BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Rumah merupakan kebutuhan dasar dan mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia, selain sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, rumah mempunyai fungsi yang sangat strategis sebagai pusat pendidikaan keluarga, persemaian budaya, dan peningkatan kualitas generasi mendatang, termasuk perannya sebagai perlindungan jati diri.Secara individu maupun kelompok (keluarga), manusia berusaha memiliki rumah sebagai bentuk pemenuhan kebutuhan pokok manusia selain kebutuhan sandang dan pangan.1
Pemenuhan kebutuhan akan perumahan mempunyai peranan penting dan menentukan bagi kehidupan seseorang dalam membangun dan mengembangkan pribadinya, sehingga perumahan merupakan unsur pokok bagi kesejahteraan rakyat disamping akan kebutuhan pangan dan sandang.
Pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat sedangkan lahan untuk pemukiman yang terbatas, serta masih rendahnya daya beli masyarakat secara kontan, menjadikan masalah perumahan merupakan masalah yang mendesak dan kompleks. Untuk mengatasi masalah tersebut serta mencapai kesejahteraan rakyat banyak, pemerintah dituntut untuk ikut berperan aktif menangani masalah tersebut, dengan mengusahakan agar masyarakat khususnya mereka yang berpenghasilan rendah dapat memperolehperumahan dengan prosedur yang mudah dan harga yang relatif murah.
Berkenaan dengan usaha untuk memiliki rumah, tidak semua golongan dalammasyarakat dapat membeli secara tunai, terutama golongan masyarakat memiliki penghasilan rendah dan menengah kebawah. Masyarakat yang ingin memiliki rumah
tetapi tidak mampu membeli secara tunai dapat menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah yang diberikan oleh bank kepada masyarakat untuk membeli rumah yang dibangun oleh developer (perusahaan pengembang) secara kredit.
Kredit Pemilikan Rumah pada bank, umumnya diminati oleh para konsumen yang tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai dan hanya mempunyai kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu dengan Kredit Pemilikan Rumah.2
Bank dalam hal ini mempunyai kewajiban dan tanggung jawab dalam pengembalian dana yang telah dipercayakan oleh nasabah/debitur kepadanya, untuk itu perlu diadakan suatu sistem dan prosedur pemberian kredit yang menunjang dunia usaha untuk lebih dikembangkan dan disempurnakan demi tercapainya tujuan tersebut. Bank diberi tugas untuk menyediakan fasilitas kredit pemilikan rumah bagi masyarakat dalam rangka pelaksanaan program pemerintah khusus di bidang perumahan, sebagai sasaran yang hendak dicapai dalam pemberian kredit kepemilikan rumah dengan pembayaran secara angsuran.3
Peranan salah satu Bank yaitu PT. Bank Sumut ( Persero ) sebagai salah satu bank pemberi fasilitas kredit pemilikan rumah sangat penting dalam pemerataan pemilikan perumahan. Masyarakat semakin diberikan kemudahan terhadap layanan Kredit
2
Bambang Fitrianto, Hukum Jaminan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2013, hlm 2
3
Pemilikan Rumah ini. Hal ini akan memberikan data yang cukup bagi penulis untuk melakukan penelitian.
Berkenaan dengan pemberian kredit pemilikan rumah pada masyarakat, bank
harus menerapkan prosedur yang telah ditentukan oleh pemerintah agar dalam pelaksanaan kredit pemilikan rumah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlakudan pemberian kredit pemilikan perumahan tetap memperhatikan kepentingan rakyat banyak, bukan semata-mata berorientasi pada keuntungan pihak bank.
KUHPerdata Buku III Tentang Perikatan, di dalamnya tidak tercantum istilah kredit, padahal dalam kehidupan sehari-hari, kata kredit selalu diidentikkan dengan utang atau pinjaman berupa uang atau barang.
Kredit mengandung pengertian adanya suatu kepercayaan dari seseorang atau badan yang diberikan kepada seseorang atau badan lainnya, yaitu bahwa yang bersangkutan pada masa yang akan datang memenuhi segala sesuatu kewajiban yang telah diperjanjikan terlebih dahulu.4 Karena sesungguhnya setiap pemberian kredit disertai oleh berbagai perjanjian khusus dan klausul tersendiri, yang memuat larangan dan keharusan yang harus dilakukan oleh para pihak.5
Dengan demikian dalam hal ini, KUHPerdata buku III Tentang Perikatan dapat dikatakan menganut sifat terbuka. Terbuka maksudnya, setiap orang bebas melakukan perjanjian, baik yang sudah diatur maupun belum diatur dalam undang-undang asal tidak bertentangan dengan peraturan yang ada.
Salah satu usaha meningkatkan kesejahteraan masyarakat adalah dengan memenuhi kebutuhan pokok masyarakat berupa sandang, pangan dan perumahan. Untuk kebutuhan dibidang perumahan dan pemukiman, masih belum tercukupi secara keseluruhan, baru
4Ibid, hlm 25 5
sebagian kecil rakyat Indonesia yang telah mampu memiliki rumah yang layak. Hal ini mengingat pertambahan penduduk yang begitu cepat, terutama di kota-kota besar yang tidak seimbang dengan pertumbuhan yang tersedia. Untuk meningkatkan kemampuan masyarakat dalam membeli rumah, terutama dari kelompok masyarakat berpenghasilan menengah kebawah, pemerintah mengambil kebijaksanaan berupa pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kehadiran sistem ini sangat dibutuhkan oleh merekayang penghasilan ekonominya dalam level rendah dan menengah.
Tingkat ketergantungan dari para pembeli rumah sekarang ini sangat terkait dengan tingkat kebutuhan akan rumah, meningkatnya suku bunga bank akan berpengaruh terhadap permintaan rumah. Kredit Pemilikan Rumah pada bank, umumnya diminati oleh para konsumen yang tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai dan hanya mempunyai kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka saja. Kata kredit sendiri diartikan : pertama, pinjaman uang dengan pembayaran pengembalian secara mengangsur; kedua, pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.6
Menurut O.P. Simorangkir, kredit berfungsi kooperatif antara pemberi kredit dan si penerima kredit, atau antara kreditur dengan debitur. Mereka menarik keuntungan dan saling menanggung risiko. Singkatnya, kredit didasarkan atas komponen-komponen kepercayaan, dan risiko serta pertukaran ekonomi di masa-masa mendatang.7 Sedangkan dari sudut ekonomi, kredit diartikan sebagai penyediaan uang atau tagihan.8 Seperti pengertian yang terdapat dalam Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10
6http://kbbi.web.id/kredit ( diakses pada tanggal 10 April 2017 )
7O.P.Simorangkir,Seluk Beluk Bank Komersial, Aksara Persada Indonesia, Jakarta, 1998, hlm 91
8
Tahun 1998 jo. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang dimaksud dengan kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Pada aspek ini, momentum yuridis yang melatarbelakangi hubungan hukum antara bank dan nasabah debitur adalah asas konsensualisme, yang tercermin dalam Pasal 1320 KUHPerdata, bahwa kata sepakat dalam suatu perjanjian merupakan salah satu syarat subjektif untuk melahirkan perjanjian, sedangkan uang atau yang dipersamakan dengan itu merupakan objek perjanjian yang tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan atau ketertiban umum sebagaimana yang telah ditegaskan dalam Pasal 1320 jo. Pasal 1337 KUHPerdata.9
Hubungan antara pihak bank dengan nasabah pemohon atau penerima kredit dalam perjanjian jual beli melalui proses kredit, harus mengacu pada ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata, yakni perjanjian sebagai suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Rumusan yang diberikan dalam Pasal 1313 KUHPerdata ini menegaskan bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan dirinya terhadap orang lain.
