Bapepam & LK tanggal 22 Agustus 1989 No.SI-044/SHM/MK10/1989. Perseroan adalah salah satu pemilik, pengelola dan pengembang properti yang terkemuka di Indonesia. Perseroan menjalankan usaha dalam setiap aspek pengembangan properti termasuk perolehan tanah, desain dan pengelolaan proyek, penjualan, sewa, pemasaran dan pengelolaan operasional dari pusat perbelanjaan ritel, perkantoran, perumahan dan perhotelan. Perseroan memiliki model usaha yang beragam, yaitu properti yang disewakan, di mana Perseroan memiliki, mengelola dan mengembangkan pusat perbelanjaan ritel, perkantoran, perhotelan, dan properti untuk dijual, di mana Perseroan mengembangkan properti strata title dan perumahan untuk dijual (terutama gedung perkantoran, kondominium dan perumahan).

Superblok Perseroan terdiri dari Superblok Tunjungan City dan Superblok Gandaria City. Perseroan merupakan pelopor dalam pengembangan konsep Superblok di Indonesia dengan mengembangkan Superblok Tunjungan City, Superblok pertama di Indonesia. Proyek perumahan yang sedang dikembangkan Perseroan adalah Pakuwon City, kawasan perumahan yang terintegrasi, yang dilengkapi dengan fasilitas komersial, pendidikan, rekreasi dan fasilitas lainnya.

Adapun Anak Perusahaan Perseroan adalah sebagai berikut:

No. _PerusahaanNama Anak Kegiatan Usaha Status

Jumlah Penyertaan Saham (saham) Tahun Mulai Penyertaan Jumlah Nilai Nominal Prosentase Pemilikan Saham (%) 1 AW pembangunan dan pengurusan bangunan apartemen dan pusat pembelanjaan.

Beroperasi 80.000 2007 USD 80.000.000 83,33

2 PSW berusaha dalam bidang perhotelan (tidak aktif)

Tidak beroperasi 4.999.800 1991 Rp 2.499.900.000 99,996 3 RLJM berusaha dalam bidang

jasa rumah sakit (tidak aktif)

Tidak beroperasi 1.874.999 1997 Rp 4.524.372.578 99,999

4 PJBV berusaha di dalam

(9)

Struktur permodalan dan komposisi pemegang saham Perseroan berdasarkan DPS per tanggal 31 Oktober 2011, yang dikeluarkan oleh BAE, adalah sebagai berikut:

Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) %

Modal Dasar 30.000.000.000 3.000.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. BSL Investments Inc. 2.221.898.250 222.189.825.000 22,15

2. Burgami Investments Limited 2.096.581.500 209.658.150.000 20,90

3. PT Pakuwon Arthaniaga (JP Morgan Bank

Luxembourg SA. RE) 1.520.032.460 152.003.246.000 15,15

4. Concord Media Investments Ltd 741.000.000 74.100.000.000 7,39

5. Raylights Investments Limited 716.917.500 71.691.750.000 7,15

6. Alexander Tedja (Presiden Komisaris) 1.872.000 187.200.000 0,02

7. Irene Tedja (Direktur) 796.250 79.625.000 0,01

8. Richard Adisastra (Presiden Direktur) 27.300 2.730.000 0,00

9. Masyarakat 2.734.125.240 273.492.149.000 27,25

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 10.033.250.500 1.003.325.050.000 100

Jumlah Saham Dalam Portepel 19.966.749.500 1.996.674.950.000

Ikhtisar Data Keuangan Penting

dalam jutaan Rupiah

31 Agustus 2011

31 Desember

2010 2009 2008

LAPORAN LABA RUGI KOMPREHENSIF KONSOLIDASIAN

Pendapatan Bersih 849.068 1.228.008 697.388 453.812 Beban Pokok Pendapatan 434.358 663.998 434.073 226.557 Laba Bruto 414.710 564.010 263.315 227.255 Laba Sebelum Pajak 287.889 385.552 203.106 33.722 Jumlah Laba Komprehensif Periode Berjalan 234.118 317.730 155.666 (5.851) LAPORAN POSISI KEUANGAN KONSOLIDASIAN

Aset Lancar 659.193 524.377 329.937 372.467 Aset Tidak Lancar 3.363.467 3.412.949 3.146.933 3.190.034

Jumlah Aset 4.022.660 3.937.326 3.476.870 3.562.501

Liabilitas Jangka Pendek 524.162 501.458 348.468 410.548 Liabilitas Jangka Panjang 1.727.792 1.867.279 1.882.493 2.061.710 Jumlah Liabilitas 2.251.953 2.368.737 2.230.961 2.472.258 Ekuitas 1.770.706 1.568.589 1.245.909 1.090.243 Penawaran Umum Terbatas III

Jenis Penawaran : PUT III dalam rangka penerbitan HMETD kepada para pemegang saham

Jumlah Saham Baru : Sebanyak 2.006.650.100 (dua miliar enam juta enam ratus lima puluh ribu seratus) Saham Baru

Nilai Nominal : Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham Harga Pelaksanaan : Rp 650,- (enam ratus lima puluh Rupiah)

Dana Hasil PUT III : Rp 1.304.322.565.000,- (satu triliun tiga ratus empat miliar tiga ratus dua puluh dua juta lima ratus enam puluh lima ribu Rupiah)

Rasio Konversi : Setiap pemegang 5 (lima) saham lama yang tercatat dalam DPS berhak atas 1 (satu) HMETD, dimana setiap 1 (satu) HMETD memberikan hak kepada pemegangnya untuk membeli 1 (satu) saham baru

Tanggal DPS Yang

Berhak Atas HMETD : 13 Desember 2011 Periode Perdagangan HMETD : 15 – 21 Desember2011

(10)

Periode Pelaksanaan HMETD : 15 – 21 Desember 2011

Pembeli Siaga : PT Henan Putihrai dan PT Pakuwon Arthaniaga Presentase Dilusi

Kepemilikan : Pemegang saham yang tidak melaksanakan HMETD akan mengalami dilusi sebesar 16,67% (enam belas koma enam puluh tujuh persen) setelah pelaksanaan HMETD

HMETD Dalam Bentuk

Pecahan : Dalam hal pemegang saham memiliki HMETD dalam bentuk pecahan, maka hak atas pecahan efek tersebut menjadi milik Perseroan dan akan dijual oleh Perseroan serta hasil penjualannya akan dimasukkan ke rekening Perseroan

Hak Atas Saham Yang

Diterbitkan : Saham yang diterbitkan dalam rangka PUT III ini mempunyai hak dan kewajiban yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh lainnya

Apabila HMETD yang ditawarkan dalam PUT III ini dilaksanakan seluruhnya menjadi saham oleh pemegang saham Perseroan, maka struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan tersaji secara proforma sebelum PUT III dan sesudah dilaksanakannya PUT III dalam tabel dibawah ini:

