BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Gambaran Umum Industri Properti dan Real Estate
Aktivitas pengembangan subsektor industri properti dan real estate menurut BAPPEPAM adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan kembali, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.
Secara spesifik perbedaan antara aktivitas dari subsektor properti dan real estate adalah sebagai berikut, aktivitas subsektor industri real estate lebih mengarah
pada kegiatan pengembangan perumahan konvensional disertai dengan sarana pendukung berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial lainnya. Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah kepada kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun), bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri.
Dari segi pengelolaannya, subsektor industri real estate lebih membebaskan pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan baru (penghuni pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri properti lebih memiliki ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya.
6
Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri real estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga tanah, sedangkan pendapatan subsektor industri properti berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan lain-lain.
2.2 Manajemen Laba
2.2.1 Pengertian manajemen laba
Manajemen laba merupakan kegiatan yang dilakukan manajemen dalam memilih metode akuntansi yang berlaku untuk memaksimalkan laba atau pendapatan perusahaan. Manajemen laba dalam praktik legalnya berarti usaha untuk mempengaruhi angka laba yang tidak bertentangan dengan aturan pelaporan keuangan yang berlaku dalam prinsip-prinsip akuntansi berterima umum (PABU), di jaman sekarang ini sudah menjadi hal umum yang dilakukan oleh para manajer, adapun pengertian dari manajemen laba menurut beberapa peneliti tergantung dari sudut pandang masing-masing, adalah:
Scott (1997) mendefinisikan manajemen laba sebagai berikut “Given that managers can choose accounting policies from a set (for example, GAAP), it is
natural to expect that they will choose policies so as to maximize their own
utility and/or the market value of the firm”. Dari definisi tersebut manajemen laba merupakan pemilihan kebijakan akuntansi oleh manajer dari standar akuntansi yang ada dan secara alamiah dapat memaksimumkan utilitas mereka dan atau nilai pasar perusahaan.
memaksimumkan utilitasnya dalam menghadapi kontrak kompensasi, kontak utang, dan political costs (opportunistic earnings management). Kedua, dengan memandang manajemen laba dari prespektif efficient contracting (efficient earnings management), dimana manajemen laba memberi manajer suatu
fleksibilitas untuk melindungi diri mereka dan perusahaan dalam mengantisipasi kejadian-kejadian yang tak terduga untuk keuntungan pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak.
Dari sudut pandang etika, Schipper (1998) dalam Sutrisno (2002) menyatakan bahwa manajemen laba adalah suatu intervensi dengan tujuan tertentu dalam proses pelaporan keuangan eksternal, untuk memperoleh beberapa keuntungan pribadi (sebagai lawan untuk memudahkan operasi yang netral dari proses tersebut).
Fischer dan Rosenzweig (1995) mendefinisikan manajemen laba sebagai tindakan seorang manajer dengan menyajikan laporan yang menaikan (menurunkan) laba periode berjalan dari unit usaha yang menjadi tanggung jawabnya, tanpa menimbulkan kenaikan (penurunan) profitabilitas ekonomi unit.
2.2.2 Alasan dilakukannya manajemen laba
Dalam mengukur prestasi kerja manajemen secara khusus dan perusahaan secara umum maka manajemen melakukan manajemen laba sedemikian rupa agar prestasi kerja mereka terlihat baik.
Scott (2000) mengemukakan beberapa motivasi lain terjadinya manajemen laba, yaitu
:
1. Bonus purposes
Manajer yang memiliki informasi atas laba bersih perusahaan akan bertindak secara oportunistik untuk melakukan manajemen labadengan memaksimalkan laba saat ini.
2. Political motivation
Manajemen laba digunakan untuk mengurangi laba yang dilaporkanpada perusahaan publik. Perusahaan cenderung mengurangi labayang dilaporkan karena adanya tekanan publik yang mengakibatkan pemerintah menetapkan peraturan yang lebih ketat.
3. Taxation motivation
Motivasi penghematan pajak menjadi motivasi manajemen laba yangpaling nyata. Berbagai metode akuntansi digunakan dengan tujuanuntuk penghematan pajak pendapatan.
