ABSTRAK
HUBUNGAN STRUKTUR SPASIAL TERHADAP HARGA LAHAN BERDASARKAN ZONA NILAI TANAH DI WILAYAH PERI URBAN SELATAN
KOTA SURAKARTA
Perkembangan Kota Surakarta menyebabkan wilayah pedesaan di sekitarnya mengalami perubahan fungsi menjadi perkotaan. Sebanyak 8022 hektar lahan produktif di wilayah peri urban selatan Kota Surakarta mengalami konversi karena perkembangan kota Surakarta. Konversi lahan tersebut menyebabkan elemen struktur spasial seperti pusat kegiatan, jaringan jalan, sarana dan lainnya mempengaruhi harga lahan. Di Indonesia, untuk mengetahui harga lahan yang wajar, akurat, benar dan transparan, dapat merujuk pada zona nilai tanah. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui hubungan antara struktur spasial terhadap harga lahan berdasarkan zona nilai tanah di wilayah peri urban selatan Kota Surakarta. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode campuran. Metode kualitatif digunakan untuk mengamati pola yang terjadi dari hasil overlay peta analisis sistem informasi geospasial. Sedangkan metode kuantitatif digunakan menguatkan hasil analisis dengan memberi penilaian hubungan yang terjadi secara statistik, dengan analisis regresi linear berganda pada SPSS. Hasil analisis secara keseluruhan, struktur spasial memiliki hubungan kuat terhadap zona nilai tanah. Namun, elemen struktur spasial yang berpengaruh signifikan terhadap harga lahan adalah jarak terhadap pusat kegiatan dan fungsi jalan.
ABSTRACT
THE RELATIONSHIP OF THE SPATIAL STRUCTURE AND THE LAND PRICE BASED ON LAND VALUE ZONE IN THE SOUTHERN PERI URBAN AREAS OF
SURAKARTA CITY.
The development of Surakarta City causes the surrounding rural area changes its function become urban. 8022 hectare of productive land in the peri urban area of Surakarta City had a conversion due to the development of the city. The Conversion of the land causes spatial structural elements such as; centers of the activity, road networks, facility and others affecting land prices. In Indonesia, to find a reasonable, accurate, correct and transparent land price, it can be identified by refers to the land value zone. This study aims to determine the connection between the spatial structure of land prices based on land value zones in the peri urban
southern of Surakarta. This research used mixed research method. Qualitative method used to
observing the patterns that occur from the overlay map analysis of geospatial information systems. While the Quantitative methods are used to strengthen the results of analysis by provide a statistical assessment, with multiple linear regression analysis on SPSS. The whole results of the analysis show that spatial structure has a strong relation to the land value zone. However, the spatial structure element that significantly affects the land price is the distance to the center of the activity and the function of the road.
KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim,
Alhamdulillahi rabbil’alamin, penulis panjatkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT, atas segala rahmat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir yang berjudul “Hubungan Struktur Spasial Terhadap Harga Lahan Berdasarkan Zona Nilai Tanah di Wilayah Peri Urban Selatan Kota Surakarta” ini.
Tugas Akhir ini, disusun sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Strata-I pada Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret Surakarta. Dalam proses penulisan Tugas Akhir ini, penulis bersyukur telah mendapat banyak arahan dan bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis ingin menyampaikan rasa hormat dan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Allah SWT yang telah memberikan petunjuk, rahmat dan berbagai nikmat yang tidak terhingga kepada penulis.
2. Kedua orang tua penulis, Bapak Pelda. Joni Hartono dan Ibu Yuni Hartati. M.Pd yang selalu memberikan doa, semangat, perhatian, arahan serta bimbingan moril maupun materi sehingga penulis bisa menyelesaikan Tugas Akhir ini.
3. Bapak Ir. Soedwiwahjono, M.T., selaku Kepala Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret Surakarta serta selaku Dosen Pembimbing I Tugas Akhir yang telah meluangkan banyak waktu, tenaga dan pikiran serta masukan kepada penulis dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.
4. Bapak Dr. Nur Miladan, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing II Tugas Akhir yang telah berkenan meluangkan waktunya untuk memberikan bimbingan, masukan dan pemikiran demi terselesaikannya Tugas Akhir ini.
