BAB I. PENDAHULUAN
G. Metode Penelitian
Dalam setiap penelitian pada hakekatnya, mempunyai metode penelitian masing-masing dan metode penelitian tersebut ditetapkan berdasarkan tujuan penelitian.41 Kata metode berasal dari yunani”Methods” yang berarti cara atau jalan sehubungan dengan upaya ilmiah, maka metode menyangkut masalah cara kerja untuk dapat memahami objek yang menjadi sasaran ilmu yang bersangkutan.42
1. Sifat Penelitian
Penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah, bersifat deskriptif analitis dengan menggunakan pendekatan yuridis normatif yang mengacu pada
39 C.S.T. Kansil, Modul Hukum Perdata, Termasuk Asas-Asas Hukum Perdata, (Jakarta:
Pradnya Paramita, 1995), hal. 236.
40PP.No.24 Tahun 2016 Pasal 1 (1) Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
41 Jujun S. Suria Sumantri, Filsafat Hukum Suatu Pengantar Populer, (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2002), hal. 328.
42 Koenjtraraningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 1997). hal.16
ketentuan-ketentuan hukum positif. Metode penelitian yuridis normatif, yakni suatu penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder seperti peraturan perundang-undangan, teori hukum dan pendapat para sarjana hukum terkemuka.43
Penelitian yuridis normatif atau penelitian hukum normatif dapat disebut juga penelitian hukum doktrinal. Penelitian hukum doktrinal dikonsepkan sebagai apa yang tertulis di dalam peraturan perundang-undangan (law in the books) atau hukum yang dikategorikan sebagai kaidah atau norma yang merupakan patokan berperilaku manusia yang dianggap pantas.44
Yuridis yang dimaksud pada penelitian ini adalah, berusaha melakukan pendekatan terhadap dasar hukum dan menganalisa permasalahan yang ada.
Menganalisa hukum baik yang tertulis, maupun yang diputuskan oleh hakim melalui proses pengadilan. Sedangkan sifat deskriptif analitis dalam penelitian ini bertujuan untuk, mendeskripsikan secara sistematis, faktual dan akurat perihal diketahuinya cacat yuridis pada akta jual beli tanah dan rumah yang dibuat oleh PPAT. Maksudnya bahwa penelitian ini menelaah dan menjelaskan serta menganalisa peraturan perundang-undangan yang berlaku berkenaan dengan diketahuinya cacat yuridis pada akta jual beli tanah dan rumah yang dibuat oleh PPAT dan ditujukan untuk membatasi kerangka studi pada suatu pemberian, suatu analisis, atau suatu klasifikasi tanpa secara langsung bertujuan untuk membangun atau menguji teori-teori.
43 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta: Rajawali Pers, 2006), hal.13
44 Muslan Abdurrahman, Sosiologi dan Metode Penelitian Hukum, (Malang: UMM Press, 2009), hal.127.
2. Sumber Data
Berdasarkan sifat penelitian diatas, maka data yang dikumpulkan berasal dari data sekunder. Data sekunder yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan yang terdiri dari:
A. Bahan hukum primer, yaitu bahan pustaka yang berisikan pengetahuan ilmiah yang baru maupun pengertian baru mengenai studi gagasan dalam bentuk peraturan perundang-undangan seperti KUH perdata, Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Kepala BPN Nomor 23 Tahun 2009 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta, Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI. Nomor 8 tahun 2016.
B. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan pelajaran mengenai bahan hukum primer, seperti hasil-hasil seminar atau pertemuan
ilmiah lainnya, bahkan dokumen pribadi atau pendapat dari kalangan pakar hukum sepanjang relevan dengan objek telaah penelitian.
C. Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum penunjang yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus, majalah maupun internet.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data, yang digunakan dalam penelitian ini adalah melalui penelitian kepustakaan (Library Research). Untuk mengumpulkan data sekunder maka teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasikan, dan menganalisa data primer, sekunder maupun tertier yang berkaitan dengan penelitian ini.
- Metode Pengumpulan Data
Adapun alat yang digunakan untuk pengumpulan data dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan studi dokumen.
