BAB IV
RENCANA IMPLEMENTASI
DAN KEBUTUHAN SUMBERDAYA
4.1. Rencana Implementasi
Berdasarkan analisis solusi bisnis yang telah dibahas pada Bab 3, Strategi Pengembangan Manufaktur Pupuk Organik Berbahan Baku Sampah Kota yang paling layak adalah pengembangan pada keseluruhan proses manufacturing, yakni mulai dari Manufacturing Proses Pemisahan Fraksi Organik Sampah hingga Manufacturing Proses Pengolahan Fraksi Organik Sampah menjadi Pupuk Organik.
Kegiatan‐kegiatan Pra Pembangunan (Pre Development) dalam mewujudkan rencana tersebut, mencakup 7 aktivitas utama, yaitu : 1. Pra Konstruksi 2. Pengadaan Lahan 3. Konstruksi Manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah 4. Konstruksi Manufaktur Pengolahan Pupuk Organik 5. Konstruksi Bangunan Penunjang 6. Konstruksi Bangunan Infrastruktur 7. Commissioning (Trial‐run)
Waktu yang dibutuhkan pada tahap Pre Development sebelum Commercial Date adalah 2 tahun. Rencana implementasi yang mencakup 7 aktivitas utama di atas, secara rinci disajikan pada Tabel 4.1. berikut.
Ta b e l 4. 1. RE N C A N A I M P L EM EN T A S I NO . 1234567 89 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 I. PR A KO N S T R U K S I 1 . S t udi Ke la y a k a n Te k n is a. K e r jas ama D e ngan I ndus tr i Pu p u k b. K e r jas ama D e ngan Pe m d a c. K e r jas ama Ri s e t D e ngan PA U IT B d. Pe m b e n tu k a n SP C ( S pe c ial P r opos e C o mpany ) I.1 .a & b M .O .U . 2 . S t udi AM DA L I.1 .a & bI I. (S it e ) 3. P e r iz in a n a. Iz in In v e s ta s i I.1 .a & b M .O .U b. Iz in P r oduk s i I.1 .a & b Ag r eem en t c. Iz in M e ndi r ik a n B angunan I.1 .a & b Ag r eem en t 4 . D e t a ile d En g in e e r in g De s ig n I. 2 . A M D A L II. P E N G AD AAN LA H A N I.1 .a & b Ag r eem en t 1. P e n g a d a a n Eq u ip m e n t I. 4 . D E D 2 . In s ta lla ti o n II I.1 . A r r iv a l 3. S tr u c tu r e II I.1 . P .A . 4. B u il d in g s II I.3 S e tt in g ‐ up 1. P e n g a d a a n Eq u ip m e n t I. 4 . D E D 2 . In s ta lla ti o n IV .1 . A rri v a l 3. S tr u c tu r e IV .1 . P .A . 4. B u il d in g s IV .3 . S e tt in g ‐ up 1. In v e n to r y W a r e ho us e IV .3 . S e tt in g ‐ up 2. W o r k s h o p IV .3 . S e tt in g ‐ up 3. O p er a ti o n Ro o m IV .3 . S e tt in g ‐ up 4. D o r m it o r y 5. O ff ic e Bu il d in g VI . KO N S T R U K S I BA N G U N A N I N F R A S TR U K TU R 1. J a la n Di L ing k ung a n I n dus tr i III. 3 . & IV .3 . 2. S a lu r a n Dr a in a s e III. 3 . & IV .3 . 3. R u a n g T e r buk a Hi ja u (R T H ) II I, IV , V 4. P a g a r II I, IV , V VI I. C O MMI S S IO N IN G (T R IA L RU N ) III & IV Ke te r a nga n : M .O. U. = M e m o r a ndu m of Un de r s ta n d ing; P .A . = P u rc ha s in g A g r e e m e n t; D E D = D e ta il e d E ngi ne e r in g D e s ign TOTA L D IS B U R S E M E N T 31, 1 50, 0 0 0 31 ,1 50, 0 0 0 19, 550, 000 23, 090, 000 81 9, 5 0 0 250, 000 1, 60 0, 00 0 1 ,758, 2 5 0 840, 00 0 23 ,7 5 0 75 ,0 0 0 400, 00 0 300, 00 0 200, 000 500, 000 1, 978, 000 2, 84 M 2, 6 00, 00 0 1, 2 M 450, 00 0 30, 2 12, 00 0 2, 309, 00 0 24, 1 42, 50 0 1, 995, 00 0 2, 187, 500 500, 000 1, 96 6, 80 0 500, 000 350, 000 A g r eemen t M. O .U A g r eemen t A K TI V ITA S YA N G BE RP E N G A RU H VI II KO N S T R U K S I BA N G U N A N P E NUNJ A N G V. IV . KO N S T R U K S I MA N U F A C T U R IN G OR G A N IC FE RT IL IZ E R KO N S T R U K S I MA N U F A C T U R IN G PE M IS A H A N FR A K S I OR G A N IK SA M P A H III.
