BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang
1. Latar Belakang Pembangunan Apartement
Kota Bandung, merupakan ibukota Jawa Barat dan sekaligus sebagai, pusat pemerintahan, keamanan, sosial, ekonomi, bisnis, dan perindustrian yang memiliki berbagai sarana dan prasarana penunjang kehidupan yang sangat beragam dan lengkap. Hal ini menjadi pemicu bagi warga dari berbagai daerah untuk berpindah dari desa ke kota dan menetap di Bandung dalam rangka meningkatkan taraf kehidupan ataupun untuk mengenyam pendidikan yang lebih baik. Sebagai konsekuensinya kota Bandung semakin padat penduduknya dari tahun ke tahun. Setiap individu pasti memerlukan tempat tinggal sebagai salah satu kebutuhan pokok manusia, maka pertambahan jumlah penduduk berarti pertambahan jumlah hunian yang dibutuhkan.
Disatu sisi adanya perpindahan penduduk ke kota Bandung dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan kota Bandung sendiri. Namun disisi lain migrasi yang mengakibatkan pertumbuhan penduduk ternyata dapat memberikan suatu permasalahan yang cukup signifikan untuk dipertimbangkan. Permasalahan tersebut adalah populasi penduduk karena pertambahan penduduk. Dengan tingkat pertambahan penduduk yang cukup tinggi yaitu sekitar 1,5 % /tahun dengan jumlah penduduk kota Bandung sebesar 9,8 juta jiwa maka dibutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah apartement. Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum terlalu menjadi suatu permasalahan yang serius namun dengan seiring pertumbuhan penduduk yang tidak dibarengi oleh
2 semaksimal mungkin yang pada akhirnya mengacu pada konsep pembangunan
kearah vertical baik untuk fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan Apartement / rumah susun.
Konsep pembangunan fungsi tempat tinggal vertical ini bukanlah sebuah solusi terbaik karena walaupun dapat mengoptimalkan penggunaan lahan, namun konsep ini menyebabkan pertambahan nilai konstruksi sebesar 1,8 % dari nilai konstruksi rumah tunggal umumnya (menurut REI Pusat). Karena pertambahan nilai maka rumah susun atau apartemen lebih banyak diminati oleh masyarakat golongan menengah keatas. Dimana prosentase masyarakat golongan ini cukup sedikit yaitu sekitar 1,5 % dari total penduduk Indonesia (Kompas, 9 Oktober 2003) dan diatas 20% untuk penduduk Bandung. Namun demikian bukan berarti rumah susun/apartement hanya untuk golongan menengah ke atas saja karena banyak rumah susun yang diusahakan bagi golongan bawah untuk mengefisienkan tanah di Bandung oleh Pemda Bandung, sehingga istilah apartement lebih ditujukan pada bangunan rumah susun yang berkategori baik atau mewah yang ditujukan untuk masyarakat golongan menengah keatas. Banyak masyarakat golongan menengah keatas ini yang suka tinggal di apartemen apalagi para kaum selebriti, pribumi, yang pernah tinggal di luar negeri terlebih para warga Negara asing yang tinggal beberapa waktu di Indonesia khususnya di Bandung dan lebih spesifik nya di Jatinangor. Selain itu semakin baiknya perekonomian dan bisnis property Indonesia juga ikut menyumbang pengaruh baik terhadap berjalan atau tidaknya pembangunan perumahan/apartement.
Dengan semakin baiknya kondisi property Indonesia sekarang ini mempermudah dalam merealisasikan kebutuhan hunian tersebut sebagai bentuk bisnis properti yang kemudian kembali diperkuat dengan bunga bank yang rendah dari tahun sebelumnya sehingga banyak para pemilik modal memilih beralih dari system menabung dibank yang berharap keuntungan dari bunga bank ke penanaman modal dibidang property karena dianggap lebih menguntungkan.
