BAB II
TINJUAN UMUM
TENTANG PENDAFTARAN TANAH
2.1. Pengertian Pendaftaran Tanah Dan Pendaftaran Tanah Menurut PP No.24 Tahun 1997
Pendaftaran tanah berasal dari bahasa Belanda,cadaster , yaitu suatu istilah teknis untuk suatu record menunjuk kepada luas,nilai dan kepemilikan misalnya atas sebidang tanah.Kata ini berasal dari bahasa Latin “capistrum„‟ yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi (Capotio Terreus). Dalam artian yang tegas, cadaster adalah record (rekaman dari pada lahan,nilai dari pada tanah dan pemegang haknya, dan untuk kepentingann perpajakan .
Menurut Rudolf Hemanses S.H, seorang mantan Kepala jawatan Pendaftaran Tanah dan Menteri Agraria,pendaftaran tanah (kadaster) adalah pendaftaran atau pembukuan bidang-bidang tanah dalam daftar-daftar, berdasarkan pengukuran dan pemetaan yang seksama dari bidang-bidang itu.5
Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 pasal 1 angka 1,Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,termasuk pemberian Surat Tanda Bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun,serta hak –hak tertentu yang membebaninya.
Menurut Boedi Harsono,pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh negara/pemerintah secara terus-menerus dan teratur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah
5
tertentu yang ada diwilayah-wilayah tertentu,pengelolaan,penyimpanan, dan penyajian bagi kepentingan rakyat,dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaanya.6
Penjabaran terinci dari ketentuan pokok tentang pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 di atas memberi pengertian sebagai berikut.
a. Bahwa pendaftaran tanah itu bukan hanya sekali kegiatan,tetapi kegiatan yang berkesinambungan sesuai dengan perbuatan / kebutuhan hukum. b. Pengumpulan,pengelohan,pembukuan,penyajian,dan pemeliharaan data
pendaftaran tanah merupakan inti pokok kegiatan pendaftaran tanah. c. Pemberian surat tanda bukti hak (sertifikat) bagi yang mendaftarkan
tanahnya adalah wujud konkrit bahwa tanahnya telah terdaftar.
d. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar,termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.
e. Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.
2.1.1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Melalui pasal 5 dan 6 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ditegaskan bahwa penyelenggara pendaftran tanah adalah Badan Pertanahan Nasional dan pelaksana pendaftran tanah dilakukan oleh kepala Kantor Pertanahan yang ada disetiap kabupaten dan kota. Pengecualian bagi kegiatan-kegiatan tertentu ditugaskan kepada pejabat lain yang ditetapkan dengan suatu peraturan perundang-undangan.
PPAT yang diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional,baik PPAT umum,khusus, ataupun sementara
6
difungsikan pada kegiatan pendaftaran tanah lanjut bagi tanah-tanah yang telah terdaftar/bersertifikat yang biasa disebut kegiatan pemeliharaan data pendaftran tanah seperti pengalihan hak, pembebanan hak, dan pemberian hak lain diatas tanah hak tertentu sebagimana pada hak milik dan hak pengelolaan.Sementara pejabat lain dimaksudkan seperti Panitia Ajukasi yang difungsikan pada pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik bagi tanah-tanah yang belum terdaftar/bersertifikat yang susunanya sebagai berikut :
a. Seorang Ketua Panitia merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional.
b. Beberapa orang yang terdiri dari :
1. Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran tanah .
2. Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah.
3. Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya.
Keanggotaan Panitia Ajukasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah di desa /kelurahan yang bersangkutan.Prioritas utama harus diberikan kepada para tetua adat yang dianggap sangat mengetahui masalah tanah di desanya dan juga Panitia Ajukasi itu dibantu lagi oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan,satuan tugas pengumpul data yuridis, dan satuan administrasi.
kepada Pemerintah Daerah asalkan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional; Sebagai contoh melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri No.6 Tahun 1972 (telah diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.5 Tahun 1999)dan Peraturan dalam Negri No.1 Tahun 1977.7
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1999 tentang pelimpahan kewenangan pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah negara bahwa Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota berwenang memberi keputusan mengenai :
a. Pemberian hak milik atas tanah pertanian tidak lebih dari 2 hektar,
b. Pemberian hak milik atas tanah non pertanian tidak lebih dari 2000m2 kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha,
c. Pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program transmigrasi, retribusi tanah,konsolidasi tanah, dan pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik,
d. Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2000m2 kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha,
e. Semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan,
f. Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 hektar.
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan di provinsi berwenang memberi keputusan mengenai :
a. Pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 hektar,
7
b. Pemberian hak milik atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5000m2,kecuali kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
c. Pemberian hak guna usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 hektar,
d. Pemberian hak guana bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 150.000m2,kecuali kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
e. Penbelian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 hektar,
f. Pemberian hak pakai atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 150.000m2,kecuali kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional berwenang untuk :
1. Menetapkan pemberian hak atas tanah yang diberikan secara umum.
2. Memberikan keputusan mengenai ;
a. Pemberian dan pembatalan hak atas tanah yang tidak dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala Kantor Pertanahan.
b. Pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Pertanahan apabila atas laporan Badan Pertanahan Nasional hal tersebut diperlukan berdasarkan keadaan dilapangan.
Pada pasal 2 Keputusan Presiden No. 34 Tahun 2003 ditegaskan :
(1) Sebagaimana kewenangan Pemerintah dibidang pertanahan
(2) Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)adalah :
a. pemberian ijin lokasi,
b. penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan,
c. penyelesaian sengketa tanah garapan,
d. penyelesain masalah ganti kerugian dan satuan tanah
untuk pembangunan,
e. penetapan subyek dan obyek retribusi tanah serta ganti
kerugian tanah kelebihan maksimum dan tanah absente,
f. penetapan dan penyelesain masalah tanah kosong.
(3) Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat ( 2 ) yang
bersifat lintas Kabupaten/Kota dalam satu Propinsi
dilaksanakan oleh Pemerintah Propinsi yang bersangkutan.
Pada pasal 5 Keputusan Presiden No.34 Tahun 2003 dinyatakan bahwa Keputusan Presiden No.30 Tahun 2003 tentang kedudukan,tugas,fungsi,kewenangan,susunan organisasi, dan tata kerja lembaga pemerintahan non departemen (termasuk Badan Pertanahan Nasional) tidak berlaku lagi .
pengembangan wilayah industri dan parawisata, dapat diserahkan kepada pihak ketiga dan diusulkan kepada Mentri Dalam Negeri atau Gubenur dalam daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan hak guna bangunan atau hak pakai sesuai dengan rencana peruntukan dan pembangunan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan.
Pandangan Sir Charles Fortescue – Brickdate yang dikutip A.P Perlindungan ( 1990 ; 4 ) yang menyatakan ada 6 yang harus digabungkan dalam pendaftaran tanah yaitu :
1. Security, bertolak kemantapan sistem sehingga seseorang akan merasa aman atas hak tersebut karena membeli tanah tersebut ataupun mengikatkan tanah tewrsebut untuk suatu jaminan atas uang (hutang),
2. Simplicity, sederhana sehingga setiap orang dapat mengerti, 3. Accuracy, bahwa terdapat ketelitian dari pada sistem
pendaftaran tersebut secara lebih efektif,
4. Expedition, artinya dapat lancar dan segera sehingga menghindari tidak jelas yang bisa berakibat berlarut-larut dalam pendaftaran tersebut,
5. Cheapness, yaitu agar biaya tersebut dapat semurah mungkin, 6. Suitability to circumstances, yaitu akan tetap berharga baik
sekarang maupun kelak di kemudian hari pendaftaran tanah tersebut.8
2.1.2. Tujuan Pendaftaran Tanah
Untuk mengukur suatu kegiatan di bidang pendaftaran tanah, tentu terkait dengan tujuan pendaftaran tanah yang sudah ditetapkan.Melalui ketentuan pokok pada pasal 19 ayat (1) UUPA ditegaskan bahwa tujuan pendaftaran tanah itu adalah untuk menjamin kepastian hukum di seluruh wilayah Indonesia.Tujuan
8
pokok tersebut dijabarkan lebih lanjut pada pasal 3 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 sebagai berikut.
