BAB II PENGATURAN HUBUNGAN HUKUM PARA PIHAK DALAM
B. Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Plaza Medan
-Tabel II : Masalah Yang Dihadapi Pengelola Gedung Samsat Plaza Medan Fair
NO Alasan dan Permasalahan Yang Dihadapi Ya Tidak
1. Alasan Pembangunan Gedung :
- Untuk menyediakan sarana kebutuhan masyarakat yang membutuhkan tempat melakukan kegiatan usaha
Ya
-2. Permasalahan Yang Dihadapi :
- Sipenyewa memanfaatkan ruang tidak sesuai
peruntukannya
Ya
-B. Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Plaza Medan Fair Secara Sepihak Sebelum Jangka Waktu Berakhir
Pada umumnya tentang pembatalan perjanjian tidak mungkin dilaksanakan, sebab dasar perjanjian adalah kesepakatan kedua belah pihak yang terikat dalam perjanjian tersebut, maka apabila suatu perjanjian sewa menyewa gedung dapat berjalan dengan baik baik pihak penyewa dan yang menyewakan haruslah melaksanakan dan menjalankan hak dan kewajiban masing-masing dengan penuh itikad baik selama berlangsungnya masa sewa ataupun berakhirnya masa sewa.
Umumnya mengenai pembatalan sepihak tidak diatur dalam akta sewa menyewa, karena pada dasarnya setiap pihak yang mengikat sewa menyewa harus memiliki itikad baik, dimana satu pihak (yang menyewakan) ingin memperoleh keuntungan dari yang disewakannya, pihak yang lain (si penyewa) ingin memperoleh kenikmatan dari yang disewanya tersebut.
Pembatalan perjanjian atau juga yang dimaksud dengan pemecahan perjanjian adalah bertujuan membawa kedua belah pihak kembali kepada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan atau pembatalan itu dilihat dari sifat pembatalannya sebagai suatu hukuman. Ketentuan mana disebutkan dalam Pasal 1267 KUHPerdata mengatakan : ”Pihak yang perjanjian tidak dipenuhi, boleh memilih apakh ia, jika hal itu masih dapat dilakukan akan memaksa pihak lainnya untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian itu disertai penggantian rugi, biaya, dan bunga”.
Secara prinsip perjanjian dapat dilakukan pihka penyewa dengan ataupun pihak yang menyewakan, jika pembatalan perjanjian dilakukan oleh pihak penyewa ia dapat melakukan pembatalan apabila pihak yang menyewakan telah berbuat lalai atau wanprestasi terhadap syarat-syarat yang telah diperjanjikan. Misalnya pihak yang menyewakan tidak menyerahkan barangnya baik dan terpelihara (Pasal 1551 KUHPerdata), pembatalan tersebut dapat berpa pengurangan harga sewa yang sebanding dengan harga barang yang tidaka dalam keadaan baik tersebut ataupun mkinta pembatalan perjanjian secara keseluruhan dengan penyertaan ganti rugi. Cara kedua adalah apabila perbuatan itu adalah atas kemauan penyewa tanpa paksaan dari
pihak manapun, terhadap hal ini pihak penyewa tidak dapat menuntut atas akibat yang ditimbulkannya.
Dalam Perjanjian Sewa Menyewa gedung ini, pihak penyewa yaitu Sjafaruddin (Selaku Kepala Dinas Pendapatan Daerah) dapat membatalkan sewa menyewa secara sepihak apabila si yang menyewakan (pemilik) tidak memberikan jaminan bahwa objek yang disewakan benar miliknya. Terjadi pembatalan sepihak karena adanya kelalaian salah satu pihak dalam melaksanakan/mematuhi perjanjian sewa menyewa.
Jika selama berlangsungnya masa sewa atau sebelum berakhirnya waktu masa pengelolaan sewa gedung tersebut pihak yang menyewakan membatalkan perjanjian sewa menyewa tanpa sepengetahuan pihak penyewa dengan suatu alasan yang tidak jelas tanpa adanya perundingan dan pemberitahuan terlebih dahulu, pembatalan ini tidak dapat dilakukan dan tidak diperkenankan oleh undang-undang serta bertentangan dengan asas kebiasaan, kepatutan dan keadilan dalam perjanjian sewa menyewa gedung tersebut, dikarenakan akibat dari pembatalan ini akan merugikan pihak penyewa.
Sesuai dengan ketentuan hukum pihak yang menyewakan dalam perjanjian sewa menyewa gedung Plaza Medan Fair dapat membatalkan perjanjian apabila terdapat suatu alasan yang jelas, misalnya si penyewa tidak melaksanakan kewajibannya dengan baik ataupun si penyewa telah salah mempergunakan barang yang telah diperjanjikan dan dapat membawa kerugian bagi pihak yang emnyewakan ataupun dalam isi perjanjian sewa menyewa gedung telah ditentukan sesuatu syarat
batal yang telah disetujui oleh kedua belah pihak pada saat membuat perjanjian, ditegaskan dalam Pasal 1561 KUHPerdata yang menyebutkan : ”Jika si penyewa memakai barang yang disewa untuk suatu keperluan lain dari pada yang menjadi tujuannya atau keperluan sedemikian rupa hingga dapat menerbitkan suatu kerugian kepada pihak yang menyewakan maka pihak ini menurut keadaan, dapat meminta pembatalan sewanya”.
