I
PENDAHULUAN
Topik-topik bahasan:
(1) Perancangan Kota sebagai perluasan bidang Arsitektur (2) Perancangan Kota sebagai implementasi Rencana Kota
(3) Nilai-nilai, Kriteria Desain, Proses, dan Metode-Teknik dalam Perancangan Kota
(4) Daftar Materi kuliah.
1.
Perancangan Kota sebagai perluasan bidang
Arsitektur
Karena kita sudah berada di bidang Arsitektur, maka lebih mudah bila kita lihat “Perancangan kota” dari kacamata arsitektur. Perancangan kota dapat dilihat
Perluasan cakupan dari mikro ke mezo (kawasan) menimbulkan beberapa implikasi, yaitu antara lain:
a) Klien dan partisipasi
Dalam pekerjaan arsitektural, yang umumnya menangani satu persil, kita melayani satu klien; sedangkan dalam perancangan kota, yang biasanya mencakup banyak persil, maka perancang kota berhadapan dengan banyak pemilik persil yang berarti banyak klien atau banyak pengambil keputusan. Dengan banyaknya pengambil keputusan maka perancangan kota mau tidak mau perlu melibatkan partisipasi mereka (partisipasi masyarakat atau pihak-pihak terkait).
b) Masalah lingkungan
Dalam penanganan satu persil, masalah lingkungan kurang terasa, tapi bila cakupan meluas ke kawasan, maka masalah kelestarian lingkungan menjadi lebih nyata. Masalah lingkungan timbul akibat interaksi antar guna lahan dalam kawasan,
juga akibat kegiatan sirkulasi lalu lintas, dan sebagainya.
c) Masalah sosial (hubungan antar manusia)
Satu persil berarti satu keluarga, tapi berkaitan dengan satu kawasan, terdapat masalah hubungan antar keluarga, antar manusia atau disebut sebagai masalah sosial. Masalah ini misalnya terwujud dalam kebutuhan akan fasilitas umum atau fasilitas
Arsitektur Perancangan Kota
Mikro Mezo
sosial, prasarana umum, serta juga kegiatan yang khas di masyarakat kita, yaitu
perdagangan sektor informal (kakilima).
2.
Perancangan Kota sebagai implementasi Rencana
Kota
Perencanaan kota (urban planning) menangani lingkungan binaan (built environment) dalam lingkup kota (makro). Untuk melaksanakan hasil perencanaan kota diperlukan program-program penanganan kawasan (mezo), maka dapat diartikan bahwa perancangan kota (urban design)—sebagai penanganan lingkungan binaan berskala mezo—merupakan salah satu langkah implementasi (pelaksanaan)
rencana kota (lihat Gambar II-2).
Arsitektur Perancangan Kota
Mikro Mezo
Gambar II-2 :Perancangan Kota sebagai ekstensi Arsitektur dan sebagai implementasi Perencanaan Kota
Perencanaan Kota
Sebagai implementasi rencana kota, perancangan kota mempunyai implikasi sebagai
berikut:
a) Mengacu pada program atau isi rencana kota
Rencana kota yang berimplikasi ke kawasan dapat berupa: pelestarian kawasan bersejarah, penataan kembali atau revitalisasi pusat kota, pengembangan kota baru, pengembangan kawasan perumahan dan sebagainya. Perancangan kota dapat mengimplementasikan program-program tersebut, sehingga dapat dikembangkan proyek perancangan kota berkaitan dengan pelestarian kawasan bersejarah, dan sebagainya.
b) Memanfaatkan perangkat implementasi rencana kota
Sebagai salah satu kegiatan implementasi rencana kota, maka perancangan kota dapat dilaksanakan dengan memanfaatkan perangkat implementasi rencana kota, yaitu antara lain perangkat pengendali pembangunan ruang kota, seperti: perijinan lokasi atau guna lahan, peraturan bangunan, pemberian IMB, dan pada kasus kota-kota di Amerika terdapat perangkat seperti: zoning, subdivison regulation,
dan sebagainya.
3.
Nilai-nilai, Kriteria Desain, Proses, dan
Metode-Teknik dalam Perancangan Kota
Sebagai suatu usaha penataan lingkungan binaan, maka perancangan kota memiliki nilai-nilai yang dianut. Nilai-nilai tersebut dapat dianut oleh semua orang secara universal (misalnya: keindahan), dan ada pula yang hanya dianut oleh sebagian orang atau kultur tertentu—ini dapat kita sebut sebagai nilai lokal.
Usaha penataan dilakukan dengan mengikuti suatu proses dan kriteria desain tertentu; dan proses dan kriteria ini juga ada yang disepakati secara umum dan ada pula yang hanya disepakati oleh masyarakat lokal. Bahkan, pada masa yang berbeda,
Hal ini disebabkan mungkin karena terjadi pergeseran paradigma (cara pandang
terhadap kebenaran).
Dalam proses perancangan kota, dilakukan langkah-langkah yang dapat didukung oleh metode dan teknik tertentu. Dalam khasanah pengetahuan bidang
perancangan kota, telah dikembangkan banyak metode dan teknik untuk mendukung proses perancangan kota.
4.
Daftar Materi kuliah
Kumpulan bahan kuliah ini bersifat “pengantar” (introductory) dan lebih menitikberatkan pada “perancangan kota sebagai implementasi rencana kota” daripada “perancangan kota sebagai ekstensi Arsitektur”. Berkaitan dengan itu dan bahasan di atas, maka dengan tujuan untuk memahami perancangan kota, disiapkan materi kuliah sebagai berikut:
a) definisi dan pengertian perancangan kota (Bab II);
b) pemahaman rencana kota dan pengaruhnya terhadap perancangan kota (Bab III);
c) menukik ke kawasan, pada bab berikutnya (Bab IV) dibahas unsur-unsur bentuk fisik kota (kawasan); unsur-unsur ini dibahas dalam hal permasalahan pada umumnya dan konsep-konsep perancangannya;
d) semua di atas dirangkai dalam suatu proses perancangan kota (Bab V) yang
disusun dari paradigma tertentu dan menghasilkan produk berupa: kebijakan, rencana/rancangan, pedoman dan program;
e) untuk mengimplementasikan produk perancangan kota, dipakai metode-metode pengendalian pemanfaatan ruang kota (kawasan) dengan memanfaatkan perangkat pengendalian yang ada di Indonesia pada umumnya dan hasil belajar dari pengalaman Amerika Serikat (Bab VI).
Selain materi di atas, sebenarnya masih banyak materi-materi nilai-nilai (values),
kriteria, metode-teknik, dan materi tematik (tergantung tema yang dipilih atau dihadapi), seperti antara lain:
a) pelestarian kawasan bersejarah;
c) pelestarian lingkungan (ekologis) perkotaan;
d) penanganan kakilima.
Untuk materi-materi tersebut, dalam buku ini, hanya ditunjukkan daftar acuannya (Bab VII). Mahasiswa dapat membaca sendiri sebagai insan yang mampu belajar
secara mandiri. Beberapa tema atau topik yang mengandung pelajaran tentang nilai, kriteria, dan metode-teknik tertentu dapat saja menjadi bahan kuliah yang “temporer” (berbeda-beda dari masa ke masa) pada semester ini atau dijelaskan dengan gambaran kasus atau proyek tertentu pada semester berikutnya, yaitu dalam mata kuliah “Perancangan Kota II”.
II
DEFINISI & PENGERTIAN
PERANCANGAN KOTA
Topik-topik yang dibahas:
(1) Definisi & pengertian Perancangan Kota
(2) Perbedaan perancangan kota dengan perencanaan kota dan perancangan arsitektur
(3) Gambaran proyek-proyek perancangan kota (dalam rangka memperjelas pengertian perancangan kota)
1.
