BAB III PERBEDAAN PERLAKUAN HUKUM ATAS RUMAH
A. Pengertian Rumah Susun
Rumah Susun (kelas: nomina-kata benda), berasal dari akar kata “rumah” merujuk pada gedung atau bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal (masing-masing untuk satu keluarga)77
Ada beberapa istilah yang biasa dipakai untuk menggantikan rumah susun, diantaranya adalah condominium dan apartemen, di negara barat seperti Amerika Serikat rumah susun ini biasa disebut apartment, tetapi di Belanda biasa disebut flat.
Mereka umumnya menggunakan istilah yang sama, baik rumah susun yang dihuni oleh lapisan masyarakat kelas atas, menengah maupun bawah. Akan tetapi, ada kecenderungan di Indonesia istilah rumah susun digunakan oleh penghuni lapisan masyarakat bawah dengan sarana dan perlengkapan rumah yang sederhana.78
Sebuah kondominium, atau kondo, adalah bentuk hak guna perumahan dimana bagian tertentu real estat (umumnya kamar apartemen) dimiliki secara pribadi sementara penggunaan dan akses ke fasilitas seperti lorong, sistem pemanas, elevator, eksterior, berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan dikontrol oleh asosiasi pemilik yang menggambarkan kepemilikan seluruh bagian.
77
Pengertian Rumah Susun, diperoleh dari
http://library.binus.ac.id/eColls/eThesis/Bab2/2010-2-00494-AR%20bab%202.pdf diakses tangggal 1 September 2012
Sebutan ini sering digunakan untuk merujuk pada unit itu sendiri menggantikan kata “apartemen”. Seiring perkembangan zaman telah banyak sekarang yang menyediakan apartemen/kondominium yang dijual ke konsumen.79
Condominium adalah istilah hukum yang digunakan di Amerika Serikat dan sebagian provinsi Kanada. Di Australia dan provinsi British Columbia di Kanada disebut Strata Title. Di Quebec sebutan syndicate of co-ownership digunakan. Di Inggris dan wales sama dengancommonhold, bentuk kepemilikan yang diperkenalkan tahun 2004 dan tidak biasa di beberapa tempat.80
Rumah susun/Apartemen yang kepemilikannya dikuasai bersama-sama disebut juga dengancondominium. Istilahcondominiumberasal dari Hukum Romawi yang terdiri dari 2 kata, yaitu co (artinya: bersama) dan dominium (artinya: hak milik). Jadi,condominiumadalah hak milik bersama.81
Menurut S.J. Fockema Andreare pengertian condominium, yang berasal dari bahasa latin (abad pertengahan) artinya gemeenschappelijke eigendom, mede eigendom (pemilikan bersama). Condominium dapat diartikan juga sebagai het voorwerp van zodanige (benda yang dimiliki bersama).82
Berkaitan dengan pengertian condominium, Mow Yew Fun dalam makalahnya menyatakan:83
79Ibid, hal 138 80
Ibid 81
Richard Eddy,Aspek Legal Properti, (Penerbit Andi:Yogyakarta), 2010, Hal 19 82Adrian Sutedi,Loc Cit
“Basically condominium refers to a form of ownership in which more than one owner is involve in the ownership of specified property. Prior to the popular use of the word, condominium ownership in the pass has been known to be called “co-proprietors” ownership, co- ownership or joint ownership depending on country of oigin. The current use of the world “condominium” which is Latin in origin, derives cheefly from its adoption in the italian code in the 1930s. Essentially, “condominium” means to have control over a certain property jointly with “con” which is one or more persons.”
Dalam perkembangannya condominium menunjuk kepada bangunan- bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan atau dihuni secara terpisah. Bagian-bagian yang merupakan kesatuan dan dapat digunakan atau dihuni secara terpisah itu, disebut apartemen.