TAHUN-1 PRE DEVELOPMENT
TAHUN-2 PRE DEVELOPM
E NT M. O .U IV V V I V II AK T IV IT A S II I II I
4.1.1. Tahap Pra Konstruksi
Faktor utama yang berpengaruh pada seluruh rencana implementasi terletak pada kecepatan dan ketajaman dalam menyiapkan seluruh rencana selanjutnya, dalam tahap Pra Konstruksi.
Pada tahap Pra Konstruksi mencakup kegiatan‐kegiatan Studi Kelayakan Teknis; Studi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), Proses Perizinan, dan Penyusunan Detailed Engineering Design.
Kegiatan Pra Konstruksi memerlukan waktu 9 bulan, yaitu dimulai pada Bulan‐1 hingga Bulan‐9.
Pada Kegiatan Studi Kelayakan Teknis, akan dilakukan beberapa kegiatan sebagai faktor kunci terwujudnya rencana pengembangan ini, yakni :
• Kerjasama dengan Industri Pupuk Nasional yang ada, khususnya dengan PT. Petrokimia Gresik dan PT. Pupuk Sriwidjaja dalam distribusi dan hak memakai merk dagang Pupuk Organik
• Kerjasama dengan Pemerintah Daerah dalam hal pengelolaan persampahan kota Kerjasama dengan Laboratorium Mikrobiologi ‐ Pusat Antar Universitas (PAU), ITB yang memiliki sumberdaya dalam teknologi mikrobiologi
• Pembentukan Perusahaan sebagai Special Purpose Company, dimana PT. Kwarsa Hexagon telah menyiapkan sebuah perusahaan baru untuk mewujudkan rencana ini, yaitu Maton Bio Hara, namun belum diproses status badan hukumnya
Kegiatan Studi Kelayakan Teknis akan dilakukan sendiri oleh PT. Kwarsa Hexagon, yang memiliki sumberdaya untuk kegiatan ini.
Kegiatan Studi AMDAL merupakan syarat utama dalam suatu rencana pembangunan, sesuai dengan PP No. 27 Tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup. Studi AMDAL akan dilakukan oleh team dan Tenaga Ahli yang dimiliki oleh PT. Kwarsa Hexagon, dimana memiliki pengalaman dalam melakukan Studi Amdal.
Studi Amdal akan menjadi suatu pedoman dalam melakukan Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL), baik pada tahap pra konstruksi, tahap konstruksi, maupun tahap operasional dari suatu pembangunan. Dokumen Studi Amdal ini juga akan digunakan sebagai prasyarat dalam memperoleh izin pemanfaatan lahan sebagai kegiatan industri dan izin investasi.
Proses Perizinan yang akan dilakukan pada tahap Pre Development meliputi Izin Pemanfaatan Lahan dari Pemerintah Daerah setempat, Izin Investasi dari Badan Koordinasi Penanaman Modal Daerah (BKPMD), Izin Produksi dan Distribusi Pupuk Organik dari Departemen Pertanian dan Departemen Perdagangan R.I.