4. Pergantian CEO
CEO yang mendekati masa pensiun akan cenderung menaikkan pendapatan untuk meningkatkan bonus mereka. Dan jika kinerja perusahaan buruk, mereka akan memaksimalkan pendapatan agar tidak diberhentikan.
5. Initial public offering ( IPO)
Perusahaan yang akan go public belum memiliki nilai pasar, dan menyebabkan manajer perusahaan yang akan go public melakukan manajemen laba dengan harapan dapat menaikkan harga saham perusahaan.
2.2.3 Teknik-teknik manajemen laba
Menurut Sulistyanto (2008), ada banyak cara yang dilakukan manajer dalam mempengaruhi laporan keuangan, yang secara singkat dikategorikan sebagai berikut:
1. Memilih metode dan standar akuntansi
2. Mengendalikan berbagai akrual
Kebijakan ini relatif lebih sulit terdeteksi oleh pemakai laporan keuangan, sehingga manajer lebih cenderung memilih kebijakan rekayasa dengan mengendalikan berbagai akrual. Manajemen laba dilakukan dengan mempermainkan komponen-komponen akrual dalam laporan keuangan, sebab akrual merupakan komponen yang mudah untuk dipermainkan sesuai dengan keinginan orang yang melakukan pencatatan transaksi dan melakukan penyusunan laporan keuangan. Alasannya, komponen akrual merupakan komponen yang tidak memerlukan bukti kas secara fisik sehingga upaya mempermainkan besar kecilnya komponen akrual tidak harus disertai dengan kas yang diterima atau dikeluarkan perusahaan. Basis akuntansi ini merupakan dasar pencatatan akuntansi yang mewajibkan perusahaan mengakui hak dan kewajiban tanpa memperhatikan kapan kas akan diterima atau dikeluarkan. Sebagai contoh, untuk memperkecil laba, perusahaan dapat menunda mengakui pendapatan periode berjalan menjadi periode berikutnya, contoh rekayasa periode biaya atau pendapatan yaitu : mempercepat pengakuan biaya riset pada periode sekarang atau menunda pengakuan biaya riset dan pengembangan sampai dengan periode akuntansi selanjutnya.
Selain itu dapat dilakukan dengan pemilihan metode pencatatan, menggunakan pendekatan pendapatan atau pendekatan beban, sebagai contoh : “Pendapatan diterima di muka” misalnya pada tanggal 1 Oktober 2012, perusahaan menyewakan bangunan untuk masa satu tahun sebesar 24
juta. Apabila perusahaan menggunakan pendekatan pendapatan maka pada tanggal 1 Oktober perusahaan mencatat kas pada sewa diterima dimuka sebesar Rp. 24.000.000,-. Sedangkan apabila perusahaan menggunakan pendekatan beban maka perusahaan akan mencatat kas pada pendapatan sewa sebesar Rp. 24.000.000,-.
Maka dari pencatatan dengan menggunakan pendekatan pertama diperoleh kas di neraca sebesar Rp. 24.000.000,- , dan sewa diterima di muka juga dicatat di neraca sebesar Rp. 24.000.000,-. Sedangkan untuk pendekatan beban, perusahaan mencatat kas di neraca sebesar Rp. 24.000.000,- dan pendapatan sewa di laba rugi sebesar Rp. 24.000.000,-. Pada metode pertama hutang bertambah sebesar Rp. 24.000.000 sedangkan untuk metode kedua diakui sebagai pendapatan sebesar Rp. 24.000.000,-
2.2.4 Model-model manajemen laba
Scott (2000) menyatakanan beberapa bentuk atau model-model dari manajemen laba :
1. Taking a bath
Pola ini terjadi pada saat reorganisasi termasuk pengangkatan CEO baru dengan melaporkan kerugian dalam jumlah besar untuk meningkatkan laba di masa yang akan datang.
2. Income minimization (menurunkan laba)
3. Income maximization (meningkatkan laba)
Dilakukan pada saat laba mengalami penurunan. Tindakan atas income maximization bertujuan untuk melaporkan net income yang tinggi untuk bonus yang lebih besar dan untuk mendapatkan reaksi yang positif dari pasar.
