Proses Analisis Keuangan
C.1 Masukan / Inputs
Untuk memperkirakan kinerja keuangan proyek, maka diperlukan sejumlah masukan. Masukan ini mencakup data sosio-ekonomi makro, biaya dan pendapatan proyek, serta faktor lain-lain yang relevan.
C.1.1 Asumsi Makro Ekonomi
Inflasi umum, tingkat suku bunga bebas risiko serta nilai tukar adalah unsur-unsur utama dalam melakukan perkiraan keuangan.
§ Tingkat inflasi umum digunakan untuk memperkirakan biaya dan pendapatan dari proyek. Perkiraan statistik dapat digunakan. Pada konteks inflasi, arus kas pada model keuangan dimasukkan sebagai harga “nominal” atau harga “riil”. Biasanya, model keuangan menggunakan inflasi pada harga nominal. Cara terbaik dalam memperkirakan inflasi adalah dengan menggunakan indeks yang disasar yang diselaraskan dengan struktur biaya proyek daripada bergantung kepada indeks berbasis lebar seperti indeks harga konsumen. Penggunaan inflasi dalam model keuangan akan meningkatkan komponen biaya operasional dan pemeliharaan di sepanjang siklus hidup proyek.
§ Suku bunga bebas risiko juga merupakan asumsi makroekonomi yang sangat relevan. Ada beberapa cara untuk menentukan suku bunga bebas risiko untuk proyek infrastruktur. Satu yang
§ Nilai tukar relevan untuk dipertimbangkan, khususnya apabila sebagian dari modal proyek yang digunakan adalah dalam mata uang asing atau sebagian dari pengeluaran dinyatakan dalam mata uang asing (misalnya, pembelian barang import untuk suku cadang peralatan proyek). Disadari adanya ketidakpastian yang besar dalam proyeksi jangka panjang asumsi makroekonomi. Namun demikian, semua variabel tersebut harus diestimasi selama rentang waktu kontrak, dengan menggunakan informasi yang tersedia. Sumber informasi yang dapat digunakan adalah lembaga- lembaga pemerintah yang bertanggungjawab atas kebijakan ekonomi atau perusahaan-perusahaan konsultan makroekonomi.
C.1.2 Memperkirakan Tingkat Permintaan
Data perkiraan permintaan, yang menjadi basis perhitungan ke model keuangan, diharapkan telah berasal dari produk akhir survey pelanggan yang komprehensif, dan analisis pasar untuk memperkirakan permintaan atas produk serta jasa yang dihasilkan. Studi dimaksud harus membahas isu-isu seperti persaingan, kemampuan membayar serta pembangunan proyek-proyek lainnya atau pasokan alternatif lainnya.
C.1.3 Jalur Tarif (Tariff Path)
Besaran tarif (tarif tol -- untuk proyek jalan tol) adalah faktor penentu kunci dari penerimaan proyek. Permintaan atas produk atau jasa yang dihasilkan proyek harus telah dipertimbangkan dalam besaran tarif yang dibuat, sedemikian rupa sehingga juga memperhitungkan elstisitas permintaan. Meskipun tarif ditentukan oleh undang-undang, namun dimungkinkan untuk menaikkan tarif sepanjang masa siklus proyek. Jalur tarif yang dihasilkan harus memadai untuk dapat mencapai titik impas biaya (full cost recovery) selama masa proyek. Jika kondisi tarif yang berlaku saat ini tidak memungkinkan untuk mencapai titik impas, maka harus dilakukan penyesuaian terhadap tarif tersebut sedemikian rupa sehingga dapat dipastikan akan diperolehnya titik impas secara penuh dalam rentang waktu dan keuntungan yang wajar. Pihak PJPK harus menjustifikasi kemampuan masyarakat atau pengguna fasilitas infrastruktur pada saat menaikkan tarif sesuai jadwal yang telah ditentukan.
C.1.4 Penerimaan / Revenues
Penerimaan dari proyek mencakup tarif (ongkos yang dibayar user) serta sumber penerimaan sekunder (misalnya: penerimaan dari penjualan ruang iklan di MRT). Analisis penerimaan harus dilakukan dengan berbagai skenario perkiraan permintaan yang berbeda-beda sebagaimana telah dibahas pada Bab 6, serta sejumlah skenario tarif (skedul nilai penyesuaian tarif) yang ditentukan berdasarkan kemauan atau kemampuan para pelanggan untuk membayarnya.
C.1.5 Belanja Modal / Capital Expenditures
Belanja modal (CAPEX) mencakup biaya-biaya yang terjadi semenjak persiapan proposal oleh konsorsium swasta sampai penyerahan akhir atas aset dan umumnya terjadi sebelum perusahaan proyek mulai menghasilkan pendapatan. Beberapa item yang biasanya dimasukkan ke dalam perkiraan belanja modal adalah:
§ Biaya transaksi: semua biaya yang terkait dengan proses pengadaan
§ Biaya proyek: semua biaya konstruksi (teknis, pengadaan dan konstruksi). Harus diadakan biaya kontinjensi mengingat kemungkinan terjadinya eskalasi harga selama masa konstruksi.
§ Biaya lingkungan: biaya-biaya untuk memitigasi dampak negatif terhadap lingkungan yang diakibatkan proyek
§ Biaya asuransi: asuransi-asuransi yang memberikan perlindungan atas kerugian fisik selama masa konstruksi atau hilangnya pendapatan yang disebabkan oleh delay dalam penyelesaian dan juga tanggung gugat pihak ketiga.
§ Biaya hukum: biaya dan fee yang terkait dengan perolehan lisensi dan perizinan C.1.6 Biaya Operasional
Biaya operasional (OPEX) umumnya didistribusikan di sepanjang durasi kontrak dan dikaitkan dengan perubahan permintaan serta pilihan teknologi. Items biaya yang umum yang harus dimasukkan ke dalam estimasi beban operasional adalah:
§ Biaya operasional langsung
§ Biaya pemeliharaan: pemeliharaan berkala § Biaya operasi
§ Asuransi selama periode operasional C.1.7 Belanja modal
Belanja modal adalah biaya yang harus dibayar oleh badan usaha pengelola proyek kepada investor dan kreditur dalam rangka memperoleh sumber daya yang memadai untuk proyek. Untuk
memperkirakan besaran belanja modal, maka digunakan prinsip-prinsip pembiayaan proyek. Bisa dipahami bahwa pihak kreditur berpegangan secara eksklusif (pembiayaan tanpa rekors) atau sebagian besarnya (pembiayaan dengan rekors terbatas) pada arus kas yang diciptakan proyek untuk membayar pinjaman serta memperoleh laba dari investasinya.
Pembiayaan untuk suatu proyek KPBU umumnya terdiri dari utang senior dan ekuitas (kadang kala dalam bentuk pinjaman pemegang saham junior). Struktur keuangan bisa juga mencakup utang junior dan pendanaan hibah dimuka/up-front grant funding.
Cara pendekatan yang paling umum digunakan untuk menghitung belanja modal adalah Model Penetapan Harga Aset Modal (Capital Asset Pricing Model/CAPM) yang didasarkan pada rata-rata tertimbang biaya ekuitas dan biaya utang, yang umumnya dikenal sebagai belanja modal rata-rata tertimbang (WACC). Perhitungan belanja modal rata-rata tertimbang (WACC) disajikan di bawah ini: Tabel C.1: Perhitungan WACC (vanilla nominal setelah pajak)
&'(( = */,×* ./ + 1/,× 1 ./
Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum
Biaya Ekuitas / Cost of equity
* ./ Tingkat laba yang
diperlukan untuk dapat menarik investor
Menimbang hasil atas tarif bebas risiko dan tingkat risiko proyek.
Biaya utang / Cost of debt 1 ./ Tarif cicilan utang Menimbang hasil atas tarif bebas risiko
yang diminta oleh kreditur. Pendanaan ekuitas */, Proporsi dari nilai
proyek yang didanai dari ekuitas.
Pendanaan ekuitas aktuil (umumnya sekitar 40%)
Pendanaan utang 1/, Proporsi dari nilai proyek yang didanai dari utang.
Pendanaan utang aktuil (umumnya sekitar 60%)
Biaya ekuitas dihitung dengan memperkirakan besaran hasil atas tarif bebas risiko yang diminta investor ekuitas, yang ditimbang berdasarkan tingkat risiko proyek.
Tabel C.2: Biaya Ekuitas
* ./ = .2+ 3/ * .4 − .2 + 6 (.7
Jika tidak tersedia data negara, maka gunakan asumsi bahwa proyek berada di suatu pasar matang (mature), lalu tambahkan project-specific country risk premium.
Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum
Tarif bebas risiko (pasar matang)
.2 Hasil investasi yang
bisa dicapai tanpa risiko
Hasil dari obligasi Pemerintah 10 tahun untuk rata-rata 40 hari
Ekuitas beta (pasar matang)
3/ Sensitivitas hasil terhadap pasar
Bergantung kepada industri: Misalnya: satu regulator pemerintah negara Australia menggunakan ekuitas beta sebagai berikut:
Air – 0,6-0,8
Transportasi – 0,8-1,0
Pembangkitan listrik – 0,95-1,15 Listrik retel – 0,9-1,1
Market premium (pasar matang)
* .4 − .2 Kinerja pasar di atas
tarif bebas risiko
Premium risiko pasar rata-rata aritmetika historis berdasarkan saham yang dicatatkan di bursa. Umumnya dari 5,5 s/d 6,5%.
Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum Premium risiko negara
atau country risk premium (pasar yang sedang berkembang)
(.7 Risiko premium di pasar negara berkembang
Country credit default spread (besaran gagal bayar kredit negara) yang disesuaikan dengan tingkat volatilitas di pasar ekuitas.
Proyek lambda 6 Tingkat risiko proyek
dibandingkan dengan risiko negara
Jika 6 = 1.0, maka risiko proyek adalah risiko rata-rata jika dibandingkan dengan risiko negara. Jika 6 lebih besar dari satu berarti risiko proyek berada di atas risiko negara/country risk.
Biaya utang dihitung dengan memperkirakan besaran premium atas tarif bebas risiko yang diminta oleh kreditur.
Tabel C.3: Biaya Utang
1 ./ = .2+ (1 .4 − .2)
Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum
Tarif bebas risiko / risk free rate
.2 Hasil investasi yang bisa dicapai tanpa risiko
Hasil dari obligasi Pemerintah 10 tahun untuk rata-rata 40 hari Marjin utang 1 .4 − .2 Premium utang di atas
tarif bebas risiko yang diperlukan untuk pendanaan
Credit spreads dari suatu portofolio obligasi yang merepresentasikan pasar.
C.3.1 Pendapatan
Pendapatan proyek mencakup tarif (dari besaran yang dikenakan kepada user) dan sumber-sumber pendapatan sekunder (misalnya: pendapatan dari penjualan ruang iklan di angkutan umum). Analisis pendapatan harus dilakukan dengan beberapa skenario perkiraan permintaan yang berbeda-beda sebagaimana dibahas pada Bab 0 dan sejumlah skenario tarif (jadwal penyesuaian tarif dan nilai) yang ditetapkan berdasarkan survey kesediaan customer untuk membayar.
C.3.2 Aspek pajak dan akuntansi
Analisis keuangan harus mencakup pajak-pajak yang dihitung berdasarkan konsep akunting, bukan konsep keuangan. Ini berarti bahwa pajak-pajak dihitung berdasarkan Laba Netto atau Laba Sebelum Bunga dan Pajak.
C.3.3 Durasi Kontrak
Masukan ini mencakup jumlah tahun yang diperlukan oleh kontraktor untuk menyelesaikan pembangunan—tanpa mengurangi syarat-syarat yang berlaku (periode konstruksi) dan jumlah tahun di mana proyek beroperasi secara komersil (periode operasi). Semua periode dimaksud harus ditetapkan dengan jelas mengingat bahwa suatu jenis proyek KPBU mungkin memiliki periode konstruksi dan periode operasional yang berbeda-beda.
C.3.4 Penyusutan dan amortisasi
Penyusutan adalah suatu proses yang secara sistematis mengalokasikan biaya aset di sepanjang suatu periode waktu di mana aset dimaksud diharapkan memberikan manfaat ekonomi. Tanah adalah satu-satunga item aset dari proyek yang tidak disusutkan. Amortisasi adalah istilah yang umumnya digunakan untuk proses ini untuk aset tidak nyata dengan masa pakai yang terbatas. Penyusutan dan amortisasi adalah pos-pos non kas, namun menjadi pengurang pajak yang dibolehkan.
Ada beberapa metode untuk menghitung penyusutan (amortisasi) seperti misalnya metode garis lurus, penyusutan dipercepat (misalnya: penyusutan double declining balance), dan unit-unit metode produksi (tingkat penyusutan bervariasi tergantung kepada produksi atau penggunaan). Pada tahapan Prastudi Kelayakan ini, direkomendasikan untuk menggunakan metode garis lurus karena cara menghitungnya lebih sederhana. Metode garis lurus mengalokasikan secara merata biaya aset dikurangi nilai sisa yang diperkirakan di sepanjang masa pakai dari aset dimaksud.