3
BAB II
PEMAHAMAN PROYEK
2.1 Pengertian Proyek
Mixed-Use Project adalah suatu proyek besar (real estate) yang didalamnya terdapat beberapa fungsi sekaligus seperti retail, office, hotel, rumah sakit, apartemen ataupun tempat rekreasi yang dalam perancangannya saling terhubung antar fungsinya, terutama sirkulasi pedestrian. (Marlina, E. 2008); (Irsyadi et al., 2018); (Dewi et al., 2016).
Berbeda dengan kategori bangunan lainnya, Mixed-Use Building memiliki ciri yang khas. Berikut ciri dari suatu Mixed-Use Project :
1. Mengintegrasi beberapa fungsi bangunan kedalam satu bangunan yang bertujuan membentuk kesatuan fungsi yang tidak bertabrakan.
2. Memiliki sirkulasi antar fungsi yang saling terintegrasi. 3. Memiliki keterhubungan antar bangunan didalamnya.
(Schwanke et al, 2003); (Amydestiala et al., 2019); (Dea Nurani, 2008)
Pada proyek ini, dipilihlah jenis Mixed-Use Single Building, pemilihan tipe ini dikarenakan tapak yang tersedia tidak memungkinkan untuk membangun proyek Mixed-use bertipe kompleks, beberapa kelebihan dari Mixed-Use Single Building adalah dapat memunculkan ketertarikan dari pengunjung sekitar proyek serta dapat mereduksi waktu perjalanan antara fungsi dalam satu bangunan karena memiliki fungsi yang bercampur. Terdapat juga beberapa kekurangannya, diantaranya adalah permasalahan privasi yang muncul akibat adanya percampuran fungsi dan permasalahan akses yang ditimbulkan oleh sirkulasi antar fungsi yang saling bercampur. (Dea Nurani, 2008); (Wunas & Mushar, 2016); (Sanya & Island, 2018).
2.2 Tipologi Proyek
Kelebihan dari tipologi proyek ini yaitu dapat memberikan kesan keselarasan pada bangunan yang notabenenya terdapat beberapa fungsi bangunan didalamnya dan tentunya berdampak pada waktu perjalanan antar fungsi bangunan yang tereduksi, yang mana dapat menarik pengunjung disekitar proyek ini nantinya. Terdapat juga kekurangan yang dimiliki oleh tipologi Mixed-Use Building ini diantaranya: terjadinya percampuran berbagai fungsi sehingga mengakibatkan munculnya permasalahan privasi antar teritori yang ditimbulkan oleh sirkulasi bangunan yang saling bercampur.
4 Beberapa ciri Mixed-Use Building yang membedakan dengan bangunan lainnya adalah :
1. Terbentuk kesatuan fungsi dari berbagai fungsi bangunan berada dalam satu bangunan. 2. Memiliki hubungan fungsional antar fungsi didalamnya.
3. Sirkulasi antar bangunan yang dihubungkan oleh pedestrian. (Dea Nurani, 2008)
2.3 Studi Preseden
Preseden atau moods design akan selalu dibutuhkan pada tahap awal proyek perancangan yang kemudian dapat dianalisis untuk konsep bangunan serta ruangan tipikal yang ada dalam bangunan. Berikut preseden yang telah di analisis sebagai acuan serta penunjang untuk proyek tugas akhir ini.
2.3.1 VIIA Bidex SCBD BSD
Lokasi : Tangerang Selatan, Indonesia Arsitek : PT. Airmas Asri
Status : Terbangun Tahun : 2017 Luas : 0.6 Ha
Bangunan ini memiliki satu massa utama dan satu tower yang memiliki total 28 lantai dan 2 core, menampung fungsi Office & Apartemen. Bangunan ini digunakan sebagai referensi alur sirkulasi vertikal, pembagian zonasinya serta konfigurasi apartemen.