5. Bapak Ir. Galing Yudana, M.T. dan Ibu Paramita Rahayu, S.T., M.T., M.Sc., Ph.D. selaku dosen penguji yang memberi masukan dan menyempurnakan Tugas Akhir ini. 6. Ibu Murtanti Jani Rahayu, S.T., M.T dan Ibu Ir, Winny Astuti, M.Sc., Ph. D selaku dosen
pembimbing akademik yang telah memberikan arahan dalam penyelesaian studi penulis di Prodi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret. 7. Bapak Ali Ridlo, S.T., M.H., selaku Kasi Survei, Pengukuran & Pemetaan dan Bapak
8. Bapak I Nyoman Cakra Negara, S.H., M.Hum., dan Ibu Rosyida Nahdi,S.H.,M.Kn selaku Notaris yang membentu penulis memberikan pandangan terkait dengan harga lahan di lokasi penelitian.
9. Sahabat- Sahabat ku, Rahma Puspita Sari, Azrina Farania, Widya Novit Amanda, Song Sujan, Ryan Tantyo, Faisal Indra, Age Ryan, dan kelompok bermainku, Rembo dan Green Looser yang telah membantu penulis dalam berbagai hal.
10.Teman-teman PWK UNS angkatan 2013, terima kasih atas kebersamaan dan kerjasamanya selama kurang lebih empat tahun ini.
11.Semua pihak yang telah membantu penulis dalam penyelesaian Tugas Akhir ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Dengan demikian, penulis mengharapkan masukan dan saran yang dapat membangun dari seluruh pembaca. Semoga penelitian ini dapat bermanfaat bagi penulis sendiri maupun bagi pembaca.
DAFTAR ISI
Halaman Judul……… ... i
Halaman Pengesahan……… ... ii
Peryataan Keaslian Penulisan……… ... iii
Abstrak………... iv
Abstract……… ... v
Kata Pengantar……… ... vi
Daftar Isi ... ……….. viii
Daftar Gambar ... ……….. xi
Daftar Tabel ... ……….. xii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang ... 1
1.2 Rumusan Masalah ... 2
1.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian ... 3
1.3.1 Tujuan ... 3
1.3.2 Sasaran ... 3
1.4 Ruang Lingkup Penelitian ... 4
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ... 4
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi ... 6
1.5 Posisi Penelitian ... 6
1.5.1 Posisi Penelitian Terhadap Ranah Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK) ... 6
1.5.2 Posisi Penelitian Terhadap Penelitian Sebelumnya ... 7
1.6 Manfaat Penelitian ... 9
1.6.1 Manfaat Praktis ... 9
1.6.2 Manfaat Teoritis ... 9
1.7 Alur Penelitian ... 10
1.8 Sistematika Penulisan... 11
BAB II TINJAUAN TEORI ... 12
2.1 Wilayah Peri Urban ... 12
2.1.1 Definisi Wilayah Peri-Urban ... 13
2.1.2 Karakteristik Wilayah Peri-Urban ... 13
2.1.3 Sintesa Karakteristik Wilayah Peri-Urban ... 14
2.2 Struktur Spasial ... 17
2.2.1 Definisi Struktur Spasial ... 17
2.2.2 Elemen-Elemen Struktur Spasial ... 17
2.2.3 Sintesa Elemen- Elemen Struktur Spasial ... 21
2.3 Harga Lahan ... 23
2.3.1 Definisi Harga Lahan ... 23
2.3.2 Kebijakan Harga Lahan ... 24
2.4 Pengaruh Elemen Struktur Spasial Terhadap Harga Lahan ... 26
2.5 Variabel Terpilih ... 34
BAB III METODOLOGI PENELITIAN ... 36
3.1 Pendekatan, Metode dan Jenis Penelitian ... 36
3.3 Variabel Penelitian ... 39
3.4 Kebutuhan Data ... 43
3.5 Teknik Pengumpulan Data ... 44
3.5.1 Teknik Pengumpulan Data Primer ... 44
3.5.1 Teknik Pengumpulan Data Sekunder ... 44
3.6 Populasi Wilayah ... 45
3.7 Tahap Analisis Data ... 46
3.7.1 Analisis Wilayah Peri-Urban... 46
