4 BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Landasan teori
Proyek konstruksi adalah proyek yang berkaitan erat dengan pembangunan infrastruktur seperti teknik dan arsitektur. Konstruksi proyek dapat dilakukan mulai dari penelitian hingga pengoperasian bangunan yang dimaksudkan. Proyek konstruksi nyata dapat ditemukan tidak hanya dalam konstruksi fisik, tetapi juga dalam rencana yang menggunakan sistem rekayasa khusus yang digunakan secara khusus dalam konstruksi. Akibatnya, Anda mungkin hanya melihat tampilan satu gedung dan gedung lainnya yang mirip atau cenderung sama. Namun, ada faktor teknis lain yang perlu disesuaikan.
Bahkan jika lokasinya berdekatan, ada persyaratan seperti pengaruh kondisi lingkungan dan parameter kekuatan tanah. Perbedaan denah bangunan merupakan tantangan yang muncul ketika melaksanakan suatu proyek bangunan yang pada akhirnya membawa sesuatu yang baru.
Awalnya, biaya pekerjaan konstruksi tidak terlalu dipikirkan, yang penting pekerjaan fisik bisa diselesaikan, berapa pun biayanya, baru bisa diketahui setelah pekerjaan selesai. (Istimawan dipohusodo, 1995).
2.2 Defenisi Manajemen Konstruksi
Manajemen konstruksi adalah suatu proses manajemen untuk melakukan pekerjaan konstruksi untuk mencapai tujuan secara wajar, efisien dan efektif dalam bentuk produk konstruksi. Manajemen konstruksi adalah metode pengelolaan pelaksanaan suatu proyek, dan tahap pelaksanaan diperlukan sebagai satu kesatuan sistem konstruksi.
Menurut Ir, Abral Husen (2009) manajemen memimpin suatu organisasi yang terdiri dari perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengendalian
sumber daya yang terbatas untuk mencapai tujuan dan sasaran yang efektif dan efisien. Ini adalah ilmu yang berhubungan dengan seni..
Manajemen adalah suatu proses terpadu yang melibatkan individu- individu sebagai bagian dari suatu organisasi untuk memelihara, mengembangkan, mengendalikan dan melaksanakan suatu program, semuanya menuju suatu tujuan yang telah ditentukan dan untuk bertahan hidup dalam waktu yang lama. Proyek adalah upaya sistematis untuk mencapai tujuan, sasaran, dan harapan utama dengan menggunakan modal dan sumber anggaran yang tersedia, tetapi harus diselesaikan dalam jangka waktu tertentu. (Istimawan Dipohusodo, 1995).
Proyek ini merupakan gabungan antara sumber daya seperti staf, peralatan, modal/biaya, dan lain-lain. yang dikumpulkan dalam wadah organisasi sementara untuk mencapai tujuan dan sasaran. Sedangkan proyek sendiri adalah upaya yang kompleks dan luar biasa yang dibatasi oleh waktu, anggaran, maupun sumber daya dan spesifikasi kinerja untuk memenuhi kebutuhan pelanggan. (Ir.Abrar Husen, 2009).
2.3 Definisi biaya
Biaya adalah suatu pengorbanan yang harus dilakukan dalam proses pembuatan dan diuangkan sesuai dengan harga pasar yang berlaku, baik dikeluarkan atau tidak. Biaya terbagi menjadi dua kategori: biaya eksplisit dan biaya implisit. Biaya eksplisit adalah biaya yang terlihat secara fisik, misalnya dalam bentuk uang. Biaya implisit, di sisi lain, adalah biaya yang tidak terlihat secara langsung. Biaya oportunitas dan depresiasi barang modal.
Biaya Pengeluaran adalah kewajiban pelaksana proyek yang harus dibayarkan kepada pihak-pihak yang terlibat sebagai bagian dari proses pelaksanaan pekerjaan. Dalam hal ini bukan berarti seluruhnya telah dibayar, dan boleh jadi seluruhnya telah dibayar, tetapi wajib membayar satu hari berdasarkan kesepakatan, dan sering digunakan biaya perolehan. (Ir. Asiyanto, MBA.), IPM, 2010).