Definisi & Pengertian Perancangan Kota
Saat ini, istilah perancangan kota (urban design) mempunyai arti yang beda di negara yang satu dengan di negara yang lain, bahkan juga berbeda-beda antar pribadi. Minaret Branch (1995: 201) mengatakan bahwa:
“Di dalam perencanaan kota komprehensif, perancangan kota memiliki suatu makna yang khusus, yang membedakannya dari berbagai aspek proses perencanaan kota. Perancangan kota berkaitan dengan tanggapan inderawi manusia terhadap lingkungan fisik kota: penampilan visual, kualitas estetika, dan karakter spasial”.
Harry Anthony (dalam buku Antoniades, 1986: 326) memberi pengertian bahwa perancangan kota merupakan pengaturan unsur-unsur fisik lingkungan kota sedemikian rupa sehingga dapat berfungsi baik, ekonomis untuk dibangun, dan memberi kenyamanan untuk dilihat dan untuk hidup di dalamnya. Frederick Gutheim (dalam Antoniades, 1986: 326) menyatakan bahwa perancangan kota (urban design)
merupakan bagian dari perencanaan kota (urban planning) yang menangani aspek
Antoniades (1986: 326) juga mendukung pendapat di atas bahwa perancangan kota
menangani permasalahan keindahan kota yang tercermin dari fisik kota yang dirancang oleh perancang kota.
Dari beberapa definisi di atas dapat ditarik beberapa “kata kunci” tentang
perancangan kota, yaitu:
1) Pengaturan unsur fisik lingkungan kota.
2) Berkaitan dengan tanggapan inderawi, yaitu aspek estetika/keindahan, penampilan visual.
3) Merupakan bagian dari perencanaan kota.
Sebagai catatan: kunci ketiga di atas masih menjadi perdebatan antara para perencana kota dan para arsitek, seperti dibahas di bagian berikut.
2.
Perbedaan Perancangan Kota dengan Perencanaan
Kota dan Perancangan Arsitektur
Pittas dan Ferebee (1982: 10) menjelaskan bahwa perancangan kota merupakan bidang ilmu yang unsur-unsurnya meminjam dari—antara lain—bidang-bidang ilmu arsitektur, lansekap, administrasi publik, hukum, sosiologi, dan geografi perkotaan. Sebagai sebuah bidang ilmu, perancangan kota mempunyai perbedaan dengan perencanaan kota maupun dengan arsitektur.
Perencanaan kota memandang perancangan kota sebagai salah satu implementasi rencana kota, sedangkan para arsitek melihat perancangan kota tidak selalu harus demikian, tetapi dapat timbul sebagai usaha untuk mengatasi problema perkotaan secara praktis lewat pengaturan bentuk-bentuk fisik (Antoniades, 1986:
Melanjutkan perbedaan dengan perencanaan kota dan arsitektur di atas, Pittas
dan Ferebee (1982: 12-13) mendeskripsikan tentang karakteristik perancangan kota, yaitu:
1) Perancangan kota mempunyai dimensi publik (masyarakat luas); dan hal ini
tidak tergantung pada tempat pelaksanaannya: di tanah milik umum ataupun di tanah milik pribadi.
2) Jangka waktu pelaksanaan hasil perancangan kota mempunyai jangka waktu yang lebih lama daripada hasil perancangan arsitektur atau arsitektur lansekap.
3) Perancangan kota lebih bersifat memungkinkan perubahan lingkungan buatan daripada melaksanakan perubahan tersebut.
4) Perancangan kota seringkali perlu dilakukan secara anonim, berbeda dengan perancangan arsitektur yang nama arsiteknya ditonjolkan.
5) Perancangan kota berorientasi ke proses nilai di samping juga berorientasi produk.
6) Perhatian perancangan kota lebih tertuju kepada komposisi bangunan-bangunan dalam lingkungan visual publik serta hubungannya dengan ruang terbuka publik daripada ke bangunan tunggal.
7) Perancangan kota menyadari adanya klien yang pluralistis (berkaitan dengan berbagai institusi pemerintah dan swasta), dan perancangan kota mengembangkan metode pembelajaran untuk tipe klien seperti itu.
8) Hasil perancangan kota bersifat lebih relativistis dibanding produk arsitektur, tapi lebih pasti dibanding hasil perencanaan kota.
9) Tidak seperti pendidikan perencanaan kota, perancangan kota menyadari batas-batas spasial maupun dimensional dalam melihat dunia (dengan pandangan keruangan tiga dimensi).
10) Tidak seperti pendidikan arsitektur, perancangan kota memberi nilai yang lebih
pada program (proses) daripada terhadap artefak (produk berupa fisik).
11) Dalam sejarah, rancangan kota yang baik tidak selalu dihasilkan oleh perancang kota yang hebat.
Kemampuan dalam mengolah bentuk dan hubungan tiga dimensi diperlukan.
Pendidikan ini juga memerlukan kolaborasi dan kemampuan untuk bekerja dalam kerangka institusional.
Dari bahasan tentang perbedaan di atas, dapat ditarik ringkasan tentang perbedaan perancangan kota dibanding perencanaan kota dan arsitektur, seperti gambar berikut:
Gambar II-1: Perbedaan Perancangan Kota, Perencanaan Kota, dan Arsitektur
3.
Gambaran Proyek-Proyek Perancangan Kota
Untuk memperjelas pengertian tentang perancangan kota, berikut ini disampaikan beberapa gambaran tentang kegiatan dan proyek-proyek tentang kegiatan dan proyek-proyek perancangan kota. Sebagai catatan, perancangan kota dapat mempunyai skala wawasan atau skala yanglebih luas lagi, yaitu skala kota.
Pada skala kawasan, menurut Branch (1995: 201-202), obyek perancangan kota dapat mencakup antara lain: lingkungan suatu bangunan atau sekumpulan bangunan, suatu taman atau plaza, boulevard atau jalur pejalan kaki, tiang lampu atau pemberhentian bis. Pada skala kota, menurut Lynch (196)), perancangan kota berkaitan dengan elemen visual utama yang meliputi: tengaran (landmark), pemusatan (nodes), kawasan (district), jejalur (paths), dan tepian (edges). Lebih jelas
PERENCANAAN KOTA PERANCANGAN
KOTA ARSITEKTUR
Perancangan kota berada "di antara" arsitektur dan Perencanaan Kota
lagi, Dannenbrink (dalam Branch, 1995: 200) mendeskripsikan perancangan kota
sebagai berikut:
“Perancangan kota adalah proses dan hasil pengorganisasian dan pengintegrasian seluruh komponen lingkungan (buatan dan alam), sedemikian rupa sehingga akan meningkatkan citra setempat dan perasaan berada di suatu tempat (sense of place), dan kesetaraan fungsional, serta kebanggaan warga dan diinginkannya suatu tempat menjadi tempat tinggal. Hal tersebut dapat diterapkan pada berbagai seting dan kepadatan fisik, mulai dari daerah perkotaan, pinggiran kota, hingga pedesaan ….. mulai dari skala lingkungan permukiman hingga keseluruhan daerah, dan dapat terpusatkan pada permasalahan kota secara keseluruhan atau komponen khusus, misalnya lingkungan permukiman, pusat bisnis, sistem ruang terbuka, atau karakter jalan utama”.
Sebagai gambaran proyek perancangan kota adalah Pengembangan Kawasan Malioboro, Yogyakarta, yang mengatur antara lain fasade dan ketinggian bangunan-bangunan di sepanjang jalan Malioboro tersebut. Contoh lain: perancangan kampus UGM, dan perancangan kawasan sekitar Monumen Yogya Kembali (Yogyakarta).
Di bawah ini beberapa gambaran “proyek” perancangan kota yang diangkat
dari beberapa pustaka:
Acuan
Antoniades, Anthony C., 1986, Architecture and Allied Design: An Environmental Design Perspective, Second Edition, Kendall/Hunt Publishing Company, Dubuque, Iowa.
Branch, Melville C., 1995, Perencanaan Kota Komprehensif: Pengantar & Penjelasan, Terjemahan: B. H. Wibisono & A. Djunaedi, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta.
Lynch, Kevin, 1960, The Image of the City, MIT Press, Cambridge, MA.
Pittas, M., dan Ferebee, A. (editors), 1982, Education for Urban Design, Institute for Urban Design, Purchase, New York.