3.7.2 Analisis Jarak Terhadap CBD atau Kawasan Industri dan Pergadangan Sekitar ... 46
3.7.3 Analisis Intensitas Kepadatan Bangunan ... 47
3.7.4 Analisis Pola Jaringan Jalan ... 48
3.7.5 Analisis Ketersediaan Sarana ... 48
3.7.6 Analisis Resiko Bencana Banjir ... 49
3.7.7 Analisis Hubungan Struktur Spasial tehadap Zona Nilai Tanah ... 49
3.7 Kerangka Analisis ... 52
BAB IV DATA DAN ANALISIS ... 54
4.1 Mengidentifikasi Wilayah Peri-Urban Selatan Kota Surakarta ... 54
4.1.1 Wilayah yang berbatasan langsung dengan batas Kota... 54
4.1.2 Wilayah dengan kepadatan penduduk tinggi. ... 56
4.1.3 Wilayah dengan dominasi pemanfaatan lahan terbangun ... 58
4.1.4 Wilayah dengan dominasi penduduk mata pencaharian non agraris ... 60
4.1.5 Wilayah Peri Urban ... 62
4.2 Pembagian Blok Wilayah Peri Urban Sesuai dengan Zona Nilai Tanah ... 66
4.3 Analisis Jarak Terhadap CBD atau Kawasan Industri dan Perdagangan Sekitar ... 69
4.4 Analisis Intensitas Kepadatan Bangunan ... 71
4.5 Analisis Pola Jaringan Jalan ... 74
4.6 Analisis Ketersediaan Sarana ... 78
4.7 Analisis Resiko Bencana Banjir ... 80
4.8 Analisis Hubungan Struktur Spasial Terhadap Harga Lahan ... 83
4.8.1 Analisis Keruangan Terkait Struktur Spasial Terhadap Harga Lahan ... 83
4.8.2 Analisis Statistik Terkait Struktur Spasial Terhadap Harga Lahan ... 89
BAB V HUBUNGAN ELEMEN STRUKTUR SPASIAL TERHADAP HARGA LAHAN DI WILAYAH PERI URBAN SELATAN KOTA SURAKARTA ... 99
5.1 Sistem Pusat Kegiatan Sebagai Elemen Dominanyang Berpengaruh Terhadap Harga Lahan ... 99
5.2 Jaringan Jalan Sebagai yang Berpengaruh Parsial Terhadap Harga Lahan ... 103
5.3 Penggunaan Lahan Sebagai Elemen Eksternalitas yang Perlu Dipertimbangkan dalam Harga Lahan ... 106
5.4 Sarana Sebagai Salah Satu Elemen yang Berkontribusi Pada Harga Lahan Sekitar ... 107
BAB VI KESIMPULAN ... 112
6.1 Kesimpulan . ... 112
6.2 Rekomendasi ... 113
6.2.1 Rekomendasi Untuk Stakeholder ... 113
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Peta Ruang Lingkup Penelitian Awal ... 5
Gambar 1.2 Posisi Penelitian Terhadap Ranah PWK ... 7
Gambar 1.3 Alur Penelitian ... 10
Gambar 2.1 Multiple Nuclei Theory Harris & Ullman (1945) ... 18
Gambar 2.2 Model Konsentris E.W Burgess (1925) ... 19
Gambar 2.3 Model Sektoral Hoyt (1939) ... 20
Gambar 2.4 Star-Shaped Pattern Model,Babcock (1932) ... 21
Gambar 2.5 Distribusi Nila Lahan Berry (1963) ... 29
Gambar 2.6 Macam-Macam Simpangan Sebidang ... 30
Gambar 2.7 Simpangan Tidak Sebidang ... 30
Gambar 3.1 Kerangka Analisis ... 52
Gambar 4.1 Peta Karakteristik WPU Berdasarkan Batas Kota ... 55
Gambar 4.2 Peta Karakteristik WPU Berdasarkan Kepadatan Penduduk ... 57
Gambar 4.3 Peta Karakteristik WPU Berdasarkan Pemanfaatan Lahan ... 59
Gambar 4.4 Peta Karakteristik WPU Berdasarkan Mata Pencaharian ... 61
Gambar 4.5 Proses Penentuan Wilayah Peri-Urban Selatan Kota Surakarta ... 65
Gambar 4.6 Peta Zona Nilai Tanah Wilayah Peri-Urban Selatan Kota Surakarta ... 67
Gambar 4.7 Peta Pembagian Blok Wilayah Peri-Urban Selatan Kota Surakarta ... 68
Gambar 4.8 Peta Analisis Jarak ... 70
Gambar 4.9 Peta Klasifikasi Kepadatan Bangunan di WPU Selatan Kota Surakarta ... 73
Gambar 4.10 Peta Klasifikasi Simpangan Jalan ... 76