5 Gambar 2.1. VIIA Bidex SCBD BSD
Pada bangunan ini, fungsi perkantoran terdapat pada 10 lantai yang berada di atas massa fungsi parkir. Untuk fungsi kantor memiliki lobby dan core tersendiri untuk aksesnya. Perkantoran pada bangunan ini menerapkan sistem sewa per-ruangan & per-lantai dengan luas setiap lantai 2000 m2.
6 Gambar 2.2. Tipikal Lantai Fungsi Perkantoran VIIA Bidex SCBD BSD
Gambar 2.3. Akses Vertikal VIIA Bidex SCBD BSD
Apartemen pada bangunan ini terletak pada tower khusus apartemen diatas massa fungsi Akses untuk menuju tower apartemen memiliki core dan lobby tersendiri. Terdapat fasilitas pendukung apartemen berupa kolam renang, taman & lapangan serta pada fungsi utamanya terdapat 220 unit kamar tipe studio.
7 Gambar 2.4. Tipikal Lantai Fungsi Apartemen VIIA Bidex SCBD BSD
Tabel 2.1. Analisis Program Ruang Preseden 1
No. Nama Ruang Jumlah (m2) Luas Jenis Zonasi Lantai Zonasi
1 Parkir 6.000 Lt 2 – Lt 3 Publik
2 Lounge 500 Lt 1 Publik
3 Kantor 20.000 Lt 4 – Lt 14 Privat Semi
4 Apartemen 10.800 Studio Lt 17 – Lt 28 Privat
2.3.2 One Bell Park
Lokasi : Jakarta Selatan, Indonesia Arsitek : PT. Airmas Asri
Status : Terbangun
Tahun : 2012
Luas : 2.8 Ha
One Bell Park memiliki lokasi strategis yang masuk dalam kategori Mixed-Use yang dekat dengan fasilitas umum yang ramai. Bangunan ini menggabungkan fungsi area perbelanjaan & kantor. TOD (Transit Oriented Design) menjadi orientasi pengembangan dari bangunan ini karena terhubung dengan fasilitas Bus Rapid Transit (BRT). Pada pengembangan konsep penempatan massanya yang berorientasikan pada hubungan antar titik kumpul yang ramai sehingga memudahkan sirkulasi bagi pedestrian.
8 Gambar 2.5. Konsep Akses One Bell Park
Gambar 2.6. One Bell Park
Retail mengusung konsep outdoor yang memungkinkan untuk cahaya alami masuk pada area plaza ditengah massa bangunan sekaligus menjadi akses penghubung antar titik kumpul, terletak pada lantai lower ground hingga lantai 3 bangunan yang didalamnya terdapat 94 jenis retail yang terbagi menjadi bazaar (1), retail kecil (59), retail sedang (23), retail besar (4), bioskop (1) & permainan keluarga (1).
9 Gambar 2.7. Tipikal Lantai Fungsi Retail One Bell Park
One Bell Park memiliki fungsi perkantoran sebanyak 13 lantai dari lantai 5 hingga lantai 17 bangunan, terletak pada tower yang berada pada sisi utara pada massa bangunan.
10 Tabel 2.2. Analisis Program Ruang Preseden 2
No. Nama Ruang Jumlah (m2) Luas Jenis Zonasi Lantai Zonasi
1 Parkir 11.000 Basement – Lower Ground Publik
2 Area Komersial 23.000 Lower Ground – Lt 3 Publik
3 Kantor - Lt 5 – Lt 17 Privat
2.3.3 Park Royal Pickering
Lokasi : Clarke Quay, Singapore
Arsitek : WOHA
Status : Terbangun
Tahun : 2013
Luas : 2.9 ha
Bangunan ini merupakan bangunan Mixed-Use yang berlokasi di area aktivitas pusat bisnis yang ramai. Berbeda dengan preseden sebelumnya, untuk bangunan ini memiliki fokus kepada fungsi hotel. Bangunan ini digunakan sebagai referensi untuk penataan fasad hijau dan konsep lobby terbuka yang diusung.
Gambar 2.8. Park Royal Pickering
Fasad Park Royal Pickering merupakan upaya untuk menciptakan shading agar cahaya matahari masuk dengan cahaya yang cukup ke dalam massa bangunan sehingga
11 meminimalisir penggunaan energi, adanya fasad hijau ini sekaligus menjadikan bangunan ini sebagai salah satu landmark yang ada di Singapura.
Gambar2.9. Fasad Hijau Park Royal Pickering
Pada bangunan ini, fungsi lobby merupakan area publik yang dapat dikunjungi oleh pedestrian yang berlalu-lalang disekitar Park Royal Pickering ini, didalamnya terdapat lounge sebagai tempat makan & berkumpul yang membuat area ini menjadi suatu plaza yang menarik untuk dikunjungi.
12 2.3.4 The Smith
Lokasi : Tangerang Selatan, Indonesia Arsitek : Triniti Land
Status : Terbangun
Tahun : 2015
Luas : 0.9 Ha
Sebuah bangunan serbaguna yang didalamnya terdapat fungsi utama sebagai Kantor, SOHO dan Apartemen. The Smith hanya memiliki satu massa utama yang menampung fungsi Co-working Space 1 lantai, Kantor 7 lantai, SOHO 5 lantai dan 14 lantai untuk Apartemen pada bagian atasnya.
Gambar 2.11. The Smith
Fungsi kantor dalam bangunan ini sendiri memiliki jumlah total 8 lantai yaitu terdapat pada lantai 2 hingga lantai 9 bangunan, yang mana lantai 2-4 & 6-9 merupakan fungsi kantor sewa dan lantai 5 merupakan Co-working Space. Fungsi perkantoran pada bangunan ini memiliki sistem sewa per-ruangan/per-lantai untuk Kantor Sewa dan sistem sewa individu per-bangku dan per-meja untuk Co-working Space yang lengkap dengan fasilitas ruangannya dengan luasan per lantai adalah 1300 m2.
13 Gambar 2.12. Tipikal Lantai Fungsi Kantor Sewa The Smith
Gambar 213. Tipikal Lantai Fungsi Co-working Space The Smith
Fungsi Apartemen pada bangunan ini memiliki rasio lebih dominan daripada rasio fungsi lainnya. Masing-masing unit terdiri dari 2 tipe kamar, yaitu tipe Studio dan tipe 1-Bedroom. Luasan tipe Studio sekitar 33 m2, untuk tipe 1-Bedroom memiliki 3 ukuran yaitu
A 36,38 m2, B 63,25 m2 & C 58,75 m2.
14 Gambar 2.15. Denah Tipe Kamar Apartemen The Smith
Untuk data fasilitas apartemen dapat dilihat pada tabel dibawah ini. Tabel 2.3. Fasilitas Tipe Studio
Fasilitas Luas (m2) Jumlah
T. Tidur 14,5 1
K. Mandi 6 1
Dapur 4,5 1
Luas/Unit 25 m2
Tabel 2.4. Fasilitas Tipe 1-Bedroom
Fasilitas Luas (m2) Jumlah
Kamar Tidur 14,5 1
Kamar Mandi 6 1
Dapur 4,5 1
Ruang Keluarga 14,38 1
15 Tabel 2.5. Analisis Program Ruang Preseden 4
No. Nama Ruang Jumlah (m2) Luas Jenis Zonasi Lantai Zonasi
1 Parkir 2.600 Basement Publik
2 Lounge 700 Lt 1 Publik Semi
3 Office 10.400 Lt 2 – Lt 9 Privat Semi
4 SOHO 6.500 Lt 10 – Lt 14 Privat Semi
5 Apartemen 18.200 Lt 15 – Lt 28 Privat
2.4 Kesimpulan Studi Preseden
Berdasarkan hasil Analisa studi banding yang telah dipaparkan, didapatkan kesimpulan sebagai berikut.
Tabel 2.6. Perbandingan Persentase Antar Fungsi
Parameter VIIA Bidex
SCBD BSD One Bell Park
Park Royal
Pickering The Smith
Luas Lahan 0,6 ha 2,8 ha 2,9 ha 0.9 ha
Parkir 16 % 32.4 % - 0,67 %
Komersial/Retail 0,13 % 67,6 % - 0,18 %
Kantor 53,6 % - - 44 %
Apartemen 30,27 % - - 55,15 %
Tabel 2.7. Perbandingan Fungsi Hunian Antar Preseden
VIIA Bidex SCBD BSD 25 m2 Apartemen Studio K Tidur 1 K Mandi 1
16 Park Royal Pickering 23 m 2 Hotel T Tidur 1 K Mandi 1 Balkon 1 The Smith 25 m2 36,38 m2 63,25 m2 58,75 m2
Apartemen Apartemen Apartemen Apartemen
Studio 1-Bedroom A 1-Bedroom B 1-Bedroom C
T. Tidur 1 T. Tidur 1 T. Tidur 1 T. Tidur 1 K. Mandi 1 K. Mandi 1 K. Mandi 1 K. Mandi 1
Dapur 1 Dapur 1 Dapur 1 Dapur 1
R. Keluarga 1 R. Keluarga 1 R. Keluarga 1
Tabel 2.8. Perbandingan Fungsi Kantor Antar Preseden
Parameter VIIA Bidex SCBD
BSD One Bell Park
Park Royal
Pickering The Smith
Sistem Sewa Perkantoran Unit Lantai + Ruang - - Unit Kursi + Ruang Luasan (m2) 20.000 - - 10.400
17 Tabel 2.9. Perbandingan Fasilitas
Parameter VIIA Bidex
SCBD BSD One Bell Park
Park Royal
Pickering The Smith
Komersial
Lounge Retail Lounge Lounge
Bioskop Bazaar Hiburan Keluarga Residential Lobby Hunian
-
Lobby Hunian Lobby Hunian
Apartemen Hotel Apartemen
Area Fasilitas Area Fasilitas Area Fasilitas
Kantor
R Kantor R Kantor
-
Kantor Sewa
Auditorium Co-working
Dining Room SOHO
Meeting Room Servis &
Aksesibilitas
Parkir Parkir Basement Parkir Basement Parkir Basement Halte Bus BRT Plaza
Plaza
Tabel 2.10. Kesimpulan Analisa Preseden
Kelebihan Kekurangan Sintesis
VIIA Bidex SCBD BSD - Alur sirkulasi yang sederhana dan mudah dianalisa. - Zonasi yang sederhana serta runtut. - Memiliki bentukan yang sederhana berupa balok bertumpuk.
Sebagai referensi alur sirkulasi vertikal, pembagian zonasinya serta tipe konfigurasi apartemen.
One Bell Park
- Konsep konektivitas yang baik. - Plaza sebagai - Data mengenai zonasi kantor yang tidak
Sebagai referensi konsep
konektivitas antar luar-dalam tapak dan referensi fungsi retail/mall.
18 konektivitas dan alur sirkulasi antar luar-dalam tapak. lengkap.
Park Royal Pickering
- Memiliki fasad hijau yang mendukung konsep green building. - Memiliki konsep retail terbuka berupa lounge dan restoran - Memiliki fungsi Mixed-use yang berbeda dari yang dirancang.
Sebagai referensi untuk konsep retail publik yang terbuka serta dapat diakses oleh pedestrian, serta mengambil konsep fasad hijau yang diusung perancang.
The Smith - Memiliki alur sirkulasi yang sederhana dan jelas. - Zonasi yang mudah dianalisa. - Bentukan yang sederhana.
Sebagai referensi untuk tipe apartemen beserta fasilitasnya, serta sebagai referensi fasilitas dari fungsi office yang berupa Co-working Space.