Urban Redevelopment Authority, (August) 1996, New Down Town: Ideas for the City of Tomorrow, Urban Redevelopment Authority, Singapore.
Gambar II-3:
Rancangan jalan dengan pepohonan di tepinya yang telah terwujud
(sumber: Urban
Daftar Bacaan yang Dianjurkan
Shirvani, Hamid, 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York, hal. 6-8 (“The Domain of Urban Design”).
Steger, Charles W., 1997, “Urban Design”, dalam John M. Levy, Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, Prentice Hall, Upper Saddle River, NJ., hal. 141-168.
III
RENCANA KOTA DAN
PENGARUHNYA KE
PERANCANGAN KOTA
Topik-topik yang dibahas:
(1) Pengertian dan macam rencana kota (2) Proses penyusunan rencana kota
(3) Produk perencanaan kota yang mempengaruhi perancangan kota
1.
Pengertian dan Macam Rencana Kota
Di Amerika, rencana kota umumnya disebut sebagai rencana kota komprehensif (comprehensive urban plan). Rencana kota ini diartikan sebagai kebijaksanaan jangka panjang (20 – 30 tahun) mengenai distribusi keruangan (spasial) obyek, fungsi dan kegiatan dan tujuan (Catanese dan Snyder, 1979: 194). Rencana kota mengkoordinasikan kegiatan Pemerintah dan kegiatan swasta atau
masyarakat dalam membangun fisik dan keruangan kotanya.
Dalam praktek perencanaan kota di Indonesia saat ini, para perencana mengacu pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1987) (tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota). Dalam peraturan tersebut, Pasal 1 (butir d) disebutkan pengertian rencana kota, sebagai berikut:
Selain itu, peraturan di atas juga menjelaskan bahwa suatu rencana kota bertujuan
supaya kehidupan warga kota menjadi aman , tertib dan lancar dan sehat melalui:
a) Perwujudan pemanfaatan ruang kota yang serasi dan seimbang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan daya dukung pertumbuhan dan perkembangan kota.
b) Perwujudan pemanfaatan ruang kota yang sejalan dengan tujuan serta kebijaksanaan Pembangunan Nasional dan Daerah.
Rencana kota (yang menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah) dibedakan menjadi tiga macam, yaitu:
1) Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) 2) Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 3) Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK).
Tabel III-1: Perbandingan antara macam rencana kota
Macam Rencana
Lingkup Wilayah Isi Rencana Skala Peta
RUTRK seluruh wilayah adminitrasi kota
• Kebijaksanaan pengembangan kota • Rencana pemanfaatan ruang kota • Rencana struktur tingkat pelayanan kota • Rencana sistem transportasi
• Rencana sistem jaringan utilitas kota • Rencana pengembangan pemanfaatan
air baku
• Indikasi unit pelayanan kota • Rencana pengelolaan pembangunan
kota
RDTRK sebagian atau seluruh wilayah
• Kebijaksanaan pengembangan penduduk
• Rencana pemanfaatan ruang bagian wilayah kota
• Rencana struktur tingkat pelayanan • Rencana sistem jarangan fungsi jalan • Rencana sistem jaringan utilitas • Rencana kepadatan bangunan
lingkungan
• Rencana ketinggian bangunan • Rencana garis sempadan atau garis
pengawasan jalan
• Rencana indikasi unit pelayanan • Rencana tahapan pelaksanaan
pembangunan
• Pengelolaan penanganan lingkungan
1 : 5.000
RTRK sebagian atau seluruh kawasan
• Rencana tapak pemanfaatan ruang • Pra rencana pola dan konstruksi
jaringan jalan
• Pra rencana bentuk dan konstruksi jaringan utilitas
• Pra rencana bentuk dan konstruksi bangunan gedung
• Rencana indikasi proyek
1 : 1.000
2.
Proses Penyusunan Rencana Kota
Proses perencanaan kota yang menganut “faham” perencanaan komprehensif, secara umum terlihat pada gambar sebagai berikut:
Gambar III-1: Salah satu model proses perencanaan kota komprehensif (diangkat dari: Levy, 1997: 104-111).
Istilah “komprehensif” yang arti katanya ialah “menyeluruh”, dalam hal ini diartikan bahwa dalam penelitian perencanaan semua aspek perkotaan dianalisis. Aspek-aspek tersebut, menurut PerMendagri No. 2 Tahun 1987 Pasal 22 meliputi antara lain:
1) Aspek fisik dasar 2) Aspek lingkungan hidup
3) Aspek kependudukan dan kebudayaan 4) Aspek penggunaan tanah
Penelitian perencanaan: • Pengumpulan dan pengolahan data • Analisis dan pembuatan proyeksi
Perumusan tujuan dan sasaran Perencanaan
Perumusan rencana:
• Pembuatan alternatif-alternatif rencana • Evaluasi dan seleksi alternatif
• Penyusunan dokumen rencana
Imple mentasi rencana
5) Aspek status penguasaan tanah
6) Aspek perekonomian 7) Aspek fasilitas dan utilitas 8) Aspek sistem transportasi
9) Aspek keruangan dan pembiayaan pembangunan kota 10) Aspke kelembagaan Pemerintahan dan Pengelolaan Kota.
Berbagai aspek tersebut di atas juga menjadi kajian dalam perancangan kota. Selain itu, beberapa masalah yang biasa dihadapi perancangan kota, seperti misalnya: citra kota (image of the city), juga menjadi bahan masukan bagi proses perencanaan kota (tahap penelitian perencanaan).
3.
Produk Perencanaan Kota yang Mempengaruhi
Perancangan Kota
Untuk skala bagian wilayah kota, macam rencana kota yang secara umum
mempengaruhi perancangan kota adalah RDTRK, terutama bagian-bagian rencana yang berkaitan dengan:
1) macam pemanfaatan ruang kota 2) sistem jaringan fungsi jalan
3) sistem jaringan utilitas
4) kepadatan bangunan lingkungan 5) ketinggian bangunan
6) garis sempadan atau garis pengawasan jalan.
Untuk skala kawasan, bila telah ada RTRK, maka pra rencana teknis yang diatur dalam RTRK juga menjadi pertimbangan dalam perancangan kawasan.
Beberapa program pembangunan juga dapat mempengaruhi atau mendorong
perancangan kota, misalnya: revitalisasi pusat kota, pengatasan kawasan kumuh, konsolidasi lahan perkotaan. Di samping itu, program pengembangan kegiatan pariwisata juga dapat mendorong kegiatan perancangan kota atau kawasan, seperti
misalnya: taman rekreasi, taman budaya, dan kompleks peninggalan purbakala.
Acuan
Catanese, A. J., dan Snyder, J. C., 1979, Introduction to Urban Planning, McGraw-Hill Book Company, New York.
Levy, John M., 1997, Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, Prentice-Hall, Upper Saddle River, NJ.
PerMendagri No. 2 Tahun 1987, “Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota”, Departemen Dalam Negeri, Jakarta.
Daftar Bacaan yang Dianjurkan
Levy, John M., 1997, Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, Prentice-Hall, Upper Saddle River, NJ.: hal. 102 – 112 (Chapter 8: “The Comprehensive Plan”).
IV
UNSUR-UNSUR BENTUK
FISIK KOTA:
PERMASALAHAN &
KONSEP-KONSEP
PERANCANGANNYA
Topik-topik yang dibahas:
(1) Domain (lingkup) bidang perancangan kota Unsur-unsur bentuk kota:
(2) Guna lahan
(3) Bentuk dan massa bangunan (4) Sirkulasi dan perparkiran (5) Ruang terbuka
(6) Jalan pedestrian (7) Pendukung kegiatan (8) Perpapanan-nama (9) Preservasi
1.
Domain (lingkup) Bidang Perancangan Kota
Domain perancangan kota terbentang dari tampilan muka bangunan
(eksterior) ke luar (ke ruang publik diantara bangunan-bangunan). Berkaitan dengan ini Barnett (1974, dalam Shirvani, 1985: 6) mengatakan bahwa domain perancangan kota sebagai "merancang kota tanpa merancang bangunan-bangunan". Dengan kata
lain, domain tersebut mencakup ruang-ruang di antara bangunan-bangunan.