Kegiatan Detailed Engineering Design bertujuan untuk menyiapkan perencanaan secara detail terhadap setiap komponen manufaktur yang akan dibangun, termasuk menetapkan spesifikasi teknis, serta harga terkini dari produsen mesin pengolahan pupuk organik. Output dari Detailed Engineering Design, meliputi technical drawing untuk pekerjaan sipil (Civil Works), Mechanical & Electrical, dan Architectural Design.
Kegiatan Detailed Engineering Design akan dilakukan sendiri oleh para Tenaga Ahli yang dimiliki PT. Kwarsa Hexagon.
4.1.2. Pengadaan Lahan
Proses pengadaan lahan yang paling utama adalah pemilihan lokasi (site selection) yang menjadi bagian dari kegiatan Studi Kelayakan Teknis dan Kegiatan Amdal.
Beberapa kriteria lokasi industri pupuk organik berbahan baku sampah kota yang akan dipilih, adalah :
• Jauh dari permukiman penduduk • Morfologi datar dan tidak berbukit • Tersedia jalan masuk
• Mematuhi UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan sesuai dengan RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) daerah setempat
Lokasi yang pernah dilakukan survey untuk Wilayah Bandung, adalah bekas TPA Leuwigajah yang berada pada wilayah administrasi Kota Cimahi.
Proses Pengadaan Lahan dimulai setelah tahap M.O.U Kerjasama dengan Pemda dan Industri Pupuk mencapai Draft Final, yang direncanakan mulai pada Bulan‐3 hingga Bulan‐9. Pengadaan Lahan harus sudah dapat dituntaskan sebelum kegiatan konstruksi dimulai.
4.1.3. Konstruksi Manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah
Kegiatan konstruksi manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah, meliputi Pengadaan Equipment (mesin), Penyiapan Struktur Pondasi, Pemasangan dan Penyeletelan Mesin, dan Konstruksi Bangunan untuk beberapa proses yang memerlukan bangunan.
Kegiatan konstruksi manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah akan dilaksanakan secara kontrak EPC (Engineering, Procurement, and Construction) melalui mekanisme lelang terbatas.
Kegiatan Konstruksi Manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah dimulai setelah Kegiatan Detailed Engineering selesai, yaitu mulai pada Bulan‐10 sampai dengan Bulan‐21.
Proses Pengadaan Equipment pada Manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah, akan dilakukan dengan berbagai produsen luar negeri, meliputi :
• Peralatan Hydraulic Grab Bucket, Bridge Crane, Screw Conveyor, Conveyor Belt, Mesin Magnetic Separator dan Mesin Shredder, dan Mesin Screener berasal dari produk China, yaitu Siping Lishan Machinery Manufacturing Co., Ltd. Produsen ini memiliki perwakilan di Indonesia, yaitu Bandung dan Jakarta.
• Tanki Slurrying System berasal dari produk Canada, yaitu IBR (International Bio Recovery)
• Fasilitas Water dan Waste Water Treatment Plant berasal dari produk dalam negeri, yaitu produk PT. Ruhaak Pala atau PT. Maswandi, keduanya berdomisili di Jakarta
Khusus untuk pengadaan mesin dan peralatan yang dilakukan secara impor, terlebih dahulu dilakukan site visit yang dilanjutkan dengan negosiasi pembelian yang dituangkan dalam Purchasing Agreement.
4.1.4. Konstruksi Manufaktur Pengolahan Pupuk Organik
Sama halnya dengan proses konstruksi Manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah, pada konstruksi Manufaktur Pengolahan Pupuk Organik ini juga akan mencakup kegiatan Pengadaan Equipment, Penyiapan Struktur Pondasi, Pemasangan dan Penyetelan Mesin, serta Konstruksi Bangunan.
Proses Konstruksi Manufaktur Pengolahan Pupuk Organik dimulai bersamaan dengan Manufaktur Pemisahan Fraksi Organik Sampah, yakni setelah kegiatan Detailed Engineering Design selesai. Kegiatan ini dimulai pada Bulan‐10 sampai dengan Bulan‐21.