Pendaftaran tanah bertujuan :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah
dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang yang
bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Tujuan untuk memberikan kepastian hukum itu kepada pemegang hak atas tanah dapat diukur dari kekuatan hukum pembuatan sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, kebenaran dari data dan kesempatan peruntukan dari pihak-pihak lain yang merasa lebih berhak atas tanah tersebut.
2.1.3. Azas Pendaftaran Tanah
Azas atau prinsip yang merupakan pikiran dasar yang umum sifatnya dan melatarbelakangi peraturan-peraturan konkrit pada pendaftaran tanah, secara khusus telah ditegaskan didalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997. Dalam pengertian bahwa semua azas-azas umum yang berlaku dalam hukum tertentu tetap berlaku dalam pendaftaran tanah tersebut .
Pada pasal 2 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997, dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana,aman,terjangkau,mutakhir, dan terbuka.
pihak-pihak yang berkepentingan terutama pemegang hak atas tanah. Bahkan dalam praktek selalu disediakan informasi yang cukup bagi yang memerlukannya diKantor Pertanahan apabila ada mendaftarkan tanahnya.
2. Azas aman dimaksudkan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah itu dilakukan dengan seteliti dan secermat mungkin sehingga hasil pendaftaran tanah dapat memberikan jaminan kepastian hukum yang tinggi dan memperkecil kemungkinan munculnya gugatan dari pihak lain kemudian.
3. Azas terjangkau berkaitan dengan biaya yang dipungut dalam pendaftaran tanah yaitu harus terjangkau bagi yang memerlukannya bahkan bagi golongan ekonomi lemah dapat dibebaskan dari pemungutan biaya.
4. Azas mutakhir berkaitan dengan penerapan teknologi guna mendapatkan kelengkapan data yang akurat, termasuk pengolahan,penyajian,dan pemeliharaan data dengan menggunakan peralatan elektrtonik dan mikro film.
5. Azas terbuka dimaksudkan bahwa pendaftaran tanah itu berlaku pada semua bidang tanah,siapapun pemiliknya, dan setiap orang dapat memperoleh informasi bila memerlukannya.
Perlu dicermati bahwa azas tidak sama dengan sistem.Dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ditegaskan bahwa pada pendaftaran tanah tidak dikenal azas negatif,tetapi sistem pendaftarannya memakai sistem negatif.
Untuk memperluas pemahaman mengenai hal tersebut oleh A.P Perlindungan ( 1991;113-115 ) berpendapat bahwa pasal 19 UUPA dan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ) menyebutkan ada beberapa ciri pendaftaran tanah diindonesia yaitu;
b. Azas publisitas dimaksudkan bahwa pendaftaran tanah itu bersifat umum terbuka,setiap orang berhak untuk meminta informasi dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.
c. Kepastian Hukum artinya sebagaimana disebut pada pasal 19 ayat (1) UUPA.
Pemastian Lembaga dimaksudkan bahwa lembaga PPAT adalah satu-satunya pejabat yang berwenang membuat akta-akta peralihan,pendiri hak baru dan pengikatan tanah sebagai jaminan dan Badan Pertanahan Nasional sebagai satu-satunya secara khusus yang melakukan pendaftaran tanah.
2.1.4. Obyek Pendaftaran Tanah
Obyek Pendaftaran Tanah menurut Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 meliputi ;
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyaidengan hak milik,hak guna usaha,hak guna bangunan,dan hak pakai
b. Tanah hak pengelolaan c. Tanah wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun e. Hak tanggungan
f. Tanah negara
Dari ketentuan diatas ada beberapa pengertian obyek pendaftaran tanah sebagai berikut :
a. Khusus tanah negara sebagai obyek pendaftaran tanah,pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukannya dalam daftar tanah tidak sampai menerbitkan sertifikat.
c. Hak Ulayat tidak tercantum sebagai obyek pendaftaran tanah sekalipun menurut ketentuan pasal 3 UUPA hak ulayat itu eksistensinya diakui sepanjang memenuhi syarat-syarat yang ditentukan. Hal ini menjadi tambah menarik perhatian karena tanah negara telah ditetapkan menjadi obyek pendaftaran tanah. d. Satuan wilayah tata usaha pendaftaran hak milik, hak guna
bangunan, hak pakai, tanah wakaf, dan hak milik atas satuan rumah susun adalah desa/kelurahan, sementara hak pengelolaan, hak tanggungan, dan tanah negara adalah kabupaten/kota.
2.2. Ketentuan Hak-Hak Atas Tanah Menurut UUPA No. 5 Tahun 1960 Hak –hak atas tanah dalam UUPA No. 5 Tahun 1960 terdiri dari beberapa hak antara lain :
2.2.1 Hak Milik
1. Sertifikat yang bersangkutan,
2. Surat kematian orang namanya tertera sebagai pemegang hak,
3. Surat bukti sebagai ahli waris.
Hal ini menunjukkan tidak adanya keharusan dalam jangka waktu tertentu untuk mengalihkan haknya kepada ahli Waris.
a. Terkuatdan terpenuhi memberi arti bahwa hak milik tersebut adalah hak yang ter/paling kuat dan penuh dibandingkan dengan hak-hak lainnya yang diatur dalam ketentuan UUPA misalnya dibandingkan dengan hak guna usaha,hak guna bangunan, hak pakai,hak sewa, dan hak lainnya.
b. Hak milik dapat dipunyai oleh orang atau badan hukum tertentu dalam pasal 21 disebutkan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik,hal ini sesuai dengan prisip nasionalitas dan tidak memungkinkan warga negara asing untuk memperoleh semua hak yang ada atau diatur didalam ketentuan UUPA jika harus diberikan hanya hak-hak tertentu saja yang bisa mereka peroleh seperti,hak guna bangunan, hak guna usaha, hak sewa ataupun hak pakai, namun harus memenuhi beberapa persyaratan seperti :
1. Harus berpendudukan Indonesia,
2. Kalau berbentuk badan hukum harus didirikan berdasarkan hukum indonesia dan berada di Indonesia,
3. Segala usahanya harus dapat mengembangkan atau memajukan usaha perekonomian bangsa.
kepentingan peribadatan dan keperluan suci lainnya seperti perwakafan tanah hak milik.9
2.2.2 Pendaftaran Hak Milik
Hak Milik demikian pula setiap peralihan hak,hapusnya hak, dan pembebasan tanah hak milik dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut menurut ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran hak atas tanah dimaksudkan untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dan merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik serta sahnya peralihan dan pembebanan atas Hak Milik tersebut.Pendaftaran tanah Hak Milik merupakan kewajiban bagi setiap orang yang memegang Hak milik tersebut.