Sebelum PUT III Setelah PUT III Jumlah Saham Jumlah Nilai

Nominal (Rp) % Jumlah Saham Nominal (Rp) Jumlah Nilai % Modal Dasar 30.000.000.000 3.000.000.000.000 30.000.000.000 3.000.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. BSL Investments Inc. 2.221.898.250 222.189.825.000 22,15 2.666.277.900 266.627.790.000 22,15 2. Burgami Investments Limited 2.096.581.500 209.658.150.000 20,90 2.515.897.800 251.589.780.000 20,90 3. PT Pakuwon Arthaniaga (JP Morgan

Bank Luxembourg SA. RE) 1.520.032.460 152.003.246.000 15,15 1.824.038.952 182.403.895.200 15,15 4. Concord Media Investments Ltd 741.000.000 74.100.000.000 7,39 889.200.000 88.920.000.000 7,39 5. Raylights Investments Limited 716.917.500 71.691.750.000 7,15 860.301.000 86.030.100.000 7,15 6. Alexander Tedja (Presiden Komisaris) 1.872.000 187.200.000 0,02 2.246.400 224.640.000 0,02 7. Irene Tedja (Direktur) 796.500 79.650.000 0,01 955.800 95.580.000 0,01 8. Richard Adisastra (Presiden Direktur) 27.300 2.730.000 0,00 32.760 3.276.000 0,00 9. Masyarakat 2.734.124.990 273.412.499.000 27,25 3.280.949.988 328.094.998.800 27,25 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

Penuh 10.033.250.500 1.003.325.050.000 100 12.039.900.600 1.203.990.060.000 100 Jumlah Saham Dalam Portepel 19.966.749.500 1.996.674.950.000 17.960.099.400 1.796.009.940.000 Pemegang HMETD yang tidak melaksanakan haknya untuk membeli Saham Baru dalam rangka PUT III ini, dapat menjual haknya kepada pihak lain sejak tanggal 15 Desember 2011 sampai dengan tanggal 21 Desember 2011 melalui BEI atau dapat dilaksanakan di luar Bursa sesuai dengan Peraturan Bapepam & LK No. IX.D.1. Pemegang saham Perseroan yang tidak melaksanakan haknya untuk membeli saham baru untuk ditawarkan dalam PUT III ini sesuai dengan porsi sahamnya dapat mengalami penurunan persentase kepemilikan sahamnya dalam Perseroan (terdilusi) sampai dengan 16,67% (enam belas koma enam puluh tujuh persen).

Jika Saham Baru yang ditawarkan dalam PUT III ini tidak seluruhnya diambil bagian oleh Pemegang HMETD, maka sisanya dialokasikan kepada Pemegang HMETD lainnya yang melakukan pemesanan lebih besar dari haknya, seperti yang tercantum dalam Sertifikat Bukti HMETD secara proporsional berdasarkan hak yang telah dilaksanakan.

Tanggal terakhir pelaksanaan HMETD adalah 21 Desember 2011 dimana hak yang tidak dilaksanakan setelah tanggal tersebut menjadi tidak berlaku lagi. Dalam hal pemegang saham memiliki HMETD dalam bentuk pecahan, maka hak atas pecahan efek tersebut akan menjadi milik Perseroan dan akan dijual oleh Perseroan serta hasil penjualannya akan dimasukkan ke rekening Perseroan.

(11)

Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 2 tanggal 1 Nopember 2011 sebagaimana diubah dan ditegaskan kembali dengan Akta Perubahan dan Penegasan Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 20 tanggal 21 Nopember 2011, yang keduanya dibuat di hadapan Ny. Esther Mercia Sulaiman, SH, Notaris di Jakarta, telah disepakati bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian oleh para pemegang saham seluruhnya akan diambil secara proporsional oleh PT Henan Putihrai (tidak terafiliasi) dan PT Pakuwon Arthaniaga (terafiliasi) dengan komposisi masing-masing sebesar 57% dan 43%, pada harga yang sama dengan Harga Pelaksanaan Rp 650,- (enam ratus lima puluh Rupiah) tiap saham, sehingga struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan tersaji secara proforma dalam tabel dibawah ini:

Sebelum PUT III Setelah PUT III

Jumlah Saham _{Nominal (Rp)}Jumlah Nilai % Jumlah Saham _{Nominal (Rp)}Jumlah Nilai % Modal Dasar 30.000.000.000 3.000.000.000.000 30.000.000.000 3.000.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. BSL Investments Inc. 2.221.898.250 222.189.825.000 22,15 2.666.277.900 266.627.790.000 22,15 2. Burgami Investments Limited 2.096.581.500 209.658.150.000 20,90 2.515.897.800 251.589.780.000 20,90 3. PT Pakuwon Arthaniaga (JP Morgan Bank

Luxembourg SA. RE) 1.520.032.460 152.003.246.000 15,15 2.059.423.567 205.942.356.700 17,10 4. Concord Media Investments Ltd 741.000.000 74.100.000.000 7,39 889.200.000 889.200.000 7,39 5. Raylights Investments Limited 716.917.500 71.691.750.000 7,15 860.301.000 860.301.000 7,15 6. Alexander Tedja (Presiden Komisaris) 1.872.000 187.200.000 0,02 1.872.000 187.200.000 0,02 7. Irene Tedja (Direktur) 796.500 79.650.000 0,01 796.500 79.650.000 0,01 8. Richard Adisastra (Presiden Direktur) 27.300 2.730.000 0,00 27.300 2.730.000 0,00 9. PT Henan Putihrai - - - 311.979.543 31.197.954.300 2,59 10. Masyarakat 2.734.124.990 273.412.499.000 27,25 2.734.124.990 273.412.499.000 22,71 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

Penuh 10.033.250.500 1.003.325.050.000 100 12.039.900.600 1.203.990.060.000 100 Jumlah Saham Dalam Portepel 19.966.749.500 1.996.674.950.000 17.960.099.400 1.796.009.940.000 Rencana Penggunaan Dana Hasil PUT III

Seluruh dana hasil PUT III, setelah dikurangi biaya-biaya emisi yang dikeluarkan dalam rangka PUT III, akan dipergunakan untuk, melakukan pembelian atas 457.499.999 (empat ratus lima puluh tujuh juta empat ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) saham EPH, sebesar Rp 1.300.000.000.000,- (satu koma tiga triliun Rupiah), yang dimiliki oleh PP, dimana pembelian saham tersebut akan memberikan Perseroan kepemilikan sebesar 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) pada EPH (“Rencana Investasi”). Apabila setelah dikurangi biaya-biaya emisi, dana hasil PUT III masih terdapat kekurangan untuk melakukan pembelian saham EPH, maka kekurangan tersebut akan dibiayai oleh kas Perseroan.

Rencana penggunaan dana selengkapnya dapat dilihat pada Bab II Rencana Penggunaan Dana dalam Prospektus ini.

Risiko Usaha

Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan tidak terlepas dari berbagai macam risiko usaha, baik yang dipengaruhi oleh faktor-faktor internal maupun eksternal, yang kesemuanya itu dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan.