Keberadaan dan perkembangan apartement untuk masyarakat golongan menengah keatas yang merupakan salah satu dari sekian banyak bentuk hunian ternyata lebih dipengaruhi oleh factor bisnis dan bukan pada factor kebutuhan aka tempat hunian.
pada satu tempat atau lebih yang dibeli oleh satu orang. Dengan kata lain pembelian apartement banyak dikarenakan kebutuhan investasi. Contoh lain adalah walaupun kebutuhan perumahan masyarakat Bandung sangat banyak dan selalu mengalami kekurangan penyediaan hunian yang selanjutnya disebut backlog masih terdapat kasus kekosongan unit hunian apartement. Namun demikian faktor kebutuhan akan perumahan tetap menjadi dasar alasan kebutuhan akan pembangaunan apartemen hanya saja tidak berdampak secara langsung.
Adanya pembangunan apartemen dapat juga memperbaiki perekonomian Indonesia karena dalam dalam suatu pembangunan apartemen dapat merekrut banyak pekerja yang berarti dapat mempekerjakan pengengfuran yang cukup banyak jumlahnya. Dengan banyaknya masyarakat yang dipekerjakan berarti memberikan penghidupan yang lebih baik dan layak sehingga dapat mengurangi tingkat kemiskinan di Indonesia.
Melihat dari permasalahan-permasalahan diatas maka dapat dijadikan suatu peluang bisnis property untuk membangun apatemen yang diperuntukan bagi masyarakat golongan menengah atas sebagai bentuk investasi, yang dapat menjawab animo sebagian masyarakat, kebutuhan pasar akan hunian berprestise tinggi sebagai salah satu bentuk life style dipusat kota yang dapat mengurangi tingkat kemcetan, menjawab dan mengurang backlog kebutuhan hunian. Apartemen yang akan dibangun tersebut akan dipasarkan dengan cara jual agar nilai uang yang dibayarkan pembeli ke pengembang apartemen tersebut dapat digunakan kembali sebagai modal pembangunan proyek property lainnya seperti apartemen. Namun pemasaran tersebut tidaklah menutup kemungkinan untuk disewakan berdasarkan minat pasar oleh pengembang maupun oleh pemilik/pembeli unit apartemen jual tersebut. Dengan adanya pembangunan apartemen maka diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan rakyat dengan mempekerjakan pengangguran dalam pembangunan proyek apartemen tersebut sehingga selain karena factor bisnis dan permintaan, pembanunan apartemen ininjuga dapatmenyumbangkan dampak positif ke masyarakat banyak.
4
2. Latar Belakang Proyek
Pesatnya pembangunan apartement di Bandung, Menurut Arief Rahardjo, Head of Research &Wakfield Indonesia di karenakan Bandung memiliki banyak universitas ternama, seperti Universitas Parahyangan, Institut Teknologi Bandung, Universitas Padjajaran, dan masih banyak universitas lain nya. Secara otomatis, kota kembang ini pun di datangi beribu € ribu mahasiswa baru dari berbagai kota di Indonesia setiap tahun nya. Pasar yang besar ini lahyang menjadi daya tarik pengembang untuk membangun apartment. Dengan keindahan alam, kekayaan kuliner, keberadaan puluhan factory outlet, dan hal € hal menarik lainnya. Bandung juga menjadi tuujuan wisata bagi kota € kota sekitar nya, termasuk Jakarta. Pasar ini pula yang di lirik oleh para pengembang apartement. Dengan menyewakan secara harian unit € unit apartement layak nya hotel atau menjual nyakepada investor yang tertarik untuk menyewakan unit nya bagi pasar wisatawan.