Kegiatan konstruksi manufaktur Pengolahan Pupuk Organik juga akan dilaksanakan secara kontrak EPC (Engineering, Procurement, and Construction) melalui mekanisme lelang terbatas.
Pengadaan mesin dan peralatan proses produksi Manufaktur Pengolahan Pupuk Organik, meliputi :
• Aerobic Digestion Tank, Aerator, Bacteria Feeder, dan pH Regulator berasal dari Jerman, yaitu Fuchs, GmbH.
• Dewatering, Clarifying Tank, dan Drying Tank berasal dari China, yakni Siping Lishan Machinery Manufacturind Co., Ltd.
• Pelletizing System Milling Machine berasal dari produk U.S.A, yaitu Feeco International, Inc.
4.1.5. Konstruksi Bangunan Penunjang
Konstruksi Bangunan Penunjang yang meliputi Inventory Warehouse, Workshop, dan Operation Room akan dimulai setelah kegiatan konstruksi struktur komponen proses manufaktur selesai, karena diperlukan sinkronisasi terhadap Manufacturing Plant. Kegiatan ini baru dapat dimulai pada Bulan‐19 sampai dengan Bulan‐21.
Kegiatan konstruksi bangunan Dormitory dan Office Building yang tidak terpengaruh oleh setting‐up manufacturing plant, dapat dimulai terlebih dahulu, yang direncanakan mulai pada Bulan‐19 hingga Bulan‐21.
Pelaksanaan konstruksi Bangunan Penunjang akan dilaksanakan oleh kontraktor bangunan gedung, melalui proses seleksi dan lelang terbatas.
4.1.6. Konstruksi Bangunan Infrastruktur
Fasilitas infrastruktur di lingkungan industri yang mencakup Jalan, Saluran Drainase, Ruang Terbuka Hijau (taman), dan Pagar dibangun pada tahap akhir dari keseluruhan konstruksi.
Konstruksi Jalan dan Saluran Drainase dilakukan setelah Pekerjaan Komponen Struktur Manufaktur diselesaikan, agar tidak rusak oleh alat‐alat berat konstruksi yang sedang beroperasi. Jadwal pelaksanaan pekerjaan konstruksi Jalan dan Saluran Drainase direncanakan mulai pada Bulan‐19 hingga Bulan 21.
Pembangunan Pagar dan Ruang Terbuka Hijau (RTH) direncanakan pada Bulan‐22 hingga Bulan‐24.
Pelaksanaan konstruksi Bangunan Infrastruktur akan dikerjakan oleh kontraktor melalui seleksi pelelangan terbatas.
4.1.7. Commissioning (Trial‐run)
Commissioning adalah kegiatan terpenting dalam tahap termination suatu pekerjaan. Pada tahap ini dilakukan uji‐coba (trial‐run), terutama pada komponen proses produksi, sehingga apabila terdapat kesalahan‐kesalahan dapat diperbaiki dan masih merupakan kewajiban dari pihak produsen mesin. Proses commissioning direncanakan berlangsung selama 3 bulan, mulai Bulan‐ 22 hingga Bulan‐24.
4.2. Kebutuhan Sumberdaya
Sumberdaya pokok yang diperlukan untuk terlaksananya Pengembangan Industri Pupuk Organik meliputi : • Sumberdaya Keuangan • Organisasi dan Sumberdaya Manusia 4.2.1. Sumberdaya Keuangan
Kebutuhan investasi awal secara keseluruhan adalah sebesar Rp 77,0 Milyar yang akan bersumber dari Pinjaman Jangka Panjang (10 Tahun) melalui skema kredit investasi dari Bank sebesar 60%, atau Rp 46,2 Milyar dan dari sumber Equity PT. Kwarsa Hexagon dan para Shareholders lain sebesar 40%, atau Rp 30,8 Milyar.
Upaya‐upaya dalam memenuhi jumlah equity sebesar Rp 30,8 Milyar, dilakukan dengan menawarkan beberapa bentuk kerjasama investasi, baik dengan para investor dalam negeri maupun investor asing.
Untuk memperoleh fasilitas kredit investasi dari bank dengan Jangka Waktu Pengembalian 10 tahun, memerlukan berbagai persyaratan selain penjaminan collateral. Langkah yang akan ditempuh guna memperoleh fasilitas kredit investasi ini, salah satunya yaitu melalui penjaminan dari Lembaga Penjaminan/Asuransi Kredit bersatatus BUMN.
Dalam hal fasilitas kredit investasi dengan Jangka Waktu Pengembalian 10 tahun tidak berhasil, maka sebagai contingency plan dengan Jangka Waktu Pengembalian 5 tahun‐pun masih tetap memberikan keuntungan, dimana pada Tabel 3.52. Ringkasan Analisis Kelayakan Investasi yang uraikan pada Bab 3, untuk Strategi Pengembangan Alternatif‐1 (investasi awal Rp 77,0 Milyar), dengan Jangka Waktu Pinjaman 5 Tahun dan Debt 60%, diperoleh parameter kelayakan investasi sebagai berikut : • NPV : Rp 65.209.696 • IRR : 32,57% • Pay Back Period : 3,81 tahun • Profitability Index : 1,85 • ROI : 19,03% 4.2.2. Organisasi dan Sumberdaya Manusia
Struktur organisasi Maton Bio Hara (MBH) sebagai entitas perusahaan yang akan mengelola manufaktur pupuk organik sebagaimana Gambar 4.1., terdiri dari 4 fungsi utama, yaitu : • Board of Commissions • President Director • Vice President Production • Vice President Sales & Marketing
B H m R P P D P V k p Board of C Hexagon d mengendali Rapat Dewan President D Perusahaan Developme President D Vice Presid egiatan pr produk sec Plant Manager Maintenanc Operation Commissio an para ikan inves n Komisaris Director b n dan oper ent untuk Director dent Produ roduksi ha cara mener VP Production ce Gamba ons adalah pemegang stasi pada s maupun berfungsi d rasi bisnis operasi uction men arian dan m rus. VP P R & D Manager Process Development Product Development ar 4.1. Strukt h wakil Sh g saham Maton Bi Rapat Umu dalam me sehari‐ha 5 tahun njalankan f menjalank Production President Directo Board of Commission tur Organisa hareholders lainnya y io Hara (M um Pemega enjalankan ari. Fungs pertama fungsi per an fungsi akan diba or Sa Sales Manager Distribution Finance & Accounting asi dalam ha yang men MBH), seca ang Saham ( pengenda si‐fungsi H masih di rencanaan pengemba antu oleh VP ales & Marketing
al ini PT. njalankan ara berkal (RUPS). alian man Human Re ikendalika dan penga angan pros 2 orang m Marketing Manager Customer Relationship Promotion Kwarsa fungsi la pada najemen sources an oleh awasan ses dan manajer,
• Plant Manager, yang menjalankan fungsi perencanaan dan pengawasan operasi dan pemeliharaan pabrik, dan
• R&D Manager, yang menjalankan fungsi penelitian dan pengembangan produk dan proses produksi
Vice President Sales & Marketing menjalankan fungsi perencanaan dan pengawasan penjualan, akuntansi & keuangan Perusahaan serta kegiatan pemasaran. Dalam menjalankan fungsi dan tugasnya, VP Sales & Marketing akan dibantu oleh 2 orang manajer, yaitu :
• Sales Manager, yang menjalankan fungsi perencanaan dan pengawasan distribusi penjualan serta fungsi akuntansi & keuangan Perusahaan • Marketing Manager, yang menjalankan fungsi customer relationship
management (CRM) dan perencanaan kegiatan promosi produk
Posisi President Director, VP Sales & Marketing dan VP Production adalah posisi kunci yang sangat menentukan kinerja Perusahaan ke depan, oleh karena itu posisi‐posisi tersebut akan direkrut secara profesional melalui proses Fit & Proper Test, yang pelaksanaannya di bawah pengawasan langsung Board of Commissions.