2.2.3 Hapusnya Hak Milik Hak Milik terhapus apabila :
1. Tanahnya jatuh kepada negara,antara lain :
a. Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA (untuk kepentingan umum),
b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya karena diterlantarkan,
c. Karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 22 UUPA (dimiliki oleh seseorang yang merupakan warga negara asing dan atau dimiliki oleh seseorang yang memiliki kewarganegaraan indonesia rangkap).
2. Tanahnya Musnah
9
2.2.4 Pembebanan Hak Milik
Hak milik dapat dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai berdasarkan atas perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik tanah dengan pihak yang memperoleh Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Hal ini sesuai dengan pasal 37 UUPA .
2.2.5 Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk megusahakan tanah yang dikuasai langssung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna perushaan pertanian, perikanan, atau peternakan, Hak Guna Usaha hanya diberikan kepada orang atau badan hukum yang melakukan kegiatan pertanian saja.Kegiatan pertanian mengandung dua pengertian, yaitu pertanian dalam arti luas dan dalam arti sempit.Pengertian pertanian dalam arti luas adalah kegiatan pertanian yang disertai atau meliputi pula kegiatan perikanan,perkebunan, perternakan, dan sebagainya.Sedangkan arti sempit adalah pertanian yang kegiatannya hanyalah pertanian semusim panen saja.Berlainan dengan Hak Milik tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan Hak Guna Usaha terbatas, yaitu pada pertanian,perikanan,dan perkebunan.Hak Guna Usaha diatur dalaam pasal 28-34 UUPA.
A. Jangka Waktu Pemberian Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu selama 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun.Setelah berakhirnya perpanjang hak guna usaha tersebut,maka hak guna usaha tersebut dapat diperbaharui. Ada beberapa syarat agar hak guna usaha tersebut dapat diperpanjang atau diperbaharui yaitu,
2. Syarat-syarat pemberian hak guna usaha tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak tersebut.
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.
B. Pendaftaran Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, juga setiap peralihannya dan hapusnya Hak Guna Usaha harus didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Pemerintah. Peraturan ini merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Usaha serta sahnya peralihan Hak Guna Usaha, kecuali dalam hal Hak Guna Usaha tersebut hapus karena jangka waktu berakhir. Adapun syarat-syarat Pemberian Hak Guna Usaha adalah sebagai berikut :
1. Harus ada izin prinsip dari Bupati/Kepala Daerah dimana Hak Guna Usaha itu dimohonkan,
2. Harus ada izin lokasi dari Bupati / Kepala Daerah di mana Hak Guna Usaha tersebut dimohonkan,
3. Harus ada akte pendirian perusahaan, 4. Proposal perusahaan,
5. Referensi bank mengenai bonafitas dari perusahaan.
C. Hak dan Kewajiban pemegang Hak Guna Usaha
Yang menjadi hak pemegang hak guna usaha adalah bahwa pemegang hak berhak untuk mengusahakan tanah-tanah hak guna usaha sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta berhak pula untuk memperoleh hasil yang diperoleh dari hak guna usaha tersebut. Sedangkan yang menjadi kewajiban pemegang hak guna usaha adalah sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan kepada negara,
3. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha tersebut,
4. Menyamapaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai pengunaan hak guna usaha tersebut,
5. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna usaha kepada negara sesudah hak guna usaha tersebut hapus,
6. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
D. Peralihan dan Hapusnya Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat beralih melalui pewarisan dan dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli,hibah, hibah wasiat. Peralihan Hak Guna Usaha memerlukan izin balik nama dan instansi yang berwenang. Dikecualikan dari ketentuan tersebut meliputi warisa tanpa wasiat,pemisahan pustaka,serta percampuran harta karena perkawianan. Hak Guna Usaha hapus karena beberapa sebab, yaitu :
1. Jangka waktu berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum, 5. Tanahnya diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
2.2.6 Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Dengan demikian,hak guna bangunan adalah suatu hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat mendirikan bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri. Berlainan dengan hak guna usaha, hak guna bangunan tidak mengenai tanah pertanian, karena itu tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan meliputi baik tanah yang merupakan milik orang atau pihak lain maupun tanah yang langsung dikuasai oleh negara Hak Guna Bangunan diatur dalam pasal 35-40 UUPA
A.Luasnya Hak Guna Bangunan
Luas yang diberikan kepada Pemegang hak guna bangunan adalah tidak ditentukan batasnya tetapi sesuai dengan permohonan dari pemegang hak tersebut serta memenuhi syarat-syarat di dalam permohonan tersebut.
B.Jangka waktu Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun apabila pemohon hak memenuhi syarat-syarat sebagai berikut ;
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan,sifat,dan tujuan pemeberian hak tersebut .
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh npemegang hak .
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ( prinsip nasioanalitas)
Perpanjangan atau pembaruhuan permohona hak guna guna bangunan deapat diajukan selambat-lambatnya 2 tahun dan harus sesuai dengan tata cara permohonan hak serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku serta harus dicatat di Kantor Pertanahan.
2.2.7 Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain , yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditetukan dalam keputusan pemeberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa daan ketentuan UUPA. Hak pakai merupakan hak atas tanah baik untuk tanah bangunan maupun tanah pertanian.Perkataan “menggunakan “ menunjuk pada tanah bangunan sedangkan perkataan “memungut hasil “ menunjuk pada tanah pertanian. Hak pakai dapat diberikan oleh pemerintah tetapi dapat pula diberikan oleh pemilik tanah.Hak pakai diatur dalam pasal 41-43 UUPA.
A.Terjadinya Hak Pakai
Terjadinya hak pakai terbagi 2 sesuai dengan siapa yang memberikan Hak Pakai tersebut, yaitu ;
1. Diatas tanah negara ; Terjadi sesuai dengan keputusan pejabat yang berwenang untuk memberikan hak pakai atas tanah negara. 2. Diatas tanah milik orang lain ; Terjadi karena perjanjian yang
B.Pemeganng Hak Pakai
Sesuai dengan ketentuan UUPA maka yang dapat menjadi Pemegang Hak Pakai adalah ;
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan diindonesia .
4. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan d Indonesia.
Orang dan Badan hukum asing dapat diberikan Hak pakai atas tanah yang ada diindonesia karena Hak pakai hanya memberikan wewenang yang terbatas.untuk gedung-gedung kedutaan negara asing dapat pula diberikan hak pakai oleh karena hak ini dapat berlaku selama tanahnya tersebut dipergunakan.
C.Hapusnya Hak Pakai
Hak Pakai dapat berakhir atau hapus karena ;
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau atau perpanjangnya atau dalam perjanjian pemberiannya.
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir karena ;
a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksusd dalam pasal 50 dan 51.
c. Putusan pengadilan yan telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir .
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961.
5. Diterlantarkan 6. Tanahnya musnah
2.3. Konversi Hak atas Tanah
Konversi adalah penyusaian ketentuan-ketentuan hak –hak atas nama yang pernah berlaku sebelum keluarnya UUPA Nomor 5 Tahun 1960 kedalam ketentuan-ketentuan yang diatur oleh ketentuan UUPA Nomor 5 Tahun 1960 .
UUPA dalam dictum kedua tentang ketentuan-ketentuan konversinya,artinya penyusaian hak-hak yang diatur oleh hukum adat tanah,dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata kepada hak-hak tanah yang diatur oleh UUPA.
Oleh Mentri Agraria dikeluarkan PMA 2/1960 yang bertujuan merubah berbagai jenis hak-hak tanah kepada sistem hak pertanahan yang diatur UUPA.