1. Risiko Penurunan Kenaikan Tingkat Suku Bunga dan Penurunan Daya Beli Masyarakat 2. Risiko Berkurangnya Lahan

3. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga Pinjaman 4. Risiko Kebijakan/ Peraturan Pemerintah 5. Risiko Persaingan Usaha

6. Risiko Kebakaran dan Bencana Alam

7. Risiko Perubahan Nilai Tukar Mata Uang Asing

8. Risiko Tidak Diperpanjangnya Perjanjian Bangun Kelola Alih 9. Risiko Gugatan Hukum

Penjelasan lebih lengkap mengenai risiko-risiko tersebut di atas akan dijelaskan pada Bab VI Prospektus ini tentang Risiko Usaha.

(12)

Strategi Perseroan

1. Memperkuat posisi Perseroan sebagai pengembang Superblok dengan mengembangkan proyek-proyek Superblok Perseroan saat ini dan mengembangkan proyek-proyek Superblok baru di lokasi strategis

2. Terus mengembangkan proyek-proyek properti dengan fokus pada pelanggan berpendapatan menengah keatas

3. Memperkuat keberagaman portofolio properti Perseroan

4. Mempertahankan dan menjaga hubungan jangka panjang dengan penyewa 5. Terus memperkuat posisi dan nama dagang Perseroan

Kebijakan Dividen Kas

Berdasarkan Undang-undang Perseroan Terbatas, Anggaran Dasar Perseroan menentukan bahwa apabila Perseroan memiliki saldo laba positif pada suatu tahun buku dan setelah disisihkan untuk keperluan dana cadangan, maka Perseroan dapat membagikan dividen kas kepada para pemegang saham berdasarkan persetujuan Pemegang Saham dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Penentuan pembayaran dividen kas tersebut, apabila ada, akan tergantung pada:

• Hasil operasi, arus kas, kecukupan modal dan kondisi keuangan dari Perseroan dan Anak Perusahaan;

• Kepatuhan pada hukum dan perundangan yang berlaku; dan • Faktor lainnya yang relevan menurut Direksi Perseroan dan RUPS.

Pada saat ini manajemen Perseroan merencanakan rasio pembayaran dividen kas, dengan tetap memperhatikan hasil operasi dan kondisi keuangan Perseroan serta persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham, sebesar 20% sampai dengan 30% dari laba bersih Perseroan setiap tahunnya, mulai tahun buku 2011.

(13)

I. PENAWARAN UMUM TERBATAS III

Sebanyak 2.006.650.100 (dua miliar enam juta enam ratus lima puluh ribu seratus) Saham Biasa Atas Nama, atau sebesar 20% (dua puluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh Perseroan saat ini, dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) setiap saham yang ditawarkan dengan Harga Pelaksanaan sebesar Rp 650,- (enam ratus lima puluh Rupiah) sehingga seluruhnya berjumlah sebesar Rp 1.304.322.565.000,- (satu triliun tiga ratus empat miliar tiga ratus dua puluh dua juta lima ratus enam puluh lima ribu Rupiah) yang berasal dari saham portepel dan akan dicatatkan di BEI. Setiap pemegang saham yang memiliki 5 (lima) saham yang namanya tercatat dalam DPS pada tanggal 13 Desember 2011 pukul 16.00 mempunyai 1(satu) HMETD dimana setiap 1 (satu) HMETD memberikan hak kepada pemegangnya untuk membeli 1 (satu) Saham Baru yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan pemesanan pembelian saham. Saham Baru dari PUT III memiliki hak dan kewajiban yang sama dan sederajat dalam segala hal termasuk hak atas dividen dengan saham yang telah disetor penuh lainnya.

Jika saham-saham yang ditawarkan dalam PUT III ini tidak seluruhnya diambil atau dibeli oleh Pemegang HMETD, maka sisanya akan dialokasikan kepada Pemegang HMETD lainnya yang melakukan pemesanan lebih besar dari haknya sebagaimana tercantum dalam Sertifikat Bukti HMETD, secara proporsional berdasarkan hak yang dilaksanakan.

Apabila setelah alokasi tersebut masih terdapat sisa saham yang ditawarkan, maka sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Akta Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No.2 tanggal 1 Nopember 2011 sebagaimana diubah dan ditegaskan kembali dengan Akta Perubahan dan Penegasan Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 20 tanggal 21 Nopember 2011, yang keduanya dibuat di hadapan Ny. Esther Mercia Sulaiman, SH, Notaris di Jakarta, telah disepakati bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian oleh para pemegang saham seluruhnya akan diambil secara proporsional oleh PT Henan Putihrai (tidak terafiliasi) dan PT Pakuwon Arthaniaga (terafiliasi) dengan komposisi masing-masing sebesar 57% dan 43%, pada harga yang sama dengan Harga Pelaksanaan, yaitu sebesar Rp 650,- (enam ratus lima puluh Rupiah) setiap saham. Tanggal terakhir pelaksanaan HMETD adalah 21 Desember 2011 dimana hak yang tidak dilaksanakan setelah tanggal tersebut menjadi tidak berlaku lagi. Dalam hal pemegang saham memiliki HMETD dalam bentuk pecahan, maka hak atas pecahan efek tersebut menjadi milik Perseroan dan akan dijual oleh Perseroan serta hasil penjualannya dimasukan ke rekening Perseroan.

PT PAKUWON JATI Tbk

KEGIATAN USAHA

Bergerak dalam kegiatan usaha pengembangan pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, hotel berbintang dan hunian yang dimiliki sendiri untuk disewakan atau dijual

KANTOR PUSAT

Jl. Basuki Rahmat No. 8-12 Menara Mandiri Lt. 15, Surabaya

Telepon : (6231) 5311088; Faksimili: (6231) 5311077 Email: [email protected]

www.pakuwon.com

ALAMAT KORESPONDENSI JAKARTA

Plaza Blok M Lantai 7 Jl. Bulungan No. 76, Jakarta 12130 Telepon: (6221) 7209288; Faksimili: (6221) 720

9200

RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN ADALAH RISIKO KENAIKAN TINGKAT SUKU BUNGA DAN PENURUNAN DAYA BELI MASYARAKAT. SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB VI DALAM PROSPEKTUS INI.

(14)

Perseroan didirikan pada tahun 1982 berkedudukan di Surabaya, sesuai dengan Akta Pendirian No. 281 tanggal 20 September 1982 yang telah diperbaiki dengan Akta Perbaikan Naskah Pendirian No. 2 tanggal 4 Januari 1983, keduanya dibuat di hadapan Kartini Muljadi, S.H., Notaris di Jakarta, dan telah mendapat pengesahan dari Menkumham pada tanggal 17 Januari 1983 melalui Surat Keputusannya No. C2-308.HT.01.01.TH.83, yang telah diumumkan di dalam BNRI No. 28 tanggal 8 Maret 1983, TBNRI No. 420. Anggaran Dasar Perseroan mengalami beberapa kali perubahan, dan terakhir berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No.39 tanggal 24 Juni 2011 (“Akta39/2011”), dibuat di hadapan Esther Mercia Sulaiman, SH, Notaris di Jakarta. Akta 39/2011 memuat persetujuan pemegang saham Perseroan untuk mengubah Pasal 11 dari Anggaran Dasar Perseroan dan telah diberitahukan kepada Menkumham sebagaimana tertera dalam surat penerimaan pemberitahuan perubahan anggaran dasar Menkumham No. AHU-AH.01.10.23420 tanggal 25 Juli 2011 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0060500.AH.01.09.Tahun2011 tanggal 25 Juli 2011.

Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan dan anak perusahaan adalah bergerak dalam kegiatan usaha pengembangan pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, hotel berbintang dan hunian yang dimiliki sendiri untuk disewakan atau dijual. Kantor pusat Perseroan berlokasi di Jl. Basuki Rahmat No. 8-12 Menara Mandiri Lt. 15 Surabaya.

Berikut adalah riwayat pecatatan saham Perseroan:

Tindakan Korporasi Tanggal Efektif Tanggal Pencatatan Saham yang Jumlah

Diterbitkan (Saham) Akumulasi Jumlah Saham (Saham) Harga Penawaran/ Pelaksanaan (Rp)

Nilai Nominal Efek yang Tercatat (Rp) Penawaran Umum Perdana 22 Agustus 1989 9 Oktober 1989 3.000.000 3.000.000 7.300 3.000.000.000

Company Listing 22 Agustus 1989 9 Oktober 1989 17.000.000 20.000.000

Penawaran Umum Terbatas I 24 Juli 1991 1 Oktober 1991 50.000.000 70.000.000 2.000 70.000.000.000 Saham bonus I 30 Desember 1992 35.000.000 105.000.000 105.000.000.000 Penawaran Umum Terbatas II

- Bursa Efek Surabaya

- Bursa Efek Jakarta

29 Juni 1994

18 Juli 1994 18 Juli 1994

105.000.000 210.000.000 2.100 210.000.000.000 Pemecahan saham (dari Rp

1.000 menjadi Rp 500 per saham)

24 Nopember

1995 25 Januari 1996 420.000.000 210.000.000.000 Penambahan Modal tanpa

HMETD 27 Maret 2006 27 Desember 2006 247.000.000 667.000.000 500 333.500.000.000 Penambahan Modal tanpa

HMETD 24 Juli 2006 8 Agustus 2006 876.577.000 1.543.577.000 520 771.788.500.000 Pemecahan saham (dari Rp 500

menjadi Rp 100 per saham) 7 Agustus 2007 19 September 2007 7.717.885.000 771.788.500.000 Saham Bonus II 30 Juni 2008 22 Agustus 2008 2.315.365.500 10.033.250.500 1.003.325.050.000 Selain itu Perseroan juga telah melakukan Penawaran Umum Obligasi dengan keterangan sebagai berikut:

Nama Obligasi Tanggal

Efektif Pencatatan Tanggal Obligasi Nilai (Rp juta) Tingkat bunga/ Periode Pembayaran Jangka Waktu/ Tanggal Jatuh Tempo Peringkat Saat Diterbitkan Status Obligasi I Pakuwon Jati

Tahun 1996 dengan Tingkat Bunga Tetap

11 Juni 1996 2 Juli 1996 150.000 19,125% per tahun/ Per kuartal

5 tahun/

28 Juni 2001 idBBB Telah dilunasi Obligasi II Pakuwon Jati

Tahun 1996 dengan Tingkat Bunga Tetap

29 Nopember

1996 31 Desember 1996 200.000 18,50% per tahun/ Per kuartal 5 tahun/ 17 Desember 2001 idBBB Telah dilunasi Struktur permodalan dan komposisi pemegang saham Perseroan berdasarkan DPS per tanggal 31 Oktober 2011, yang dikeluarkan oleh BAE adalah sebagai berikut:

Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal

(Rp) %

Modal Dasar 30.000.000.000 3.000.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. BSL Investments Inc. 2.221.898.250 222.189.825.000 22,15

2. Burgami Investments Limited 2.096.581.500 209.658.150.000 20,90

3. PT Pakuwon Arthaniaha (JP Morgan Bank Luxembourg

SA. RE) 1.520.032.460 152.003.246.000 15,15

(15)

5. Raylights Investments Limited 716.917.500 71.691.750.000 7,15

6. Alexander Tedja (Presiden Komisaris) 1.872.000 187.200.000 0,02

7. Irene Tedja (Direktur) 796.250 79.625.000 0,01

8. Richard Adisastra (Presiden Direktur) 27.300 2.730.000 0,00

9. Masyarakat 2.734.125.240 273.492.149.000 27,25

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 10.033.250.500 1.003.325.050.000 100

Jumlah Saham Dalam Portepel 19.966.749.500 1.996.674.950.000

Apabila HMETD yang ditawarkan dalam PUT III ini dilaksanakan seluruhnya oleh pemegang saham Perseroan, maka struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan tersaji secara proforma dalam tabel dibawah ini:

Sebelum PUT III Setelah PUT III Jumlah Saham Jumlah Nilai

Nominal (Rp) % Jumlah Saham Nominal (Rp) Jumlah Nilai % Modal Dasar 30.000.000.000 3.000.000.000.000 30.000.000.000 3.000.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. BSL Investments Inc. 2.221.898.250 222.189.825.000 22,15 2.666.277.900 266.627.790.000 22,15 2. Burgami Investments Limited 2.096.581.500 209.658.150.000 20,90 2.515.897.800 251.589.780.000 20,90 3. PT Pakuwon Arthaniaga (JP Morgan

Bank Luxembourg SA. RE) 1.520.032.460 152.003.246.000 15,15 1.824.038.952 182.403.895.200 15,15 4. Concord Media Investments Ltd 741.000.000 74.100.000.000 7,39 889.200.000 88.920.000.000 7,39 5. Raylights Investments Limited 716.917.500 71.691.750.000 7,15 860.301.000 86.030.100.000 7,15 6. Alexander Tedja (Presiden Komisaris) 1.872.000 187.200.000 0,02 2.246.400 224.640.000 0,02 7. Irene Tedja (Direktur) 796.500 79.650.000 0,01 955.800 95.580.000 0,01 8. Richard Adisastra (Presiden Direktur) 27.300 2.730.000 0,00 32.760 3.276.000 0,00 9. Masyarakat 2.734.124.990 273.412.499.000 27,25 3.280.949.988 328.094.998.800 27,25 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

Penuh 10.033.250.500 1.003.325.050.000 100 12.039.900.600 1.203.990.060.000 100 Jumlah Saham Dalam Portepel 19.966.749.500 1.996.674.950.000 17.960.099.400 1.796.009.940.000 Pemegang HMETD yang tidak melaksanakan haknya untuk membeli Saham Baru dalam rangka PUT III ini, dapat menjual haknya kepada pihak lain sejak tanggal 15 Desember 2011 sampai dengan tanggal 21 Desember 2011 melalui BEI atau dapat dilaksanakan di luar Bursa sesuai dengan Peraturan No. IX.D.1. Pemegang saham Perseroan yang tidak melaksanakan haknya untuk membeli saham baru yang ditawarkan dalam PUT III ini sesuai dengan porsi sahamnya, dapat mengalami penurunan persentase kepemilikan sahamnya dalam Perseroan (terdilusi) sebesar 16,67% (enam belas koma enam puluh tujuh persen).

