Analisis Lokasi dan Keruangan dalam

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas perkenaanNya, penyusunan makalah dengan judul “ Analisa Penentuan Faktor-Faktor Lokasi Ritel Minimarket di Jalan Arief Rahman Hakim - Surabaya” ini dapat diselesaikan dengan baik. Makalah ini membahas mengenai faktor-faktor yang dinilai paling berpengaruh dalam penentuan lokasi minimarket tersebut.

Makalah ini merupakan salah satu pemenuhan studi mata kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Dalam proses penulisan makalah ini, tentunya kami mendapatkan bimbingan, arahan, koreksi dan saran, untuk itu rasa terima kasih yang dalam-dalamnya kami sampaikan :

 Arwi Yudha Koswara, S.T. M.T., dan Velly Kukinul Siswanto, ST. M.Sc, selaku dosen pengajar yang memberikan kami arahan serta koreksi dalam penulisan makalah ini

 Stakeholder terkait yang telah membantu dalam pengumpulan data dan informasi.

 Teman-teman yang selalu memberikan dukungan agar kami tidak pernah putus asa dalam menyelesaikan masalah yang kami hadapi dalam penulisan makalah ini

 Orang tua kami yang telah mendukung kami untuk selalu giat dalam belajar sehingga menumbuhkan motivasi kami untuk lebih sungguh-sungguh lagi dalam belajar dalam pembuatan makalah ini

 Pihak-pihak terkait

Demikian makalah ini kami buat semoga bermanfaat.

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR...0

BAB I PENDAHULUAN...3

1.1 Latar Belakang...3

1.2 Tujuan Penulisan...3

1.3 Sistematika Penulisan...3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA...5

2.1 Pengertian Ritel...5

2.1.1 Klasifikasi Ritel...5

2.1.2 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail...6

2.2 Pengertian Minimarket...7

2.2.1 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Minimarket...7

2.3 Teori Central Place...9

2.4 Teori Hotelling...10

2.5 Model Analisis Gravity Model (Teori Titik Henti)...10

2.5.1 Teori Titik Henti...10

2.6 Model Penelitian Analytical Hierarchy Process (AHP)...11

2.6.1 Pengertian Model Penelitian AHP...11

2.6.2 Metode AHP...12

2.7 Sintesa Pustaka...14

2.7.1 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Retail...14

2.7.2 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Minimarket...15

2.7.3 Sintesa Pustaka Teori Central Place...16

2.7.4 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Hotelling...17

BAB III GAMBARAN UMUM...18

3.1 Gambaran Umum WIlayah...18

BAB IV ANALISA...20

4.1 Analisis Gravity...20

4.2 Analytical Hierarchy Process (AHP)...21

4.2.1 Tahapan Analisa...21

4.2.2 Penentuan Faktor dan Sub Faktor...21

4.2.3 Hasil Analisa AHP...25

BAB V KESIMPULAN...31

DAFTAR PUSTAKA...32

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Superindo ialah salah satu jenis ritel yang mulai berkembang pesat di Indonesia. Ritel ini mulai dirintis tahun 1993 dan sampai saat ini terus berkembang pesat serta melakukan ekspansi di setiap kota besar di Indonesia. Ritel ini ialah milik perusahaan Lion Superindo.

Superindo di Jalan Arief Rachman Hakim Keputih Sukolilo Keputih ada sejak tahun 2014. Letak ritel ini tepat di sebelah pesaingnya yaitu Giant Express. Banyak factor yang menjadi pertimbangan untuk menentukan lokasi pembangunan retail superindo itu sendiri. Hal ini bisa ditinjau dari pihak pemilik maupun konsumen dari Superindo.

Dalam makalah ini akan dibahas factor penentu lokasi superindo berdasarkan studi literature dan menjadi input Analytic hierarchy process sehingga hasil akhirnya ialah rangking factor penentu lokasi ritel superindo.

1.2 Tujuan Penulisan

Tujuan dari penulisan makalah ini ialah :

 Mengetahui factor penentuan lokasi Ritel Superindo

 Memahami peringkat factor penentuan lokasi ritel Superindo setelah dilakukan Analytic hierarchy process

 Mengevaluasi lokasi superindo arief ranchman hakim berdasarkan hasil analisa AHP dan Gravitasi

1.3 Sistematika Penulisan

Untuk memudahkan pembaca dalam mengeksplorasi makalah ini, berikut sistematika penulisannya :

Bab I Pendahuluan, terdiri dari

 Latar Balakang  Tujuan Penulisan  Sistematika Penulisan

Bab Ii Tinjauan Pustaka, terdiri dari

 Pengertian Ritel  Jenis Jenis Ritel  Pengertian Minimarket

 Metode Analytic hierarchy process  Pengertian Analisis Gravitasi

BAB III Analisis Dan Pembahasan

 Analytic hierarchy process  Analisis Gravitasi

 Verifikasi di lapangan

Bab IV Penutup

 Kesimpulan

2.1 Pengertian Ritel

Retail berasal dari bahasa Perancis yaitu ” Retailer” yang berarti ” Memotong menjadi kecil kecil” (Risch, 1991 ). Banyak pendapat mengenai definisi dari retail yang lain, yaitu retail adalah penjualan dari sejumlah kecil komoditas kepada konsumen. Pengertian Retailing adalah semua aktivitas yang mengikut sertakan pemasaran barang dan jasa secara langsung kepada pelanggan, dan Retailer adalah semua organisasi bisnis yang memperoleh lebuh dari setengah hasil penjualannya dari retailing (lucas, bush dan Gresham, 1994).

