BAB II PENGATURAN KERJASAMA PEMANFAATAN
B. Cara-Cara Pemanfaatan Barang Milik Negara
2. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Sewa
Ketentuan mengenai sewa sebenarnya sudah lama dikenal, diantaranya Menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW):53
“Sewa menyewa ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengaitkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya untuk kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”
Maka dapat kita simak bahwa sewa menyewa perumahan adalah suatu perjanjian (kontrak) yang dibuat oleh pemilik dengan penyewa, baik secara lisan maupun tertulis, untuk penggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati oleh kedua belah pihak.54
53Pasal 1548 Kitab Undang Undang Hukum Perdata
54Andi Hamzah, I Wayab Suandra, B.A. Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, (Jakarta:Rineka Cipta,1990), hal. 54
Menurut Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam membuat satu perjanjian tersebut adalah sebagai berikut:55
a. Adanya kata sepakat, dalam arti bahwa perjanjian tersebut dibuat seara musyawarah oleh kedua belah pihak, tanpa adanya paksaan dari salah satu pihak.
b. Adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian dalam arti bahwa yang membuat perjanjian tersebu telah dewasa dan tidak dalam sakit ingatan
c. Suatu hal yang diperjanjikan harus jelas dalam arti bahwa rumah yang dijadikan objek sewa-menyewa tersebut harus jelas: lokasi, bentuk, luas dan sebagainya
d. Perjanjian tersebut harus halal dalam arti bahwa isi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan yang berlaku dan kesusilaan.
Ketentuan mengenai Sewa juga diatur dalam UUPA, yaitu Hak Sewa Untuk Bangunan (HSUB) disebutkan dalam pasal Pasal 16 ayat (1) huruf e UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA, Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan menurut Pasal 44 Ayat 1 yaitu:
“Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa”
Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah Hak Milik, Hak sewa untuk bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan tanah yang tertulis antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan, yang tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.56
55Ibid
Dalam Hak Sewa Untuk Bangunan, Pemilik Tanah menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan maksud agar penyewa dapat mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Bangunan itu menurut hukum menjadi milik penyewa, kecuali ada perjanjian lain.57
Berkenaan dengan Pasal 44 Ayat 1 UUPA tentang hak sewa untuk bangunan, Sudargo Gautama mengemukakan sebagai berikut:58
a. Dalam Pasal ini diberikan perumusan tentang apa yang diartikan dengan istilah “hak sewa untuk bangunan”. Dari perumusan ini ternyata bahwa hak sewa ini hanya merupakan semacam hak pakai yang bersifat khusus. Karena adanya sifat khusus dari hak sewa ini maka akan disebutkan secara tersendiri
b. Hak sewa yang disebut di sini hanya boleh diadakan untuk mendirikan bangunan. Tanah untuk pertanian pada dasarnya tidak boleh disewakan, karena hal ini akan merupakan pertentangan dengan Pasal 10 ayat 1 UUPA, prinsip landreform yang mewajibkan seorang pemilik tanah pertanian untuk mengerjakan sendiri
c. Penyimpangan hanya diperbolehkan untuk sementara waktu mengingat keadaan dewasa ini. Satu dan lain ditentukan dalam Pasal 16 jo. Pasal 53 UUPA
d. Si penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Sewa menyewa ini tidak dapat secara cuma-cuma
e. Tanah yang dikuasai Negara tidak dapat disewakan untuk maksud ini.
