PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS
KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN
(Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)
TESIS
Oleh
DONALD PADMALI
107011060/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS
KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN
(Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
DONALD PADMALI
107011060/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
JUDUL TESIS : PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN (Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN-Mdn Tanggal 01-03-2007) NAMA MAHASISWA : DONALD PADMALI
NOMOR POKOK : 107011060
PROGRAM STUDI : KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing : Pembimbing I
Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Pembimbing II Pembimbing III
Prof.Dr.Budiman Ginting, SH, MHum Prof.Dr.Syafruddin Kalo, SH, MHum
Mengetahui :
Ketua Program Studi Dekan Fakultas Hukum
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN Prof.Dr.Runtung, SH, MHum
Telah diuji pada
Tanggal : 08 Juli 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum
2. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
ABSTRAK
Perlindungan hukum yang diberikan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan kepada kreditur sebagai Penerima/Pemegang Hak Tanggunganadalah memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan (Droit de Preference), Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kemudahan dan kepastian pelaksanaan eksekusinya, Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada (Droit de Suite), pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan Akta Otentik, serta kepastian tanggal kelahiran Hak Tanggungan. Dalam penulisan ini terdapat tiga permasalahan, yaitu tentang mengapa diberikan perlindungan hukum terhadap Bank atas kredit yang diberikannya dengan jaminan Hak Tanggungan, bagaimana tindakan Bank atas adanya konflik alas hak dari Hak Tanggungan terhadap kredit yang telah diberikan, dan bagaimana upaya hukum yang dilakukan oleh Bank dalam mengatasi adanya konflik alas Hak Tanggungan pada debiturnya.
Penelitian yang dilakukan adalah bersifat yuridis normatif, yakni penelitian yang hanya melakukan analisis semata berdasarkan pada bahan-bahan kepustakaan dan juga studi dokumen. Sedangkan sifat dari penelitian ini adalah bersifat deskriftif-analistis yang bertujuan melukiskan atau menggambarkan permasalahan yang lebih komprehensif mengenai konflik alas hak dari hak tanggungan.
Hasil penelitian menunjukkan, pertama: alasan-alasan diberikannya perlindungan hukum terhadap bank sebagai kreditur atas kredit yang diberikannya dengan jaminan hak tanggungan, disebabkan karena dalam hal tersebut bank sebagai kreditur mendapatkan jaminan kebendaan guna menjamin pelunasan hutang debitur berupa alas hak tanah, sehingga dengan demikian perlu diberikannya perlindungan hukum khususnya bagi pemegang Hak Tanggungan apabila di kemudian hari debitur cidera janji atau tidak memenuhi kewajibannya terhadap kreditur. Selain itu, didukung pula dengan adanya asas-asas yang mendasari dari perlindungan hukum tersebut, di antaranya yaitu: Droit De Preference (Dalam mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut kreditur pemegang hak tanggungan mempunyai hak mendahulu (droit de preference), Droit De Suite (Kreditur pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang benda tersebut, biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (Droit de suite), jaminan umum Pasal 1131 KUHPerdata, Kepailitan pemberi Hak Tanggungan, Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kemudahan dan kepastian dalam eksekusi, serta kepastian tanggal kelahiran hak tanggungan. Kedua: Bahwa upaya hukum yang dapat dilakukan oleh Bank (Kreditur) atas sengketa alas hak yang terjadi adalah yakni dengan melakukan somasi (surat peringatan utang) kepada nasabah (Debitur), melakukan gugatan kepada debitur melalui Pengadilan Negeri Uitvoer Bij Voorad, eksekusi putusan pengadilan, eksekusi akta pengakuan utang, eksekusi hak tanggungan, parate
eksekusi hak tanggungan, eksekusi terhadap penjamin, lembaga paksa badan serta kepailitan melalui Pengadilan Niaga. Ketiga: Bahwa adapun upaya/jalan keluar yang dapat dilakukan oleh bank sebagai pemegang Hak Tanggungan atas konflik alas hak yang dijadikan sebagai jaminan utang, maka bank melakukan tindakan restrukturisasi pinjaman (kredit), pengalihan fasilitas dan pelunasan sebagian ataupun seluruhnya. Selain itu, bank juga dapat melakukan upaya hukum dalam bentuk melakukan perlawanan pada Pengadilan Negeri, mengajukan gugatan terhadap para pihak penggugat, para pihak tergugat, Badan Pertanahan Nasional dan pihak kepolisian yang telah melaksanakan eksekusi terhadap objek yang dijadikan sebagai jaminan utang yang dibebani hak tanggungan didalamnya.
7
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK
ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN
(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER
NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)
Abstract
Legal protection provided by the Mortgage Act to creditors as the Receiver / Mortgage holder is giving precedence to the position holders of Mortgage lenders (Droit de Preference), Mortgage can not be divided, ease and certainty of execution, Mortgage follow the object in the hands of anyone Mortgage object was located (Droit de Suite), Mortgage provision made by an authentic deed, as well as date of birth Mortgage certainty.