4. Income smoothing (perataan laba)
Income smoothing dilakukan perusahaan dengan cara meratakan laba yang dilaporkan sehingga dapat mengurangi fluktuasi laba yang terlalu besar karena pada umumnya investor lebih menyukai laba yang relatif stabil.
2.2.5 Teori manajemen laba
Perilaku manajemen laba dapat dijelaskan melalui positive accounting theory (PAT) dan agency theory.
1. Positive accounting theory (PAT)
Tiga hipotesis PAT yang dapat dijadikan dasar pemahaman tindakan manajemen laba yang dirumuskan oleh Watts and Zimmerman (1986) adalah :
a. The bonus plan hypothesis
Pada perusahaan yang memiliki rencana pemberian bonus, manajer perusahaan akan lebih memilih metode akuntansi yang dapat menggeser laba dari masa depan ke masa kini sehingga dapat menaikkan laba saat ini. Hal ini dikarenakan manajer lebih menyukai pemberian upah yang lebih tinggi untuk masa kini.
b. The debt to equity hypothesis (debt covenant hypothesis)
Pada perusahaan yang mempunyai rasio debt to equity tinggi, manajer perusahaan cenderung menggunakan metode akuntansi yang dapat meningkatkan pendapatan atau laba. Perusahaan dengan rasio debt to equity yang tinggi akan mengalami kesulitan dalam memperoleh dana tambahan dari pihak kreditor bahkan perusahaan terancam melanggar perjanjian utang.
c. The political cost hypothesis (size hypothesis)
Pada perusahaan besar yang memiliki biaya politik tinggi, manajer akan lebih memilih metode akuntansi yang menangguhkan laba yang dilaporkan dari periode sekarang ke periode masa mendatang sehingga dapat memperkecil laba yang dilaporkan. Biaya politik muncul dikarenakan profitabilitas perusahaan yang tinggi dapat menarik perhatian media dan konsumen.
2. Agency theory
2.2.6 Discretionary accruals
Manajemen laba dihitung dengan menggunakan discretionary accrual (DA). Menurut Sulistyanto (2008), akuntansi akrual terbagi menjadi dua komponen yaitu discretionary accruals dan nondiscretionary accruals. Discretionary accruals merupakan komponen akrual hasil rekayasa manajerial
dengan memanfaatkan kebebasan dan keleluasaan dalam estimasi dan pemakaian standar akuntansi. Nondiscretionary accruals merupakan komponen akrual yang diperoleh secara alamiah dari dasar pencatatan akrual dengan mengikuti standar akuntansi yang diterima umum. Contoh dari nondiscretionary accruals adalah metode depresiasi dan penentuan persediaan
yang dipilih harus mengikuti metode yang diakui dalam prinsip akuntansi. Sedangkan dalam discretionary accruals lebih diberi kebebasan, sehingga lebih mudah untuk dipermainkan dengan kebijakan manajerial.
Discretionary accruals yang dihitung dengan cara menselisihkan total accruals (TA) dan nondiscretionary accruals (NDA). Model Modified Jones yang merupakan perkembangan dari model Jones yang dapat mendeteksi manajemen laba lebih baik dibandingkan dengan model-model lainnya.
2.3 Pengungkapan Laporan Keuangan 2.3.1 Laporan keuangan
Laporan keuangan merupakan hasil dari proses akuntansi yang dapat digunakan sebagai alat untuk menyampaikan informasi dari data-data keuangan perusahaan untuk pihak-pihak tertentu di luar perusahaan yang membutuhkan,
Menurut Syafri (105), laporan keuangan adalah laporan yang menggambarkan kondisi keuangan dan hasil usaha suatu perusahaan pada saat tertentu dan dan jangka waktu tertentu. Pada umumnya laporan keuangan yang digunakan oleh perusahaan-perusahaan di Indonesia, meliputi: neraca (balance sheets), laporan laba rugi (income statement), laporan arus kas (cash flows statements), laporan perubahan ekuitas (statements of changes in equity) dan catatan atas laporan keuangan (notes to financial statements).