Pembangunan apartement Skyland City Jatinangor Education Park (JEP) hadir ditengah kawasan pendidikan Jatinangor tepatnya di desa Hegarmanah kecamatan Jatinangor. Dinamakan Jatinangor Education Park (JEP) karena pengembangan project ini di wilayah Jatinangor yang memiliki selling point berada dalam kawasan pendidikan yang dikelilingi oleh beberapa universitas negeri dan swasta ternama. Di antaranya ITB, IPDN, UNPAD, dan IKOPIN. Dengan rata-rata penerimaan mahasiswa baru pertahunnya, mencapai 12.500 mahasiswa baru. Selama ini mahasiswa, terutama mahasiswa asing sangat kesulitan mencari hunian yang nyaman dan aman dan layak (Menurut Direktur Teknik Skyland City JEP, Diediek Eddi Muryanto). Jatinangor sendiri sudah menjadi kawasan yang didatangi mahasiswa dari berbagai negara. Namun fasilitas untuk tinggal belum ada yang memiliki standar baik. Ini soal wajah Jawa Barat dan juga Bandung. Ia menambahkan, kalau di luar negeri, kawasan seputar kampus banyak hunian yang layak. Terlebih kampus di Jatinangor menjadi tujuan banyak mahasiswa dari seluruh Indonesia dan juga mahasiswa asing. Kehadiran Skyland City Jatinangor Education Park (JEP) menawarkan gaya hidup sehat bagi mahasiswa yang tinggal di Jatinangor. Hunian ramah lingkungan ini dilengkapi
dengan mini market, taman yang dipenuhi dengan aneka tumbuhan, hotel, kolam renang, jogging track, tempat parkir serta sistem keamanan yang terjamin, serta menyiapkan pelbagai sarana telekomunikasi yang mempermudah mahasiswa untuk saling berinteraksi satu sama lain. Hal yang tidak kalah pentingnya, Skyland City juga mengembangkan sistem e-learning sehingga mahasiswa dapat langsung belajar dari apartemen. Untuk tetap menjaga keasrian dan kebersihan lingkungan, JEP mengolah sampah secara mandiri. Sistem pengolahan sampah ini setara dengan cara pengelolaan sampah di Singapura (drop down) dan system konsep Green Building.
Konsep green building merupakan suatu penginapan yang ramah lingkungan dengan mengimplementasi berbagai penghijauan, saran dari institusi serta program ramah lingkungan untuk melindungi lingkungan dan mengurangi biaya operasional. Pada umumnya green buildingl menerapkan beberapa program yakni, item pelayanan tahan lama, handuk katun dan linen untuk kualitas udara, sumbangan untuk amal, mendidik karyawan mengenai konsep penerapan penghijauan, konservasi energi, pembersihan lingkungan, makanan organik, udara bersih, konservasi air, sampah yang didaur ulang dan menerapkan program menggunakan handuk yang sama (Green Building Association, 2009 dan Department of Environmental Protection 2001).
Uraian Magang yang dilakukan oleh penulis akan dibahas lebih lanjut dalam bab-bab berikutnya.
6
B.
Maksud dan Tujuan
1.Tinjaun Umum
Adapun maksud dari pembangunan Apartemen Skyland city antara lain untuk menyediakan suatu hunian dalam jumlah banyak pada suatu lahan yang terbatas dengan cara pembangunan secara vertikal dan berlokasi dekat dengan pusat bisnis dan lembaga pendidikan, serta terutama ditujukan untuk para mahasiswa yang berasal dari luar kota ataupun berasal dari daerah lain dan kuliah di Universitas yang berdekatan dengan apartemen dan kelompok golongan menengah yang mempunyai pekerjaan ataupun bisnis di dalam kota.
Tujuan dari pembangunan Apartemen ini antara lain :
a. Menciptakan suatu ruang hidup yang berkualitas sehingga dapat meningkatkan kualitas hidup para penghuninya.
b. Membuat suatu hunian yang menyediakan berbagai fasilitas rekreasi dan olahraga sehingga dapat memenuhi kebutuhan akan relaksasi mental dan kebugaran fisik bagi penghuninya.
c. Membuat hunian yang tanggap terhadap iklim dan dapat membantu terciptanya iklim mikro yang sesuai dengan fisik manusia.
d. Tersedianya fasilitas tempat tinggal sementara maupun seumur hidup bagi para pendatang baik untuk kepentingan pelajar, wisata maupun kepentingan lain seperti bisnis, kantor dan sebagainya,
2.Tinjauan Khusus
Membahas mengenai Pelaksanaan Struktur Apartemen Skyland City Dengan Metode Konvensional yang diamati selama masa magang yaitu pekerjaan struktur atas yang meliputi pekerjaan pembesian, pekerjaan bekisting, pengecoran kolom, core wall, balok, plat, perawatan beton dan pembogkaran bekisting.