Pengertian Konversi menurut UUPA juga sebagai dasar untuk perubahan hak tanah dari pada yang satu kepada yang lai, adakalanya dari hak yang lebih kuat kepada hak yang agak rendah ataupun kepada sesuatu hak yang ditentukan oleh peraturan yang ada.10
Ketentuan Konversi diatur didalam pasal 5 UUPA Nomor 5 Tahun 1960 yang meyebutkan :11
1. Hak-hak asing yang menurut ketentuan konversi pasal I,II,III,IV, dan V dijadikan Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha hanya berlaku untuk
10 Lihat : Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hal 20
11
sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu paling lama.
2. Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan hanya terbuka kemungkinannya untuk diberikan kepada Bdan Hukum yang untuk sebagian dan seluruhnya bermodal asing, jika hal itu diperlukan oleh undang-undang yang berlaku pembanguanan nasional semesta berencana. Dalam Ketentuan Konversi dikenal dengan adanya prinsip-prinsip sebagai
berikut:12
1. Prinsip Nasionalitas
Hal ini juga diatur oleh pasal 9 UUPA yang menyebutkan hanya warga negara indonesia yang mempunyai hubungan dengan BAR, ini memnunjukkan tidak mungkin warga negara asing untuk memilik BAR diIndonesia., namun akan diberi dengan hak-hak tertentu misalnya Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Sewa tentu dengan persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang, demikian juga terhadap Badan Hukum untuk memperoleh hak milik hanya badan-badan hukum tertentu saja yang dapat memperoleh hak milik yang diatur diadalam PP No. 38 Tahun 1963 yaitu :
a. Bank-bank yang didirikan oleh negara
b. Perkumpulan-perkumpulan koperas, Pertanian berdasarkan UU No. 79 Tahun 1958
c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertania/ Agraria setelah mendengar Menteri Agama
d. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Sosial
Kemudian mengenai ketentuan kewarganegaraan didalam ketentuaan UUPA juga tidak dikenal adanya perbedaan antara lelaki dan wanita dan sesama wargangara Indonesia baik asli maupun keturunan, sama haknya untuk memperoleh hak atas tanah di Indonesia.
Maka terhadap warganegara yang mempunyai dwikewarganegaraan atau warganegara turunan berlakulah ketentuan Pasal 54 yang menyatakan :
12
Berhubung dengan ketentuan-ketentuan dalam pasal 21 dan pasal 26 maka jika seseorang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan RRC dan telah menyatakan menolak kewarganegaraannya RRC itu dan telah disahkan menurut peraturan perundangan yang bersangkutan maka ia dianggap kewarganegaraan Indonesia saja m menurut pasal 21 ayat 1.
2. Pengakuan Hak-Hak Terdahulu
Ketentuan ini mengambil sikap yang bersifat human atau kemanusiaan yaitu tetap mengakui terhadap hak-hak yang pernah tunduk kepada ketentuan-ketentuan hukum Barat dan Adat, namun oleh pemerintah telah diterbitkan Kepres No. 32 Tahun 1979 semua tanah-tanah eks Kitab Undang-Undang Perdata/ BW harus dikonversi, sedangkan untuk ketentuan yang tunduk kepada Hukum Adat belum ada pengaturannya. Jika hak-hak eks Kitab UU Perdata/ BW tersebut dikonversi maka tanah tersebut akan menjadi tanah yang dikuasai negara.
Keputusan presiden Nomor 32 Tahun 1979 menetapkan sebagai berikut ;
a. Hak Guna Usaha,Hak Guna Banguna, dan Hak Pakai yang berasal dari konversi hak barat (BW) dalam jangka waktunya akan berakhir selambat-lambatnya tanggal 24 september 1980 menjadi tanah yang dikuasai oleh negara.
b. Kepada pemilik lama yang memenuhi syarat dan meguasai atau menggunakan sendiri tanah/bangunan tersebut akan diberikan hak baru atas tanah tersebut kecuali apabila tanah tersebut diperlukan untuk proyek-proyek pembangunan bagi penyelenggaraan kepentingan umum dan pemiliknya akan diberi ganti kerugian besarnya ditetapkan oleh Panitia Penaksir.
c. Tanah Hak Guna Usaha asal konversi hak barat yang sudah diduduki oleh rakyat dan ditinjau dari sudut tata guna tanah dan keselamatan lingkungan hidup lebih tepat dipergunakan untuk pemukiman atau kegiatan usaha pertanian akan diberikan hak baru kepada rakyat yang mendudukinya. d. Tanah-tanah perkampungan bekas Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
rakyat akan diberikan prioritas kepada rakyat yang mendudukinya,setelah memenuhi persyaratan-persyartan yang menyangkut kepentingan bekas pemegang hak tanah.
e. Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai asal konversi hak barat yang dimiliki oleh perusahaan milik negara,perusahaan daerah,serta badan-badan negara diberikan pembahuruan hak atas tanah tersebut.
3.Adanya Suatu Kepentingan-kepentingan Umum
Artinya bahwa hak-hak tersebut yang pernah berlaku sebelum ketentuan UUPA diakui bahwa adanya suatu pemastian hukum untuk dialihkan kepada pihak lain.Dalam pasal 3 Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 menyebutkan kepada pemegang hak yang tanahnya diperlukan untuk proyek-proyek pembangunan akan diberi ganti kerugian yang besarnya ditetapkan oleh suatu panitia penaksir.
Demikian juga pasal 5 menyebutkan tanah-tanah perkampungan bekas hak guna usaha dan hak pakai asal konversi hak barat yang telah menjadi perkampungan atau diduduki oleh rakyat akan diberi prioritas kepada rakyat yang mendudukinya setelah dipenuhi persyaratan-persyaratan yang menyangkut kepentingan bekas pemegang hak atas tanah.
4.Penyesuaian Kepada Ketentuan Konversi
Bahwa sesuai dengan pasal-pasal dari ketentuan –ketentuan konversi, surat-surat keputusan mentri dan surat-surat edaran yang diterbitkan ada padanan dari hak-hak tanah yang pernah tunduk kepada ketentuan hukum barat dan hukum adat.
Dengan demikian dapat mengetahui kesulitan-kesulitan yang mungkin terjadi, dalam hal tentang kewarganegaraan sebelum berlakunya ketentuan UUPA, yang tidak mungkin mempergunakan prinsip nasionalitas.
Bahwa hak-hak yang pernah berlaku baik berdasarkan hukum barat ataupun hukum adat tidak mungkin diadakan pembaruhuan hak demikian juga akte-akte yang pernah terbit tidak dibuatkan lagi surat tanda bukti terhadap surat-surat tersebut setelah berlakunya atau keluarnya UUPA Nomor 5 Tahun 1960, Misalnya akte hak eigindom,akte hak erfacht,akte hak opstal,dan alin sebagainya tidak mungkin diperbahurui lagi.
Pasal 1 Ketentuan Konversi 13 Ayat (1)
Hak eigindom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini sejak saat tersebut menjadi hak milik,kecuali jika yang mempunyai tidak memenuhi syarat sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21. Hal ini telah dijelaskan diatas tentang prinsip nasionalitas.
