TESIS
Oleh
FANDY JAPTO
107011048/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
FANDY JAPTO
107011048/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN Nama Mahasiswa : FANDY JAPTO
Nomor Pokok : 107011048 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum
2. Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum 3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
Nim : 107011048
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN
PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH BERDASARKAN UNDANG-UNDANG
NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
i
berkembangnya penduduk di kota-kota besar di Indonesia, maka walaupun sudah banyak dibangun rumah susun, tanah yang ada pun tidak cukup lagi untuk menampung penduduk yang terkonsentrasi di perkotaan sehingga pemerintah mencari cara memenuhi kebutuhan tanah
Pada pengaturan di Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dibuka kesempatan bagi rumah susun untuk dibangun dengan pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah.hal ini diatur dalam Pasal 18 UU Nomor 20 Tahun 2011, Pemanfaatan barang milik negara sebelumnya telah diatur dalam Peraturan Pemerinta Nomor 6 Tahun 2006 yang disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008
Tesis ini membahas tentang Tinjauan Yuridis Terhadap Pembangunan Rumah Susun Yang Dibangun Dengan Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Adapun tujuan penelitian tesis ini adalah agar dapat diketahui pengaturan pemanfaatan barang milik Negara dalam pembangunan rumah susun di atas tanah Negara, perbedaan perlakuan hukum atas rumah susun yang dibangun di atas tanah Negara dan rumah susun yang Dibangun di atas tanah Hak.
Dalam penelitian ini digunakan metode penelitian kepustakaan (library research). Hal ini dilakukan dengan cara menganalisa literatur pustaka dan artikel, yang akan ditinjau melalui Undang-Undang dan Peraturan Menteri Keuangan. Kemudian dari hasil analisa terhadap data yang ada diharapkan dapat ditarik suatu kesimpulan yang akan memudahkan dalam memberikan masukan dan saran guna menanggulangi permasalahan yang timbul dari topik yang dibahas tersebut.
Dari hasil penelitian ini dapat diketahui bahwa pemanfaatan barang milik Negara dalam pembangunan rumah susun dapat dilakukan dengan cara sewa dan kerjasama pemanfaatan terhadap Tanah Negara, dan diberi jangka waktu 60 tahun, hanya rumah susun umum dan rumah susun khusus yang dapat dibangun di atas pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah, pemerintah juga bertanggung jawab melakukan pembinaan, dan memberikan insentif serta insentif kepada developer demi terwujudnya pembangunan rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan melakukan pembinaan dalam pembangunan rumah susun. Maka hendaknya pemerintah mengatur tentang perpanjangan sewa atas tanah Negara untuk pembangunan rumah susun dan memperbanyak pengaturan mengenai rumah susun terutama rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah dipisahkan dengan rumah susun komersial.
ii
the problem of land procurement which is hard to find in the urban areas in the developing countries. In line with the growth of population in the big cities in Indonesia, even though many apartments have been built, the existing land is not enough to accommodate the population concentrated in the urban areas that the government looks for the way to meet the need for land.
Article 18 of Law No.20/2011 on Apartment regulates the opportunity to build apartments on the state land. The utilization of state assets has also been regulated before in the Government Regulation No. 6/2006 which was then amended with the Government Regulation No.38/2008.
This study discussed about the Juridical Review on Apartment Construction done through the Utilization of State Assets in the form of Land based on Law No.20/2011 on Apartment. The purpose of this study was to find out the regulation of the utilization of State Assets in constructing apartments on the State Land, and the difference of legal treatment applied to the apartments built on the State Land and to those built on the individually owned land.
The data for this study were obtained through library research. The data obtained from the library were analyzed before being reviewed through the Law and the Decree of Financial Minister. The result of the analysis will produce the conclusion that can be used as the input and suggestion in settling the problem resulted from the topic discussed above.
The result of this study showed that using the state assets in the construction of apartments building can be done under leasing contract and joint-cooperation in utilizing State Land for the period of 60 years, only general and special apartments that can be built on the state-owned land, the government is also responsible to provide guidance and incentives to the developers for the materialization of the construction of the apartments for the low-income community members and to provide guidance in the construction of apartment buildings. Thus, the government is suggested to make the regulation on the extension of lease of the State-owned land allocated for the construction of apartment buildings and to increase the regulation on apartment buildings, especially the regulations for the apartment buildings for the low-income society must be separated from those for commercial apartments.
iii
sampai dengan tahapan penyelesaian tesis seperti sekarang ini di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Tesis ini diberi judul “TINJAUAN YURIDIS TERHADAP
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN
PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN”
Pada kesempatan yang berbahagia ini, Penulis tidak lupa ingin mengucapkan terima kasih atas jasa-jasa dari nama-nama yang disebut di bawah ini. Beliau-beliau tersebut merupakan panutan dan juga motivasi yang mendukung Penulis dari awal masa perkuliahan hingga sekarang sampai selesainya tesis ini. Penulis menghaturkan terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan berharga yang telah diberikan untuk dapat menyelesaikan studi Strata-II Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Dosen Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini, yang telah dengan sabar memberikan segala petunjuk dan arahan dalam proses penyelesaian tesis ini.
iv
juga selaku Dosen Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini, atas ilmu dan pengajaran serta bimbingan dan arahan yang telah diberikan dalam proses penyelesaian tesis ini
5. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS, selaku Dosen Penguji penulis yang telah dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta informasi dan cara penulisan tesis yang benar.
6. Ibu Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn, selaku Dosen Penguji penulis yang telah dengan sabar memberikan kritik dan saran yang berarti untuk penulisan ini, serta informasi dan cara penulisan tesis yang benar.
7. Bapak dan Ibu Guru Besar juga segenap Dosen dan staf pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara a, tanpa bisa disebutkan satu per satu namanya, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan bimbingan selama masa perkuliahan.
8. Pada Pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen administrasi yang diperlukan.
9. Kedua Orang Tua yang sangat saya cintai dan sayangi, Jap Bio Djin dan Nurdjanna atas dukungannya selama ini
10. Isteri saya tercinta, Henny Kusmintolawi atas dukungannya selama ini 11. Adik-adik saya, Fanny Natalie, Franky Japto dan Fransisca
v
masih perlu untuk diperbaiki karena sendiri juga yakin apa yang telah ditulis dalam tesis ini hanyalah sebagian kecil daripada ruang lingkup pembangunan rumah susun di atas barang milik Negara berupa tanah, yang tentunya di dalamnya masih terdapat kekurangan-kekurangan. Untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk tesis ini, sekali lagi mengucapkan terima kasih. Semoga tesis ini sedikit banyak juga dapat bermanfaat bagi kita semua.