Dalam hal ruang-ruang luar tersebut, berdasar pengalaman "Urban Design Plan of San Fransisco, 1970" (Wilson et. al, 1979 dalam Shirvani, 1985: 6), ruang-ruang dikelompokan menjadi empat group, yaitu:
1) pola dan citra internal: menjelaskan maksud ruang-ruang di antara bangunan-bangunan dalam lingkup kawasan kota, terutama dalam hal focal points, viewpoints, landmarks, dan pola gerak;
2) bentuk dan citra eksternal: berfokus pada skyline (garis langit) kota, serta citra dan identitas kota secara keseluruhan;
3) sirkulasi dan perparkiran: mengkaji karakteristik jalan (dalam hal: kualitas pemeliharaan, kepadatan ruang, tatanan, kemonotonan, kejelasan rute, orientasi ke tujuan, keselamatan, dan kemudahan gerakan), serta persyaratan dan lokasi perparkiran;
4) kualitas lingkungan: berkaitan dengan sembilan faktor, yaitu kecocokan penggunaan, kehadiran unsur alam, jarak ke ruang terbuka, kepentingan visual dari fasad jalan, kualitas pandangan, kualitas pemeliharaan, kebisingan, dan iklim setempat.
Pengelompokan di atas belum menunjukkan unsur-unsur bentuk fisik kota dalam perancangan kota. Unsur -unsur tersebut, dijelaskan oleh Shirvani (1985: 7-8), meliputi delapan butir, yaitu:
1) guna lahan
2) bentuk dan massa bangunan
3) sirkulasi dan perparkiran 4) ruang terbuka
Tiap unsur dijelaskan di bagian berikut ini dengan pola bahasan yang dimulai dengan pengertian unsur tersebut (bila perlu, dan termasuk pula penjelasan mengapa unsur tersebut diperlukan dalam perancangan kota dan keterkaitannya dengan unsur lainnya), isu atau permasalahan utama berkaitan dengan unsur tersebut, serta solusi atau konsep perancangan unsur tersebut1.
2.
Guna Lahan
Pengertian
Guna lahan merupakan kebijakan Pemerintah kota yang bersifat dua dimensional (dalam bentuk peta) tapi berpengaruh pada rancangan tiga dimensi (bangunan) di atas lahan tersebut. Guna lahan juga berkaitan dengan sirkulasi dan perparkiran.
Isu atau permasalahan utama
Tiga masalah utama terjadi berkaitan dengan penerapan sistem guna lahan atau pemintakatan (zoning) perkotaan yaitu:
(1) tidak adanya diversifikasi kegiatan dalam zona yang sama ("terlalu seragam" menyebabkan hanya ramai pada waktu tertentu");
(2) kurang memperhitungkan faktor lingkungan dan fisik alamiah; (3) masalah pemeliharaan dan perbaikan prasarana kota.
Solusi atau konsep perancangan
Solusi yang ditawarkan menyangkut penggunaan lahan campuran yang dapat mendorong kegiatan terjadi "24 jam", dengan peningkatan sirkulasi pendestrian, penggunaan yang lebih baik terhadap sistem prasarana, dilakukannya analisis berbasis lingkungan, dan peningkatan pemeliharaan dan perbaikan prasarana.
Terhadap kawasan yang "mati kehidupan" dapat dilakukan solusi modifikasi guna lahan. Sekolah yang kekurangan murid dan bangkrut dapat dialih-gunakan
menjadi mall, misalnya. Contoh lain, pergudangan atau bangunan indistri yang sudah tidak terpakai dapat disulap menjadi "tokok gudang rabat" (seperti toko "Alfa" di Yogyakarta).
3.
Bentuk dan Massa Bangunan
Pengertian
Umumnya, peraturan bangunan mengatur ketinggian, sempadan dan coverage
bangunan. Pengalaman beberapa proyek perancangan kota menyarankan untuk meliputi pula "penampilan dan konfigurasi bangunan", misal berkaitan dengan warna, bahan bangunan, tekstur, bentuk muka (fasad). Secara tradisional, hal-hal ini menjadi hak arsitek bersama kliennya. Tapi, sebenarnya hal ini menyangkut kepentingan masyarakat dan berdampak pada lingkungan kota. Contohnya: penggunaan kaca pantul cahaya untuk bangunan tinggi, dan pengubahan tampilan muka bangunan bersejarah.
Isu atau permasalahan utama
Isu utama dalam hal ini menyangkut "keseimbangan" hak antara arsitek perancang bangunan individual dan Pemerintah (mewakili perancang kota), dalam hal perancangan eksterior bangunan dan ruang-ruang antara bangunan. Spreiregen (1965, dalam Shirvani, 1985: 23) menyebutkan tiga isu utama yang berkaitan dengan bentuk dan massa bangunan perkotaan, yaitu:
(1) "skala" yang berkaitan dengan ketinggian pandang manusia, sirkulasi, bangunan-bangunan berdekatan, dan ukuran lingkungan;
(2) "ruang kota" berkaitan dengan bentuk-bentuk bangunan, skala dan suasana
penutupan ruang antar bangunan, dan macam ruang kota;
Solusi atau konsep perancangan
Pemerintah kota perlu menyususn pedoman perancangan bentuk dan massa bangunan (dari segi perancangan kota) berdasar studi/analisis yang komprehensif tentang data fisik kota yang ada (bentuk bangunan dan unsur-unsur fisik). Contoh
pedoman yang pernah dibuat: Residential Design Guidelines disusun oleh San Fransisco Planning Department (Shirvani, 1985: 17-18).
4.
Sirkulasi dan Perparkiran
Isu dan permasalahan utama
Perparkiran mempunyai dua dampak langsung terhadap kualitas lingkungan, yaitu: (1) keberlangsungan kegiatan perdagangan di pusat kota, dan (2) dampak visual bentuk kota. Sirkulasi dapat membentuk, mengarahkan, dan mengendalikan pola kegiatan (dan juga pembangunan) kota.
Solusi dan konsep perancangan
Solusi perparkiran meliputi: (1) permbangunan fasilitas parkir pada kawasan yang belum mempunyai dengan cukup memadai, dengan mempertimbangkan dampak visual bentuk kotanya; (2) penggunaan ganda terhadap fasilitas parkir yang ada (misal: parkir perkantoran yang hanya dipakai siang hari dapat digunakan untuk parkir kegiatan perdagangan di malam hari); (3) "paket parkir", yaitu perusahaan yang mempunyai karyawan banyak perlu punya kawasan parkir tersendiri dekat atau jauh (remote) dari lokasi perusahaan (satu paket dengan pendirian perusahaannya); dan (4) parkir di pinggir kota atau pinggir pusat kota, yang dibangun pengembang dengan bantuan Pemerintah (dari lokasi tersebut disediakan angkutan murah ke pusat
kota).
Dalam hal penanganan sirkulasi, Shirvani (1985: 26) menawarkan tiga azas perancangan, yaitu:
a) menutupi dan membuat pengatasan lansekap terhadap tampilan yang "kurang
sedap dipandang";
b) memberi persyaratan tinggi dan sempadan bagi bangunan dekat jalan; c) membangun median jalan bertaman;
d) meningkatkan kualitas lingkungan alam yang terlihat dari jalan.
2) Jalan dapat memberi orientasi kepada para pengemudi kendaraan dan membuat lingkungan menjadi jelas, dengan cara:
a) menyediakan palet lansekap untuk menegaskan batas lingkungan atau kawasan yang terlihat dari jalan;
b) membuat perlengkapan jalan dan pencahayaan sehingga jalan terlihat jelas di siang maupun malam hari;
c) mengkaitkan unsur jalan dengan obyek pandang penting (vistas) dan referensi penting (vistas) dan referensi visual (memudahkan untuk mengingat-ingat suatu tempat atau jalan) ke guna lahan terdekat atau landmark;
d) membedakan tingkatan jalan dengan pembedaan sempadan, tampilan ruang jalan, dan sebagainya.