Ayat ( 2 )
Hak eigindom kepunyaan Pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan sejak mulai berlakunya UU ini menjadi Hak Pakai,dalam pasal 41 ayat ( 1 ) yang akan berlangsung tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut . Ayat ( 3 )
Hak eigindom kepunyaan orang asing atau seseorang berkewarganegaraan yang disamping berkewarganegaraan indonesia mempunyai warga negara asing dan badan-badan hukum asing yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana yang dimaksud pasal 21 ayat 2 maka sejak berlakunya UU ini dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 35 dengan jangka waktu 30 Tahun.Ketentuan ini juga yang menyatakan hak eigindom kepunyaan orang asing akan dikonversi menjadi hak guna bangunan dalam hal ini UU tidak memberikan kemungkinan orang asing untuk mempunyai hak milik,hak guna usaha, dan hak guna bangunan . Ayat ( 4 )
Jika hak eigindom tersebut dalam ayat 1 pasal ini dibebani dengan hak opstal atau hak erfacht, maka hak opstal dan hak erfacht itu sejak berlakunya UU
13
ini menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 356 ayat 1 yang membebani hak milik selama sisa waktu hak opstal atau hak erfacht,tersebut diatas tetapi selama-lamanya 20 Tahun.
Ayat ( 5 )
Jika hak eigindom tersebut dalam ayat 3 pasal ini dibebani dengan hak opstal atau hak erfacht, maka hubungan antara yang mempunyai hak-hak eigindom tersebut dan pemegang hak opstal atau hak erfacht selanjutnya diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan oleh mentri.
Pasal II Ketentuan Konversi Ayat ( 1 )
Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana dalam pasal 20 ayat 1 seperti yang disebutkan dengan nama sebagai di bawah yang ada pada mulai berlakunya UU ini yaitu hak agrarisch eigindom,milik dan lebih lanjut oleh mentri agararia sejak berlakunya UU ini menjadi hak milik tersebut dalam pasal 20 ayat 1,kecuali jika tidak memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam pasal 21.
Ayat ( 2 )
Hak-hak tersebut dalam ayat 1 kepunyaan oran asing warga negara disamping kewarganegaraan indonesia, mempunyai kewarganegaraan asing dan badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21 ayat 2 menjadi Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan sesuai dengan peruntukan tanahnya sebagai yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh mentri agraria.
Bahwa ketentuan memberikan kejelasan hak-hak tersebut di atas akan dikonversi menjadi hak milik apabila pemegang hak eks barat ( BW ) dan adat tersebut telah memenuhi syarat yang ditentukan oleh UU ( PMA Nomor 2/ 60 dan Sk Mentri Agraria No. SK.272/61 tertanggal 29 Mei 1961 ) .
Hak erfacht untuk perusahaan kebun besar yang ada pada mulai berlakunya UU ini,sejak saat tersebut menjadi Hak Guna Usaha tersebut dalam pasal 28 ayat 1 yang berlangsung selama sisa waktu hak erfacht tersebut,tetapi selama-lamanya 20 Tahun .
Ayat ( 2 )
Hak erfacht untuk pertanian kecil yang ada pada mulai berlaku UU ini,sejak tersebut hapus dan selanjutnya diselesaikan menurut ketentuan-ketentuan yang diadakan oleh Mentri Agraria.
Mengenai pasal III ini dipertegas oleh Peraturan Mentri Agraria Nomor 4 Tahun 1961 dikonversi menjadi hak guna bangunan asal saja sisa waktu consesienya atau sewanya masih lebih dari 5 Tahun sesudah tanggal 24 September 1960 dengan perubahan syarat-syarat sedangkan ayat 2 menyatakan untuk pertanian-pertanian kecil telah dihapuskan .
2.3.1 Kepentingan Hukum
Terkecuali hak-hak tanah yang tunduk kepada hukum adat, yang belum berakhir ketentuan konversinya seperti sudah diungkapkan diatas maka sungguhpun sudah ada kepres 32 Tahun 1979 tentang dinyatakannya bahwa tanah-tanah tersebut yang tunduk kepada ex BW telah berakhir ketentuan konversinya dan tanahnya telah menjadi tanah yang dikuasai oleh negara kembali,namun dalam kenyataanya hak-hak yang terdahulu tetap diakui bahwa dalam pemastian untuk dapat dialihkan kepada orang lain,dengan pernyataan persetujuan yang bersangkutan maka seperti yang diatur oleh Kepres 32 Tahun 1979 tersebut sebagai berikut :
Pasal 3 menyebutkan :
kepada pemegang hak yang tanahnya diperlukan untuk proyek pembangunan akan diberikan ganti rugi yang besarnya ditetapkan oleh suatu Panitia Penaksir.
Pasal 5 menyebutkan :
dipenuhi persyaratan-persyaratan yang menyangkut kepentingan bekas pemegang hak tanah.
Demikian pula peraturan Mentri dalam Negri nomor 3 Tahun 1979 yang sama juga mengatur tentang hak-hak dari mereka yang sebelumnya seperti tersebut dalam pasal 8,ayat 3,kepada bekas pemegang hak guna usaha yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini dapat diberi ganti rugi atas tanaman dan bangunan serta mesin-mesin miliknya yang diperintahkan untuk dibongkar.
Pasal 13 menyebutkan
bahwa jika Hak Guna Bangunan atau Hak pakai ex konversi hak barat tidak diberikan dengan hak baru kepada pemegang haknya,maka dapat diberikan sesuatu hak kepada pihak lain yang saat mulai berlakunya peraturan itu
nyata-nyata secara sah, sedangkan terhadap bangunan yang ada di atasnya maka pemohon hak harus menyelesaikan dengan bekas pemegang hak haknya.
Kemudian PMDN 3 Tahun 1979 ini oleh Dirjen Agraria telah diterbitkan surat edaran no.Btu.8/356/8/79Tanggal 30 Agustus 1979.Dari edaran tersebut ada beberapa hal yang patut menjadi perhatian kita :
a. .wewenang untuk menentukan kembali peruntukkan dan penggunaan tanah tersebut sesuai dengan PMDN 3 Tahun 1979 langsung dipegang oleh Mentri Dalam Negri (pasal 2 ayat 3) sehingga Gubernur ataupun Bupati /Walikota tidak dapat mengambil kebijaksanaan sendiri.
b. .Rencana Gubernur untuk memberikan tanah-tanah bekas perkebunan yang sudah diduduki oleh rakyat harus dilaporkan dahulu kepada Mentri dalam Negri untuk mendapatkan persetujuan dan adanya fatwa tata guna tanah dan rencana pembangunan di daerah dan pendapat dari panitia pemeriksaan tanah
saja tanah kosong tetapi untuk peralatan parkir atau halaman terbuka.
Dengan surat keputusan bersama Mentri dalam Negri,Mentri Pertanian dan Mentri Kehakiman nomor 297 Tahun 1981 diterbitkan syarat-syarat khusus dalam pemberian Hak Guna Usaha baru untuk perusahaan perkebunan besar dalam rangka melaksanaan keputusan Presiden Republik Indonesia no.32 tahun 1979.14
2.2.4.Status quo hak-hak tanah terdahulu
Hal yang sama tentunya juga untuk hak-hak tanah ada, artinya setelah berlakunya ketentuan-ketentuan UUPA dan PP 10 Tahun 1961 maka tidak mungkin diterbitkan lagi hak-hak tanah yang tunduk kepada hukum adat.
Ada dua pandangan mengenai hal ini, yang satu memandang setelah berlakunya UUPA,maka tidak mungkin lagi diterbitkan hak-hak adat tetapi pandangan lain menyebutkan oleh karena PP 10 Tahun 1961 saja baru dianggap ketentuan status quo ini berlaku.