Medan, Desember 2012 Hormat Penulis,
vi
Nama : Fandy Japto
Tempat/Tanggal lahir : Medan, 23 Juli 1987 Jenis Kelamin : Laki-Laki
Status : Menikah
Agama : Buddha
Alamat : Jalan Bulan Nomor 72b, Medan. No. Handphone : 081-9216-1907
II. KELUARGA
Nama Ayah : Jap Bio Djin
Nama Ibu : Nurdjanna
Nama Isteri : Henny Kusmintolawi
Nama Adik : Fanny Natalie
Franky Japto Fransisca
III. PENDIDIKAN
SD : SD SUTOMO-I, Medan (1993-1999)
SMP : SMP SUTOMO-I, Medan (1999-2002)
SMA : SMA SUTOMO-I, Medan (2002-2005)
Strata I : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (2005-2009)
vii
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah... 9
C. Tujuan Penelitian... 9
D. Manfaat Penelitian... 10
E. Keaslian Penulisan ... 10
E. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 12
1. Kerangka Teori... 12
2. Konsepsi ... 16
F. Metode Penelitian... 21
1. Spesifikasi Penelitian ... 21
2. Sumber Data ... 21
3. Alat Pengumpulan Data ... 22
4. Analisa Data ... 23
BAB II PENGATURAN KERJASAMA PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA DALAM PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH NEGARA ... 24
A. Pengertian Barang Milik Negara... 24
viii
2. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Sewa .... 40
BAB III PERBEDAAN PERLAKUAN HUKUM ATAS RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS BARANG MILIK NEGARA DENGAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH HAK ... 52
A. Pengertian Rumah Susun... 52
B. Perlakuan Hukum Atas Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah Negara dengan Rumah Susun yang dibangun di Atas Tanah Hak... 62
C. Konsekuensi Kepemilikan Rumah Susun Yang Dibangun di Atas Tanah Negara ... 75
1. Kepemilikan Satuan Rumah Susun d Atas tanah Negara .. 75
2. Penguasaan dan Pengelolaan Satuan Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah Negara ... 78
BAB IV PERAN PEMERINTAH DALAM PENYELENGGARAAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SAAT INI... 84
A. Pengertian Pemerintah... 84
B. Peran Pemerintah dalam Penyelenggaraan Rumah Susun 87 C. Peran Pemerintah Dalam Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi ... 93
1. Peran Pemerintah dalam Pembangunan Rusunami .... 95
2. Peran Pemerintah dalam Pembangunan Rusunawa ... 99
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 104
A. Kesimpulan... 104
B. Saran ... 106
i
berkembangnya penduduk di kota-kota besar di Indonesia, maka walaupun sudah banyak dibangun rumah susun, tanah yang ada pun tidak cukup lagi untuk menampung penduduk yang terkonsentrasi di perkotaan sehingga pemerintah mencari cara memenuhi kebutuhan tanah
Pada pengaturan di Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dibuka kesempatan bagi rumah susun untuk dibangun dengan pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah.hal ini diatur dalam Pasal 18 UU Nomor 20 Tahun 2011, Pemanfaatan barang milik negara sebelumnya telah diatur dalam Peraturan Pemerinta Nomor 6 Tahun 2006 yang disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008
Tesis ini membahas tentang Tinjauan Yuridis Terhadap Pembangunan Rumah Susun Yang Dibangun Dengan Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Adapun tujuan penelitian tesis ini adalah agar dapat diketahui pengaturan pemanfaatan barang milik Negara dalam pembangunan rumah susun di atas tanah Negara, perbedaan perlakuan hukum atas rumah susun yang dibangun di atas tanah Negara dan rumah susun yang Dibangun di atas tanah Hak.
Dalam penelitian ini digunakan metode penelitian kepustakaan (library research). Hal ini dilakukan dengan cara menganalisa literatur pustaka dan artikel, yang akan ditinjau melalui Undang-Undang dan Peraturan Menteri Keuangan. Kemudian dari hasil analisa terhadap data yang ada diharapkan dapat ditarik suatu kesimpulan yang akan memudahkan dalam memberikan masukan dan saran guna menanggulangi permasalahan yang timbul dari topik yang dibahas tersebut.
Dari hasil penelitian ini dapat diketahui bahwa pemanfaatan barang milik Negara dalam pembangunan rumah susun dapat dilakukan dengan cara sewa dan kerjasama pemanfaatan terhadap Tanah Negara, dan diberi jangka waktu 60 tahun, hanya rumah susun umum dan rumah susun khusus yang dapat dibangun di atas pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah, pemerintah juga bertanggung jawab melakukan pembinaan, dan memberikan insentif serta insentif kepada developer demi terwujudnya pembangunan rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan melakukan pembinaan dalam pembangunan rumah susun. Maka hendaknya pemerintah mengatur tentang perpanjangan sewa atas tanah Negara untuk pembangunan rumah susun dan memperbanyak pengaturan mengenai rumah susun terutama rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah dipisahkan dengan rumah susun komersial.
ii
the problem of land procurement which is hard to find in the urban areas in the developing countries. In line with the growth of population in the big cities in Indonesia, even though many apartments have been built, the existing land is not enough to accommodate the population concentrated in the urban areas that the government looks for the way to meet the need for land.
Article 18 of Law No.20/2011 on Apartment regulates the opportunity to build apartments on the state land. The utilization of state assets has also been regulated before in the Government Regulation No. 6/2006 which was then amended with the Government Regulation No.38/2008.
This study discussed about the Juridical Review on Apartment Construction done through the Utilization of State Assets in the form of Land based on Law No.20/2011 on Apartment. The purpose of this study was to find out the regulation of the utilization of State Assets in constructing apartments on the State Land, and the difference of legal treatment applied to the apartments built on the State Land and to those built on the individually owned land.
The data for this study were obtained through library research. The data obtained from the library were analyzed before being reviewed through the Law and the Decree of Financial Minister. The result of the analysis will produce the conclusion that can be used as the input and suggestion in settling the problem resulted from the topic discussed above.
The result of this study showed that using the state assets in the construction of apartments building can be done under leasing contract and joint-cooperation in utilizing State Land for the period of 60 years, only general and special apartments that can be built on the state-owned land, the government is also responsible to provide guidance and incentives to the developers for the materialization of the construction of the apartments for the low-income community members and to provide guidance in the construction of apartment buildings. Thus, the government is suggested to make the regulation on the extension of lease of the State-owned land allocated for the construction of apartment buildings and to increase the regulation on apartment buildings, especially the regulations for the apartment buildings for the low-income society must be separated from those for commercial apartments.
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Pada keadaan sekarang ini, terjadi peningkatan jumlah penduduk yang sangat signifikan, jumlah manusia sebagai penduduk dunia terus bertambah dan juga terus berkembang kehendak serta keperluannya sehingga semakin mendominasi kehidupan di bumi ini.1 Tak terkecuali di Indonesia, yang merupakan negara dengan penduduk terpadat ke-4 di dunia, pada 2010 berjumlah 237,6 juta jiwa.2
Oleh suatu dorongan, daya tarik, dan hubungan sebab akibat yang kompleks, penduduk dunia makin terkonsentrasi dalam sejumlah lokasi dan tempat tertentu. Konsentrasi ini awalnya mungkin hanya terdiri dari puluhan atau ratusan orang, tetapi kemudian ada yang terus membesar hingga belasan juta orang. Tempat terjadinya konsentrasi ini kita sebut kota dan manusia yang menempatinya kita sebut penduduk kota.3
Dengan populasi penduduk yang begitu besar, tentu juga dibutuhkan perumahan dan pemukiman dalam jumlah yang besar pula. Perumahan dan pemukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang sangat berpengaruh dalam pembentukan kepribadian bangsa. Perumahan dan pemukiman tidak dapat hanya dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi lebih dari itu merupakan proses 1Tjuk Kuswartojo, Perumahan dan Pemukiman di Indonesia, (Bandung:Penerbit ITB,2005), hal 6
2
“Penduduk Indonesia masuk Peringkat 4 Dunia” diperoleh dari http://www.tempo.co/read/news/2011/07/14/173346495/Penduduk-Indonesia-Masuk-Peringkat-4-Dunia diakses tanggal 4 Agustus 2012
bermukim manusia dalam menciptakan tatanan hidup untuk masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri.4
Pembangunan perumahan merupakan salah satu unsur penting dalam pengembangan strategi wilayah, yang menyangkut aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan ketahanan nasional.5
Perkembangan populasi tidak diiringi dengan perkembangan alam berupa tanah yang dapat dibangun perumahan guna menampung penduduk yang padat tersebut. Dengan demikian harga tanah di tempat yang banyak penduduknya menjadi mahal, dan tidak dapat dijangkau seluruh masyarakat.Sementara perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang sangat pokok dalam kehidupan manusia.