Usaha ritel atau eceran (retailing) dapat dipahami sebagai semua kegiatan yang terlibat dalam penjualan barang atau jasa secara langsung kepada konsumen akhir untuk penggunaan pribadi dan bukan penggunaan bisnis. Ritel juga merupakan perangkat dari aktivitas-aktivitas bisnis yang melakukan penambahan nilai terhadap produk-produk dan layanan penjualan kepada para konsumen untuk penggunaan atau konsumsi perseorangan maupun keluarga. Seringkali orang-orang beranggapan bahwa ritel hanya berarti menjual produk-produk di toko. Tetapi, ritel juga melibatkan layanan jasa, seperti jasa layanan antar (delivery service) ke rumah- rumah dan tidak semua ritel dilakukan di dalam toko. (Utami2006, p4).

2.1.1 Klasifikasi Ritel

Menurut Pintel dan Diamond (1971), Retail dapat di klasifikasikan dalam banyak cara, sebagai contoh Retail dapat di kelompokkan sesuai dengan aktivitas penjualan barang berdasarkan sbb :

 Retail Kecil

 Retail Besar

Perdagangan ritel berskala besar menyediakan satu jenis barang ataupun berbagai barang kepada sejumlah besar pelanggan dalam suatu toko besar. Dalam kegiatan usahanya, peritel berskala besar menyediakan kenyamanan bagi pelanggan, baik berupa interior dan eksterior toko, maupun keramahan pelayanan yang diberikan wiraniaganya. Produk yang biasa ditawarkan oleh peritel berskala besar, antara lain pakaian, alat-alat elektronik, dan juga produk-produk impor. Ciri-ciri peritel besar, antara lain:

· Membeli produk langsung dari produsen dalam jumlah besar, sehingga menghindari penggunaan perantara dalam pembelian produknya,

· Menyediakan layanan kepada sejumlah besar pelanggan, misalnya dengan memberikan layanan antar barang kerumah pelanggan,

· Ukuran tokonya lebih besar daripada ritel berskala kecil,

· Membutuhkan modal yang besar untuk memulai dan menjalankan usahanya.

Pada saat ini industri Retail di kuasai oleh organisasi besar, organisasi tersebut meliputi: Departemen Store – Chain organization (organisasi berantai), Supermarket, Catalog Store, Warehouse, Outlet dan Online Store (Toko Online). DepartemenT Store merupakan salah satu dari retailer besar dimana menawarkan berbagai macam jenis produk / barang, tingkat harga dan kenyamanan dalam berbelanja.

2.1.2 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail

Gambar: Pertimbangan untuk Menentukan Lokasi Tapak Sumber : Davidson et al (1980)

2.2 Pengertian Minimarket

Minimarket merupakan perantara pemasar antara produsen dan konsumen akhir dimana aktivitasnya adalah melaksanakan penjualan eceran. Menurut Hendri ma’ruf (2005:84) pengertian minimarket adalah toko yang mengisi kebutuhan masyarakat akan warung yang berformat modern yang dekat dengan permukiman penduduk sehingga dapat mengungguli toko atau warung.

Sebagai minimarket yang menyediakan barang kebutuhan sehari-hari suasana dan keseluruhan minimarket sangat memerlukan suatu penanganan yang profesional dan khusus agar dapat menciptakan daya tarik pada minimarket. Tata letak minimarket dapat mempengaruhi sirkulasi kembali untuk berbelanja. Kadang-kadang suasana yang nyaman bersih dan segar lebih diutamakan dari pada hanya sekedar harga rendah yang belum tentu dapat menjamin kelangsungan hidup dari minimarket tersebut.

2.2.1 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Minimarket

Lebih dari 90% penjualan ritel terjadi di sebuah toko. Dengan demikian, pemilihan lokasi toko adalah salah satu keputusan strategis yang paling signifikan di ritel. Menurut Cox dan Brittain (2004, p56), lokasi toko harus dipilih agar dapat mencerminkan kebutuhan kelompok pelanggan yang telah didefinisikan sebelumnya.

(Berman dan Evans 2007, p262) Keputusan lokasi sangatlah kompleks, biaya bisa sangat tinggi, hanya sedikit fleksibilitas sesaat lokasi telah dipilih, dan atribut-atribut lokasi mempunyai dampak yang besar terhadap strategi. Sehingga, lokasi ritel yang tepat merupakan faktor penentu bagi keberhasilan peritel. Pemilihan lokasi memerlukan

Regional Decision

Market Area

Decision

Trade Area Decision

pengambilan keputusan yang panjang karena dalam pemilihan lokasi terdapat banyak kriteria yang harus dipertimbangkan, seperti:

 Ukuran dan ciri-ciri populasi

 Persaingan

 Akses Transportasi

 Ketersediaan Parkir

 Lingkungan di Sekitar Toko

 Biaya Properti

 Lama Perjanjian

Menurut Utami (2006, p104), hal yang membuat suatu lokasi memiliki daya tarik secara spesifik adalah aksesibilitas. Aksesibilitas suatu lokasi adalah suatu kemudahan bagi konsumen untuk masuk dan keluar dari lokasi tersebut. Analisis ini memiliki dua tahap, yaitu:

1. Analisis Makro

Untuk mengukur aksesibilitas lokasi pada tingkat makro ritel secara bersamaan mengevaluasi beberapa faktor seperti pola-pola jalan, kondisi jalan, dan hambatannya.