Jika Saham Baru yang ditawarkan dalam PUT III ini tidak seluruhnya diambil bagian oleh Pemegang HMETD, maka sisanya dialokasikan kepada Pemegang HMETD lainnya yang melakukan pemesanan lebih besar dari haknya, seperti yang tercantum dalam Sertifikat Bukti HMETD secara proporsional berdasarkan hak yang telah dilaksanakan.

Tanggal terakhir pelaksanaan HMETD adalah 21 Desember 2011dimana hak yang tidak dilaksanakan setelah tanggal tersebut menjadi tidak berlaku lagi. Dalam hal pemegang saham memiliki HMETD dalam bentuk pecahan, maka hak atas pecahan efek tersebut akan menjadi milik Perseroan dan akan dijual oleh Perseroan serta hasil penjualannya akan dimasukkan ke rekening Perseroan.

Apabila setelah alokasi tersebut masih terdapat sisa saham yang ditawarkan, maka sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Akta Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 2 tanggal 1 Nopember 2011 sebagaimana diubah dan ditegaskan kembali dengan Akta Perubahan dan Penegasan Perjanjian Pembelian Sisa Saham Dalam Rangka Penawaran Umum Terbatas III PT Pakuwon Jati, Tbk No. 20 tanggal 21 Nopember 2011, yang keduanya dibuat di hadapan Ny. Esther Mercia Sulaiman, SH, Notaris di Jakarta, telah disepakati bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian oleh para pemegang saham seluruhnya akan diambil secara proporsional oleh PT Henan Putihrai (tidak terafiliasi) dan PT Pakuwon Arthaniaga (terafiliasi) dengan komposisi masing-masing sebesar 57% dan 43%, pada harga yang sama dengan Harga Pelaksanaan, sehingga struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan tersaji secara proforma dalam tabel dibawah ini:

(16)

Sebelum PUT III Setelah PUT III

Jumlah Saham _{Nominal (Rp)}Jumlah Nilai % Jumlah Saham _{Nominal (Rp)}Jumlah Nilai % Modal Dasar 30.000.000.000 3.000.000.000.000 30.000.000.000 3.000.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. BSL Investments Inc. 2.221.898.250 222.189.825.000 22,15 2.666.277.900 266.627.790.000 22,15 2. Burgami Investments Limited 2.096.581.500 209.658.150.000 20,90 2.515.897.800 251.589.780.000 20,90 3. PT Pakuwon Arthaniaga (JP Morgan Bank

Luxembourg SA. RE) 1.520.032.460 152.003.246.000 15,15 2.059.423.567 205.942.356.700 17,10 4. Concord Media Investments Ltd 741.000.000 74.100.000.000 7,39 889.200.000 889.200.000 7,39 5. Raylights Investments Limited 716.917.500 71.691.750.000 7,15 860.301.000 860.301.000 7,15 6. Alexander Tedja (Presiden Komisaris) 1.872.000 187.200.000 0,02 1.872.000 187.200.000 0,02 7. Irene Tedja (Direktur) 796.500 79.650.000 0,01 796.500 79.650.000 0,01 8. Richard Adisastra (Presiden Direktur) 27.300 2.730.000 0,00 27.300 2.730.000 0,00 9. PT Henan Putihrai - - - 311.979.543 31.197.954.300 2,59 10. Masyarakat 2.734.124.990 273.412.499.000 27,25 2.734.124.990 273.412.499.000 22,71 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 10.033.250.500 1.003.325.050.000 100 12.039.900.600 1.203.990.060.000 100 Jumlah Saham Dalam Portepel 19.966.749.500 1.996.674.950.000 17.960.099.400 1.796.009.940.000 Saham yang ditawarkan dalam rangka PUT III dengan menerbitkan HMETD seluruhnya adalah saham baru yang dikeluarkan dari portepel Perseroan. Saham yang berasal dari pelaksanaan HMETD akan dicatatkan di BEI. Seluruh saham Perseroan yang dicatatkan di BEI seluruhnya berjumlah 12.039.900.600 (dua belas miliar tiga puluh sembilan juta sembilan ratus ribu enam ratus) saham.

Pemegang saham yang tidak melaksanakan haknya dapat mengalami penurunan persentase kepemilikan (dilusi) sebesar 16,67% (enam belas koma enam puluh tujuh persen) setelah pelaksanaan HMETD. Perseroan berencana untuk mengeluarkan saham baru atau efek lainnya yang dapat dikonversi menjadi saham dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak Pernyataan Pendaftaran ini menjadi efektif.

(17)

II. RENCANA PENGGUNAAN DANA HASIL

PENAWARAN UMUM TERBATAS III

Seluruh dana hasil PUT III, setelah dikurangi biaya-biaya emisi yang dikeluarkan dalam rangka PUT III, akan dipergunakan untuk, melakukan pembelian atas 457.499.999 (empat ratus lima puluh tujuh juta empat ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) saham EPH, sebesar Rp 1.300.000.000.000,- (satu koma tiga triliun Rupiah), yang dimiliki oleh PP, dimana pembelian saham tersebut akan memberikan Perseroan kepemilikan sebesar 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) pada EPH (“Rencana Investasi”). Apabila setelah dikurangi biaya-biaya emisi, dana hasil PUT III masih terdapat kekurangan untuk melakukan pembelian saham EPH, maka kekurangan tersebut akan dibiayai oleh kas Perseroan.

EPH merupakan sebuah perusahaan yang bergerak di bidang properti dengan maksud dan tujuan adalah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengurusan bangunan apartemen dan pusat perbelanjaan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, EPH dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:

a. Perencanaan, pembiayaan, dan pembangunan bangunan apartemen dan pusat perbelanjaan; dan b. Pemasaran, penjualan, penyewaan dan pengurusan sebagian atau seluruh bangunan-bangunan

tersebut.

Berikut merupakan proforma struktur permodalan dan susunan pemegang saham EPH, sebelum dan setelah transaksi pembelian saham:

Nilai Nominal Rp 1.000,- per saham

Sebelum Transaksi Pembelian Saham Setelah Transaksi Pembelian Saham Jumlah

Saham Nominal (Rp) Jumlah Nilai % Jumlah Saham Nominal (Rp) Jumlah Nilai % Modal Dasar 1.000.000.000 1.000.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

1. PP 457.499.999 457.499.999.000 99,99 - - -

2. Perseroan - - - 457.499.999 457.499.999.000 99,99

3. Alexander Tedja 1 1000 0,01 1 1000 0,01

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 457.500.000 457.500.000.000 100 457.500.000 457.500.000.000 100 Jumlah Saham Dalam Portepel 542.500.000 542.500.000.000 542.500.000 542.500.000.000 PP merupakan Afiliasi dari Perseroan. Hubungan Afiliasi antara PP dan Perseroan terlihat dari adanya kesamaan anggota Dewan Komisaris, dimana Presiden Komisaris Perseroan, yaitu Alexander Tedja, juga menjabat sebagai Presiden Komisaris PP, serta dan kesamaan anggota Direksi, dimana (i) Presiden Direktur Perseroan, yaitu Ir. Richard Adisastra, juga menjabat sebagai Presiden Direktur di PT PP dan (ii) salah seorang anggota Direksi Perseroan yaitu Irene Tedja juga merupakan salah seorang anggota Direksi PP.