Gambar 4.11 Peta Klasifikasi Fungsi Jalan ... 77
Gambar 4.12 Peta Ketersediaan Sarana ... 79
Gambar 4.13 Peta Resiko Bencana Banjir ... 82
Gambar 4.14 Peta Hubungan Jarak Terhadap Harga Lahan Berdasarkan Zona Nilai Tanah ... 84
Gambar 4.15 Peta Hubungan Fungsi Jalan Terhadap Harga Lahan Berdasarkan ZNT ... 85
Gambar 4.16 Peta Hubungan Simpangan Jalan Terhadap Harga Lahan Berdasarkan ZNT ... 86
Gambar 4.17 Peta Hubungan Kepadatan Bangunan Terhadap Harga Lahan Berdasarkan ZNT ... 87
Gambar 4.18 Peta Hubungan Sarana Terhadap Harga Lahan Berdasarkan ZNT ... 88
Gambar 4.19 Peta Hubungan Eksternalitas Penggunaan Lahan Terhadap Harga Lahan Berdasarkan ZNT ... 89
Gambar 4.20 Uji Normalitas dengan Analisis Grafik ... 92
Gambar 4.21 Uji Heteroskesdastisitas dengan Metode Grafik ... 94
Gambar 5.1 Ilustrasi Harga Lahan Pada Setiap Pusat Kegiatan ... 100
Gambar 5.2. Ilustrasi Perkembangan di Wilayah Peri Urban ... 102
Gambar 5.3. Ilustrasi Simpangan Jalan di Wilayah Peri Urban ... 104
Gambar 5.4. Ilustrasi Hirarki Fungsi Jalan ... 105
Gambar 5.5. Ilustrasi Resiko Banjir di Wilayah Peri Urban ... 107
Gambar 5.6. Ilustrasi Kepadatan Bangunan Terhadap Harga Lahan ... 108
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Keterkaitan dengan Penelitian Sebelumnya ... 8
Tabel 2.1 Sintesa Karakteristik Wilayah Peri-Urban ... 15
Tabel 2.2 Sintesa Elemen-Elemen Struktur Spasial ... 22
Tabel 2.3 Klasifikasi Jarak Menuju Pusat Kegiatan ... 27
Tabel 2.4 Klasifikasi KDB ... 31
Tabel 2.5 Matriks Resiko Bencana Banjir ... 32
Tabel 2.6 Sintesa Pustaka Faktor yang berpengaruh terhadap harga lahan ... 33
Tabel 2.7 Variabel Terpilih ... 35
Tabel 3.1 Operasional Variabel Penelitian (x) ... 40
Tabel 3.2 Operasional Variabel Penelitian (y) ... 42
Tabel 3.3 Tabel Kebutuhan Data ... 43
Tabel 3.4 Populasi Wilayah ... 45
Tabel 4.1 Kelurahan yang berbatasan langsung dengan Batas Kota Surakarta ... 54
Tabel 4.2 Klasifikasi Kepadatan Penduduk setiap Desa/Kelurahan ... 56
Tabel 4.3 Kepadatan Penduduk Kota Surakarta ... 56
Tabel 4.4 Persentase Pemanfaatan Lahan di wilayah Peri-Urban ... 58
Tabel 4.5 Karakteristik WPU Berdasarkan Mata Pencaharian ... 60
Tabel 4.6 Pembagian Blok Zona Nilai Tanah Berdasarkan Pendekatan Kelurahan ... 66
Tabel 4.7 Nilai Klasifikasi Jarak Menuju CBD atau Kawasan Industri dan Perdagangan Sekitar ... 69
Tabel 4.8 Nilai Klasifikasi Instensitas Kepadatan Bangunan ... 71
Tabel 4.9 Rekapitulasi Klasifikasi Kepadatan Bangunan ... 72
Tabel 4.10 Nilai Klasifikasi Fungsi Jalan ... 74
Tabel 4.11 Nilai Klasifikasi Simpangan Jalan ... 75
Tabel 4.12 Nilai Klasifikasi Ketersediaan Sarana ... 78
Tabel 4.13 Matriks Resiko Bencan Banjir Wilayah Peri Urban Selatan Kota Surakarta. .... 80
Tabel 4.14 Nilai Klasifikasi Resiko Bencana Banjir ... 80
Tabel 4.15 Klasifikasi Harga Lahan Berdasarkan Zona Nilai Tanah ... 83
Tabel 4.16 Tabulasi Data ... 90
Tabel 4.17 Uji Normalitas data dengan Statistik Kolmogorov-Smirnov ... 92
Tabel 4.18 Tabel Uji Multikolinearitas ... 93
Tabel 4.19 Tabel Output Regresi dengan Model Summary ... 95
Tabel 4.20 Tabel ANOVA hasil Regresi ... 95
Tabel 4.21 Tabel Coefficients Hasil Regresi ... 96