Dari pengertian-pengertian diatas, dapat dipahami bahwa kredit atau pembiayaan dapat berupa uang atau tagihan (barang) yang nilainya diukur dengan uang. Contoh kredit berbentuk tagihan (kredit barang), misalnya bank membiayai kredit untuk pembelian rumah atau mobil, kredit ini berarti nasabah tidak memperoleh uang, tetapi
9
rumah atau mobil, karena bank membayar langsung ke developer dan nasabah hanya membayar cicilan rumah tersebut setiap bulan. Kemudian adanya kesepakatan antara bank (kreditur) dengan nasabah penerima kredit (debitur), bahwa mereka sepakat sesuai dengan perjanjian yang telah dibuat, termasuk hak dan kewajiban masing-masing pihak serta masalah sanksi apabila salah satu pihak ingkar janji terhadap perjanjian tersebut.10
Pembuatan perjanjian kredit tersebut diperlukan dalam rangka memberikan kepastian hukum bagi para pihak, sehingga apabila terjadi permasalahan di kemudian hari maka para pihak yang berkepentingan dalam perjanjian kredit yang telah dibuat sebagai dasar hukum tersebut, berhak untuk menuntut pihak yang bermasalah.
Tidak sedikit nasabah yang belum atau tidak mengetahui hukum perjanjian dan hukum perkreditan, serta belum begitu paham dengan proses terjadinya perjanjian kredit tersebut, sehingga pada waktu menghadapi kontrak yang demikian dan setelah dibacakan isinya dan apabila sesuai, nasabah langsung menyetujui dan menandatanganinya.11 Juga sering pula dijumpai masalah-masalah yang berkaitan dengan perjanjian jual beli rumah melalui proses kredit ini. Misalnya, tidak adanya kemampuan membayar dari nasabah atas angsuran kredit sehingga pada akhirnya menyebabkan kredit nasabah tersebut bermasalah atau macet. Dalam keadaan seperti ini, maka harus diambil tindakan agar masalah tersebut dapat segera diselesaikan dengan baik oleh para pihak, sehingga perjanjian tetap terlaksana dengan baik sesuai dengan isi perjanjian.
Berdasarkan pernyataan dan uraian diatas maka penulis tertarik untuk membahas mengenai pemberian kredit oleh PT. Bank Sumut terhadap jual-beli perumahan rakyat
10 Bambang Fitrianto, Op.cit hlm 27 11
dalam bentuk skripsi dengan judul : “Tinjauan Yuridis Terhadap Jual Beli Rumah Dalam Proses Kredit (Studi Kasus Pada PT. Bank Sumut Cabang Medan Tembung)”.
B. Permasalahan
Berdasarkan uraian dan latar belakang yang telah dipaparkan di atas maka rumusan permasalahan yang akan dibahas pada skripsi ini yakni sebagai berikut :
1. Bagaimanakah pelaksanaan proses perjanjian jual beli rumah dalam proses kredit antara debitur dengan pihak PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung?
2. Apakah masalah yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah dalam proses kredit di PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung ?
3. Bagaimanakah upaya para pihak dalam menyelesaikan masalah yang timbul di PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung ?
C. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan secara umum yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah sesuai dengan pokok permasalahan yang ada maka tujuan penulisan skripsi ini adalah :
1. Untuk mengetahui bagaimanakah pelaksanaan proses perjanjian jual - beli rumah dalam proses kredit antara debitur dengan pihak PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung.
2. Untuk mengetahui apakah masalah-masalah yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah dalam proses kredit di PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung.
3. Untuk mengetahui bagaimanakah upaya para pihak dalam menyelesaikan masalah yang timbul di PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung.
D. Manfaat Penulisan
1. Manfaat secara teoretis, yakni berupa :
Hasil penelitian ini akan dapat menambah wawasan dan pengetahuan dibidang karya ilmiah serta diharapkan dapat melengkapi dan mengembangkan perbendaharaan ilmu hukum perdata pada umumnya, serta di bidang hukum perjanjian dan hukum perkreditan pada khususnya.
Hasil penelitian ini dapat menjadi referensi dalam melakukan perjanjian jual beli rumah melalui proses kredit.