2.4 Perencanaan biaya proyek
Perencanaan biaya proyek adalah perkiraan keuangan yang memberikan dasar untuk mengelola biaya proyek dan arus kas proyek. Pengembangan meliputi estimasi biaya, penganggaran, arus kas, manajemen biaya, dan kemampuan laba proyek. Perkiraan biaya konstruksi adalah indikator kunci konkret dari total biaya proyek konstruksi. Estimasi biaya digunakan sesuai kesepakatan antara kontraktor dan pemilik proyek agar mencapai kesepekatan kedua belah pihak, sekaligus menentukan anggaran dan untuk mengelola biaya proyek..
Biaya proyek bisa sangat tinggi dan akan tertanam dalam jangka waktu yang lama. Oleh karena itu, Anda perlu mengidentifikasi biaya proyek pada tahap perencanaan biaya proyek berikutnya.
1. Pada tahap pengembangan konsep, biaya dihitung secara global berdasarkan informasi desain minimal. Perhitungan yang digunakan berdasarkan harga satuan bangunan berdasarkan harga per kapasitas tertentu.
2. Tahap desain konstruksi, biaya proyek dihitung secara detail berdasarkan beban kerja dan informasi harga satuan.
3. Pada tahap lelang, biaya proyek dihitung oleh beberapa kontraktor untuk mendapatkan penawaran terbaik, berdasarkan spesifikasi teknis dan gambar kerja yang memadai untuk mendapatkan kontrak kerja.
4. Tahap pelaksanaan, biaya proyek pada tahap ini, dihitung lebih detail berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, gambar bengkel, dan metode pelaksanaan yang lebih akurat.
5. Perkiraan biaya dilakukan untuk menentukan biaya satuan pekerjaan dalam rangka kegiatan proyek. (Ir. Abrar Husen,MT. 2009).
2.5 Estimasi biaya
Salah satu hal terpenting dalam menyusun proposal proyek adalah kuotasi dan penganggaran. Ini penting. Hal ini dikarenakan jika estimasi biaya dilakukan secara tidak sengaja dan biaya tersebut dinilai terlalu tinggi, maka perusahaan
tidak dapat bersaing dengan perusahaan lain yang menawarkan harga yang lebih rendah dengan kualitas yang sebanding. Di sisi lain, jika perkiraan biaya terlalu rendah, bahkan jika Anda benar-benar memenangkan tender, akan sulit untuk mengumpulkan dana, proyek tidak akan selesai, dan kepercayaan sponsor proyek dapat hilang.
Perkiraan biaya seharusnya dibuat dari tahap konsep proyek. Oleh karena itu, Anda dapat melakukan perkiraan biaya proyek dengan benar untuk membuat perkiraan biaya yang akurat. Artinya Anda bisa memenangkan tender karena estimasi biaya yang tidak terlalu tinggi dan Anda tidak terlalu rendah atau terlalu rendah untuk bersaing dengan perusahaan lain pada tahap bidding, namun minimnya anggaran membuat sulit untuk menggalang dana. Dalam beberapa kasus, penawaran biaya rendah sengaja dibuat untuk memenangkan penawaran.
Setelah penawaran ditutup, dilakukan negosiasi dengan klien untuk meningkatkan nilai proyek, yang disebut buy-in. Praktik seperti itu berbahaya dan tidak etis, tetapi banyak yang dipraktikkan dan mengarah pada korupsi. Perkiraan biaya digunakan untuk membuat anggaran dan membentuk dasar untuk menilai kinerja proyek. Karena evaluasi dilakukan dengan membandingkan tingkat pengeluaran aktual dengan tingkat pengeluaran yang diperkirakan, sulit untuk membuat evaluasi yang efektif dan efisien tanpa perkiraan yang tepat..