Adanya suatu syarat batal diperjelas pada Pasal 1266 KUHPerdata yang merumuskan : ”Syarat batal dianggap selamanya dicantumkan di dalam perjanjian-perjanjian timbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya”.79
Pembatalan perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh pihak yang menyewakan diperbolehkan oleh undang-undang secara sepihak tanpa adanya pemberitahuan dan persetujuan dari pihak penyewa, apabila syarat pembatalannya telah dicantumkan dan diperbuat dalam isi perjanjian yang disetujui oleh penyewa.
Sebagaimana yang telah disebutkan pada bagian pendahuluan pada tesis ini, perjanjian bangunan gedung yang dimaksudkan dalam tesis ini suatu bentuk ketentuan yang tunduk dalam Pasal 1339 KUHPerdata sebagai kepatutan dan kebiasaan yaitu :
Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan dalamnya, tetapi juga untuk segaal sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.
Seacara garis besar pembatalan perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan dengan cara :
a. Jangka waktu perjanjian berakhir,
b. Salah satu pihak menyimpang dari apa yang diperjanjikan, c. Jika ada bukti penghianatan (penipuan).
Lazimnya dari pembatalan perjanjian sewa menyewa secara sepihak, maka biaya sewa yang telah dibayarkan oleh si penyewa akan diperhitungkan kembali dengan masa sewa yang telah dijalani.
Kendatipun demikian pembatalan perjanjian sewa menyewa gedung Plaza Medan Fair secara sepihak dapat dilakukan melalui BANI (Badan Arbitrase Nasional Indonesia). Terlebih dahulu dilakukan musyawarah mufakat antara penyewa dengan yang menyewakan, tapi apabila tidak didapatkan kata sepakat, maka penyelesaian ditempuh melalui BANI. Cara seperti ini dibenarkan oleh hukum apabila syarat batal yang telah ditentukan di dalam sis perjanjian ataupun apabila pihak penyewa telah menggunakan gedung tersebut bukan sarana akomodasi atau lain daripada tujuan yang sebenarnya dan dapat menimbulkan suatu kerugian baik terhadap objek sewa maupun terhadap yang menyewakan.
Mengenai pembatalan perjanjian sewa ini tidak harus selalu melalui pengadilan. Apabila para pihak telah sepakat untuk membatalkan perjanjian sewa menyewa tersebut, umumnya pembatalan dibuat secara tertulis, baik secara otentik ataupun dibuat secara di bawah tangan. Dengan demikian para pihak merasa aman
dan terjamin apabila pembatalan perjanjian sewa menyewa tersebut dibuat secara tertulis, serta untuk mengantisipasi itikad baik dari salah satu pihak.80
Pembatalan perjanjian melalui pengadilan dilakukan dengan jalan mengajukan gugatan ke pengadilan, di mana pada akhirnya hakimlah yang akan menilai apakah pihak penyewa telah melakukan perbuatan ingkar janji atau wanprestasi serta apakah terhadap perbuatan tersebut harus dikenakan sanksi berupa pembayaran ganti rugi, pembatalan perjanjian ataupun peralihan resiko.
Akan tetapi sebelum menempuh jalur pengadilan, ada baiknya dahulu menempuh jalan musyawarah mufakat untuk menyelesaikan segala sengketa, mengingat apabila melalui proses pengadilan akan memakan waktu yang panjang dan biaya yang relatif besar.
Pada perjanjian sewa menyewa gedung ini, apabila dibatalkan sepihak oleh pihak yang menyewakan tanpa mengindahkan ketentuan yang ada dalam perjanjian maka perbuatan dari pihak yang menyewakan tersebut dapat dikategorikan sebagai perbuatan ingkar janji atau cidera jnji yang bertentangan dengan hukum.
Tuntutan dari pihak penyewa dapat berupa penolakan pembatalan perjanjian sewa menyewa gedung tersebut dan tuntutan agar pihak yang menyewakan tetap melanjutkan perjanjian sewa menyewa gedung sampai batas akhir masa sewa, dimana tuntutan tersebut adalah tuntutan terhadap orang yang telah melakukan perbuatan ingkar janji atau wanprestasi.
Dalam setiap perjanjian sewa menyewa rumah/gedung biasanya yang sering melakukan ingkar janji atau perbuatan yang melawan hukum adalah pihak penyewa, dimana sering melanggar perjanjian terutama memanfaatkan objek sewa bukan seperti yang diperjanjikan dan itu dilakukan tanpa sepengetahuan dan persetujuan pihak yang menyewakan. Dengan demikian, apabila tidak diperjanjikan dalam perjanjian maka pihak penyewa tidak dapat menggunakan objek sewa tersebut di luar peruntukannya.