Istilah “apartemen” yang disebut-sebut dalam pembicaraan ini dalam bahasa belanda disebut appartement atau apartement. Orang inggris menyebutnya
apartement, sedangkan oleh Prancis biasa dikatakan appartement. Itu semuanya dalam bahasa nasional kita, diartikan bagian dari tempat kediaman/tinggal berupa kamar, ruang/bilik, yang disebutkameratauvetrekoleh bangsa Belanda.84
Perkataanflat atau flatgehouw(Belanda) yang kadang-kadang kita sebut pula “rumah susun” atau rumah/gedung bertingkat/flat”, dimaksud rumah tinggal bertingkat yang beratap dasar atau loteng/lotengan, yaitu bagian rumah/gedung yang biasanya ditinggali orang sebagai tempat tinggal/kediaman terpisah(tersendiri)85
84Adrian Sutedi, Op. Cit, Hal 275 85Ibid, Hal 276
Pada beberapa negara, termasuk Australia, Selandia Baru, Singapura, Malaysia dan Hongkong, problema penyediaan pemilikan tanah bagi pembangunan rumah secara horizontal dipecahkan dengan pembangunan perumahan secara vertikal dengan menggunakan sistemStrata Title, yaitu sistem yang mengatur tentang bagian tanah yang terdiri dari lapisan-lapisan (strata), yaitu lapisan bawah dan atas dengan strata. Strata adalah bentuk plural dari stratum diartikan sebagai berikut: stratum means any part of land consisting of a space of any shape below on or above the surface of the land, the dimensions of which are delineated.86
Istilah strata title sebenarnya merujuk pada konsep kepemilikan atas hunian yang dibangun secara vertikal, entah itu kondominium, apartemen atau rumah susun. Istilah strata title sendiri pertama kali diperkenalkan di Australia pada tahun 1967 melalui Undang-Undang yang dikenal dengan namastrata title Act.87
Menurut hukum di negara bagian New South Wales, Australia yang dimaksud dengan “Strata Title” adalah:88
“A Strate scheme is a legal recoqnized arrangement whereby a building and the land upon which it is erected is subdivided into lots or lots and common property, the lots (units as they are commonly called) having separate title, the transfer of which is not inherently, restricted, the common property being used by the occupiers of the lots but owned by a body corporate asa agent for the owners of the lots in specified proportions”
86
M. Rizal Alif,Op.Cit, Hal 23
87 Erwin Kallo, Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun, (Minerva Athena Pressindo:Jakarta,2009), Hal. 14
Strata Title yang dimaksudkan di atas adalah suatu pengaturan hukum di mana suatu gedung dan tanah dibagi ke dalam unit-unit dan kepemilikan properti/benda bersama mempunyai hak milik yang terpisah, pengalihan haknya tidak sama atau dibatasi, kepemilikan properti atau benda bersama digunakan oleh para penghuni unit-unit tersebut tetapi dimiliki oleh suatu badan perusahaan sebagai agen dari para pemilik unit-unit tersebut secara proporsional. Dengan kata lain, kepemilikan bangunan SRS dipisahkan secara tegas dengan tanah di mana bangunan rumah susun/SRS tersebut dibangun89
Menurut Maria S.W. Sumardjono, Strata Title adalah suatu sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan(parcels) yang masing-masing merupakan hak yang terpisah.90
Erwin Kallo menjelaskan bahwa Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mencampuradukkan konsep kondominium dan strata title
dalam kepemilikan rumah susun, kondominium merupakan kepemilikan bersama termasuk tanah, sedangkan strata title adalah kepemilikan bersama tidak termasuk tanah.91
Di Indonesia, definisi rumah susun adalah:
“Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
89Ibid 90
Ibid, Hal 25 91
Erwin Kallo,UU Rusun Diprediksi Tak Dapat Diaplikasikan, diperoleh dari
http://www.hukumonline.com/berita/baca/lt4fcf3e7c05f93/uu-rusun-diprediksi-tak-dapat- diaplikasikan, diakses tanggal 23 September 2012
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama” Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedududkannya sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.92 Tidak semua bangunan bertingkat itu dapat disebut rumah susun, tetapi setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat.93
Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun ,mengenal 4 jenis rumah susun yaitu:
1. rumah susun umum (Pasal 1 Ayat 7) 2. rumah susun khusus (Pasal 1 Ayat 8) 3. rumah susun negara (Pasal 1 Ayat 9) 4. rumah susun komersial (Pasal 1 Ayat 10)
Peristilahan atau terminologi “rumah susun” di Indonesia telah berkembang menjadi:94
92Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung 93
Oloan Sitorus dan Balns Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya, (Yogyakarta:Mitra Kebijakan Tanah Indonesia), 1998, Hal. 16
94 Herman Hermit, Komentar Atas Undang-Undang Rumah Susun, (Bandung:Mandar Maju,2009), Hal. 36
1. Rumah susun (rusun) untuk menyebut bangunan bertingkat banyak dengan fungsi hunian dalam pengertian umum-seperti dimaksudkan oleh terminologi internasional sebagai condominium, apartemen atau tower (menara)
2. Rumah susun sederhana (rusuna) dimaksudkan sebagai rumah susun (rusun) yang memperhatikan keterjangkauan daya beli masyarakat/keluarga golongan berpenghasilan menengah bawah (berpendapatan di atas Rp. 2.500.000 sampai dengan Rp 4.500.000 per bulan)- oleh sebab itu “rusuna” sering disebut juga dengan “apartemen rakyat”
3. Rumah susun sederhana bertingkat tinggi, dimaksudkan sebagai rumah susun sederhana dengan jumlah lantai antara 8-20 lantai
4. Rumah susun sederhana milik (rusunami) dimaksudkan sebagai rumah susun sederhana (rusuna) yang satuan-satuan rumah susunnya diperuntukkan dibeli/dimiliki oleh masyarakat golongan menengah bawah dan golongan bawah
5. Rumah susun sederhana sewa (rusunawa) dimaksudkan sebagai rumah susun sederhana yang satuan-satuan rumah susunnya diperuntukkan untuk disewa/dikontrak oleh masyarakat golongan menengah bawah dan golongan bawah.