4.3. Identifikasi Risiko
Risiko‐risiko yang berpotensi muncul dalam mewujudkan Pengembangan Industri Pupuk Organik Berbahan Baku Sampah Kota ini meliputi : 1. Financial Risk 2. Price Risk 3. Credit Risk 4. Operational Risk 5. Foreign Exchange Risk 6. Environmental Risk 7. Sustainability Risk 8. Political Risk
Terhadap munculnya Financial Risk telah diantisipasi, yakni dengan menerapkan discount factor menggunakan WACC (Weighted Average Cost of Capital) dalam melakukan analisis kelayakan investasi.
Antisipasi terhadap Credit Risk telah dipertimbangkan, yakni dengan memberlakukan tingkat suku bunga kredit investasi 14,5% lebih tinggi dari tingkat suku bunga kredit investasi yang berlaku saat ini, yaitu 12%‐13%. Porsi sumber dana dari pinjaman sebesar 60% telah memperhitungkan persyaratan kredit investasi yang berlaku di bank‐bank domestik, sebagai contoh Bank Mandiri memberlakukan persyaratan porsi pinjaman 65% dan equity 35%. Selain itu juga, rencana investasi ini masih tetap menguntungkan meskipun dengan Jangka Waktu Pengembalian 5 tahun (diharapkan bisa 10 tahun).
dimana untuk materi daur‐ulang dengan harga Rp 500 per kg, sementara berdasarkan pengamatan di lokasi bekas TPA Leuwigajah, materi daur‐ulang dihargai sebesar Rp 600 per kg. Sementara itu harga pupuk organik produk granule sebesar Rp 2.000 per kg dan produk cair sebesar Rp 3.000 per kg, masih berada di bawah harga pupuk kimia NPK yang sebesar Rp 3.500 per kg.
Price Risk yang mempengaruhi Biaya Manufacturing, khususnya harga energi listrik, telah ditetapkan dalam perhitungan analisis ini sebesar Rp 1.400 per Kwh dengan proyeksi kenaikan setiap tahun sebesar 10%. Harga energi listrik tersebut sudah lebih tinggi dari tarif disinsentif yang diberlakukan oleh PLN yang sebesar Rp 1.380 per Kwh. Sementara itu Price Risk untuk Biaya SG&A telah diantisipasi dengan kenaikan sebesar 5% per tahun.
Operational Risk telah diantisipasi dengan menetapkan rencana organisasi dan kualifikasi fungsi‐fungsi yang menjalankan kegiatan operasional produksi.
Terhadap Foreign Exchange Rate, dimana pengadaan mesin‐mesin proses manufaktur ini berasal dari China, Canada, Jerman, dan U.S.A. telah diantisipasi dengan menghitung harga satuan 10% lebih tinggi dari harga yang berlaku saat ini. Kalaupun terjadi lonjakan harga akibat fluktuasi secara sistemik nilai Rupiah terhadap Currency Yuan China, U.S.$, Dollar Canada, dan DM Jerman, maka dengan kenaikan nilai investasi awal sebesar 25%‐pun masih memberikan return yang layak.
Environmental Risk telah diperhitungkan dan diantisipasi dalam Biaya Operasi (Operating Expenses), yakni dengan memberikan alokasi sebesar 1% dari Revenue. Selain itu, juga Environmental Risk akibat air limbah telah diantisipasi dengan membangun dan mengoperasikan Waste Water Treatment Plant.
Sustainability Risk atau risiko terhadap keberlanjutan bisnis telah diperhitungkan, baik terhadap ketersediaan bahan baku dalam hal ini sampah kota, dimana dengan adanya proses pengolahan sampah kota akan memberikan dampak positif bagi Pemda yang tidak perlu melakukan investasi pada lahan TPA yang semakin besar. Terhadap market share, produk pupuk organik berpotensi untuk mengganti pupuk kimia yang semakin langka dan berdampak negatif terhadap tanah. Political Risk atau risiko penolakan dari Pemerintah Daerah telah diantisipasi, yakni dengan memberlakukan mekanisme pembelian sampah dari Pemerintah (bukan sebaliknya), yaitu sebesar Rp 10.000 per ton dan dengan kenaikan 10% per tahun. Biaya ini telah dimasukkan sebagai Manufacturing Cost.