Dengan demikian pembangunan perumahan merupakan masalah nasional, yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah Republik Indonesia, terutama di daerah perkotaan yang berkembang pesat.6
Pasal 2 Ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria menyebutkan: atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar, bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
4Arie S Hutagalung,Condominium dan Permasalahannya, (Depok:Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia ,2007), hal 1
5
Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani, dan Cita Yustisia Serfiyani, Kitab Hukum Bisnis Properti, (Jember:Pustaka Yustisia,2011), hal 177
Dilanjutkan dengan Pasal 2 ayat 2 yang menyebutkan: Hak Menguasai Negara termaksud dalam pasal 1 memberi wewenang untuk:
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air ,dan ruang angkasa
Dengan demikian, menjadi kewajiban pemerintah untuk mengatur dan menyelenggarakan pembangunan perumahan, termasuk rumah susun, yang dapat menjadi solusi kepadatan penduduk di perkotaan, terutama di kota-kota besar di Indonesia
Ada dua peranan pemerintah dalam pembangunan perumahan, di manapun di dunia, yaitu pertama, pemerintah sebagai pembangun perumahan itu sendiri atau paling tidak memfasilitasi pembangunan perumahan dan kedua, sebagai pengendali pembangunan perumahan.7
Untuk mengatasi kebutuhan perumahan dari kepadatan penduduk di dalam lingkungan yang terbatas terutama di perkotaan maka pilihan satu-satunya adalah membangun rumah susun.8
7Tjuk Kuswartojo,Op. Cit., hal 10
Rumah susun dibangun sebagai upaya pemerintah guna memenuhi kebutuhan masyarakat perkotaan akan papan yang layak dalam lingkungan yang sehat. Selain itu hal ini juga dijadikan sebagai salah satu alternatif pemecahan masalah pengadaan lahan yang sangat sulit didapat di wilayah-wilayah kota-kota besar di negara berkembang, seperti Indonesia yang sangat padat penduduknya karena urbanisasi, misalnya terjadi di Jakarta, Bandung, Surabaya, Semarang dan Medan.9
Di samping itu, pembangunan rumah susun juga dapat menjadi solusi bagi penataan kawasan kumuh yang terus meningkat, mengatasi kemacetan lalu lintas dan dapat menekan serta menghemat biaya transportasi yang pada akhirnya dapat menekan efisiensi (high cost economy) di dalam pembangunan ekonomi di Indonesia.10
Pengaturan rumah susun dibedakan dengan perumahan biasa, Rumah susun berbeda dengan rumah yang berdiri sendiri sebab:11
1. Rumah yang berdiri sendiri bisa secara pribadi memiliki, menguasai, menghuni dan sesuka hati dalam penguasaannya. Rumah susun dibangun oleh pemerintah atau pihak swasta
2. Bahwa di dalam rumah susun ada kewajiban untuk membentuk perkumpulan penghuni rumah susun
3. Rumah yang berdiri sendiri dapat dirubah bentuk, susunan terserah kita. Rumah susun tidak dapat diubah bentuknya.
4. Rumah susun selain pemilikan secara pribadi/perseorangan ada juga hak milik bersama. Rumah yang berdiri sendiri adalah milik pribadi. 5. Rumah susun adalah kepemilikan atas ruang di dalam rumah susun.
Rumah susun tidak dapat untuk membina keluarga sesuai dengan tujuan perumahan/pemukiman
9
M. Rizal Alif, Analisis Kepemilikan Hak atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda, Bandung:Nuansa Aulia, 2009) , hal 16
10Ibid.
Ada beberapa faktor yang mendasari kebijaksanaan pemerintah untuk membangun rumah susun, diantaranya:12
1. Kebutuhan akan rumah dan pemukiman sangat tinggi, sedangkan lahan yang tersedia sangat terbatas sekali hal ini disebabkan:
a. Tingginya tingkat kelahiran,
b. Adanya arus urbanisasi yang tidak terbendung, c. Terjadinya alih fungsi dari rumah tersebut,
d. Adanya hasrat atau keinginan untuk memiliki rumah secara berlebihan, dll 2. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut pemerintah tidak ada kebijaksanaan lain
selain membangun rumah disebabkan lahan yang tersedia tidak memungkinkan untuk ditambah.
Tujuan penyelenggaraan rumah susun di Indonesia adalah untuk:13
1. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan pemukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
2. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan pemukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
3. Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan pemukiman kumuh;
4. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien dan produktif;
5. Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan
12Ibid.Hal 116
pemenuhan kebutuhan perumahan dan pemukiman yang layak terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah;
6. Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;
7. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah dalam lingkungan yang sehat,aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan pemukiman yang terpadu; dan 8. Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian,
pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
Rumah susun dilihat dari penggunaannya terdiri dari 2 macam, yaitu:14
1. Rumah susun hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal
2. Rumah susun non hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan/atau kegiatan sosial
Rumah susun hunian identik dengan rumah susun umum, rumah susun khusus dan rumah susun negara yang dimaksud dalam Pasal 1 Ayat 7. 8 dan 9 Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (UURS), sedangkan rumah susun non hunian identik dengan rumah susun komersial sebagaimana terdapat dalam Pasal 1 Ayat 10 UURS
Pada Pasal 7 Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 tahun 1985 disebutkan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan
undangan yang berlaku.15 Hal ini juga diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun yang baru yaitu pada Pasal 17 Undang-Undang Rumah susun Nomor 20 Tahun 2011 yang isinya rumah susun dapat dibangun di atas tanah:16
1. Hak milik;
2. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara; dan 3. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan
Seiring dengan berkembangnya penduduk di kota-kota besar di Indonesia, maka walaupun sudah banyak dibangun rumah susun maupun apartemen, tanah yang ada pun tidak mencukupi lagi untuk menampung penduduk yang terkonsentrasi di perkotaan sehingga pemerintah mencari cara memenuhi kebutuhan tanah, salah satunya dengan penambahan ketentuan-ketentuan baru yang dimasukkan dalam UU Rumah Susun yang baru ini.
Salah satu ketentuan baru yang dapat ditemukan di dalam UU No 20 Tahun 2011 dijumpai pada Pasal 18 UU Rumah Susun Nomor 20 Tahun 2011 yang isinya “selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:17
1. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau 2. Pendayagunaan tanah wakaf
Mengenai pemanfaatan barang milik negara berupa tanah, barang milik negara, pemanfaatan dapat dilakukan pada:
1. Barang milik negara yang tidak digunakan untuk melaksanakan tugas pokok dan fungsi kementerian negara/lembaga
2. Sebagian barang milik negara yang tidak digunakan oleh pengguna barang sepanjang menunjang penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi kementerian/lembaga tersebut
Sesaat setelah Undang-Undang Rumah Susun disahkan, Menteri Pekerjaan Umum Djoko Kirmanto mengatakan penyediaan tanah dari sumber aset negara itu
merupakan salah satu upaya untuk percepatan realisasi pembangunan rumah susun di
Indonesia, yang sampai saat ini masih banyak terkendala karena kurangnya
ketersediaan lahan.18
Ketersediaan lahan yang berkurang juga mengakibatkan peningkatan harga
tanah yang pada akhirnya berimbas pada masyarakat berpenghasilan rendah, karena
hal inilah pemerintah mencanangkan pembangunan 1000 tower rumah susun yang
berupa rumah susun sederhana milik (rusunami) dan rumah susun sederhana sewa
(rusunawa).