2.5.1 Jenis-Jenis Estimasi Biaya Proyek
Estimasi biaya dilakukan beberapa kali selama perencanaan dan estimasi proyek untuk setiap fase. Hal ini akan mempengaruhi kinerja estimasi tahap selanjutnya. Langkah pertama adalah menggunakan perkiraan biaya untuk mengetahui berapa biaya untuk membangun sebuah proyek atau investasi, dan kemudian membuat perkiraan biaya. Ini memiliki berbagai kemampuan yang sangat luas dalam perencanaan dan pengelolaan sumber daya seperti bahan. , Buruh memiliki layanan dan waktu.
a) Estimasi Konstruksi
Ini adalah perhitungan biaya berdasarkan set lengkap kontrak.
Perkiraan konstruksi dapat dihitung berdasarkan biaya rata-rata historis, atau pada tenaga kerja dan pekerjaan. Metode yang Anda gunakan tergantung pada jenis struktur. Misalnya, jenis bangunan dan tempat tinggal cenderung menggunakan data historis untuk perhitungan, sedangkan konstruksi jalan biasanya mengacu pada produktivitas tenaga kerja. Pada tahap ini, akurasi yang diharapkan adalah ± 5%.
b) Estimasi Change Order
Estimasi ini dibuat pada saat proyek dijalankan karena adanya perubahan pekerjaan yang diminta oleh pemilik proyek. Dalam setiap fase perkiraan, tingkat akurasi tergantung pada ketersediaan informasi, sehingga akurasi meningkat seiring dengan fase proyek. Seperti yang dikatakan Jamshid Sodikov, tingkat detail dari informasi yang tersedia meningkat, yang meningkatkan keakuratan perkiraan biaya seiring dengan kemajuan proyek.
2.6 Penyusunan rencana anggaran biaya
Pengertian Biaya Proyek dan Definisi RAB Secara umum biaya dalam suatu proyek dapat digolongkan menjadi
1) Biaya tetap (fixed capital) Dari studi kelayakan hingga instalasi proyek/pabrik penuh, merupakan bagian dari biaya proyek yang digunakan untuk menghasilkan produk yang diinginkan. Dalam hal ini, biaya tetap dibagi menjadi dua bagian, sebagai berikut :
a. Biaya Langsung (Direct Cost), yaitu penjumlahan dari biaya tenaga kerja, biaya material, biaya alat, dan biaya subkontraktor. Secara umum, seiring waktu (durasi) yang dipercepat, total biaya langsung meningkat.
b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost), dengan kata lain, ini adalah serangkaian pengeluaran seperti biaya overhead dan pemantauan risiko. Semakin lama waktu (periode), semakin tinggi biaya overhead.
2) Biaya tidak tetap (modal kerja/work capital) Biaya yang digunakan untuk memenuhi permintaan pada tahap awal operasi. Total biaya yang dikeluarkan oleh proyek dapat dilihat pada gambar berikut :
Total Biaya Proyek
Gambar 2.1 Klasifikasi Perkiraan Biaya Proyek (Imam Soeharto,1995)
Dari uraian tersebut dapat digunakan untuk mendefinisikan tentang pengertian Rencana Anggaran Biaya (RAB) tersebut. Dilihat dari asal katanya yaitu:
A. Rencana yaitu seperangkat denah yang memuat rincian/penjelasan dan tata cara pelaksanaan bangunan gedung yang terdiri dari gambar Bestek dan Bestek.
B. Anggaran yaitu Memperkirakan / menghitung biaya bangunan berdasarkan gambar oleh Bestek dan Bestek adalah perkiraan/perhitungan biaya suatu bangunan berdasarkan bestek dan gambar bestek.
C. Biaya adalah Besarnya biaya terkait grosir yang ditentukan dalam persyaratan terlampir.
Jadi Rencana Anggaran Belanja meliputi :
Rencana pada pembangunan meliputi bentuk dan konstruksi bangunan agara sesuai syarat.