2. Analisis Mikro

Analisis ini berkonsentrasi pada masalah-masalah pada sekitar lokasi, seperti visibilitas, arus lalu lintas, parkir, keramaian, dan jalan masuk atau jalan keluar.

Menurut Engel, Blackwell, dan Miniard (1995) yang dikutip oleh Pujiastuti, terdapat empat atribut utama dari dimensi lokasi yaitu waktu tempuh perjalanan menuju tempat berbelanja, kelancaran arus lalu lintas, banyaknya sarana transportasi yang menunjang, dan lingkungan sekitar yang aman.

Dalam makalah ini, dalam penentuan lokasi menggunakan faktor-faktor sebagai berikut:

2. Sosio-Ekonomi yang terdiri dari jumlah penduduk dan kesejahteraan penduduk.

3. Persaingan dilihat dari jarak terhadap pesaing terdekat, dan jarak terhadap pasar tradisional.

4. Demografi, dilihat dari jumlah penduduk terhadap lokasi.

2.3 Teori Central Place

Teori Central Place diperkenalkan pertama kali pada tahun 1933 oleh seorang Geographer Walter Christaller yang menjelaskan distribusi spasial kota dalam suatu tata ruang. Pada suatu pusat kota di selatan Jerman, Christaller berpendapat bahwa tujuan utama sebuah pusat permukiman atau pasar adalah menyediakan barang dan jasa untuk populasi di lingkungan sekitarnya. Teori Central Place menggunakan konsep dasar threshold dan range. Lokasi atas suatu tempat ditentukan oleh threshold-nya atau kebutuhan area pasar minimum atas suatu barang maupun jasa untuk dapat ditawarkan secara ekonomis. Christaller menyarankan bahwa setiap lokasi mengembangkan pasarnya sampai rangenya atau ukuran maksimum/jarak maksimum dimana konsumen mampu melakukan perjalanan untuk menjangkau suatu komoditi atau jasa. Dalam kondisi ideal pusat pasar dengan ukuran dan fungsi yang sama akan memiliki jarak yang sama satu sama lain.

Gambar: Ilustrasi Range and Threshold Sumber: Buku Diktat Analisis Lokasi dan Keruangan

kesehatan atau tingkatan alat-alat rumah tangga maupun kendaraan). Misal: dilakukan kategorisasi atau pengelompokan produk.

 Kelompok 1 : diperlukan sehari-hari: produk pangan.

 Kelompok 2: diperlukan setiap 3 bulan sekali: sandang peralatan rumah tangga, dll.

 Kelompok 3: diperlukan setahun sekali: furniture

 Kelompok 4: barang mewah, kendaraan.

2.4 Teori Hotelling

Teori ini muncul sebagai kelemahan teori lokasi yang mengasumsikan bahwa karakter demand dalam suatu ruang (space) adalah seragam dan pengembangan dari konsep “least-cost location” dengan mempertimbangkan “ketergantungan lokasi”.

Produsen dalam memilih lokasi industri berprilaku untuk menguasai market area seluas-luasnya yang dipengaruhi oleh perilaku konsumen dan keputusan berlokasi produsen lainnya. Kontributor pemikiran: Fetter (1942), Hotteling (1929). Namun, teori ini bisa juga digunakan dalam perdagangan, seperti minimarket, karena tujuannya menguasi market area seluas-luasnya.

2.5 Model Analisis Gravity Model (Teori Titik Henti)

Gravity model digunakan secara luas dalam teknik menentukan lokasi retail. Metode ini berasal dari William J. Reilly’s yang disebut dengan Hukum Gravity Ritel. Pada intinya, metode ini merupakan metode yang digunakan untuk mengevaluasi tingkah laku manusia yang mengukur bahwa setiap individu kemungkinan akan tertarik menuju ritel bergantung pada jarak tempuh, jarak tempuh ke took alternative, dan keunggulan masing-masing lokasi. Hukum Reilly’s secara sederhana dapat diibaratkan sebagai batasan area perdagangan, dengan cara menentukan titik yang berbeda dari dua kota atau dua wilayah, maka masing-masing luasan area perdagangan dapat ditentukan.

2.5.1 Teori Titik Henti

Teori titik henti merupakan modifikasi dari teori gravitasi W. J. Reilly. Teori ini dapat digunakan untuk memberikan gambaran mengenai pola interaksi antara dua wilayah dan dapat memperkirakan penempatan lokasi suatu industry atau pusat pelayanan. Teori ini dapat digunakan jika memenuhi beberapa syarat yaitu :

1. Keadaan ekonomi penduduk relatif sama 2. Topografi wilayah datar

Teori titik henti yang dilakukan menggunakan data jarak jalan antara dua lokasi retail sehingga tidak menggunakan garis khayal sebagai jarak.