- Studi Pustaka, sumber utama penulisan tesis ini diperoleh dari data sekunder, berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
Data yang diperoleh dari penelitian kepustakaan selanjutnya dipilih guna memperoleh pasal-pasal,teori-teori yang berisi tentang uraian-uraian permasalahan dalam tesis ini, sehingga klasifikasi yang selaras dengan permasalahan yang diteliti dalam tesis ini.
4. Analisa Data
Analisa data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola, kategori dan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema
dan dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.45
Setelah diperoleh data sekunder yakni berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, maka dilakukan inventarisir dan penyusunan secara sistematik, kemudian diolah dianalisa dengan menggunakan metode kualitatif yaitu penelitian tentang riset yang bersifat deskriptif dan cenderung menggunakan metode kualitatif yaitu penelitian tentang riset yang bersifat deskriptif dan cenderung menggunakan analisis dengan pendekatan pemaparan, sehingga dapat ditarik kesimpulan dengan menggunakan logika berpikir deduktif atau penalaran.
Kegiatan analisis dimulai dengan dilakukan pemeriksaan terhadap data yang terkumpul yaitu inventarisasi karya ilmiah, peraturan perundang-undangan, yang berkaitan dengan judul penelitian baik media cetak dan laporan-laporan hasil penelitian lainnya untuk mendukung studi kepustakaan.
Kemudian dilakukan penarikan kesimpulan secara deduktif, yaitu suatu metode penarikan kesimpulan dari proposisi umum yang kebenarannya telah diketahui dan berakhir pada suatu kesimpulan (pengetahuan baru) yang bersifat lebih khusus.46
45 Lexy J.Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT.Remaja Rosdakarya, 2001), hal.101.
46 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2002), hal.11.
A. Tinjauan Umum Mengenai Akta 1. Pengertian dan Jenis Akta
Istilah akta berasal dari bahasa Belanda, yaitu Akte. Akte menurut Veegens-Oppenheim_Polak DI.III 1934 halaman 459 adalah “een ondertekend geschrift opgemaakt om tot bewijs te dienen” yang artinya suatu tulisan yang ditanda tangani dan dibuat untuk dipergunakan”.47 Pengertian akta menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah surat ijazah, piagam, pengakuan, kesaksian, tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan, keputusan dan sebagainya) tentang peristiwa hukum yang dibuat menurut peraturan hukum yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi.48 Sedangkan arti dari surat itu sendiri berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah kertas yang bertulis berbagai-bagai isi dan maksudnya.49
Menurut Sudikno Mertokusumo, akta adalah suatu surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.50 Menurut R. Subekti dan Tjitrosudibio, kata ‘acta’ merupakan bentuk jamak dari kata ‘actum’ yang merupakan bahasa latin yang mempunyai arti
47 Tan Thong Kie, Studi NotariatdanSerba Serbi Praktek Notaris (Jakarta: PT Ichtiar Baru Van Hoeve), hal.10.
48 Suharso dan Ana Retno Ningsih, Kamus Besar Bahasa Indonesia, (Semarang: Widya Karya, 2012), hal. 639
49Ibid, hal. 506
50 Urip Santoso,Pejabat Pembuat Akta Tanah , Perspektif Regulasi, Wewenang dan Sifat AktaTeknik Pembuatan Akta, (Jakarta: Prenadamedia Group, 2016), hal.126.
perbuatan. Selain pengertian akta sebagai surat memang sengaja diperbuat sebagai alat bukti, ada juga yang menyatakan bahwa perkataan akta yang dimaksud tersebut bukanlah “surat” melainkan suatu perbuatan.
Pasal 108 KUHPerdata menyebutkan:
Seorang isteri, sekalipun ia kawin di luar harta bersama, atau dengan harta benda terpisah, tidak dapat menghibahkan, memindahtangankan, menggadaikan, memperoleh apa pun, baik secara cuma-cuma maupun dengan beban, tanpa bantuan suami dalam akta atau izin tertulis. Sekalipun suami telah memberi kuasa kepada isterinya untuk membuat akta atau perjanjian tertentu, si isteri tidaklah berwenang untuk menerima pembayaran apa pun, atau memberi pembebasan untuk itu tanpa izin tegas dari suami.