1. Manfaat Kegiatan Magang
Manfaat kegiatan magang yang dilaksanakan di PT. PP (Persero) Tbk. Cabang IV Bandung adalah sebagai berikut:
a. Memperoleh pengetahuan dan pengalaman langsung di lapangan tentang pembangunan suatu proyek dan dapat membandingkan dengan teori yang pernah diperoleh selama perkuliahan,
b. Untuk mengetahui secara langsung implementasi dari ilmu rekayasa sipil yang diperoleh, agar dapat membandingkan antara konsepsi dan implementasinya,
c. Mengetahui teknologi konstruksi yang digunakan pada Proyek Pembangunan apartement Sky Land City sebagai tempat Magang,
d. Mengetahui langsung permasalahan dan kendala yang terjadi di proyek selama pelaksanaan Magang yang berhubungan dengan bahan dan material, tahap pelaksanaan proyek, manajemen tenaga kerja, metode dan manajemen pelaksanaan proyek, serta cara untuk menyelesaikan segala masalah teknis yang terjadi di lapangan,
e. mengasah kemampuan sense of engineering penulis untuk melihat permasalahan yang terjadi selama kegiatan Magang,
f. mengembangkan sikap profesional serta mendisiplinkan diri sebagai bekal untuk memasuki dunia kerja,
8
C.Ruang Lingkup
1. Ruang Lingkup Proyek
Pada proyek pembangunan apartement Sky Land City, ruang lingkup pembahasan dalam laporan magang ini dibatasi pada masalah-masalah yang berhubungan dengan hal-hal sebagai berikut.
1) Organisasi Proyek 2) Peran Main Kontraktor
3) Pengelolaan Gambar dan Spesifikasi Teknik Kontraktor Utama. 4) Sistem Pelaksanaan Proyek
5) Koordinasi Antar Kontraktor
6) Kesehatan & Keselamatan Kerja ( K3 )
2. Ruang Lingkup Magang
Pada pelaksanaan Magang di proyek ini, pengamatan yang dilakukan adalah pekerjaan tahapan pelaksanaan struktur dengan methode cast in site/konvensional. Sedangkan sasaran yang ingin dicapai selama melaksanakan Magang di Proyek Pembangunan apartement Sky Land City selama 4 bulan waktu pelaksanaan Magang ini antara lain adalah sebagai berikut.
1) mengetahui tahapan pelaksanaan pekerjaan di kantor maupun di lapangan mengenai proses Manajemen Proyek,
2) mengetahui proses administrasi proyek itu sendiri, yaitu agenda meeting, notulen hasil meeting, laporan kerja harian/mingguan/bulanan, proses permohonan termyn, proses adendum serta proses claim selama proyek berjalan,
3) Memahami pengendalian dan pengawasan sumber daya proyek yaitu pengendalian terhadap mutu, pengendalian terhadap material dan bahan, pengendalian terhadap sumber daya manusia (SDM) yang berkecimpung di dalam pekerjaan proyek, pengendalian terhadap Kesehatan dan Keselamatan Kerja ( K3 ), serta pengendalian terhadap lingkungan nya itu sendiri.
D. Metodologi
Penyusunan Laporan Magang ini berdasarkan data yang diperoleh selama pelaksanaan Magang pada Proyek Pembangunan Apartement Sky Land City-Jatinangor. Adapun data yang diperoleh dengan metodelogi atau langkah-langkah pengumpulan sebagai berikut :
1. Data Primer
1) Pengamatan Langsung
Pengamatan dilakukan terhadap pekerjaan yang saat itu sedang dilaksanakan. Hasil pengamatan sangat menunjang pemahaman terhadap data tertulis dari pekerjaan yang sedang dilaksanakan. Pengamatan langsung dapat pula digunakan untuk mengetahui tahapan-tahapan dari pelaksanaan yang bersangkutan.
Metode pengamatan secara langsung memungkinkan untuk mendapatkan pengetahuan baru. Kondisi yang bervariasi dan sangat kompleks terkadang memerlukan tahapan yang dapat mempermudah pelaksanaan pekerjaan. Penyeleseian pekerjaan menerapkan cara praktis untuk mengatasi permasalahan yang muncul. Kelancaran pelaksanaan pekerjaan sangat tergantung pada kreativitas dari pelaksanaan untuk dapat keluar dari permasalahan tersebut.