Pembangunan rumah susun ini juga tidak terlepas kepentingan-kepentingan
banyak pihak seperti pemerintah, pengembang, pembeli rumah susun, masyarakat,
terutama masyarakat berpenghasilan rendah, dan pihak-pihak lain yang
berkepentingan dalam pembangunan rumah susun tersebut.
Peran pemerintah sangat penting dalam pembangunan rumah susun mengingat
pemerintah adalah pihak yang bertanggung jawab mengatasi masalah pemukiman
yang padat, dan juga bertanggung jawab dalam penataan lingkungan kumuh, dan
rumah susun adalah solusi pemerintah mengatasi hal tersebut.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan Latar Belakang penulisan yang telah diuraikan terlebih dahulu, maka dibuat batasan perumusan masalah dalam penelitian ini, yaitu :
1. Bagaimana pengaturan pemanfaatan barang milik negara dalam pembangunan rumah susun di atas tanah Negara?
2. Bagaimana perbedaan perlakuan hukum atas rumah susun yang dibangun di atas Tanah Negara dengan pembangunan rumah susun di atas tanah hak?
3. Bagaimana peran pemerintah dalam pennyelenggaraan pembangunan rumah susun saat ini?
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui pengaturan pemanfaatan barang milik negara dalam pembangunan rumah susun di atas tanah Negara
2. Untuk mengetahui perbedaan perlakuan hukum atas rumah susun yang dibangun di atas tanah Negara dengan pembangunan rumah susun di atas tanah hak
D. Manfaat Penelitian
Manfaat dari penulisan tesis ini adalah untuk memberikan pemahaman yang lebih luas mengenai pembangunan rumah susun terutama di atas barang milik Negara berupa tanah, baik yang dikuasai oleh pemerintah pusat maupun daerah, serta memberikan wawasan yang lebih luas tentang rumah susun,yang pengaturannya diatur dalam UU Rumah Susun Nomor 20 Tahun 2011, kepada para praktisi hukum maupundeveloper.
E. Keaslian Penulisan
Tesis yang berjudul “Tinjauan Yuridis Terhadap Pembangunan Rumah Susun yang Dibangun dengan Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun” ini adalah merupakan hasil karya penulis sendiri, yang mana belum pernah ditulis di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU sebelumnya,
Namun ada beberapa judul penelitian sebelumnya yang membahas masalah rumah susun, seperti penelitian yang dilakukan oleh:
2. Lidya M. Sigalingging (02111028), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Perjanjian Jual Beli Rumah Susun dan Penyerahan Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit”
3. David Alamsyah, (037011017), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Penerapan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Dalam Proses Pemberian Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”
4. Yoan Imonalisa Shaptieni, (057011096), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Perbandingan Sistem Kepemilikan Kondominium Dengan Kepemilikan Rumah Susun Dalam Mewujudkan Kepastian Hak Pemilik (Suatu Perbandingan Terhadap Negara Lain)”
5. Muchairani, (087011076), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Analisis Yuridis Kepemilikan Hak Atas Tanah Pada Satuan Rumah Susun”
6. Elimaliza, (087011041), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Kepemilikan Bersama Terhadap Tanah Pertapakan atas Bangunan Rumah Susun Yang Dikuasai Dengan Sistem Strata Title”
7. Johan Manurung, (087005062), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Analisis Yuridis Penghapusan Barang Milik Negara Pada Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Azasi Manusia Sumatera Utara”
Negara berupa tanah adalah pengaturan yang baru, sehingga dapat dikatakan bahwa tesis ini adalah asli dari hasil tulisan penulis.
Tesis ini disusun melalui referensi buku-buku dan informasi dari media cetak maupun media elektronik. Dengan demikian keaslian penulisan tesis ini dapat dipertanggungjawabkan, terutama secara ilmiah atau secara akademik.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori diartikan sebagai suatu sistim yang berisikan preposisi-preposisi yang telah diuji kebenarannya.19Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi,20 dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidak benarannya.21
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, thesis mengenai suatu kasus atau permasalahan (problem) yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis.22Kerangka teori yang akan dijadikan pisau analisis dalam penelitian ini adalah aliran hukum positif yang analitis dari Jhon Austin, yang mengartikan hukum itu sebagaia command of the lawgiver(perintah dari pembentuk undang-undang atau penguasa), yaitu suatu perintah mereka yang memegang
19Soerjono Soekanto,Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press 1986), hal 6 20
J.J.J. M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid I asas-asas,(Jakarta: FE UI, 1996), hal .203
21Ibid., hal 16
kekuasaan tertinggi atau yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai suatu sistem yang logis, tetap, dan bersifat tertutup (closed logical system). Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan penilaian baik-buruk.
Selain menggunakan teori positivisme hukum dari Jhon Austin dalam menganalisis, tesis ini juga menggunakan teori kepastian hukum, teori kepastian hukum yang juga dipelopori oleh Auguste Comte yang mengatakan pada dasarnya kaidah hukum itu sendiri tanpa melibatkan kaidah-kaidah di luar non hukum (etika), hukum tidak lagi dikonsepsi sebagai azas moral metayuridis, yang abstrak tentang keadilan, melainkaniusyang telah mengalami positivisasi sebagailegeataulex.23
Ajaran Kepastian hukum ini berasal dari ajaran Yuridis-Dogmatik yang didasarkan pada aliran pemikiran positivis di dunia hukum, yang cenderung melihat hukum sebagai sesuatu yang otonom, yang mandiri, karena bagi penganut pemikiran ini, hukum tak lain hanya kumpulan aturan. Bagi penganut aliran ini, tujuan hukum tidak lain dari sekedar menjamin terwujudnya kepastian hukum. Kepastian hukum itu diwujudkan oleh hukum dengan sifatnya yang hanya membuat suatu aturan hukum yang bersifat umum. Sifat umum dari aturan-aturan hukum membuktikan bahwa hukum tidak bertujuan untuk mewujudkan keadilan atau kemanfaatan, melainkan semata-mata untuk kepastian.24
23
Otje Salman dan Anthon F Susanto, Teori Hukum Mengingat, Mengumpulkan dan Membuka kembali, (Bandung: Reifika Aditama, 2009),hal.80
Hans Kelsen dalamPure Theory of Lawmengatakan penerapan hukum harus menggunakan pendekatan metode normative-yuridis yang bersih dari anasir-anasir seperti sosiologis, politis, historis dan etika dimana konsepsi hukum positif adalah hukum dalam kenyataan (das sollen) bukan apa yang dicita-citakan (das Sein)25
Rumah Susun adalah alternatif tempat tinggal di daerah perkotaan, karena penduduk yang semakin berkembang dari waktu ke waktu. walaupun pembangunan rumah susun yang dibangun di kota awalnya menjadi solusi bagi keterbatasan tempat tinggal di perkotaan, saat ini kenyataan di lapangan lahan untuk pembangunan rumah susun pun semakin terbatas, terutama lahan untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus, yang merupakan rumah susun yang dibangun untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
Pembangunan perumahan yang layak huni, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah, sudah menjadi kelaziman di banyak negara termasuk Indonesia. Sebagai organisasi habitat internasional, Indonesia telah ikut meratifikasi klausul tentang rumah layak huni sebagai kebutuhan dasar manusia.26Perumahan yang layak adalah perumahan yang memenuhi syarat-syarat teknik, kesehatan, keamanan, keselamatan, dan norma-norma sosial budaya.27
Dalam Undang-Undang Dasar 1945 (amandemen) pasal 28 huruf H pasal 1 disebutkan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan bathin, bertempat
25
Otje Salman S,Filsafat Hukum, Perkembangan dan Dinamika masalah, (Bandung :Refika Aditama, 2009), hal. 66
tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. Sehingga dalam hal ini pemerintah juga harus memiliki peranan untuk mewujudkan hal tersebut.