Boedi Harsono menyatakan bahwa karena hanya pemilik tanah yang dapat menyewakan tanah, maka Negara tidak dapat mempergunakan lembaga ini. Sifat dan ciri-ciri Hak Sewa Untuk Bangunan adalah:59
57 Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta:Karunika- Universitas Terbuka), Jakarta, 1988, Hal. 525
58
Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok agraria, (Bandung:Citra Aditya Bakti),1990, Hal 152
59 Boedi Harsono, Undang-Undang Pokok Agraria Sejarah Penyusunan, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta:Djambatan), 2005, Hal 295
a. Sebagaimana dengan Hak Pakai, maka tujuan penggunaannya sementara, artinya jangka waktunya terbatas
b. Umumnya hak sewa bersifat pribadi dan tidak diperbolehkan untuk dialihkan kepada pihak lain ataupun untuk menyerahkan tanahnya kepada pihak ketiga dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa (onderverhuur) tanpa izin pemilik tanah
c. Sewa menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika penyewa meninggal dunia hubungan sewanya akan putus
d. Hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya hak milik bersangkutan kepada pihak lain
e. Hak sewa tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan
f. Hak sewa dengan sendirinya dapat dilepas oleh pihak yang menyewa g. Hak sewa tidak termasuk golongan hak-hak yang didaftar menurut PP
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Tanah Negara tidak dapat disewakan, karena Negara bukan sebagai pemilik tanah tetapi hanya sebagai penguasa sebagaimana dimaksud dalam Hak Menguasai Negara, namun tanah yang berada di bawah hak pengelolaan suatu lembaga yang merupakan Barang Milik Negara, dapat disewakan
Tujuan penyewaan Barang Milik Negara yaitu:60
a. Mengoptimalkan pemanfaatan BMN yang belum/tidak dipergunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan Negara;
b. Memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka menunjang tugas dan fungsi instansi pengguna barang; atau
c. Mencegah penggunaan BMN oleh pihak lain secara tidak sah
Penyewaan BMN ini dapat meningkatkan efektivitas aset Negara yang idle
atau tidak digunakan dan juga mencegah penyalahgunaan BMN yang tidak sesuai dengan tugas pokok dan funggsi lembaga yang bersangkutan
Pihak yang dapat menyewakan BMN yaitu:61
a. Pengelola barang, untuk BMN berupa tanah dan/atau bangunan yang berada pada pengelola barang;
b. Pengguna barang, dengan persetujuan pengelola barang, untuk: 1) BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan; atau
2) BMN selain tanah dan/atau bangunan, yang status penggunaannya ada pada Pengguna Barang
Pihak-Pihak yang dapat menyewakan BMN pada umumnya sama dengan pihak-pihak dalam perjanjian kerjasama pemanfaatan, hanya dibedakan pada kewenangan pengguna barang dan pengelola barang
Pihak yang dapat menyewa BMN meliputi:62 a. Pemerintah Daerah
b. Badan Usaha Milik Negara; c. Badan Usaha Milik Daerah; d. Swasta
e. Unit penunjang kegiatan penyelenggaraan pemerintahan/Negara f. Badan Hukum lainnya
Swasta yang dimaksudkan di atas dapat berupa perseorangan, persekutuan perdata, persekutuan Firma, Persekutuan Komanditer, Perseroan Terbatas,
61
Pasal 5 Ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
62Pasal 5 Ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
Lembaga/Organisasi Internasional, Yayasan dan Koperasi, sementara unit penunjang kegiatan penyelenggaraan Pemerintah/Negara dapat meliputi Persatuan/perhimpunan Pegawai Negeri Sipil/ Tentara Nasional Indonesia/ Kepolisian Negara Republik Indonesia maupun unit penunjang lainnya, sementara badan hukum lain yang dapat menyewa BMN yakni Bank Indonesia, Lembaga Penjamin Simpanan, Badan Hukum yang dimiliki Negara dan Badan Hukum Internasional/Asing
Objek sewa meliputi:63
a. BMN berupa tanah dan atau bangunan yang berada pada pengelola barang;
b. BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan yang status penggunaannya ada pada pengguna barang;
c. BMN selain tanah dan/atau bangunan yang status penggunaannya ada pada pengguna barang
Pemanfaatan dan pendayagunaan tanah untuk pembangunan rumah susun dengan pemanfaatan barang milik negara berupa tanah harus dilakukan dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan peerundang-undangan64, dan dicatatkan di kantor pertanahan, perjanjian tertulis tersebut sekurang-kurangnya memuat:65
a. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah b. Jangka waktu sewa atas tanah
63
Pasal 6 Ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
64Pasal 21 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 65Pasal 21 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
c. Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa; danjaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum.
Perjanjian tertulis ini
Adapun tata cara pelaksanaan sewa Barang Milik Negara adalah:66 a. Sewa atas BMN pada pengelola barang
Calon penyewa mengajukan permohonan sewa kepada pengelola barang dengan disertai:67
1. Data usulan sewa, antara lain: a) latar belakang permohonan
b) jangka waktu penyewaan, termasuk periodesitas sewa; dan c) peruntukan sewa
2. Data BMN yang diajukan untuk dilakukan sewa 3. Data calon penyewa, antara lain:
a) Nama; b) Alamat;
c) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
d) Surat permohonan sewa dari calon penyewa; dan
e) Bentuk kelembagaan, jenis kegiatan usaha, fotokopi surat izin usaha/tanda izin usaha atau yang sejenis untuk calon penyewa yang berbentuk badan hukum/badan usaha.