2) Tanya Jawab atau Wawancara Langsung
Metode ini dilakukan sebagai sebagai tindak lanjut dari pengamatan langsung, karena terkadang data-data visual belum cukup jelas untuk dapat dimengerti. Penjelasan-penjelasan lebih lanjut terutama mengenai hal-hal praktis yang dilakukan untuk mengatasi permasalahan yang muncul dapat diperoleh antara lain dengan tanya jawab dengan pihak-pihak yang ada di
10
3) Dokumentasi Gambar
Pengambilan foto pada saat proses pelaksanaan pekerjaan atau foto yang berkaitan dengan Laporan Magang dapat dijadikan sebagai dokumentasi gambar yang nyata. Dimana penjelasan dari Laporan Magang ini akan semakin mudah untuk dimengerti dengan adanya ilustrasi gambar dari dokumentasi di lapangan.
2. Data Sekunder 1) Studi Pustaka
Berupa buku-buku yang dipergunakan sebagai pembanding dan rujukan dalam menganalisa hal-hal atau permasalahan-permasalahan yang timbul pada pelaksanaan proyek tersebut. Dari beberapa pustaka akan didapat hal-hal yang berguna sebagai pelengkap dari data-data yang diperoleh di lapangan, yang nantinya akan sangat membantu penyusunan dan penulisan laporan ini.
2) Data Teknis Proyek
Pengumpulan data teknis proyek meliputi gambar-gambar kerja serta ketentuan-ketentuan pelaksanaan proyek lainnya yang tercantum dalam Rencana Kerja dan Syarat-syarat. Data-data tersebut diperoleh dari pihak pemilik proyek, kontraktor pelaksana, maupun dari pihak konsultan pengawas proyek. Data teknis proyek tersebut digunakan sebagai acuan pelaksanaan proyek, serta dapat digunakan untuk menyusun langkah-langkah suatu pekerjaan.
3) Data Pendukung
Perkembangan teknologi saat ini banyak memberikan manfaat bagi semua pihak, tak terkecuali bagi para mahasiswa pada umumnya dan bagi penulis pada khususnya. Teknologi yang dapat dimanfaatkan antara lain adalah dari searching maupun browsing internet, berbagai sumber informasi termasuk data informasi seputar ilmu pengetahuan dapat diakses dengan mudah. Oleh karena itu, dalam penyusunan laporan ini penulis mencoba menambahkan sedikit materi atau informasi yang diperoleh dari situs internet.
E. SISTEMATIKA PENYUSUNAN LAPORAN
Kerangka umum susunan Laporan Magang Proyek Pembangunan Apartement Skyland City terdiri atas tiga bagian, yaitu: bagian awal, bagian pokok dan bagian akhir. Bagian awal terdiri atas sampul, halaman judul, halaman pengesahan, halaman kata pengantar, daftar isi, daftar tabel, daftar gambar, daftar lampiran. Sedangkan bagian pokok terdiri atas data-data proyek yang akan disajikan dalam lima bab. Pada bagian akhir berupa daftar pustaka dan lampiran-lampiran.
Secara garis besar sistematika penulisan Laporan Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut :
BAB I.PENDAHULUAN
Bab ini berisi tentang tinjauan umum proyek, seperti: latar belakang Magang, latar belakang proyek, maksud dan tujuan dari Magang dan proyek, lokasi proyek, ruang lingkup pekerjaan proyek dan magang, metode pengumpulan data dan sistematika penyusunan laporan.
BAB II.TINJAUAN UMUM PERUSAHAAN
Bab ini membahas mengenai data umum dan teknis proyek, unsur, wewenang dan struktur organisasi proyek, hubungan kerja antar unsur proyek, sistem pelaksanaan proyek, sistem kontrak, sistem koordinasi dan laporan kerja, kesehatan dan keselamatan kerja (K3) proyek.
BAB III. LANDASAN TEORI
Bab ini berisikan tentang landasan teori - teori yang merupakan dasar acuan yang mengacu pada bahan - bahan ajar, buku, maupun artikel - artikel yang berhubungan dengan pekerjaan serta menjelaskan tentang spesifikasi teknik peran kontraktor utama pada Proyek Pembangunan Apartement Skyland City.
12
BAB V. PEMBAHASAN
Laporan Magang ini juga disertai foto dokumentasi proyek dan lampiran berupa data, gambar perencanaan dan berkas administrasi selama kegiatan Magang berlangsung.
BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN BAB VII. DAFTAR PUSTAKA