Menurut “Kerangka Dasar Penyusunan dan Penyajian Laporan
Keuangan” (IAI, 2002:4), tujuan laporan keuangan adalah memberikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, dan arus kas perusahaan yang bermanfaat bagi sebagian besar kalangan pengguna laporan keuangan dalam rangka membuat keputusan-keputusan ekonomi serta menunjukkan pertanggungjawaban (stewardship). Adapun para pengguna laporan keuangan dapat berasal dari dalam perusahaan (internal) maupun dari luar perusahaan (eksternal).
Laporan keuangan yang dibuat harus memenuhi kriteria persyaratan laporan akuntansi keuangan. PAI dan APB statement No.4 memiliki persepsi yang sama tentang karakteristik kualitatif laporan keuangan yaitu:
1. Relevan
atau masa depan. Relevansi informasi dipengaruhi oleh hakikat dan materialitasnya.
2. Dapat dipahami
Kualitas informasi yang ditampung dalam laporan keuangan haruslah dapat dipahami oleh pemakai. Informasi keuangan yang dapat dipahami adalah informasi yang disajikan dalam bentuk dan bahasa teknis yang sesuai dengan tingkat pengertian pengguna.
3. Andal
Informasi dalam laporan keuangan memiliki kualitas yang andal (reliable) dan dapat diuji kebenarannya yaitu bebas dari pengertian yang menyesatkan, kesalahan material, dan dapat diandalkan pemakainya sebagai penyajian yang jujur (faithful representation).
4. Netral
Laporan keuangan yang disajikan haruslah netral dan tidak berpihak dan tidak ditujukan untuk suatu kalangan tertentu saja, laporan keuangan harus dapat digunakan oleh semua kalangan/pemakai. Tidak boleh ada usaha untuk menyajikan informasi yang menguntungkan beberapa pihak.
5. Tepat waktu
Informasi harus disampaikan sedini mungkin untuk digunakan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan-keputusan ekonomi dan untuk menghindari tertundanya pengambilan keputusan tersebut.
6. Dapat dibandingkan
Informasi akuntansi harus dapat diperbandingkan dengan informasi akuntansi periode sebelumnya pada perusahaan yang sama, atau dengan perusahaan sejenis lainnya pada periode waktu yang sama.
2.3.2 Konsep pengungkapan
Kata disclosure memiliki arti tidak menutupi atau tidak menyembunyikan. Apabila dikaitkan dengan laporan keuangan, disclosure mengandung arti bahwa laporan keuangan harus memberikan informasi dan penjelasan yang cukup mengenai hasil aktivitas suatu unit usaha (Chairi dan Ghozali, 2003:235).
Wolk et al., (2008: 281-282) mendefiniskan tingkat pengungkapan sebagai berikut:
“Disclosure is concerned with information in both the financial statements and supplementary communications including footnote, post statement events, managements discussion and analysis of operations for the forth coming year, financial and operating forecasts, the summary of significant accounting policies and additional financial statements covering segmental disclosure and extensions beyond historical costs”.
Atas dasar definisi tersebut dapat dijelaskan bahwa tingkat pengungkapan laporan keuangan merupakan informasi yang ada di dalam laporan keuangan maupun komunikasi pelengkap yang mencakup catatan-catatan kaki, peristiwa setelah pelaporan, analisis manajemen tentang operasi yang akan datang, peramalan keuangan dan operasi, serta laporan keuangan tambahan.
pengungkapan wajar (fair disclosure), dan pengungkapan penuh (full disclosure).
1. Pengungkapan cukup (adequate disclosure)
Konsep yang sering digunakan adalah pengungkapan yang cukup atau sepantasnya, yaitu pengungkapan minimum yang disyaratkan oleh peraturan yang berlaku, dimana angka-angka yang disajikan dapat diinterpretasikan dengan benar oleh investor.