Modal Tetap (Fixced
Modal Kerja (Work
Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Perkiaan akan biaya yang akan dikeluarkan maupun diperlukan
Penyusunan pada tata cara pelaksanaan dan administrasi secara teknis dan sistematis
Perencanaan anggaran belanja (RAB) harus memberikan gambaran konkrit bentuk/konstruksi, biaya, serta pelaksanaan dan penyelesaiannya :
1. Rencana Anggaran Biaya Kasar (Taksiran) Untuk Pemilik
Perencanaan anggaran diperlukan oleh pemilik untuk memutuskan apakah akan melaksanakan ide/gagasan untuk membangun proyek (biasanya masih didukung oleh studi kelayakan proyek). Rencana anggaran kasar ini juga dapat berfungsi sebagai panduan untuk anggaran yang dihitung dengan cermat. Rencana anggaran ini masih sangat longgar / dikembangkan secara global dan biasanya dihitung berdasarkan harga satuan per meter persegi ruang hidup atau metode lainnya.
2. Rencana pra-anggaran oleh konsultan
perencana Anggaran ini dihitung setelah konsultan perencana menyusun rencana (draft). Perhitungan anggaran biaya ini dilakukan lebih teliti dan akurat sesuai dengan kondisi penganggaran.
Penyusunan anggaran biaya ini didasarkan : a. Gambar Bestek
Berguna untuk menghitung besar volume pekerjaan pada tiap pengerjaan
b. Bestek atau Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) Berguna untuk menentukan spesifikasi bahan dan syarat-syarat teknis.
c. Harga Satuan Pekerjaan
Dihitung dari harga satuan bahan dan harga satuan upah berdasarkan perhitungaan analisa SNI.
3. Rencana Anggaran Biaya Detail Oleh Kontraktor
Anggaran biaya ini dibuat lebih detail dan teliti karena
kontraktor melihat rancangan konsultan desain (Gambar Bestek dan RKS) dan mempertimbangkan segala kemungkinan (inspeksi lokasi, tinjauan pelaksanaan, dll) yang akan dibuat. Rencana anggaran ini dituangkan dalam bentuk penawaran dari kontraktor pada saat pelelangan, dimana salah satu mitra ditetapkan sebagai pemenang, ditentukan kontrak kerja (SPK), dan kemudian harga tetap pemilik.
Saya menandatanganinya.
4. Anggaran Biaya Sesungguhnya (Real Cost) Setelah Proyek Selesai Untuk pembangun, harga tetap yang ditentukan dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali bahwa proyek itu sendiri memiliki tambahan dan diskon (beberapa pekerjaan berkualitas rendah). Hanya kontraktor yang mengetahui jumlah biaya yang sebenarnya. Keuntungan kontraktor adalah pendapatan di atas dikurangi biaya aktual.
2.6.1. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perhitungan RAB
Memilih tarif yang tepat untuk penawaran penawaran Anda bergantung pada banyak faktor. Beberapa di antaranya dapat disesuaikan secara objektif, tetapi dalam banyak kasus pengalaman dan perasaan tentang proyek saja tidak membantu menentukan tarif yang sesuai.
1. Kondisi Pasar
Saat membuat penawaran, biaya dan harga yang digunakan biasanya diambil dari proyek sebelumnya atau data biaya akuisisi.
Namun, perkiraan kasar adalah perkiraan harga penawaran pada titik tertentu di masa depan. Oleh karena itu, Anda harus menggunakan indeks harga penawaran untuk memperbarui harga ini ke tingkat harga saat ini untuk memasukkan kenaikan upah dan biaya material yang telah diumumkan tetapi belum diterapkan. Ini juga memperhitungkan perubahan persyaratan kontrak, jenis kepemilikan, tenaga kerja, beban kerja, dan naik turunnya industri.
2. Dasar Ekonomi
Proyek yang lebih lama diberi harga berdasarkan standar kualitas tertentu, dan jika standar ini dinaikkan atau diturunkan, tawaran yang diajukan perlu dimodifikasi. Penyesuaian mungkin perlu dilakukan berdasarkan perkiraan peningkatan standar kualitas yang mencerminkan perubahan secara keseluruhan. Sebagai alternatif, penyesuaian ini dapat dibuat lebih akurat, misalnya, dengan memilih pasangan bata berkualitas lebih tinggi dan membuat perkiraan. Harga bisa diatur lebih objektif.