Saat ini yang banyak dibangun adalah apartemen maupun condominium mewah untuk masyarakat kelas atas, karena pembangunan rumah susun mewah lebih menguntungkan bagi developer (pengembang), sehingga menjadi tugas pemerintah untuk menyediakan lahan bagi pembangunan rumah susun umum dan khusus.
Dengan kesediaan lahan yang minim maka akhirnya pemerintah mengeluarkan Undang-Undang tentang rumah susun yang baru yang dalam pengaturannya memberikan peluang digunakannya barang milik negara berupa tanah untuk dibangun rumah susun umum dan rumah susun khusus tersebut, penggunaan barang milik negara berupa tanah tersebut dapat dilakukan dengan kerjasama pemanfaatan yang terdapat pengaturannya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 2008 Jo.Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan terdapat pula pengaturannya dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara.
Dengan adanya aturan dalam Pasal 18 huruf (a) maka seluruh aset tanah milik
untuk pembangunan rusun di wilayah yang kebutuhan perumahannya cukup tinggi,
namun ketersediaan lahan tidak memadai.28
2. Konsepsi
Konsep atau pengertian merupakan unsur pokok dari suatu penelitian. Jika masalah dan kerangka konsep teoritisnya sudah jelas, biasanya sudah diketahui pula fakta mengenai gejala-gejala yang menjadi pokok perhatian. Konsep sebenarnya adalah definisi secara singkat dari kelompok fakta atau gejala. Maka konsep merupakan definisi dari apa yang perlu diamati, menentukan antara variabel-variabel yang lain, menentukan adanya hubungan empiris.29
Pengaturan rumah susun di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang telah disempurnakan dengan UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Dalam UU No 20 Tahun 2011 Pasal 1 ayat 1 disebutkan bahwa Rumah Susun adalah :
“Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama” Menurut pasal 1 Ayat 1 PP Nomor 6 Tahun 2006, Barang milik negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
28Tanah Negara Direlakan Untuk Rumah Susun, 18 Oktober 2011, diperoleh darihttp://www.bisnis.com/articles/tanah-negara-direlakan-untuk-rumah-susun, diakses tanggal 15 Februari 2012
Menurut pasal 1 Ayat 8 PP Nomor 6 Tahun 2006 Pemanfaatan Barang Milik Negara adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementerian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan.30
Rumah susun dalam pengaturannya di Undang-Undang terdiri dari 4 jenis, yaitu:
a. Rumah susun umum, yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah masyarakat berpenghasilan rendah.
b. Rumah susun khusus, yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
c. Rumah susun negara yaitu rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri
d. Rumah susun komersial, yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan
Rumah susun sederhana adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian dengan luas
maksimum 21m² (dua puluh satu meter persegi) setiap unit hunian, dilengkapi
dengan penggunaan komunal, dan diperuntukkan bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah yang pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun31.
Masyarakat Berpenghasilan Rendah/MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh satuan rumah susun umum.
Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Pokok Agraria untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun (SKBG) adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negara/Daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
31
Hak Milik milik menurut ketentuan Pasal 20 Ayat 1 UUPA merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak Guna Bangunan menurut Pasal 35 UUPA merupakan Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun. Perpanjangan jangka waktu atau pembaruan Hak Guna Bangunan ini atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.32
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalamkeputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.
Pengelola Barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggung jawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan barang milik negara33.
32
Hak Pengelolaan adalah Hak Penguasaan atas tanah Negara, dengan maksud disamping untuk dipergunakan sendiri oleh si Pemegang, juga oleh pihak pemegang memberikan sesuatu hak kepada piak ketiga, kepada si pemegang hak diberikan wewenang untuk:34
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga, dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
d. Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau wajib tahunan
Pengguna barang adalah pejabat pemegang kewenangan penggunaan barang milik negara35. Kuasa pengguna barang adalah kepala satuan kerja atau pejabat yang ditunjuk oleh pengguna barang untuk menggunakan barangnya dalam penguasaannya dengan sebaik-baiknya.
Satuan Rumah Susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Dalam pembangunan rumah susun biasanya dikenal istilah pengembang (developer), dalam UU Rumah Susun, digunakan istilah pelaku pembangun rumah
34
susun untuk menggantikan istilah developer, yang artinya setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan pemukiman.
G. Metode Penelitian 1. Spesifikasi Penelitian
Dalam penulisan tesis ini, digunakan penelitian hukum kepustakaan (library research). Pada penelitian hukum normatif, bahan pustaka merupakan data dasar yang dalam (ilmu) penelitian digolongkan sebagai data sekunder, yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan-bahan pustaka. Berdasarkan kekuatan mengikat
2. Sumber Data
Sumber data yang diperoleh meliputi:
a. Bahan hukum primer yaitu bahan-bahan hukum yang mempunyai kekuatan mengikat kepada masyarakat, dalam penelitian ini bahan hukum primer yang digunakan meliputi:
1) Undang-Undang Dasar 1945
2) Undang-Undang nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun 3) Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
5) Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 2008 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
6) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara
7) Keputusan Menteri Keuangan Nomor 271/KMK/.06/2011 tentang Pedoman Pelaksanaan Tindak Lanjut Hasil Penertiban Barang Milik Negara pada Kementerian Negara/Lembaga
b. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti Rancangan Undang-Undang, hasil-hasil penelitian, hasil karya dari kalangan hukum, dan seterusnya.36
c. Bahan hukum tersier, yaitu kamus, ensiklopedi dan lain-lain bahan hukum yang memberi penjelasan tentang bahan hukum primer dan sekunder.
3. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data yang digunakan adalah studi dokumen atau bahan pustaka dengan melakukan penelusuran literatur baik berupa buku-buku, makalah-makalah, literatur dari situs internet, perundang-undangan dan peraturan lainnya.
Penelitian dengan jenis yuridis normatif pada hakikatnya menunjukkan pada suatu ketentuan, pendekatan penelitian dilakukan agar peneliti mendapatkan
informasi dari berbagai aspek untuk menemukan isu-isu yang akan dicari jawabannya, adapun pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan undang-undang (statute approach) atau pendekatan yuridis, yaitu penelitian terhadap produk-produk hukum.37Pendekatan perundang-undangan ini dilakukan untuk menelaah semua undang-undang dan regulasi yang berkaitand engan penelitian yang akan diteliti.
4. Analisa Data
Analisa data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisa data kualitatif yaitu analisa data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan-pandangan informan hingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini.
Semua data yang diperoleh disusun secara sistematis, diolah dan diteliti serta dievaluasi.Kemudian data dikelompokkan atas data yang sejenis, untuk kepentingan analisis, sedangkan evaluasi dan penafsiran dilakukan secara kualitatif yang dicatat satu pers atu untuk dinilai kemungkinan persamaan jawaban. Oleh karena itu data yang telah dikumpulkan kemudian diolah, dianalisas ecara kualitatif dan diterjemahkan secara logis sistematis untuk selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode deduktif. Kesimpulan adalah merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti, sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas permasalahan dalam penelitian ini.
