BAB IV PENGATURAN PENYELESAIAN SENGKETA BILA TERJAD
C. Ketentuan Mengenai Akta Perjanjian Sewa Menyewa Dalam
Dalam hubungannya dengan hukum perikatan, memberi makna seimbang adalah menurut imbangan dengan memberi contoh : pelunasan harus dianggap berlaku untuk masing-masing utang menurut imbangan jumlah masing-masing. Sedangkan keseimbangan (keserasian) dengan menunjuk dasar bagi keseimbangan dan keserasian dalam perjanjian tersurat di dalam Pasal 1320 KUH Perdata, hanya apabila dalam prakteknya ada keseimbangan dan keserasian maka tercapailah kesepakatan atau konsensus yang sah antara para pihak.101 Richard J. Conviser102 berkenaan dengan substansi asas proporsionalitas apabila dihubungkan dengan Hukum Perdata Indonesia dapat dijumpai dalam pengaturan Pasal 1132 KUH Perdata terkait dengan harta milik debitor ketika terjadi wanprestasi yang menyatakan bahwa:
”Bagian masing-masing kreditor (konkuren) adalah sesuai dengan perbandingan. Substansi ini merupakan dasar bagi kreditor konkuren untuk memperoleh haknya sesuai dengan asas”pari passu pro rata parte”.103 Dalam hal terjadi ketidakseimbangan posisi yang menimbulkan gangguan terhadap isi perjanjian diperlukan intervensi dari otoritas tertentu (pemerintah).104
101 Agus Yuda Hernoko, Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial, Laksbang
Mediatama, Yogyakarta, 2008, hal. 62.
102 Profesor Confiser, adalah seorang dosen di bidang ilmu hukum perusahaan, bisnis, dan
konflik hukum yang lulus dari Facultas Hukum di Universitas California, Berkeley. Prof. Confiser ini dulunya bekerja pada sebuah firma hukum Baker & Mckenzie. Kemudian ditunjuk oleh Gubernur Illinois untuk menjalankan operasi perusahannya di luar negeri yang kemudian menjabat sebagai Wakil Direktur yang berkantor di Brussel, Belgia. Kemudian dia melanjutkan Pendidikannya di Universitas DePaul di tahun 1969 dan masuk ke Chicago-Kent di tahun 1973. Dia banyak menuliskan tentang hukum dalam berbagai bahasa, dan pada saat ini menjadi editor di Gilbert Law Summaries. Salah satu pendapat beliau yang tetap popular saat ini tentang asas proporcional hádala bagian masing- masing kreditor hádala sesuai dengan perbandingan berbasis“pari pasu pro rata parte”.
103 Asas ini maksudnya adalah : penerimaan bersama secara proporsional – Prinsip-prinsip
Hukum Kepailitan(http://diaz_fhuns.staff.uns.ac.id/files/2010/07/prinsip-prinsip hukum kepailitan.pdf, diakses tanggal 1 September 2010.
Tujuan dari asas keseimbangan adalah hasil akhir yang menempatkan posisi para pihak seimbang (equal) dalam menentukan hak dan kewajibannya. Oleh karenanya dalam rangka menyeimbangkan posisi para pihak, intervensi dari otoritas (negara) adalah sangat kuat.105 Herlien Budiono menyebutkan dalam perjanjian timbal balik kualitas dari prestasi yang diperjanjikan timbal balik kualitas dari prestasi yang diperjanjikan timbal balik ditempatkan dalam konteks penilaian subjektif secara timbal balik akan dijustifikasi oleh tertib hukum.106
Terdapat 3 aspek dari asas keseimbanagn yang terkait yang akan digunakan sebagai faktor penguji dalam rangkamenetapkan akibat-akibat yang muncul apabila terjadi ketidakseimbangan.107
a) Perbuatan para pihak. Hal ini ditunjukkan dalam kehendak yang akan dinyatakan dalam bentuk penawaran dan penerimaan dan lebih menunjuk pada perbuatan individu. Perbuatan ini akan mengakibatkan adanya akibat hukum yang dikategorikan dalam pernyataan kehendak dan kewenangan untuk menyatakan kehendak tersebut. Keadaan tidak seimbang dapat terjadi sebagai akibat perbuatan hukum tersebut dibuat dengan cara terduga yang dapat menghalangi seseorang untuk mengambil keputusan secara matang.misal dalam keadaan tidak adanya kecakapan dalam bertindak atau adanya akibat cacatnya kehendak pelaku misal adanya ancaman, penipuan
104Agus YudhaHernoko,Op.Cit., hal. 66. 105Ibid,hal. 67.