Perseroan akan mempertanggungjawabkan penggunaan dana yang diperoleh dari PUT III secara berkala kepada pemegang saham dalam RUPS Perseroan dan akan melaporkan kepada Bapepam & LK dalam rangka memenuhi Peraturan No. X.K.4.

Jika Perseroan bermaksud untuk mengubah penggunaan dana yang diperoleh dari PUT III, rencana tersebut harus dilaporkan kepada Bapepam & LK berikut penjelasan mengenai perubahan yang diajukan. Perseroan juga harus memperoleh persetujuan pemegang saham atas perubahan dimaksud dalam RUPS Perseroan. Rencana Investasi berdasarkan Laporan Penilai Independen termasuk transaksi yang bersifat material dan oleh karenanya, pelaksanaan Rencana Investasi tersebut tunduk pada Peraturan No. IX.E.2, dimana diharuskan untuk mendapatkan persetujuan RUPSLB Perseroan. Keterangan lebih lanjut mengenai sifat material dari Rencana Investasi diuraikan dalam Bab III Prospektus.

PP merupakan pihak terafiliasi dari Perseroan. Berdasarkan Laporan Opini Kewajaran dari Penilai Independen, pelaksanaan Rencana Investasi tersebut adalah wajar dan oleh karenanya, Rencana Investasi merupakan transaksi afiliasi yang harus diumumkan kepada publik berdasarkan ketentuan Peraturan No. IX.E.1. Keterangan lebih lanjut mengenai sifat afiliasi dari Rencana Investasi adalah sebagaimana diuraikan dalam Bab III Prospektus.

Sesuai dengan Surat Edaran yang diterbitkan oleh Bapepam & LK No. SE-05/BL/2006 tanggal 29 September 2006 tentang Keterbukaan Informasi Mengenai Biaya yang Dikeluarkan Dalam Rangka

(18)

Penawaran Umum, berikut adalah perkiraan total biaya-biaya penunjukkan lembaga dan profesi penunjang pasar modal serta biaya-biaya emisi lainnya yang akan dikeluarkan oleh Perseroan berdasarkan presentase dari hasil dana PUT III:

• Biaya Jasa Konsultan Hukum sebesar 0,08%

• Biaya Jasa Konsultan Keuangan dan Pembeli Siaga sebesar 0,10% • Biaya Jasa Akuntan Publik sebesar 0,12%

• Biaya Jasa Penilai Independen sebesar 0,02% • Biaya Jasa Notaris sebesar 0,01%

• Biaya Jasa Biro Administrasi Efek sebesar 0,02% • Biaya Percetakan, iklan dan lain-lain sebesar 0,05%

Dana yang diperoleh dari PUT II Perseroan Tahun 1994 dan Penawaran Umum Obligasi I Perseroan Tahun 1996, telah dipergunakan secara penuh sesuai dengan rencana penggunaan dana yang tertuang dalam Prospektus PUT II dan Penawaran Umum Obligasi I Perseroan Tahun 1996, dan telah dilaporkan ke Bapepam & LK sesuai dengan Peraturan X.K.4.

(19)

III. TRANSAKSI MATERIAL DAN TRANSAKSI AFILIASI

1. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA

Dalam rangka menciptakan nilai tambah bagi para pemegang saham dan menjadikan Perseroan sebagai salah satu perusahaan pilihan utama di bidang properti bagi para pemegang saham maupun para calon investor lainnya yang hendak menginvestasikan dananya pada perusahaan properti dengan kualitas terbaik dan memiliki potensi pertumbuhan yang tinggi serta portofolio properti pilihan, Perseroan bermaksud untuk memperkuat bisnis inti Perseroan dengan melakukan pembelian mayoritas saham EPH. Dengan masuknya EPH sebagai salah satu anak perusahaan terkonsolidasi Perseroan diharapkan akan semakin menguatkan posisi Perseroan sebagai pengembang Superblok dengan lokasi strategis di Jakarta.

EPH memiliki kegiatan usaha di bidang properti yang mencakup (i) properti yang untuk disewakan, yaitu dengan mengembangkan, memiliki dan mengelola pusat perbelanjaan ritel dan gedung perkantoran dan (ii) properti untuk dijual, yaitu dengan mengembangkan properti strata title antara lain gedung perkantoran dan kondominium. Properti EPH terletak di areal perkotaan yang padat dan memiliki target ke pasar demografis dengan pendapatan menengah ke atas di Jakarta. EPH merupakan pengembang dari proyek Superblok Kota Kasablanka. Superblok tersebut sedang dalam tahap pengembangan di Jakarta Selatan dan terletak dekat dengan kawasan pusat niaga segitiga emas.

Adapun pertimbangan-pertimbangan Perseroan dalam melakukan pembelian mayoritas saham EPH adalah sebagai berikut:

1. Mengembangkan portofolio properti Perseroan di lokasi-lokasi strategis di Jakarta. Setelah terlaksananya Rencana Investasi, Perseroan akan terus mengembangkan properti-properti yang terletak di lokasi strategis di Jakarta dan Surabaya.

2. Mengembangkan bisnis usaha inti Perseroan dan kekuatan Perseroan dalam mengembangkan dan mengoperasikan Superblok, termasuk pusat perbelanjaan ritel. Strategi Rencana Investasi ini akan bertumpu pada pengalaman Perseroan dalam mengembangkan dan mengoperasikan Superblok dan pusat perbelanjaan ritel.

3. Memperkuat posisi Perseroan sebagai salah satu pengembang Superblok terbesar. Rencana Investasi ini didukung oleh pengalaman Perseroan dalam mengembangkan Superblok berskala besar selama lebih dari 15 tahun akan memperkuat posisi Perseroan sebagai salah satu pengembang Superblok terbesar.

4. Rencana Investasi ini akan dapat meningkatkan portofolio properti dengan penambahan pusat perbelanjaan ritel, kondominium dan perkantoran yang akan dimiliki Perseroan.

5. Peningkatan pendapatan dan laba.

Setelah terlaksananya Rencana Investasi, Perseroan akan menambah satu Superblok pada portofolio properti Perseroan. Superblok Perseroan memberikan kemampuan Perseroan untuk menetapkan harga sewa pusat perbelanjaan ritel, harga jual kondominium dan perkantoran dan harga sewa hotel, yang lebih baik sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi Perseroan. Dengan mengembangkan pusat perbelanjaan ritel, gedung perkantoran, kondominium dan hotel secara terpadu di lokasi Superblok, Perseroan yakin bahwa hal ini akan meningkatkan nilai, daya tarik, daya jual dan potensi sewa untuk setiap properti dengan memberikan lingkungan kerja-hidup-bermain dan kemudahan untuk penghuni.

Setelah terlaksananya Rencana Investasi, Perseroan mengharapkan pendapatan akan meningkat dari pengembangan proyek-proyek Kota Kasablanka yang sedang dalam tahap pengembangan, maupun proyek-proyek pengembangan selanjutnya dari cadangan tanah yang dimiliki EPH, yang akan diselesaikan dalam beberapa tahun mendatang.