Dengan demikian, akibat hukum atau sanksi yang diberikan terhadap pihak-pihak yang melakukan perbuatan ingkar janji atau wanprestasi terhadap apa-apa yang diperjanjikannya, pihak yang dirugikan dapat mengajukan gugatan atau menggugat pihak yang menyewakan di depan pengadilan. Pengadilan bertujuan untuk melindungi pihak yang dirugikan dari perbuatan sewenang-wenang pihak yang telah melakukan perbuatan lalai ataupun wanprestasi agar tidak melakukan perbuatan ingkar janji dalam bentuk apapun tanpa adanya suatu syarat batal perjanjian ataupun prosedur dan alasan pembatalan yang jelas.81
Perjanjian yang bersifat timbal balik adalah perjanjian di mana kedua belah pihak sama-sama mempunyai kewajiban untuk memenuhi prestasi. Dalam perjanjian timbal balik (bilateral) selalu hak dan kewajiban di satu pihak lain.82
Perjanjian Sewa Menyewa gedung ini para pihak tentunya mempunyai kewajiban dan prestasi. Prestasi itu harus tertentu atau paling tidak dapat ditentukan,
81Suharnoko,Op. Cit, hal. 60.
karena kalau tidak para pihak tidak bisa menilai apakah mereka telah memenuhi kewajiban prestasinya dan mendapat sepenuhnya apa yang menjadi haknya.
Secara jelas telah disebutkan daalm Perjanjian Sewa Menyewa gedung Plaza Medan Fair ini mengenai hak dan kewajiban para pihak. Namun dak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian ini tidak terbatas dengan yang disebutkan dalam Perjanjian Sewa Menyewa ini saja, tetapi juga berdarkan kepada peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Untuk sahnya perjanjian ini diisyaratkan bahwa prestasi itu tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum (Pasal 1337 dan Pasal 23 AB), maka perikatan pun tidak mungkin mempunyai isi prestasi yang dilarang oleh undang-undang.83
Seringkali terjadi juga suatu perbuatan yang bertentangan dengan hal-hal yang telah diperjanjikan sebelumnya. Salah satu pihak melakukan perbuatan tidak memenuhi prestasi, tidak sempurna atau tidak tunai memenuhi prestasi, terlambat memenuhi pretasi ataupun keliru melaksanaakn prestasi, atau dikenal dengan wanprestasi.
Dalam perjanjian yang bersifat timbal balik ini apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi mka tentu saja pihak yang lainnya akan dirugian, oleh
83 Pasal 23 AB menyatakan bahwa : “Tindakan-tindakan hukum maupun perjanjian tidak dapat menyingkirkan undang-undang yang berkenaan dengan ketertiban umum atau tata karma (goezeden)”. Atas dasar itu di satu Pihak Pasal 23 AB lebih luas daripada Pasal 1337 KUHPerdata, karena dalam Pasal 23 AB disebutkan selain “perbuatan” juga “tindakan hukum”, tetapi di pihak lain lebih sempit karena kebatalannya hanya kalau bertentangan dengan undang-undang (yang berkenaan dengan ketertiban umum dan taat karma), sedangkan dalam Pasal 1337 KUHPerdata disebutkan tidak hanya batal kalau bertentangan dengan undang-undang saja, tetapi juga dengan tata karma, ketertiban umum.
karenanya dibuatlah suatu ketentuan mengenai penyelesaian sengketa dan domisili hukum dalam Perjanjian Sewa Menyewa gedung ini. Tujuannya adalah untuk melindungi kepentingan para pihak dari kemungkinan akan dirugikan oleh pihak lain.
Ketentuan mengenai penyelesaian sengkete dan domisili hukum dalam Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Plaza Medan Fair ini adalah sebagai berikut : a) Semua sengketa, kontroversi dan perselisihan antara para pihak sehubungan
dengan perjanjian ini, sepanjang memungkinkan akan diselesaikan secara musyawarah oleh para pihak.
b) Setiap sengketa akan diselesaikan melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia di Medan berdasarkan Undang-Undang No. 30 Tahun 1999tentang arbitrase Penyelesaian Sengketa Alternatif. Putusan BANI adalah tetap dan mengikat terhadap para pihak dan biaya putusan BANI akan ditanggung oleh para pihak menurut bagian.
c) Para pihak setuju menetapkan domisili hukum yang tetap dan tidak berubah untuk pelaksanaan perjanjian ini di Kantor Panitera BANI di Medan.
Berdasarkan hal-hal yang telah disebutkan di atas, apabila terjadi suatu sengketa maka jalan keluar yang terlebih dahulu dilalui adalah melalui musyawarah. Musyawarah dilakukan dengan mempertemukan para pihak yang bersengketa dan membicarakan hal-hal yang menjadi persengketaan untuk kiranya dapat dipecahkan agar dapat dicari jalan keluarnya sehingga dicapai kata perdamaian.