106 Herlin Budiono, Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia, Hukum
Perjanjian Berdasarkan Asas-Asas Wigati Indonesia,Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006, hal. 318.
atau penyalahgunaan keadaan. Dalam keadaan khusus yang membuat orang untuk melakukan perbuatan hukum misal kedudukannya lebih kuat atau pengasaan pasar lebih luas atau kurangnya pengalaman, dan lain sebagainya. b) Isi kontrak/perjanjian. Isi ditentukan oleh para pihak. Hal ini berkaitan dengan
kebebasan berkontrak. Walaupun adanya kebebasan akan tetapi isi dari kontrak tetap dibatasi dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Suatu perjanjian yang isinya bertentangan dengan hal tersebut mengakibatkan keadaan tidak seimbang.
c) Pelaksanaan kontrak/perjanjian. Perjanjian harus dipenuhi oleh kedua belah pihak dengan itikad baik. Hal lain yang terkait dalam pelaksanaan ini adalah adanya kepatutan dan kelayakan. Selain daripada itu harus diperhitungkan juga perubahan keadaan yang berpengaruh terhadap pemenuhan prestasi yang diperjanjikan.
Dengan demikian pada perjanjian sewa menyewa adapula beberapa ketentuan yang diatur Notaris dalam memberikan perlindungan dalam perjanjian sewa menyewa terhadap penyewa dan yang menyewa yaitu :
1. Tidak boleh ada yang dirugikan, semua perjanjian harus dibuat dengan itikad baik, apakah yang diperjanjikan melanggar hukum, dalam hal adanya pelanggaran terhadap ketentuan hukum maka notaris akan memberitahukan kepada para pihak untuk tidak melaksanakannya atau merubah sehingga tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku dan notaris harus membacakan dan menjelaskan isi akta kepada para pihak, walaupun di dalam undang-undang jabatan notaris, notaris
boleh tidak membacakan isi akta kepada para pihak dengan alasan para pihak telah mengerti isi akta tersebut.
Otentitas akta Notariil juga didukung oleh ketidakberpihakkan terhadap salah satu pihak dari para pembuat akta sebagaimana para pembuat akta sebagaiman diatur dalam Pasal 52 dan Pasal 53 Undang-Undang Jabatan Notaris yang menyatakan :
Pasal 52 : Notaris tidak diperkenalkan membuat akta untuk diri sendiri. Istri/suami, atau orang yang mempunyai hubungan kekeluargaan dengan Notaris baik karena perkawinan maupun hubungan darah dalam garis keturunan lurus kebawah dan/ atau ke atas tanpa pembatasan derajat, serta dalam garis kesamping sampai dengan diri sendiri, maupun dalam kedudukan ataupun dengan perantara kuasa.
Ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak berlaku, apabila orang tersebut pada ayat (1) kecuali Notaris sendiri, menjadi penghadap dalam penjualan di muka, sepanjang penjualan itu dapat dilakukan dihadapan Notaris, persewaan umum, pemborongan umum, atau menjadi anggota rapat yang risalahnya dibuat oleh Notaris.
Pelanggaran terhadap ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakibat akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagaimana akta di bawah tangan apabila akta itu ditandatangani oleh penghadap, tanpa mengurangi kewajiban Notaris yang membuat akta itu untuk membayar biaya, ganti rugi, dan bunga kepada yang bersangkutan.
Pasal 53 : Akta Notaris tidak boleh memuat penetapan atau ketentuan yang memberikan sesuatu hak/dan atau keuntungan bagi :
a. Notaris, istri, atau suami notaris. b. Saksi, istri, atau suami saksi, atau
c. Orang yang mempunyai hubungan kekeluargaan dengan Notaris atau saksi, baik hubungan garis lurus ke atas atau ke bawah tanpa pembatasan derajat maupun hubungan perkawinan sampai derajat yang ketiga.108
Meskipun dirasakan adanya kekuranglengkapan yang disebabkan oleh perkembangan masyarakat, ketentuan-ketentuan dalam KUHPerdata yang mengatur perjanjian sewa menyewa telah memberi perlindungan yang seimbang terhadap kedua belah pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Sebagai contoh pasal yang menunjukkan adanya perlindungan yang seimbang antara lain ketentuan dalam Pasal 1567 KUHPerdata yang berbunyi :
Si penyewa diperbolehkan pada waktu mengosongkan barang yang disewa, membongkar dan membawa segala apa yang yang ia buat dengan biaya sendiri pada barang yang disewa, asal pembongkaran dan pembawaan itu dilakukan dengan tidak merusak barang yang disewa.
Melalui ketentuan tersebut antara lain yang dimaksud agar Notaris dapat memberi perlakuan yang seimbang bagi para pihak dalam pembuatan akta sehingga perlindungan seimbang yang diberikan oleh peraturan perundang-undangan terhadap pihak penyewa dan pihak yang emnyewakan akan dapat diwujudkan dalam akta Notaril perjanjian sewa menyewa.
”Apabila Notaris menemukan adanya pihak yang dapat dirugikan dalam isi perjanjian yang diinginkan oleh para penghadap Notaris dapat memberikan saran- saran yang mengarah kepada posisi yang adil dan seimbang bagi para pihak”.109
Demikian juga apabila menemukan klausul yang dapat merugikan pihak ketiga atau yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Hal ini menjadi semakin penting jika para penghadap tidak atau kurang memahami hukum dan sudah selayaknya serta sangat mungkin dilakukan oleh Notaris mengingat setiap Notaris berlatar belakang penguasaan ilmu hukum.
