BAB III PERBEDAAN PERLAKUAN HUKUM ATAS RUMAH
C. Konsekuensi Kepemilikan Rumah Susun Yang Dibangun
2. Penguasaan dan Pengelolaan Satuan Rumah Susun yang
Penguasaan sarusun:133
131Adrian Sutedi, Op. Cit, Hal 188
132Pasal 63 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 133Pasal 45 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
1. Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
2. Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa.
3. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai, sewa atau sewa beli.
4. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
Hanya pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus yang dapat dibangun di atas tanah Negara maka rumah susun umum dapat dimiliki atau disewa dan rumah susun khusus tidak dapat dimiliki tetapi hanya pinjam pakai dan sewa.
Dilihat dari status penguasaannya Sarusun umum ada dua macam: yang pertama adalah Rusunawa. Rusunawa dimaksudkan untuk disewakan kepada anggota masyarakat terutama MBR yang belum mampu membeli rumah meskipun dengan angsuran melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).Pembangunan rusunawa sampai saat ini masih bergantung pada APBN ataupun APBD.Yang kedua adalah rumah susun sederhana milik (rusunami). Rusunami ini dibangun untuk maksud diperjual belikan dalam pasar perumahan134
Penyelenggaraan rumah susun tidak saja berhenti pada pembangunan fisik semata, namun lebih penting lagi adalah pengelolaan setelah pembangunan, dan juga 134 Efektivitas dan Kualitas Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) diperoleh dari jdih.bpk.go.id/wp-content/uploads/2012/02/Rusunawa.pdf , Hal 3, diakses tanggal 8 Juni 2012
pengelolaan terhadap para penghuni agar peningkatan kualitas pemukiman tersebut selalu terjaga dan berkelanjutan.135Pengelolaan rumah susun dan apartemen bukanlah suatu hal yang mudah. Apalagi masalah ini diperparah dengan belum memadainya peraturan tentang rumah susun. Kondisi inilah yang berpotensi mengakibatkan konflik dalam pengelolaan rumah susun136
Beberapa masalah pengelolaan rumah susun kerap muncul, mulai dari penentuan besaran dan pengelolaan service charge, mekanisme hubungan antara badan pengelola dan atau developer dengan perhimpunan penghuni, hingga etika berinteraksi antar sesama penghuni apartemen atau rumah susun. Oleh karena itu penyelesaian ‘konflik’ pengelolaan rumah susun lewat aturan yang jelas, sangat dibutuhkan.137
Dengan semakin pesatnya pembangunan rumah susun, perlu kiranya dipikirkan realisasi peraturan tentang pengelolaan rumah susun, mengingat bahwa dalam pemilikan satuan rumah susun yang bersifat perorangan dan terpisah meliputi juga hak atas tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama.138
Satuan rumah susun yang merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan 135Buletin CiptaKarya,UU Rusun Atur Hunian Layak Bagi MBR, edisi 4/tahun x/april 2012, hal 7
136
Adrian sutedi,Op. Cit, Hal 227 137Ibid
138 Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi, (Kompas:Jakarta), 2001, Hal.115
penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab. Oleh karena itu, penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni, yang mempunyai tugas dan wewenang mengelola dan memelihara rumah susun beserta lingkungan dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata tetib penghunian.139
Pengelolaan rumah susun meliputi kegitan operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pengelolaan rumah susun tersebut harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara. Badan hukum yang dimaksud harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota, dan khusus untuk provinsi DKI Jakarta, badan hukum harus mendaftar dan mendapatkan izin dari Gubernur.
Dalam melaksanakan pengelolaan rumah susun, pengelola dapat bekerjasama dengan perseorangan dan badan hukum, pengelola rumah susun berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan dimana biaya pengelolaan dibebankan pada pemilik dan penghuni secara proporsional, biaya pengelolaan untuk rumah susun sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah mendapat perlakuan khusus karena dapat disubsidi oleh pemerintah. Biaya pengelolaan dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan dan perawatan.
Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (PPPSRS) wajib mengelola rumah susun , masa transisi
yang dimaksud yaitu paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.
PPPSRS merupakan badan hukum yang wajib dibentuk oleh pemilik sarusun, PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama kepada PPPSRS.
Kewajiban PPPSRS adalah mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian, tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah tangga PPPSRS.
Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan nilai perbandingan proporsional (NPP). Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara.140
140
Yang dimaksud “setiap anggota berhak memberikan satu suara” adalah apabila sarusun telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara waluapun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun
Yang dimaksud dengan NPP adalah nilai atau angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama berdasarkan luas atau nilai sarusun.141NPP bukan hanya gambaran akan hak pemilik sarusun terhadap hak suara dan hak atas tanah, benda dan bagian bersama , tetapi juga cerminan akan adanya kewajiban pemilik untuk mengeluarkan biaya pemeliharaan dan perbaikan kepemilikan bersama yang nantinya akan dibebankan kepadanya.142sehingga ada keseimbangan antara hak dan kewajiban dari NPP suatu pemilik satuan rumah susun
141Erwin Kallo,Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun, Op.Cit., Hal 60 142Ibid.