6. Menambah pendapatan dari Recurring Income yang stabil dengan potensi pertumbuhan dimasa mendatang.

Setelah terlaksananya Rencana Investasi, Perseroan akan mengkonsolidasi pendapatan

Recurring Income yang stabil dari Superblok Kota Kasablanka. Peningkatan Recurring Icome

(20)

Recurring Income yang stabil akan mengurangi risiko operasi yang timbul sebagai akibat dari siklus pasar properti dan mengurangi volatilitas arus kas Perseroan.

Selain itu, rencana Investasi akan meningkatkan pendapatan Non-recurring Income Perseroan yang berasal dari penjualan properti strata title gedung perkantoran dan kondominium. Penjualan dari properti strata title ini dapat memberikan potensi pertumbuhan usaha bagi Perseroan.

7. Meningkatkan citra Perseroan.

Setelah terlaksananya Rencana Investasi, Perseroan akan semakin dikenal sebagai salah satu pengembang, pemilik dan pengelola properti terkemuka di Indonesia dengan lokasi portofolio properti yang strategis dan kelengkapan pelayanan yang diberikan oleh properti-properti Perseroan.

Pertimbangan Perseroan untuk melakukan Rencana Investasi tersebut dengan pihak terafiliasi dibandingkan dengan pihak lainnya yang tidak terafiliasi adalah tidak adanya ketersediaan lahan/proyek lain yang dimiliki oleh pihak yang tidak terafiliasi, dengan harga dan lokasi yang sesuai dengan pertimbangan Perseroan.

2. KETERANGAN MENGENAI TRANSAKSI MATERIAL DAN TRANSAKSI AFILIASI

Rencana Investasi Perseroan di EPH dilakukan dengan cara membeli 457.499.999 (empat ratus lima puluh tujuh juta empat ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) saham EPH yang dimiliki oleh PP atau sebesar 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) kepemilikan PP pada EPH.

Rencana Investasi tersebut merupakan transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.E.2, dimana nilai transaksi pembelian saham EPH sebesar Rp 1.300.000.000.000,- (satu koma tiga triliun Rupiah) adalah lebih dari 50% (lima puluh persen) Ekuitas Perseroan, yaitu sebesar 73,42% (tujuh puluh tiga koma empat puluh dua persen) dari nilai Ekuitas Perseroan, dimana berdasarkan laporan keuangan Perseroan untuk periode 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2011 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Bing Satrio & Rekan (bagian dari Deloitte Southeast Asia Ltd - anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) dengan pendapat wajar tanpa pengecualian, nilai Ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 1.770.706 juta. Pelaksanaan Rencana Investasi diwajibkan memperoleh persetujuan dari RUPSLB Perseroan yang dihadiri oleh lebih dari 50% (lima puluh persen) saham yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dan Rencana Investasi disetujui oleh lebih dari 50% (lima puluh persen) suara yang dikeluarkan secara sah dalam RUPSLB Perseroan.

Rencana Investasi tersebut juga merupakan transaksi afiliasi namun bukan merupakan transaksi benturan kepentingan sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.E.1, karena penyertaan tersebut dilakukan antara Perseroan terhadap Afiliasi dari Perseroan. Hubungan Afiliasi antara Perseroan dan EPH dapat dilihat pada bagian “Sifat Hubungan Afiliasi pada Rencana Investasi.” Berdasarkan Laporan Kewajaran Penilai Independen, Rencana Investasi adalah wajar dan oleh karenanya Rencana Investasi merupakan transaksi Afilias yang harus diumumkan ke publik.

3. KETERANGAN MENGENAI PENILAIAN SAHAM EPH DAN KEWAJARAN RENCANA INVESTASI Sehubungan dengan Rencana Investasi, Perseroan telah menunjuk Konsultan Jasa Penilai Publik Martokoesoemo, Prasetyo & Rekan (“Penilai Independen”), selaku penilai independen untuk memberikan pendapat independen atas nilai pasar wajar saham EPH serta memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Investasi, berdasarkan Standar Penilai Indonesia serta peraturan Pasar Modal yang berlaku. Berikut ini adalah ringkasan Laporan Penilaian Saham EPH dan Pendapat Kewajaran atas Rencana Investasi

A. Ringkasan Laporan Penilaian Usaha

Berikut adalah ringkasan informasi dari Laporan Penilaian Usaha dari Penilai Independen No: APP-B/028/KJPP-MPR/X/11, tertanggal 31 Oktober 2011:

a) Identitas Pihak

Pihak dalam hal ini adalah obyek penilaian yaitu EPH yang merupakan perusahaan bergerak di bidang pengembangan industri properti khususnya bidang pembangunan gedung apartemen.

(21)

perkantoran dan gedung pusat perbelanjaan ritel, seperti yang tengah dikembangkan saat ini di Jalan Casablanca, Jakarta Selatan. EPH memiliki struktur kepemilikan sebagai berikut :

- PT Pakuwon Permai (99,99%)

- Alexander Tedja (0,01%). b) Obyek Penilaian

Yang dimaksud Obyek Penilaian adalah prosentase kepemilikan saham EPH sebesar 99.99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen).

c) Tujuan Penilaian

Tujuan penilaian adalah menentukan Nilai Pasar Wajar atas 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) saham EPH untuk digunakan sebagai basis nilai rencana akuisisi EPH oleh Perseroan.

d) Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas

Terkait dengan asumsi dalam Penilaian, maka beberapa asumsi terkait kondisi eksternal dan internal antara lain adalah:

1. Tidak ada kejadian luar biasa baik secara makro ekonomi maupun industri dapat berpengaruh terhadap bisnis Perseroan dan mempengaruhi rencana usaha atau anggaran Perseroan di masa yang akan datang;

2. Tidak ada perubahan mendasar dalam proyeksi dan rencana jangka panjang Perseroan yang berpengaruh terhadap asumsi dalam proyeksi keuangan secara keseluruhan;

3. Telah dipertimbangkan data dan informasi eksternal seeperti data industri dan ekonomi terkait asumsi yang digunakan dalam proyeksi keuangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, sesuai rencana usaha jangka panjang Perseroan;

4. Tidak adanya tuntutan atau gugatan dari pihak ketiga terkait maupun pihak ketiga lainnya yang dapat mempengaruhi hasil penilaian;

Batasan dalam Penilaian

Sesuai tujuan penugasan sebagaimana disebutkan di atas, maka penilai independen tidak melakukan kegiatan-kegiatan berikut :

1. Uji kaji tuntas keuangan Perseroan, namun hanya uji kaji tuntas terbatas terkait dengan tujuan penugasan termasuk klarifikasi atas keabsahan dokumen kepemilikan aset atau hak tagih maupun kemungkinan adanya tagihan dan off balance shet pada laporan keuangan EPH; 2. Studi Kelayakan Bisnis dan Keuangan.

e) Pendekatan dan Metode Penilaian

Dalam penentuan Nilai Pasar Wajar prosentase kepemilikan saham EPH sebesar 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen), Penilai Independen menggunakan dua pendekatan dan dua metode dengan mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian dan kondisi pasar yang berlaku:

- Pendekatan Aktiva dengan Adjusted Book Value Method (“ABVM”) dan

- Pendekatan Pendapatan dengan Discounted Cash Flow Method (“DCF”). f) Kesimpulan nilai

Rekonsiliasi dengan menggunakan ABVM dan DCF berdasarkan tanggal penilaian (cut off date) 31 Agustus 2011, maka Nilai Pasar Wajar 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) Saham EPH adalah sebesar Rp 1.376.771.588.159.- (satu triliun tiga ratus tujuh puluh enam milyar tujuh ratus tujuh puluh satu juta lima ratus delapan puluh delapan ribu seratus lima puluh sembilan Rupiah).

