2. PERENCANAAN TAPAK

(1)

8

Universitas Kristen Petra

2.1. Pemilihan Tapak Proyek

Pemilihan tapak proyek yang akan dibangun menjadi pertimbangan awal dalam perencanaan. Pada proyek ini dipilih lahan di kawasan Nusa Dua, kelurahan Benoa, Bali, dengan pertimbangan bahwa daerah ini merupakan kawasan hotel berbintang dengan view pantai yang menarik sehingga banyak wisatawan mancanegara maupun domestik menginap di kawasan ini. Pada kawasan ini sebagian besar akomodasi wisata berupa resor hotel berbintang dan hanya sedikit sekali resor villa berbintang. Oleh karena itu dengan adanya proyek

”Villa Resor” ini dapat memberikan alternatif fasilitas penginapan bagi para wisatawan dengan suasana villa yang lebih privasi, terutama ditujukan bagi para pasangan yang ingin berbulan madu.

2.2. Kriteria Lokasi Proyek

Dalam menentukan lokasi yang sesuai untuk proyek yang dirancang terdapat beberapa kriteria yang menjadi pertimbangan, antara lain:

 Merupakan kawasan pariwisata dengan tata guna lahan untuk akomodasi hotel.

 View yang menarik.

 Adanya lahan yang memadai untuk proyek ini.

 Kemudahan akses pencapaian dari jalan ke dalam bangunan.

 Tingkat kebisingan yang cukup rendah mengingat merupakan kawasan hotel berbintang.

 Tersedia sarana infrastruktur yang memadai seperti jaringan jalan, listrik, telepon, dan air.

(2)

2.3. Lokasi Proyek

Gambar 2.1. Peta Lokasi Tapak di Nusa Dua (Bali Plus, Januari 2007)

Gambar 2.2. Peta Garis Tapak LOKASI PROYEK

(3)

Data Tapak :

 Kabupaten: Badung

 Kecamatan: Kuta Selatan

 Kelurahan: Benoa

 Lokasi: Jl. Raya Nusa Dua Selatan

 Luas: ± 73.000 m²

 Batas Utara: lahan kosong

 Batas Timur: Pantai Gagar dan Pura Dalem Batu Madeg

 Batas Selatan: hutan kecil

 Batas Barat: lahan kosong dan Jl. Raya Nusa Dua Selatan

Batas Utara Tapak:

Berupa lahan kosong dan sudah ada batas pohon dengan tapak proyek.

Gambar 2.3. Batas Utara Tapak

(4)

Batas Selatan Tapak:

Berupa hutan yang penuh dengan pohon yang lebat dan hijau.

Gambar 2.4. Batas Selatan Tapak

Batas Timur Tapak:

Berupa view ke arah pantai Gagar dan Pura Dalem Batu Madeg.

Gambar 2.5. Batas Timur Tapak

(5)

Batas Barat Tapak:

Berupa Jalan Raya Nusa Dua Selatan dan lahan kosong yang hijau.

Gambar 2.6. Batas Barat Tapak

2.3.1. Tata Guna Lahan

Berdasarkan PERDA Propinsi Tingkat I Bali, lokasi tapak yang berada di Kelurahan Benoa termasuk dalam kawasan pariwisata dan berdasarkan RDTR Kecamatan Kuta Selatan, tata guna lahan tapak merupakan kawasan untuk akomodasi wisata, sehingga pemilihan lokasi tapak sudah sesuai dengan peraturan yang ada.

Gambar 2.7. Rencana Pemanfaatan Ruang (Bappeda Badung, 2002)

(6)

2.3.2. Kondisi Fisik

2.3.2.1. Topografi, Morfologi dan Geologi

Berdasarkan hasil perhitungan klasifikasi kelerengan (kemiringan lereng), sebagian besar Kecamatan Kuta Selatan termasuk klasifikasi kemiringan lereng 0-3% pada bagian Barat dan 4-8% s/d 9-15% sebelah Timur. Pada lokasi tapak diperkirakan kemiringannya 0-7% dan elevasi kontur 0-30%. Tapak terletak pada ketinggian 12 sampai 18 meter dari permukaan laut. Lapisan tanah untuk Kecamatan Kuta Selatan terdiri dari batu kapur sampai kedalaman 30 meter di bawah muka tanah.

2.3.2.2. Keadaan Tanah

Jenis tanah yang mendominasi berupa tanah Mediteran yang terbentuk dari bahan induk batu gamping dan batu kapur karang.