3) Pemerintah dan masyarakat perlu bekerja sama dalam mencapai tujuan ini.
Solusi lain terhadap isu sirkulasi dapat dilakukan dengan strategi manajemen lalulintas, serta penyebaran kegiatan antar kawasan di kota (desentralisasi kegiatan yang menimbulkan lalulintas banyak). Secara umum, kecenderungan penanganan lalu lintas perkotaan meliputi: (1) peningkatan mobilitas gerak di pusat perdagangan kota, (2) tidak mendorong penggunaan kendaraan pribadi, (3) mendorong pemakaian kendaraan umum, dan (4) peningkatan akses ke pusat perdagangan kota.
5.
Ruang Terbuka
Pengertian
mencakup: taman dan alun-alun, ruang hijau kota, perabot jalan/ruang kota,
kios-kios, patung, jam kota, dan sebagainya.
Isu atau permasalahan utama
Pada masa lalu, ruang terbuka tidak pernah dirancang tapi menjadi akibat setelah bangunan-bangunan berdiri. Dengan kata lain, ruang terbuka belum menjadi unsur terpadu dalam perancangan fisik.
Solusi atau konsep perancangan
Dalam perancangan kota, ruang terbuka perlu menjadi unsur terpadu dalam perancangan bangunan (dipertimbangkan dalam proses perancangan bangunan). Untuk itu, Pemerintah kota perlu menyusun suatu pedoman rancangan hubungan bangunan-bangunan dengan ruang-ruang terbuka. Contoh: kota Dallas membuat "Natural Open Space Plan" (tahun 1978). Dalam kaitannya dengan hubungan bangunan dan ruang terbuka, Tankel (1963, dalam Shirvani, 1985: 31) menyatakan bahwa "nilai penting ruang terbuka bukan terletak pada kuantitasnya, tapi pada pengaturan ruang-ruang tersebut berkaitan dengan pembangunan (fisik)".
6.
Jalan Pedestrian
Pengertian
Pada masa lalu, perancangan pedestrian di kota jarang dilakukan. Ketika suatu mall dirancang dengan memperhatikan kenyamanan pejalan kaki, maka mall
Isu dan permasalahan utama
Isu utama perancangan jalan pedestrian menyangkut "keseimbangan" seberapa untuk pejalan kaki dan seberapa untuk kendaraan. Di samping itu,
keselamatan pejalan kaki juga menjadi isu utama. Selain itu, di Indonesia, dan juga di beberapa negara berkembang lainnya (antara lain: Muangthai), jalan pedestrian sering berkaitan dengan masalah kakilima (pedagang sektor informal).
Solusi atau konsep keruangan
Bila ruang pejalan kaki lebih luas daripada yang diperlukan maka terasa "sepi", tapi bila kurang akan terasa "padat/sesak". Kepadatan ini seringkali baik karena kerumunan orang akan menarik perhatian orang lain untuk mendekat dan ikut bergabung. Di beberapa lokasi tertentu—misal: di kawasan Malioboro,
Yogyakarta—jalan pedestrian sengaja dibuat lebih lebar daripada kebutuhan pejalan kaki dengan alasan untuk juga mewadahi kegiatan pedagang sektor informal (kakilima).
Kegiatan lain diperlukan untuk mendukung kehidupan jalan pedestrian, seperti: pertunjukan, penjual makanan, dan tempat janji bertemu (rendezvous points).
Macam bangunan atau fasilitas (termasuk pula: perabotan jalan) sepanjang jalan pedestrian juga mempengaruhi hidup-matinya jalan pedestrian. Misal: bila hanya ada kantor dan bank maka jalan pedestrian sepi; maka perlu ada toko-toko kecil atau
department store di sepanjang jalan pedestrian serta dilengkapi dengan bangku-bangku tempat duduk dan lampu-lampu taman.
7.
Pendukung Kegiatan
Pengertian
Dengan demikian, penempatan kegiatan yang tepat akan menarik kegiatan-kegiatan
pendukung.
Kegiatan pendukung tidak hanya termasuk penyediaan pedestrian atau plaza (ruang terbuka yang berlantai perkerasan) tapi juga termasuk fasilitas kota yang
menarik kegiatan lainnya. Fasilitas tersebut misalnya: pusat perbelanjaan, taman rekreasi, pusat pertemuan masyarakat (civic center), perpustakaan kota, dan lain-lain.
Isu utama dan solusi
Kegiatan-kegiatan pendukung perlu dikembangkan, dikoordinasikan dan dipadukan dengan bentuk-bentuk fisik yang ada. Demikian pula, integrasi kegiatan ruang dalam dan ruang luar juga diperlukan untuk membuat suasana lebih hidup. Misal: perluasan tempat duduk suatu restoran dalam ruang ke luar bangunan.
8.
Perpapanan-nama / Reklame
Isu atau permasalah utama
Dari segi perancangan kota, papan/nama/reklame/informasi perlu diatur agar terjalin kecocokan lingkungan, pengurangan dampak visual negatif, mengurangi kebingungan dan kompetisi antara papan informasi publik dan papan reklame. Papan nama/reklame yang dirancang baik akan menambah kualitas tampilan bangunan dan memberi kejelasan informasi usaha.
Solusi atau konsep perancangan
Beberapa hal yang perlu diperhatikan:
(1) visibilitas (keterlihatan) papan/tanda (terpengaruh oleh faktor lokasi, tiang penempatan, cat pantul dan sebagainya);
(2) legibilitas informasi (keterbacaan, kejelasan), yang berkaitan dengan macam dan ukuran huruf, jarak antar huruf, lokasi, warna dasar, warna huruf dan sebagainya); juga tetap terbaca dari kendaraan yang bergerak;
(3) "keseimbangan" antara pengendalian kesemrawutan dan penciptaan perhatian
(4) keharmonisan papan nama/reklame dengan arsitektur bangunan di dekatnya;
perlu juga pengendalian ukuran tanda/papan yang mengganggu vistas kota;
(5) pengendalian pemakaian lampu kedip untuk reklame (kecuali untuk tanda keselamatan lalulintas/tanda "hati-hati", atau untuk bioskop dan sebagainya.
9.
Preservasi
Pengertian
Preservasi atau perlindungan tidak hanya diberlakukan untuk bangunan bersejarah, tapi juga untuk bangunan dan tempat yang dianggap perlu dilestarikan. Preservasi biasanya juga mempertimbangkan faktor ekonomis dan kultural.
Isu atau permasalahan utama
Preservasi sering dipandang sebagai penghambat pembangunan. Tapi beberapa kegiatan preservasi justru menciptakan kegiatan ikutan yang mendorong keberhasilan usaha dan peningkatan pendapatan asli daerah (PAD).
Solusi atau konsep perancangan
Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan, antara lain:
(1) Preservasi bangunan dan kawasan perlu mampu mendorong peningkatan perekonomian daerah.
(2) Pada masa kini, preservasi bergeser dari "pelarangan" menjadi "perlindungan".
Peraturan tentang preservasi berbeda dari satu kota ke kota yang lain. Meskipun demikian, terdapat unsur-unsur yang sama, yaitu:
1) standar penetapan obyek preservasi;
2) pengkajian oleh tim atau dewan kajian arsitektur atau komisi preservasi;
3) standar kajian untuk preservasi, demolisi (penghancuran), dan alterasi (pengubahan);
Acuan
Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York: hal. 5-48 (Chapter 2 "Elements of Urban Physical Form").
Daftar Bacaan yang Dianjurkan
Barnett, Jonathan, 1982, An Introduction to Urban Design, Harper & Row, New York: hal 155-235 (Part Three: "The Elements oa a Design and Development Policy").
V
PROSES PERANCANGAN
KOTA & PRODUKNYA
Topik-topik yang dibahas:
(1) Macam proses perancangan kota (2) Macam produk perancangan kota
1.