2.6 Model Penelitian Analytical Hierarchy Process (AHP)

2.6.1 Pengertian Model Penelitian AHP

Analytical Hierarchy Process atau biasa disebut AHP dikembangkan oleh Prof. Thomas L. Saaty, seorang Guru Besar Matematika dari University of Pittsburgh pada tahun 1970. Metoda ini merupakan alat bantu sistem pendukung keputusan yang dinilai luas untuk penyelesaian problem keputusan multikriteria. Metode ini mensintesis perbandingan ‘judgement’ pengambil keputusan yang berpasangan pada setiap level hirarki keputusan yang berpasangan pada setiap level hirarki keputusan. Caranya dengan menetapkan bobot prioritas relatif setiap elemen keputusan, dimana bobot ini merepresentasikan intensitas preferensi atas suatu keputusan (Saaty, 1993). Pengujian kepekaan hasilnya terhadap perubahan informasi. Secara kualitatif, metode ini mendefinisikan masalah dan penilaian. Sedangkan secara kuantitatif, AHP melakukan perbandingan dan penilaian untuk mendapatkan solusi. Kekuatan AHP terletak pada struktur hirarkinya yang memungkinkan seseorang memasukkan semua faktor penting, nyata dan mengaturnya dari atas ke bawah mulai dari tingkat yang paling penting ke tingkat yang berisi alternatif, untuk dipilih mana yang terbaik. Metode AHP juga merupakan suatu teori umum mengenai pengukuran. AHP digunakan untuk mengurutkan skala rasio dari beberapa perbandingan berpasangan yang bersifat diskrit maupun kontinu.

Menurut Mulyono (2002) dalam menyelesaikan persoalan dengan AHP ada beberapa prinsip yang harus dipahami, diantara adalah:

 Decomposition

Setelah persoalan didefinisikan, maka perlu dilakukan decomposition, yaitu memecah persoalan yang utuh menjadi unsur-unsurnya. Jika ingin mendapatkan hasil yang akurat, pemecahan juga dilakukan terhadap unsur-unsurnya sampai tidak mungkin dilakukan pemecahan lebih lanjut, sehingga didapatkan beberapa tingkatan dari persoalan tadi. Karena alasan ini, maka proses analisis ini dinamakan hirarki. Ada dua jenis hirarki, yaitu lengkap dan tidak lengkap. Dalam hirarki lengkap, semua elemen pada suatu tingkatan memiliki semua elemen yang ada pada tingkat berikutnya. Jika tidak demikian maka dinamakan hirarki tidak lengkap.

Prinsip ini membuat penilaian tentang kepentingan relatif dua elemen pada suatu tingkat tertentu dalam kaitannya dengan tingkat diatasnya. Penilaian ini merupakan inti dari AHP, karena ia akan berpengaruh terhadap prioritas elemen-elemen. Hasil dari penilaian ini akan tampak lebih enak bila disajikan dalam bentuk matriks yang dinamakan pairwise comparison matrix. Pertanyaan yang biasa diajukan dalam menyusun skala kepentingan adalah:

1. Elemen mana yang lebih penting (pentng/disukai/mungkin/...)

2. Berapa kali penting (penting/disukai/mungkin/...)

Agar diperoleh skala yang bermanfaat ketika membandingkan dua elemen, seseorang yang akan memberikan jawaban perlu pengertian menyeluruh tentang elemen-elemen yang dibandingkan dan relevansinya terhadap kriteria atau tujuan yang dipelajari.

Dari setiap pairwise comparison matrix kemudian dicari eigenventornya untuk mendapatakn local priority. Karena pairwise comparison matrix terdapat pada setiap tingkat, maka untuk mendapatkan global priority harus dilakukan sintesa di antara local priority. Prosedur melakukan sintesa berbeda menurut bentuk hirarki. Pengurutan elemen-elemen menurut kepentingan relatif melalui prosedur sintesa dinamakan priority setting.

 Logical consistency

Konsistensi memiliki dua makna. Pertama adalah bahwa objek-objek yang seupa dapat dikelompokkan sesuai dengan keseragaman dan relevansi.

2.6.2 Metode AHP

Metode AHP Langkah-langkah penggunaan AHP adalah sebagai berikut:

1. Tentukan tujuan (level 1), kriteria (level 2), dan altenatif (level 3) dari masalah.

2. Tentukan peringkat kriteria untuk matriks alternatif yang dipilih menurut tabel derajat kepentingan. Jika faktor dibandingkan dengan dirinya sendiri, maka harus “equally preferred” dengan nilai 1, yang membuat seluruh nilai sepanjang diagonal matriks bernilai 1. Penilaian skala perbandingan antar kriteria diisi berdasarkan tabel intensitas kepentingan pada model AHP.

Tabel: Derajat Kepentingan AHP

Intensitas Kepentingan

Keterangan Penjelasan

sama terhadap tujuan

2. Equally to moderately

preferred

Antara equally dan moderately

3. Moderately preferred Pengalaman dan penilaian memberikan nilai tidak jauh berbeda antara satu aktivitas terhadap aktivitas lainnya

4. Moderately to strongly preferred

Antara moderately dan strongly

5. Strongly preferred Penilaian memberikan nialai kuat berbeda antara satu aktivitas terhadap aktivitas lainnya.

6. Strongly to very strongly preferred

Antara strongly dan very strongly

7. Very strongly preferred Suatu aktivitas sangat lebih disukai dibandingkan aktivitas lainnya

8. Very strongly to extremely preferred

Antara very strongly dan extremely.