Menurut Pasal 1867 KUHPerdata menyebutkan pembuktian dengan tulisan, dilakukan dengan tulisan (akta) autentik ataupun dengan tulisan-tulisan (akta) dibawah tangan. Dari bunyi Pasal tersebut, maka akta itu dapat dibedakan atas:
a. Akta dibawah tangan (onderhands acta)
Adalah suata akta yang dapat dibuat sedemikian rupa atas dasar kesepakatan para pihak yang pembuatannya tidak harus dihadapan pejabat umum yang berwenang.
b. Akta otentik (authentic acta)
Pengertian akta otentik dapat dilihat pada Pasal 1868 KUHPerdata, yaitu:
“suata akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana dibuatnya.51
51 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R.Subekti dan R.Tjitrosudibio, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1985)
Pasal 1868 KUHPerdata merupakan dasar untuk keotentikan akta juga merupakan dasar legalitas eksistensi akta, dengan syarat-syarat sebagai berikut:
1. Akta itu harus dibuat oleh (door) atau di hadapan (ten overstaan) seorang Pejabat Umum.
2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang.
3. Pejabat Umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta tersebut
2. Akta Otentik Sebagai Alat Bukti Yang Sempurna
Pasal 165 HIR, 285 RBg menyatakan akta otentik adalah akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang berwenang untuk itu, sebagai bukti yang lengkap bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta orang yang mendapat hak darinya tentang segala hal yang tersebut dalam surat itu dan bahkan tentang apa yang tercantum di dalamnya. Akta otentik diklasifikasikan lagi menjadi akta ambtelijk dan akta partij/pihak. Akta ambtelijk yaitu pejabat menerangkan apa yang dilihat dan dilakukannya sedang akta partij yaitu pejabat menerangkan berdasarkan keterangan pihak-pihak yang berkepentingan dan para pihak mengakui keterangan dalam akta tersebut dengan membubuhkan tanda tangan mereka.52
Tulisan di bawah tangan atau disebut juga akta di bawah tangan dibuat dalam bentuk yang tidak ditentukan oleh undangundang, tanpa perantara atau
52 Abdulkadir Muhammad, Hukum Acara Perdata, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hal. 120.
tidak di hadapan Pejabat Umum yang berwenang. Baik akta otentik maupun akta di bawah tangan dibuat dengan tujuan untuk dipergunakan sebagai alat bukti.
Perbedaan yang penting antara kedua jenis akta tersebut, yaitu dalam nilai pembuktian, akta otentik mempunyai pembuktian yang sempurna, sedangkan akta di bawah tangan mempunyai kekuatan pembuktian sepanjang para pihak mengakuinya atau tidak ada penyangkalan dari salah satu pihak. Jika para pihak mengakuinya maka akta di bawah tangan tersebut mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna sebagaimana akta otentik.
Baik alat bukti akta di bawah tangan maupun akta otentik harus memenuhi rumusan mengenai sahnya suatu perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata dan secara materil mengikat para pihak yang membuatnya (Pasal 1338 KUHPerdata) sebagai suatu perjanjian yang harus ditepati oleh para pihak.
B. Peralihan Hak Atas Tanah dan Rumah Melalui Jual Beli
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah
“suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Dengan kata lain jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual53. Dengan demikian perkataan jual beli ini menunjukkan bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan menjual,
53Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, (Jakarta, Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 7.
sedangkan dari pihak lain dinamakan membeli, jadi dalam hal ini terdapat dua pihak yaitu penjual dan pembeli yang bertimbal balik.54
Berdasarkan ketentuan diatas, barang yang menjadi obyek perjanjian jual beli harus cukup tertentu, setidak-tidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat akan diserahkan hak miliknya kepada si pembeli.55 Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalah adanya barang dan harga yang sesuai dengan asas konsensualisme dalam hukum perjanjian bahwa perjanjian jual beli tersebut lahir sejak terjadinya kata sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua belah pihak setuju mengenai barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. Sifat konsensual dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.
Dalam perjanjian jual beli yang terdapat penjual dan pembeli memiliki hak dan kewajiban yang bertimbal balik dimana bagi si penjual berkewajiban untuk menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan serta menjamin kenikmatan tenteram atas barang tersebut dan menanggung terhadap cacat-cacat yang tersembunyi dan terhadapnya berhak untuk menerima pembayaran harga barang, sedangkan kewajiban si pembeli yang utama adalah membayar harga yang berupa sejumlah uang pada saat pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana
54 Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung, Citra Aditya Bakti, 1995), hal. 1.
