BAB III PERBEDAAN PERLAKUAN HUKUM ATAS RUMAH
B. Perlakuan Hukum Atas Rumah Susun yang Dibangun d
Tanah Negara dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu Tanah Negara Bebas dan Tanah Negara bebas adalah tanah Negara yang langsung di bawah penguasaan Negara, di atas tanah tersebut tidak ada satupun hak yang dipunyai oleh pihak lain selain Negara. Tanah timbul di kawasan sungai, danau, pantai dan laut serta tanah reklamasi di perairan laut adalah termasuk tanah Negara bebas, demikian pula tanah yang musnah akibat abrasi, gempa bumi dan longsor adalah juga termasuk tanah Negara bebas.100
Sedangkan Tanah Negara yang tidak bebas adalah tanah Negara yang di atasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak kepunyaan pihak lain, misalnya:
100Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, (Bandung:Mandar Maju), 2009, Hal. 119
1. Tanah Negara yang di atasnya terdapat Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh: Pemerintah Daerah/Kota, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, dan badan-badan pemerintah atau pemerintah daerah lainnya yang keseluruhan modal/sahamnya dipunyai oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah
2. Tanah Negara yang di atasnya terdapat hak seperti Hak Guna Usaha, yang dipunyai baik oleh badan usaha milik Negara (BUMN, seperti PTP dan Perhutani) maupun badan usaha swasta yang bergerak pada bidang usaha pertanian, perkebunan, peternakan dan perikanan
3. Tanah Negara yang di atasnya terdapat Hak Pakai, yang dipunyai oleh warga Negara Indonesia, atau badan-badan usaha baik swasta dalam negeri maupun swasta asing, atau usaha patungan, perwakilan Negara Asing atau Internasional
4. Tanah Negara yang di atasnya telah terdapat hak-hak lain seperti Hak Guna bangunan
Status tanah yang ada dalam hukum tanah nasional meliputi:101 1. Tanah Negara
2. Tanah Hak (Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai) 3. Tanah Hak Pengelolaan
Sejak Undang-Undang Rumah Susun diterbitkan pertama kali pada tahun 1985, pengaturan tentang tanah untuk pembangunan rumah susun tidak banyak berubah, Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Negara
3. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan
Semua jenis rumah susun, yaitu rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial dapat dibangun di atas tanah hak
101Irene Eka Sihombing, Segi-Segi Hukum tanah Nasional Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, (Jakarta:Penerbit Universitas Trisakti),2005, Hal. 59
milik, tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara maupun tanah Hak Pengelolaan
Subjek Hak Milik yaitu: 1. Warga Negara Indonesia
2. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, yakni:
a. Bank-Bank Negara b. Koperasi pertanian c. Badan-badan sosial d. Badan-badan keagamaan
Hak Milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut, yang hampir sama dengan kewenangan Negara (sebagai penguasa) untuk memberikan hak atas tanah kepada warganya.102
Hak Milik dalam penjelasan Pasal 20 UUPA merupakan hak yang terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, kata-kata terkuat dan terpenuh bermaksud untuk membedakannya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
102 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta:Kencana), 2008, Hal. 30
Hak Pakai dan lain-lainnya, yaitu untuk menunjukkan, bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dipunyai orang, hak miliklah yang terkuat dan terpenuh.103
Wujud konkrit dari sifat terkuat dan terpenuh pada hak milik atas tanah tersebut terlihat pada:104
a. Penggunaannya (right to use) yang lebih luas tidak tertentu, hanya saja harus sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan di tempat tersebut; b. Nilai jualnya lebih tinggi;
c. Tidak dibatasi oleh waktu
d. Jika dijadikan objek hak tanggungan nilai jaminan dan kredit yang diperoleh lebih besar;
e. Jika terkena pencabutan hak atau pembebasan tanah, ganti kerugian lebih besar;
f. Di atas tanah hak milik dimungkinkan diberikan kepada pihak lain berupa hak guna bangunan, hak pakai atau hak sewa
Hak Guna Bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat primer, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas tanah, perkembangan Hak Guna Bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peranan penting kedua, setelah Hak Guna Usaha. Hal ini disebabkan Hak Guna Bangunan merupakan pendukung sarana pembangunan perumahan yang saat ini sedang berkembang pesat.105 Hak primer atas tanah adalah hak yang diberikan kepada seseorang/badan hukum yang pertama kali melalui hak bangsa Indonesia dan diperoleh secara original melalui permohonan hak kepada Negara.106
Subjek Hak Guna Bangunan yaitu:
103Tampil Anshari Siregar,Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Bagan,Op. Cit, Hal. 152 104Ibid
, Hal 153
105Supriadi,Hukum Agraria, (Jakarta:Sinar Grafika), 2006, Hal. 116
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan atau Tanah Hak Milik.
HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk. HGB atas Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).107
A.P. Parlindungan membagi Hak Pakai menjadi 3 jenis yaitu Hak Pakai Privat, Hak Pakai Publiekrechtelijk dan Hak Pakai yang terjadi dengan seseorang pemegang Hak Milik.108Hak Pakai Publiekrechtelijk merupakan Hak Pakai Khusus yang diperuntukkan bagi instansi pemerintah pusat/daerah, untuk perwakilan asing/organ PBB dan untuk usaha sosial dan keagamaan.109
Subjek Hak Pakai yaitu:110 1. Warga Negara Indonesia
107Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani dan Cita Yustisia Serfiyani,Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti,Op. Cit., Hal. 33
108A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung:Mandar Maju), 2009, Hal. 41
109Ibid
110 Affan Mukti, Pembahasan Undang-Undang Pokok agraria, (Medan:USU Press), 2010, Hal 131
2. Orang-orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Pada Pasal 39 PP Nomor 40 Tahun 1996, subjek hak pakai ditambah dengan Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen, dan Pemerintah Daerah, Badan- Badan Keagamaan dan Sosial, Perwakilan Negara Asing di Indonesia.111
Subjek Hak Pengelolaan:
1. Departemen-departemen dan instansi pemerintah
2. Badan-badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, yang seluruhnya modal dimiliki oleh pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan Perusahaan Industri (Industri Estate) dan Pelabuhan
Saat ini terdapat beberapa contoh lembaga pemerintah sebagai subjek hak pengelolaan, antara lain departemen Transmigrasi untuk tanah transmigrasi, Pemerintah Daerah untuk pasar tradisional, kawasan industri, BUMN seperti PT Pelindo untuk pelabuhan, Perumnas untuk perumahan rakyat, Badan otorita seperti Otorita Batam.112
111Martin Roestamy,Kepemilikan Properti Bagi Asing, (Bandung:Alumni), 2011, Hal. 41 112Muhammad Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Bandung: Mandar Maju),2008, Hal.349
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 menyatakan luasnya Hak Pengelolaan tersebut yaitu:113
1. Merencanakan peruntukkan dan pengggunaan tanah yang bersangkutan 2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya
3. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan peegang hak tersebut
Jika rumah susun dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai perundang-undangan yang berlaku.
Cara memperoleh tanah yang diperlukan untuk membangun rumah susun yang bersangkutan sudah ada pengaturannya dalam peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. Ada 4 cara yang dapat ditempuh untuk memperoleh tanah yang diperlukan:114
1. Permohonan hak (baru) atas tanah; 2. Jual Beli
3. Pembebasan tanah yang wajib diikuti dengan permohonan hak baru 4. Pencabutan hak yang wajib diikuti dengan permohonan hak baru
Cara perolehan dari tanah tanah tersebut di atas tergantung pada status hukum atas tanah tersebut, jika tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (tanah Negara bebas) maka bisa dilakukan permohonan hak, pencabutan hak
113A.P. Parlindungan,Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju) 1994, Hal. 25
dapat dilakukan untuk kepentingan umum, pembangunan rumah susun sederhana merupakan salah satu kepentingan umum sebagaimana dicantumkan dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, Pada Pasal 5 ada penambahan tujuh bidang lagi salah satunya adalah rumah susun sederhana.115
Pembeli sarusun harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah bersama, maka jika tanah bersama tersebut berstatus Hak Milik dan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan yang boleh membelinya terbatas pada perorangan Warga Negara Indonesia, sedangkan Warga Negara Asing maupun Badan Hukum Asing hanya dapat memiliki sarusun di atas tanah Hak Pakai.
Hak atas tanah mana yang paling tepat untuk rumah susun yang akan dibangun tergantung pada status penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun misalnya penyelenggara pembangunannya BUMN maka hak atas tanah yang sesuai adalah hak pengelolaan, atau jika koperasi maka tanah yang sesuai adalah hak milik.116Namun pada umumnya pengembang memlih mendirikan sarusun di atas tanah Hak Guna bangunan.117 Pemilihan Hak Guna Bangunan dikarenakan jangka waktu yang lebih lama.
Pernambahan ketentuan mengenai tanah yang dapat dibangun rumah susun terlihat pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang memperbolehkan rumah susun dibangun di atas Barang Milik Negara berupa tanah,
115
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul rahim Lubis,Pencabutan Hak, Pembebasan, dan Pengadaan Tanah, (Bandung:Mandar Maju), 2011, Hal.58
116Adrian Sutedi,Op. Cit., Hal 207 117M. Rizal Alif,Op. Cit, Hal. 139
disebutkan bahwa rumah susun umum dan khusus dapat dibangun di atas barang milik Negara berupa Tanah.