9. Extremely preferred Satu aktivitas menempati urutan tertinggi dari aktivitas lainnya.

Sumber: http://thesis.binus.ac.id/Asli/Bab2/2009-1-00499

3. Sama dengan cara nomor 2, tentukan peringkat untuk masing-masing matriks kriteria yang dipilih menurut tabel derajat kepentingan

4. Kalikan matriks kriteria dengan matriks alternatif dari hasil perhitungan nomor 2 dan nomor 3 untuk mendapatkan priority vector sehingga mendapatkan keputusan yang terbaik.

5. Langkah ke 5 -8 digunakan untuk menghitung konsistensi, dimulai dengan penentuan weighted sum vector dengan mengalikan row averages dengan matriks awal.

6. Tentukan consistency vector dengan membagi weighted sum vector dengan row averages.

7. Hitung Lambda dan Consistency Index.

8. Hitung Consistency Ratio.

2.7 Sintesa Pustaka

2.7.1 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Retail

Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan teori lokasi retail, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori lokasi retail pada tabel di bawah ini:

Pustaka Indikator Variabel Davidson et

al, 1980

Pertimbangan Wilayah 1. Kondisi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi, dan lahan kosong) 2. Jaringan kota (ukuran, jarak dan

hubungan dengan kota disekitarnya)

3. Karakteristik lingkungan (iklim, vegetasi, karakteristik medan) 4. Karakteristik ekonomi (tenaga

kerja, industri, trend) 5. Target pasar (jumlah dan

prosentase populasi yang dibidik)

2. Publik transportasi dan jaringan jalan

3. Karakteristik ekonomi dan daya beli efektif

4. Potensi pasar dalam hal barang

2.7.2 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Minimarket

Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan teori minimarket, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori minimarket pada tabel di bawah ini:

Tabel: Sintesa Pustaka Teori Lokasi Minimarket

Pustaka Indikator Variabel

2.7.3 Sintesa Pustaka Teori Central Place

Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan teori central place (Christaller), maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori central place (Christaller) pada tabel di bawah ini.

Tabel: Sintesa Pustaka Teori Central Place (Christaller)

Pustaka Indikator Variabel

1. Permukiman bumi datar, tak terbatas, dan memiliki sumber daya yang homogen dimana tersebar secara merata atau dengan kata lain tidak terdapat perbedaan kondisi geografis; 2. Tidak terdapat batasan

administrasi dan politis yang dapat menyimpangkan perkembangan permukiman 3. Tidak terdapat eksternal ekonomi

yang menganggu pasar

diseluruh area dan tidak ada keragaman produk

5. Banyak pedangang kecil

menawarkan produk yang sama dan tidak ada keragaman produk 6. Semua pembeli memiliki daya

beli yang sama

7. Biaya transportasi sama ke semua arah dan ragamnya sebanding dengan jarak 8. Pembeli membayar biaya

transportasi produk atau layanan 9. Tidak ada akomodasi untuk inovasi atau kewirausahaan. Sumber : Hasil Analisa Pustaka

2.7.4 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Hotelling

Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan teori Hotelling, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori Hotelling pada tabel di bawah ini:

Inelastic Demand 1. Adanya salah satu pasar dengan spesialisasi usaha, kemudian datanglah satu pasar dengan jenis usaha yang sama.

BAB III GAMBARAN UMUM

3.1 Gambaran Umum WIlayah

Dalam menentukan lokasi perdagangan perlu diketahui faktor apa saja yang mempengaruhi pengambilan keputusan dalam penempatannya. Hal tersebut ditujukan agar penjual dapat mendapatkan untung sebesar – besarnya dari pemilihan suatu lokasi perdagangan. Pada studi kasus ini akan menganalisa mengenai penentuan lokasi supermarket Superindo yang berada di Jl. Arif Rahman Hakim Kelurahan Keputih Kecamatan Sukolilo.

menciptakan persaingan antar retail. Salah satu bentuk persaingan antar retai yang bersifat deret atau sebelahan adalah supermarket Superindo dengan supermarket Giant.

Gambar: lokasi supermarket Superindo dan

Giant pada Jl. Arif Rahman Hakim

BAB IV ANALISA

Metode analisis data yang digunakan dalam penulisan makalah tentang faktor-faktor penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim, Sukolilo, Surabaya menggunakan analisis gravity atau analisis titik henti dan menggunakan Analytical Hierarch Process (AHP) dengan alat bantu analisa yaitu expert choice. Adapun analisa tersebut dijelaskan sebagai berikut:

4.1 Analisis Gravity

Untuk mengetahui interaksi diantara Superindo dengan pusat Superindo terdekat, maka dilakukan analisa yang disebut dengan analisa Gravity dengan melakukan perhitungan titik henti. Perhitungan titik henti tersebut dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui apakah penentuan lokasi Superindo di Jlan Arif Rahman Hakim sudah tepat. Adapun formulasi yang digunakan dalam perhitungan titik henti adalah sebagai berikut:

Keterangan:

D : Jarak dihitung dari kecamatan yang kecil jumlah penduduknya

dA.B : Jarak Superindo A dengan Superindo B

PA : Jumlah penduduk dimana Superindo A terletak

PB : Jumlah penduduk dimana Superindo B terletak

Sehingga, apabila dilakukan perhitungan analisis titik henti adalah sebagai berikut:

 Titik henti Superindo Arif Rahman Hakim kearah Superindo Kedung Baruk, Rungkut

DAB = 2,79 / 1 + (

√

16.157

/

√

15.650

)