Dengan berlakunya status quo atas tanah-tanah dari sistem lama,maka dapatlah kita laksanakan dengan konsekuen jonversi tersebut.Dengan demikian pula setiap ada pembuatan suatu bukti hak baru atas tanah yang tunduk atau yang akan ditundukkan kepada sistem lama adalah batal dan tidak berkekuatan hukum.
Yang dapat ditolerir adalah pernyataan bahwa sesutau bidang tanah itu tunduk kepada Hukum Adat.Hal ini berkaitan dengan pandangan pragmatis bahwa tanah-tanah yang tunduk kepada hukum adat pada umumnya tidak mempunyai bukti-bukti hak-atas tanah,hanya diketahui batas-batasnya oleh para jiran tetangganya dan berdasarkan kenyataan itulah maka kepala desa menerbitkan surat keterangan tentang hak tanah tersebut yang disahkan oleh camat stempat.Keterangan itu adalah bersifat dekleratif (hanya menerangkan saja dan tidak bersifat konsitutif).
Kita harus tetap ingat bahwa girik,letter c,petuk dan sebagiannya itu bukan bukti hak milik atas menurut hukum adat, tetapi adalah bukti pajak yang sudah dibayar,dan bukti penagihan pajak itu sekarang namanya bukan lagi girik dan seterusnya tetapi telah berubah menjadi ireda,kemudian Ipeda dan sekarang bernama PBB.Dan PBB ini berlaku untuk semua tanah saja yang ada di tanah air kita yang dimanfaatkan untuk dimiliki/dikuasai oleh seseorang.Khusus Propinsi Irian Jaya maka konversi dari hak-hak atas tanahnya dengan surat Keputusan Mentri dalam Negri nomor Sk.59/Dja/1973 sebagimana telah diatur dalam Peraturan Mentri dalam Negri no.8 Tahun 1971 diperpanjang sampai dengan tanggal 26b September 1973.15
2.4 .Kepastian Hukum Hak-Hak Atas Tanah 2.4.1.Pelaksanaan Pendaftaran tanah
Garis-garis Besar Haluan Negara 1993 mengamanatkan tentang pertanahan sebagai berikut :
Penguasaan tanah oleh negara diarahkan agar pemanfaatannya dapat mewwujudkan keadilan sosial bagi seluruh rakyat indonesia, sedangkan penataan pengunaan tanah dilaksanakan secara berencana guna mewujudkan kemakmuran rakyat yang sebesar-besarnya.Penataan penggunaan tanah perlu memperhatikan hak-hak rakyat atas tanah,fungsi sosial hak atas tanah batas maksimum pemilik tanah pertanian dan perkotaan,serta pencegahan penelantaran tanah, termasuk berbagai upaya untuk mencegah pemusatan penguasaan tanah yang merugikan kepentingan rakyat.16
Didalam pelaksanaanya jelas telah diuraikan didalam berbgai perauran pelaksanaanya.Namun di dalam praktek masih dijumpai berbagai masalah terutama di dalam pembuktian penguasaan tanahnya, karena tanah-tanah tersebut tidak terdaftar di Kantor Pertanahan.
15 Lihat konversi hak-hak atas tanah hal:22-23
Banyak tanah-tanah yang tidak jelas kepemilikannya dan penggunaanya. Terjadinya peralihan secara terus menerus tanpa melaui instansi yang berwenang ketidak jelasan tentang penguasaan tanah dan penggunaan tanah mengakibatkan usaha pemerintah untuk melaksanakan pembagian yang adil atas tanah dan hasil yang adil
Banyak masyarakat yang mempunyai tanah yang cukup luas dan yang tidak mempunyai tanah sama sekali, banyak tanah-tanah yang statusnya absentee, namun pemilik yang bersangkutan tidak mengetahui, bahwa kepemilikan tersebut dilarang atau pemiliknya tidak tahu dengan peraturan yang ada. Karena tanah-tanah tersebut tidak terdaftar, maka jangkauan pelaksanaan landrefom tidak sampai kepada sasaran.
Pasal 19 UUPA menyebutkan,bahwa untuk menjaminkan kepastian hukum hak-hak atas tanah harus didaftarkan,Pendataran tanah berfungsi untuk melindungi si pemilik.Disamping itu pendaftaran tanah juga berfungsi untuk mengetahui status sebidang tanah,siapa pemiliknya,apa haknya,berapa luasnya,untuk apa dipergunakan dan sebagainya, dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat land information system dan geografis information system.
A. Pendaftaran Tanah dan Konversi
Konversi adalah penyusaian hak-hak yang lama yang berlaku sebelum, berlakunya UUPA kepada hak-hak yang diatur didalam pasal 16 UUPA atau dengan kata lain penyuasian hak-hak sesuai dengan sistem yang dianut oleh UUPA.
terdaftar,sedangkan hak-hak adat hanya sebagian kecil yang terdaftar,maka di dalam penyelesaian konversinya juga diadakan perbedaan.
Sebagai dimaksudkan dalam 4 dan tidak dimintakan penegasan konversi menurut ketentuan-ketentuan peraturan ini, maka hak yang bersangkutan dianggap sebagai hak pakai dengan jangka waktu paling lama 5 Tahun sejak berlakunya UUPA dan sesuai jangka waktu tersebut lampau tanahnya menjadi tanah negara.
Namun kenyataanya di lapangan masih banyak hak-hak adat ini yang diperjual belikan di bawah tangan,sehingga usaha pemerintah agar hak-hak adat itu secara berangsur-angsur hapus dan menjadi hak-hak menurut UUPA menjadi terkendala.
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah diberikan diberikan penegasan tentang sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat,yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat.Untuk itu dikatakan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan sepanjang data tersebut sesuai dengan yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanahnya.
Tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau, badan hukum lain jika selama 5 Tahun sejak dikeluarkannya sertifikat tersebut tidak dimajukannya gugatan kePengadilan.
a. .Dengan bukti-bukti tertulis
b. .Keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan,yang kadar kebenarannya oleh Panitia Adjukasi,bagi pendaftaran secara sparodik cukup untuk mendaftarkan hak(ayat 1).
Pada ayat (2) dikatakan,apabila pembuktian diatas tidak ada lagi,maka pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 Tahun atau lebih berturut-turut oleh pemohon pendaftaran tanah dengan syarat:17
1. .Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah secara diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.
2. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lain.
Dengan berlakunya PP No.24 Tahun 1977,tentang Pendaftaran Tanah ini diharapkan permasalahan tentang informasi mengenai pertanahan ini dapat dihindarkan kekurangan atau tidak adanya informasi pertanahan ini berakibat tidak jelasnya status kepemilikan (hak-hak atas tanah)yang ada,dan konsekuensi lebih lanjut,bisa saja pemerintah salah dalam memberi keputusan dan demikian pula lebih lanjut peradilan juga mungkin akan keluar dalam keputusannya.