Peruntukan rumah susun tidak hanya sebagai tempat hunian, juga dapat diartikan sebagai tempat non hunian yaitu untuk melakukan kegiatan-kegiatan usaha. Dalam hubungan ini William J. Grange dan Thomas C.Woodbury mengatakan, bahwa: A condominium project involves the separate ownership of residential
apartmentand professional office in a private apartment building with each apartments units owner participating in and coowning the common elements of land and building.
Pada dasarnya bila kita pahami makna/arti dari “kondominium” maka disamping atas tempat-tempat tinggal, sistem kondominium ini dapat juga tentunya diterapkan atas segala tempat usaha dalam arti luas mulai dari kedai, toko, restoran, bioskop, kantor dan bahkan sampai pada pabrik-pabrik dan taman-taman hiburan serta berbagai wujud tempat usaha lainnya.95
Rumah susun yang dimaksudkan hukum kita tidak hanya digunakan untuk hunian tetapi juga untuk keperluan lain sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 UU no. 16 tahun 1985 yang menyatakan:96
“Ketentuan dalam undang-undang ini berlaku dengan penyesuaian menurut kepentingannya terhadap rumah susun yang digunakan untuk keperluan lain”.
Penjelasan Pasal 24 ayat 1 UU No. 16 tahun 1985 berisi:
“Undang-Undang ini mengatur rumah susun terutama untuk tempat hunian. Mengingat bahwa dalam kenyataannya ada kebutuhan akan rumah susun yang bukan untuk hunian yang mendukung fungsi pemukiman dalam rangka menunjang kehidupan masyarakat, antara lain misalnya untuk tempat usaha, tempat perbelanjaan, pertokoan, perkantoran, perindustrian”
Selanjutnya dipertegas dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988, tentang rumah susun pada pasal 1 dan pasal 7, menguatkan
95A. Ridwan Halim,Hukum Kondominium dalam Tanya Jawab, (Ghalia Indonesia:Jakarta), 1987, Hal 43
landasan hukum bagi definisi rumah susun yakni bisa berupa hunian, bukan hunian dan campuran.97
Pasal 7 PP Nomor 4 Tahun 1988 berbunyi:
“Rumah susun yang digunakan untuk hunian atau bukan hunian secara mandiri atau secara terpadu sebagai kesatuan system pembangunan, wajib memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 5”
Lebih lanjut Boedi Harsono menjelaskan mengenai pengertian pembangunan secara mandiri dan pembangunan secara terpadu yaitu:98
“Maka dalam hubungan ini adalah pengertian ‘pembangunan secara mandiri’, bagi pembangunan rumah susun dalam satu lingkungan yang digunakan semata-mata untuk tempat hunian. Dan ‘pembangunan secara terpadu’, bagi pembangunan rumah susun dalam satu lingkungan dengan peruntukan campuran. Satuan atau blok mana untuk hunian dan satuan atau blok mana untuk keperluan lain. Bahkan dimungkinkan juga satu bangunan untuk penggunaan campuran. Demikian juga ketentuan-ketentuan UURS tersebut dapat diberlakukan bagi pembangunan rumah susun yang terdiri atas sarusun-sarusun mewah”
Berkaitan dengan pembangunan rumah susun mewah sebagaimana yang dikemukakan oleh Budi harsono di atas, adalah sesuai dengan pendapat dari Arie. S Hutagalung yang mengemukakan bahwa pada saat ini pembangunan rumah susun
97Ibid, Hal 19
telah mengalami perkembangan mengenai bentuk dan penggunaannya, dan lebih jelasnya dikutipkan pendapat tersebut yaitu:99
“Konsep usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan dengan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah menjadi bergeser karena ternyata pembangunan rumah susun yang kemudian berkembang adalah bukan untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah akan tetapi lebih banyak dibangun adalah rumah susun mewah untuk golongan masyarakat berpenghasilan ekonomi menengah ke atas. Bahkan akhir-akhir ini pengembang yang membangun rumah susun dengan peruntukan campuran (hunian-non hunian), karena banyak diminati oleh masyarakat dan lebih praktis, dimana lantai 1-5 untuk non hunian/kios-kios (komersial) sedangkan lantai selanjutnya digunakan untuk hunian berupa apartemen maupun hotel.”
Dalam UURS Nomor 20 Tahun 2011 Pasal 50 juga membagi pemanfaatan rumah susun yang dapat dilaksanakan sesuai dengan fungsi:
1. Hunian; atau 2. Campuran
Dimana dalam penjelasannya yang dimaksud dengan “fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian.
99 Tesis Ermila Ananta Cahyani, Analisis Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi di Kota Bandung, (Universitas Indonesia:Depok) 2011, Ha 43
Rumah susun hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal, Rumah susun non hunian adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan/atau kegiatan sosial. Rumah susun umum, rumah susun khusus dan rumah susun negara termasuk dalam rumah susun hunian, rumah susun komersial bisa termasuk dalam rumah susun hunian maupun non hunian, rumah susun komersial non hunian misalnya rumah susun seperti pertokoan yang terdapat di mall.
B. Perlakuan Hukum Atas Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah