ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG
PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS
TESIS
Oleh
AINI HALIM
127011124/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG
PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
AINI HALIM
127011124/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG
PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS Nama Mahasiswa : AINI HALIM
Nomor Pokok : 127011124
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 12 Agustus 2014
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : AINI HALIM
Nim : 127011124
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :AINI HALIM
i
ABSTRAK
Pendirian Perseroan mensyaratkan setiap pendiri Perseroan wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan didirikan. Penyetoran modal atas saham yang diambil dapat dilakukan dalam bentuk lain (inbreng), berupa tanah dan/atau bangunan. Pemasukan tanah dan/atau bangunan ke dalam Perseroan adalah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari orang pribadi kepada Perseroan sebagai penyertaan modal pada Perseroan. Pemasukan (inbreng) tersebut dikenakan BPHTB. Pemungutan BPHTB sangat penting dalam proses peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena PPAT dilarang untuk menandatangani akta peralihan hak sebelum wajib pajak melunasi BPHTB. Permasalahan pada penelitian ini adalah bagaimana proses hukum inbreng tanah dan/atau bangunan ke dalam pendirian Perseroan, bagaimana status hukum hak atas tanah dan/atau bangunan setelah diinbrengkan ke dalam pendirian Perseroan serta bagaimana pengenaan BPHTB atas perolehan hak karena inbreng tanah dan/atau bangunan ke dalam pendirian Perseroan.
Penelitian ini bersifat preskriptif analitis, dengan pendekatan undangan yang dilakukan dengan mencari dan menelaah semua peraturan perundang-undangan dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Jenis penelitian ini adalah yuridis normatif karena didukung oleh data yang diperoleh dari pustaka dengan jalan mengumpulkan data sekunder baik berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yakni studi pustaka dan wawancara narasumber Notaris/PPAT di kota Medan dan kabupaten Langkat.
Hasil penelitian menyimpulkan bahwa inbreng harus dicantumkan dalam akta pendirian, dilakukan penilaian oleh ahli penilai yang tidak terafiliasi Perseroan dan diumumkan surat kabar. Perseroan tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik. Status hak atas tanah yang dapat dimiliki adalah hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Dengan demikian, jika tanah yang diinbrengkan berstatus hak milik maka harus dilakukan penurunan hak. Perseroan dikenakan kewajiban membayar BPHTB sebelum penandatanganan Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan dihadapan PPAT. Kendala yang sering dihadapi PPAT adalah para pihak yang menghadap PPAT biasanya tidak mengetahui prosedur/tata cara pembayaran BPHTB sehingga masih membutuhkan bantuan jasa PPAT dalam pengisian SSPD-BPHTB dan dalam melakukan pembayaran BPHTB secara langsung ke bank yang ditunjuk dan ditentukan hanya bank yang ditunjuk saja yang boleh menerima pembayaran BPHTB.
Disarankan agar perlu adanya sosialisasi mengenai prosedur/tata cara pembayaran BPHTB dan dalam pengisian SSPD-BPHTB dikarenakan tingkat kesadaran masyarakat masih sangat terbatas pada kewajiban pembayaran BPHTB dan dalam prosedur/tata cara pembayaran BPHTB sehingga masih sering membutuhkan bantuan jasa PPAT dalam pengisian SSPD-BPHTB serta dalam melakukan pembayaran BPHTB secara langsung ke bank yang ditunjuk. Hendaknya bank tempat penyetoran BPHTB tidak dibatasi.
ii
ABSTRACT
The establishment of a corporation requires that every person who wants to set up a corporation has to be a stockholder at the time it is established. The capital payment for the stock can use in a different form (inbreng) such as a plot of land and/or a building. The payment of land and/or building to the stock is a the transferring of the rights for land and/or building use from an individual to the corporation as a capital participation in the corporation. BPHTB is levied to the payment (inbreng). The payment for BPHTB is very important in the process opg transferring of the rights for land and/or building use because PPAT (official empowered to draw up deeds) is prohibited to sign the deed of the transferring of the rights before a taxpayer pays off BPHTB. The problems in the research were as follows: how about the process of land and/or building after it was transferred into the establishment of a corporation, how about the legal status of the rights of land and/or building after it was transferred into the establishment of a corporation, and how about BPHTB levied on the right acquisition because of the transferring of land and/or building into the establishment of a corporation.
The research was prescriptive analytic with legal provisions approach which was aimed to seek and to analyze all legal provisions and regulations related to legal issues being handled. The type of the research was judicial normative since it was supported by the data obtained from the library research by gathering secondary data which consisted of primary, secondary, and tertiary legal materials. The data were gathered by conducting library research and interviews with the source persons: Notaries/PPAT in Medan and in Langkat District.
The result of the research showed that inbreng must be attached in the establishment certificate and was assessed by professional assessors who do not affiliate with the Corporation; the result was announced in newspapers. A Corporation is not allowed to own land in ownership status. The Land Rights, which can be owned, are concession, building rights, and rights to use. Therefore, if the transferred land has the status of ownership, the transfer of rights should be performed. In this case, the Corporation is required to pay for BPHTB before the transferring deed into the Corporation is signed before a Notary. The problem usually faced by PPAT is that the persons appearing before PPAT usually do not know about the procedures of paying BPHTB so that they still need help from PPAT in filling out SSPD-BPHTB, and in paying BPHTB directly to the appointed Bank because only the appointed Bank which has the right to receive BPHTB payment.