Guna mempercepat proses pemberian kepastian hukum bagi penerima
redistribusi tanah objek landrefom di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo Peraturanj Mentri Agraria/Ka.BPN Nomor 3 Tahun 1993 disebutkan bahwa :
Bahwa didalam pelaksanaan pendaftaran tanah ada 3 cara yang dilakukan sesuai dengan pembuktian haknya yaitu:
a. .Pemegang Hak
Pasal 65 ayat (1) a menyebutkan bahwa hak atas bidang tanah yang alat bukti tertulisnya lengkap atau yang alat buktinya tidak lengkap tapi ada keterangan saksi,maupun pernyataan yang bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat,yang menyatakan bersangkutan adalah benar pemilik bidang tanah yang bersangkutan,oleh Ketua Panitia Adjukasi untuk pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan untuk pendaftaran secara sporadik ditegaskan konversinya menjadi hak milik atas nama pemegang hak yang terakhir .
b.Pengakuan Hak
Hak atas tanah yang bukti kepemilikannya tidak ada tetapi setelah dibuktikan kenyataan penguasaan fisiknya selama 20 tahun oleh Ketua Panitia Adjukasi untuk pendaftaran secara sistematik atau oleh Kepala kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah secara sporadik diakui sebagai hak milik.
c.Pemberian Hak
Pada pasal 66 Peraturan Mentri Negara Agraria/Ka.BPN disebutkan:18 1) .Berdasarkan Berita Acara Pengesahan data fisik dan data
yuridis,Ketua Panitia Adjukasi mengusulkan secara kolektif kepada kepala Kantor Pertanahan setempat.Pemberian hak atas tanah-tanah negara,termasuk tanah negara yang menjadi objek landrefom.
2) Dalam Pendaftaran Tanah secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan diberi wewenang untuk menetapkan pemberian hak milik,hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara sebagaimana disebut diatas (Wewenang Kepala Kantor Pertanahan ini kemudian dipertegas lagi dengan Peraturan Mentri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan
Wewenang Pemberian dari Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
3) .Dalam penyelasain pemberian hak atas tanah agraria ini tidak dilakukan pemeriksaan ulang oleh Panitia Tanah
4) .Penetapan pemberian hak dilakukan secara kolektif dalam waktu paling lama 14 hari kerja sejak diterimanya usul pemberian hak tersebut dari Ketua Panitia Adjukasi.
Semakin kompleksnya masalah tanah,semakin kompleks pula masalah yang dihadapi di dalam penerapan landrefom.Hal ini disebabkan karena semakin meningkatnya pembangunan di segala bidang kehidupa.Di dalam era globalisasi sekarang ini dimana pandangan masyarakat kota dan desa tidak jauh berbeda,nilai tanah bagi pandangan mereka juga tidak jauh berbeda.
2.5PENJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
P.P.A.T. adalah kependekan dari Penjabat Pembuat Akta Tanah yang untuk selanjutnya disebut lagi dengan penjabat.Dalam peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah ataupun dalam Peraturan Mentri Agraria Nomor 10 Tahun 1961 tentang penunjukkan Penjabat yang dimaksud dalam pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah Serta Hak dan kewajibannya,tidaklah ditemukan rumusan mengenai apakah yang dimaksud PPAT tersebut.19
Menurut Madjloes,SH.bahwa P.P.A.T.tersebut adalah penjabat umum yang khusus berwenang membuat dan menandatangani akte dalam hal memindahkan hak atas tanah,memberikan sesuatu hak baru atas tanah,menggadaikan tanah,meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai
tanggungan,terhadap mereka yang menghendaki adanya akte itu sebagai bukti,serta menyelenggarakan administrasinya,sebagaimana yang ditentukan dan dibenarkan oleh peraturan perundang-undangan.
Penjabat Pembuat Akta Tanah adalah berwenang khusus untuk membuat akta autentik dalam setaiap perjanjiannya yang bermaksud: 1. .Memindahkan hak atas tanah
2. .Memberikan sesuatu hak baru atas tanah 3. .Menggadaikan Tanah
4. .Meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan
Dari keempat macam perjanjian tersebut yang diatas yang penting untuk ketengahkan adalah berkenaan dengan perjanjian memindahkan hak atas tanah yang menurut ketentuan dapat berupa:
a. .jual-beli b. .hibah
c. tukar-menukar
d. .Pemisahan dan pembagian biasa e. Pemisahan dan pembagian harta warisan f. .Penyerahan Hibah dan Wasiat atau legaat.
Akte Autentik yang memuat perjanjian-perjanjian tersebut diatas lazimnya disebut dengan Akta Tanah.Adapun siapa-siapakah yang dapat diangkat selaku P.P.A.T,adalah tercantum dalam ketentuan pasal 3 Peraturan Mentri Agraria Nomor 10 Tahun 1961,yakni sebagai berikut: 1. .Notaris
3. .Para pegawai Pamong praja yang pernah melakukan tugas seorang penjabat
4. .Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan oleh Mentri Agraria
Selanjutnya ketentuan dalam pasal 5 Peraturan Mentri Agraria tersebut diatas berbunyi bahwa:
“Selama dalam suatu kecamatan belum diangkat seorang penjabat maka maka asisten wedana/kepala kecamatan atau yang setingkat dengan itu (selanjutnya dalam peraturan ini disebut asisten wedana/kepala kecamatan) karena jabatannya menjadi penjabat sementara dari kecamatan itu.Dari kedua dasar hukum tersebut diatas dan dihubungkan dengan praktek dewasa ini,maka yang bertindak selaku P.P.A.T. adalah Notaris dan Camat.
Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah jo Peraturan Mentri Agaria Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Penunjukkan Penjabat yang dimaksudkan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah serta Hak dan Kewajibannya.
Seperti diketahui bahwa tujuan dari pada balik nama tanah adalah untuk adanya kepastian hukum terhadap hak atas tanah,dimana dalam ketentuan pasal 19 ayat 1 dan ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria telah ditentukan:
1. Untuk menjamin adanya kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah
2. .Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi: a.Pengukuran,pemetaan,dan pembukuan tanah
c.Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
Jaminan kepastian hukum berkenaan dengan hak-hak atas tanah adalah menghendaki adanya kepastian mengenai hal-hal tersebut:
a. .Hak atas tanah:Apakah hak milik,hak guna usaha,hak guna bangunan,hak pakai atau hak pengelolahan seperti yang diatur,dalam ketentuan pasal 23 ayat ,pasal 32 ayat ,pasal 38 ayat 1 jo pasal 1Peraturan Mentri Agraria Nomor 1Tahun 1969 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan: b. .Siapa yang mempunyai tanahnya:Hal ini penting sekali karena
perbuatan-perbuatan hukum berkenaan dengan tanah tersebut hanyalah syah jika telah dilakukan oleh pemilik:
c. .Tanhanya yang dihaki/dipunyai:letaknya,luasnya berapa panjang dan lebarnya:batas-batasnya,hal ini sangat penting untuk pencegahan sengketa dikemudian hari atas tanah yang bersangkutan:
d. .Hukumnya yang berlaku terhadap tanah rersebut : supaya lebih mudah mengetahui wewenang-wewenang apa saja serta kewajibannya pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Kepastian berkenaan dengan Hak/Subjeknya akan dapat dicapai dengan Pendaftaran Tanah/Pendaftaran hak,khususnya recht kadaster,dimana setiap orang dapat dengan mudah memperoleh data-data sehubungan dengan status dari tanah yang bersangkutan .Oleh karena itu sudah semestinya recht-kadaster harus disusun secara teliti dan cermat karena ini sangat penting guna keperluan pembuktian dikemudian hari bila ada sengketa terhadap tanah yang bersangkutan.Jenis-jenis PPAT, terdiri atas:
2. PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
3. PPAT Khusus adalah pejabat BPN yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat Akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
2.2.1.Kedudukan dan Tugas PPAT
Didalam PP No.24 Tahun 1997 pasal 1 angka 24 disebut PPAT adalah penjabat umum yang diberi kewenangan membuat akta-akta tanah tertentu sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan yaitu:Akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan Hak milik atas satuan rumah susun,dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tangungan.Penjabat Umum adalah orang yang diangkat oleh instansi yang berwenang dengan tugas melayani masyarakat umum dibidang tanah atau kegiatan tertentu.