55Ibid. hal. 2.
yang ditetapkan menurut perjanjian, sedangkan haknya adalah menerima barang yang diperjualbelikan dari penjual tersebut.56
Perbuatan hukum jual beli dalam peralihan hak atas tanah merupakan penyerahan tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli untuk selamanya pada saat mana pihak pembeli menyerahkan harganya kepada pihak penjual. Sehingga pada saat jual beli, hak atas tanah itu langsung beralih dari penjual kepada pembeli.
1. Sebelum Berlakunya UUPA
Sebelum berlakunya UUPA, terdapat dualisme dan pluralisme hukum hak atas tanah, maksudnya berlaku hukum tanah barat, hukum tanah adat, hukum tanah antar golongan yakni hukum tanah yang memberikan pengaturan atau pedoman dalam menyelesaikan masalah-masalah hukum antar golongan yang mengenai tanah57. Hukum tanah administratif yakni hukum tanah yang beraspek yuridis administratif58, hukum tanah swapraja yakni hukum tanah di daerah-daerah Swapraja yang masih mempunyai sifat-sifat keistimewaan berhubung dengan struktur pemerintahan dan masyarakat yang sedikit atau banyak adalah lanjutan dari system feodal59 dalam hukum tanah Indonesia.
Pada saat itu telah dilangsungkan pendaftaran tanah yang berdasarkan Ordonansi Balik Nama (Overschrijvings Ordonnantie) yang termuat dalam Stb.
1834 Nomor 27.Peralihan hak berdasarkan Ordonansi Balik Nama (Overschrijvings Ordonnantie) ini dilakukan untuk tanah-tanah dengan hak barat
56 Subekti, Pokok-Pokok Dari Hukum Perdata, (Jakarta: Intermasa, 1975), hal. 135.
57 Effendi Perangin-angin, Praktek Jual Beli Tanah, (Jakarta: Rajawali Pers, 1987),hal 12
58Ibid, hal.30.
59 Singgih Praptodiharjo, Sendi‐Sendi Hukum Tanah di Indonesia, (Jakarta, Yayasan Pembangunan Jakarta, 1952), hal. 130
dan tunduk kepada ketentuan-ketentuan KUHPerd dan pendaftarannya dilakukan berdasarkan Ordonansi Balik Nama (Overschrijvings Ordonnantie).Yang dijualbelikan menurut ketentuan Hukum Barat ini adalah apa yang disebut ”tanah-tanah hak barat”, yaitu ”tanah-tanah-”tanah-tanah Hak Eigendom, Erfpacht, Opstal dan lain-lain.60 Biasanya jual belinya dilakukan di hadapan notaris, yang membuat aktanya.61
Sebelum berlakunya Ordonansi Balik Nama (Overschrijvings Ordonnantie), peralihan hak dari penjual kepada pembeli terjadi sebelum peralihan hak itu didaftar pada dua orang saksi dari Dewan Schepen.62 Pendaftaran hanya merupakan syarat bagi berlakunya sesuatu peralihan hak yang telah terjadi terhadap pihak ketiga.63 Dengan adanya ketentuan Pasal 20 Ordonansi Balik Nama (Overschrijvings Ordonnantie), maka jual beli tidak lagi merupakan salah satu sebab dari peralihan hak, jual beli hanya merupakan salah satu dasar hukum (titel, causa) dari penyerahan, sedang peralihan hak baru terjadi setelah pendaftaran dilaksanakan.64
Hak atas tanah yang dijual baru berpindah kepada pembeli, jika penjual sudah menyerahkan secara yuridis kepadanya, dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya (Pasal 1459 KUHPerdata). Untuk itu wajib dilakukan perbuatan hukum lain, yang disebut ”penyerahan yuridis” (juridische levering), yang diatur
60 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang‐Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambatan, 2007), hal. 28.
61Ibid,hal.28.
62 Dewan ini adalah dewan yang menangani perkara pidana dan perdata warga kota Batavia,http://www.majalahbravo.com/, tanggal 10 Mei 2010.
63Mhd.Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Bandung, Mandar Maju, 2008), hal. 75.