2. Akta perjanian sewa menyewa tidak dapat disangkal kebenarannya oleh para pihak kecuali dibuktikan sebaliknya.
Adad 2 (dua) macam akta yang dibuat oleh Notaris, yaitu : a. Akta yang dibuat dihadapan Notaris (Partij Acte)
Akta jenis ini diantaranya akta jual beli, akta sewa menyewa, akta perjanjian kredit dan sebagainya.
b. Akta yang dibuat oleh Notaris (akta relas, akta pejabat,Ambtelijke Acte) Akta jenis ini diantaranya akta berita acara rapat pemegang saham perseroan terbatas, akta pendaftaran atau inventarisasi harta peninggalan dan akta berita acara penarikan undian.
Perbedaan di antara kedua golongan akta tersebut di atas dapat dilihat dari bentuknya. Undang-Undang mengharuskan bahwa akta-akta partij, dengan diancam kehilangan otentisitasnya atau dikenakan denda, harus ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan atau sekrang-kurangnya di dalam akta ituditerangkan apa yang menjadi alasan tidak titandatanganinya akta itu oleh pihak atau para pihak yang bersangkutan, misalnya salah satu pihak buta huruf atau tangannya lumpuh dan lain
sebagainya. Keterangan tersebut harus dicantumkan oleh Notaris dalam akta itu dan keterangan itu juga dalam hal ini berlaku sebagai ganti tanda tangan.
Dengan demikian untuk akta-akta partij penendatanganan oleh para pihak merupakan suatu keharusan. Sementara itu, untuk akta relaas tidak menjadi soal apakah para pihak menolak untuk menandatangani akta itu. Misalnya pada pembuatan berita rapat pemegang saham dalam persoalan perseroan terbatas peserta rapat telah meninggalkan rapat sebelum akta iutu ditandatangani, maka cukup Notaris menerangkan di dalam akta, bahwa para yang hadir telah meninggalkan rapat sebelum menandatangani akta itu dan akta tersebut tetap merupakan akta otentik.110
Akta sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris adalah kehendak para pihak yang dituangkan dalam akta. Hal tersebut terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata yaitu Perjanjian yang dibuat oleh para pihak berlaku sebagai undang- undang begi mereka yang membuatnya dan tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang cukup menurut undang-undang dan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Di dalam masyarakat, Notaris dapat melakukan penyuluhan hukum karena nasehat Notaris yang dapat diandalkan. Segala sesuatu yang ditulis serta ditetapkannya adalah benar sehingga Notaris adalah pembuat dokumen yang kuat dalam suatu proses hukum. Notaris di dalam menjalankan jabatannya harus memperhatikan pelayanan serta Cuma Cuma kepada masyarakat tidak hanya orang
110G.H.S. Lumban Tobing,Peraturan Jabatan Notaris Cetakan ke-5, Erlangga, Jakarta,
mampu saja yang membutuhkan jasa Notaris, bisa saja orang yang tidak mampu membutuhkan jasa Notaris, misalnya orang yang mampu menerima hibah dari orang lain.
Peranan Notaris sangatlah penting, karena Notaris sangat berbeda dengan Advokat, dimana seorang Notaris harus bersikap netral dan tidak memihak, berbeda dengan advokat yang memihak salah satu pihak saja. Harus disadari oleh Notaris, keberadaannya sangat dibutuhkan oleh masyarakat sehingga Notaris harus dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari masyarakat dan yang paling penting harus mempunyai sikap yang tidak memihak dan hanya sebagai penyuluh hukum.
Pada prinsipnya ketentuan-ketentuan Bab ke VII buku III KUHPerdata tentang perjanjian sewa menyewa telah memberikan perlindungan hukum yang seimbang kepada para pihak yang membuat perjanjian sewa menyewa terutama untuk perjanjian sewa menyewa tanh, rumah, bangunan/gedung, dalam Pasal-pasal Bab ke VII buku III tersebut cenderung untuk mengatur sewa menyewa bangunan serta isinya, tinggal bagaimana para pembuat akta perjanjian menerapkannya dalam praktek penyusunan klausulnya perjanjian sewa menyewa tersebut.
Sejumlah pasal dalam KUHPerdta memuat ketentuan yang secara langsung memberi perlindungan yang seimbang seperti Pasal 1567 KUHPerdata yang memperbolehkan si penyewa untuk membongkar segala apa yang dibuatnya selama masa sewa selama pembongkaran tersebut tidak merusak barang yang disewa. Penerapan ketentuan hukum pada klausul perjanjian sewa menyewa agar dapat memberikan perlindungan yang seimbang terhadap para pihka antara lain, dengan
cara mencantumkan klausul mengenai ”identitas” objek perjanjian yaitu barang yang disewa selengkap-lengkapnya identitas penyewa dan pihak yang menyewakan, sehingga dapat memberikan kepastian hukum bagi masing- masing pihak selama sewa menyewa berjalan.