4. Surat pernyataan/persetujuan, antara lain:
a) pernyataan/persetujuan dari pemilik /pengurus, perwakilan pemilik/ pengurus, atau kuasa pemilik/ pengurus dalam hal calon penyewa berbentuk badan hukum atau badan usaha; dan
b) Pernyataan kesediaan dari calon penyewa untuk menjaga dan memelihara BMN serta mengikuti ketentuan yang berlaku selama jangka waktu sewa.
b. Sewa atas BMN pada pengguna barang
Pengguna barang mengajukan usulan kepada pengelola barang untuk menyewakan BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan atau selain tanah dan/atau bangunan sesuai dengan kewenangannya, dengan disertai:68
66Herri Waloejo, Op. Cit., Hal, 36 67
Pasal 46 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
68 Pasal 50 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
1) Data usulan sewa;
2) Data BMN yang diusulkan untuk disewakan; 3) Data calon penyewa;
4) Data transaksi sewa yang sebanding dan sejenis yang ada di sektar BMN yang diusulkan untuk disewakan; dan
5) Surat pernyataan pengguna barang
Jangka waktu sewa atas Barang Milik Negara berupa tanah dapat diberikan selama 60 tahun sejak ditandatanganinya perjanjian tertulis69 Perjanjian sewa harus tertulis sehingga dengan demikian terdaftar dan mengikat bagi pihak ketiga.
Penyewa/Calon Penyewa BMN memiliki tanggung jawab: a. Melakukan pembayaran biaya sewa;
b. Melakukan pembayarannya biaya lainnya, jika ada, sesuai dengan perjanjian dan ketentuan peraturan perUdang-Undangan;
c. Melakukan pengamanan dan pemeliharaan BMN yang disewa selama jangka waktu sewa;
d. Mengembalikan BMN yang disewa kepada pengelola barang/pengguna barang sesuai kondisi yang diperjanjikan;
e. Memenuhi kewajiban lainnya yang diatur dalam perjanjian sewa. Tangggung jawab penyewa/calon penyewa dan sanksi-sanksi dituangkan dalam perjanjian sewa yang dibuat oleh kedua belah pihak agar tidak terjadi perselisihan di kemudian hari. Dalam pengelolaan barang milik Negara, Pengelola barang pada tingkat pusat adalah Menteri Keuangan, di daerah pengelola barang adalah sekretaris daerah
Wewenang dan tanggung jawab Menteri Keuangan selaku pengelola barang dalam sewa BMN:70
a. Memberikan persetujuan atas usulan dari pengguna barang yang meliputi:
1. Usulan sewa BMN
2. Usulan perpanjangan jangka waktu sewa BMN
69Pasal 21 ayat 3 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
70Pasal 7 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Baranh Milik Negara
b. Memberikan persetujuan atas permohonan sewa dari calon penyewa untuk BMN berupa tanah dan/atau bangunan;
c. Memberikan persetujuan atas permohonan sewa dari calon penyewa untuk BMN berupa tanah dan/atau bangunan;
d. Menetapkan BMN berupa tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan;
e. Memberikan persetujuan atas usulan formula tarif sewa BMN selain tanah dan/atau bangunan dari pengguna barang;
f. Menetapkan faktor variabel sewa dalam formula tarif sewa
g. Menetapkan besaran factor penyesuai sewa dalam formula tarif sewa h. Menetapkan besaran sewa BMN berupa tanah dan/atau bangunan i. Menandatangani perjanjian sewa BMN berupa tanah dan/atau bangunan
yang berada dalam penguasaannya;
j. Melakukan pembinaan, pengawasan dan pngendalian pelaksanaan sewa BMN;
k. Melakukan penatausahaan BMN yang disewakan;
l. Melakukan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen pelaksanaan sewa;
m. Menetapkan ganti rugi dan denda yang timbul dalam pelaksanaan sewa BMN berupa tanah dan/atau bangunan; dan
n. Melakukan penatausahaan atas hasil dari sewa BMN
Menteri Keuangan sebagai Pengelola Barang di tingkat pusat memiliki peranan yang sangat penting dalam pengelolaan BMN, mulai dari pemberian persetujuan, menetapkan besaran sewa hingga menatausahakan hasil dari sewa BMN, wewenang dari menteri ini di atas wewenang dari pengguna barang, dimana pengguna barang dalam melakukan tindakan hukum terhadap BMN masih harus meminta persetujuan pengelola barang
Wewenang dan tanggung jawab pengguna barang dalam sewa BMN:
a. Menteri/Pimpinan Lembaga selaku pengguna barang memiliki tanggung jawab:
1. mengajukan permohonan persetujuan sewa BMN berupa sebagian tanah dan atau bangunan atau BMN selain tanah dan atau bangunan kepada Pengelola Barang;