The results showed, first: the reasons given legal protection against creditor bank as the credits are given to the mortgage collateral, because in terms of the bank as a lender to get material security to ensure repayment of the debt the debtor in the form of land title, and thus need given legal protection in particular for Mortgage holders at a later date if the debtor default or not meet its obligations to creditors. In addition, supported by the underlying principles of the protection of the law, among which are: Droit De Preference (In taking the redemption proceeds receivable from the sale of mortgage holders have creditors mendahulu rights (droit de preference), Droit de Suite ( holders of mortgage lender retains the right to sell the object auctions, despite already transferred their rights to another party (Droit de suite), general guarantees of Article 1131 Civil Code, bankruptcy giver Mortgage, Mortgage can not be divided, the ease and certainty of execution, and exact date of birth of mortgage. Secondly: That the remedy which can be done by Bank (Creditor) on the title dispute happens is that by doing a subpoena (debt warning letter) to the customer (debtor), making claims to debtors through Bij Uitvoer District Court Voorad, execution of judgment, execution of deed of acknowledgment of debt, execute mortgages, mortgage parate execution, execution against the surety, involuntary body weight, as well as the bankruptcy of the Commercial Court. Thirdly: That while the effort / way out that can be done by banks as holders of Rights Dependant upon conflicts title is used as collateral debt, bank loan restructuring actions (loan), transfer and settlement facilities partially or completely. Additionally, banks can also make an effort in the form of resistance in the District Court, filed a law suit against the plaintiff, the defendant, the National Land Agency dan the police who have carried out the execution of the object which is used as collateral for mortgage debt that eccumbered therein.
Keywords : Legal Protection, Bank, Conflict Alas Rights, Mortgage.
8
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur saya panjatkan dengan segala kerendahan hati kepada Yang Diatas, Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat dan anugerah Nya yang memberikan kekuatan kepada Penulis sehingga dapat menyelesaikan penulisan tesis ini.
Tesis ini berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN ” dengan study kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007 merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam menyelesaikan pendidikan pasca sarjana progam study Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penyelesaian tesis ini penulis telah banyak mendapat dorongan, bimbingan, pengarahan dan bantuan dari berbagai pihak. Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih secara khusus kepada Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Prof.Dr.Budiman Ginting,SH, MHum, Bapak Prof.Dr.Syafruddin Kalo,SH, MHum selaku komisi pembimbing yang penuh kesabaran dan keikhlasan membimbing dan mengarahkan penulis sejak awal hingga penyelesaian tesis ini.
Terima kasih juga kepada para Dosen Penguji : Ibu Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, MHum dan Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, yang banyak memberikan masukan dan pendapat yang berharga untuk kesempurnaan tesis ini.
Tidak lupa terima kasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada: 1. Bapak Prof.Dr.dr.Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas yang telah memberikan kesempatan pada penulis untuk dapat mengikuti pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof.Dr.Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang disediakan selama penulis menempuh pendidikan pasca sarjana.
3. Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan semangat, dorongan dan inspirasi kepada penulis selama menempuh pendidikan pasca sarjana.
4. Ibu Dr.T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan masukan dan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan tesis ini.
9
6. Seluruh Staf/Pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama menjalani pendidikan hingga penulisan tesis ini.
7. Rekan-rekan seangkatan Tahun 2010 di Kelas A – B – C di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak membantu dan memberikan semangat serta motivasi kepada Penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
Teristimewa penulis ingin mengucapkan terima kasih yang tidak terhingga atas cinta kasih, pengertian dan jasa yang sangat besar kepada Ibunda yang tercinta, Lie So Jek, yang telah merawat dan mendidik Penulis dari kecil. Tak lupa pula kepada istri tersayang, Elly, yang sangat mengerti akan kesibukan karena keterbatasan waktu bersama keluarga selama penulis menempuh pendidikan pasca sarjana. Kepada anak-anak penulis yang terkasih dan tersayang, Tasya – Richellen – Richie yang telah memberikan warna kehidupan yang bahagia dan ceria penuh dengan semangat kepada penulis untuk menyelesaikan pendidikan pasca sarjana ini.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk hasil karya ini, sekali lagi penulis dengan segala kerendahan hati mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu penulis menyelesaikan pendididikanm pasca sarjana ini. Semoga hasil karya ini sedikit banyak dapat bermanfaat bagi kita semua.
Medan, Juli 2013 Penulis,
(Donald Padmali)
10
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : DONALD PADMALI
Jenis Kelamin : Laki-laki
Umur : 42 Tahun
Tempat & tanggal lahir : Medan, 27 April 1972
Alamat : Jl.Negara Nomor 67 B / 80 B Medan
Agama : Buddha
Status : Kawin
Telepon / HP : 081*633*4535
II. PENDIDIKAN FORMAL
SD Yayasan Perguruan Hang Kesturi Medan 1978 - 1984
SMP Yayasan Perguruan Hang Kesturi Medan 1984 - 1987
SMA Yayasan Perguran Hang Kesturi Medan 1987 - 1990
D 3 Universitas Sumatera Utara 1990 - 1994
11
BAB II PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK SEBAGAI KREDITUR ... 34
A. Alasan-alasan Diberikannya Perlindungan Hukum terhadap Bank Atas Kredit yang Diberikannya dengan Jaminan Hak Tanggungan ... 34
B. Perlindungan Negara yang Diberikan Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Sebagai Debitur ... 53
C. Kedudukan Kreditur Dalam Penjaminan dengan Hak Tanggungan ... 62
BAB III TINDAKAN BANK ATAS ADANYA KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN TERHADAP KREDIT YANG DIBERIKAN... 78
A. Proses Terjadinya Alas Hak Tanggungan yang Diberikan Kepada Debitur ... 78
12
B. Proses Seleksi dan Pengikatan Hak Tanggungan Oleh Bank
Atas Kredit yang Dimohonkan Oleh Debitur ... 84
C. Tindakan Bank Atas Terjadinya Konflik Alas Hak Tanggungan yang Diberikan Kepada Debitur ... 89
BAB IV UPAYA HUKUM DAN JALAN KELUAR OLEH BANK ... 101
A. Upaya Hukum yang Dilakukan oleh Bank dalam Mengatasi Adanya Konflik Alas Hak Tanggungan Pada Debiturnya ... 101
B. Jalan Keluar yang Dapat Dilakukan oleh Bank Dalam mengatasi konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan ... 118
BAB V PENUTUP... 127
A. Kesimpulan ... 127
B. Saran ... 129