(22)

B. Ringkasan Penilaian Kewajaran Rencana Transaksi

Berikut ini ringkasan informasi sehubungan penilaian atas kewajaran Rencana Transaksi sebagaimana Laporan Opini Kewajaran dari Penilai Independen No: APP-B/029/KJPP-MPR/XI/11, tertanggal 1 November 2011, perihal Pendapat Kewajaran atas Rencana Pengambilalihan Saham EPH oleh Perseroan.

a) Identitas Pihak

- PT Pakuwon Jati Tbk

- PT Pakuwon Permai

- PT Elite Prima Hutama b) Obyek Penilaian

Yang dimaksud sebagai Rencana Investasi yang akan menjadi obyek analisa dalam laporan ini adalah Rencana Perseroan melakukan akuisisi 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) saham EPH yang dimiliki PP, dengan menggunakan sumber dana untuk realisasi transaksi ini melalui rencana penerbitan saham baru (right issue) oleh Perseroan dengan nilai target Rp 1.300.000.000.000,- (satu koma tiga triliun Rupiah).

c) Tujuan Penilaian

Sesuai maksud dan tujuan Rencana Investasi sebagaimana diuraikan di atas, maka tujuan analisis kewajaran ini untuk memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Investasi Perseroan dalam mengakuisisi EPH, sebagaimana diatur dalam Peraturan Bapepam dan LK No. IX.E.1. mengenai Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu serta Peraturan Bapepam dan LK No.IX.E.2. mengenai Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

d) Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas

Penilai Independen memiliki asumsi berdasarkan analisis terhadap Rencana Investasi sebagai berikut :

1. Bahwa tidak ada kejadian luar biasa baik secara makro ekonomi maupun industri dapat berpengaruh terhadap bisnis objek penilaian yang dapat mempengaruhi rencana usaha atau anggaran seluruh objek penilaian di masa yang akan datang;

2. Bahwa seluruh informasi dan data yang diperoleh dari manajemen Perseroan atas objek penilaian adalah benar dan dalam hal ini tidak dilakukan verifikasi kebenaran data atau dokumen tersebut.

3. Bahwa Penilai Independen telah melakukan penilaian atas 99,99% kepemilikan saham EPH sesuai Laporan Penilaian Usaha nomor APP-B/028/KJPP-MPR/X/11, tertanggal 31 Oktober 2011 dan sebagai salah satu dasar penentuan kewajaran nilai Rencana Investasi.

Dalam penugasan ini, sebagai penilai independen kami tidak melakukan hal-hal berikut: 1. Studi Kelayakan atas Usaha dan Keuangan;

2. Uji kaji tuntas keuangan secara menyeluruh, Penilai Independen hanya melakukan uji kaji tuntas terbatas atas aspek keuangan khususnya terkait dengan Rencana Investasi.

e) Pendekatan dan Metode Penilaian

Analisa terhadap kewajaran Rencana Investasi Perseroan meliputi beberapa aspek & analisis sebagai metodologi yang digunakan meliputi :

- Analisis terhadap Rencana Investasi;

- Analisis kualitatif dan kuantitatif;

- Analisis terhadap nilai transaksi; dan

(23)

f) Kesimpulan Pendapat Kewajaran atas transaksi

Berdasarkan pertimbangan analisis kewajaran transaksi yang dilakukan meliputi analisis Rencana Investasi, analisis kualitatif dan kuantitatif, analisis kewajaran nilai Rencana Investasi dan faktor-faktor yang relevan dengan Rencana Investasi dalam memberikan opini kewajaran, maka rencana transaksi yang dilakukan oleh Perseroan dalam melakukan akuisisi terhadap EPH adalah wajar. 4. PERJANJIAN TRANSAKSI

Pada tanggal 24 Oktober 2011, Perseroan dan PP telah menandatangani suatu Perjanjian Jual Beli Bersyarat dalam rangka pembelian oleh Perseroan atas 457.499.999 (empat ratus lima puluh tujuh jutaempat ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) lembar saham EPH yang dimiliki oleh PP dimana pembelian tersebut akan memberikan Perseroan kepemilikan sebesar 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) pada EPH.

Dibawah ini adalah inti dari ringkasan ketentuan-ketentuan utama dari Perjanjian Jual Beli Bersyarat tersebut:

Harga Transaksi : Rp.1.300.000.0000.000 (satu triliun tiga ratus milyar Rupiah)

Ketentuan Pembayaran : Perseroan melakukan pembayaran sebesar 70% pada tanggal 16 Desember 2011 dan sisanya sebesar 30% akan dibayarkan paling lambat tanggal 27 Desember 2011

Kondisi Pendahuluan yang harus dipenuhi

: • Persetujuan dari RUPSLB atas pelaksanaan PUT III

• Diterimanya dana dari hasil PUT III secara penuh oleh Perseroan • Pembayaran telah dilakukan oleh Perseroan sesuai dengan

Ketentuan Pembayaran Penutupan : Paling lambat 29 Desember 2011 Jaminan PP kepada

Perseroan

PP adalah pemilik sah dan terdaftar dari saham yang akan dijual. Saham tersebut telah secara sah dikeluarkan dan disetor secara penuh. Tidak ada pembebanan apapun terhadap saham yang akan dijual kepada Perseroan.

Pengakhiran : Para pihak dapat mengakhiri perjanjian apabila:

• Telah terjadi cidera janji secara material oleh pihak yang satu kepada pihak yang lain dan cidera janji tersebut tidak dikesampingkan secara tertulis oleh pihak lain tersebut;

• Salah satu dari Kondisi Pendahuluan tidak dapat dipenuhi oleh suatu pihak pada tanggal atau sebelum Penutupan atau tanggal lainnya sebagaimana disetujui oleh pihak lain; atau

• Apabila transaksi ini tidak selesai pada tanggal 29 Desember 2011.

5. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PIHAK-PIHAK YANG TERKAIT DENGAN RENCANA INVESTASI

Perusahaan Target

PT Elite Prima Hutama (“EPH”) Riwayat Singkat

EPH berkedudukan di Jakarta, adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Pendirian No. 55, tanggal 7 Pebruari 2003, dibuat di hadapan Tse Min Suhardi, SH., sebagai pengganti dari Rachmat Santoso, SH., Notaris di Jakarta. Akta tersebut telah mendapat pengesahan oleh Menkumham, dengan SK No. C-06210HT.01.01.TH.2003 tanggal 24 Maret 2003 dan didaftarkan di kantor Pendaftaran Perusahaan di bawah register No. 030417020584 tanggal 4 Juni 2004, serta telah diumumkan dalam BNRI No. 68 tanggal 24 Agustus 2004, TBNRI No. 8278.