BAB II
PENGATURAN KERJASAMA PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA DALAM PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH NEGARA
A. Pengertian Barang Milik Negara
Pengertian atau batasan Negara menurut hukum positif ditujukan pada pemerintah Republik Indonesia, dalam arti yang lebih spesifik adalah kementerian negara/lembaga. Pengertian lembaga adalah sebagaimana dimaksud dalam penjelasan Pasal 6 ayat (2) huruf b UU nomor 17 tahun 2003, yaitu lembaga negara dan lembaga pemerintah non kementerian negara.
Barang adalah bagian dari kekayaan Negara yang merupakan satuan tertentu yang dapat dinilai/dihitung/diukur/ditimbang dan dinilai, tidak termasuk barang adalah uang dan surat berharga.38
Secara Yuridis Normatif, aset negara itu terbagi atas tiga sub- aset Negara, yaitu:39
1. Yang dikelola sendiri oleh pemerintah disebut Barang Milik Negara (BMN), misalnya tanah dan bangunan Kementerian/Lembaga, mobil milik Kementerian/Lembaga;
2. Dikelola pihak lain disebut kekayaan negara yang dipisahkan, misalnya penyertaan modal negara berupa saham di Badan Usaha Milik Negara (BUMN),
38
Modul Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Pengelolaan Kekayaan Negara, Pengelolaan Batang Milik Negara,Departemen Keuangan Republik Indonesia, 2009, Hal 11
atau kekayaan awal di berbagai badan hukum milik negara (BHMN) yang dinyatakan sebagai kekayan terpisah berdasarkan UU pendiriannya
3. Dikuasai negara berupa kekayaan potensial terkait dengan bumi, air, udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya yang dikuasai negara selaku organisasi tertinggi, misalnya tambang batubara, minyak, panas bumi, aset nasionalisasi eks-asing, dan cagar budaya
Barang milik Negara meliputi :40
1. Barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN 2. Barang yang berasal dari perolehan lainnya yang sah
Barang yang berasal dari perolehan lainnya yang sah meliputi :41 1. Barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis; 2. Barang yang diperoleh sebagai pelaksana dari perjanjian/kontrak;
3. Barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan peraturan perUndang-Undangan atau
4. Barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
40Pasal 2 ayat 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
41
Jenis-jenis Barang milik Negara:
1. Menurut likuiditas, tujuan perolehannya dan usia manfaatnya, BMN dapat dibedakan dalam:
a. Aset lancar, atau sering disebut sebagai barang persediaan antara lain meliputi barang konsumsi, amunisi, bahan untuk pemeliharaan, suku cadang, persediaan untuk tujuan strategis/berjaga-jaga, pita cukai dan leges, bahan baku, barang dalam proses atau setengah jadi, tanah/bangunan untuk dijual atau diserahkan kepada masyarakat, dan hewan dan tanaman untuk dijual atau diserahkan kepada masyarakat.
b. Aset tetap, adalah tanah, gedung dan bangunan, peralatan dan mesin, Jalan, Irigasi, Jaringan, konstruksi dalam pengerjaan, dan aset tetap lainnya seperti koleksi perpustakaan/buku, barang bercorak kesenian/kebudayaan/olahraga, hewan, ikan dan tanaman
2. Menurut bentuknya, BMN dapat dibedakan dalam: a. Aset berwujud
b. Aset tak berwujud, meliputi software komputer, lisensi dan franchise, hak cipta (copyright), paten, dan hak lainnya, dan hasil kajian/penelitian yang memberikan manfaat jangka panjang
3. Menurut sifatnya, yaitu golongan aset-aset bersejarah, yakni bangunan bersejarah, monumen, tempat-tempat purbakala seperti candi, dan karya seni
yang lain karena juga mengingat tanah merupakan kekayaan Negara yang sangat penting yang jika tidak dikelola dengan baik dapat disalahgunakan.
Perubahan paradigma baru pengelolaan barang milik Negara/ aset Negara yang ditandai dengan dikeluarkannya PP Nomor 6 Tahun 2006 yang merupakan turunan dari UU Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara, telah memunculkan optimisme baru best practices dalam penataan dan pengelolaan aset Negara yang professional dan modern dengan meningkatkan kepercayaan pengelolaan keuangan Negara dari masyarakat/stake-holder.42
Pengelolaan barang milik negara adalah rangkaian kegiatan perencanaan, pengadaan, penggunaan, pemeliharaan dan pengamanan, pemanfaatan, penilaian, sampai dengan penghapusan BMN dan tindaklanjutnya berupa pemindahtanganan yang seluruh kegiatannya ditatausahakan serta dilakukan dengan pembinaan, pengawasan dan pengendalian
Pengelolaan aset Negara yang berupa barang milik negara dan barang milik daerah adalah tidak sekedar administratif semata, tetapi lebih maju berpikir dalam menangani aset Negara, dengan bagaimana meningkatkan efisiensi, efektivitas, dan menciptakan nilai tambah dalam mengelola aset43
Dalam pengelolaan barang milik Negara ditentukan sebagai berikut:44 1. Menteri Keuangan mengatur pengelolaan barang milik Negara.
42 Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, diperoleh dari
www.uns.ac.id/downperaturan.php?id=454, terakhir diakses pada tanggal 8 September 2012 43Ibid.
2. Menteri/pimpinan lembaga adalah pengguna barang bagi kementerian Negara/ lembaga yang dipimpinnya.
3. Kepala kantor dalam lingkungan kementerian/lembaga adalah kuasa pengguna barang dalam lingkungan kantor yang bersangkutan.
Kebijakan pengelolaan barang milik daerah ditetapkan oleh Gubernur/ bupati/ walikota. Pengawasan atas penyelenggaraan pengelolaan barang milik daerah dilakukan oleh kepala satuan kerja pengelola keuangan daerah. Kepala satuan kerja perangkat daerah adalah pengguna barang bagi satuan kerja perangkat daerah yang dipimpinnya
Pada beberapa Kementerian/Lembaga wewenang pengelolaan BMN didelegasikan pada kepala kantor wilayah, bahkan sampai dengan kepala satuan kerja, beberapa pendelegasian di kementerian/lembaga45, diantaranya:
1. Pada kementerian kehutanan, sesuai Peraturan Menteri Kehutanan Nomor: P.44/Menhut-II/2008, kuasa pengguna barang pada unit pusat dijabat oleh:
a. Kepala biro umum
b. Sekretaris direktorat jenderal/sekretaris badan c. Sekretaris inspektorat jendral
d. Pejabat lain dalam jabatan structural yang ditunjuk pengguna barang
Kuasa pengguna barang pada unit kerja vertikal di daerah adalah kepala unit pelaksana teknis/satuan kerja.
2. Pada kementerian agama, didelegasikan kepada rektor/ketua Perguruan Tinggi Agama Negeri dan Kepala Kanwil Kementerian Agama Provinsi Se-Indonesia. Sesuai Keputusan Menteri Agama Nomor 63 tahun 2011
3. Pada kementerian perhubungan, sesuai Peraturan Menteri Perhubungan Nomor : KM.62 Tahun 2008, didelegasika kepada sekretaris jenderal, kepala kantor/UPT/Satuan Kerja
4. Pada badan pertanahan nasional, sesuai dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor: 97/KEP_5.42/III/2011, didelegasikan kepada kepala kantor pertanajan wilayah badan pertanahan nasional dan kepala kantor pertanahan
5. Pada kementerian pendidikan dan kebudayaan, sesuai dengan Keputusan Menteri Pendidikan Nasional republik Indonesia Nomor 129/P/2008, didelegasikan kepada unit utama pusat dan satuan kerja di daerah
B. Cara-cara Pemanfaatan Barang Milik Negara
Pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementerian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah oleh pihak lain dengan tidak mengubah status kepemilikan (masih milik pemerintah pusat/pemerintah daerah).46
Pemanfaatan barang milik negara dilakukan terhadap:47
1. Barang milik negara yang tidak digunakan untuk melaksanakan tugas pokok dan fungsi kementerian negara/lembaga
2. Sebagian barang milik negara yang tidak digunakan oleh pengguna barang sepanjang menunjang penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi kementerian/lembaga tersebut
Pemanfaatan Barang Milik Negara / Barang Milik Daerah dapat dilakukan dengan cara:
1. Sewa, yaitu pemanfaatan BMN/BMD oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan menerima imbalan uang tunai
2. Pinjam Pakai, yaitu penyerahan penggunaan barang antara Pemerintah Pusat dengan Pemerintah Daerah dan antar Pemerintah Daerah dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan setelah jangka waktu tersebut berakhir diserahkan kembali kepada Pengelola Barang.
3. Kerjasama Pemanfaatan, yaitu Pendayagunaan BMN/BMD oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan Negara bukan Pajak/ Pendapatan daerah dan sumber pembiayaan lainnya
4. Bangun Guna Serah, yaitu pemanfaatan BMN/BMD berupa tanah ke pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah
47 Pemanfaatan Barang Milik Negara, diperoleh dari
disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
5. Bangun Serah Guna, yaitu pemanfaatan BMN/BMD berupa tanah ke pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati
Pelaksanaan pemanfaatan barang milik negara dengan sewa, pinjam pakai dan kerjasama pemanfaatan dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan oleh pengelola barang; 2. Barang milik negara selain tanah dan/atau bangunan oleh pengguna barang
dengan persetujuan pengelola barang
Tanah yang dapat dibangun rumah susun dengan pemanfaatan barang milik negara berupa tanah tersebut haruslah tanah yang telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah.48 Guna mendukung pensertifikatan barang milik negara berupa tanah pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Bersama Menteri Keuangan dan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor: 186/PMK.06/2009 dan Nomor 24 Tahun 2009 tentang Pensertifikatan Barang Milik Negara Berupa Tanah.
BMN berupa tanah disertifikatkan atas nama Pemerintah Republik Indonesia cq. Kementerian negara/lembaga yang menguasai dan/atau menggunakan barang milik negara. Pensertifikatan BMN berupa tanah bertujuan untuk:
1. Memberikan kepastian hukum atas BMN berupa tanah;
2. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah 3. Melaksanakan tertib administrasi BMN berupa tanah; dan
4. Mengamankan BMN berupa tanah
C. Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Dalam Pembangunan Rumah Susun
Sebagaimana disebutkan di bab sebelumnya rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat dibangun dengan pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah atau pendayagunaan tanah wakaf, pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah tersebut dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan. 1. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Kerjasama Pemanfaatan
Kerjasama Pemanfaatan Barang Milik Negara dilakukan untuk mengoptimalkan pemanfaatan barang milik negara yang belum/tidak dipergunakan dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan, meningkatkan penerimaan negara, dan mengamankan barang milik negara dalam arti mencegah penggunaan barang milik negara tanpa didasarkan pada ketentuan yang berlaku.49
Subjek pelaksana kerjasama pemanfaatan yaitu:50
a. Pihak yang dapat melakukan kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara:
49
Pertimbangan Lampiran IV Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara
1) Pengelola barang, untuk tanah dan/atau bangunan yang berada pada pengelola barang
2) Pengguna barang dengan persetujuan pengelola barang, untuk:
a) sebagian tanah dan/atau bangunan yang berlebih dari tanah dan/atau bangunan yang sudah digunakan oleh pengguna barang dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsinya
b) BMN selain tanah dan atau bangunan
b. Pihak yang dapat menjadi mitra kerjasama pemanfaatan barang milik negara meliputi:
1) Badan Usaha Milik Negara; 2) Badan Usaha Milik Daerah; 3) Badan Hukum lainnya
Dengan demikian pengguna barang tidak dapat melakukan perjanjian kerjasama pemanfaatan sebelum mendapat persetujuan pengelola barang, mengingat pengguna barang hanya dapat menggunakan tanah untuk melaksanakan tugas pokok dan fungsinya.
kerjasama pemanfaatan lahan BUMN untuk pembangunan rumah susun, pengembang dalam pembangunan tersebut bisa dari BUMN sendiri.
BUMN sendiri dapat terdiri dari 3 bentuk yaitu Perusahaan Umum (Perum) dan Perusahaan yang berbentuk Perseroan (Persero), dan Perusahaan terbuka. BUMN yang bergerak dalam pembangunan yang memungkinkan BUMN tersebut sebagai mitra kerjasama diantaranya: Perum Pembangunan Rumah Nasional (Perumnas), PT Adhi Karya (Persero) Tbk, PT Wijaya Karya (Persero) Tbk, dan lain lain, namun mengingat kerjasama pemanfaatan yang dilakukan dalam pembangunan rumah susun ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan rendah maka pembangunan lebih tepat dilakukan oleh perusahaan umum. Perusahaan umum adalah BUMN yang berusaha di bidang pelayanan bagi kemanfaatan umum, di samping mendapatkan keuntunganyang modal seluruhnya adalah milik Negara dari kekayaan Negara yang dipisahakan serta berstatus badan hukum.51
Dengan demikian perum perumnas merupakan perusahaan yang tepat mengingat tugas pokok Perum Perumnas adalah menyediakan perumahan dan pemukiman bagi masyarakat menengah bawah, dengan tidak menutup kemungkinan bagi pengembang BUMN lain dan Pengembang Swasta untuk menjadi mitra kerjasama pemanfaatan dalam pembangunan rumah susun.
Ketentuan dalam pelaksanaan kerjasama pemanfaatan:52
a. Kerjasama pemanfaaatan tidak mengubah status barang milik Negara yang menjadi objek kerjasama pemanfaatan
b. Sarana dan prasarana yang menjadi bagian dari pelaksanaan kerjasama pemanfaatan adalah barang milik Negara sejak pengadaannya
c. Jangka waktu kerjasama pemanfaatan barang milik Negara paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang
d. Penerimaan Negara yang wajib disetorkan mitra kerjasama pemanfaatan selama jangka waktu kerjasama, terdiri dari:
1. Kontribusi tetap; dan
2. Pembagian keuntungan hasil pendapatan kerjasama pemanfaatan barang milik Negara
e. Penghitungan nilai barang milik Negara
baik yang berada pada pengelola barang maupun yang berada pada pengguna barang dalam rangka penentuan besaran kontribusi tetap dilakukan oleh penilai yang ditugaskan oleh pengelola barang
f. Penetapan besaran kontribusi tetap
1. Besaran kontribusi tetap atas barang milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan ditetapkan oleh pengelola barang berdasarkan hasil perhitungan penilai;
2. Besaran kontribusi tetap atas barang milik Negara selain tanah dan/atau bangunan ditetapkan oleh penggguna barang dengan persetujuan pengelola barang berdasarkan hasil perhitungan penilai.