2. Pengungkapan wajar (fair disclosure)
Pengungkapan wajar atau seperlunya secara tidak langsung menyiratkan suatu tujuan etis, yaitu memberikan perlakuan yang sama kepada semua pemakai laporan keuangan dengan menyajikan informasi yang layak terhadap pembaca potensial
3. Pengungkapan penuh (full disclosure)
Pengungkapan penuh menyangkut penyajian informasi yang relevan. Bagi sebagian orang pengungkapan penuh berarti penyajian informasi secara berlimpah sehingga tidak tepat. Menurut mereka, terlalu banyak informasi akan membahayakan. Karena penyajian rinci dan yang tidak penting justru akan mengaburkan informasi yang signifikan membuat laporan keuangan sulit ditafsir
2.3.3 Jenis pengungkapan
Ada dua jenis pengungkapan laporan keuangan, yaitu: pengungkapan wajib (mandatory disclosure) dan pengungkapan sukarela (voluntary disclosure).
1. Pengungkapan wajib (mandatory disclosure)
Pengungkapan wajib (mandatory disclosure) adalah pengungkapan minimum yang disyaratkan oleh standar akuntansi yang berlaku. Luas pengungkapan wajib tidak sama antara negara yang satu dengan negara yang lain. Negara maju dengan regulasi yang lebih baik akan mensyaratkan pengungkapan minimum atau lebih banyak butir dibandingkan dengan yang disyaratkan negara berkembang.
2. Pengungkapan sukarela (voluntary disclosure)
Pengungkapan sukarela (voluntary disclosure) adalah pengungkapan butir-butir yang dilakukan secara sukarela oleh perusahaan tanpa diharuskan oleh peraturan yang berlaku. Salah satu cara meningkatkan kredibilitas perusahaan adalah melalui pengungkapan sukarela secara lebih luas
Wolk (1991) dalam Bambang Subroto (2003) mengemukakan bahwa pengungkapan merupakan informasi yang ada di dalam laporan keuangan maupun komunikasi pelengkap yang mencakup catatan kaki, peristiwa setelah pelaporan, analisis manajemen tentang operasi yang akan datang, peramalan keuangan dan operasi dan laporan keuangan tambahan. Laporan keuangan dan komunikasi pelengkap itu disebut dengan pelaporan keuangan (financial reporting).
Informasi yang diungkapkan dalam laporan tahunan dapat dikelompokkan menjadi dua, yaitu pengungkapan wajib (mandatory disclosure) dan pengungkapan sukarela (voluntary disclosure). Pengungkapan
wajib merupakan pengungkapan yang diharuskan oleh peraturan yang berlaku, dalam hal ini adalah peraturan yang ditetapkan oleh lembaga yang berwenang. Sedangkan pengungkapan sukarela adalah pengungkapan yang melebihi dari yang diwajibkan. Perlu disadari bahwa laporan keuangan tidak menyediakan semua informasi yang mungkin dibutuhkan pengguna dalam pengambilan keputusan ekonomi.
2.3.4 Tujuan pengungkapan
Menurut Belkaouli (2000:219) tujuan dari pengungkapan antara lain: a. untuk menjelaskan item-item yang diakui dan item-item yang belum
diakui serta menyediakan ukuran yang relevan bagi item-item tersebut, b. untuk menyediakan informasi dan item-item yang potensial untuk diakui
dan yang belum diakui bagi investor dan kreditor dalam menentukan risiko, dan returnnya.
c. untuk menyediakan informasi mengenai aliran kas masuk dan keluar di masa mendatang.
2.4 Hubungan Manajemen Laba dan Pengungkapan Laporan Keuangan Asimetri informasi yang terjadi antara manajer dengan pemegang saham sebagai pengguna laporan keuangan menyebabkan pemegang saham tidak dapat mengamati seluruh kinerja dan prospek perusahaan secara sempurna. Adanya asimetri informasi akan mendorong manajer untuk menyajikan informasi yang tidak sebenarnya terutama jika informasi tersebut berkaitan dengan pengukuran kinerja manajer. Dalam situasi dimana pemegang saham memiliki informasi yang lebih sedikit dari manajer, manajer dapat memanfaatkan fleksibilitas yang dimilikinya dan yang disediakan untuk melakukan manajemen laba.