2. menerbitkan keputusan pelaksanaan sewa BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan, setelah mendapat persetujuan dari pengelola barang;
3. melakukan sewa BMN berupa sebagian tanah dan atau bangunan atau BMN selain tanah dan/atau bangunan, setelah mendapat persetujuan pengelola barang
4. menandatangani perjanjian sewa BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan atau BMN selain tanah dan/atau bangunan, setelah mendapat persetujuan pengelola barang
5. melakukan pembinaan, pengawasan dan pengendalian atas pelaksanaan sewa BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan atau BMN selain tanah dan/atau bangunan;
6. melakukan penatausahaan BMN yang disewakan;
7. melakukan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen pelaksanaan sewa;
8. menetapkan ganti rugi dan denda yangtimbul dalam pelaksanaan sewa BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan atau BMN selain tanah dan/atau bangunan; dan
9. melakukan penatausahaan atas hasil dari sewa BMN
b. Kewenangan dan tanggung jawab Menteri/Pimpinan Lembaga selaku pengguna barang sebagaimana dimaksud pada huruf (a) secara fungsional dilaksanakan oleh pejabat unit organisasi eselon I yang membidangi pengelolaan BMN atau pejabat lain yang ditunjuk
c. Menteri/Pimpinan Lembaga selaku pengguna barang dapat menunjuk instansi vertical untuk melaksanakan sebagian wewenang dan tanggung jawab pengguna barang sebagaimana dimaksud pada nomor 1
d. Teknis pelaksanaan fungsional pengguna barang ditetapkan oleh Menteri/ Pimpinan Lembaga sesuai kewenangan dan tanggung jawabnya masing-masing
Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negara/daerah berupa tanah dengan cara sewa, ditebitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) sarusun.71 SKBG adalah surat penetapan status kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan berdasarkan hasil pendataan pendaftaran bangunan gedung yang diterbitkan oleh instansi yang ditunjuk sesuai
dengan peraturan presiden.72 SKBG sarusun tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:73
a. Salinan buku bangunan gedung;
b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
c. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.
SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. SKBG baru dapat diterbitkan oleh Pemerintah Daerah apabila bangunan gedung telah selesai dibangun sesuai Izin Mendirikan bangunan (IMB) dan telah mempunyai Sertifikat Laik Fungsi.74
SKBG tersebut dapat dibebankan hutang dengan dibebani fidusia, SKBG yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.
Pengaturan mengenai SKBG oleh pemerintah daerah salah satunya dapat dilihat dari Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan Gedung, pengaturannya terdapat pada Pasal 245 hingga Pasal 252. Dalam
72 Pasal 1 ayat 9 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman Setifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung
73
Pasal 48 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
74 Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani dan Cita Yustisia Serfiyani, Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti, (Jakarta:Pustaka Yustisia), 2012, hal. 257
pengaturan tersebut dicantumkan car cara memohon surat bukti kepemilikan gedung dengan melampirkan persyaratan administratif.
Persyaratan administratif permohonan sekurang-kurangnya terdiri dari:75 a. Kesepakatan dan/atau persetujuan kedua belah pihak dalam bentuk perjanjian
tertulis
b. Kepemilikan dokumen IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
c. Kesesuaian data aktual dengan data dalam IMB, dan/atau dokumen status kepemilikan bangunan gedung yang semula telah dimiliki
Persyaratan administratif ini dipenuhi agar tidak terjadi sengketa berupa penerbitan SKBG diatas bangunan yang dibangun di atas lahan yang sedang dalam sengketa
Perjanjian tertulis yang menjadi syarat administratif tersebut sekurang- kurangnya memuat:76
a. Hak dan Kewajiban para pihak;
b. Luas, letak dan batas-batas bangunan gedung; c. Fungsi bangunan gedung
d. Jangka waktu pemanfaatan bangunan gedung
75
Pasal 247 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan Gedung
76Pasal 248 Ayat 3 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan