TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM PEMBERIAN GANTI RUGI PADA SAAT PROSES PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA TERJADI KEADAAN MEMAKSA.

(1)

i TESIS

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM

PEMBERIAN GANTI RUGI PADA SAAT PROSES

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA TERJADI

KEADAAN MEMAKSA

I NYOMAN SETIAWAN ADIWIJAYA, SH.

NIM 1392461025

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

PROGRAM PASCASARJANA

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

(2)

(3)

ii

LEMBAR PENGESAHAN

NAS KAH TESISI INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL : 28 September 2016

Komisi Pembimbing

Pembimbing I, Pembimbing II,

(Prof. Dr. I Made Pasek Diantha, SH.,MS.) (Dr. I Made Udiana, SH.,MH) NIP .19461231 197403 1 025 NIP .19550925 1498610 1 001

Mengetahui:

(Dr.Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum.) NIP. 19640402 198911 2 001

Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana

Direktur Program Pasca Sarjana Universitas Udayana

Prof. Dr. Dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K) NIP. 19590215 198510 2 001 (Dr.Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum.)

(4)

ii

Tesis ini telah diuji

pada tanggal : 18 Juli 2016

Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana

Nomor : 432/VII/M.Kn/UN14.4/DT/2016

Tanggal : 15 Juli 2016

Ketua

: Prof. DR. I Made Pasek Diantha, SH., MS

Anggota

:

1. DR. I Made Udiana, SH., MH

2. DR. I Ketut Westra, SH., MH

3. DR. Ni Nyoman Sukerti, SH.,MH

(5)

iii

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT

Saya yang bertandatangan di bawah ini:

Nama : I NYOMAN SETIAWAN ADIWIJAYA

NIM : 1392461025

Program Studi : Kenotariatan.

Judul Tesis : Tanggung Jawab Pengembang Dalam Pemberian Ganti Rugi Pada Saat Proses Pembangunan Rumah Susun Jika terjadi KeadaanMemaksa.

Dengan ini menyatakan dengan sebenarnya bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat.Apabila dikemudian hari karya ilmiah tesis ini terbukti plagiat, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.

Denpasar,18 Maret 2016 Yang Membuat Pernyataan,

(6)

iv

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya saya dapat

menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah “TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM PEMBERIAN GANTI RUGI PADA SAAT PROSES PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA TERJADI KEADAAN MEMAKSA”. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana.

Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Made Pasek Diantha, SH., MS. Pembimbing Pertama dan terima kasih saya ucapkan kepada Dr. I Made Udiana, SH., MH. yang telah memberikan semangat, bimbingan, dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini.

(7)

v

Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis. Terima kasih kepada BF. Harry Prastawa, SH. beserta staf yang telah memberikan banyak informasi serta masukan terkait penulisan tesis ini, serta Bapak dan Ibu seluruh staf dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi.

Terima kasih juga penulis tujukan kepada kedua orang tua tercinta Drs. I Made Kawi Sukayada (Alm) dan I Gusti Ayu Putu Sumiati, atas doa dan dukungannya selama ini. Terima kasih kepada Dewi Eka Koreati, SH. beserta rekan-rekan kantor yang telah memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini. Terima kasih kepada seluruh teman-teman Angkatan VI Magister Kenotariatan yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu dan kekasih tercinta I Gusti Ayu Agung Meita Deviyanti. yang telah membantu memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini serta semua pihak yang mendukung proses pembuatan tesis ini.

Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagian dan kesejahteraan kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat.

Denpasar, 14 April 2016

(8)

vi ABSTRAK

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM PEMBERIAN GANTI RUGI PADA SAAT PROSES PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA

TERJADI KEADAAN MEMAKSA

Pembangunan suatu rumah susun tidak selamanya berjalan sesuai dengan rencana, suatu keadaan memaksa atau yang sering disebut dengan overmacht

bisa saja terjadi pada saat proses pembangunan rumah susun masih berlangsung. Dalam hal ini tentu diperlukan adanya tanggungjawab atas ganti rugi yang diakibatkan kondisi keadaan memaksa tersebut. Apakah pihak konsumen dapat menuntut ganti rugi atas uang muka/downpayment yang telah dibayarkan pada pengembang apabila rumah susun mengalami keadaan memaksa? serta bagaimanakah bentuk tanggung jawab pengembang apabila rumah susun yang dibangun kemudian mengalami keadaan memaksa?

Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif beranjak dari kekosongan norma dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur secara tegas mengenai keadaan memaksa pada saat proses pembangunan rumah susun masih berlangsung. Kekosongan norma ini tentunya tidak dapat memberikan perlindungan hukum yang kuat bagi para pihak karena tidak diatur secara khusus dalam perundang-undangan.

(9)

vii ABSTRACT

DEVELOPER RESPONSIBILITY OF COMPENSATION IF OVERMACHT HAPPEN DURING DEVELOPING PROCEED OF STRATA TITLE.

Strata title developing is not always appropriate to what is expected. In some circumstances force or common says overmacht is possible to happen during strata title developing proceed. In this case, responsibility and compensation that cause from overmacht condition is absolutely needed. Is the consumer could claim a compensation of down payment that already paid to developer if the overmacht happen to the strata title? Then, How is Developer Responsibility if overmacht happen during strata title developing? This research type is normative law research.

This kind of research is normative legal research which is started from the void of norm in legislation which governing expressly regarding Overmacht condition when the process of Strat title development is on going. The evoid norm can not give strong legal protection to those (consumers and developer) side because it is not arranged specifically in legislation.

This research shows that (1) The consumers can not prosecute the compensation of the down payment which is paid before to the developer if there is overmachtcondition because of security object becomes extinct, therefor the agreement is not valid for law.

The developer is not required to continue the process of Strata title development which is extinct, so the consuemrs are not obliged to pay the remaining debt to the developer. The developer only will make new process of development as much as the amount of the insurance’s claim, or in this case of insurane money do not cover the cost of rebuilding the developers are not going to continue the agreement and provide compensation amounts paid by insurers to consumers.

(2) Responsibility of developer to the consumer is liable to restrictions. In case of absolute overmacht, then the object agreement is destroyed. The responsibility of the developer in this case, use the principle of responsibility with restrictions. (limitation of liability). Because in binding sale and purchase agrement previously agreed by the consumer, usually developer will include an additional clause in the basic agreement on the restriction of responsibility, especially in the event of circumstances overmahct.

(10)

viii RINGKASAN

Tesis ini menganalisis mengenai Tanggung Jawab Pengembang Dalam Pemberian Ganti Rugi Pada Saat Proses Pembangunan Rumah Susun Jika Terjadi Keadaan Memaksa.

Bab I menguraikan tentang latar belakang masalah dimana pembangunan suatu rumah susun tidak selamanya berjalan sesuai dengan rencana, suatu keadaan memaksa atau yang sering disebut dengan overmacht bisa saja terjadi pada saat proses pembangunan rumah susun masih berlangsung. Dalam hal ini tentu diperlukan adanya tanggungjawab atas ganti rugi yang diakibatkan kondisi overmacht tersebut.Apakah pihak konsumen dapat menuntut ganti rugi atas uang muka/downpayment yang telah dibayarkan pada pengembang apabila rumah susun mengalami overmacht?serta bagaimanakah bentuk tanggung jawab pengembang apabila rumah susun yang dibangun kemudian mengalami

overmacht?

Bab II menguraikan tinjauan umum mengenai pengembang, overmacht, dan rumah susun.Pengembang perumahan atau developer adalah perorangan atau perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman menjadi perumahan yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga dapat dijual kepada masyarakat.Overmacht adalah suatu keadaan yang menghalangi seseorang untuk melaksanakan prestasinya karena keadaan yang tidak terduga, keadaan tersebut tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada kreditor karena keadaan debitor tidak dalam keadaan beritikad buruk. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang disrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Bab III menguraikan pembahasan terhadap rumusan permasalahan pertama yaituganti rugi atas uang muka / downpayment yanng telah dibayarkan pada pengembang apabila rumah susun mengalami overmacht.Overmacht atau keadaan memaksa merupakan suatu resiko yang bisa saja terjadi pada saat rumah susun masih dalam proses pembangunan ataupun sudah selesai di bangun. Overmacht disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kendali yang tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi sehingga pihak yang tidak memenuhi kewajibannya tidak dapat dipersalahkan dan tidak harus menanggung resiko. Asas kepatutan mengakibatkan konsumen tidak dapat menuntut kembali pembayaran ganti rugi atas uang muka yang telah dibayarkan sebelumnya karena objek perjanjian telah musnah akibat overmacht sehingga pihak pengembang juga mengalami kerugian

(11)

ix

terhadap suatu kewajiban yang seharusnya dilakukan, karena kesalahan tersebut bukan berasal dari debitur.Mengenai tanggungjawab pihak pengembang perumahan dalam hal terjadi keadaan overmacht objektif karena objek perjanjian menjadi musnah maka berdasarkan prinsip pembatasan tanggung jawab

(limitation of liability) pelaku usaha diuntungkan karena mencantumkan klausul eksonerasi dalam perjanjian standar yang dibuatnya.UU Perlindungan Konsumen menganut prinsip tanggungjawab mutlak (strict liability), sehingga pengembang perumahan tetap harus bertanggungjawab karena posisinya lebih kuat dari pihak konsumen.Namun karena terjadinya overmacht yang mengakibatkan objek perjanjian musnah, maka tanggungjawab mutlak sebagaimana ditentukan dalam UU Perlindungan Konsumen tersebut menjadi di batasi.

Bab V sebagai bab penutup yang menguraikan mengenai kesimpulan dan saran. Adapun kesimpulan pembahasan diatas adalah :(1) Konsumen tidak dapat menuntut ganti rugi kepada pihak pengembang karena terjadi keadaan

overmacht absolut karena objek jaminan menjadi musnah, dengan demikian perjanjiannya juga menjadi batal demi hukum. Pengembang tidak diwajibkan untuk melanjutkan pembangunan rumah susun yang telah musnah tersebut, begitu juga konsumen tidak diwajibkan untuk membayar sisa utangnya kepada pihak pengembang. (2) Tanggungjawab pengembang kepada pihak konsumen apabila terjadi absolute overmacht sehingga objek perjanjian menjadi musnahmaka tanggung jawab pihak pengembang dalam hal ini menganut prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability). Dalam kaitannya dengan memberikan perlindungan kepada konsumen apabila terjadi

(12)

x DAFTAR ISI

Halaman

SAMPUL DALAM………... i

PRASYARAT GELAR………....…... ii

LEMBAR PERSETUJUAN………... iii

PENETAPAN PANITIA PENGUJI………... iv

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT………....………..……... v

UCAPAN TERIMAKASIH………...………... vi

ABSTRACT………... viii

ABSTRAK...………... ix

RINGKASAN………... x

DAFTAR ISI………... xii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Rumusan Masalah ... 15

1.3 Ruang Lingkup Masalah... 15

1.4 Tujuan Penelitian ... 15

1.4.1 TujuanUmum ... 16

1.4.2 Tujuan Khusus ... 16

1.5 Manfaat Penelitian ... 16

1.5.1 Manfaat Teoritis ... 16

1.5.2 Manfaat Praktis ... 17

(13)

xi

1. Teori Overmacht ... 19

2. Konsep Ganti Rugi ... 25

3. Konsep Tanggung Jawab ... 30

4. Asas Kepatutan (Equity Principle) ... 34

1.7 Metode Penelitian ... 35

1.7.1 Jenis Penelitian ... 35

1.7.2 Jenis Pendekatan ... 36

1.7.3 Sumber Bahan Hukum ... 38

1.7.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ... 39

1.7.5 Teknik AnalisisBahan Hukum ... 40

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PENGEMBANG, OVERMACHT, DAN RUMAH SUSUN ... 41

2.1 PENGEMBANG ... 41

2.1.1 Pengertian Dan Dasar Hukum Pengembang ... 41

2.1.2 Tanggung Jawab Pengembang ... 46

2.2 OVERMACHT ... 48

2.2.1 Pengertian dan Unsur-unsur Overmacht ... 48

2.2.2 Jenis-jenis Overmacht ... 54

2.2.3 Pengaturan Overmacht Dalam Peraturan Perundang- Undangan ... 57

2.3 RUMAH SUSUN ... 59

2.3.1 Pengertian dan Dasar Hukum Rumah Susun ... 59

(14)

xii

2.3.3 Alasan-alasan Didirikannya Rumah Susun ... 72

BAB III GANTI RUGI ATAS UANG MUKA /DOWNPAYMENT YANG TELAH DIBAYARKAN PADA DEVELOPER APABILA RUMAH SUSUN MENGALAMI OVERMACHT ... 77

3.1 Akibat Hukum Terjadinya Overmacht Atas Satuan Rumah Susun Ditinjau Dari Segi KUHPerdata ... 77

3.2 Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun ... 85

3.3 Ganti Rugi Dalam Hal Terjadi Overmacht Atas Rumah Susun Yang Masih Dalam Proses Pembangunan ... 101

BAB IV TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG APABILA RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN KEMUDIAN MENGALAMI OVERMACHT ... 111

4.1 Pentingnya Pencantuman Klausula Overmacht / force majeure Dalam Suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli ... 111

4.2 Tanggung Jawab Pengembang Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Dalam Perjanjian Jual Beli ... 122

BAB V PENUTUP ... 132

5.1 Kesimpulan ... 132

5.2 Saran ... 133