Perbedaan yang signifikan adalah diaturnya pembangunan rumah susun komersial untuk masyarakat berpenghasilan tinggi dan pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus yang ditujukan pada masyarakat berpenghasilan rendah. Pembangunan rumah susun komersial sudah banyak dibangun tetapi belum ada pengaturannya secara khusus sebelum dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
Pembangunan rumah susun yang pada semula diatur untuk pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan dengan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah menjadi bergeser karena ternyata pembangunan rumah susun yang kemudian berkembang adalah bukan untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah akan tetapi lebih banyak dibangun adalah rumah susun komersial untuk golongan masyarakat berpenghasilan ekonomi menengah ke atas.118
Bahkan akhir-akhir ini juga banyak pengembang yang membangun rumah susun dengan peruntukan campuran (hunian dan non hunian), karena banyak diminati oleh masyarakat dan lebih praktis, di mana lantai 1-5 untuk non hunian/kios-kios (komersial), sedangkan lantai selanjutnya digunakan untuk hunian atau yang disebut
apartemen dan untuk hotel, dan harga jual (nilai komersial) pada rumah susun campuran ditentukan oleh:119
1. Untuk hunian makin tinggi letak lantai makin mahal harga jualnya/nilai komersialnya
2. Untuk non hunian makin rendah letak lantai makin mahal harga jualnya/nilai komersialnya
Khusus pengalihan sarusun umum kepada pihak lain hanya dapat dilakukan dalam hal:
1. Pewarisan
2. Perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20(dua puluh) tahun; atau
3. Pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang.
Untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR, pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana. Penugasan atau pembentukan badan pelaksana tersebut dengan tujuan:
1. Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus, terutama di perkotaan;
2. Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR 3. Menjamin tercapainya asas manfaat tumah susun; dan
4. Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun khusus.
Badan pelaksana mempunyai fungsi pelaksanaan pembangunan, pengalihan kepemilikan dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus secara terkoordinasi dan terintegrasi. Untuk melaksanakan fungsi tersebut, badan pelaksana bertugas:
1. Melaksanakan pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus; 2. Menyelenggarakan koordinasi operasional lintas sektor termasuk dalam
penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum;
3. Melaksanakan peningkatan kualitas rumah susun umum dan rumah susun khusus; 4. Memfasilitasi penyediaan tanah untuk pembangunan rumah susun umum dan
rumah susun khusus;
5. Memfasilitasi penghunian, pengalihan, pemanfaatan, serta pengelolaan rumah susun umum dan rumah susun khusus
6. Melaksanakan verifikasi pemenuhan persyaratan terhadap calon pemilik dan/atau penghuni rumah susun umum dan rumah susun khusus; dan
7. Melakukan pengembangan hubungan kerja sama di bidang rumah susun dengan berbagai instansi di dalam dan di luar negeri.
Pembentukan Badan Pelaksana ini masih menunggu dikeluarkan Peraturan Pemerintah yang sedang disusun oleh pemerintah, Badan Pelaksana ini sangat penting dalam pembangunan rumah susun umum dan khusus, karena badan pelaksana dapat berperan dalam pemenuhan rumah susun bagi masyarakat berpenghasila rendah, dimana ia juga dapat melakukan verifikasi syarat calon pemilik rumah susun umum dan rumah susun khusus, sehingga pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus tepat sasaran.
Pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan setiap orang.120 Pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun, penyediaan rumah susun umum ini dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama.121
Pengaturan mengenai kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersial untuk menyediakan rumah susun umum dilakukan untuk mendorong pelaku pembangunan rumah susun komersial yang mempunyai margin keuntungan yang cukup besar dan pasar golongan ekonomi menengah ke atas untuk ikut membangun rumah susun umum guna mengurangibackloghunian122
Perbedaan SKBG dengan SHM atas rumah susun adalah :
a. SHM sarusun diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan sedangkan SKBG diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa
b. SHM sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota sedangkan SKBG diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung
120
pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 121pasal 16 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
122 Buletin CiptaKarya, edisi 2/tahun x/Februari 2012, UU Rusun, dari kontroversi ke aksi, 2012 hal.4
c. Pengalihan pemilikan SHM sarusun dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sedangkan pengalihan SKBG sarusun dibuat oleh Notaris
d. SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. SKBG yang dijaminkan fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.
Sertifikat tanah Hak Milik berbeda dengan Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, sertifikat hak milik wajib berisikan 2 bagian utama yaitu Buku Tanah dan Surat Ukur. Sedangkan sertifikat hak milik aras satuan rumah susun harus berisikan 4 bagian utama yaitu: salinan buku tanah, salinan surat ukur atas hak tanah bersama, gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki dan pertelaan/uraian mengenai besarnya hak pemilik atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan.123
Calon pembeli dari suatu rumah susun sebaiknya jangan terkecoh dengan istilah “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Penggalan kata Hak Milik tersebut dapat membuat orang memiliki anggapan keliru bahwa strata title identik dengan Hak Milik dimana jangka waktu yang diberikan tidak terbatas, padahal jangka waktu strata title adalah sama dengan jangka waktu hak atas tanah bersamanya.124Maka bila rumah susun dibangun di atas Hak Guna Bangunan maka jangka waktunya adalah 20 123Herman Hermit,Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, (Bandung:Mandar Maju), 2009, Hal. 33
tahun dan dapat diperpanjang 30 tahun, sengan demikian pada tahun ke 20 pemilik sarusun wajib bersama-sama memperpanjang haknya
C. Konsekuensi Kepemilikan Rumah Susun Yang Dibangun Di Atas Tanah