Dalam pasal 7 ditetapkan bahwa PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Mentri Negara Agraria/Kepala BPN.Untuk mempermudah rakyat didaerah terpencil yang tidak ada PPAT dalam melakukan perbuatan hukum mengenai tanah,dapat ditunjuk PPAT sementara,yaitu Penjabat Pemerintah yang menguasai keadaan daerah yang bersangkutan.20
2.2.2.Tugas Pokok Dan Kewenangan PPAT
Berdasarkan pasal 2 PP No. 37 Tahun 1998, menyebutkan bahwa tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Perbuatan hukum tersebut adalah jual beli; tukar menukar; hibah; pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); pembagian hak bersama;
pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
pemberian Hak Tanggungan; dan pemberian kuasa memberikan Hak
Tanggungan.
Dalam melaksanakan tugas pokok tersebut, maka PPAT mempunyai kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. Menurut penjelasan pasal 3 PP No. 37 Tahun 1998, bahwa PPAT sebagai pejabat umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik. Selanjutnya menurut penjelasan pasal 4, bahwa kecuali ada ketentuan lain, maka apabila seorang PPAT melakukan pelanggaran dengan membuat akta di luar daerah kerjanya, akta yang dibuatnya adalah tidak sah dan tidak dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran.
Khusus bagi sebidang tanah atau satuan rumah susun yang tidak semuanya terletak dalam daerah kerja seorang PPAT, maka dalam hal pembuatan akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan dan akta pemberian hak bersama, dapat dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi objek perbuatan hukum dalam akta.
Pejabat Pembuat Akta Tanah, disebutkan bahwa dalam tugasnya membuat akta, harus dilaksanakan di kantor PPAT yang bersangkutan dengan dihadiri oleh para pihak atau kuasanya sesuai ketentuan yang berlaku dalam perbuatan hukum tersebut.
Pengecualian dari ketentuan tersebut, yaitu apabila salah satu pihak atau kuasanya yang harus hadir di Kantor PPAT tidak dapat datang di Kantor PPAT karena alasan yang sah, misalnya sakit atau alasan yang lain di luar kekuasaan yang bersangkutan, maka PPAT dapat membuat akta di luar kantornya, yaitu mendatangai orang tersebut dengan ketentuan bahwa para pihak atau kuasanya harus hadir bersama dihadapan PPAT yang bersangkutan.
Berkaitan dengan pelaksanaan tugas pembuatan akta, sebagaimana diatur dalam pasal 38 PP 24/1997, bahwa pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
Berdasarkan Pasal 39 PP 24/1997, disebutkan bahwa, PPAT dapat menolak untuk membuat akta, jika:
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Knator Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan: 1. surat bukti hak atau surat keterangan Kepala desa/Kelurahan yang
menyatakan bahwa yang bersangkutan meneguasai bidang tanah tersebut selama 20 tahun berturut-turut atau lebih (pasal 24 ayat2).
hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan, atau
3. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatn hukum ybs. Atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian;
4. Salah satu pihak atau para [pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakekatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
5. Objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya.
PPAT dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. Selain itu. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta kepada pihak yang bersangkutan (Pasal 40 PP 24/1997).
Dalam hal perlaihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun karena pengabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuta oleh PPAT yang berwenang (Pasal 43 ayat 2 PP 24/1997).
perundang-undangan yang berlaku.Perlenkapan-perlangkapan apa saja yang wajib dipunyai seorang PPAT antara lain:21
a. PPAT harus mempunyai stempel khusus yang satu dan lainnya berbeda antara notaris asisten wedana,maupun lain-lain PPAT.stempel tersebut lingkaran garisnya tengahnya 3 1/2 m,lingkaran pinggir tersebut dua sebelah luar tebal,kemudian ditengahnya ada lingkaran kedua bergaris tengah 31/2 cm,kemudian ditengah-tengah lingkaran tengah terdapat dua garis sejajar yang berantara 11/2cm,pada sisi antara lingkaran luar dan lingkaran dalam terdapat kata-kata penjabat Pembuat Akta Tanah dimulai dan diakhiri dengan bintang 5 dan dibawahnya tercantum dengan letter Kapital (besar) Auntuk notaris,B untuk camat dan C untuk PPAT.Dalam dua garis untuk notaris tercantum namanya dan daerah kerjanya,sedangkan untuk camat disebut asisten wedana dan daerah kerjanya.
b. .Suatu daftar akta-akta yang diperbuatnya,Daftar akta-akta yang telah dibuat:Nomor urut,tanggal,jenis akta,nama penghadap,nomor akta menurut daftar akta asli.
2.2.3.TATA CARA PEMBUATAN AKTA PPAT
Pengisian blanko akta dalam rangka pembuatan akta PPAT harus dilakukan sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar dan didukung oleh dokumen yang menurut pengetahuan PPAT yang bersangkutan adalah benar.Pembuatan akta PPAT dilakukan dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi yangmemberi kesaksian mengenai :22 1. identitas penghadap dalam hal PPAT tidak mengenal penghadap secara
pribadi;
2. kehadiran para pihak atau kuasanya;
21 Lihat Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara Penjabat Akta Tanah hal:15-16
22
Lihat https://dpcpermahijogja.wordpress.com/tag/tugas-dan-wewenang-notaris-ppat/
3. kebenaran data fisik dan data yuridis obyek perbuatan hukum dalam hal obyek tersebut belum terdaftar;
4. keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta; 5. telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang
bersangkutan.
PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan,pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan.Dokumen yang harus dilengkapi dalam proses balik nama terdiri dari:
1. surat permohonan pendaftaran hak atas tanah yang dialihkan yang ditandatangani oleh pihak yang mengalihkan hak;
2. surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya;
c. surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak;
d. akta PPAT tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan; e. bukti identitas pihak yang mengalihkan hak;
f. bukti identitas penerima hak;
g. surat-surat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76;
h. izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98 ayat (2); i. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Pemerintah Nomor 48 tahun 1994 Jo PP Nomor 27 tahun 1996 Jo PP nomor tahun 1999 Jo PP Nomor 71 tahun 2008.
23
Dalam pelaksanaan tugasnya selaku PPAT/Notaris, maka segala
tindakannya yang berkaitan dengan pelaksanaan kewajibannya dalam
pembuatan akta PPAT akan diawasi oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat,
termasuk pemeriksaan terhadap pembuatan akta, pengadaan dan pengisian
protokol serta pelaksanaan segala kewajiban yang telah ditentukan, oleh
karena itu sebelum melaksanakan tugas sebagai PPAT, hendaknya saBahwa
dalam setiap membuatkan akta PPAT, lakukan koordinasi dengan Kantor
Pertanahan setempat guna mendapatkan informasi tentang status tanah yang
akan dibuatkan aktanya, apakah tanah tersebut benar-benar telah terdaftar atau
apakah data yuridis dan data fisik yang ada dalam sertipikat tanah tersebut
sesuai dengan data yang ada pada buku tanah di Kantor Pertanahan.
Penyesuaian data dalam sertipikat dengan data dalam buku tanah tersebut
lebih dikenal dengan nama "cek bersih". Dalam hal ini bermakna bahwa
seorang PPAT dalam melaksanakan tugasnya harus senantiasa berkoordinasi
dengan pihak pihak terkait.
23