2. Manfaat secara praktis, yakni berupa :
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi para praktisi, memberikan masukan pada PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung dan nasabah bank, memberikan sedikit gambaran bagi berbagai pihak tentang perjanjian jual beli rumah melalui proses kredit, serta untuk kepentingan pembangunan. Penelitian ini merupakan latihan dan pembelajaran dalam menerapkan teori yang diperoleh sehingga menambah pengetahuan, pengalaman dan dokumentasi ilmiah. E. Metode Penelitian
Dalam penulisan skripsi ini penulis berusaha untuk mengumpulkan informasi dan data-data yang diperlukan untuk menjadi bahan dalam penulisan skripsi ini. Bahan-bahan yang telah dikumpulkan tersebut haruslah mempunyai hubungan satu sama lainnya yang berhubungan dengan judul skripsi ini. Dalam penulisan skripsi ini, digunakan metode:
1. Jenis Penelitian
memecahkan masalah penelitian dengan meneliti data sekunder terlebih dahulu untuk kemudian dilanjutkan dengan mengadakan penelitian terhadap data primer di lapangan.12 Juga untuk menemukan teori-teori mengenai proses terjadinya dan proses-proses bekerjanya hukum di dalam masyarakat. Selain menggunakan metode yuridis empiris, juga dilakukan metode library research (penelitian kepustakaan) yang diperoleh dari bahan-bahan pustaka atau yang dinamakan data sekunder. 2. Jenis dan Sumber Data
Pada umumnya data dibagi dalam dua jenis data yakni data primer dan data sekunder. Data primer (primary data) adalah data yang diperoleh peneliti langsung dari sumber pertama, yakni perilaku individu atau masyarakat. Untuk memperoleh data primer, perlu dilakukan pengumpulan data langsung kepada masyarakat dengan cara wawancara, kuisioner/angket, pengamatan (observasi) baik secara partisipatif maupun non-partisipatif.13 Dimana dalam hal ini, penelitian langsung diadakan di PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung.
Data sekunder adalah data yang tidak diperoleh dari sumber pertama. Data sekunder bisa diperoleh dari dokumen resmi, buku-buku, hasil penelitian, hasillaporan, buku harian, surat kabar, makalah, dsb.
Data sekunder terdiri dari : a. Bahan hukum primer :
Yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat seperti Undang-undang dan KUHPerdata, Undang-undang yang berkaitan disini adalah Undang-Undang
12Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif SuatuTinjauan
Singkat, Rajawali Pers, Jakarta, 1985, hlm 5 13
Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.
b. Bahan hukum sekunder:
Yaitu bahan-bahan bacaan yang dapat memberikan penjelasan lebih lanjut tentang bahan hukum primer, misalnya: hasil karya ilmiah, hasil penelitian, makalah dan bahan-bahan bacaan lainnya yang berhubungan erat dengan permasalahan dalam skripsi ini.
c. Bahan hukum tersier:
Yaitu bahan-bahan yang memberikan informasi tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder misalnya : kamus, ensiklopedia.
3. Teknik Pengumpulan Data
Pada skripsi ini digunakan 2 (dua) teknik pengumpulan data, yakni:
a. Studi kepustakaan, yakni penelitian yang dilakukan berdasarkan bahan-bahan bacaan, dengan cara membaca buku-buku, literatur-literatur, dan peraturan-peraturan yang berhubungan dengan materi yang di bahas dalam skripsi ini. b. Studi lapangan, yakni penelitian yang dilakukan secara langsung pada
objeknya. Pada penulisan skripsi ini penulis mengadakan penelitian secara langsung dengan mendatangi objek penelitian untuk mendapatkan data-data, informasi-informasi, dan juga keterangan-keterangan yang diperlukan, yang dilakukan penulis pada PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung.
4. Analisis Data
menguraikan gambaran dari data yang diperoleh lalu kemudian menghubungakan satu sama lain untuk mendapatkan suatu kesimpulan umum. Dari hasil analisis tersebut dapat diketahui serta dapat diperoleh kesimpulan induktif, yaitu cara berpikir dalam mengambil kesimpulan secara umum yang didasarkan atas fakta-fakta yang bersifat khusus.14
F. Keaslian Penulisan
Sepanjang yang telah ditelusuri dan diketahui di lingkungan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, penulisan skripsi tentang TINJAUAN YURIDIS TERHADAP JUAL BELI RUMAH DALAM PROSES KREDIT (Studi Kasus Pada PT. Bank Sumut Cabang Medan Tembung), belum pernah diteliti dalam bentuk skripsi pada Departemen Hukum Keperdataan pada Fakultas Hukum USU. Namun, ada beberapa skripsi yang mengangkat tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetapi dari segi yang berbeda. Adapun skripsi yang mengangkat tentang Kredit Pemilikan Rumah antara lain :
1) Peranan Developer dalam Perjanjian Jual Beli Rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) (Studi pada Perumahan Syukur Indah) disusun oleh Devi Olisia Butar-Butar pada tahun 2012.
Permasalahan yang dibahas dalam skripsi tersebut yaitu :
a) Syarat-syarat apa saja yang harus di penuhi oleh pihak pembeli agar
dapat membeli rumah secara Kredit Pemilikian Rumah (KPR) pada pihak
developer ?
b) Bagaimana pelaksanaan perjanjian pembelian Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) oleh pihak developer kepada pihak pembeli ?
14
c) Apa-apa saja peran developer dalam sahnya suatu perjanjian jual-beli rumah secara KPR baik terhadap pembeli maupun pihak Bank ?
2) Tinjauan Hukum Jual Beli Rumah dalam Proses Kredit (Studi pada PT. Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar) disusun oleh Sartika M.
F. Purba pada tahun 2012.
Permasalahan yang dibahas dalam skripsi tersebut yaitu :
a) Bagaimana perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi antara Debitur dengan pihak Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar menurut perundang-undangan ?
b) Bagaimana akibat hukum terjadinya jual beli dibawah tangan antara debitur dengan pihak ketiga ?
c) Bagaimana perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang telah melakukan jual beli di bawah tangan dengan debitur ?
3) Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, disusun oleh Santa Franesia pada tahun 2014.
Permasalahan yang dibahas dalam skripsi tersebut yaitu :
a) Bagaimana pengaturan dan penyelenggaraan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman ?
Penulisan skripsi ini berbeda dengan yang sebelumnya. Penulisan ini didasarkan atas ide dan pemikiran dari penulis sendiri atas masukan yang berasal dari berbagai pihak guna membantu penulisan yang dimaksud.
Skripsi ini belum pernah dibuat oleh mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sebelumnya. Kalaupun ada kesamaan, hal tersebut tidak merupakan kesengajaan dan tentunya dilakukan dengan pendekatan yang berbeda.
Dengan demikian, jika dilihat kepada permasalahan yang ada dalam penelitian ini, maka dapat dikatakan bahwa penulisan ini merupakan karya ilmiah yang asli, apabila ternyata di kemudian hari di temukan judul yang sama, maka dapat dipertanggungjawabkan sepenuhnya.
G. Sistematika Penulisan
BAB I PENDAHULUAN
Pada Bab ini diuraikan mengenai latar belakang pemilihan judul, permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode penelitian, keaslian penulisan, dan sistematika penelitian.
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG JUAL BELI
Dalam Bab ini akan diuraikan tentang Pengertian Jual Beli, Asas-Asas dan Syarat Perjanjian Jual Beli. Bab ini juga membahas mengenai Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli dan bahasan terakhir mengenai Peralihan Hak Milik dalam Jual Beli.
Pihak dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah.
BAB IV TINJAUAN YURIDIS TERHADAP JUAL BELI RUMAH DALAM PROSES KREDIT DI PT.BANK SUMUT CABANG MEDAN TEMBUNG
Dalam Bab ini akan diuraikan tentang Pelaksanaan Proses Perjanjian Jual Beli Rumah dalam Proses Kredit antara Debitur dengan Pihak PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung, Masalah-Masalah yang Timbul dalam Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah dalam Proses Kredit di PT. Bank Sumut cabang Medan Tembung, serta Upaya Para Pihak dalam Menyelesaikan Masalah yang Timbul di PT. Bank Sumut cabang Medan.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