It is recommended that socialization in the procedures of paying BPHTB and filling out SSPD-BPHTB since people’s awareness of their duty to pay for BPHTB is still very limited. Therefore, they need help from PPAT in filling out SSPD-BPHTB and paying for BPHTB directly to the appointed Bank. It is also recommended that several banks should be needed as the place for paying BPHTB.
iii
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala
anugerah dan kesempatan yang telah diberikan oleh-Nya kepada penulis mulai dari
masa perkuliahan sampai dengan tahapan penyelesaian penelitian tesis ini, yang
berjudul “ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG PENDIRIAN
PERSEROAN TERBATAS” dapat diselesaikan dengan baik. Judul tersebut diatas
sengaja dipilih karena penulis tertarik untuk mendalami tentang pengenaan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam pemasukan (inbreng) tanah dan/atau
bangunan ke dalam pendirian Perseroan. Penulisan tesis ini adalah untuk memenuhi
salah satu syarat memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulis menyadari bahwa tanpa bimbingan, arahan, masukan, bantuan dan
dorongan semangat dari berbagai pihak, tesis ini tidak dapat diselesaikan dengan
baik. Pada kesempatan ini, saya menghaturkan terima kasih yang sebesar-besarnya
kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
dalam menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M. Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH, selaku Ketua Komisi Pembimbing
yang telah memberikan arahan, bimbingan, masukan dan saran dalam penulisan
iv
4. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum, selaku anggota Komisi
Pembimbing yang telah memberikan arahan, bimbingan, masukan dan saran
dalam penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku anggota Komisi
Pembimbing yang telah memberikan arahan, bimbingan, masukan dan saran
dalam penulisan tesis ini dan selaku Sekretaris Program Pasca Sarjana Program
Studi Magister Kenotariatan atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.
6. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Dosen Penguji pada
Program Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan arahan, masukan dan saran
dalam penulisan tesis ini dan selaku Ketua Program Pasca Sarjana Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas
kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis dalam menyelesaikan
pendidikan ini.
7. Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, MHum, selaku Dosen Penguji pada Program
Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan arahan, masukan dan saran
dalam penulisan tesis ini.
8. Seluruh dosen/pengajar mata kuliah pada Program Studi Magister Kenotariatan
Program Pasca Sarjana Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
9. Pegawai / karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca
Sarjana Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
10. Rekan-rekan Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara angkatan 2012 yang senantiasa
memberikan dukungan moril untuk kelancaran penyelesaian studi ini.
Ucapan terima kasih juga penulis sampaikan kepada ayah dan ibu penulis
yang telah merawat, mengasihi, mendidik, membesarkan, memberikan dukungan
v
juga kepada saudara-saudari penulis. penulis sadari bahwa penulisan tesis ini
tidaklah sempurna dan masih ada kekurangan dan karenanya atas segala kritik dan
saran yang membangun sangatlah diharapkan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini
serta penulis berharap semoga tesis ini dapat berguna bagi pihak yang
membutuhkannya.
Medan, Agustus 2014 Penulis,
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
1. Nama : Aini Halim
2. Tempat & Tanggal Lahir : Medan, 22 Februari 1990
3. Jenis Kelamin : Perempuan
4. Agama : Buddha
5. Alamat : Brigjend Katamso No. 99-A,Medan
II. PENDIDIKAN
1. SD : SD. Santo Yoseph, Medan
2. SMP : SMP. Santa Maria, Medan
3. SMA : SMA. Methodist-2, Medan
4. Perguruan Tinggi (SI) : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan
vii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR SINGKATAN... ix
BAB 1 PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 10
C. Tujuan Penelitian ... 10
D. Manfaat Penelitian ... 11
E. Keaslian Penelitian ... 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Kerangka Konsepsi ... 17
G. Metode Penelitian ... 19
BAB II PROSES HUKUM INBRENG TANAH DAN/ATAU BANGUNAN KE DALAM PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS ... 25
A. Pemasukan Modal (Inbreng) Ke Dalam Pendirian Perseroan Terbatas ... 25
B. Proses Hukum Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalam Pendirian Perseroan Terbatas... 33
viii
A.
Kedudukan Hukum Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan(Inbreng) ... 46
B.
Status Hukum Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah diinbrengkan ke dalam Pendirian Perseroan Terbatas... 66BAB IV
PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN ATAS PEROLEHAN
HAK KARENA INBRENG TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN
KE
DALAM
PENDIRIAN
PERSEROAN TERBATAS ...
89
A. Dasar Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atas Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalam Pendirian Perseroan Terbatas... 89
B. Saat Terjadinya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atas Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalam Pendirian Perseroan Terbatas ... 96
C.
Hambatan Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalam Pendirian Perseroan Terbatas dan Kaitannya dengan Kendala dalam Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ... 101BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 109
A. Kesimpulan ... 109
B. Saran ... 110
ix
DAFTAR SINGKATAN
PT : Perseroan Terbatas
UUPT : Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas
BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
DPPKAD : Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset
Daerah
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
SSPD-BPHTB : Surat Setoran Pajak Daerah-Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan
SSPT-PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi
dan Bangunan
SKNJOP : Surat Keterangan Nilai Jual Objek Pajak
NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
NPOPTKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
KEMENKUMHAM : Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
DPPKAD : Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset
Daerah
NJOP-PBB : Nilai Jual Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan
SSPD-BPHTB : Surat Setoran Pajak Daerah-Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan
SSPT-PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi
