Hukum merupakan suatu alat atau sarana untuk menciptakan suatu keadilan, kepastian hukum, dan manfaat. Sehingga hukum itu pada dasarnya ditunjukan untuk menciptakan ketertiban pada masyarakat, dalam mencapai tujuan hukum tersebut, maka masyarakat membutuhkan suatu kepastian hukum yang akan melindungi mereka dalam melakukan suatu perbuatan hukum.22
Teori kepastian hukum menekankan pada penafsiran dan sanksi yang jelas agar dapat memberikan kepastian, memperbaiki kepastian hukum, memang bukan satu-satunya dan juga tidak dapat berdiri sendirinya, namun dengan mengetahui hak dan kewajiban masing-masing yang diatur dalam hukum sangat dimungkinkan tidak terjadi sengketa.23Artinya bila kepastian hukum yang dijadikan sasaran, maka hukum formal adalah wujud yang dapat diambil sebagai tolak ukurnya , dengan demikian perlu mengkaji hukum formal sebagai basis
21JJJ. M. Wisman, Penelitian Ilmu Sosial, Jilid I, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Tahun 1996,h.203
22 Satria Ginting, Analisis Yuridis Terhadap Kedudukan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Bersertifikat Yang Dibuat Di Bawah Tangan ( Studi Putusan No.
130/Pdt.G/2012/PN.Mlg), Magister Kenotariatan USU, Medan, 2019,H.16
23Muhammad Yamin, Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria, Pustaja Bangsa Press, Medan, 2003, h. 41-42
dalam menganalisis suatu kebijakan yang dapat memberikan suatu kepastian hukum.
Kepastian hukum sangat diperluhkan untuk menjamin ketentraman dan ketertiban dalam masyarakat, karena kepastian hukum mempunyai sifat sebagai berikut :
a) Adanya paksaan dari luar (sanksi) dari penguasa yang bertugas mempertahankan dan membina tata tertib masyarakat dengan perantara alat-alatnya.
b) Sifat undang-undang yang berlaku bagi sikap lahir manusia ia tidak mempersoalkan apakah sikap batin seseorang itu baik atau buruk, yang diperhatikan adalah bagaimana perbuatan lahiriahnya.24
Menurut Sudikno Mertokusumo kepastian hukum merupakan sebuah jaminan bahwa hukum tersebut harus dijalankan dengan cara yang baik dan benar.25 Kepastian hukum juga diharapkan dapat memberikan serta melindungi hak-hak pihak yang dirugikan.26
Hak milik atas tanah mengandung unsur hak kebendaan dan hak perseorangan, sebagai hak kebendaan, hak atas tanah memiliki ciri-ciri bersifat absolut, jangka waktunya tidak terbatas, hak mengikuti bendanya (droit de suite), dan
24Muhammad Fauzi, analisis kasus penguasaan tanah yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap berdasarkan Putusan Pengadilan Tetapi belum Menemukan Kepastian Hukum (Studi Gugatan Perdata No. 107/PDT.G/1984.PN.MDN JO No. 177/ Perd 1986/PT. MDN. JO No.
536/K/PDT/1986/JO.No. 534 PK/PDT/1988), Magister Kenotariatan USU, Medan, 2014,h.17 25 Sudikno Mertokusumo, Mengenali Hukum Suatu Pengantar, Liberty, Yogyakarta,2007, h.160
26 Yanti Maya Sari, Tanggung Jawab Notaris Dalam Pembuat Akta Penggunaan Saham Nomiee Dalam Penanaman Modal Asing, Magister Kenotariatan USU , Medan, 2019, H.18
memberi wewenang yang luas bagi pemiliknya seperti dialihkan, dijaminkan, disewakan atau dipergunakan sendiri.
Sebagai hak perseorangan, ciri-cirinya adalah bersifat relatif, jangka waktunya terbatas, mempunyai kekuatan yang sama tidak tergantung saat kelahirannya hak tersebut, memberi wewenang terbatas kepada pemiliknya.27
Seseorang dapat dikatakan mempunyai hak atas tanah atau mendapatkan penetapan hak atas tanah maka harus dibuktikan terlebih dahulu adanya dasar penguasaan seseorang dalam menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah, yang tidak ditentang oleh pihak manapun dan dapat diterima menjadi bukti awal untuk pengajuan hak kepemilikannya.
Penguasaan dapat juga sebagai permulaan adanya hak, bahkan ada yang menyebut penguasaan tanah sudah merupakan suatu “hak”. Kata “penguasaan”
menunjukkan adanya suatu hubungan hukum antara tanah dengan yang mempunyainya. Artinya ada sesuatu hal yang mengikat antara orang dengan tanah tersebut, ikatan tersebut ditunjukkan dengan suatu tanda/bukti bahwa tanah tersebut telah dikuasainya. Tanda/bukti tersebut bisa berbentuk penguasaan fisik maupun bisa berbentuk pemilikan surat-surat tertulis (bukti yuridis).
“Bukti penguasaan tanah dalam bentuk pemilikan surat-surat tertulis tersebut dapat saja dalam bentuk keputusan dari pejabat di masa lalu yang berwenang memberikan hak penguasaan kepada subyek hak untuk menguasai tanah dimaksud dan dapat juga dalam bentuk akta otentik yang diterbitkan oleh pejabat umum yang menunjukkan
27Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, PT.Alumni, Bandung,1997,h.31.
tanah tersebut diperolehnya akibat adanya perbuatan hukum berupa perjanjian pemindahan/pengalihan hak.Bila yang dilakukan oleh subyek hak atas tanah, maka tersirat adanya perbuatan hukum yang dilakukan oleh subyek hak atas obyek tanahnya”.28
Menurut Boedi Harsono, hubungan penguasaan dapat dipergunakan dalam arti yuridis maupun fisik.29 Penguasaan dalam arti yuridis maksudnya hubungan tersebut ditunjukkan dengan adanya penguasaan tanahnya secara hukum. Apabila telah ada bukti penguasaan tanahnya secara hukum (biasanya dalam bentuk surat tertulis), maka hubungan tanah dengan obyek tanahnya sendiri telah dilandasi dengan suatu hak. Sedangkan penguasaan tanah dalam arti fisik menunjukkan adanya hubungan langsung antara tanah dengan empunya dengan tanaman produktif untuk tanah pertanian.30
Penguasaan tanah dapat merupakan permulaan adanya atau diberikannya hak atas tanah, dengan perkataan lain penguasaan tanah secara fisik merupakan salah satu faktor utama dalam rangka pemberian hak atas tanahnya. Berdasarkan ketentuan Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dapat dijelaskan bahwa sekalipun tidak ada alat bukti penguasaan secara yuridis, namun apabila dalam kenyataan bidang tanah tersebut telah dikuasai secara fisik, maka dapat dilegitimasi/informalkan haknya melalui penetapan/pemberian haknya kepada yang bersangkutan.
28Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, Tahun 2008,h.235
29 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Penerbit Djambatan, Jakarta,Tahun 1994,h.19.
30Dikutip dari tesis Lisa Manalu, NIM 097011072/M.Kn.h.15
Terhadap penguasaan tanah yang dibuktikan dengan alat bukti secara tertulis dapat disebut juga alas hak. Alas hak dapat diartikan sebagai berikut :
“Bukti penguasaan atas tanah secara yuridis dapat berupa alat-alat bukti yang menetapkan atau menerangkan adanya hubungan hukum antara tanah dengan yang mempunyai tanah, dapat juga berupa riwayat kepemilikan tanah yang pernah diterbitkan oleh pejabat Pemerintah sebelumnya maupun bukti pengakuan dari pejabat yang berwenang. Alas hak secara yurisdis ini biasanya dituangkan dalam bentuk tertulis dengan suatu surat keputusan, surat keterangan, surat pernyataan, surat pengakuan, akta otentik maupun surat dibawah tangan dan lain-lain.”31
Secara hukum perdata, dengan adanya hubungan yang mempunyai tanah dengan tanahnya yang dibuktikan dengan penguasaan fisik secara nyata di lapangan atau ada alas hak berupa data yuridis berarti telah dilandasi dengan suatu hak keperdataan, tanah tersebut sudah berada dalam penguasannya atau telah menjadi miliknya.Apabila tanah sudah dikuasi secara fisik dan sudah ada alas haknya,
maka persoalannya harus menindaklanjuti alas hak yang melandasi hubungan tersebut menjadi hak atas tanah yang ditetapkan dan diakui oleh Negara agar hubungan tersebut memperoleh perlindungan hukum.
Proses alas hak menjadi hak atas tanah yang diformalkan melalui penetapan pemerintah disebut pendaftaran tanah yang produknya adalah sertifikst tanah.32
Oleh karena itu alas hak sebenarnya sudah merupakan suatu legitimasi awal atau pengakuan atas penguasaan tanah oleh subyek hak yang bersangkutan, namun idealnya agar penguasaan suatu bidang yang dilandasi dengan suatu hak atas tanah
31Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, Tahun 2008,h.237
32Ibid,h.238
yang ditetapkan oleh Negara/Pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
AP.Perlindungan menyatakan bahwa alas hak atas dasar penguasaan atas tanah diatur dalam UUPA dapat diterbitkan hak nya karena penetapan Pemerintah atau Ketentuan peraturan perundang-undangan, maupun karena suatu perjanjian khusus yang diadakan untuk menimbulkan suatu hak atau tanah di atas hak tanah lain dan juga karena ketentuan konversi hak,
sedangkan ketentuan pendakuan maupun karena kadaluarsa memperoleh suatu hak dengan lembaga uit wi zingprocedure sebagimana diatur dalam pasal 58 KUH Perdata tidak dikenal dalam UUPA, sungguhpun pewarisan merupakan juga salah satu alas hak.33
Dasar penguasaan atau alas hak untuk tanah menurut UUPA adalah bersifat derivative, artinya berasal dari ketentuan peraturan perundang-undangan dan dari hak-hak yang ada sebelumnya, seperti hak-hak adat atas tanah dan hak-hak yang berasal dari hak-hak barat.34 Ada 2 (dua) cara perolehan hak atas tanah oleh seseorang atau badan hukum yaitu:35
1. Hak atas tanah diproleh secara original.
Yaitu hak atas tanah diperoleh seseorang atau badan hukum untuk pertama kalinya. Macam-macam hak atas tanah ini, adalah :
33 A.P.Perlindungan, Beberapa Masalah Dalam UUPA,Mandar Maju,Bandung, Tahun 1993,h.69-h.70
34 A.P.Perlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia,Mandar Maju,Bandung, Tahun 1993,h.3 35Urip Susanto, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana, Jakarta, Tahun 2010,h.53-h.54
a. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai yang terjadi atas tanah negara.
b. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai yang terjadi atas tanah Hak Pengelolaan.
c. Hak Milik yang diperoleh dari perubahan Hak Guna Bangunan.
d. Hak Guna Bangunan yang diperoleh dari perubahan Hak Milik.
e. Hak Milik yang terjadi menurut Hukum Adat.
f. Hak Milik yang terjadi atas tanah yang berasal dari eks tanah milik adat.
2. Hak atas tanah yang diperoleh secara derivatif.
Yaitu hak atas tanah yang diperoleh seseorang atau badan hukum secara turunan dari hak ats tanah yang dimiliki atau dikuasai pihak lain.
Macam - macam hak atas tanah ini adalah :
a. Seseorang atau badan hukum membeli tanah hak pihak lain.
b. Seseorang atau badan hukum mendapatkan hibah tanah hak pihak lain.
c. Seseorang atau badan hukum melakukan tukar-menukar tanah hak dengan pihak lain.
d. Seseorang mendapatkan warisan berupa tanah hak dari orang tuanya.
e. Seseorang atau badan memperoleh tanah hak melalui lelang.
Sementara itu, Aslan Noor, teori kepemilikan ataupun pengalihan kepemilikan secara perdata atas tanah dikenal empat teori, yaitu :36
36 Aslan Noor, Konsep Hak Milik atas Tanah bagi Bangsa Indonesia,Mandar Maju,Bandung,2006,h.28-29
a. Hukum Kodrat, menyatakan dimana penguasaan benda-benda yang ada di dunia termasuk tanah merupakan hak kodrati yang timbul dari kepribadian manusia.
Occupation theory, dimana orang yang pertama kali membuka tanah, menjadi pemiliknya dan dapat diwariskan.
b. Contract theory, dimana ada persetujuan diam-diam atau terang-terangan untuk pengalihan tanah.
c. Creation theory, menyatakan bahwa hak milik privat atas tanah diperoleh karena hasil kerja dengan cara membukukan dan mengusahakan tanah.
Mariam Darus Badrulzaman berpendapat, bahwa lembaga pendaftaran pada proses pengalihan hak atas tanah, tidak semata-mata mengandung arti untuk memberikan alat bukti yang kuat, akan tetapi juga menciptakan hak kebendaan. Hak kebendaan atas suatu benda tanah terjadi pada saat pendaftaran dilakukan.Sebelum dilakukan pendaftaran yang ada baru milik, belum hak.37
Dalam kaitan itulah, maka salah satu asas dari hak tanah adalah adanya asas publisitas.