= 2,79 / 1 + (127,11 / 125,01) = 2,79 / 1 + 1,01

= 2,79 / 2,01 = 1,39 km

DBA = 2,84 / 1 + (

√

16.157

/

√

16.808

) kurang tepat jika dilihat dari perspektif Superindo yang ada di sekitarnya yakni Superindo Rungkut dan Superindo Mulyosari. Dari hasil analisis titik henti, lokasi Superindo Keputih yang tepat ialah dengan jarak 1,39 kilometer dari Superindo Rungkut atau 1,43 kilomenter dari Superindo Mulyosari. Namun kondisi eksisting saat ini adalah jarak Superindo Keputih adalah sejauh 2,8 kilometer dari Superindo Rungkut dan 2,85 kilometer dari Superindo Mulyosari.

4.2 Analytical Hierarchy Process (AHP)

4.2.1 Tahapan Analisa

Adapun tahapan analisis data yang digunakan dalam melakukan Analytical Hierarchy Process (AHP) adalah sebagai berikut:

Diagram 1. Tahap Analisis Faktor Penentu Lokasi Ritel dengan AHP

4.2.2 Penentuan Faktor dan Sub Faktor

AHP merupakan metode atau teknik pengambilan keputusan secara sistematis atas suatu persoalan yang kompleks. Tujuan dari analisis AHP sendiri adalah untuk mendapatkan prioritas keputusan atau faktor utama yang mempengaruhi suatu keadaan yang ada. AHP juga merupakan sebuah model yang dibuat menyerupai proses pengambilan keputusan manusia ( Human Decision Process) (Saaty, 1980). Dalam laporan ini, tujuan dari analisa AHP adalah untuk

mengetahui bobot atau prioritas faktor yang digunakan dalam menentukan keputusan terkait pemilihan lokasi Superindo.

Penentuan faktor dan sub faktor AHP sangat penting dilakukan untuk keperluan pengisian kuisioner pada stakeholder seperti masyarakat sekitar, konsumen serta pemilik Superindo dan stakeholder lain yang terkait. Dalam menentukan faktor dan subfaktor AHP perlu melakukan pendalaman studi literatur serta penelitian sejenisnya terkait faktor dan sub faktor penentuan lokasi ritel. Subjektifitas peneliti juga ikut berperan dalam penentuan faktor dan sub faktor penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim tersebut. Berikut adalah faktor dan sub faktor yang digunakan dalam analisis AHP.

Diagram 4.2.2 Faktor dan Sub Faktor Penetuan Lokasi Ritel dalam Analisa AHP

No Faktor Sub Faktor Referensi

1 Aksesibilitas  Jarak terhadap Permukiman

2 Sosial Ekonomi  Pendapatan Penduduk per Kapita

3 Persaingan  Jarak dengan Pesaing Terdekat

Berikut ini terdapat sintesa faktor (beserta sub faktor dan alasannya) yang akan dibobotkan untuk mendapatkan rumusan faktor yang dapat digunakan dalam membantu menentukan faktor-faktor pengaruh dan strategi pengembangan

1. Faktor Aksesibilitas : digunakan untuk mengetahui kondisi fisik kemudahan akses atau prasarana yang ada di lokasi studi sehingga dapat dijadikan sebagai alasan pendukung penentuan lokasi. Jalan Arif Rahman Hakim merupakan jalan yang kerap kali dilintasi oleh kendaraan dengan intensitas lalu lintas yang tinggi, ditambah lagi kedekatannya dengan jalan-jalan menuju ke perumahan dan permukiman sehingga akses menuju jalan ini cukup mengundang pusat perdagangan menjalankan usahanya disana.

Faktor Aksesibilitas kemudian di breakdown lagi menjadi beberapa subfaktor antara lain adalah sebagai berikut:

 Jarak terhadap permukiman : Akses permukiman yang dekat dan memadai akan menjadi magnet bagi supermarket dalam menjalankan usaha, dikarenakan permukiman adalah konsentrasi tempat konsumen supermarket berada.

 Volume Kendaraan : Padatanya volume kendaraan di sebuah jalan akan ditangkap oleh supermarket sebagai peluang untuk membuka usaha disana,dikarenakan adanya peluang seorang pengendara yang berkepentingan atau hanya sekedar melewati jalan tersebut untuk mengunjungi supermarket untuk memenuhi kebutuhan.

 Ketersediaan Lahan Parkir : Adanya lahan parkir yang memadai akan mengundang supermarket untuk membuka usaha di kawasan tersebut. Lahan parkir akan memberikan konsumen tempat yang aman dalam memarkirkan kendaraan sembari konsumen berbelanja di supermarket.

 Jarak ke Tempat Pemberhentian Transportasi Umum : Lokasi supermarket yang dekat dengan stasiun atau halte akan mengundang konsumen yang baru saja melakukan perjalanan untuk singgah ke supermarket untuk berbelanja kebutuhan yang bisa dibuat untuk melanjutkan perjalanan.

 Pendapatan per Kapita : Pendapatan penduduk yang tinggi akan mendorong supermarket untuk membuka usaha dikawasan yang berpendapatan menengah keatas. Warga dengan pendapatan yang menengah keatas diyakini akan memilih pusat berbelanjaan seperti Superindo dikarenakan kualitas barang yang dijual sudah terjamin.