2.3.2.3. Iklim

Berdasarkan klasifikasi Smith dan Ferguson, kawasan ini termasuk tipe iklim E, yang dicirikan dengan adanya rata-rata bulan basah sebanyak 5-6 bulan dan bulan kering rata-rata 5-6 bulan. Iklim yang terjadi hanya mengenal dua musim yaitu musim penghujan dan musim kemarau.

 Suhu udara dan Kelembaban Udara

Keadaan yang terpanas terjadi pada bulan November dengan suhu berkisar antara 28 ⁰C s/d 31,3 ⁰C dan keadaan terdingin pada bulan Juli dan Agustus dengan suhu rata-rata 23,7 ⁰C s/d 25,8 ⁰C dan suhu terendah.

Kelembaban relatif udara bulanan dari hasil pengamatan stasiun Meteorologi Ngurah Rai Tuban berkisar antara 77% sampai 85% dengan kelembaban udara terendah pada bulan Agustus dan tertinggi pada bulan Januari, Maret dan April.

 Curah Hujan

Curah hujan bulanan tertinggi terjadi pada bulan Januari yaitu 567 mm dengan jumlah hari hujan 24 hari pada bulan Mei, Agustus, dan September merupan bulan-bulan dengan curah hujan dan hari hujan yang sangat sedikit yaitu bulan

(7)

Agustus curah hujannya hanya 1 mm dengan 1 hari hujan, bulan September 3 mm dengan 7 hari hujan dan bulan Mei 6 mm dengan 3 hari hujan.

 Lama Penyinaran Matahari

Berdasarkan data tahun 2001, lama penyinaran matahari berkisar antara 52%

sampai 90%. Bulan-bulan dengan lama penyinaran matahari yang rendah terjadi pada bulan Desember sampai Maret dengan titik terendah terjadi pada bulan Desember, sedangkan bulan-bulan dengan lama penyinaran matahari yang relatif tinggi terjadi pada bulan Mei sampai Oktober dengan titik tertinggi terjadi pada bulan Mei.

 Arah dan Kecepatan Angin

Secara umum arah angin yang dominan bergerak dari arah Selatan (33%), Tenggara (19,6%), Barat Daya (16,9%) dan Timur (15,8%). Kecepatan angin pada bulan Desember sampai Maret rata-rata 4-6 knot, dan pada bulan April sampai November rata-rata 4-7 knot. Angin yang kuat (predominant) yaitu lebih dari 6 knot biasanya berasal dari arah Selatan, Tenggara, Barat Daya dan Barat.

(8)

Gambar 2.8. Peta Topografi Perencanaan (Bappeda Badung, 2002)

2.3.2.4. Sarana Utilitas

Jaringan listrik dan telepon, air bersih, rute pengangkutan sampah serta jalur drainase sekunder sudah tersedia pada jalur Jalan Raya Nusa Dua Selatan.

Sedangkan untuk jaringan air kotor, pengolahan dilakukan oleh BTDC (Bali Tourism Development Corporation).

2.3.3. Jaringan Jalan di Sekitar Tapak

Pada bagian barat ujung tapak terdapat Jalan Raya Nusa Dua Selatan yang merupakan satu-satunya akses jalan yang memadai menuju tapak. Jalan ini merupakan jalan kolektor sekunder dengan 2 arah. Kondisi jalan ini baik dan sudah beraspal tetapi tidak ada trotoar. Tingkat kebisingan pada jalan ini sangat

(9)

rendah. Ke arah utara, jalan ini terhubung dengan jalan By Pass Ngurah Rai yang merupakan jalan arteri primer 2 arah yang menghubungkan tapak menuju Bandara Ngurah Rai sekitar kurang lebih 20 menit.

Gambar 2.9. Jaringan Jalan

2.4. Batasan Lokasi Proyek

2.4.1. Berdasarkan Keputusan Bupati Badung No: 639 tahun 2003 tentang RDTR Kecamatan Kuta Selatan, ada 4 batasan proyek yang meliputi:

Penetapan radius kesucian pura kahyangan tiga adalah apenimpug atau apanyengker yang jaraknya minimal 50 meter untuk bangunan bertingkat dan 25 meter untuk bangunan tidak bertingkat.

Kawasan Sempadan Pantai ditetapkan sesuai dengan rekomendasi rencana sempadan pantai di Kabupaten Badung yaitu untuk pantai di Kelurahan

(10)

Benoa sebesar 30 meter terhitung dari titik pasang tertinggi sampai dengan daratan.

Ketentuan Tata Bangunan dan Lingkungan Akomodasi Wisata (Hotel):

 Luas lahan hotel minimum disesuikan dengan ketersediaan lahan.

 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60%.

 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) fasilitas penunjang pada kawasan hotel maksimum 30% dari point di atas dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 60%.

 Ketinggian Bangunan Maksimum 15 meter.

 Jarak tembok atau tiang struktur bangunan dengan tembok pekarangan depan sesuai dengan garis sempadan jalan/pantai, dengan tembok pekarangan samping minimum 2 meter dan dengan tembok pekarangan belakang sesuai dengan garis sempadan jalan.

Tata lingkungan di Kecamatan Kuta Selatan diarahkan dan diatur sebagai berikut:

 Menjaga dan melestarikan alam dan binaan serta kondisi sosial budaya masyarakat Bali.

 Menjaga dan melestarikan pola tata lingkungan dan bangunan tradisional Bali.

 Bangunan yang berada pada jalan utama (arteri dan kolektor) harus menyediakan taman telajakan sebesar minimal 1 meter atau berdasarkan ketentuan lain yang mengatur tentang hal ini.

2.4.2. Berdasarkan Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Badung No:

1094A tahun 1995 tentang Garis Sempadan Bangunan:

 Lebar Jalan: 9 meter.

 Sempadan Pagar Depan: 0,75 meter.

 Sempadan Bangunan: 10,5 meter.

2.4.3. Berdasarkan Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No: KM.3/

HK.001/ MKP.02 tentang Penggolongan Kelas Hotel:

Kriteria penggolongan kelas hotel didasarkan atas penilaian persyaratan dasar dan penilaian persyaratan teknis operasional.

(11)

Persyaratan teknis operasional meliputi komponen:

 Fisik

Persyaratan lebih ditekankan pada keberadaan unsur fisik yang berpengaruh pada keamanan, kenyamanan, kepuasan, higiene serta jaminan hotel terhadap kesesuaian dan integrasi pengelolaan lingkungan.

 Pengelolaan

Kemampuan hotel dalam mengelola berfungsinya persyaratan fisik hotel untuk menjamin kualitas pelayanan.

 Pelayanan

Kemampuan dalam memberikan pelayanan (unsur manusia/human touch) yang mencakup pengetahuan, prosedur (teratur, tertib), ketepatan waktu dan kecepatan serta sikap perilaku yang mencerminkan etika sopan santun budaya Indonesia.

Kriteria persyaratan operasional penggolongan kelas hotel (mutlak), yang berkaitan dengan perencanaan adalah komponen fisik yang terdiri dari:

 Area publik, yang terdiri dari lobby, front office, lift /elevator (khusus untuk hotel bertingkat), toilet umum, ruang makan/minum, taman, parkir dan pos jaga.

 Fasilitas tamu, yang terdiri dari kamar tamu, kamar mandi tamu dan room service.

 Fasilitas penunjang, yang terdiri dari dapur.

 Administrasi dan operasi, yang terdiri dari area tata graha, ruang karyawan, kantor administrasi, utilitas dan pembuangan limbah.

Kriteria persyaratan operasional penggolongan kelas hotel (tambahan), yang berkaitan dengan perencanaan adalah komponen fisik yang terdiri dari:

 Area publik, yang terdiri dari lounge dan public bar.

 Fasilitas tamu, yang terdiri dari living room di kamar suite, toilet living room, ruang rapat dan ruang pertemuan atau perjamuan.

 Penunjang administrasi dan operasi, yang terdiri dari penerimaan barang dan area penyimpanan (gudang).

 Fasilitas rekreasi dan hiburan, yang terdiri dari sarana olahraga dan sarana hiburan.

(12)

2.5. Pengaruh Lingkungan Sekitar Terhadap Tapak dan Pengaruh Perencanaan Tapak Terhadap Lingkungan Sekitar

Lokasi tapak dikenal sebagai kawasan hotel berbintang sehingga pencapaian menuju tapak mudah dikenali. Banyaknya hotel berbintang di kawasan ini mempengaruhi proyek untuk menjadi sebuah villa resor dengan fasilitas bintang lima. Jalan pada kawasan ini tidak ramai sehingga tingkat kebisingan dan polusi udara sangat rendah. Hal ini merupakan persyaratan yang mendukung lokasi proyek. Building form and massing di kawasan ini mengikuti arsitektur tradisional Bali dimana memiliki ciri bentuk massa segi empat, atap perisai, material dan warna bangunan alami. Sehingga nantinya perencanaan disain bangunan menyelaraskan dengan kondisi lingkungan sekitar ini dengan konsep arsitektur tradisional Bali.

Di kawasan Nusa Dua ini terdapat beberapa aktivitas yang mendukung bagi proyek, antara lain dengan adanya Galeria Shopping Centre yang merupakan tempat belanja dengan merk-merk terkenal, restoran, dan fasilitas lain. Selain itu juga terdapat Bali Golf and Country Club yang termasuk dalam 5 besar golf courses terbaik se-Asia yang bisa diakses untuk publik dengan biaya $ 142, gedung Candra Loka Amphiteatre yang merupakan tempat diadakannya festival besar di Nusa Dua, aktivitas diving di Tanjung Benoa dan surfing di selatan Hotel Hilton. Bila wisatawan menginginkan tempat makan dan belanja yang lebih murah, maka bisa memilih berbelanja dan makan di sepanjang jalan Pantai Mengiat. Dengan banyaknya aktivitas pendukung tersebut maka nantinya akan disediakan fasilitas shuttle-bus free dari resor.

Di sebelah timur tapak berbatasan dengan Pura Dalem sehingga diberikan akses dari tapak menuju pura yang bisa digunakan sebagai tempat beribadah bagi para karyawan maupun sebagai obyek wisata yang menarik bagi wisatawan mancanegara untuk dilihat ketika diadakan ritual atau upacara keagamaan. Dengan adanya proyek ini, dapat menambah ragam fasilitas penginapan bagi para wisatawan yang menginginkan suasana berbeda bila dibandingkan dengan hotel-hotel. Karena pada proyek ini ditawarkan sebuah fasilitas penginapan dengan sistem villa yang tentunya lebih privasi dengan

(13)

suasana yang lebih tenang. Selain itu, dengan adanya proyek ini pastilah dapat menambah lapangan pekerjaan bagi masyarakat sekitar.

2.6. Konsep Sirkulasi ke dalam Tapak dan Penentuan Entrance

Pencapaian menuju tapak melalui Jalan Raya Nusa Dua Selatan. Sisi tapak yang berbatasan dengan jalan tidak terlalu lebar kurang lebih 40 meter sehingga disain entrance menuju tapak dibuat satu jalan dengan lebar 8 meter untuk 2 arah. Karena fungsi bangunan ini sebagai resor, bukan bangunan formal, dan yang dijual adalah suasana atau view, sehingga jalur sirkulasi yang ada haruslah tidak membosankan, kesan santai dan menciptakan kejutan-kejutan dalam proses perjalanannya. Sirkulasi kendaraan dari entrance tapak menuju ke lobby dibuat berkelok sehingga pengunjung dapat menikmati suasana tetapi jalan menuju lobby tetap jelas dan terarah. Setelah sampai di lobby, kendaraan dapat dropping tamu kemudian langsung memutar mengikuti bentukan taman dan keluar seperti pada jalan masuk semula. Bila tamu membawa kendaraan pribadi, maka setelah dropping, kendaraan di-vallet-kan menuju area parkir dan nantinya dapat memutar kembali untuk menjemput pengunjung tersebut.

Tidak terlalu jauh dari area open space entrance terdapat belokan di sisi kanan jalan menuju ke area servis. Jalan menuju servis dibuat lurus dan hanya ada satu lekukan menuju bangunan karena tidak memerlukan view dan agar pencapaiannya mudah tetapi bangunan servis tetap tidak terlihat dari jalan utama.

Selain itu, untuk mengangkut barang-barang bawaan pengunjung serta mengantar pengunjung menuju villa masing-masing digunakan golf car. Untuk bus disediakan sirkulasi di sebelah kanan jalan utama. Dari area bus ini, pengunjung dijemput dengan mobil resor.

(14)

Sirkulasi kendaraan pengunjung Sirkulasi bus Gambar 2.10. Sirkulasi Kendaraan Pengunjung dan Bus

Sirkulasi servis Sirkulasi golf car

Gambar 2.11. Sirkulasi Servis dan Golf Car

(15)

2.7. Lansekap

Konsep pengolahan lansekap pada Villa Resor ini adalah pengolahan ruang luar dengan tema Balinese Garden. Ruang luar yang ada sengaja diciptakan dengan menghadirkan perbedaan-perbedaan suasana sehingga pengunjung tidak bosan dalam menikmati perjalanannya menuju fasilitas di dalam resor.