3. Sarana-sarana Teknis
Masalah ini menyebabkan peningkatan yang signifikan dalam rasio antara bidang bangunan. Pentingnya biaya ini mengharuskan tinjauan mereka dipisahkan dari faktor biaya konstruksi lainnya. Untuk perencanaan proyek skala besar, perlu untuk menyewa seorang surveyor kuantitas profesional untuk memberikan panduan, terutama selama tahap estimasi estimasi.
Misalnya, menyediakan pendingin ruangan (AC) dapat secara signifikan meningkatkan biaya proyek.
4. Pekerjaan Eksternal
Ada hubungan biaya antara elemen kerja eksternal dan bangunan sebenarnya, karena ada perbedaan signifikan dalam tapak bangunan yang sering terjadi. Oleh karena itu, biaya ini biasanya harus dimasukkan dalam perkiraan sebagai komponen terpisah.
Ukuran situs atau situs dan pekerjaan yang harus dilakukan merupakan faktor penting untuk dipertimbangkan.
5. Kealpaan
Kutipan yang diusulkan harus dengan jelas menunjukkan apa yang tercakup dan apa yang tidak, berdasarkan spesifikasi.
Pembangun mungkin bisa mengerti, dengan asumsi sekitar 1 juta orang menanggung semua biaya proyek. Dia tampak bingung ketika dia kemudian menyadari bahwa beberapa kelompok
pengeluaran telah diabaikan. Contoh praktis dari kelalaian ini termasuk biaya profesional dan biaya lainnya, pajak penjualan (PPN), pajak properti, bunga, furnitur tambahan, dan spesial yang mungkin diperlukan untuk bengkel dan laboratorium.Peralatan disertakan.
6. Harga dan Resiko Desain
Estimasi berdasarkan pada kombinasi tiga faktor: kualitas, kuantitas, dan harga. Dua poin pertama dari komponen ini adalah tentang desain, yang berubah berkali-kali hingga penandatangan kontrak. Desain selanjutnya akan mempengaruhi metode konstruksi yang digunakan oleh kontraktor. Pada awal skema, desain diwakili oleh sketsa denah dan elevasi, yang selanjutnya dirinci sesuai kebutuhan selama proses desain. Proses ini dapat memiliki dampak yang signifikan pada biaya konstruksi. Oleh karena itu, Anda perlu menambahkan persentase yang lebih besar untuk menutupi risiko desain Anda lebih awal, bukan nanti dalam proses desain.
2.7 Analisa harga satuuan
Analisis harga satuan adalah nilai biaya material dan tenaga kerja untuk menyelesaikan satu unit pekerjaan tertentu. BOW dan SNI masing-masing menetapkan koefisien/indeks pengali untuk bahan dan upah tenaga kerja per unit pekerjaan. Harga bahan yang dicapai di pasar dikumpulkan dalam daftar yang disebut Daftar Harga Bahan. Setiap bahan atau material memiliki jenis dan kualitasnya masing-masing. Ini akan menyebabkan harga bahan berfluktuasi.
Analisis harga satuan bahan adalah proses mengalikan indeks bahan dengan harga bahan untuk mendapatkan nilai harga satuan bahan. (Allan Ashworth 1988)
Upah pekerja dikumpulkan di tempat, dikumpulkan dan dicatat dalam daftar yang disebut daftar harga upah. Upah pekerja dapat ditentukan dengan menggunakan harga standar yang berlaku di pasar atau wilayah tempat proyek dilaksanakan. Analisis harga satuan tenaga kerja adalah proses mengalikan indeks tenaga kerja dengan harga tenaga kerja untuk mendapatkan harga satuan tenaga
kerja, dan nilai satuan tenaga kerja dapat diperoleh dengan menjumlahkan harga satuan bahan dan harga satuan tenaga kerja. Analisis harga satuan tenaga kerja adalah indeks tenaga kerja dan harga upah. Ini memberikan harga satuan upah, dan harga satuan tenaga kerja adalah jumlah dari harga satuan bahan dan harga satuan upah.