 Pengeluaran per Kapita : Pengeluaran yang tinggi akan memicu supermarket untuk membuka usaha di sana. Hal ini dikeranakan ada keyakinan bahwa semakin tinggi pengeluaran suatu keluarga, maka akan semakin sering orang mengunjungi supermarket dalam memenuhi kebutuhan mereka.

 Tingkat Pendidikan : Kualitas pendidikan yang tinggi akan memengaruhi perferensi masyarakat dalam memilih tempat berbelanja yang nyaman dengan barang yang berkualitas. Supermarket selama ini menjual barang yang berkualitas dengan tempat yang nyaman.

 Prosentase Penduduk Pekerja Professional : Mereka yang berkerja di sektor formal atau profesional memiliki pendapatan yang tetap sehingga secara tidak langsung akan menjadi potensi bagi supermarket dalam mengembangkan usaha.

3. Faktor Pesaing : digunakan untuk mengetahui kondisi pesaing atau pihak-pihak yang mengintervensi sehingga dapat mempengaruhi aktivitas pasar di lokasi studi. Berikut ini merupakan sub faktor dari faktor pesaing adalah sebagai berikut:

 Jarak terhadap pesaing terdekat : Keberadaan supermarket yang dekat dengan kosentrasi konsumen akan mendorong supermarket lainnya untuk membuka usaha yang lebih dekat dengan kosentrasi konsumen. Hal ini sejalan dengan teori Hotelling

4. Faktor Demografi : digunakan untuk mengetahui kondisi kependudukan masyarakat sekitar dalam memengaruhi lokasi supermarket Superindo di lokasi studi. Kawasan disekitar Jalan Arif Rahman Hakim merupakan kawasan yang padat penduduk dengan jumlah pertumbuhan penduduk yang tinggi karena diikuti oleh keberadaan kampus yang mendatangkan banyak mahasiswa sebagai penduduk sementara. Hal tersebut menjadi salah satu alasan yang mendorong Superindo sebagai supermarket menjalankan usahanya. Beberapa subfaktor demografi yang terhimpun diantaranya adalah:

 Jumlah penduduk : Semakin banyak jumlah penduduk, maka semakin banyak pula potensi konsumen yang bisa ditangkap oleh supermarket dalam menjalankan usahanya. Jadi jumlah penduduk merupakan magnet untuk pendirian Supermarket di suatu lokasi.

 Kepadatan Penduduk : Kepadatan penduduk yang tinggi juga menjanjikan konsumen dalam jumlah yang konstan dalam mengunjungi supermarket.

 Jumlah Penduduk berkeluarga : Semakin tingginya penduduk yang telah berkeluarga akan ikut berperan dalam menentukan lokasi supermarket. Mereka memerlukan supermarket dalam memenuhi kebutuhan hidup, sehingga bisa dijadikan potensi konsumen oleh supermarket.

 Pertumbuhan Penduduk : Pertumbuhan penduduk yang semakin tinggi kedepannya akan mendorong supermarket untuk membuka usaha sebagai investasi untuk keperluan kedepannya.

Setelah menentukan faktor dan subfaktor, kemudian dibuatlah kuisioner yang akan dibagikan kepada beberapa stakeholder, antara lain adalah:

 Masyarakat yang pernah mengunjungi Superindo

 Pemilik Superindo

 Masyarakat yang belum pernah mengunjungi Superindo

4.2.3 Hasil Analisa AHP

dilakukan menggunakan bantuan aplikasi Expert Choice yang merupakan aplikasi yang sengaja didesain untuk perhitungan AHP. Dalam AHP, tingkat inkonsisitensi antar faktor atau subfaktor tidak boleh lebih dari 0,1 untuk mendapatkan data yang valid.

 Perbandingan Antar Faktor

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar faktor, diketahui bahwa aksesibilitas menjadi faktor yang paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk faktor aksesibilitas sebesar 0,475, lebih besar dibandingkan dengan faktor lainnya seperti hasil pembobotan faktor sosial ekonomi sebesar 0,237, faktor persaingan sebesar 0,219 dan faktor demografi sebesar 0,069. Dengan tingkat inkonsistensi sebesar 0,00883, yang menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka hasil pembobotan faktor ini dapat dikatakan bernilai valid.

 Perbandingan Sub Faktor Aksesibilitas

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari faktor aksesibilitas, diketahui bahwa jarak terhadap permukiman menjadi faktor yang paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor jarak terhadap permukiman sebesar 0,717, lebih besar dibandingkan dengan subfaktor lainnya seperti hasil pembobotan subfaktor volume kendaraan sebesar 0,068, subfaktor ketersediaan lahan parkir sebesar 0,157 dan subfaktor jarak ke tempat pemberhentian transportasi umum sebesar 0,057. Dengan tingkat inkonsistensi sebesar 0,06, yang menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot subfaktor aksesibilitas valid.