Macam Proses Perancangan Kota
Macam proses dalam perancangan kota dipengaruhi oleh macam proses, baik dalam perancangan arsitektural maupun dalam perencanaan kota. Seperti halnya dalam perancangan arsitektural, dalam perancangan kota juga dikenal proses perancangan yang didominasi oleh intuisi (disebut sebagai metode terinternalisasi) dan juga sebaliknya yang didominasi oleh analisis rasional (disebut sebagai metode sinoptis). Seperti juga dalam perencanaan kota, dalam perancangan kota dikenal juga beragam pendekatan yang kesemuanya dapat dikatakan berdasar pemikiran rasional, antara lain: komprehensif (sama dengan yang disebut di atas sebagai metode sinopsis), inkremental, pluralistik, dan advokasi. Tiap metode dibahas di bawah ini dan sebagian besar bersumber dari tulisan Hamid Shirvani (1985: 105-120).
a) Metode Terinternalisasi (The Internalized Method of Design)
sistematis. Banyak karya dari metode intuitif ini yang dipresentasikan secara
sistematis (hanya tidak “obyektif”, karena merupakan hasil pemikiran satu orang, yaitu arsiteknya). Karena itu pula, pendekatan ini tidak populer dalam situasi yang demokratis, yang mensyaratkan keterbukaan dan partisipasi masyarakat luas.
b) Metode Sinopsis (The Synoptic Method ) atau Komprehensif Rasional
Metode sinopsis berakar dari pendekatan sistem, yang rasional, sehingga pendekatan ini juga dinamakan komprehensif rasional (komprehensif berarti menyeluruh). Proses dalam metode ini mirip dengan proses perencanaan kota komprehensif yang dibahas dalam bab tentang perencanaan kota (Bab III). Menurut Shirvani (1985: 111), proses perancangan kota berdasar metode sinopsis ini mengikuti alur sekuensial 7 langkah seperti terlihat pada Gambar V-1.
1. Pengumpulan data, Survei kondisi yang ada (kondisi alam, terbangun, dan sosio-ekonomi)
2. Analisis data, Identifikasi semua peluang dan kendala
3. Perumusan tujuan dan sasaran
4. Pengembangan konsep-konsep alternatif
5. Penjabaran tiap konsep ke solusi yang dapat dilaksanakan
6. Evaluasi solusi-solusi alternatif
7. Penerjemahan solusi-solusi ke produk berupa: Kebijakan
(policies), Rencana (plan), Pedoman (guidelines), dan Program.
c) Metode Inkremental
Metode inkremental dapat dilihat sebagai perincian dan pentahapan dari
metode sinopsis. Dalam metode inkremental, kerangka rencana garis besar dibuat, kemudian untuk tiap tahap atau tiap masa disusun suatu rencana tahapan dengan rinci. Proses perancangannya bersifat siklis (putaran), dalam arti setelah satu tahap atau masa selesai, dilakukan suatu evaluasi dan berdasar hasil evaluasi tersebut disusun rencana tahap berikutnya dengan mengacu kerangka garis besar. Penggunaan metode ini memungkinkan penyesuaian tiap rencana tahapan dengan situasi dan kondisin yang dihadapi pada saat itu.
d) Metode Pluralistik
Plural artinya jamak, banyak. Pluralistik berarti sifat yang menyadari adanya perbedaan atau keragaman. Perancangan yang berdasar pada “paradigma” pluralistik dijalankan dengan mewadahi keragaman atau perbedaan yang ada dalam masyarakat. Perancang atau perencana menyadari bahwa pemikirannya belum tentu sama dengan pendapat masyarakat atau pengguna rancangannya. Proses perancangan pluralistik mewadahi sepenuhnya partisipasi masyarakat berdasar azas demokrasi. Meskipun demikian, kelemahan demokrasi terletak pada pengambilan keputusan yang berdasarkan “kemauan” mayoritas, sehingga ada “kaum pinggiran, minoritas, miskin, tersingkir” yang tertinggal atau tidak terwadahi pendapat dan kebutuhannya.
e) Metode Advokasi
Advokasi berarti “pembelaan” dan penerapannya pada perancangan kota berarti gerakan yang membela “kaum yang tertindas, terpinggir, minoritas” yang
2.
Macam Produk Perancangan Kota
Dari sisi perencanaan kota, perancangan kota merupakan upaya “merancang kota, tanpa merancang bangunan”, sehingga menurut Shirvani (1985: 141-156), produk perancangan kota terbatas pada empat macam bentuk, yaitu: (a) kebijakan
(policies), (b) rencana (plan), (c) pedoman (guidelines), dan (d) program. Di sisi lain, dari pandangan arsitektur, perancangan kota dapat saja mencakup suatu lahan luas milik satu tangan (dalam arti satu pengambil keputusan)—misal: perumahan massal,
Gambar V-2:
Hasil perancangan kawasan bergaya “advokasi” di kawasan Kali Code,
kampus perguruan tinggi, taman wisata—yang padanya dapat dilakukan upaya
perancangan kota. Dalam hal ini, produk yang dihasilkan tidak hanya empat macam bentuk di atas, tapi sampai dengan rancangan (design) kawasan.
Dengan demikian, secara keseluruhan ada lima macam kemungkinan produk
perancangan kota, seperti dibahas di bawah ini.
a) Kebijakan (Policies)
Kebijakan merupakan produk yang tidak langsung berkaitan dengan kualitas desain, tapi lebih berkaitan dengan peraturan tentang perancangan kawasan tertentu. Misal: peraturan tentang pembatasan guna lahan. Meskipun demikian, kebijakan tidak selalu berbentuk pembatasan, tapi sering juga berupa insentif bagi penanam investasi (dalam rangka pemasaran kawasan). Secara keseluruhan, kebijakan pengembangan kawasan merupakan kerangka tindakan (framework for action) dalam rangka penataan atau pengembangan suatu kawasan.
b) Rencana (Plan)
Rencana (plan) merupakan produk utama perancangan kota, dan tidak tergantung pada macam proses yang dipakai, selalu ada rencana yang harus dihasilkan. Perbedaannya hanyalah pada sifat rencana. Bila dipakai master planning, maka yang dihasilkan adalah end-state plan (artinya: seperti cetak-biru arsitektural, yaitu rencana masa depan yang pasti dan rinci). Bila dipakai perencanaan komprehensif, maka produk rencana mencakup tidak hanya fisik keruangan tapi juga hal-hal lain yang terkait (komrehensif artinya menyeluruh). Bila dipakai perencanaan strategis, maka yang dihasilkan hanya terbatas pada solusi terhadap isu-isu strategis saja (tidak komprehensif, karena mengingat keterbatasan sumberdaya yang ada).
Gambar V-2: Contoh rencana (plan)—Rencana Guna Lahan (sumber: Urban Development Authority, Singapore: A Waterfront Town of the 21st Century, hal. 8)
Gambar V-3: Contoh rencana (plan)—Rencana Perumahan Campuran (sumber: Urban Development Authority,
c) Pedoman (Guidelines)
Kebijakan dan rencana saja tidak cukup untuk menjalankan rancangan kota, terutama karena menyangkut banyak persil yang mengkait banyak pembuat keputusan. Dalam hal ini diperlukan pedoman (guidelines) yang harus dipatuhi oleh siapa pun yang membangun di tiap persil dalam kawasan yang terkena rancangan kota atau kawasan tersebut. Biasanya pedoman tersebut—meskipun diungkapkan dalam bahasa rancangan fisik—tapi masih memberi kelonggaran tertentun bagi arsitek untuk mengembangkan kreasi pada bangunan yang dirancang untuk suatu
persil dalam kawasan yang dirancang tersebut.
Di bawah ini diberikan contoh-contoh pedoman perancangan (design guidelines):
Gambar V-4: Usulan Rencana
d) Program
Gambar V-5: Contoh pedoman
perancangan kawasan berkaitan dengan ski-line
(sumber: Shirvani, 1985: 147, Fig. 7-2)
Gambar V-6:
Pedoman volume maksimum bangunan (building envelope)
untuk tiap bangunan sepanjang Sungai San Antonio, Texas (sumber: Djunaedi, 1989: 5)
Gambar V-7:
Gambar aksonometrik, bila Pedoman volume maksimum bangunan (building envelope)
Selain pedoman yang perlu dipatuhi semua pihak yang akan membangun
dalam kawasan tersebut, juga diperlukan program kegiatan yang biasanya merupakan tugas atau kuajiban lembaga atau Pemerintah. Misal: program penataan kakilima, program penghijauan kawasan, program pembangunan perabot jalan, dan
sebagainya. Pelaksanaan program ini terkait dengan “siapa saja” pelaku pembangunan kawasan yang dimaksud. Seringkali program dilaksanakan oleh investor sendirian atau didukung oleh partisipasi masyarakat.
e) Rancangan
Rancangan kawasan dibuat bilamana kawasan tersebut di bawah satu kepemilikan atau wewenang, sehingga terdapat kemudahan dalam pengambilan keputusan dalam perancangan bangunan dan unsur fisik lainnya. Misal: perancangan taman wisata, perancangan kampus perguruan tinggi.
Di bawah ini ditampilkan beberapa contoh rancangan (design) kawasan atau bagian dari kawasan dalam kegiatan perancangan kota:
Gambar V-8:
Acuan
Adishakti, Laretna T., 1988, Safeguarding and conserving Taman Sari, Yogyakarta, Indonesia, Master’s Thesis, the University of Wisconsin-Milwaukee, Milwaukee.
Djunaedi, Achmad, 1989, “Generating Building Envelopes to Control Urban Development: A Lesson from San Antonio, Texas, makalah dipresentasikan dalam Pirusa 89 Seminar, di Universitas Indonesia, 5-8 Juni 1989.
Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York: hal. 105-120 dan 141-156 (Chapter 5 "Design method/process" & Chapter 7 “Products”).
Steele, James (ed.), 1992, Architecture for A Changing World, The Aga Khan Award for Architecture, London.
Urban Development Authority, Singapore (tanpa tahun): Punggol 21: A Waterfront Town of the 21st Century.
Gambar V-9:
Rancangan pengintegrasian stasiun LRT (Light Rail Transit) dengan stasiun MRT (Mass Rapid Transit) di pusat kota (sumber: Urban Development Authority, Punggol 21: A Waterfront Town
VI
METODE-METODE
PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG
KOTA
Topik-topik yang dibahas:
(1) Permasalahan pengendalian pemanfaatan ruang atau guna lahan kota
(2) Belajar dari pengalaman pengendalian pemanfaatan ruang di Amerika
1.
Permasalahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang atau
Guna Lahan Kota
Rencana pemanfaatan ruang (rencana guna lahan), sebagai bagian dari rencana kota (RDTRK), menjadi alat pengendali pembangunan fisik kota (lewat perijinan lokasi dan ijin mendirikan bangunan). Peta rencana pemanfaatan ruang menunjukkan lokasi/zona/kawasan dengan guna lahan atau guna ruang tertentu.
Dalam implementasinya, terdapat dua cara interpretasi rencana pemanfaatan ruang kota, yaitu:
1) Cara "eksklusif", yaitu misal bila zona diperuntukkan untuk permukiman maka permohonan peruntukan yang lain untuk suatu lokasi di zona tersebut akan ditolak (usulan peruntukan yang berbeda dengan yang telah direncanakan tidak diperbolehkan sama sekali).
tersebut mendominasi zona tersebut atau tidak. Bila tidak mendominasi atau
dengan kata lain dominasi guna lahan masih sesuai dengan rencana, maka usulan peruntukan yang berbeda tersebut masih akan dikabulkan.
Pada prakteknya, dua cara tersebut dipandang tidak memuaskan. Cara pertama dipandang "terlalu kaku". Beberapa orang berpendapat tidak menjadi masalah bila dalam permukiman ada toko, ada bengkel dan sebagainya; asal tidak mengganggu. Cara kedua juga dikritik orang, karena sulitnya menentukan tingkat dominasi. Berapa tingkat dominasinya? apakah lebih dari 50 % ? apakah itu 75 % ? Apakah satu industri kulit di antara seratus ribu rumah tidak menjadi masalah, karena industri tersebut hanya satu yang berarti tidak dominan? (meskipun industri tersebut menimbulkan polusi bau kemana-mana?).
Untuk beberapa peruntukan yang penting, seperti industri, hotel, diperlukan AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan), yang dapat menjadi alat kendali lain di samping rencana pemanfaatan ruang. Tetapi, peruntukan yang "kecil-kecil", seperti bengkel, warung, tidak diharuskan mendapat kajian AMDAL; dan yang "kecil-kecil" ini bila terjadi dalam jumlah banyak di suatu tempat juga akan dapat "mewarnai" suatu zona (yang kebetulan direncanakan untuk peruntukan lain).
Permasalahan lain menyangkut pengendalian guna lahan perkotaan berkaitan dengan bangunan temporer. Di negara tropis, penduduk golongan berpenghasilan tingkat bawah dapat saja memulai bangunan rumahnya dengan wujud bangunan temporer (bahan bambu, ijuk, lantai tanah, dan sebagainya). Bangunan seperti ini, pada praktek umumnya, lepas dari pengawasan IMB. Padahal, sedikit demi sedikit bangunan tersebut dibuat permanen, yang akhirnya perlu dikaji kesesuaian guna lahannya. Apakah bila guna lahannya melanggar aturan, bangunan yang telah bertahun-tahun tersebut harus dibongkar (tanpa menimbulkan masalah sosial?).
berpengalaman dalam hal ini, dan digabung dengan landasan teori para akademisi,
maka dapat dikembangkan model-model yang tepat.
2.
Belajar dari Pengalaman Pengendalian
Pemanfaatan Ruang di Amerika
Di Amerika Serikat, dipakai dua katagori tindakan untuk membentuk ruang kota, yaitu (menurut Levy, 1997: 113):
1) Pembangunan prasarana dan fasilitas umum (public capital investment), antara lain: jaringan jalan, jaringan utilitas kota, sekolah, dan gedung pemerintahan.
2) Pengendalian oleh Pemerintah terhadap penggunaan lahan oleh perorangan/ swasta (land-use controls). Pengendalian ini umumnya dilakukan lewat perijinan dan pelarangan pembangunan fisik (penggunaan lahan). Terdapat dua katagori pengendalian ini, yaitu: (a) peraturan pengkaplingan lahan luas menjadi persil-persil (subdivision regulations), dan (b) peraturan pemintakatan (zoning ordinances) yaitu penetapan peruntukan guna lahan bagi persil-persil.
a) Pembangunan prasarana dan fasilitas umum
Investasi pembangunan prasarana atau fasilitas umum oleh Pemerintah akan mempengaruhi nilai tanah di sekitar pembangunan tersebut. Secara umum, faktor aksesibilitas (pencapaian) merupakan penentu terpenting perubahan nilai tanah, yang pada gilirannya nilai tanah akan menentukan intensitas penggunaan lahan. Nilai tanah yang tinggi akan memaksa pembangun/pengembang untuk menggunakan lahan lebih intensif (misal untuk bangunan berlantai banyak). Meskipun demikian, khusus untuk industri, aksesibilitas tidak terlalu berarti banyak. Sebaliknya, karena industri biasanya memerlukan lahan luas, maka dicari lahan dengan harga yang lebih murah (meskipun terletak di luar kota atau pinggiran kota).
pandangan dunia usaha, lahan yang nyaman untuk didatangi pembeli/ pelanggan
merupakan lahan yang bernilai tinggi. Berdasar hal ini, lahan di pinggir jalan besar bernilai lebih, apalagi dekat dengan perempatan jalan. Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah fasilitas parkir, karena ini akan meningkatkan aksesibilitas.