2.7.1. Harga satuan bahan
Analisis harga satuan bahan untuk suatu pesanan terdiri dari penghitungan jumlah bahan yang dibutuhkan dan jumlah biaya bahan yang diperlukan untuk melakukan jenis pekerjaan tertentu. Biaya bahan yang dibutuhkan dapat ditentukan menggunakan rumus berikut :
Harga Satuan Bahan = Indeks bahan x Harga Bahan
Indeks bahan menunjukkan banyaknya bahan yang diperlukan untuk menyelesaikan tiap 1 m3, 1 m2 atau 1 m’ volume pada setiap pekerjaan.
2.7.2. Harga satuan upah
Harga satuan upah merupakan perhitungan analitik dari jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan dan biaya tenaga kerja yang diperlukan untuk melakukan suatu jenis pekerjaan tertentu. Upah tenaga kerja bervariasi menurut wilayah Analisis upah mencakup dua komponen ::
Harga upah adadalah upah yang diterima semua pekerja konstruksi per satuan waktu atau jumlah pekerjaan untuk jasa pekerja yang memenuhi syarat.
Indeks tenaga adalah kebutuhan tenaga kerja untuk tiap posisi dalam kelompok pekerjaan
Indeks Tenaga Kerja menunjukkan kebutuhan tenaga kerja untuk melakukan 1 m3, 1 m2, dan 1m jumlah pekerjaan per hari. Indeks ini dinyatakan dalam satuan
“OH” yang merupakan singkatan dari “Orang Hari” yang berarti satuan kerja per hari..
Tingkatan dan tugas tenaga kerja pada masing-masing pekerjaan adalah sebagai berikut:
a) Pekerja adalah tenaga kerja ini merupakan tingkat tenaga kerja yang paling rendah. Juga, upah pekerja jenis ini adalah yang paling rendah, dan pekerjaan mereka hanya membantu menyiapkan bahan dan pekerjaan yang tidak memerlukan keterampilan khusus..
b) Tukang adalah pekerja yang bekerja langsung di lokasi di area tertentu, seperti yang diarahkan oleh seorang pengrajin. Jenis tenaga kerja ini biasanya memiliki jenis keterampilan kerja yang berbeda-beda, antara lain : Pekerjaan pasangan bata, pekerjaan pasangan bata, peletakan lantai / ubin, pekerjaan plesteran, dll..
c) Kepala tukang adalah seorang pekerja yang bekerja di bidang tertentu sesuai dengan keahlian di bidangnya dan memberikan instruksi dan pengawasan kepada kontraktor.
d) Mandor adalah tingkatan tenaga kerja yang paling tinggi dan tugasnya hanya mengawasi pekerjaan.
2.7.3. Metode SNI
Menurut J. A. Mukomuko (1985) dalam bukunya “Dasar Penyusunan Anggaran Bangunan”. Dalam menyusun rencana anggaran biaya diperlukan data- data sebagai berikut:
a) Gambar rencana b) Daftar harga upah
c) Daftar harga bahan (material)
d) Daftar Analisa (buku pedoman Analisa) e) Daftar jumlah (volume) tiap jenis pekerjaan
Sebelum menghitung biaya pekerjaan, penduga harus mampu menguasai penggunaan analisis SNI., sehingga terdapat perbedaan nilai indeks baik indeks bahan maupun indeks bahan maupun indeks tenaga kerja.
2.7.4. Harga satuan lapangan
Harga satuan merupakan biaya nyata atau real cost yang dikeluarkan dalam rangka penyelesaian suatu jenis pekerjaan.
2.7.5. Jenis pekerjaan
Jenis pekerjaan yang akan dibahas meliputi pekerjaan pada beton bertulang untuk proyek gedung, seperti :
a. Kolom b. Balok c. Pelat
Prinsip metode SNI adalah menghitung harga satuan tenaga kerja yang berlaku di seluruh wilayah Indonesia berdasarkan harga satuan bahan dan harga satuan peralatan di wilayah tersebut. Selanjutnya menyesuaikan harga satuan pekerjaan yang diterima sesuai dengan gambar teknis dan rencana kerja untuk mendapatkan biaya pekerjaan konstruksi. Prinsip penghitungan harga tenaga kerja dengan metode SNI hampir sama dengan metode BOW, namun besaran koefisien bahan dan koefisien tenaga kerja berbeda.