Alasan stakeholder memilih jarak terhadap permukiman sebagai subfaktor dari aksesibilitas yang memiliki bobot nilai paling tinggi dikarenakan permukiman merupakan konsentrasi pasar dari supermarket. Dominasi konsumen yang akan mengunjungi supermarket tersebut otomatis berasal dari warga permukiman yang berada disekitarnya untuk memenuhi kebutuhan. Lokasi Superindo disekitar Jalan Arif Rahman Hakim dikelilingi oleh perumahan maupun permukiman padat tepatnya di Gebang ataupun Keputih. Di belakang lokasi Superindo juga terdapat apartemen Puncak Kertajaya yang turut mendukung ketepatan pemilihan lokasi Superindo berdasarkan jarak terhadap permukiman. Kedekatan lokasi Superindo dengan perumahan dan permukiman disekelilingnya merupakan potensi konsumen yang bisa digaet untuk berkunjung ke supermarket Superindo.

 Perbandingan Sub Faktor Sosial Ekonomi

dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor pendapatan perkapita sebesar 0,701, lebih besar dibandingkan dengan subfaktor lainnya seperti hasil pembobotan subfaktor pengeluaran perkapita sebesar 0,167, subfaktor tingkat pendidikan sebesar 0,055 dan subfaktor prosentase pekerja professional sebesar 0,077. Dengan tingkat inkonsistensi sebesar 0,06, yang menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot subfaktor sosial ekonomi dinilai valid.

 Perbandingan Sub Faktor Persaingan

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari faktor persaingan, diketahui bahwa jarak terhadap pesaing terdekat menjadi faktor yang paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor jarak terhadap pesaing terdekat sebesar 0,703, lebih besar dibandingkan dengan subfaktor jarak dengan pasar tradisional yang memiliki nilai pembobotan sebesar 0,297. Dengan tingakt inkonsistensi sebesar 0, yang menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot subfaktor persaingan dinilai valid.

sama akan dinilai sebagai suatu ancaman bagi supermarket yang sebelumnya sudah ada, sehingga supermarket yang baru cenderung akan membuka supermarketnya di lokasi yang sama dengan perbedaan jarak (bersebelahan atau seberang jalan. Di kondisi eksisiting, sebelumnya sudah terdapat supermarket dengan brand berbeda dan kemudian penempatan Superindo didirikan bersebelahan dengan supermarket yang telah ada sebelumnya.

 Perbandingan Sub Faktor Demografi

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari faktor demografi, diketahui bahwa jumlah penduduk menjadi faktor yang paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor jumlah penduduk adalah sebesar 0,706, lebih besar dibandingkan dengan subfaktor lainnya seperti hasil pembobotan subfaktor kepadatan penduduk sebesar 0,103, subfaktor jumlah penduduk berkeluarga sebesar 0,129 dan subfaktor pertumbuhan penduduk sebesar 0,061. Dengan tingakt inkonsistensi sebesar 0,03, yang menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot subfaktor demografi dinilai valid.

Dari hasil tersebut, diketahui beberapa faktor yang menjadi dasar dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim apabila diurutkan berdasarkan bobot nilai tertinggi dari faktor adalah sebagai berikut:

1. Aksesibilitas

o Jarak terhadap Permukiman

2. Sosial Ekonomi

o Pendapatan Per Kapita

3. Persaingan

o Jarak dengan Pesaing Terdekat

4. Demografi

o Jumlah Penduduk

BAB V KESIMPULAN

4.1 Kesimpulan

Setelah dilakuakan analisa dan pembahasan di atas maka dapat disimpulkan bahwa :

 Retail berasal dari bahasa Perancis yaitu ” Retailer” yang berarti ” Memotong menjadi kecil kecil” (Risch, 1991 )

 Berdasarkan hasil analisis titik henti, diketahui bahwa lokasi Superindo Keputih kurang tepat jika dilihat dari perspektif Superindo yang ada di sekitarnya yakni Superindo Rungkut dan Superindo Mulyosari. Dari hasil analisis titik henti, lokasi Superindo Keputih yang tepat ialah dengan jarak 1,39 kilometer dari Superindo Rungkut atau 1,44 kilomenter dari Superindo Mulyosari. Namun kondisi eksisting saat ini adalah jarak Superindo Keputih adalah sejauh 2,8 kilometer dari Superindo Rungkut dan 2,85 kilometer dari Superindo Mulyosari.

 Faktor yang memiliki bobot paling besar dibandingkan dengan bobot faktor lain adalah faktor aksesibilitas yaitu sebesar 0,475. Nilai inconsistency yang didapatkan dari analisa AHP adalah 0,00883 < 0,1 maka hasil pembobotan yang dilakukan telah valid.

 Sub Faktor dari seluruh faktoryang memiliki bobot 3 paling besar ialah Jarak terhadap permukiman (0,337), Pendapatan perkapita (0,168), jarak dengan pesaing terdekat (0,156) Nilai inconsistency yang didapatkan dari analisa AHP adalah 0,03 < 0,1 maka hasil pembobotan yang dilakukan telah valid.

 Setelah dilakukan verifikasi hasilnya bahwa :

o Superindo Arief Rahman hakim dekat dengan kompleks perumahan vertikal maupun horizontal modern.

o Jarak dengan pesaing ketiga dapat dibuktikan dengan lokasi Superindo Arief Rahman hakim yang berjajar langsung dengan Giant Express.

DAFTAR PUSTAKA

Setyawarman, Adityo., 2009, Pola Sebaran dan Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Retail Modern (Studi Kasus Kota Surakarta), Ringkasan Tesis

Analytical Hierarchy Process. http://thesis.binus.ac.id/Asli/Bab2/2009-1-00499-TISI%20Bab %202.pdf (diakses 06 April 2015)