Berdasar bahasan di atas, pembangunan prasarana dan fasilitas umum dapat dipakai oleh Pemerintah sebagai alat pengendali pemanfaatan ruang kota. Rencana pembangunan prasarana dan fasilitas tersebut telah tertera dalam rencana kota, sehingga rencana kota diharapkan dapat berfungsi untuk mengarahkan tata ruang kota menuju keadaan yang diinginkan.
b) Peraturan pengkaplingan lahan (subdivision regulations)
Peraturan pengkaplingan ini telah mulai dipakai sejak awal abad ke 19. Pengkaplingan berarti membagi lahan kosong dengan luas tertentu menjadi
kapling-kapling (persil-persil) untuk bangunan. Sebelum persil-persil boleh dijual, pengkaplingan harus mendapat persetujuan dari Pemerintah. Dalam hal ini, Pemerintah mengharuskan pengembang untuk membuat rancangan tapak yang memperlihatkan antara lain rencana jaringan jalan, rencana jaringan utilitas, garis sempadan, dan lokasi fasilitas umum. Bila Pemerintah telah menyetujui rancangan tersebut maka pengembang perlu membangun prasarana dan fasilitas yang direncanakan sejalan dengan penjualan persil-persil tersebut.
Peraturan pengkaplingan ini dapat dipakai untuk menerapkan standar pembangunan fisik yang diinginkan masyarakat kota. Demikian juga, Pemerintah tidak harus mengeluarkan dana sendiri untuk melakukan pembangunan prasarana dan fasilitas umum untuk lingkungan baru. Tetapi, di lain pihak, peraturan pengkaplingan ini menyebabkan harga persil menjadi mahal.
c) Peraturan pemintakatan (zoning ordinances)
Alat pengendalian penggunaan lahan telah mulai diikembangkan di Amerika sejak akhir abad ke 19 dan awal abad ke 20. Salah satu alat tersebut disebut sebagai
Secara umum, menurut Levy (1997:117) peraturan pemintakatan terdiri dari
dua bagian, yaitu:
1) Peta yang membagi wilayah kota menjadi zona-zona (menurut katagori zona; misal: R1 untuk katagori permukiman tipe 1 — lihat Gambar VI-1). Tiap
katagori zona mempunyai peraturan tersendiri (artinya: semua zona R1 di bagian kota yang mana pun mempunyai seperangkat peraturan yang sama).
C1
R1
C2 C1
R1
R2 R1
Gambar VI-1: Contoh peta zoning (kanan: disederhanakan; sedangkan kiri: contoh nyata diambil dari buku
2) Teks peraturan untuk tiap katagori zona, yang umumnya meliputi:
a) Persyaratan lay-out tapak (mencakup antara lain: luas persil minimal, lebar dan panjang persil minimum, sempadan (depan, samping, belakang), building coverage atau maksimum % tapak yang tertutup bangunan, jalan masuk ke persil, syarat perparkiran, dan papan nama).
b) Persyaratan karakteristik bangunan (mencakup antara lain: tinggi maksimum, jumlah lantai maksimum, floor area ratio/FAR atau jumlah luas lantai berbanding dengan luas persil).
c) Guna bangunan yang diijinkan (misal: R1 untuk permukiman satu lantai, R2 permukiman bertingkat, C1 perdagangan eceran, C2 perdagangan grosir dan pergudangan). Dalam hal ini, syarat lain dapat ditambahkan, misal: dalam C2 hanya boleh untuk gudang perdagangan dan gudang industri ringan).
d) Prosedur perijinan (pengajuan, penilaian dan keputusan, naik banding, dan sebagainya).
Zoning atau pemintakatan ini meskipun banyak dipakai juga banyak dikritik antara lain (menurut Petterson, 1979: 29-30) karena:
1) sulit diterapkan pada daerah atau kawasan yang sudah terlanjur terbangun dengan cukup padat;
2) zoning seringkali menyebabkan harga lahan naik dratis setelah ditetapkan menjadi katagori zona yang lebih menguntungkan untuk dunia usaha;
3) sulit untuk menjembatani penggunaan saat ini dan rencana penggunaan lahan jangka panjang (rencana kota jangka panjang); zoning hanya dapat dikaitkan dengan tahap rencana yang terpendek/terdekat.
Beberapa kelemahan yang ada pada pemintakatan mendorong munculnya alternatif-alternatif lain daripada pemintakatan (zoning), yaitu antara lain (menurut Levy, 1997:129-135).
1. Pemintakatan bonus atau insentif ("bonus" or "incentive" zoning)
sanggup membangun sesuai keperluan kota meskipun merugikan pengembang
(misal: membangun juga perumahan murah sederhana dalam kompleks perumahan mewah). Contoh lain: membangun plaza untuk umum di persil mall, maka pengembangan dapat bonus tambahan jumlah lantai di atas maksimum jumlah lantai
yang diijinkan.
2. Pengalihan hak membangun (transfer of development right)
Pengalihan hak membangun bermaksud memberi peluang bagi para pengembang untuk memindahkan atau menukarkan hak membangun dari lokasi yang tidak disukai ke lokasi lain yang lebih menarik atau karena alasan yang lain. Alasan lain termasuk misal: suatu persil yang kebetulan masuk zona dengan maksimum jumlah lantai 10, karena pada persil tersebut terdapat bangunan bersejarah satu lantai yang terkena peraturan pelestarian bangunan, maka pemilik tidak dapat
menggunakan hak membanguan tambahan 9 lantai lainnya. Dalam hal ini, hak membangun 9 lantai tersebut dapat dipindahkan ke lokasi lain (dalam arti hak tersebut dapat diperjual-belikan). Permasalahannya: dalam batas mana lokasi lain pemindahan tersebut masih diijinkan? apakah di manapun asal masih di kota yang sama? atau hanya di blok yang sama? atau hanya di persil tetanggabb? teknik ini relatif baru dan memerlukan administrasi yang lebih rumit.
3. Kawasan terpadu (planned unit development/PUD)
Untuk persil yang luas (misal di atas 20 acre), pengembang boleh mengajukan permohonan untuk ijin kawasan terpadu, yaitu kawasan dengan guna bangunan campuran, meskipun tidak sesuai dengan zona yang telah ditetapkan. Kawasan terpadu diijinkan asal kawasan direncanakan secara terpadu dan memenuhi syarat (dievaluasi oleh Pemerintah Daerah). Contoh: bangunan mall perdagangan yang terpadu dengan perumahan dan perkantoran, meskipun zona aslinya adalah perdagangan.
4. Permintakatan rumpun (cluster zoning)
mengurangi luas minimal sampai dengan 90 m2 asal sisa yang 30 m2 kali sejumlah
rumah yang akan dibangun dikumpulkan pada suatu lokasi dan disitu dibangun fasilitas umum tambahan di luar persyaratan pada umumnya.
5. Pemintakatan kinerja (performance zoning)
Berbeda dengan pemintakatan yang konvensional, pemintakatan kinerja hanya mensyaratkan hasil kerja atau kinerja atau dampak yang terjadi saja; dengan memberi keleluasaan untuk memilih cara untuk mencapai hasil atau dampak tersebut. Misal: yang penting adalah FAR sekian, dan perancang bebas menentukan sempadan, tinggi bangunan, dan lain-lain asalkan hasil akhirnya diukur FAR-nya tidak melanggar FAR yang diijinkan. Contoh lain: industri ringan boleh dibangun di manapun di dalam kota asal semua dampak dan polusi (udara, air, suara) yang keluar dari persil tidak melanggar batas dan aturan yang ditetapkan Pemerintah. Dalam
contoh yang terakhir ini, industri ringan dapat berada di tengah permukiman dan (misal) dengan pengatasan teknologi, semua polusinya dapat dikendalikan sehingga tidak mengganggu permukiman di sekitarnya.
6. Denda pelanggaran (exactions)
Dalam teknik ini beberapa jenis pelanggaran pemintakatan diperbolehkan asal pelanggar aturan tersebut membayar sejumlah denda tertentu. Besar denda tersebut dimaksudkan untuk membayar investasi pembangunan untuk mengatasi dampak atau polusi yang terjadi akibat pelanggaran tersebut.
Acuan/Daftar Bacaan yang Dianjurkan
Levi, John M. 1997. Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, Prentice—Hall, Upper Saddle River, NJ.: hal 113-140 (Chapter 9 "The Tools of Land Use Planning").