64Ibid, hal.76.
dalam Pasal 616 dan 620 KUHPerdata. Menurut Pasal-Pasal tersebut, penyerahan yuridis itu juga dilakukan di hadapan notaris, yang membuat aktanya, yang disebut dalam bahasa Belanda”transport acte” (akta transport). Akta transport ini wajib didaftarkan pada Pejabat yang disebut ”penyimpan hypotheek”. Dengan selesainya dilakukan pendaftaran itu hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pembeli.65
Untuk tanah-tanah dengan hak adat, peralihan haknya dilakukan berdasarkan hukum adat. Menurut hukum adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai.Terang berarti perbuatan pemindahan hak itu harus dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Oleh karena itu, maka tunai berarti harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian (dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum hutang piutang.66
Adapun prosedur jual beli tanah itu diawali dengan kata sepakat antara calon penjual dengan calon pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dan harganya. Hal ini dilakukan melalui musyawarah di antara mereka sendiri. Setelah mereka sepakat akan harga dari tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjar.
65 Boedi Harsono, Op. cit, hal. 28
66 Soerjono Soekanto, Hukum Adat Indonesia, (Jakarta, Rajawali, 1983), hal. 211.
Pemberian panjar tidak diartikan sebagai harus dilaksanakannya jual beli itu. Dengan demikian panjar di sini fungsinya adalah hanya sebagai tanda jadi akan dilaksanakannya jual beli. Dengan adanya panjar, para pihak akan merasa mempunyai ikatan moral untuk melaksanakan jual beli tersebut. Apabila telah ada panjar, maka akan timbul hak ingkar. Bila yang ingkar si pemberi panjar, panjar menjadi milik penerima panjar. Sebaliknya, bila keingkaran tersebut ada pada pihak penerima panjar, panjar harus dikembalikan kepada pemberi panjar. Jika para pihak tidak menggunakan hak ingkar tersebut, dapatlah diselenggarakan pelaksanaan jual beli tanahnya, dengan calon penjual dan calon pembeli menghadap Kepala Desa (Adat) untuk menyatakan maksud mereka itu.Inilah yang dimaksud dengan terang. Kemudian oleh penjual dibuat suatu akta bermeterai yang menyatakan bahwa benar ia telah menyerahkan tanah miliknya untuk selama-lamanya kepada pembeli dan bahwa benar ia telah menerima harga secara penuh. Akta tersebut turut ditandatangani oleh pembeli dan Kepala Desa (Adat).
Dengan telah ditandatanganinya akta tersebut, maka perbuatan jual beli itu selesai.
Pembeli kini menjadi pemegang hak atas tanahnya yang baru dan sebagai tanda buktinya adalah surat jual beli tersebut.67
2. Setelah Berlakunya UUPA
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 bangsa Indonesia telah mempunyai hukum agraria yang bersifat nasional. Undang-Undang tersebut lebih dikenal dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Dalam Pasal 5 UUPA disebutkan:
67 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hal. 73
Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan-peraturan perundang-undangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar hukum agama.
Berdasarkan pasal tersebut di atas dengan tegas dinyatakan bahwa hukum agraria yang baru didasarkan atas hukum adat yang disesuaikan dengan asas-asas yang ada dalam UUPA, karena dalam UUPA menganut sistem dan asas hukum adat maka perbuatan jual beli tersebut adalah merupakan jual beli yang riil yang tunai.
Akan tetapi pelaksanaan dari jual beli itu sendiri sudah tidak lagi dihadapan Kepala Desa karena setiap peralihan hak atas tanah harus dilakukan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria seperti dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Dibuatnya akta jual beli tanah Hak Milik dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria tersebut, maka jual beli itu selesai, dan selanjutnya peralihan Hak Milik atas tanah itu oleh pembeli didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Pendaftaran peralihan Hak Milik atas-tanah tersebut untuk menjamin kepastian hukum. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 23 UUPA yang menyebutkan:
1. Hak Milik demikian pula setiap peralihan hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat Hak Milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut mengenai hapusnya.
PPAT sebagai pejabat umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik, yaitu akta yang dibuat untuk membuktikan adanya perbuatan hukum tertentu yang mengakibatkan terjadinya peralihan hak atas tanah dan
PPAT sebagai pejabat umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik, yaitu akta yang dibuat untuk membuktikan adanya perbuatan hukum tertentu yang mengakibatkan terjadinya peralihan hak atas tanah dan