g. Pembayaran kontribusi tetap oleh mitra kerjasama pemanfaatan untuk pembayaran pertama harus dilakukan pada saat ditandatanganiya perjanjian kerjasama pemanfaatan, dan bayaran kontribusi tahun berikutnya harus dilakukan paling lambat tanggal 31 maret setiap tahun sampai berakhirnya perjanjian kerjasama pemanfaatan, dengan penyetoran ke rekening kas umum Negara
h. Pembagian keuntungan hasil pendapatan harus disetor ke rekening kas umum Negara paling lambat tanggal 31 maret tahun berikutnya. i. Keterlambatan pembayaran kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan dari tanggal tersebut pada butir 12 dan butir 13 dikenakan denda paling sedikit 1(satu per seribu) per hari
j. Mitra kerjasama pemanfaatan ditentukan melalui pemilihan calon mitra kerjasama pemanfaatan (tender) yang dilakukan dengan mengikuti ketentuan peraturan perundang- undangan pengadaan barang/jasa, kecuali Barang Milik Negara yang bersifat khusus dapat dilakukan penunjukan langsung.
l. Surat persetujuan kerjasama pemanfaatan dari Pengelola Barang dinyatakan tidak berlaku apabila dalam jangka waktu satu tahun sejak ditetapkan tidak ditindaklanjuti dengan penandatanganan surat perjanjian kerjasama pemanfaatan.
m. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) harus atas nama Pemerintah Republik Indonesia.
Mengenai jangka waktu kerjasama pemanfaatan yang datur dalam lampiran IV Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara, disebutkan jangka waktu kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara paling lama 30 Tahun, sementara di Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun tidak disebutkan mengenai jangka waktu kerjasama pemanfaatan atas Barang Milik Negara berupa Tanah.
Kerjasama Pemanfaataan tidak mengubah status kepemilikan dan sarana dan prasarana sejak pengadaannya merupakan milik Negara sehingga Negara tidak dirugikan dalam perjanjian. Pemilihan mitra kerjasama pemanfaatan dilakukan melalui tender tetapi kerjasama pemanfaatan dengan pemengan tender hanya berbentuk persetujuan kerjasama pemanfaatan, bukan perjanjian, sehingga pengembang harus segera menindaklanjuti dengan penandatanganan surat perjanjian kerjasama pemanfaatan
Tata Cara kerjasama pemanfaatan atas tanah dan/atau bangunan yang berada pada pengelola barang:
1. Pengelola barang membentuk tim yang beranggotakan unsur pegelola barang, yang akan melakukan penelitian mengenai tanah dan/atau bangunan yang dijadikan objek kerjasama pemanfaatan, menyiapkan hal-hal yang bersifat teknis, dan melakukan pemilihan mitra kerjasama pemanfaatan.
2. Dalam pembentukan tim di atas, pengelola barang dapat mengikutsertakan unsur instansi/lembaga teknis yang berkompeten. 3. Dalam rangka penghitungan besaran kontribusi tetap dan pembagian
penghitungan nilai barang milik Negara yang akan dijadikan objek kerjasama pemanfaatan.
4. Penilai menyampaikan laporan penilaian kepada pengelola barang melalui tim.
5. Tim menyampaikan laporan kepada pengelola barang terkait dengan hasil penelitian atas tanah dan/atau bangunan, penghitungan besaran kontribusi tetap, dan pembagian hasil keuntungan yang didasarkan pada laporan penilaian
6. Berdasarkan laporan tim dimaksud, pengelola barang menerbitkan surat penetapan nilai tanah dan/atau bangunan, besaran kontribusi tetap dan pembagian hasil keuntungan.
7. Berdasarkan surat penetapan tersebut, tim melakukan tender untuk mendapatkan mitra kerjasama pemanfaatan sesuai dengan ketentuan yang berlaku
8. Hasil pelaksanaan pemilihan mitra kerjasama pemanfaatan disampaikan kepada pengelola barang untuk ditetapkan.
9. Apabila telah memenuhi persyaratan dan disetujui, pengelola barang menerbitkan keputusan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan tanah dan/atau bangunan dimaksud sekurang-kurangnya memuat objek kerjasama pemanfaatan, besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan, mitra kerjasama pemanfaatan, dan jangka waktu kerjasama pemanfaatan.
10. Tim menyiapkan konsep perjanjian kerjasama pemanfaatan serta menyiapkan konsep berita acara serah terima barang.
11. Pelaksanaan kerjasama pemanfaatan dituangkan dalam naskah perjanjian dalam akta notaris, antara Pengelola Barang dengan mitra kerjasama pemanfaatan, yang antara lain memuat objek kerjasama pemanfaatan, mitra kerja sama pemanfaatan, besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan, hak dan kewajiban para pihak, mekanisme pembayaran, sanksi, serta jangka waktu kerja sama pemanfaatan, dengan memperhatikan azas optimalisasi daya guna dan hasil guna Barang Milik Negara, serta peningkatan penerimaan negara.
12. Pengelola Barang melakukan monitoring, evaluasi, dan penatausahaan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara.
13. Perpanjangan jangka waktu kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara dilakukan setelah dievaluasi oleh Pengelola Barang;
15. Setelah berakhirnya jangka waktu kerjasama pemanfaatan, mitra menyerahkan objek kerjasama pemanfaatan, berikut dengan sarana dan prasarana yang menjadi bagian dari pelaksanaan kerjasama pemanfaatan, dilengkapi dengan dokumen terkait kepada Pengelola Barang yang dituangkan dalam berita acara serah terima.
Kerjasama pemanfaatan atas tanah/bangunan yang ada pada pengelola barang melibatkan penilai untuk mendapatkan penilaian yang maksimal dalam menentukan besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan, dalam hal barang berada pada pengelola barang maka pengelola barang yang berperan aktif dalam melakukan pengawasan dari sebelum perjanjian hingga setelah perjanjian.
Tata cara kerjasama pemanfaatan atas sebagian tanah dan/atau bangunan yang berlebih dari tanah dan/atau bangunan yang sudah digunakan oleh Pengguna Barang:
1. Pengguna Barang mengajukan usulan kerjasama pemanfaatan tanah dan/atau bangunan kepada Pengelola Barang, dengan disertai bukti kepemilikan, gambar lokasi, luas, dan nilai perolehan dan/atau NJOP tanah dan/atau bangunan, pertimbangan yang mendasari usulan kerjasama pemanfaatan, dan jangka waktu kerjasama pemanfaatan. 2. Pengelola Barang melakukan kajian atas usulan Pengguna Barang
tersebut, terutama menyangkut kelayakan kemungkinan kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara tanah dan/atau bangunan dimaksud.
3. Apabila kajian atas usulan kerjasama pemanfaatan tersebut menyimpulkan kelayakan dilakukannya kerjasama pemanfaatan, Pengelola Barang membentuk Tim yang anggotanya terdiri atas Pengelola Barang dan Pengguna Barang, untuk melakukan penelitian atas tanah dan/atau bangunan yang akan dilakukan kerjasama pemanfaatan serta menyiapkan hal-hal yang bersifat teknis.
4. Dalam pembentukan Tim di atas, Pengelola Barang dapat mengikutsertakan unsur instansi/lembaga teknis yang kompeten. 5. Dalam rangka penghitungan besaran kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan, Pengelola Barang menugaskan penilai untuk melakukan penghitungan nilai Barang Milik Negara yang akan dijadikan objek kerjasama pemanfaatan.
6. Penilai menyampaikan laporan penilaian kepada Pengelola Barang melalui Tim.
